Según la Ley de Propiedad Horizontal art. 7.2 se entiende cómo actividades molestas aquellas "prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Por la expresión "contravengan las disposiciones", debemos entender aquellas aprobadas por los ayuntamientos y las comunidades autónomas, en el uso de sus competencias.
Además, también pueden concretarse actividades molestas las malas conductas que tenga como consecuencia el quebranto de las relaciones de vecindad y buena convivencia.
En diferentes sentencias, el Tribunal Supremo ha delimitado tres categorías dentro de la cuales pueden incluirse los diferentes supuestos de actividades no permitidas:
Las que prohíben los estatutos de la comunidad.
Las que generan daños en la finca.
Las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita.
Otro requisito que deben cumplir estas actividades es la de permanencia y notoriedad. Es decir, no cabe ejercer la acción de cesación si ocurren de forma puntual o no se dan de forma repetitiva o recurrente.
Requerimiento procesal
El requerimiento es el primer paso para intentar solucionar el problema de un modo conciliador, que evite pasar a males mayores. El mismo artículo 7.2. señala que cuando se da alguna actividad que encaja en algunas de las tipologías señaladas, el primer paso es requerir "a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas".
Este requerimiento deberá realizarse por escrito bien por el presidente o por cualquier vecino afectado, preferiblemente mediante burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido o mediante requerimiento notarial, advirtiendo de que si no cesan las mismas se iniciarán acciones judiciales.
Si el vecino apercibido hace caso omiso o no atiende los requerimientos que recibe, existen varias vías. Una de ellas es la de dirigirse a la administración competente, en caso de que los ruidos sean la actividad molesta. La otra se basa en la posibilidad que contempla la norma para iniciar acciones judiciales, para lo cual deberá celebrarse una reunión extraordinaria de propietarios que autorice al presidente a hacerlo.
Procedimiento judicial
El procedimiento judicial indicado cuando se ejercita una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad es el juicio ordinario, tal y como se prevé en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Llegado el momento, es importante contar con pruebas que demuestren que el vecino ha sido advertido de que está causando molestias a otros vecinos mediante un medio de comunicación fehaciente. También es importante contar con testigos y otras pruebas que dejen claro la existencia de las actividades molestas denunciadas.
Una vez celebrado el juicio, si la sentencia es estimatoria para la comunidad de vecinos, según la Ley de Propiedad Horizontal, el juzgado podrá establecer distintas medidas:
La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino infractor o persona que venga usando el piso o local.
La indemnización de daños y perjuicios.
Privación al dueño u ocupante del uso de la propiedad durante un máximo de tres años.
Algunas empresas incluso dedican una o varias habitaciones exclusivamente dedicadas a estar máquinas. Por eso hay empresas que se plantean alternativas, como tener los servidores fuera de su propia empresa.
A continuación vamos a ver las ventajas en inconvenientes de tener los servidores físicamente en nuestra empresa, o de tenerlos en la nube.
Servidores físicos en la empresa
La temperatura
Los servidores físicos pueden emitir altas temperaturas, y esto supone un problema. Almacenar los servidores en habitaciones exclusivas para ellos puede servir como regulador térmico, aislando ese calor, aunque probablemente tengamos que hacer un gasto energético también para aire acondicionados que mantengan una temperatura que no genere un riesgo de incendio por ejemplo. Tener una habitación para servidores también sirve precisamente para eso, para controlar mejor un incendio en cado de sobrecalentamiento del servidor, ya que si alguno sale ardiendo es más fácil controlarlo al estar aislado. A continuación vamos
El ruido
Por supuesto, también existe la contaminación acústica. Si trasladamos los servidores a una habitación, aislamos el ruido. Y con ello también conseguimos un ambiente de trabajo más saludable y productivo.
La seguridad
Mantener los servidores encerrados en una habitación, limita el número de personas que tienen acceso a la información que contienen. Esto hace que nuestro datos estén más seguros, ya que podemos controlas quién tiene acceso a ellos. Además en caso de reparación de alguno de los servidores, es más cómodo que un operario trabaje en una habitación apartada del entorno de trabajo.
Montaje de una habitación de servidores
Si queremos instalar un centro de datos, o lo que es lo mismo, una sala dedicada a los servidores, debemos tener en cuenta lo siguiente:
El tamaño de la habitación debe ser superior al almacenamiento de máquinas. No solo por el calor, si no por tener en cuenta futuros servidores que metamos en la habitación. También para poder instalar otro tipo de maquinaria, como aires acondicionados, almacenamiento de piezas de recambio, etc.
Es importante tener una buena instalación eléctrica que soporte todo el gasto de energía, además de mantener la iluminación y enchufes, porque necesitaremos enchufar ventiladores, aires, servidores,? incluso podemos estudiar la posibilidad de poner un generador por si existe algún apagón o corte de luz.
La limpieza es esencial, ya que el polvo puede dañar las máquinas. No solo limpieza física, si no que podemos instalar filtros que atrapan la suciedad del aire.
Servidores en la nube
Es una alternativa a los servidores físicos, ya que estos suponen una gran inversión, con un continuo y costoso mantenimiento.
Por esta razón, y gracias a los avances en la tecnología, muchas empresas se plantean tener servidores en la nube y pagar una mensualidad por ellos. Son servidores virtuales, lo que significa que pasamos del hardware al software. Esto además tiene una virtud, y es que las tareas se distribuyen entre varios servidores físicos, por lo que si falla uno, nuestras tareas siguen funcionando, ya que pueden tirar de otros equipos.
Los beneficios son muchos, como por ejemplo la amortización, es evidente. Pagar una mensualidad fija a modo de alquiler por el servidor, es mucho más rentable que hacer una inversión en equipos físicos y posibles obras de acondicionamiento, además de su costoso mantenimiento.
Solo vamos a pagar por lo que nos hace falta, por eso es más barato, ya que a lo mejor no necesitamos utilizar una máquina entera, pues solo pagamos por la parte que utilizamos. Las empresas dedicadas a ello nos porponen varios planes que se ajustan a nuestras necesidades.
Al ser servidores en la nube, podemos tener acceso a la información desde cualquier lugar. Podemos cambiar de oficina sin problema, y no acarrear con maquinaria alguna. Y toda nuestra información siempre estará accesible.
Y por último, es más seguro, ya que son empresas especializadas y exclusivas en servidores, el mantenimiento que hacen de las máquinas es mayor, y están bajo una protección constante tanto físicamente como de forma interactiva para evitar ataques cibernéticos.
Para facilitar este trabajo, existen una serie de herramientas que permiten organizar de un modo sencillo las publicaciones y el momento en el que se desea compartir cada una de ellas. Por lo tanto, es posible automatizar las redes sociales para las agencias inmobiliarias.
Gracias a esta plataforma se pueden conectar diferentes redes sociales para que cuando se publique un contenido en una de ellas, se comparta automáticamente en el resto. También se puede conectar un blog con las redes y que el contenido que se publique en el blog se comparta en el resto de los perfiles.
Es una de las herramientas más completas y quizás la más conocida de todas. Al igual que la anterior, nos permite compartir el contenido en diversas redes y además programar mensajes. La versión de pago incluye un análisis para que la propia herramienta decida en qué momento es mejor publicar el contenido en función a la experiencia de las publicaciones anteriores.
Además de automatizar las redes, podemos crear nuestro propio bot, robot o asistente en internet y realizar diferentes acciones según cómo respondan los usuarios a nuestras publicaciones, como por ejemplo, mandar mensajes privados.
Esta es una herramienta solo para Twitter. Es completamente gratuita. Permite automatizar las publicaciones y además muestra un escritorio dividido en columnas que organiza todos los acontecimientos de la cuenta de esta red (mensajes, actividad, notificaciones, etc.) permitiéndonos tener una visión completa de la actividad producida por los usuarios.
A excepción de esta última plataforma, el resto suele contar con una versión de pago (opcional) que añade características y acciones adicionales a la actividad que queramos desempeñar con ellas (como el ejemplo que se indica en Hootsuite).
Por otro lado, también existen plugins para plataformas específicas como WordPress que una vez instalados comparten las publicaciones del blog en nuestras redes automáticamente.
Una vez elegida la herramienta que más se adapte a lo que buscamos nos será más sencillo administrar la frecuencia de nuestras publicaciones y la conexión de las mismas entre las diferentes redes. Esto supondrá un notable ahorro de tiempo y la optimización de la organización del contenido.
La información que podamos llegar a dar, es utilizada para hacer fraudes económicos, utilizando la suplantación de identidad.
El phishing es facil de detectar, ya que si recibimos un sms o email de nuestro banco, por ejemplo, y nos piden que les facilitemos nuestras claves de acceso, es claramente un phishing. Puesto que nuestro banco jamás nos va a solicitar información relacionada con claves ni información confidencial, ya que no necesitan nuestras claves para tener acceso a nuestra base de datos. Por tanto, si recibimos un email de este tipo, debemos ponernos en contacto telefónico con nuestra entidad bancaria.
Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que no debemos hacer clic en ningún enlace del email o sms que nos manden, y borrarlo directamente, incluso de la bandeja de eliminados.
La Policía Nacional, está alertando de ataques masivos por parte de los hackers. Se hacen pasar por diferentes entidades, copiando hasta el último detalle de la compañía, logo, tipo de letra, saludo, despedida,? y envían mensajes para realizar determinadas acciones, como terminar de tramitar un proceso, la actualización de datos personales, devolución de un recibo, recuperación de cuenta bloqueada,? y así todas las acciones recurrentes que nos inciten a facilitar datos susceptibles para que los hackers puedan cometer fraudes y estafas.
Cómo evitar el phishing
Debemos tener una mentalidad desconfiada cuando entremos a revisar nuestros correos electrónicos. Ya que las cosas importantes no se notifican por email, y si se hace, no es para dar datos confidenciales. Por ejemplo, si nos ponen una multa, como mucho por email nos pueden notificar que tenemos esa multa, pero no nos pedirán datos para pagarla, además de que lo normal es que nos la manden por correo certificado a nuestro domicilio.
Si nuestra entidad bancaria precisa de algún dato personal nuestro, no lo hará por email, como mucho nos citarán por email o nos llamarán por teléfono para acudir a nuestra oficina y aclarar dichos datos en persona.
Por ello, lo primero que tenemos que hacer si recibimos un email de estas características es no responder a nada de lo que nos pida. Si tenemos dudas sobre el contenido del sms o email, buscaremos en internet por nuestra cuenta el teléfono de contacto de la compañía, y no un teléfono o correo de contacto que esté en el email. Nos pondremos en contacto con la compañía para aclarar el email o sms que hemos recibido, para cerciorarnos de que todo esté bien.
Hay que dudar siempre de los enlaces que haya en estos emails. Normalmente, los hackers crean una página web idéntica a la original, para que pongamos nuestros datos de acceso y ahí es donde pueden copiar nuestra información. Aunque la página tenga certificado SSL, no debemos bajar la guardia.
Siempre debemos cerciorarnos del remitente, y ver que es el original. Si disponemos de antiguos email que sabemos que eran de la entidad, iremos y comprobaremos que es el mismo remitente. Si desconfiamos, directamente borraremos el sms o email, e incluso de la bandeja de eliminados si se queda alojado ahí. Cualquier información realmente importante de alguna entidad, nos la hará saber sí o sí a través de los distintos medios, ya sea por vía telefónica o carta certificada a nuestro domicilio, y no limitándose a un mero email.
Qué hacer si ya soy víctima de phishing
Nada más darnos cuenta de que hemos sido víctimas de phishing, lo primero que debemos hacer es alertar a la nuestra entidad bancaria del engaño, para que bloqueen tarjetas o cargos provenientes de algún sitio sospechoso. Y a continuación, denunciaremos en la Guardia Civil o Policía Nacional, aportando el mayor número de pruebas que tengamos, ya sea los propios emails o sms, capturas de pantalla, los cargos bancarios fraudulentos, etc.
Tras denunciar, informaremos a la compañía de lo sucedido, para así alertar de dicho fraude y que ellos pongan en marcha los mecanismos necesarios para aumentar la seguridad, e incluso que ellos mismos puedan denunciar la suplantación de sus datos. Si se trata de nuestra entidad bancaria, ya lo haríamos al principio cuando llamemos para bloquear tarjetas y cargos.
Si sospechamos que nuestro número de teléfono está entre la información que ha sido recibida de forma fraudulenta, debemos contactar con la compañía de teléfono para decirles que bloqueen cualquier cargo procedente de sitios sospechosos.
Una vez que hemos hecho todo esto, debemos estar pendientes en las siguientes semanas, ya que podemos seguir recibiendo phishing.
Uno de los retos del Gobierno PSOE-PODEMOS es "establecer un marco legal que defina los conceptos de vivienda vacía y gran tenedor de vivienda, y ponga a disposición de las comunidades autónomas y los municipios distintas herramientas para su detección y diagnóstico".
La determinación del número de viviendas es muy importante ya que influye en la articulación de las diferentes políticas en materia de vivienda.
Las principales repercusiones de estas medidas son;
Una vez definido el número de viviendas se podrá aplicar medidas fiscales, sancionadoras, de asesoramiento o estimulo para movilizar la vivienda vacía, donde los grandes tenedores colaboren con la administración competente para poner a disposición del mercado viviendas vacías a precios asequibles.
Ser un gran tenedor afecta a las medidas de protección de vivienda.
Esta medida también podría tener su repercusión en el alquiler ya que la formación morada busca que estas figuras destinen el 30% de su cartera al alquiler social para aumentar el parque de vivienda asequible.
Concluyendo, con estas medidas se podría dar salida al mercado viviendas vacías dedicadas al alquiler social así como el establecimiento de un nuevo impuesto sobre este tipo de inmuebles.
Durante estos últimos ocho años se ha multiplicado por tres el valor de la inversión extranjera en vivienda en nuestro país.
Cómo se puede observar en la tabla un 87,6% corresponde a vivienda de segunda mano y solamente el 12,4% corresponde a vivienda nueva.
Se observa que el número de extranjeros compradores de vivienda ha aumentado progresivamente en los últimos años, alcanzando en el primer trimestre la cifra de 23.190 transacciones.
La mayor parte corresponde a extranjeros residentes y el tipo de vivienda que adquieren es de segunda mano, con un porcentaje de transacciones de vivienda nueva situada entorno al 10%, específicamente el último trimestre este porcentaje ha bajado al 7,6%, con 1.773 viviendas nuevas.
Durante el primer Trimestre de 2019 podemos observar que el 12,20 % del total son compradores extranjeros y su nacionalidad corresponde en un 13,79% al Reino Unido que actualmente son los que más compran vivienda en España, un 7,56% corresponde a franceses, un 6,89% a Alemania, un 6,14% Marruecos y Rumanía con el 6,12% del total de extranjeros.
Las nacionalidades con mayores incrementos de compraventa de vivienda son Marruecos, Irlanda, Dinamarca y Rusia. Y en el lado de las caídas destaca Suiza, seguida de china y Noruega.
Hay varias soluciones a este problema, si algunos quieren vender y otros no. Lo ideal es llegar a un acuerdo entre las partes, pero el acuerdo debe ser total entre todas las partes, si solo uno de los herederos no está de acuerdo con los demás, no se puede hacer lo que diga la mayoría.
Si la persona fallecida ha dejado hecho testamento, la herencia acata lo que diga ese testamento. Pero si no, hay dos tipos de herederos, en proindiviso y por partes iguales.
El concepto proindiviso hace alusión a que una propiedad pertenece a varios propietarios, y si es a partes iguales, quiere decir que todos los propietarios tienen el mismo porcentaje sobre la vivienda.
Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, puede vender su parte a otro comprador, aunque es algo complejo. También puede vender su parte a otro copropietario, e incluso renunciar de su parte en favor de los demás, es lo que se llama una extinción del condominio.
Soluciones al no acuerdo entre herederos de una vivienda
No se puede obligar a ninguna persona a vender su propiedad, pero tampoco se le puede obligar a estar en copropiedad, por tanto, para desatascar una situación de desacuerdo entre herederos de una vivienda, existe diferentes opciones.
Adjudicación a un solo heredero
Si una persona fallece, y ha dejado en herencia una vivienda a sus dos hijos, supongamos que uno quiere vender, y el otro no.
Para vender la casa a un tercero, es necesario que ambas partes estén de acuerdo, como no es el caso, el que no quiere vender, puede pagar a la otra parte lo que le corresponde y adquirir así la totalidad de la vivienda, como así se refleja en el artículo 1062 del Código Civil: "Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga."
Aunque incluso así, la parte que quiere vender, puede negarse a recibir esa parte del heredero que no quiere vender, y tendría que solicitar una venta en subasta pública.
Acto de conciliación
Lo mejor es no tener que llegar a un procedimiento judicial, ya que incrementaría los costes, y asumir una conciliación con un conciliador que de fe de ello, como así se refleja en el artículo 139.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria:
"Se podrá intentar la conciliación con arreglo a las previsiones de este Título para alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito.
La utilización de este expediente para finalidades distintas de la prevista en el párrafo anterior y que suponga un manifiesto abuso de derecho o entrañe fraude de ley o procesal tendrá como consecuencia la inadmisión de plano de la petición."
Para este acto no es necesario un abogado, aunque nunca está de más para que nos pueda aconsejar en todo momento. El heredero que quiere vender, presenta una solicitud de conciliación, y se le notifica al que no quiere vender para que asista al Acto de conciliación.
A partir de aquí, pueden suceder tres cosas:
Ambas partes acuden al acto de conciliación y llegan a un acuerdo.
Ambas partes acuden, pero posteriormente una de las partes no cumple el acuerdo. En este caso, el heredero perjudicado, debe hacer una solicitud judicial.
Uno de los herederos no acude al acto, o simplemente no hay acuerdo. Entonces el heredero perjudicado puede iniciar acciones judiciales contra la otra parte.
Subasta pública voluntaria
Si ambas partes, al final, han llegado a un acuerdo y deciden vender la casa, puede pasar que no se pongan de acuerdo con el precio de venta de la misma.
En este caso, el artículo 108 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, dispone que los herederos puedan solicitar una subasta voluntaria de la vivienda:
"Se aplicarán las disposiciones de este título siempre que deba procederse, fuera de un procedimiento de apremio, a la enajenación en subasta de bienes o derechos determinados, a instancia del propio interesado"
Para la subasta, ambas partes deben estar de acuerdo. Para ello, deben presentar una solicitud en el Juzgado de Primera Instancia más cercano a la vivienda, y se subastará a partir de su valor de tasación, aunque los herederos tienen la última palabra para aceptar el valor total que de un postor.
Una vez celebrada la subasta, puede suceder:
Que se venda la casa al mejor postor si los herederos están de acuerdo con el valor aportado.
Que no se haya llegado al valor que los herederos estimaban y puedan decidir si aceptar o declinar la venta.
La última opción, si no han tenido éxito ninguna de las opciones, es ir por la vía judicial.
El heredero que quiere vender la vivienda, es quien debe iniciar un proceso judicial por lo contencioso para la división judicial de la cosa común.
En estos casos, se suele dar una orden judicial en el que la vivienda se expone a una subasta, pero el valor lo impone un perito judicial, y los herederos no pueden disponer del valor de venta de la vivienda. Y sea cual sea el valor por el que la vivienda se venda finalmente, se reparte por partes iguales a cada heredero.
Preguntas frecuentes cuando no hay acuerdo entre herederos de una vivienda
¿Cómo se reparte el dinero?
Depende de quién compre:
Si compra un tercero, se reparte por partes iguales a cada heredero, salvo que haya un testamento que disponga otra cosa.
Si compra uno de los herederos, debe abonar la parte correspondiente a cada copropietario según el valor de tasación de la vivienda.
Si hay acuerdo, ¿Se puede vender la vivienda y repartir el dinero entre los herederos?
Claro que se puede, pero debe existir acuerdo entre todas las partes. Y debe ser expresado ante un mediador o notario, para que conste por escrito que todas las partes quieren vender. Una vez se venda la vivienda, efectivamente se reparte el dinero a partes iguales.
¿Puede vender un heredero su parte a un tercero?
Puede hacerlo. Pero siempre tiene que notificarlo tanto al comprador como al resto de copropietarios, ya que estos tienen prioridad sobre la compra de esa parte, y pueden reclamarla. Disponen de un mes para reclamar esa parte desde su notificación de venta.
Por eso es poco habitual que un heredero venda su parte a un tercero.
¿Es mejor vender a otro heredero o a un tercero?
En cuanto a beneficio económico es prácticamente lo mismo, pero fiscalmente, es mejor vender a otro heredero, ya que no hay que asumir el coste del cambio de titularidad.
¿Puede un heredero reclamar la totalidad de la vivienda?
Puede hacerlo, pero debe tener la conformidad del resto de herederos.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender su parte?
Los herederos que quieran vender, pueden hacerlo aunque uno no quiera. A veces se puede dar una solución, y es que se le de un alquiler pactado al heredero que no quiere vender.
Dicha reducción, viene recogida en el artículo 23. 2 de la Ley de IRPF, cuya redacción establece que:
"??. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente."
Pero, ¿qué pasa si NO he declarado el alquiler del piso y Hacienda me pilla? ¿Y si he declarado menos? ¿puedo aplicarme esta reducción del 60%?
La Administración, basándose en que la reducción "sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente", negaba la posibilidad de aplicar dicha reducción en la liquidación resultante.
Sin embargo, la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2020 (recurso nº 1439/2019) ha aclarado que:
La declaración de IRPF es una autoliquidación (no una declaración como comúnmente se le llama).
Conforme el principio de regularización íntegra, la Administración debe aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento calculado (y no sobre el declarado como defiende la Administración) incluso en el caso de no haber sido declarado los ingresos del alquiler.
Por tanto, a partir de ahora, tanto si Hacienda le pilla sin declarar el alquiler de un piso, o declarando menos, en la liquidación resultante la Agencia Tributaria está obligada a aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento que se haya calculado.
Si la Hacienda no lo hace, ¡recurra contra la liquidación y pague lo justo!
En el caso de tener inmuebles vacíos sin inquilino el Supremo se ha pronunciado al respecto y ha manifestado que deben tributar un 1,1 o 2% de su valor catastral en la declaración del IRPF conforme al Art 85 de la Ley del IRPF. "El legislador entiende que todo inmueble, que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta" considera que" las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas". Se trata de una sentencia perjudicial para los arrendatarios de inmuebles porque les impide deducir los gastos y les obliga a imputar las rentas de dichos inmuebles.
Declaración renta IRPF piso de alquiler turístico vacío
Según establece el Supremo los propietarios de inmuebles turísticos vacíos deben imputar en la renta los días que no hayan alquilado su inmueble respecto al número total de días al año sin poder deducir así los gastos generados (luz, agua, gas, IBI, etc) mientras ha estado sin inquilino o vacío. Por lo que si no hay renta no hay gastos deducibles.
El arrendador tampoco podrá deducirse los gastos de intereses de capitales ajenos previstos en el artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF.
Declaración renta IRPF gastos de reparación y conservación
En dicha sentencia del Supremo no se habla tampoco de los gastos de reparación y conservación de un inmueble aunque si está contemplado por la Dirección General de Tributos permitiéndose la deducción de dichos gastos de reparación y conservación efectuados en el inmueble antes de su arrendamiento siempre que estén dirigidos única y exclusivamente a la obtención de rendimientos de capital inmobiliario y no al disfrute personal.
Lo primero, el propietario tiene que comprobar que ha propuesto correctamente la subida del alquiler. El art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda en 3 años.
Llegado el vencimiento de dicho plazo el propietario puede resolver el contrato mediante el envío de una comunicación por burofax al inquilino, con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento, haciéndole saber su voluntad de no prorrogar el contrato.
La resolución del arriendo permite a la propiedad revisar las condiciones del alquiler y subir la renta para firmar un nuevo contrato de alquiler con el inquilino.
Transcurridos al menos tres años de alquiler, el inquilino no puede decidir permanecer en la vivienda y no tiene derecho de posesión alguno una vez extinguido el contrato de arrendamiento.
En función de cómo haya actuado y actúe con el pago de la renta el arrendador, puede ser una simple continuación del contrato de forma tácita o un incumplimiento de contrato.
El propietario debe solicitar el asesoramiento de un abogado para que sea éste el que intente alcanzar un acuerdo con el inquilino para firmar un nuevo contrato, siempre que éste se avenga a aceptar las condiciones que plantea el propietario. En caso de que no sea posible alcanzar un acuerdo, el dueño tendrá que plantear ante el Juzgado correspondiente un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual.
Es posible que el inquilino pretenda seguir pagando la renta de alquiler que venía abonando tras la finalización del contrato, aunque ello no tiene por qué comportar conformidad del arrendador con la prórroga del arriendo. No obstante, puede resultar aconsejable que el propietario opte por no cobrar el alquiler tras la extinción del contrato, y reclame tales cantidades en concepto de daños y perjuicios junto a la demanda de desahucio.
Si el arrendador acepta tácitamente la renta que ha decidido unilateralmente el inquilino y no persigue el incumplimiento, la situación puede llegar a consolidarse. Al primer pago parcial de la renta hay que enviar notificación fehaciente o incluso interponer demanda.
Los procedimientos de desahucios son lentos, de al menos ocho meses de duración, con lo que en caso de que el propietario no acepte las condiciones del inquilino debe empezar cuanto antes.
Futuros cambios de la LAU
El Ministerio de Fomento quiere modificar la LAU para dar más seguridad a los inquilinos.
Posibles cambios;
Volver a los contratos de cinco años frente a los tres actuales y a las prórrogas de tres años, frente al año actual. Con esta medida se daría más estabilidad a los inquilinos.
Regular los términos relacionados con la fianza y las garantías adicionales que se le puedan pedir al inquilino. Y reforzar así la seguridad jurídica del arrendatario cuando el propietario decida vender el inmueble.
Respetar el contrato del alquiler firmado previamente, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, si el propietario vende la vivienda que tenga arrendada.
El delito de allanamiento de morada, se encuentra regulado por el art. 202 del Código Penal y subraya que "el particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años".
La diferencia radica en la naturaleza de la vivienda que es ocupada, esto es, si se trata de la residencia habitual sería un allanamiento, mientras que si está en desuso se trataría de una usurpación.
Pasos a seguir ante esta situación;
Interposición inmediata de denuncia ante la policía.
En el caso del allanamiento de morada tipificado como delito en el Código Penal, se permite el desalojo por parte de la Policía sin necesidad de disponer de una orden judicial por ser considerado como delito flagrante. No obstante, no tienen que haber pasado más de 48 horas desde que se llevó a cabo el allanamiento para que el desalojo sea efectivo.
Además, "es conveniente que haya testigos y presentar la documentación oportuna para demostrar que eres el propietario de la casa".
En el caso de no haber presentado una denuncia ante la Policía en el tiempo indicado, la persona afectada recurrirá por vía civil o judicial para recuperar su vivienda. Esto se debe a que el artículo 18.2 de la Constitución Española hace referencia a la inviolabilidad del domicilio, por lo que una vez que los ocupantes constituyen la vivienda como su morada no se podrá acceder sin una orden judicial.
En las herencias es muy frecuente que haya problemas a la hora de vender una vivienda que ha sido heredada por varias personas. Por distintas circunstancias, es muy probable que algún heredero se plantee vender la vivienda, pero que otro se niegue a hacerlo. Sin embargo, en principio no se puede vender la vivienda porque lo acuerde la mayoría.
Cuando se realiza la partición de la herencia, los herederos pueden estar de acuerdo con la adjudicación de un inmueble a todos por partes iguales (si así les corresponde) o que uno de ellos se quede con el inmueble y abone en dinero la parte que correspondería a los demás.
Pero si finalmente se ha adjudicado el inmueble por partes, se produce una situación de proindiviso o copropiedad en la que cada uno será propietario de una parte de la vivienda.
Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, venda su parte a otro comprador. No obstante, es más complejo vender en buenas condiciones una parte de una vivienda que la totalidad de la misma. Si uno de los copropietarios no quiere vender la vivienda y decide quedarse con ella, debe pagar su parte a los demás y esto se conocería como una extinción del condominio.
Pero si finalmente no se alcanza este acuerdo y algunos de los herederos no quiere vender el inmueble y otros sí, hay otra opción: La partición judicial de la herencia y la subasta pública. Cualquiera de las partes puede acudir a los tribunales para solicitar una acción de división. Es decir, se realizará un juicio que terminará con una resolución judicial que decretará la venta del inmueble en una subasta pública y el reparto del precio entre las personas interesadas.
Esta es una vía a la que se puede recurrir, aunque se considera que llegar a un acuerdo es la mejor solución porque, de vender la vivienda por subasta, se conseguiría un precio inferior al del mercado y se dañarían los intereses de los herederos. No olvidemos los gastos judiciales. Algunos expertos insisten en que es más recomendable vender la vivienda a precio de mercado y que la transacción no perjudique los recursos económicos de los beneficiarios.
Cuando hablamos de una zona, nos estamos refiriendo tanto a la ubicación (¿En qué municipio? ¿Centro o periferia?), como al entorno próximo: equipamientos, servicios públicos, transportes, comercios, hospitales, colegios y zonas verdes que la rodean. Otros factores que influyen en el valor de la vivienda son la altura, la orientación y vistas o las zonas comunes, por citar solo algunos de ellos.
Te mostramos a continuación algunas pistas que te pueden ayudar a entender en qué consiste una tasación y qué aspectos se analizan y pueden influir en el valor.
Identificación de la vivienda: comprobaciones registrales, catastrales, y urbanísticas
Es fundamental identificar registral y catastralmente la vivienda para garantizar que la que se está visitando corresponde con la que se está comprando según los datos que figuren en el Registro de Las Propiedad (y no con la del vecino) y que no arrastre problemas urbanísticos que penalicen el valor o que, incluso, impidan que el inmueble pudiera ser hipotecado. El tasador revisa y analiza que todo esté correcto desde el punto de vista normativo. También comprueba si es una vivienda de protección oficial (VPO), si se encuentra arrendada o si tiene alguna protección arquitectónica, porque son cuestiones que podrían limitar su valor.
Ubicación: principal indicador de servicios
Como explica César Escobar, codirector del departamento de Visado en Tinsa, "la zona en la que se ubica un inmueble es un factor determinante a la hora de valorar un inmueble. El entorno es clave porque no sólo importa la localización exacta de una vivienda, sino su proximidad a colegios, hospitales y centros sanitarios, parques infantiles, centros comerciales y de ocio y equipamientos deportivos". Cuando hablamos de ubicación, en el valor primero influirá la provincia luego descenderemos a nivel de distrito y de ahí, al barrio. Dentro del barrio, habrá que tener en cuenta la calle exacta y el edificio concreto.
Tipología: ¿exterior vs interior?
El tipo de vivienda que elijamos influirá notablemente en el precio
La oferta según la tipología de vivienda (unifamiliar aislado, pareado, adosado, en bloque, en manzana) está directamente relacionada con la demanda. Si en una zona hay mucha demanda de vivienda de obra nueva y escasez de oferta, los precios tenderán al alza, independientemente de sus características.
Como norma general, apunta César Escobar, los áticos con terraza son los inmuebles más valorados, seguidos de los bajos con jardín. También las viviendas exteriores a la vía pública y con balcones son más atractivas que aquellas viviendas que únicamente tienen ventanas, debido a su mayor visibilidad, luminosidad y ventilación. Una característica que ha adquirido aún más protagonismo durante la crisis sanitaria del COVID.
No obstante, hay que analizar cada caso concreto, sin generalizar, puesto que el tipo y la anchura de la calle, el tráfico y su actividad comercial, peatonal y de vehículos, e incluso la altura de sus edificaciones colindantes también serán determinantes en su valor. Por ejemplo, en una zona de tráfico intenso o locales de ocio, el mercado puede valorar más las viviendas que den al interior de una urbanización a un patio de manzana que las exteriores, ya que están expuestas a un mayor nivel de ruido.
¿Obra nueva o segunda mano?
Independientemente de las preferencias personales de cada comprador, el precio por m2 de las viviendas de obra nueva es mayor que las de segunda mano para una localización similar. Entre algunos de los puntos a favor de los inmuebles de nueva construcción, destaca la inclusión de nuevos materiales e instalaciones que facilitan un mayor ahorro energético.
La importancia de la altura
Exceptuando los casos de bajos con jardín o patio privativo, la demanda suele preferir plantas altas. Habitualmente los pisos más altos gozan también de más luminosidad, mejores vistas, más ventilación y menos contaminación acústica. El encarecimiento puede ser de hasta un 2% a medida que se sube de planta en un inmueble, siempre que exista ascensor en la finca. En el caso de que una vivienda se encuentre situada en un edificio sin ascensor, la tendencia del precio se invierte y cuanto más alto sea un piso, el precio irá disminuyendo. Si queremos saber si en un futuro puede ser viable su instalación, deberemos consultarlo con la Comunidad de Propietarios y con el Administrador de la finca.
Eficiencia Energética, un valor en alza
En el escenario actual, en el que los edificios son responsables del 36 % de las emisiones de CO2 y del 40% del consumo de energía y en donde la normativa europea está fijando ambiciosos objetivos medioambientales, la eficiencia energética empieza a tener presencia en la mente del comprador. Tiene un protagonismo relevante en la obra nueva de gama alta. En la vivienda de segunda mano, todavía no es una característica exigida por la demanda de manera generalizada como para que pueda trasladarse a un incremento de precio, pero es una tendencia que acabará reflejándose en el valor.
La eficiencia energética de un inmueble se refleja en el certificado de Eficiencia Energética que también realizamos en Tinsa, donde además de describir y calificar objetivamente las características de un inmueble, se aporta información sobre el nivel de gasto que un propietario va a tener que afrontar para disfrutar de cierto confort en la vivienda.
Orientación al sur, más luminosa
Es un factor que incide directamente en el consumo de energía de una vivienda. No es lo mismo que una vivienda esté orientada al norte o al sur, porque se verá afectada de forma diferente por la incidencia del soleamiento, la luminosidad y la ventilación, claves que repercuten directamente en el uso que deberemos hacer del aire acondicionado o la calefacción.
El exterior como epicentro del hogar
Desde la imposición del confinamiento por COVID, los espacios exteriores de las viviendas y las zonas comunes han ganado protagonismo. Las zonas exteriores se valoran más en aquellas zonas que tienen una buena climatología, que permita disfrutarlas durante largos períodos de tiempo. "El comprador busca aumentar su calidad de vida a través de estos espacios exteriores comunes, porque invitan a desarrollar actividades relacionadas con el ocio y el descanso. Las viviendas con espacios exteriores permiten disfrutar de usos complementarios a los habituales, al contar con áreas específicas para el descanso y aumentan notablemente el valor de una vivienda", explica César Escobar.
En un jardín, los elementos que le otorgan más valor son el tamaño y la calidad y conservación de las instalaciones con las que cuente, como piscinas, zonas deportivas, áreas de juego y parques infantiles, solárium, cenadores, barbacoas, praderas y arboledas.
Una vez considerados todos los factores, ¿cómo se realiza una tasación?
La tasación es un proceso extraordinariamente complejo, que se lleva a cabo en diferentes fases. Como paso inicial, el técnico analiza el entorno en el que se ubica el inmueble. Pone atención especial en vía de acceso, si es ancha o estrecha, tranquila o ruidosa y comprueba la calidad constructiva del edificio. Una vez analizado el exterior, el técnico ha de realizar una visita interior. En las tasaciones con finalidad hipotecaria, la visita del técnico al interior del inmueble es obligatoria.
Durante la visita, el tasador comprueba las superficies levantando un croquis del inmueble, analiza las calidades y el estado de conservación de los acabados e instalaciones de la vivienda, comprueba el estado de ocupación, recaba información catastral, registral y urbanística y realiza un amplio reportaje fotográfico. Puedes ver un resumen del proceso en este vídeo realizado por el diario ABC.
Todos estos datos obtenidos en la visita física han de ser contrastados con una documentación actualizada y completa a nivel registral, catastral y urbanística.
Posteriormente se aplicará el procedimiento y el método de valoración más adecuado según la Normativa de aplicación, que habitualmente suele ser el de método comparación. Para ello, será necesario previamente buscar y aportar un estudio de mercado detallado de inmuebles semejantes según la oferta existente en el mercado (viviendas comparables en la zona).
La tasación, algo más que el valor de un inmueble
Todos los elementos mencionados que describen las características de una vivienda, junto a las comprobaciones en el Registro de la Propiedad, en el Catastro o su situación urbanística, se recogen en un informe de tasación, de cuya importancia hablamos en el pasado en este blog.
La tasación para garantía hipotecaria ha de ser realizada por un técnico competente de una empresa homologada por el Banco de España, como Tinsa, y es un elemento imprescindible a la hora de solicitar un crédito hipotecario. Este informe, sin embargo, no debe considerarse un mero trámite con el banco. La tasación incluye información de interés que aporta seguridad al comprador, como las comprobaciones sobre la situación urbanística y registral de la vivienda. Incluye también la referencia para determinar el valor de subasta (cuota mínima por la que se ejecutaría la vivienda en una subasta si no de devuelve el préstamo).
Como el valor de tasación de la vivienda es la base sobre la que la entidad financiera calculará el importe del préstamo que puede conceder sobre ese inmueble que servirá de garantía, contar con una tasación en el momento inicial de la negociación permite comprobar, por un lado, si el precio que pide el vendedor es acorde al de mercado y si el comprador podrá disponer de la cuantía que necesita para llevar a cabo la operación.
Desde Tinsa, estaremos encantados de ayudarte en todo el proceso de tasación. Puedes solicitarla directamente a través de nuestra web en este enlace
API y Fiabci presentaron un informe del Colegio de registradores en el que se muestra que la compra de viviendas por extranjeros representó el 11,32% del total lo que supone una disminución de 1,13 puntos porcentuales aunque los datos mostraron una recuperación a partir de la segunda mitad del año.
Los británicos como siempre encabezan el ranking en compra de vivienda en España con 6.043 viviendas en 2020, lo que supuso un 13,05% del total. Seguidamente y en segunda posición se encuentran los franceses con 3.777 viviendas y en tercer lugar se encuentran los alemanes con 3.589 viviendas adquiridas en 2020.
Le siguen marroquíes y belgas que representan un 6% de la cuota de mercado. Finalmente el CEO de Gamerin ha concluido que "predominan nacionalidades que se fijan en el mercado residencial español con fines turísticos".
Respecto al precio, los suecos son los que más caro compraron en 2020, 5.322 euros m2, seguido de alemanes 4.668 euros m2 y noruegos 4.662 euros m2 .
En términos generales el precio de compra vivienda por extranjeros fue de 1.791 euros m2 con incremento ascendente del 3,6%.
Por comunidades Autónomas
En la Comunidad Valenciana se compró el mayor número de viviendas por extranjeros en el último año, un total de 13.493 unidades (-30,3%), seguido de Andalucía con 9.443 viviendas (-22,7%) y Cataluña con 7.748 unidades (-20.7%), siendo siete las comunidades autónomas cuyas compras estuvieron por debajo de las 300 viviendas.
En segundo lugar nos encontramos con baleares esta fue la que registró una mayor cuota de mercado extranjero con un 29,64%, ocupando la quinta posición con 3.146 viviendas.
Otra de las autonomías como Alicante encabezó también una importante demanda con más de un 36% de viviendas adquiridas. Otras de las provincias que despertaron también interés fueron Baleares, Málaga, Tenerife y Gerona.
Respecto a las Hipotecas
El número de hipotecas formalizadas por extranjeros superó las 19.000 en 2020, registrando un descenso con respecto a 2019 del 17,8%, año en el que se alcanzó el máximo histórico de 23.342 hipotecas. Este número de hipotecas supone el 5,63% del total dejando claro la menor necesidad de financiación por parte de los extranjeros para la adquisición de residencias.
Los mayores importes medios de hipoteca por nacionalidades han correspondido a alemanes 245.775 euros, suecos 229.907 euros, holandeses 191.015 euros, británicos 190.644 euros, franceses 181.107 euros y noruegos 174.815 euros.
La tercería de dominio es un incidente se suele darse en el procedimiento de ejecución forzosa o provisional. Para que se dé es imprescindible que exista resolución ejecutiva en sentencia firme y falta de cumplimiento voluntario por quien haya sido condenado. No podrá ponerse en marcha si la propiedad ha sido embargada o subastada.
El tercero es el que está legitimado para interponer este tipo de demanda. El artículo 595 de la Ley de Enjuiciamiento Civil reconoce que está legitimado "quien sin ser parte en la ejecución, afirme ser dueño de un bien embargado como perteneciente al ejecutado y que no ha adquirido de éste una vez trabado el embargo" (artículo 595.1), así como a "quienes sean titulares de derechos que, por disposición legal expresa, puedan oponerse al embargo o a la realización forzosa de uno o varios bienes embargados como pertenecientes al ejecutado" (artículo 595.2).
La interposición de demanda de tercería solicitará el alzamiento de la traba sobre el inmueble por lo que el embargo afectado quede sin efecto.
Requisitos:
Es imprescindible que se aporte una prueba por escrito con el fundamento de su pretensión art. 595.3.
Un título que acredite que el tercerista es propietario del bien.
Aportación de pruebas, escrito dirigido al órgano que esté tramitando el procedimiento de apremio. Si dicho escrito no reúne los requisitos para la tramitación le requerirá para que subsane su falta con un plazo de diez días. Si se cumple los requisitos se admitirá a trámite.
Admitido a trámite el recurso puede que la demanda no sea estimada por lo que continuaría el embargo y realización forzosa del bien de manera que no se podrá impedir que el bien embargado llegue a subasta.
Si por el contrario la demanda de tercería es estimada se determinará el levantamiento del embargo acordado sobre los bienes o derechos objeto de la reclamación.
¿Se debe de informar al cliente del método de cálculo del índice de referencia y de su evolución en el pasado para que el propio consumidor pueda valorar la carga económica del préstamo contratado?
El TJUE indica que, la exigencia de transparencia de las cláusulas contractuales se ha de basar en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, que deben ser facilitadas al consumidor junto a la necesaria información previa para que pueda comprender el modo de cálculo del tipo de interés de manera que pueda adoptar una decisión a la vista de las consecuencias económicas que dicho tipo de interés va a tener a lo largo de la duración del préstamo, y de sus obligaciones financieras.
Esta sentencia deja en manos de los Jueces españoles, el exámen de los elementos de cálculo para la determinación del IRPH de manera asequible junto al hecho de que, por parte de la entidad financiera se haya facilitado la información sobre cómo ha sido la evolución del IRPH en años anteriores.
Para que el IRPH sea transparente se deben de dar conjuntamente estas dos circunstancias:
Que el método o modo de cálculo sea asequible para el cliente, es decir, que pueda ser consultado por él mismo.
Que la entidad financiera haya facilitado información del comportamiento del IRPH años anteriores.
Si se declarara nula la cláusula del tipo de interés que contiene el IRPH, ¿el contrato quedaría sin intereses, convirtiéndose en un préstamo gratuito? ¿o se podría sustituir por otro índice que resultara más beneficioso para el cliente?
El TJUE responde que solamente si la nulidad de la cláusula comportara que el contrato de préstamo no pudiera subsistir el índice de referencia podrá ser sustituido por otro más ventajoso.
La decisión de si un préstamo con garantía hipotecaria, puede subsistir o no, declarado nulo el interés remuneratorio se debería de consultar al cliente previo aviso, para decidir sobre si le compensa más dar por resuelto e ineficaz el préstamo en base a la nulidad de su totalidad, o si prefiere la sustitución del tipo de interés, concretamente de su índice por otro más beneficioso que el IRPH.
Sobre la limitación de los efectos económicos de la Sentencia si se declara nula la cláusula del IRPH.
El TJUE se pronuncia en sentido negativo al respecto, estableciendo que no puede haber limitación temporal, que el préstamo no va a ser gratuito, sino que el índice de referencia puede ser sustituido por otro más beneficioso para el consumidor.
Declarado nulo el IRPH, y dejando referenciado el préstamo a Euribor al cliente habría que reintegrarle las diferencias de lo abonado por exceso como consecuencia de la aplicación del IRPH. Una vez recalculado todo el préstamo desde su inicio referenciado a Euribor habría que sumarle los intereses legales.
Finalmente serán ahora los Tribunales españoles, los que, tras esta importante sentencia tendrán que pronunciarse sobre cada caso en particular.
Las materias primas que más afectan al sector de la construcción son el cobre, el aluminio y el petróleo, que han registrado una subida realmente fuerte. El crudo se ha elevado en un 52%, el aluminio está en máximos de los últimos tres años al crecer un 31% y el cobre se ha revalorizado un 26,9%. "Esto está provocado por la paralización que hubo el año pasado a nivel mundial, que ha hecho que se haya ido tirando de inventario y, al mismo tiempo, los inventarios han disminuido mucho", explica el analista de Investing.com, José María Lerma. "Tampoco hay que olvidarse de la escasez que hay en el mercado, que se ha profundizado aún más por el reabastecimiento que está realizando China para satisfacer la demanda interna", añade.
Se han elevado los costes para construir una vivienda. Las compañías se ven muy perjudicadas por este aumento de los precios. Se prevén más subidas en el segundo semestre.
Este aumento de los precios se traslada a las compañías constructoras en un primer momento, ya que todavía no se ha notado el impacto en el precio final de las viviendas. Los márgenes de beneficio en la construcción son bajos y, de media, se sitúan alrededor del 3%. "Los materiales representan alrededor del 40% de los costes totales de un proyecto, por lo que un aumento tan significativo de los precios de las materias primas absorbe todo ese margen de beneficio o, al menos, una gran parte", aseguran desde la Conferencia Nacional de la Construcción (CNC). Además, desde la organización explican que en los contratos privados el empresario puede trasladar parte o la totalidad de esa subida al cliente, sobre todo en los de menor duración. Sin embargo, en el caso de los contratos públicos esa posibilidad no existe y las empresas se ven más perjudicadas.
La clave para las compañías constructoras se encuentra en la estabilización de los precios en el corto y medio plazo, ya que de mantenerse la subida actual o incrementarse, estas empresas sufrirán y se verán obligadas a trasladar el aumento de los costes al cliente final. "Una vez que la actividad de las materias primas se vaya estabilizando esos inventarios se van a ir llenando y, por lo tanto, esa tensión de los precios que vemos ahora irá disminuyendo", comenta Lerma. Aun así, el analista prevé que en el segundo semestre la tensión en los precios continúe siendo alcista. "La estabilización y el retroceso de los precios no llegará hasta el primer trimestre o semestre del próximo año", asegura el experto.
Esta subida afecta al precio final de la vivienda, sobre todo a la de obra nueva. El alza en los costes de la construcción pasará de largo por la vivienda de segunda mano que se compra para reformar
Con este escenario, es normal preguntarse cómo puede afectar todo esto al precio final de las viviendas, especialmente a las de obra nueva y a los proyectos que se encuentren en desarrollo en estos momentos. Por el momento, "no hemos visto que los promotores estén repercutiendo este aumento en el precio final de la vivienda. La mayoría del aumento del precio la están absorbiendo los productores intermedios de materiales, que reciben las materias primas caras y las transforman para los constructores, y los propios constructores", explica Daniel Bermúdez, COO de Atlas Real Estate. Sin embargo, desde CNC ya apuntan que los costes de cimentación y estructura de las nuevas obras son los que están acusando más la subida de los precios, ya que se han producido incrementos que superan los dos dígitos durante los últimos doce meses.
Desde la organización explican que en el impacto medido a través del Índice de Precios de Viviendas (IPV), "se aprecia cómo el precio de la obra nueva ha sufrido un incremento del 2,3% durante los últimos doce meses mientras que el avance del precio de la segunda mano ha sido tres veces inferior y se ha situado en el 0,7%", comentan. La parte menos mala de este incremento de los precios se la están llevando las empresas que se dedican a las reformas de viviendas y aquellas casas que son compradas para ser reformadas posteriormente. Esta subida de los costes "no debe afectar, ya que se mueven por lógicas de precio diferentes. En todo caso, una reforma adecuada en términos de prestaciones incrementa sustancialmente el valor del inmueble, por lo que igualmente será rentable", explica Sebastián Molinero, secretario general de ANDIMAC.
El futuro pasa por la construcción industrializada, que es más eficiente, barata y consume menos materiales. También es esencial que exista una mayor flexibilidad por parte del Gobierno
En caso de que las tensiones continúen y los precios se mantengan en los niveles actuales, los constructores y compradores ya miran a alternativas como la construcción industrializada. Este tipo de construcción, en lugar de hacerse en el lugar donde se construye el edificio, se realiza en fábrica por piezas y posteriormente esas piezas se trasladan y se montan. "La ventaja que tiene este sistema es que consume menos materiales, es más eficiente y más barato, por lo que es una opción a largo plazo muy buena si los precios de las materias primas siguen creciendo", comenta Bermúdez, que explica que se ha aumentado notablemente el interés por esta modalidad.
Mientras, desde CNC aseguran que, si los precios de las materias primas no se frenan, hará que muchos proyectos no sean rentables, "por lo que una opción no deseada para nadie sería su abandono". La asociación ha pedido oficialmente al Gobierno que busque un mecanismo que reequilibre los contratos públicos y que tenga en cuenta el incremento de los precios, "puesto que está en juego la viabilidad de un número significativo de grandes obras", sostienen. Además, también aseguran que la escasez de varios productos puede supone un problema grande para que salgan adelante proyectos que ya están en desarrollo.
En dicho recurso se "solicita la impugnación de los artículos 1 y del 6 al 18; las Disposiciones Adicionales de la primera a la cuarta; la impugnación de la Disposición Transitoria primera y la Disposición Final cuarta letra b, al considerar que vulnera las competencias estatales en esta materia".
También ha manifestado que "no se solicita la suspensión cautelar de la medida puesto que, en paralelo a la resolución del Tribunal Constitucional, se va a tramitar por este Gobierno la Ley de Vivienda que incorpora muchos de los elementos que ahora, por competencias, se recurren ante el Constitucional".
Una de las medidas de la ley del alquiler Catalán que ha generado más controversias ha sido ha sido la del control de las rentas en 60 municipios de más de 20.000 habitantes suponiendo un importante limite a los alquileres de los propietarios.
El Gobierno ha expuesto que no hay ilegalidad en las normas aplicadas en Cataluña en materia de limitación de alquiler sino en las competencias que debe asumir el Estado y la Comunidad Autónoma en la gestión del derecho a la vivienda.
De hecho desde fuentes del Gobierno aclaran que la normativa incluirá incentivos fiscales para los propietarios que abaraten el alquiler a los arrendatarios en zonas tensionadas. Dentro de dichos controles se encuentran los siguientes:
Obligar a los arrendadores a aplicar a los nuevos contratos las mismas condiciones que tenían los anteriores inquilinos o congelar las rentas durante parte del contrato siempre y cuando la vivienda se encuentre en una zona tensionada y durante el tiempo que sea considerada como tal.
La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente.
Cada administración competente realizará un Plan de Acción específico que programará las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios en el mercado de alquiler.
Contenido a destacar en el recurso ante el TC
Fundamentos de derecho;
El Consejo de Garantías Estatutarias del Parlamento Catalán estableció en su dictamen criterios relativos a la inconstitucionalidad de distintos preceptos de la ley impugnada.
El plazo para la interposición de la impugnación ante el Tribunal Constitucional finaliza el 21 de junio.
El Gobierno establece que el artículo 1 de la ley autonómica, que recoge como objeto de la ley "regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda", vulnera la competencia estatal exclusiva sobre legislación civil, recogida en el artículo 149.1. 8ª de la Constitución Española.
También se vulnera la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
En los artículos 1, del 6 al 12, del 14 al 16 y en la disposición transitoria 1ª sevulnera la competencia estatal sobre las bases de las obligaciones contractuales.
En los artículos 17 y 18 y en la Disposición Final 4ª letra b, se vulnera la competencia estatal sobre legislación procesal (artículo 149.1.6 de la Constitución).
El recurso fundamenta que estos son elementos esenciales de este tipo de arrendamientos, vulnerando la sentencia del Tribunal Constitucional 132/2019, que determina, en base al artículo 149.1.8º de la Constitución Española, y que la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda es uno de los elementos esenciales de competencia estatal.
Marie Kondo, una japonesa treintañera que ha vendido ya más de 5 millones de ejemplares de su manual "La magia del orden", cree que el primer paso para alcanzar la felicidad es tener la casa ordenada. Lo que hace realmente revolucionario a su método es su filosofía: ella cree que el mundo se ve de otra forma cuando colocamos todas nuestras cosas en su sitio y percibimos todo con más claridad (tanto nuestras pertenencias como el resto de asuntos). Desde este punto de vista, podremos distinguir fácilmente lo realmente necesario y lo que no lo es.
Su sistema cuenta con varias claves fundamentales:
-Ordenar prendas por categorías. No se ordena habitación por habitación. Se ordenan los objetos en este orden: ropa, libros, papeles, objetos varios y finalmente, las pertenencias de valor, reuniendo en un mismo lugar los objetos de la misma categoría. De esta forma, seremos conscientes del volumen de cosas que poseemos y poder desechar lo que no usemos o tengamos repetido.
-Seleccionar lo que nos produce "felicidad". Guardar únicamente las prendas que nos transmitan alegría. Preguntarnos qué es lo que volveremos a usar y lo que no. No desperdiciar tiempo ni espacio con lo segundo.
-Clasificar. Cuando decidamos qué nos quedamos hay que clasificarlo como creamos conveniente y organizarlo. Recurrir a cajas vacías y a aprender a doblar la ropa para que ocupen menor espacio son consejos muy útiles.
-Ordenar poco a poco y mantener ese orden día a día. De hacer maratones de orden, el efecto rebote provocará infelicidad.
2 Método Dan-sha-ri
Una vez más, una autora japonesa, en este caso, Hideko Yamashita, nos muestra en su libro una filosofía asociada al orden. En este caso el título es ?Dan-sha-ri?: Ordena tu vida y hace referencia tanto al terreo personal como al hogar, partiendo de la idea de que deshaciéndonos de todo lo inútil (ya sea un recuerdo o ropa vieja) conseguiremos alcanzar un estado de paz con nosotros mismos. "Dan-sha-ri es conocerse a uno mismo a través del orden, a través de las cosas, gracias a una técnica que facilita la vida después de acabar con el caos de nuestro corazón", explica dicha autora.
Las tres instancias para poner en práctica este método son:
?1. Da: implica cerrar el paso a cosas innecesarias que tratan de entrar en nuestra vida.
Sha: se basa en tirar aquellos elementos que inundan nuestra casa que no usamos ni necesitamos tener.
Ri: es la instancia final y muestra la gran transformación. Consiste en el camino hacia un yo desapegado que vive en un espacio sin restricciones, en un ambiente relajado.
3 Otros métodos de diferentes autoras
? María Gallay: El orden se mantiene solo.
Así describe su método. Esta organizadora profesional, es la presidenta de la Asociación de Organizadores Profesionales de España, creada en 2016. Confiesa "padecer" una obsesión por la simetría y la funcionalidad desde pequeña, cuestión que ha canalizado ayudando a sus clientes a solucionar el desorden y a crear sistemas prácticos para aprovechar el espacio y el tiempo.
Busca garantizar la eficacia y productividad evitando el despilfarro del tiempo y del espacio.
? Cloti Martínez Peinado de Reorganizarte.
Ofrece un servicio de coach, guía, diseño y organización profesional de vestidores y espacios. Afirma:
"Mi trabajo consiste en guiarte por una nueva senda de armonía que te lleve a deshacerte de lo que no necesitas, encaminarte a una actitud relajada que te permita manejar el espacio y ser capaz de controlarlo. Mi talento es encontrar espacio perdido donde parece no haberlo e imponer control donde reina el caos diario. No solo incrementará el valor de tu casa, sino que te abrirá una nueva forma de ser, de manejar tu vida y liberar espacio en tu mente y tu energía."
? Adelaida Gómez: El orden no es magia.
Adelaida Gómez de Orden Studio asegura que: "No hay método mágico que funcione 100% con la generalidad de la gente." Según ella, el orden debe estar adaptado a cada individuo y momento vital. No hay fórmulas mágicas. "Hay pautas y algunos trucos prácticos, pero lo más efectivo es la experiencia y el sentido común."
Como hemos visto a lo largo de este artículo, y aunque hayamos mencionado solo algunas de ellas, son muchas las autoras que creen que el orden en el hogar trasciende hasta el orden mental y personal, enfocando el orden en la vivienda como una metáfora de nuestra propia vida, basándose en una filosofía cuya finalidad es la felicidad y armonía.
Esta nueva caída, han llevado al Banco Central Europeo a retrasar su decisión de subir los tipos de interés. Un escenario que ha provocado que, de nuevo, miles de hipotecados vean rebajada la cuota mensual que pagan, y que quienes están a punto de firmar una hipoteca tengan dudas sobre qué opción elegir.
Si estas pensando en comprar una vivienda, decidir entre una hipoteca con interés fijo o variable es el mayor de los problemas.
Al fin y al cabo no quieres pagar de más ni que tampoco se convierta en una pesadilla.
Estadísticamente, en España sigue habiendo mayor tendencia para firmar una hipoteca variable, de echo antes del 2005 apenas el 2,7% de los préstamos hipotecarios eran a tipo fijo.
¿Por qué han proliferado las hipotecas a interés fijo? Como ya explicamos, hay un temor a que el referencial suba.
En el 2008 muchas familias tuvieron graves problemas económicos al tener que afrontar el pago de la hipoteca variable.
Ese año alcanzó el 5%, y a este interés hubo además que añadirle el interés del diferencial del banco (que rondaba entre el 1% y 2%).
Desde hace un par de años las entidades bancarias han rebajado la tasa de las hipotecas fijas, antes de la crisis los bancos ofrecían un interés del casi el 7% y ahora se sitúa entre el 2% y 4%.
En resumen, un interés más suculento y el temor a una subida a este índice ha echo que muchos españoles se decanten por contratar la hipoteca fija.
Y ¿Qué deberías hacer tú?
Escoger entre una hipoteca variable o fija dependerá principalmente de 5 factores:
Tu nivel de ingresos actuales y futuros.
Tu capacidad para asimilar el riesgo.
El plazo de amortización.
Qué interés te ofrecen a tipo fijo.
Qué interés te ofrecen a tipo variable.
¿Cuándo sale más rentable la hipoteca fija?
Las hipotecas a interés fijo más baratas sólo ofrecen plazos máximos de entre 10 y 15 años (con un interés al 2%). Por tanto, si contratas una hipoteca a 15 años y el índice no ha subido demasiado, habrás pagado demás.
Inicialmente, las hipotecas fijas son más caras y sólo serán rentables en el caso de que el referencial suba. ¿Pero cuánto debe subir para que salga mejor una fija que una variable?
Las hipotecas fijas a 30 años se sitúan generalmente entre el 3% y 4% TAE, así que para que una fija salga rentable el euríbor debe estar por lo menos entre el 2% y 3% (de esta manera alcanzarías el mismo interés que la fija).
Es decir, la fija sólo es mejor cuando la suma del interés del referencial (euríbor) + el interés del diferencal (el del banco) igualen o superen el interés de la fija. Y esto durante varios años pues recuerda que ahora con la fija estás pagando de más.
Por ejemplo, si el interés de la hipoteca fija es del 2% TAE, saldrá rentable cuando el Euribor se sitúe y se mantenga por unos años mínimo al 1%.
¿Y la hipoteca variable?
La hipoteca variable saldría rentable si tienes pensado una devolución a corto plazo (muy corto plazo).
Si prevés una devolución a muy corto plazo, la hipoteca variable es actualmente la mejor opción y corto plazo es entre 5 y 10 años máximo.
Conclusiones antes de escoger una hipoteca en 2019
Escoger una hipoteca a tipo fijo o variable también dependerá del riesgo que quieras asumir.
Por un lado tenemos las hipotecas a tipo fijo que garantizan una cuota invariable sin importar cómo evolucione la economía global. Pero, supone tener que pagar bastante más al principio.
Por otro lado la de tipo variable no garantiza cuánto tendrás que pagar dentro de 2, 5 o 30 años. Y Tu cuota estará afectada por la evolución de la economía a nivel global, hay mayor riesgo pero en los primeros años es más barata.
Decir que a pesar de estar el Euribor en mínimos históricos según datos del mercado económico actual, más de la mitad de las operaciones que se están cerrando son a tipo fijo, las estadísticas del INE revelan que más del 40% de las hipotecas firmadas en los últimos meses han sido fijas.
La decisión es tuya, algunos quieren pisar terreno seguro y otros se decantan por la variable y se dejan llevar por el mercado económico.
Analiza y piensa bien que hipoteca escoges, fija o variable y recuerda que es un contrato que te ata con el banco para los próximos 30 años, así que escoge sabiamente.
Modo móvil. Con el que el usuario tendrá acceso a imágenes 360º y con el que podrá moverse por la vivienda a través del móvil sin necesidad de trasladarse.
Modo realidad virtual. En la que a través de esta modalidad se introduce al usuario en el inmueble una auténtica experiencia.
El objetivo de Vitrio es hacerse de forma rápida una idea de las características del inmueble, acortar la lista de propiedades y llegar con más rapidez al que nos interesa sin la necesidad de realizar innumerables visitas.
Ventajas:
Mejorar la publicidad y venta de sus inmuebles.
Rapidez ante la falta de tiempo para visitar inmuebles.
Mejorar la comunicación y relación entre propietario e interesado a través de un chat incorporado en la aplicación.
Disposición de servicios de fotografía incluidos reportajes en 360º.
En principio son todo ventajas ya que con esta aplicación se elimina unos de los principales inconvenientes para el propietario y el usuario que es la falta de tiempo para visitar propiedades.
Este año el indicador se quedará alrededor del -0,26%, mientras que el escenario central del año que viene sitúa al Euribor en torno al -0,22% (en el mejor escenario se quedaría en el -0,17%) y el de 2021 lo deja cerca del -0,1%. En el caso de que la situación evolucione de forma más optimista de lo esperado, el indicador podría quedarse en torno al -0,05%. Por tanto, habría que esperar al menos hasta 2022 para ver al Euribor por encima del 0%.
Con esta hoja de datos los hipotecados apenas sufrirán incremento de la cuota mensual.
Variable
2020 Pesimista
2020 Central
2020 Optimista
2021 Pesimista
2021 Central
2021 Optimista
Tipos de interés
-0.1
0
0.1
-0.1
0
0.1
Euríbor 1M
-0.47
-0.42
-0.37
-0.25
-2
-0.5
Euríbor 3M
-0.41
-0.36
-0.31
-0.2
-0.15
-0.1
Euríbor 12M
-0.27
-0.22
-0.17
-0.15
-0.1
-0.05
Crédito hipotecario
-1.5
-1.3
-1.1
-1.4
-1.2
-1
¿Subida en los tipos de interés?
Bankinter vaticina pocos cambios en los tipos de interés. El escenario central se mantendría en el 0,0% en 2021. No obstante, si la economía y la inflación evolucionan mejor de lo previsto, el escenario más optimista sitúa los tipos en el 0,1% tanto el año que viene como el siguiente.
Además, existe la posibilidad de bajada de los tipos por debajo del 0,0%. Medida con la que se está en contra.
No obstante, el banco apuesta primero por una retirada de otras medidas como los intereses que cobran los bancos por guardar su excedente de liquidez o el nuevo programa de compra de deuda que ha activado.
Otra de las variables que seguirá en negativo es la cartera acumulada de crédito hipotecario, según Bankinter, seguirá cayendo a un ritmo superior al 1% anual durante el próximo bienio.
Los pisos turísticos enseguida se constituyeron como un mercado maduro y muy extendido por toda España debido a que esta actividad se encontraba en proceso de regulación y ordenamiento. La regulación estaba normalizando la actividad, pero este patrón ha paralizado la actividad.
Los expertos aseguran que para mejorar la rentabilidad de un arrendamientode media o larga estancia, los pisos turísticos "tenían que estar más de la mitad del mes alquilados", asumiendo una serie de gastos añadidos, como luz, gas, wifi y servicio de limpieza, "que no se producen en otras modalidades de arrendamiento". A esto hay que añadirle el pago de impuestos por lo que el balance económico del alquiler no era tan beneficioso a no ser que los inmuebles sean de ubicación prime con altos índices de ocupación.
Todo esto ha dado lugar al trasvase de oferta de pisos turísticos a otros mercados, sobre todo, al de alquiler residencial de media y larga estancia y al de la venta. El movimiento va de la periferia al centro.
La expansión y duración de la pandemia del coronavirus ha motivado una parálisis en el mercado de los pisos turísticos, que se ha materializado, en opinión de varios expertos, en el trasvase de parte de la oferta dedicada a esta actividad a otras modalidades de arrendamiento más convencionales, como el alquiler de larga y media estancia.
También afirman que el vuelco hacia la oferta residencial se está notando "de fuera hacia dentro, es decir, de la periferia al centro de las grandes ciudades" y en localizaciones con una fuerte presencia de turistas, como es el caso de Canarias.
Las empresas dedicadas al coliving también están notando el interés de los propietarios de pisos turísticos por sumarse a su modelo de negocio.
CEO de la compañía responde a la seguridad que el coliving aporta a los arrendadores en tiempos de crisis, sobre todo en términos económicos.
Los pisos turísticos no van a desaparecer. Se producirá un reajuste de precios para ganar competitividad en 2020, y en 2021 volverán a ser una alternativa de alojamiento a los hoteles.
De cara al futuro, los expertos del sector rechazan que el mercado de los pisos turísticos vaya a desaparecer. Por el contrario, argumentan que este negocio recuperará parte del terreno ganado y se readaptará a la nueva situación. La Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), adelanta que "va a haber un parón importante de la actividad este verano, ya que la gente reservará casas completas, en el campo o en la playa". "Este trimestre y el siguiente el mercado de los pisos turísticos sufrirá pérdidas pero de cara a 2021 va a cohabitar con la oferta hotelera".
Así, desde AEPSI calculan que los márgenes de beneficios de los alojamientos turísticos que permanezcan en el mercado una vez que la pandemia se supere bajarán. También creen que a partir de 2021 se producirá un aumento de precios para recuperar las pérdidas que tendrán lugar este año.
El coronavirus impulsará la implementación de nuevas medidas de seguridad en los pisos turísticos. Los clientes exigirán que todo haya sido desinfectado y que se procure la máxima higiene
En concreto, los expertos señalan que los propietarios de estos inmuebles deberán "asegurar en cada pernoctación que el apartamento ha sido desinfectado". Para ello, cree que las empresas sacarán "algún tipo de certificado" con el que se pueda demostrar esta condición.
La respuesta es Sí. Estamos ante uno de los mejores momentos desde 2008 para comprar una vivienda. Especialmente por dos razones fundamentales: el aumento del precio de la vivienda, y la posibilidad de adquirir más fácilmente una hipoteca.
El pasado año, con la irrupción de la pandemia provocada por el Covid-19, se hablaba de una posible bajada de precios de la vivienda. En un principio el precio de la vivienda se vio algo resentido, pero apenas fue notable.
Lo cierto es que lejos de bajar, el mercado inmobiliario está viviendo una recuperación, situándose en niveles anteriores a la pandemia. Esta recuperación económica, junto con la subida del PIB, harán que el precio de la vivienda suba, aunque de momento lo hará lentamente.
Es por ello es buen momento para comprar, porque el precio sigue estable, pero irá subiendo poco a poco, aunque al ser de una forma lenta, es buen momento para comprar, luego puede suponer invertir más dinero en una vivienda.
Las Comunidades Autónomas que más incremento de precio de la vivienda están notando, son Andalucía, Comunidad Valenciana, Madrid, Islas Baleares, Extremadura y Canarias. La que más aumento está experimentando es Andalucía, con una variación interanual cercana al 8%.
Por supuesto, las ciudades españolas donde más se está notando el incremento del precio de la vivienda son Barcelona y Madrid.
Los bancos no están siendo tan exigentes con las hipotecas. Si bien antes tenían unas exigencias más rigurosas, a día de hoy la financiación de un préstamo hipotecario es más asequible, tanto por los tipos de interés como por los requisitos.
El Euribor juega un papel importante en todo esto, ya que sigue en niveles negativos, y según los expertos, su previsión seguirá estando por debajo de cero al menos los dos próximos años. Esto hace que una hipoteca a interés fijo no llegue al 1% en muchos casos.
Pero con el Euribor por los suelo, es buen momento de tener una hipoteca tipo variable, ya que este panorama es muy favorable para poder adquirir una vivienda.
España es el país de la OCDE en el que el pago de la vivienda se come el mayor porcentaje del sueldo.
Hoy día los hogares destinan de media un 17,2% de sus ingresos anuales a pagar la vivienda, un porcentaje que se supera con creces en las grandes ciudades llegándose a destinar incluso la tercera parte de los ingresos que es el umbral máximo recomendado.
Actualmente el 37% de la población dedica más del 40% de sus ingresos al alquiler, según datos de la propia organización.
Alquilar un piso hoy día es ahora más caro que hace un año en casi todas las comunidades.
Utilizando datos del precio medio por metro cuadrado y del salario medio por comunidad, se ha analizado cuánto porcentaje de sueldo se destina al alquiler en cada comunidad:
Cataluña, Madrid y Baleares son las tres comunidades autónomas que más porcentaje de sueldo dedican a la vivienda situándose por encima del 40% con un esfuerzo financiero del 26,4% esto significa destinar más de una cuarta parte de lo ganado en el año, al pago de la vivienda.
Les siguen Canarias, Cantabria, País Vasco y Andalucía, donde el porcentaje está por encima del 30%. Murcia, Castilla y León y Galicia entorno al 26% del sueldo.
Extremadura es, por el contrario, la comunidad en la que menos se come el alquiler: el 22,8% del sueldo medio.
Concluyendo, el precio medio del metro cuadrado en España es de 8,37 euros / m2 y el salario medio, 23.156 euros anuales. Actualmente los salarios no suben al mismo ritmo que el precio de la vivienda. Durante el primer trimestre de 2019, de promedio en España para adquirir un inmueble supone un 25,1% de los ingresos, mientras que arrendar supone un 33,6% del salario, una cifra que se mantiene ligeramente por encima de las recomendaciones de los expertos. ¿Trabajar para pagar la vivienda?
Actualmente, el descenso en la construcción de viviendas protegidas aumenta, pero el volumen de demandantes es cada vez mayor. Según un estudio realizado por Carmen Trilla, presidenta del Observatorio de la Vivienda de Barcelona, y Jordi Bosch, se necesitan como mínimo 1,5 millones de viviendas de alquiler asequible para satisfacer la demanda de quienes no pueden acceder a la vivienda en el mercado libre.
¿A qué se debe el descenso en la construcción de vivienda protegida?
En España, la mayoría de la vivienda ha sido en régimen de venta. El principal motivo del descenso en la construcción de vivienda protegida es la desaparición, desde 2011, de las ayudas que se concedían a los promotores para compensar el limitado precio al que pueden vender las viviendas.
A esto se le suma que tras el encarecimiento del precio del suelo, provocado por la burbuja inmobiliaria, los promotores privados apenas construyen viviendas protegidas.
Para arreglar la situación, se estableció la reserva de suelo para vivienda protegida: Todo proyecto urbanístico debe reservar un 30% del suelo para la construcción de vivienda con algún tipo de protección.
¿Dónde se construye más vivienda protegida?
Las comunidades donde se construyen más viviendas protegidas son Madrid, Andalucía, la Comunidad Valenciana y Aragón.
Un estudio elaborado por la consultora CBRE destaca que el Ayuntamiento de Madrid es el mayor promotor de vivienda pública a través de la EMVS con una docena de promociones y 758 casas.
¿Qué es necesario para construir más vivienda protegida?
Según Carmen Trilla, lo primero que se necesita es una regulación que aclare todas las cuestiones relacionadas con este tipo de vivienda.
Las peticiones de los promotores para aumentar la construcción de estas viviendas se resumen enpedir más suelo y una adecuación de los precios máximos de las viviendas al mercado.
"La limitación del precio administrativamente y por decisión política debe buscar caminos más flexibles de actualización de acuerdo con los costes para evitar que la promoción sea inviable", explica David Botín, director general de Áurea Homes.
¿Se puede crear un parque de vivienda protegida en alquiler?
Para tener un mercado de vivienda protegida distinto al de vivienda libre, Trilla propone que solo pueda venderse esta vivienda a la Administración que será la que facilite el comprador y el precio, al ser un precio protegido. "El secreto es que la calificación sea para siempre. Si las viviendas son de alquiler, cuando finalice el plazo si pasan a la venta tendrían que seguir como viviendas protegidas".
Sin embargo, desde el lado de los promotores no se ve claro la viabilidad de un parque de vivienda protegida en alquiler. "Es preciso mucho capital para rentabilidades bajas", afirman en Prygesa.
La clave para Botín es generar suelos a precio asequible o en concesión para la promoción de edificios para alquiler.
Para las cooperativas, además, es operativamente complicado, ya que financian la construcción a través de las aportaciones de los socios en un 25-30% del coste y los bancos en el 70% restante.
Es habitual que a veces los planes de construcción de viviendas se vean truncados por las problemáticas que les suscitan a los interesados. Entre estos problemas, el precio de la casa. Para ello, os exponemos una forma para poder construir un domicilio desde cero de una única planta y con 100m2.
En primer lugar, hay que adquirir un terreno sobre el que construir. Esta compra del terreno suele llevarse la mayor parte del presupuesto. El precio del terreno puede depender de características como la ubicación o la cantidad de suelo edificable, pero una parcela puede llegar a suponer hasta la mitad del valor de la vivienda.
Previamente a la adquisición del terreno, se recomienda acudir al ayuntamiento correspondiente para informarse sobre la legislación urbanística que se le aplica o por ejemplo, qué clase de suelo tiene. En suma, hay que realizar una comprobación sobre el estado del suelo a través del Registro de la Propiedad para conocer entre otras cosas su titularidad.
Si la compra sigue en pie, se añadirá a lo ya gastado otros costes como:
Los impuestos que se pueden dividir en dos: el 21% del IVA si se compra la parcela a una empresa o entre un 6% o un 10% (según la comunidad autónoma) del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si se trata de un peculiar. En cualquier caso, debemos sumarle el Impuesto de Actos Jurídicos.
El cambio del titular indicándolo en el Registro de la Propiedad. Este coste también está regulado por el Estado y depende de las peculiaridades del terreno.
Los gastos de las escrituras públicas en notaría. Oscilan entre los 600 y 875 euros según la regulación estatal.
Por último, la documentación que solo supone el 1% de la compra y que varía también según la comunidad.
Tras esto y previamente a la construcción en el terreno, debemos llevar a cabo un estudio geotécnico, así como un levantamiento topográfico. El estudio lo debe realizar un técnico y un visado de su colegio profesional. Esto puede llegar a costar como mínimo 800 y como máximo 1.200 euros. De esta forma, conoceremos las singularidades de la parcela. Es de obligatorio cumplimiento realizarlo para poder rellenar el proyecto de edificación.
Ya tenemos el terreno, empecemos con el proyecto
La búsqueda del arquitecto
Este gasto es el más incalculable de todos, ya que puede variar en gran medida por la escasez de parámetros establecidos. El coste del arquitecto depende de las particularidades del proyecto y de su prestigio, dos de las incidencias que más afectan al precio final. Algunos arquitectos cobran 5.000 y otros pueden llegar a los 30.000 euros.
El cliente empieza a negociar con el arquitecto sus planes de vivienda y el profesional comenzará a desarrollar montajes fotográficos hasta encontrar el proyecto deseado por el cliente.
Los arquitectos cobran normalmente por tres partidas diferenciadas y normalmente lo desarrolla siempre el mismo, aunque se puede contratar un arquitecto para la realización de un proyecto y otro para la ejecución y obra.
El proyecto.
El proyecto de ejecución.
El seguimiento de obra.
El proyecto de la vivienda
Son los planos de la vivienda, su distribución, la memoria de calidades y una aproximación de los presupuestos, con el cuál solicitar la licencia de obra.
La licencia de obra, lleva aparejada unas tasas e Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Los impuestos varían en cada municipio y suele rondar el 4% del presupuesto del proyecto.
Proyecto de ejecución
En base al proyecto inicial y las modificaciones últimas que se hagan sobre el mismo, ya se va a calcular exactamente la estructura, instalaciones y acabados. Con las mediciones exactas del proyecto de ejecución, se deberá pedir presupuesto a dos o tres constructoras, que con el proyecto de ejecución en la mano, nos tendrán que dar las calidades específicas en el mismo. Las constructoras es aconsejable buscar una cercana y con referencias de obras, vale la pena perder tiempo y buscar una profesional para no encontrarnos con sorpresas futuras. Con el presupuesto que nos den ya sabemos lo que nos va a costar la vivienda, aunque los pequeños cambios que se realizan en la obra suelen subir el presupuesto en un 5% a 10 %.
Seguimiento de la obra
Tras haber elegido una constructora y haber obtenido la licencia para la obra, se da comienzo a la construcción. Normalmente la obra suele durar entre un año o 14 meses cuando se trata de la construcción tradicional de una vivienda unifamiliar. En el caso de las prefabricadas, la duración de la obra se reduce hasta los tres o cuatro meses.
¿Qué impuestos hay que pagar?
Previamente a la obra, hay que pagar los impuestos correspondientes:
El IVA que cuando se trata de una Autopromoción, la construcción de una vivienda por un particular, supone el 10%. Este coste se ingresará mensualmente a medida que avanza la obra.
Durante el proyecto de la vivienda, hay que abonar las tasas del ayuntamiento correspondiente a la parcela más el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). En total, supone entre el 3% y el 5% del presupuesto, dependiendo de cada municipio.
Tras haber finalizado la obra, le sumamos los siguientes gastos:
Registrar la escritura de la vivienda en el Registro de la Propiedad y siempre ante notario.
Debido a la declaración de obra nueva, se abona el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Suele rondar entre el 1,5% sobre el precio de coste de la construcción nueva.
Entre el 0,5% y el 1% del presupuesto lo ocupa la tasa de licencia de primera ocupación del ayuntamiento.
Por último, unos 500-700 euros destinados a solicitar la cédula de habitabilidad y para dar de alta los suministros de luz y agua.
¿Cuánto cuesta mi vivienda?
Saber el precio exacto de una vivienda es imposible, ya que hay muchas variables que puede disparar el precio, por ejemplo la repercusión del precio de los terrenos o acabados. Hay parcelas de 1.000 m2 que valen en León 10.000 euros y la misma superficie en Málaga 80.000 euros, o acabados desde 500 euros/m2 a 2.500 euros/m2
Ferran Font: "La capacidad económica de las familias es fundamental, pues son los particulares los que acaparan la mayoría de las compraventas. El desequilibrio entre los salarios y el precio de la vivienda se ha de compensar con ayudas desde la Administración Pública para proteger el acceso al mercado de toda la población".
Octubre de 2020 ? La sociedad española vive en estos momentos una situación de máxima necesidad económica que puede agravar su capacidad de afrontar los gastos derivados de la vivienda este año y, por ende, incrementar sus dificultades para llegar a final de mes. Y es que, en 2019, los hogares españoles dedicaron el 41% de sus ingresos netos mensuales al pago de su hipoteca, cuya cuota media fue de 591 euros, según el Colegio de Registradores. Una cifra por encima de lo recomendado por el Banco de España, que aboga por que se dedique una tercera parte como máximo. En el caso del alquiler, cuya renta media fue de 966 euros mensuales según el informe anual de pisos.com sobre el precio del alquiler en 2019, el porcentaje de ingresos dedicados al pago de la renta fue del 67%, el doble de lo recomendado por el Banco de España.
El Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntala el análisis de pisos.com en su Encuesta de Condiciones de Vida, publicada la semana pasada, que proporciona información de las dificultades a las que se enfrentan los hogares españoles para atender mensualmente los gastos considerados como necesarios de manera usual. El informe destaca que la renta media disponible por hogar en 2019 fue de 17.287 euros anuales, lo que arroja unos ingresos netos por hogar de 1.440 euros al mes, una cifra que no siempre permite afrontar el precio de la vivienda de compra o alquiler en las grandes ciudades de nuestro país.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, hace el siguiente análisis sobre el mercado inmobiliario con relación a la renta media en España: "La capacidad económica de las familias es fundamental para el futuro de nuestro mercado residencial, pues son los particulares que compran primeras residencias los que acaparan la gran mayoría de las compraventas del año. Está claro que en España existe un desequilibrio muy difícil de resolver entre los salarios y el precio de la vivienda, por lo que es imprescindible proteger al consumidor e impulsar ayudas desde la Administración Pública para salvaguardar el derecho de acceso al mercado de toda la población, evitando la exclusión de ciertos colectivos".
En este sentido, el INE advierte que el 7,8% de la población española manifiesta llegar a fin de mes con mucha dificultad, un 14,2% llegar con dificultad y un 27,3% con cierta dificultad. En relación con el tipo de hogar, los porcentajes más altos de personas con mucha dificultad para llegar a fin de mes corresponden a los hogares formados por un solo adulto con hijos dependientes (19,1%).
Para ello, el Ministerio de Economía ha llevado a cabo la orden ECO/805/2003 sobre valoración de inmuebles. En esta, se expone los pasos a seguir para calcular la cifra de tasación de domicilio. El fin que se intenta conseguir es establecer el valor que obtendrá la vivienda en el mercado inmobiliario en una fecha específica. Es decir, deducir el precio de la vivienda que otra persona aceptaría pagar por ella.
Hay que destacar que en la orden se especifica que solamente pueden realizas estas tasaciones los profesionales conocedores de la materia y formados en ella.
Para calcular el valor del inmueble, la orden ECO enumera los puntos a llevar a cabo para llegar a conocer el precio tanto de los domicilios en herencia como para cualquier otra situación.
En dicha orden, podemos encontrar cuatro métodos diferentes para realizar el cálculo. Para las herencias, se utiliza generalmente el método de comparación, fundamentado en comparar la vivienda en herencia con otras de las mismas características y con una ubicación similar.
Gracias a esta comparación, se descubre el valor del mercado a través de las particularidades del inmueble en herencia.
¿Cómo funciona el método de comparación?
En primer lugar, debemos recordar que el método se fundamente en conocer el valor de nuestra vivienda a través de la obtención del valor de otros inmuebles similares a ella que hayan pasado el proceso de compraventa. Este proceso será más fiable o no según las muestras consultadas y los diferentes resultados extraídos.
Como mínimo, la ley obliga a recoger seis muestras. Cuanto mayor sea el número de muestras, mejor depurada estará la tasación.
Uno de los requisitos para poder realizar este método es tener un mercado que represente las características de nuestro inmueble a valorar. Si no existe tal mercado, tendremos que acudir a otro de los métodos ofrecidos por la orden ECO que mejor se adapte al inmueble.
Es por ello por lo que se necesita llevar a cabo un estudio de mercado, recopilando información sobre los domicilios similares, además de realizar el método que podamos aplicar a las muestras recogidas para obtener correctamente la valoración del inmueble.
El método de comparación es el más habitual, ya que se resume en que «no existe más valor que el de mercado».
¿Es necesario valorar las viviendas heredadas?
En ocasiones, aquella persona que se beneficia de la herencia, no conoce cuáles son los pasivos y los activos que forman la masa hereditaria. Según los bienes y el valor de ellos, tendremos que pagar más o menos impuestos. Uno de los principales activos en la masa son los inmuebles del causante.
Independientemente de las razones por la que se hereda, debemos saber que en este proceso es imprescindible conocer el valor de los bienes a repartir. Todos ellos unidos a las acciones o a los derechos deben tener una valoración real, catastral o fiscal.
Es imprescindible, porque de la valoración que obtengamos, se informará sobre el montante que hay que partir entre los herederos, así como los impuestos para pagar.
Conocer el caudal hereditario bruto a través de la valoración del inmueble heredado
Si queremos saber cuál es el caudal hereditario bruto de la vivienda, tendremos que llevar a cabo la valoración de ella.
Este caudal hereditario bruto es aquel activo compuesto por los bienes en herencia y las donaciones y los derechos que también habrá que valorarlos dependiendo del momento en el que tiene lugar el fallecimiento de la persona causante.
Dicha valoración se realizará según el valor de mercado o su valor real:
En el caso de tener acciones en Bolsa, tendremos que ver cuál era su cotización en la fecha del fallecimiento
Si existen fondos de inversión, a su valor liquidativo
O si hay dinero en la cuenta del fallecido, tendremos que pedir a la entidad financiera que nos certifique el saldo restante en el día del fallecimiento
Para la valoración de viviendas, se puede obtener su valor a través de los valores de referencia que las comunidades autónomas ofrecen a cada bien o a través del valor de mercado.
Puede ocurrir que el valor declarado sea menor al establecido por la comunidad autónoma. En este caso, la institución puede solicitar que se lleve a cabo una inspección del expediente, dando comienzo a lo que se llama una "comprobación de valores". Esto incrementaría la cantidad de impuesto a pagar.
En respuesta, la persona afectada podrá recurrir, ordenando que la Administración valorice a través de un técnico que visite la vivienda.
Los inmuebles en herencia como parte del inventario
El mayor montante que podemos encontrarnos en un herencia suelen ser los inmuebles, viviendas, fincas, terrenos... Es la parte más relevante del todo el inventario en herencia. Normalmente se suele acudir a los bienes inmuebles para invertir como patrimonio.
En caso de haber inmuebles en la herencia, un tasador debe constatar cuál es el estado del domicilio a tasar y verificar que es el mismo inmueble que aparece representado en el registro de propiedad. Es decir, certificar, ya sea online o presencial, que el domicilio a tasar es el correcto.
Formación y Cursos sobre valoración inmobiliaria
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde explicamos al detalle en qué consiste la valoración inmobiliaria. Os exponemos los principales métodos de valoración, con casos prácticos a través de herramientas imprescindibles. Este curso está dirigido para aquellos que desean realizar informes de valoración profesionales para sus clientes:
Para tramitar un aplazamiento
de deudas a través de Internet, acceda a la Sede Electrónica
de la AEAT. https://www.agenciatributaria.gob.es a la
opción "Aplazamiento y
fraccionamiento de deudas" situado en el apartado "Trámites
destacados".
Modalidades de acceso (II).
También
puede acceder desde la Sede Electrónica, a "Aplazamientos y fraccionamientos"a través de la opción
"Recaudación" del apartado "Todos los trámites".
Desde
el 1 de octubre de 2009, en virtud de la Orden EHA/1658/2009 de 12 de junio, se
extiende la colaboración social en el ámbito de la Agencia Tributaria a la solicitud por vía
electrónica de aplazamientos de deudas.
Por tanto, la
presentación de solicitudes de aplazamiento de deudas podrá realizarse en
nombre propio, en nombre de un tercero si es Ud. colaborador social o está apoderado para realizar
este trámite.
Presentación de la solicitud.
En
los trámites de este procedimiento pulse "Presentar solicitud".
Identificación.
Para
acceder a la presentación de la solicitud de aplazamiento se requiere identificarse con certificado electrónico, DNIe o Cl@ve PIN
del declarante. Si va a utilizar
certificado o DNI electrónico haga clic en el enlace "Acceda con
certificado o DNI electrónico" y si va
a utilizar el sistema Cl@ve PIN introduzca
el DNI o NIE en la casilla.
Además del propio titular, puede
solicitarla un tercero que actúe en su nombre, ya sea un colaborador social o
un apoderado a realizar el trámite.
El acceso con Cl@ve PIN sólo permite tramitar deudas propias. Si se identifica como
obligado que presenta la solicitud, ya sea
con certificado electrónico o Cl@ve PIN, obtendrá la siguiente pantalla, pulse
"Aceptar".
Si se identifica como colaborador
social o tiene un apoderamiento, cumplimente la casilla del NIF del obligado
que solicita aplazamiento/fraccionamiento y pulse "Aceptar".
Marque la casilla: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."
Si
la presentación de la solicitud proviene de la
presentación del modelo de autoliquidación correspondiente, la clave de liquidación ya está informada y no es necesario
completarla.
En caso contrario, deberá cumplimentar la clave de liquidación en la casilla "Deuda?" y el importe en la casilla "Importe"
Además de lo anterior, se solicitará
la siguiente información:
Importe.
Tipo de garantías (este caso marcar "exención").
Cuenta bancaria de la domiciliación.
Número de plazos (rellenar: 1).
Periodicidad (marcar "no procede").
Fecha del primer plazo (30-09-2020 si el plazo de presentación de la autoliquidación finaliza el 30 de marzo).
Y motivo de la solicitud (escribir "aplazamiento RDL")
En el apartado de propuesta de pago saldrá el siguiente mensaje: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."
Después pulse "Firmar y
enviar" y obtendrá la confirmación del la presentación de la solicitud de
aplazamiento.
Y
una vez presentada la solicitud es necesario
esperar a que el aplazamiento se tramite.
Si la solicitud se ha presentado correctamente saldrá el siguiente mensaje de aviso:
El futuro son los hogares tecnológicamente inteligentes enfocados en la arquitectura responsable, la sostenibilidad, la inteligencia artificial y el co-living.
Climatización digital, vídeo-vigilancia, funciones controlables desde smartphones, tecnología blueetooth integrada, ascensores con gestión inteligente, sistema de memoria integrado para reconocimiento de acceso o persianas y cortinas eléctricas con control remoto o incluso puntos de carga eléctrica para vehículos en los garajes son algunos ejemplos.
Cada vez más las estructuras arquitectónicas serán más sostenibles y responsables con el medio ambiente. Techos solares, sistemas de aerotermia, capaces de producir energía limpia, utilización de todo tipo de electrodomésticos A++, sistemas de iluminación Led?etc
Por lo que dentro de unos años tendremos una forma diferente de vivir en nuestros hogares. Las viviendas serán multiusos, más sostenibles y más dependientes de las nuevas tecnologías. Todo ello sumado a hogares más pequeños, más flexibles y con mayor capacidad de adaptación utilizados para diferentes usos.
La falta de especificación sólo permitirá al apoderado realizar actos de administración.
"La sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 (LA LEY 165813/2019) analiza dos cuestiones: de un lado, la suficiencia de un poder con especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, sin designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas;
Y de otro lado, si en atención a las circunstancias concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros. Abuso del poder de representación. Conocimiento por el tercero del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder. Ineficacia del negocio estipulado por el representante con el tercero.
La Sala precisa, en primer lugar, que, ante un poder de representación que no especifica suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar actos de administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio. Pero si en el poder se hace constar la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. En este punto se modifica el criterio de otra sentencia anterior de la Sala.
En segundo lugar, la sentencia determina que la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder.
Es lo que sucede en este caso, en el que el hijo de la demandante, utilizando un poder otorgado por su madre el mismo día y ante otro notario distinto, realizó una operación financiera consistente en un préstamo en el que se ofreció como garantía una opción de compra sobre la vivienda de la demandante, por un importe inferior al 50% de su valor de mercado. Las circunstancias concurrentes permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto. Por otra parte, no concurre buena fe en las personas con las que se celebraron estos contratos, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer el carácter abusivo del ejercicio del poder. Por ello, la Sala desestima los recursos interpuestos contra la sentencia que declaró la nulidad de los negocios jurídicos en cuestión.
La campaña este año está marcada por los 3,5 millones de contribuyentes que han sufrido ERTES.
Entre las Principales Novedades nos encontramos con;
Los rendimientos derivados de los arrendamientos que pueden sufrir cambios si las partes han acordado algún tipo de rebaja en el precio del arrendamiento por lo que el importe a declarar por el arrendador será el acordado.
Deducción por alquiler como inquilino que se divide en dos tramos: estatal y autonómico. Uno de los requisitos es haber firmado el contrato del alquiler antes del 1 de enero de 2015. Además debe mantener en vigor el contrato de arrendamiento. La deducción sería del 10,05% siempre que la base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.
Sin embargo en el tramo autonómico no se exige como requisito haber firmado el contrato antes de 2015.
También se podrá tributar los arrendamientos por alquiler al ser considerados ingresos de rendimientos de capital inmobiliario.
La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, las correspondientes reducciones. Si el arrendamiento se realiza como actividad económica no se considera como capital inmobiliario.
Los arrendadores podrán desgravar los intereses y otros gastos hipotecarios como; las comisiones por amortización, así como los gastos de conservación y reparación de la vivienda, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y otros impuestos como la recogida de basuras o alumbrado.
Pero sabemos realmente ¿A quién van dirigidos estos productos hipotecarios? ¿Qué entidades los están ofreciendo? ¿En qué se diferencian de los préstamos tradicionales hipotecarios?
Las hipotecas verdes sirven para financiar la adquisición de un inmueble que tenga calificación energética A o B o la rehabilitación de una casa antigua siempre que se consiga mejorar un 30% su eficiencia energética. La mayoría de las viviendas en venta y alquiler que hay actualmente disponibles en el mercado tienen un nivel de sostenibilidad medio-bajo. En concreto, el certificado energético más habitual es el E (el quinto peor nivel en una escala de siete).
¿Por quién están siendo comercializados estos productos? Destacan Triodos Bank, Banko Santander, Bankia, BBVA, Caja Rural de Navarra, Caja Mar y Unión de Créditos Inmobiliarios.
¿Ventajas? Aplican unos intereses más bajos que las hipotecas estándar. Premian al cliente con un descuento en el tipo de interés y en algunos casos se reduce la aportación personal que exigen los bancos para aprobar el préstamo.
Ofertas Bancarias actuales:
Triodos Bank, a día de hoy ya ha concedido casi 1.700 hipotecas de este tipo en nuestro país y vincula el tipo de interés que cobra al cliente a la calificación energética de su vivienda. Su oferta incluye préstamos a tipo variable o mixtos y en el caso de las hipotecas variables el diferencial mejora en más de dos décimas entre una casa A+ y una G.
En términos económicos, supone una rebaja de unos 16 euros mensuales y de unos 4.000 euros a lo largo de la vida del préstamo variable. En el caso de los productos mixtos (donde los primeros años se aplica un tipo fijo y después uno variable), el ahorro ronda los 20 euros mensuales y los 5.000 euros en términos totales.
Santander, por su parte, bonifica en un 0,1% el tipo de interés por la compra de viviendas sostenibles, según los certificados reconocidos por el mercado, respecto a una hipoteca tradicional. La oferta ?estándar? de la entidad presidida por Ana Botín es de 0,99% + euríbor en el caso de un préstamo variable y del 1,9% a tipo fijo. Además, ha lanzado un préstamo para financiar rehabilitaciones energéticas de entre 3.000 y 100.000 euros, con la colaboración del Banco Europeo de Inversiones (BEI).
Bankia también tiene abierta una linea de crédito específica para financiar la compra de casas sostenibles. En su caso, las hipotecas tienen una bonificación de 0,25% frente a los préstamos habituales, mientras que Cajamar aplica una rebaja del 0,05% en el interés inicial y en el diferencial de su hipoteca variable ?Wefferent?, enfocada a clientela joven para compra de viviendas, rehabilitación o construcción.
BBVA, tiene una linea de préstamo promotor destinada a la construcción de viviendas de alta eficiencia energética y que permite a los compradores financiar la casa con una bonificación en el diferencial de la hipoteca a través de la subrogación. En el caso de UCI la oferta se basa en bonificar 10 puntos básicos el diferencial y exigir una menor aportación por parte del cliente para la compra de vivienda, teniendo en cuenta su nivel de riesgo y exigiendo al menos un 10% del precio de compra.
Estas hipotecas están impulsadas por los objetivos de sostenibilidad que ha fijado la Unión Europea en el Marco Estratégico de Energía y Clima, basados en conseguir cero emisiones de carbono en 2050 y que incluyen una estrategia específica de renovación del parque residencial. Entre las medidas propuestas está que los edificios tengan un consumo de energía casi nulo.
El futuro son las casas eficientes y estas hipotecas van de la mano. La financiación verde debe ser una de nuestras preocupaciones inmediatas, tanto por la necesidad de crear nuevos productos como para fomentar la sostenibilidad.
Las hipotecas han sufrido cambios como consecuencia de la caída de las contrataciones en 2020:
Los cambios de hipotecas de banco aumentaron un 154% el pasado año.
El precio de las viviendas de obra nueva en España se mantiene a pesar de la crisis sanitaria. Los cambios en las preferencias de los compradores, debido al auge del teletrabajo y los confinamientos sufridos, hacen que las necesidades residenciales hayan cambiado. "La vivienda ya no es solo un lugar de paso, sino de convivencia y desarrollo laboral y profesional diario, que precisa de las condiciones que sí puede ofrecer la vivienda nueva", asegura Carles Solé, gerente de Formalización Hipotecaria de Tecnotramit.
"Hay productos que por su situación y acceso al aire libre incluso han incrementado su precio, por su especial adecuación a la crisis actual", explica el experto. A pesar de ello, "no se prevé que se alcancen los niveles de visados de obra nueva del último lustro hasta 2022", advierte Carles Solé, por lo que la concesión de hipotecas a este tipo de viviendas "no es ajena a la crisis sanitaria", apunta, y dependerá de la evolución del empleo a lo largo del año.
Carlos Solé señala que, con el objetivo de minimizar la morosidad, que va aumentando a medida que aumenta el desempleo y la gente no puede afrontar sus deudas, las entidades financieras están exigiendo "un incremento de la aportación de los fondos propios a los solicitantes". En otras palabras, están financiando las operaciones en menor proporción.
En opinión del experto, "los clientes con perfiles más solventes seguirán activando operaciones de compra", y añade que los tipos de interés están bajos, por lo que se pueden encontrar "ofertas muy atractivas" una vez superado el scoring inicial.
Cambios en la financiación
Carlos Solé advierte de una tendencia que creció a lo largo de 2020: el cambio de hipoteca de banco o subrogación del acreedor.
"Según el informe de febrero del INE, el porcentaje de variación interanual de subrogaciones de acreedor alcanzó un destacable incremento del 154 %", señala el experto, quien añade que "más impactante aún resulta el incremento de modificación de condiciones mediante la novación en la propia entidad, que se incrementó en un 280 %."
Este gran aumento viene dado por diversas causas, apunta Carlos Solé, entre las que se incluyen la captación de hipotecas de la competencia como vía de negocio para los bancos ante la caída de la contratación o el aprovechamiento de esta coyuntura por parte de los clientes, que ven cómo pueden promover el ahorro "adelgazando la cuota mensual de su préstamo".
"El cliente se ha visto beneficiado por esta nueva tendencia, ya que, aun en el caso de no finalizar la subrogación hacia otro banco, ha podido negociar con su propia entidad una revisión de condiciones mediante la novación de su préstamo hipotecario aprovechando los bajos tipos de interés actuales y que, parece, se mantendrán así a lo largo de este ejercicio", asegura Carlos Solé.
La innovación tecnológica de los bancos
El experto advierte también de unos cambios de tendencia en lo relativo a la banca digital o ?nueva banca?, que va abriéndose camino poco a poco frente a la banca tradicional. "La evolución tecnológica en el mercado inmobiliario e hipotecario se ha revolucionado en los últimos meses".
"Desde el punto de vista del cliente, resulta evidente que gradualmente va perdiendo el miedo y adquiere mayor conocimiento y confianza en las ventajas que la tecnología aporta, y el acceso a mayor número de ofertas", destaca el experto, quien añade que "permite también que cada vez se incremente y expanda la presencia de financieras privadas y fondos de inversión", como alternativa a las entidades financieras tradicionales.
El 80% son comercializados por agencias inmobiliarias, el 14% son anunciados por particulares y el 6% restante es ofertado por entidades bancarias. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son las que acaparan un mayor número de anuncios inmobiliarios online.
Estos datos serán desarrollados en la próxima edición del Fórum Immoscòpia, transformado en un magazine televisivo, que se celebrará el 17 de diciembre y ha sido organizado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) Barcelona.
La crisis del coronavirus ha marcado un antes y un después en el mercado inmobiliario español en lo que respecta al número de operaciones, la estabilización de los precios y las características y ubicación de los inmuebles demandados por parte de los compradores. Y es que el 3,24% de los 43,1 millones del parque de inmuebles que hay en España están en comercialización.
Así pues, de los 4,8 millones de anuncios que encontramos en los principales portales de anuncios inmobiliarios del país, 1,4 millones son inmuebles únicos. El 85% está en venta y el 15% en alquiler. El 80% son comercializados por agencias inmobiliarias, el 14% son anunciados por particulares y el 6% restante es ofertado por entidades bancarias. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son las que acaparan un mayor número de anuncios inmobiliarios online.
Anna Puigdevall, directora general de la AIC, destaca que "el mercado ofertado en España es heterogéneo". En este sentido, la experta incide en "la necesidad de impulsar políticas que permitan mejorar la calidad de la oferta inmobiliaria cumpliendo con los criterios de edificación actuales, mejorando la eficiencia energética del parque y dando respuesta a las necesidades de la demanda, asesorada durante todo el proceso de compraventa por un agente inmobiliario cualificado".
Estos datos serán desarrollados en la próxima edición del Fórum Immoscòpia, transformado en un magazine televisivo, que se celebrará el 17 de diciembre y ha sido organizado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) Barcelona.
Acceder al mercado inmobiliario no es siempre un proceso sencillo, razón por la que los profesionales suelen jugar un importante papel en el proceso de asesoramiento del consumidor, así como en la promoción y captación de clientes con necesidades de comprar, vender o alquilar un inmueble. Y es que las estrategias de branding y de captación online de producto y clientes se han convertido en pilares básicos para el funcionamiento del sector en el que el uso de herramientas digitales ha marcado un antes y un después.
En este sentido, cada mes se publican un total de 4,8 millones anuncios de activos inmobiliarios en venta o alquiler (viviendas, habitaciones, edificios, terrenos, oficinas, locales, naves, garajes o trasteros) en los siete principales portales inmobiliarios de España. De esta manera, los portales son un escaparate convertido en el primer punto de encuentro entre oferta, demanda y profesionales inmobiliarios. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son, por este orden, las que mayor número anuncios inmobiliarios registran cada mes. Son datos del último estudio elaborado por el colectivo API Catalunya.
En el proceso de captación, la valoración inicial del activo es uno de los puntos decisivos en el inicio de cualquier operación inmobiliaria, por ello, el 86% de los API encuestados afirman utilizar herramientas digitales, aportando así mucha más información al vendedor. Ofrecer información precisa al cliente es crucial para la comercialización del producto en exclusividad. De hecho, más de seis de cada diez agencias inmobiliarias afirma que comercializa entre el 50% y el 75% de su cartera de inmuebles de esta manera, reduciéndose los tiempos de venta del activo e incrementándose así los recursos destinados a la comercialización En muchas ocasiones estos inmuebles se trabajan en un mismo grupo de colaboración entre agencias, aumentando las posibilidades de éxito mediante la generación de sinergias.
Anna Puigdevall, directora general de la AIC, hace hincapié en que "las herramientas tecnológicas que hace unos años estaban fase de desarrollo, ahora han venido para quedarse gracias a su comprobada eficacia". "Vivimos un proceso de revolución del sector inmobiliario en el que los profesionales ya han podido constatar el potencial de los avances y es ahora el cliente particular el que está descubriendo las ventajas de esta manera de trabajary delahorro de tiempo y dinero que suponen", apunta la experta.
Un dominio es el nombreúnico y exclusivode un sitio web en Internet.
Se compone de una palabra o un conjunto de palabras unidas al que le sigue un punto y una extensión.
Por ejemplo: www.tuagenciainmobiliaria.com o www.tuagenciainmobiliaria.es
Es el que nombre aparecerá en la barra de direcciones del navegador para dar acceso a nuestra web inmobiliaria.
También debemos utilizar el dominio para los correos electrónicos de la agencia.
Por ejemplo: info@tuagenciainmobiliaria.es, comercial@tuagenciainmobiliaria.es, etc.
¿Cómo elegir un buen nombre de dominio?
Uno de los principales problemas que encontraremos a la hora de buscar un buen nombre para el dominio es que, en la actualidad, existen millones de ellos en internet y el que se nos ha ocurrido puede coincidir con alguno que ya esté registrado.
Tómate tiempo, busca alternativas, diferénciate: Recuerda, el dominio es muy importante y no te puedes equivocar. Representará el nombre de tu agencia en internet durante muchos años, luego piensa bien, busca con calma y elige entre los mejores disponibles.
¿Potenciar las palabras claves o la marca?
Mediante el dominio se puede potenciar dos elementos principalmente: la marca o unas palabras claves.
Veremos que es distinto denominar al dominio www.inmobiliarialallave.com (que sería el nombre de una inmobiliaria en Madrid) a www.pisosmadrid.com.
A continuación exponemos unos breves consejos para realizar una buena elección.
Características de un buen nombre de dominio.
Potenciar las palabras claves.
En el caso de una web inmobiliaria, a veces es más conveniente renunciar al nombre de la marca para potenciar una palabra clave que mejore el posicionamiento en internet. Es mejor "pisosmadrid" o "inmomadrid" que "agenciamarquez". Si nos dedicamos al alquiler en una población o zona concreta intentaremos potenciarla en el dominio como p.e. "alquilerjerez"
Integrar las palabras clave en el dominio es funcional y explícito y favorecerá el posicionamiento SEO a corto o medio plazo.
Nombre de dominio corto.
Cuanto más largo sea el dominio, más difícil será de recordar y habrá más posibilidades de equivocarse al escribirlo.
El nombre de dominio debe tener entre 8 y 12 caracteres, por ejemplo "inmoperez", "alquilergerona", "vivisoluciones"?
Visual, fácil de recordar y deletrear.
Un dominio corto será, además de más fácil de recordar, más visual.
Además, tampoco debemos olvidar que el dominio debe ser fácil de deletrear y pronunciar para evitar confusiones.
Un truco para saber si el nombre del dominio es fácil de pronunciar es pedir a otra persona que lo diga en voz alta. Si lo dice de forma fluida y además es capaz de recordarlo pasado un tiempo, el nombre del dominio es adecuado.
Es mejor "barresproperties" que " barrespropertiestrading".
Evitar dos letras iguales seguidas y conjugaciones extrañas.
Deberías evitar dos letras iguales seguidas en el nombre del dominio para que no cree confusión, así como palabras complejas. Es decir, no utilizar nombres como "viviinmo" o "inmowhtre"
No usar ñ o ç, ni acentos, ni signos especiales ni mayúsculas.
El dominio debe estar completamente en minúscula y no contener caracteres específicos (como ñ o ç), guiones ni ningún otro símbolo. Algunos caracteres no están disponibles en todos los teclados y puede crear dificultades a los usuarios.
Siempre hay que evitar símbolos como & % $ / ( ) , ; . : _ = ¿? " ¡!
La extensión del dominio.
La extensión es la parte final del nombre del dominio.
Si trabajas solo en España el ideal será el .es. Si trabajas internacionalmente deberás elegir .com, .net o .org.
Pero además, si quieres asegurarte que la competencia no adquiere tu mismo dominio pero con diferente terminación, es recomendable comprar las dos terminaciones .es y .com si están disponibles.
Normalmente, el .es será el dominio principal y el .com simplemente redirigirá al .es
No compres un dominio si las terminaciones .es, .com o .net los tiene tu competencia: Si compramos "inmovalencia.com" y otra inmobiliaria tiene hace mucho tiempo "inmovalencia.es", cuando alguien te busque en internet, es muy probable que localice antes a la otra agencia que a la tuya, desviando clientes a la competencia.
Periodo de renovación del dominio.
Los dominios, como las marcas, hay que renovarlos como mínimo una vez al año, aunque se puede renovar por un periodo hasta 10 años. Normalmente lo renovarán anualmente y automáticamente de nuestra parte, la empresa de alojamiento que nos lo lleve. Un dominio es muy difícil que nos caduque, ya que si olvidamos renovarlo, el dominio se desactivará en un periodo de 30 días antes de que quede libre de nuevo y tendremos ese periodo de gracia para renovarlo.
¿Cómo puedo saber que un dominio está libre?
Existen numerosas empresas de alojamiento que en sus buscadores de dominio te indicarán si está o no disponible. Las más visitadas son www.arsys.es, www.dinahosting.com, www.ionos.es.
Recomendemos que aunque en estas páginas nos propongan ofertas de adquisición de dominios y alojamientos muy atractivas, una vez localizado el dominio que queremos adquirir, deberemos hablar con nuestra empresa de alojamiento o mantenimiento para que ellos se encarguen de registrar el dominio de nuestra parte, ya que es un servicio incluido en sus mantenimientos y registrarlo por nuestra parte nos obligará a realizarlo todos los años.
Según apunta la INE, en 2020 la cifra de divorcios disminuyó respecto a 2019, situándose la cifra en 77.200 divorcios, los cuales suelen ocurrir después de 16,3 años de matrimonio. Durante la etapa de matrimonio, es habitual que la pareja decida adquirir una vivienda juntos. Sin embargo, en el momento del divorcio, aparecen ciertas cuestiones como quién se quedará con el domicilio o quién será el encargado de seguir pagando la hipoteca.
Tras las nuevas resoluciones del Tribunal dependiente del Ministerio de Hacienda, se ofrece la opción de deducir el préstamo al completo, algo que se eliminó en 2013, por lo que solo podían disfrutar de esta ventaja fiscal aquellas personas que se hubiesen comprado una casa antes del 1 de enero de 2013.
A continuación, os exponemos tres situaciones que se podrían dar en aquellos divorcios donde existe una casa en común.
La hipoteca y la posesión de la casa vaya para uno de los dos contribuyentes
Con la resolución del 1 de octubre del año pasado, el Tribunal Económico-Administrativo Central indicó que la persona que decida quedarse con la vivienda en un divorcio, podrá disfrutar al 100% de la desgravación.
Este caso fue el de una pareja que adquirió una casa en común con hipoteca previamente a 2013, por lo que pudieron disfrutar de dicha desgravación por adquisición de inmueble. Cuando se divorcian, el excónyuge que decide quedarse con la casa desconoce si podía seguir disfrutando de esta ventaja fiscal. Hacienda respondió, señalando que la mitad de la casa se adquirió antes de 2013, pero la otra mitad se compró después una vez divorciados.
Por esta razón, Hacienda decidió dejar de aplicarle la deducción al 50% adquirido después del divorcio y después de la supresión de la desgravación en 2013. Pero, el TEAC le ha dado la razón a los contribuyentes en el caso de una pareja que compró una casa en 2006 y se divorciaron en 2013 cuando eliminan la desgravación.
El TEAC, defiende que aquel excónyuge que decida quedarse con la casa, puede disfrutar de la deducción en vivienda habitual por varias razones: a pesar de adquirir la casa en común con su pareja, el excónyuge que se queda en la vivienda ha vivido en la casa durante mínimo tres años.
Otra de las razones que expone el TEAC es que ""tampoco existe duda sobre el cumplimiento del requisito de haber practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, pues es cuestión pacífica que Doña Z ejerció su derecho a la deducción desde su adquisición en 2006.
Dado que, como hemos señalado, el requisito primero de la DT 18ª de la LIRPF permite que el contribuyente haya adquirido antes del 1 de enero de 2013 un porcentaje inferior al 100% del dominio de la vivienda, siempre y cuando ésta constituya su vivienda habitual, bastará para cumplir el segundo que Doña Z haya practicado la deducción, en un período impositivo anterior a dicha fecha, en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición del porcentaje del 50% de la vivienda habitual , que es el porcentaje adquirido por ella en 2006".
En resumen, el TEAC permite a los contribuyentes que hayan adquirido la mitad restante de la vivienda, a pesar de divorciarse después del 1 de enero de 2013, puedan seguir disfrutando la desgravación en vivienda habitual.
Uno se queda con la vivienda, pero ambos pagan la hipoteca
En un divorcio lo normal es que un miembro de la pareja se quede con la casa, pero que sean ambos los que paguen la hipoteca. Aquí sí podrían disfrutar de la deducción los dos miembros, pero dependerá del porcentaje que paguen. Si ambos pagan la mitad del préstamo, se les aplicará la deducción del 50%, a pesar de que uno ya no viva en el domicilio, ya que se acordó el pago a medias.
Esto tiene su explicación en la Ley del IRPF, más concretamente, en el artículo 68.1.1º, en cuya versión previa a 2013, sostenía que se podría aplicar la deducción en aquellos casos de divorcio, nulidad matrimonial o separación judicial. Un artículo que sigue estando vigente para aquellas personas que compraron una vivienda antes de 2013.
Sin embargo, hay que destacar que si el inmueble se vende en un futuro, aquel que dejó de residir en la casa deberá tomar precauciones. Hacienda considera que cuando una persona lleva más de dos años sin residir en la vivienda familiar, esta dejará de ser la residencia habitual de aquella persona. Esto quiere decir que en el momento en el que se consuma la venta de la vivienda, no se le aplicará al excónyuge la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual, independientemente de que cumpliera con los requisitos restantes. En resumen, no podrá estar exento de tributar el beneficio obtenido de la venta, tampoco si es el caso de una persona mayor de 65 años.
Un miembro de la pareja se queda con la casa y paga la hipoteca íntegra
En esta situación, aquel miembro que ni paga parte de la hipoteca ni vive en el domicilio, dejará de disfrutar de la deducción. En cambio, a aquel que sí sigue siendo propietario de la vivienda y además, paga al completo la hipoteca, aunque su parte de la casa sea solamente del 50%, se le aplicará la resolución del 23 de noviembre del TEAC donde se defiende que "la normativa reguladora del IRPF no contempla el supuesto aquí planteado en el que una sentencia judicial de divorcio ordena a uno de los excónyuges hacer frente a la totalidad de los pagos por el préstamo para la adquisición de la vivienda habitual en su día concedido conjuntamente a ambos como cotitulares del inmueble."
A pesar de ello, se le ofrece la posibilidad al excónyuge de disfrutar de la deducción por adquisición de vivienda por el total de lo que paga, ya que se encarga de costear la hipoteca íntegramente. Esto se aplicará también en los casos en los que la propiedad del excónyuge sea solo del 50%. Esta resolución está fundamentada por las siguientes razones: primero, gracias a la regulación del IRPF que no contradice a dicha decisión ni en el artículo 55.1.2º del Reglamento ni en el artículo 68.1.1º de la Ley.
En suma, el TEAC declaró que "resulta claro que tras la sentencia de divorcio se siguen satisfaciendo en el período impositivo cantidades por la adquisición de una vivienda que tiene la condición de habitual para la unidad familiar integrada por uno de los excónyuges y los hijos comunes. Tales cantidades son las cuotas de amortización en el período impositivo del préstamo hipotecario total concedido para su adquisición".
Unas declaraciones que llevó al TEAC a afirmar que "admitir que una sentencia judicial de divorcio pueda tener como consecuencia la limitación de la base de la deducción del excónyuge cotitular del inmueble al que obliga a pagar la totalidad de las cuotas de amortización del préstamo hipotecario destinado a la adquisición de una vivienda que tiene la condición de habitual para la unidad familiar, provocaría un enriquecimiento injusto a favor de la Administración, pues se satisfarían cantidades por la adquisición de una vivienda habitual por las que no se permitiría deducir; restringiendo así un beneficio fiscal al que tenía derecho la unidad familiar con anterioridad a dicha sentencia."
Por lo tanto, esta sentencia es un cambio positivo para aquellas personas a las que se les aplicará la deducción por inversión en vivienda en proporción a las cuotas pagadas al completo, independientemente de si son propietarios del 100% o no del domicilio.
Opción a rectificar las autoliquidaciones previamente presentadas
Si en los último cuatro ejercicios del IRPF, existen personas afectadas a los que no se les haya aplicado la deducción por inversión en vivienda correctamente, tienen la opción de pedir una rectificación de su autoliquidación y, en consecuencia, se les devolverá la parte que les corresponde los ingresos indebidos.
Estas deducciones se da en todas las Comunidades excepto en Murcia en la que algunos de los requisitos suelen ser edad, suma de bases generales y ahorro inquilinos, depósito fianza en Organismos concretos u otros que dependan de cada Comunidad Autónoma.
Deducción estatal alquiler vivienda habitual
Las deducciones estatales solo podrán aplicarla aquellos inquilinos que firmaron su contrato antes del 1 de enero de 2015 que hubieran satisfecho cantidades anteriores a dicha fecha con derecho a deducirse dichas cantidades antes del 1/01/2015 y la desgravación sería del 10,05% del total pagado del alquiler cuando la base imponible sea menos de 24.020 euros.
Deducción autonómica alquiler vivienda habitual
Para ello se ha de conocer los requisitos de cada Comunidad Autónoma para conocer qué criterios y deducciones aplicar.
Deducciones inquilinos Renta 2020 Comunidad de Madrid: hasta 1.000 euros al año
Si vives de alquiler en la Comunidad de Madrid, podrás disfrutar de algunos beneficios fiscales:
Si tienes menos de 35 años, podrás aplicarte una deducción del 30% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual, hasta llegar a un máximo de 1.000 euros al año, siempre que las sumas de las bases generales y del ahorro no superen en tribulación individual los 25.620 euros al año en su base imponible (36.200 en caso de tributación conjunta). Por ejemplo, en un alquiler de 650 euros al mes,que son 7.800 al año, el 30% serían 2,340 euros, y como el máximo son 1,000 euros, esa sería la deducción.
También podrán aplicarse esta deducción los inquilinos de más de 35 años y menos de 40 que hayan estado en situación de desempleo y con dos familiares a su cargo.
Para su aplicación es necesario estar en posesión de una copia del resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid formalizado por el arrendador, o poseer copia de la denuncia presentada ante dicho organismo en el caso de que el arrendador no haya entregado dicho justificante. Además, se exige que los contribuyentes, como arrendatarios, hayan liquidado el ITP y AJD derivado del arrendamiento de la vivienda, salvo que no estén obligados a presentar autoliquidación por resultar aplicable la bonificación existente actualmente en determinados casos.
Deducción alquiler vivienda habitual Renta 2020 Cataluña: hasta 600 euros por año
En Cataluña, el alquiler de vivienda habitual puede deducirse hasta en un 10%, con un máximo de 300 euros cuando se cumpla alguno de los siguientes:
Tener 32 años o menos.
Haber estado en paro, como mínimo, 183 días el ejercicio anterior.
Ser viudo/a de a partir de 65 años.
Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%
También, se debe cumplir:
Su base imponible no ha de superar los 20.000 euros al año (30.000 euros en caso de tributación conjunta).
Que las cantidades satisfechas para el alquiler de la vivienda durante el ejercicio sean como mínimo el 10% de los rendimientos netos.
La deducción solo puede aplicarse una vez, aunque concurran varias de las anteriores circunstancias
Además, una misma vivienda no puede dar lugar a la aplicación de un importe de deducción superior a 600 euros.
Si en relación con una misma vivienda resulta que más de un contribuyente tiene derecho a la deducción, cada uno de ellos podrá aplicar en su declaración una deducción por este concepto por el importe que se obtenga de dividir la cantidad resultante de la aplicación del 10% del gasto total o el límite máximo de 600 euros, si procede, por el número de declarantes con derecho a la deducción. Además debe consignarse el NIF del arrendador en la autoliquidación del IRPF.
Desde esta organización indican que es "previsible" que la recuperación "a niveles pre-pandemia" se inicie en el segundo semestre de 2021, "una vez vacunada la población y recuperada la confianza en la economía". De hecho, confirman que para este año el 70% del producto de vivienda residencial está vendido. No obstante, reconocen que se ha producido un descenso en el número de visados del 19,5%, lo que repercutirá en la oferta disponible tanto para este año como para 2022. Se está produciendo un recrudecimiento de las condiciones de acceso a la financiación para los promotores, que deben buscar fuentes complementarias La crisis generada por el coronavirus ha traído consigo un endurecimiento de los criterios de formalización de préstamo promotor por parte de las entidades bancarias. Así lo confirma Miguel Ángel González Galván, director general de negocio de Vía Célere, quien agrega que también se está planteando "una mayor restricción en cuanto a las ubicaciones". Al respecto, este experto indica que la banca "está exigiendo un nivel de preventas más alto", lo que ha motivado que las promotoras deban buscar otras fuentes de financiación complementarias. En esta línea, Cuervo considera necesario "ver cómo se comporta el mercado en los próximos meses", así como analizar si se consolidan fuentes alternativas a la banca. Así, insiste en que la emisión de bonos corporativos o pagarés "será más habitual entre las compañías de gran tamaño" que buscan diversificar sus fuentes de financiación, por lo que estas organizaciones se abrirán a mercados "que históricamente no han sido utilizados por compañías promotoras". La pandemia ha modificado las preferencias de la demanda en cuanto a diseño y ubicación, por lo que la obra nueva tendrá que readaptar su oferta a estas exigencias Las experiencias vividas en los últimos meses confirman que se ha producido un cambio en las preferencias de la demanda de vivienda. Estos clientes, como indica Eduardo Crisenti, socio director de Barnes Madrid, tienden a mostrar una mayor predilección por viviendas más amplias, con terraza o con jardín y en las zonas periféricas de las ciudades. Es por ello, reconoce González Galván, que tanto el diseño de las viviendas como la ubicación elegida para implantarlas" serán un reto fundamental para las promotoras de obra nueva en los próximos años. Más optimistas se muestran desde Aedas Homes, compañía que reconoce que la vivienda de obra nueva ha salido fortalecida de la crisis sanitaria, "convirtiéndose en la oferta más atractiva del mercado" al responder "mucho mejor" que la segunda mano a estas nuevas preferencias residenciales de la demanda. En esta línea, fuentes de la organización confirman que este tipo de producto ofrece no solo ubicaciones en las afueras de las ciudades o espacios al aire libre como terrazas y jardines, sino estancias más diversificadas "con espacios para el teletrabajo, zonas comunes y medidas de sostenibilidad". El interés de la demanda por la obra nueva ha aumentado en los últimos meses, aunque las empresas promotoras deberán recuperar al comprador extranjero. La pandemia ha provocado que muchas personas que no tenían pensado cambiar de vivienda lo estén haciendo ahora y hayan focalizado en el producto nuevo. Esta situación responde, aclara Cuervo, a que se trata de inmuebles "mejor valorados", tanto en términos de ubicación, "pues se sitúan en localidades con menor densidad de población y rodeadas de espacios más verdes"; como en lo que respecta a los servicios que ofrecen, "los cuales permiten hacer ejercicio y teletrabajar". Asimismo, desde Asprima recalcan que las viviendas nuevas se valoran muy positivamente por parte de los clientes "por las calidades que ofrecen y por sus niveles de sostenibilidad, que las hacen más confortables". Sin embargo, una buena parte de las promotoras que operan en España están viendo mermadas sus ventas por la caída de clientes extranjeros que se ha registrado producto de la pandemia. Esta demanda embalsada, una vez que se superen las restricciones a la movilidad, traerá consigo, indican desde Vía Célere, "un boom de ventas por parte de los clientes extranjeras". Pero, hasta que llegue ese momento, estas compañías trabajan por mantener "intacto" el interés del comprador foráneo por el residencial español. Para ello, Crisenti hace referencia a la necesidad de potenciar las herramientas de marketing multimedia y el desarrollo de nuevas herramientas tecnológicas. Facilitar el acceso a la vivienda, sobre todo a los más jóvenes, sigue estando entre las propiedades de las compañías promotoras, para lo que consideran necesario aumentar la producción. Por último, los agentes del sector de la obra nueva recuerdan que, al margen de los retos que ha deparado el coronavirus, España presenta desde hace años "una grave crisis de acceso a la vivienda", lo que ha provocado una gran bolsa de demanda desatendida en el caso de la vivienda de primera acceso. De ahí, enfatiza Cuervo, que uno de los grandes desafíos a los que se enfrenta este sector "es no solo intentar que la producción de vivienda no disminuya en exceso, sino intentar incrementarla lo necesario" con el fin de atender la necesidad de acceso a vivienda de jóvenes y familias de rentas medidas. Esta idea es compartida por Aedas Homes, promotora que considera que facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes "es el principal reto que tiene ante sí el sector inmobiliario en España. En concreto, creen que nos encontramos ante una problemática social, contra la que "actores políticos, financieros e inmobiliarios debemos implicarnos en la solución". "Hay varias iniciativas para empezar a solventarlo, más allá de la colaboración público-privada, como el incremento de la oferta profesional del arrendamiento a través del build to rent", concluyen.
No obstante, hay que destacar que el comportamiento de los inversores más jóvenes ha cambiado notablemente. En la última década el porcentaje de los que tienen una vivienda en propiedad ha disminuido del 60% al 27%. Así lo reflejan los datos del INE. Además, los ahorros invertidos en productos conservadores se han ido viendo sustituidos a favor de acciones, fondos de inversión, planes de pensiones y seguros. Aunque los depósitos bancarios siguen siendo mayoría.
El informe también revela que el inversor sigue teniendo "la percepción de que la rentabilidad y la seguridad están reñidas". Quiere minimizar las pérdidas pero al mismo tiempo maximizar la rentabilidad. Algo que es contradictorio, porque en materia de inversión, para sacar mayor partido al ahorro hay que asumir cierto riesgo, invirtiendo en acciones (a largo plazo son ganadoras), en lugar de en deuda pública, que con el actual nivel de tipos de interés no ofrece intereses atractivos.
Solo un 15,2% lo tiene su plan de pensiones a través de sus empresas. Pero a la mayoría (65,7%) les gustaría que en su lugar de trabajo se les ofreciese esta oportunidad de ahorrar.
Una de las innovaciones más notables fue la llegada de los portales inmobiliarios que, desde que aparecieron, han facilitado las tareas de ambas partes, aunque no supuso un gran cambio en la forma de negocio. Sin embargo, ahora podemos encontrar una nueva herramienta que está irrumpiendo con fuerza en muchos sectores, y también en el que nos concierne: La Realidad Virtual.
Este tipo de innovaciones no son comunes en el sector, pero pese a la crisis ha decidido adaptarse a los grandes pasos que da la tecnología.
La Realidad Virtual supone una gran novedad para las agencias. Gracias a la similitud con la realidad que es capaz de ofrecer este recurso, las agencias pueden brindar a los clientes una experiencia mucho más completa a través de las gafas VR 360 que la que puede aportar el visionado de las clásicas fotografías o los vídeos estándares. Además, el agente puede contar con una plataforma desde la cual ofrecer la posibilidad de producir, alojar y gestionar vídeos 360 de los inmuebles.
Gracias al uso de las gafas VR 360, el cliente tiene la posibilidad de visitar un inmueble desde la propia oficina de la agencia o desde su casa en una experiencia totalmente inmersiva, teniendo la ocasión de ver aquellas partes que más le interesen del inmueble, pudiendo recorrerlo sin prisas y sin traslados y sin perder zonas o ángulos que antes no quedaban reflejados en las fotografías 2D, mirando en cualquier dirección y no solamente donde la cámara esté apuntando. Es más, esta completa experiencia ayuda al cliente a tomar decisiones respecto a la compra o alquiler de la vivienda, ya que puede notar sensaciones como la amplitud, la comodidad o la iluminación. Además, la Realidad Virtual incluso permite mostrar la recreación de un inmueble sobre plano, todavía inexistente, y también ser "visitado".
La Realidad Virtual se está convirtiendo además en una gran estrategia de marketing, siendo un recurso muy atractivo, innovador y diferenciador.
Algunos profesionales creen que es una herramienta muy útil para los alquileres vacacionales, ya que se podría contratar el inmueble deseado sin desplazarse del destino. Lo mismo ocurre con las agencias extranjeras que desean mostrar inmuebles a sus clientes o con las consultoras inmobiliarias.
VENTAJAS QUE OFRECE LA REALIDAD VIRTUAL
1 Ahorro de tiempo.
Tanto para las agencias como para los clientes. Al poderse visualizar los inmuebles desde la oficina de una forma tan envolvente, no es necesario que se produzcan desplazamientos y cada vivienda se puede visitar en varios minutos. Además ayuda a tomar decisiones.
2 Un asesoramiento completo y novedoso.
Las agencias pueden ofrecer al cliente una completa experiencia de inmersión desde la oficina.
3 Genera impacto en los clientes.
Al ser un recurso tan novedoso, los clientes acogen muy bien esta herramienta y con cierto grado de sorpresa y admiración. Incluso pueden recorrer urbanizaciones que están todavía en proceso de construcción.
Asimismo, los clientes en la actualidad cuentan con un marcado perfil tecnológico, por lo que se sentirán implicados con el uso de estos dispositivos.
4 Una gran estrategia de marketing
Las inmobiliarias que cuenten con este recurso marcan la diferencia con respecto a su competencia.
5 Está al alcance de cualquier usuario
Se ha producido un abaratamiento tecnológico que puede hacer posible su implementación a gran escala, tanto en el precio de las gafas como de las cámaras. Además, el coste de la Realidad Virtual puede ir en función al enfoque de cada empresa que lo utilice, existe una variada gama de marcas que potencian el producto.
Esta novedad ya está al alcance de cualquier usuario y en el mercado hay varias opciones de cámaras de 360 grados para la creación de vídeos. Que la agencia disponga de una cámara y gafas VR 360 puede suponer una gran diferencia con respecto a sus competidores.
A continuación, exponemos unas pautas sobre qué tener en cuenta a la hora de adquirir una cámara 360 grados:
¿Qué buscar en una cámara 360 grados?
Más que centrarse en el número de lentes, es necesario buscar las mejores características con respecto al diafragma, obturador y el rango ISO.
Una buena resolución de imagen, que viene definida por la cantidad de píxeles.
Alta cantidad de fotogramas por segundo.
Gran capacidad de almacenamiento y que tenga ranura para tarjetas SD.
Capacidad de batería suficiente.
En cuanto a marcas, según el modelo y el importe, el dispositivo puede ofrecer determinadas características. Hemos elaborado un cuadro informativo con la comparación de los principales modelos y sus características:
Comparativa de modelos de cámaras 360 grados del mercado
VR 360
Características
Ricoh Theta S
Capaz de capturar fotos y vídeos 3600 gracias a 2 cámaras gran angular montadas en la parte frontal y trasera
Cada una de ellas es tipo ojo de pez y proporcionan una imagen a cada sensor de 12 MP
Su velocidad de obturación, ajustable de 1/6400 s a 60 s, permite hacer exposiciones prolongadas
Indicador que se corresponde con los indicadores del modo captura seleccionados
Tiene una memoria interna de 8 GB
Samsung Gear 360
Sensor Dual CMOS de 15 MP y memoria RAM de 1 GB
Resolución de grabación de vídeo de 360° (3840 x 1920) a 30fps
Objetivo ojo de pez dual con apertura f/2.0
diseñado con tecnologías Wi-Fi 802.11 a/b/g/n/ac 2.4 + 5 GHz, Bluetooth 4.1 y NFC
Compatible con Samsung Galaxy S7/S7 Edge, S6/S6 Edge/Edge+ y Note5
Incluye un mini-trípode
LG LGR-105
Camara con una resolución de 2560 x 1280 píxeles
Puede grabar fotografías con 13 MP y video con 1280p a 30 fps
Conexión inalámbrica Wi-Fi 802.11 b/g/n
Batería Li-ion de 1200 mAh para un tiempo de grabación de 70 minutos
Gafas de Realidad Virtual
Actualmente hay dos grandes marcas competidoras Oculus Rift y Gear VR , aunque no hay que olvidar las Cardboard de Google.
Gafas
Características
Oculus Rift
Pantalla OLED 2160×1200 px.
Tasa de refresco de 90 fps.
Angulo de visión: 110º.
Área de seguimiento: 1,5 x 3,3 m.
Sensores de funcionamiento: Acelerómetro, giroscopio, magnetómetro y sistema posicional 360 grados.
Agencias que trabajan con esta herramienta aseguran que, gracias a esta tecnología, se acelera el proceso de cierre de una compraventa. En pocos minutos, un cliente puede ver con las gafas de Realidad Virtual varias viviendas y seleccionar la que más le interesa. Esto facilita al agente inmobiliario cerciorarse de cuáles son sus preferencias para un mejor asesoramiento. Los clientes tienen a mostrar mucho interés por probar este recurso tan novedoso.
No obstante, no todos los inmuebles sirven para ser mostrados mediante la Realidad Virtual por las características que presentan, ya sean viviendas poco iluminadas o con estancias reducidas. Además, hay que tener en cuenta las expectativas cuando se visite la vivienda tras la muestra virtual, ya que, según la producción la RV, la vivienda que se visitará con posterioridad puede ser mejor o peor de lo esperado por el cliente.
Ejemplos de visitas de Realidad Virtual
Está claro que la tecnología avanza a una velocidad estrepitosa y constantemente somos testigos de las innovaciones y las posibilidades que trae prácticamente a cualquier sector. Las inmobiliarias tienen la posibilidad de implantar estos nuevos recursos en su línea de negocio y cada vez son más las que están utilizando la Realidad Virtual para presentar sus inmuebles.
España posee un buen posicionamiento mundial en materia de Realidad Virtual, junto con Estados Unidos y México. Según Virtualware, nuestro país cuenta con unos increíbles desarrolladores de Realidad Virtual, por lo que no debe quedarte atrás en esta materia, ya que tiene las capacidades tecnológicas y los medios para ellos.
La elección de la compra o el alquiler en los distintos países está vinculada al arraigo de la población a sus raíces y al desarrollo económico con la movilidad laboral como principal factor.
El arrendamiento está ganando terreno sobre todo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, y es la opción preferida por las nuevas generaciones. España ha sido considerada tradicionalmente "un país de propietarios" pues el 82% de la población prefiere la compra de una vivienda frente a la opción del alquiler y el 76% la posee. Aun así, el arrendamiento está cogiendo fuerza en especial entre los jóvenes y en las grandes ciudades y, según apunta Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPIs de España, "estamos ante un posible cambio de tendencia:debemos observar atentamente la evolución de esta y analizar qué mensaje nos transmite".
Y es que el porcentaje de población con propiedad en España se sitúa por encima de la media europea, por detrás de los países del Este que van a la cabeza, con un 96% de porcentaje de propiedad en Rumanía, pero por encima de los países el centro y norte de Europa, con Alemania a la cola en un 53% de población con propiedad, lo cual muestra su clara preferencia por el arrendamiento. "Esta tendencia ha cambiado los últimos años donde España había ido a la cabeza.La progresiva incorporación a la Unión Europea de los países del Este, en los cuales, tras la caída de los regímenes comunistas, se potenciaron políticas para la adquisición de viviendas habitadas, han modificado el escenario europeo sesgando la estadística, pero no cambia la preferencia española", puntualiza Alcover.
Comprar o alquilar: el eterno debate
Entre los motivos de estas preferencias de compra y alquiler entre la conca mediterránea y países del centro y norte de Europa, Alcover apunta a dos: por un lado, el arraigo de la población mediterránea, más familiar y vinculada a sus raíces, lo cual fomenta la opción de compra. Por otro, la relación económica que se establece entre los países más desarrollados, con mayor coste de vida y una movilidad laboral más alta,potenciando así el alquiler por la flexibilidad y facilidad que aporta cambiar de una ciudad a otra para aprovechar una mejor oferta de trabajo.
Vinculado a este aspecto, el arrendamiento está ganando terreno en España. En los últimos datos arrojados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) se observa una pérdida de 4 puntos en el Índice de Propietarios, situando la modalidad del alquiler en un 17.5% frente al 76.3% de las viviendas en propiedad. "Estos datos nos lanzan un mensaje que deberíamos analizar. No solo se debe a motivos económicos producidos por la crisis, sino que esta tendencia responde también a un cambio de mentalidad, en especial entre los más jóvenes, que es la horquilla de población donde el alquiler cuenta con más apoyo", analiza Alcover.
Mirando en detalle, el porcentaje de propiedades por Comunidades Autónomas, se encuentran Madrid y Cataluña entre aquellas por debajo de la media nacional, lo que refuerza la idea que el trabajo y la movilidad inciden en este cambio de tendencia hacia la opción del alquiler. "Llegados a este punto, definir cómo evolucionará el mercado por lo que a compra o alquiler se refiere es difícil y la respuesta reside en las necesidades propias de cada persona. Sin embargo, analizar cómo afectará la crisis económica en los jóvenes en cuanto a movilidad laboral y acceso a la vivienda sí que podría equilibrar la balanza sobre propiedad o arrendamiento. Deberemos seguir de cerca esta tendencia en los próximos años", concluye Alcover.
Desde FIABCI España afirman que el país posee "un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales".
Las viviendas sostenibles son aquellos inmuebles que, además de respetar al medio ambiente, están construidos de tal forma que aprovechan el espacio en el que se ubican y los recursos disponibles para reducir el consumo de energía, permitiendo ahorrar en las facturas del hogar. Actualmente, la sostenibilidad de las viviendas se está convirtiendo en un tema de interés para la mayoría de las familias españolas, ya que la pandemia de la COVID-19, al restringir la movilidad de los ciudadanos, ha aumentado el tiempo que trascurren en sus hogares.
"Si antes la mayoría de las personas se iba de casa por la mañana para ir a trabajar y volvía por la tarde, ahora con el teletrabajo pasa la mayoría del tiempo en casa, gastando más energía por el uso de la calefacción y la luz", explica Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC). En este sentido, el gasto energético en los hogares aumenta sobre todo si la vivienda en cuestión no está construida con materiales ecológicos, que la aíslan de los agentes exteriores y evitan el gasto innecesario de energía para calentar el espacio.
Por eso, tener en cuenta las condiciones climáticas del lugar donde se ubica la vivienda es la base para poder construir un inmueble sostenible con una envolvente térmica eficiente.
¿Cómo son las "viviendas verdes"?
La definición de "vivienda verde" involucra todos los procesos de construcción de los inmuebles, desde los materiales utilizados para edificar la vivienda, que deberán ser ecológicos y respetuosos con el medioambiente, hasta la habitabilidad del inmueble, que deberá tener en cuenta la eficiencia energética de los electrodomésticos, la iluminación de bajo consumo, así como las fuentes de luz natural para reducir el uso de iluminación artificial.
Por supuesto, es indispensable aprovechar la energía de fuentes renovables a través de la aplicación de paneles solares en los techos, entre otros métodos, que supondrán un ahorro importante en las facturas domésticas. De hecho, "en países con climas más rígidos que el de España se utilizan muchísimo las fuentes de energía renovables, posiblemente también por la conciencia ecológica que tienen los ciudadanos. España tiene la suerte de poseer un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales", afirma Anna Puigdevall.
Además de estas medidas, en las obras nuevas la implantación de la ventilación de doble flujo permitirá renovar el aire del hogar sin tener que abrir las ventanas, minimizando el gasto de energía y mejorando la calidad del ambiente sin perder la temperatura deseada.
Las redes 5G, darán el pistoletazo de salida a la próxima revolución digital, que llegará con la evolución de los ya disponibles asistentes virtuales como Alexa, Siri, Home kit, Aura, movistar Home, etcétera.
El mercado global de las Smart homes tiene un crecimiento interanual previsto del 27%. Principales ventajas e inconvenientes:
Ventajas;
Seguridad domótica. Todo el sistema de seguridad para el cuidado de personas e instalaciones.
Seguridad estructural, protección física y minimización de situaciones de inseguridad.
Confort. Implica al conjunto de soluciones que faciliten la vida diaria de las personas, satisfación de necesidades y mejora de las condiciones de vida.
Salud. Garantizar las mejores condiciones ambientales, proteger a los habitantes y ofrecerles la mayor calidad posible.
Ahorro. De tiempo, energía, dinero e incertezas.
Conectividad. Control remoto desde cualquier lugar.
Privacidad. Asegurar la intimidad y el acceso a la vivienda.
Estética. Máxima funcionalidad y diseño.
Desventajas;
Preocupación por la seguridad o la privacidad; para ello es importante que a la hora de instalar y contratar este tipo de dispositivos se confíe en empresas especializadas.
De momento, las casas se imprimen en terrenos que el propietario ya tuviera de antemano, y al momento. Se transporta la impresora en un camión de carga al lugar donde se vaya a construir la vivienda y los materiales a emplear. El desarrollo de estas impresoras 3D han motivado una reducción de costes, hasta casi la mitad respecto a las casas prefabricadas.
Se plantea hacer viviendas de 70 metros cuadrados, con un coste cerrado de 50.000 euros, en tan solo 8 horas de duración, lo que supondría poder hacer entrega de llaves el mismo día de construcción. Y las casas ya se entregan con todo el sistema eléctrico hecho, además de la fontanería y un certificado energético tipo A, lo que supone mayor ahorro. Incluidos también cuarto de baño y cocina.
Nuevos proyectos de construcción en 3D
Algunas empresas de construcción en 3D, como la ya mencionada Be More 3D, están planteando nuevos proyectos para repoblar zonas rurales. Por otra parte también, la empresa tecnológica ICON se ha unido en un proyecto solidario con la ONG New Story para dotar de estas viviendas a personas sin hogar o muy desfavorecidas.
De momento estas startups de la construcción, no han arrasado en el mundo inmobiliario, pero solo es cuestión de tiempo, ya que el bajo coste y la buena calidad de los materiales que se emplean, provocarán una revolución en la forma de entender el concepto de "vivienda". Cuanto menos es algo novedoso e ilusionante, y poco a poco iremos descubriendo hasta dónde pueden llegar estas impresoras.
Durante el desarrollo del paquete de medidas Fit for 55 para la lucha contra el cambio climático, la Comisión Europea ha hecho oficial su compromiso de incitar a partir de 2030 a la eficiencia energética tanto de viviendas como de edificios. Como ejemplo de las medidas planteadas que se presentaron el pasado 14 de diciembre, intentarán prohibir el alquiler o la venta de viviendas que tengan una baja calificación energética. Según se plantea, esto obligaría a los propietarios a reformar la vivienda para hacerla más eficiente.
Con vistas hacia 2030, los edificios públicos estarán obligados a obtener la calificación energética F antes de 2027 y tras 2030, la calificación E. Por otro lado, los apartamentos, edificios residenciales y casas tendrán que conseguir como mínimo la calificación con la letra F tras enero de 2030 y con la letra E tras 2033. Todo esto con el objetivo de disminuir el volumen de CO2. Sin embargo, estarán excluidos de dicha obligación los edificios religiosos e históricos.
Independientemente de la renovación del contrato de arrendamiento, la venta o el alquiler de un inmueble, esta nueva reglamentación tendrá sus efectos en el certificado de eficiencia energética, cuyo cumplimiento pasará a ser obligatorio para cualquier propiedad. Es decir, si una propiedad está calificada con la letra más baja, actualmente la G, el propietario no podrá ni alquilarla ni venderla hasta que no mejore la eficiencia energética de la vivienda.
Para ello, tendrá que pagar la reforma de su inmueble, aunque no se conoce todavía si habrá que pagar del bolsillo propio o a través de incentivos europeos o estatales. Hay que recordar que para 2030, se requerirá la letra F y para 2033, la calificación E.
En suma de esta medida, la Comisión Europea añadirá otras tales como el impulso del hidrógeno con acciones como las que se han llevado a cabo para el gas natural. Más específicamente, se dividirá las acciones de distribución de la comercialización del hidrógeno y se creará una etapa de transición hasta 2030 cuando se aplicará la regulación del hidrógeno.
Más acciones que se llevarán a cabo será la reducción de las emisiones de metano, suministrar con mayor facilidad la integración del biometano y del hidrógeno a través de tarifas con descuentos. De esta forma, se prevé disminuir progresivamente en el sistema el volumen de gas.
Para finalizar, debemos destacar como última medida respecto al gas y al hidrógeno, la obligatoriedad de acudir a comparadores de precios o dar la opción de poder cambiar de compañía en un plazo de 24 horas. Todo esto con el fin de trasponer los artículos de protección al consumidor de electricidad, entre ellos y en primer lugar, al consumidor industrial.
En este sentido, disponer de terraza o jardín, se ha convertido en lo más relevante para los compradores (56% de las respuestas), incluso por encima del precio (49%), la ubicación (40%) o la luz natural (40%). Antes del confinamiento, disponer de terraza o jardín, era la cuarta prioridad (39%), junto con la luz natural (39%) y por detrás del precio (59%) y de la ubicación (50%). La eficiencia energética cobra relevancia, pasando del 18% al 21%, así como de las zonas comunes (del 15% al 19%).
Las ciudades pequeñas situadas cerca de los grandes núcleos urbanos (34%) y los barrios periféricos de estos (31%) son las opciones preferidas para buscar vivienda tras el confinamiento
El estudio también hace hincapié en la tendencia de la demanda a trasladarse fuera de los núcleos urbanos. Así, las ciudades pequeñas situadas cerca de las grandes urbes son la opción preferida de los españoles (34%), seguidas de los barrios periféricos de estas grandes ciudades (31%). En tercer lugar aparece la opción de vivir en el centro de las ciudades (20%) y en cuarto la zona metropolitana fuera de la ciudad (14%).
En cuanto a las zonas comunes, la piscina continúa siendo el mayor atractivo cuando se trata de comprar una vivienda nueva (74%). Por su parte, el teletrabajo ha hecho que la sala de estudio se sitúe en la segunda posición (67%). El gimnasio sería la tercera opción más solicitada por los encuestados, con un 56%. Por último, otros argumentos de peso son la sala social-gourmet (52%) y la zona de juegos infantil (51%).
Dependiendo de su régimen y su nivel de protección, en España los inmuebles sociales pueden obtener diferentes nombres. Estos inmuebles se constituyen como el hogar para colectivos vulnerables económicamente que no pueden acceder a otro tipo de viviendas.
El inmueble protegido o social obtiene un coste por debajo del precio medio del mercado. Todas las viviendas de este tipo comparten similitudes varias como la localización o las medidas de la casa. Además, las personas que quieran ocupar una de ellas tienen que cumplir unas condiciones concretas. Uno de ellos, por ejemplo, es que la vivienda se constituya como el hogar permanente y habitual, ya sea un inmueble arrendado o comprado.
Existen dos tipos de viviendas de protección oficial:
Viviendas de protección oficial de promoción pública. Son aquellas ofertadas por el Gobierno y a las cuáles se acceden a través de sorteo público. Para poder entrar en el sorteo y acceder a la oferta, previamente hay que cumplir una serie de condiciones, además de inscribirse en los registros de los correspondientes demandantes del territorio autonómico.
Viviendas de protección oficial de promoción privada. Estas viviendas son creadas por promotoras cooperativas o inmobiliarias que disfrutan de una ayuda estatal para equilibrar el coste límite de alquiler o venta. En estas, también es obligatorio cumplir varias condiciones.
¿En qué se diferencia la vivienda libre y la vivienda social?
Hay algunos aspectos que diferencian las viviendas libres de las viviendas sociales:
Paquete de ayudas. Las viviendas de protección oficial tienen disponible una serie de subvenciones o préstamos, entre otras ayudas fiscales, a las que los inquilinos pueden acceder.
Coste máximo: el Estado debe establecer un precio máximo tanto de alquiler como de venta que obligatoriamente debe estar por debajo del precio medio del mercado libre. Las familias que accedan a la vivienda social deben tener unas rentas iguales o inferiores a la estipulada por el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
Plazo mínimo de 10 años para traspasar. Los inquilinos de viviendas VPO deben esperar hasta un plazo mínimo de 10 años para traspasar la vivienda. Una vez finalizado el plazo, los traspasos deben cumplir con lo que rige la normativa.
Residencia permanente y habitual. En el caso de la VPO, esta debe constituirse como el domicilio habitual de sus inquilinos. Si se utiliza como segundo residencia, el inquilino será sancionado. Los demandantes están obligados tanto a empadronarse en el territorio autonómico al que pertenece la vivienda como a no adquirir una segunda vivienda a parte de la social.
¿Qué se debe hacer para acceder a una vivienda social?
En primer lugar, el demandante debe inscribirse en el registro de solicitantes de VPO del territorio autonómico correspondiente para acceder al sorteo público. Según la comunidad a la que se pertenezca, las condiciones varían. Debido a ello, es recomendable preguntar primero a las instituciones competentes.
Clasificación de las viviendas VPO
Dependiendo de las peculiaridades y del nivel de protección, las viviendas sociales se pueden dividir en cinco tipos.
VPPA o Viviendas con protección pública para arrendamiento
El suelo máximo construido se sitúa en 110 m2 y en 150 m2 para familias numerosas. Estas viviendas también están disponibles para compra (VPPA OC). Por último, los inquilinos deben tener una renta anual máxima específica.
VPPL o Vivienda de precio limitado
El terreno construido debe ser máximo de 150 m2 y dicho suelo debe pertenecer a vivienda social.
VPT o Vivienda de Precio Tasado
Estas viviendas, en principio, están disponibles para compra, pero también para alquilar si se cumple unos requisitos.
VPPB o Viviendas con protección pública básica
Son aquellas viviendas que están construidas en un terreno de 110 m2 como máximo, excepto para familias numerosas, donde el límite se sitúa en 150 m2. Estas viviendas están protegidas durante un plazo de 20 años, pero pueden ser vendidas previamente en el caso en el que se alcance un coste máximo de venta legal.
VIS o Vivienda de integración social
Están dirigidas a colectivos que necesitan protección social. Deben estar siempre en régimen de alquiler y el suelo construido debe ser igual o menos de 130 m2.
¿Qué condiciones se deben cumplir para solicitar una vivienda social?
Las viviendas sociales tienen una serie de condiciones que se deben cumplir para poder acceder a ella, si no las cumplen, los demandantes no podrán disfrutar de ellas. A parte del régimen y la clasificación de protección de los inmuebles, los requisitos también pueden variar según la comunidad autónoma a la que pertenezca.
En general, las condiciones más habituales que se requieren para comprar una vivienda social son los siguientes:
El inmueble debe constituirse como el domicilio permanente y habitual
Todas aquellas personas que convivan dentro de la vivienda no podrán poseer la propiedad de otro inmueble
Previamente a la solicitud, no haber poseído la propiedad de una vivienda VPO
Inscribirse dentro del registro de solicitantes de VPO del territorio autonómico al que se pertenezca
Estar por debajo de la renta máxima permitida. En general, el límite se oscila entre 2,5 y 5,5 veces el IPREM. Sin embargo, este requisito se encuentra en manos de las comunidades autónomas y varía según el tipo de inmueble.
Tener más de 18 años
Si en los 10 últimos años el solicitante ha disfruta de alguna de las subvenciones que oferta el Estado en materia de vivienda, no podrá pedir una vivienda de protección oficial.
¿Qué condiciones se deben cumplir para alquilar una vivienda social?
En esta ocasión, las condiciones son diferentes al de la compra de una vivienda social y algunas de ellas son incluso contradictorias. Pero al igual que la anterior, estos requisitos varían según el territorio autonómico.
Entre los requisitos, se encuentran los siguientes:
Ni el demandante ni las personas convivientes del hogar pueden tener la propiedad de un inmueble.
Dentro de la unidad familiar, haya hijos menores de edad o que la unidad sea una familia monoparental con hijos a cargo.
Ser mayor de 60 años.
Que dentro de los convivientes, haya una persona víctima de violencia de género.
Está permitido solicitar el alquiler para aquellas familias donde haya una persona con una discapacidad mínima del 30%.
Colectivos de vulnerabilidad.
Los ingresos de todos los miembros que convivan en la vivienda no podrá ser superior al triple del IPREM.
Tener más de 18 años y poseer la nacionalidad española. Si no lo poseen, está permitido tener un permiso de residencia habitual.
Estar jubilado y tener deudas hipotecarias cuya cifra se encuentre por encima de las prestaciones.
No está permitido tener ingresos por prestaciones o trabajo.
También sabemos que los últimos acontecimientos que vivimos en el mundo, tren consigo la necesidad de adaptar las opciones tecnológicas, realizando muchas acciones de manera telemática.
Y no solo cada vez más se practica esta forma de tecnología, si no que esta forma de vivir ha llegado para quedarse.
Por tanto, en el sector inmobiliario, los profesionales deben hacer uso de cámaras especiales y utilizar el mayor número de recursos para ofrecer a sus clientes las mejores experiencias en el marketing inmobiliario.
A continuación, hacemos un repaso de las necesidades que existen tanto para el profesional inmobiliario como para el cliente en el marco de la realidad virtual dentro del marketing inmobiliario
Inversión de la realidad virtual
La inversión dependerá de la capacidad de gasto del profesional inmobiliario, aunque la mejor cámara para grabar y hacer fotografías en 360º es la Matterport tiene un coste de 3.760?.
Además, es indispensable tener un trípode especial para hacer las fotografías, y como todo, el precio varía dependiendo de lo que nos queramos gastar, pero un buen trípode puede costarnos más de 200?.
Si queremos llevar todos los trabajos a un plano más profesional, deberemos contratar un plan en una plataforma de paseos virtuales para almacenar todos los trabajos.
Esto permite disponer de una url de cada paseo virtual para incorporarlo en la fichas de los inmuebles. El precio medio de estas plataforma suponen unos 40? mensuales.
En cuanto la inversión de tiempo, preparar cada paseo virtual supone una media de entre 3 y 4 horas, más la maquetación del vídeo o paseos virtual, que son otras 2 o 3 horas más. Todo esto depende del tamaño y la complejidad del inmueble.
Evidentemente la valoración del propietario siempre va a ser positiva. Una casa es un activo en valor, que con la realización de un paseo virtual de la misma, hace que incluso pueda revalorizarse, no económicamente hablando, pero sí de forma atractiva para el cliente.
Una vivienda que dispone de un paseo virtual, le da un enfoque distinto, y para el usuario que lo visita, tiene un plus con respecto a otras viviendas que no disponen de dicho paseo virtual.
Quizás dentro de unos años, cuando esta práctica sea más común de lo habitual, dejará de tener ese atractivo, pero por el momento lo tiene.
Otra valoración del propietario, es que sabe que las visitas que van a tener van a ser fructuosas. Es decir, van a recibir muchas menos visitas de lo normal, ya que el cliente que acude a ver su casa es porque antes ya la ha visto en un paseo virtual y prácticamente está decantado por su casa y alguna otra.
Valoración del cliente de las visitas online a viviendas
Los clientes ven esta práctica de forma muy positiva, quizás los que más, ya que incluso antes de acudir a la oficina inmobiliaria, o incluso a ver la casa en persona, ya han podido disfrutar del paseo virtual de dicha casa, sin necesidad de desplazarse, y tiene un concepto bastante acertado de lo que es la casa que va a visitar.
Esta es una razón de que muchos clientes solo vean casas que antes ya han visto en un visitas online a viviendas, tours virtuales interactivos, ni si quiera quieren ver otra vivienda que no hayan visto antes.
Además, se reduce el número de visitas, porque si antes un cliente podía ver 5 viviendas para decantarse por una, ahora solo irá a ver 2, de las cuales ya casi está decantado.
Cada vez más clientes demandan viviendas con paseos virtuales, porque les resulta más cómodo, no solo por no tener que desplazarse o hacerlo solo a las que les interesa, si no por no tener la desilusión de ir a ver una vivienda que luego no satisfaga sus necesidades.
Al tener valoraciones positivas tanto por parte de los propietarios como de los clientes, el profesional inmobiliario ve cómo su inversión obtiene buenos resultados, no solo económicos por el cierre de operaciones satisfactorias, si no por la mayor demanda ante el atractivo de esta herramienta que el marketing inmobiliario les ofrece.
Es la adaptación de una nueva forma de vida, la vida telemática, al sector inmobiliario. En un mundo que va tan rápido, y por las circunstancias de la pandemia han potenciado el teletrabajo y el telemarketing, la realidad virtual es el mejor aliado para muchos sectores, pero en especial para el sector inmobiliario que puede seguir trabajando gracias a los paseos virtuales, haciendo que los cliente puedan de forma sencilla y sobretodo cómoda visitar un inmueble, y poder así seguir con su actividad.
Como cualquier campaña de vídeo, hay que realizar una serie de pasos necesarios: elaboración de un guion, grabación, edición y sonido.
El guion
Debe ser claro y conciso y se debe tener en cuenta a qué imágenes acompañará más adelante. Según el vídeo que se quiera presentar, puede ser el propio agente quien aparezca y hable o una adecuada voz en off.
La grabación
Debe realizarse durante el tiempo que sea necesario y recopilar el material suficiente. En la fase de grabación hay que hacer hincapié en conceptos básicos como el encuadre, la luz y el ángulo.
La edición del vídeo
Se compone lo grabado según el guion y no debe tener una duración superior a 5 minutos. Evidentemente, hay que contar con unos conocimientos básicos y el software adecuado
El sonido
Es también un elemento fundamental que hay que cuidar. Elegir entre eliminarlo a favor de una voz o combinarlo. ¿Ya posee la empresa música propia de otras de sus campañas publicitarias? ¿Necesita música nueva? En la red podemos encontrar infinidad de medios sobre este tema, por ejemplo, existen páginas que ofrecen una amplia variedad de temas para elegir y en las que se pueden obtener licencias para su uso comercial.
Que a la hora de realizar el vídeo existe un gran número de posibilidades. Por ejemplo, desde dedicarlo a un solo inmueble, hasta hacer una recopilación de varios de las mismas características. Está en función de lo que queramos transmitir.
No es recomendable usar solo imágenes estáticas. Se debe dar prioridad a que el vídeo muestre imágenes grabadas. Por ello precisamente nos decantaríamos por este recurso. El resultado no debe quedar en una mera sucesión de imágenes.
Y no olvidemos la originalidad. En ocasiones se puede hacer mucho partiendo de lo más básico.
En definitiva, esta novedosa técnica tiene cada vez más presencia en el sector inmobiliario, un sector en el que la competencia exige destacar cada vez más. Por otra parte, Youtube se está convirtiendo en una de las redes más populares y consultadas. Merece la pena sacarle partido a estas herramientas y aprovechar sus posibilidades.
Como sabremos, este tipo de comunicación es usual por la inmediatez en el envío, y porque no es necesario que ambas partes, emisor y receptor, estén conectados al mismo tiempo. El emisor envía, instantáneamente el mensaje se aloja en el buzón del receptor, y éste puede contesta cuando desee al mensaje. Además, también permite la inserción de archivos e imágenes.
Para crear un correo electrónico podemos hacerlo de forma gratuita a través de las distintas plataformas destinadas a ello, como Outlook, Yahoo, o Gmail que es de Google. Pero para tener un correo profesional, siempre es mejor pagar, ya que si tenemos una web, normalmente ya viene incluido en la cuota de mantenimiento uno o varios correos electrónicos, con la terminación del nombre de nuestra marca, y eso es publicidad para nosotros. Si tenemos una empresa que se llame "InmoCasa", no es lo mismo tener un correo que sea inmocasa@gmail.com, que info@inmocasa.com. Es mucho más profesional tener un correo exclusivo.
Ventajas del email personalizado
Nombre asegurado: los correos gratuitos, al estar al alcance de todos, los nombres están siempre cogidos y no podemos poner el nombre que queramos, pero si pagamos, siempre vamos a tener nuestro nombre, ya que nadie va a tener la terminación de un email con el nombre de nuestra marca.
Distintos departamentos: con la misma terminación, podemos crear varios emails para distintos departamentos, e incluso gestionarlos todos desde un mismo buzón, como por ejemplo, info@?, comercial@?, ventas@?, ayuda@?, etc. De esta forma podemos tener los emails más controlados.
Mayor seguridad: es más difícil recibir spam en un correo privado que uno gratuito, ya que los ataques se hacen de forma masiva a una terminación como por ejemplo @gmail.com, pero un correo privado es más específico el ataco y por lo tanto menos común.
Compatibilidad: los correos privados son compatibles con cualquier plataforma. A diferencia de los correos gratuitos, ya que por ejemplo un gmail no es compatible para gestionarlo desde la plataforma de Outlook o viceversa.
Una de las cosas que primero va a ver nuestro cliente, va a ser nuestros datos de contacto, en el que siempre estará nuestro email, por tanto si es profesional con nuestro nombre de marca y al ser posible corto y atractivo, mucho mejor. También es importante para incorporarlo en una tarjeta de visita.
Consejos para hacer un buen correo electrónico
Debemos ser directos y no andar con rodeos. Un email profesional tendrá la terminación del nombre de nuestra marca, es decir, el nombre de la url de nuestra web si la tenemos. Intentaremos que no sea un nombre largo, por ejemplo si el nombre de nuestra empresa es "InmoCasa Gestiones Inmobiliarias", bastará con poner www.inmocasa.com o similar, pero en ningún caso pondremos www.inmocasagestionesinmobiliarias.com.
Evitaremos poner guiones o guiones bajos, o cualquier otro símbolo, a no ser que sea estrictamente necesario. Tampoco pondremos nombres informales o apodos.
Si nuestra empresa es pequeña, podemos poner el nombre de la persona que lleve el departamento para hacerlo más cercano, por ejemplo garcia.rodriguez@inmocasa.com, pero si nuestra empresa es grande, pondremos el nombre del departamento, como por ejemplo comercial@inmocasa.com.
Gestionar estos emails es muy sencillo, y desde el programa de nuestro ordenador de Mail que viene siempre instalado de serie, podemos gestionarlo de forma sencilla. Si no estamos acostumbrados, y queremos seguir utilizando la plataforma de Gmail, podemos pedir que nos redirijan los correos profesionales a nuestro gmail, y todos esos correos nos llegarían ahí.
¿Pero quién interviene en el arrendamiento con opción a compra?
En este caso tenemos, por un lado, al "concedente" de la opción que es el dueño del inmueble que se arrienda y sobre el que se concede la opción de compra a ejercitar en el plazo convenido por las partes; por su parte, el "optante" es el arrendatario del inmueble al que el dueño del mismo le concede la posibilidad de adquirirlo transcurrido el plazo pactado.
Principales beneficios del arrendamiento con opción de compra
Para el arrendatario optante
La reducción progresiva del precio del inmueble durante el plazo de duración del arrendamiento. Un beneficio derivado de ello es la mejor disposición de la entidad financiera a conceder un préstamo hipotecario al reducirse el importe a solicitar.
El precio de compraventa del inmueble es fijo aunque transcurran varios años de arrendamiento y los precios de viviendas similares asciendan. En cualquier caso, es importante tener presente que si el arrendatario-optante no ejercitara la opción de compra perdería todas las cantidades entregadas hasta el momento.
-Disponer de la vivienda desde el comienzo del contrato de arrendamiento te permite compensar en el tiempo aquellas mejoras en instalaciones, equipamientos, etc.
Para el arrendador-concedente:
? Podría recibir una cantidad en concepto de "prima" de la opción a efectos de salvaguardar el derecho preferente del arrendatario-optante en la compraventa futura pactada. En la práctica es frecuente solicitar una prima del 10% del precio pactado por la compraventa pero existe total libertad al respecto. Además, aquí cabe todo tipo de pactos: aplicarse el total de la prima a reducir el precio de compraventa, un porcentaje o que el propietario haga suya esa cantidad sin compensación alguna.
? El arrendamiento significa que el inmueble se encuentre en uso y se perciba un rendimiento económico por el mismo hasta que se ejercite la opción de compra de forma progresiva mes a mes.
? Se asegurará percibir transcurrido un determinado período de tiempo el precio de la compraventa o hacer suyas las cantidades entregadas por el optante hasta el momento, de no ejercitar éste la opción de compra. También en este punto se observa una doble vertiente: si los precios de las viviendas suben, se percibirá menos precio; sin embargo, si el efecto es el contrario, quedará protegido y percibirá el precio establecido al momento de firmarse el contrato de arrendamiento con opción de compra.
Muchos de los compradores extranjeros que compran vivienda, solicitan su hipoteca en España.
En este caso, el banco encargado de la concesión del préstamo y según lo estipulado en la normativa internacional de blanqueo de dinero, tendrá que comprobar las deudas que el comprador tiene en su país de origen. Si el banco tiene dudas sobre el origen del dinero, no concederá la financiación.
A diferencia del 80% de financiación que suelen conceder los bancos a clientes españoles, cuando el comprador es un no residente, el porcentaje de financiación se suele reducir hasta el 70%.
Solicitar la hipoteca en su país de origen
Si por el contrario, el comprador va a solicitar la hipoteca en su país de origen, no habrá ningún problema ni ninguna limitación a la hora de realizar la transacción.
2. Número de Identificación de Extranjeros
Otra de las peculiaridades de la venta de una vivienda a un no residente, es la exigencia al comprador de la obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE) antes de escriturar la vivienda. Esta identificación, podrá solicitarse en:
Otro requisito imprescindible para cerrar una venta con un comprador extranjero, es que este disponga de una cuenta bancaria en España para acreditar el pago de la compraventa y de los impuestos derivados de ella.
Impuestos para extranjeros al comprar vivienda
Los impuestos que ha de abonar un comprador extranjero al comprar una vivienda, son los mismos que en el caso de un comprador nacional:
Viviendas de obra nueva:
El impuesto que grava este inmueble es el IVA del 10%.
Viviendas de segunda mano:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 10% con carácter general, aunque determinados grupos de población podrán acogerse a ciertas reducciones (familias numerosas, jóvenes, personas con discapacidad?).
En el caso de un vendedor extranjero que vaya a vender un inmueble en nuestro país, los impuestos por los que tendrá que tributar serán los siguientes:
Impuesto sobre la Renta de NO Residentes: se tributará por este impuesto en el caso de que el vendedor haya obtenido una ganancia patrimonial derivada de la venta de su inmueble.
Plusvalía Municipal: en caso de que el vendedor no esté en España, el comprador estará obligado a abonar esta tasa como sustituto del contribuyente.
4. Contar con un abogado local para que le asesore en la compra
Su abogado local dispone de las herramientas, los contactos, los conocimientos y la experiencia necesarios para verificar la capacidad jurídica de los vendedores, promotores inmobiliarios y demás intermediarios; redactar o revisar cada documento que deba ser firmado y que pueda comprometer sus intereses; garantizar que se cumplan todos los requisitos legales; y asegurarse de que la propiedad esté libre de deudas, gravámenes o cargas. Un abogado local no sólo conoce la legislación aplicable, sino también la zona y los posibles problemas o las ventajas de una u otra opción, por lo que sus conocimientos le serán muy útiles
5. Estudio de la propiedad y negociación de los términos del contrato
Una vez abonado el depósito y firmado el documento de reserva, el propietario o su representante deberán hacer llegar a la parte compradora la documentación de la propiedad que permita estudiar la viabilidad de la operación desde el punto de vista jurídico, urbanístico y fiscal.
6. Firma del contrato privado
l contrato recogerá de manera pormenorizada los acuerdos a los que han llegado las partes y las condiciones de la compraventa, si bien algunas de ellas pueden obviarse, al ser de obligado cumplimiento de acuerdo con la ley española vigente.
En este punto es muy importante que el cliente informe a su abogado de cualquier compromiso o condición que haya podido acordar tanto con el vendedor o sus representantes, como con los agentes, con objeto de plasmarlo en el documento. Una vez firmado el contrato, ambas partes quedan obligadas a respetarlo en los términos y condiciones pactados.
7. Firma de la escritura de compraventa y entrega de la posesión
Antes de la firma de la escritura tendrá que transferir ya sea a su cuenta bancaria española o a la cuenta de sus abogados en España los fondos para cubrir el precio, los impuestos y los gastos que se producirán.
Si el vendedor es un no residente, el comprador tiene también la obligación de retener el 3% del precio acordado, que deberá ingresar a favor de la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto sobre el potencial incremento de capital (ganancia) obtenido por el vendedor.
En los casos de compra de una vivienda de reciente construcción, les recomendamos que no firmen la escritura de compraventa hasta que el promotor haya obtenido del Ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación, ni antes de que usted haya podido acceder a la vivienda y elaborar una lista de desperfectos, que el promotor deberá comprometerse por escrito a reparar en un plazo prudencial.
8. Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, cambios de titularidad y contrataciones
Desde la firma de la escritura en notaría, su título de propiedad ya aparece reflejado en el Registro de la Propiedad a resultas de la propia presentación que realiza el notario por vía telemática. No obstante, se requiere una tramitación posterior que consiste en retirar el documento original de la notaría, liquidar y abonar los impuestos correspondientes y, por último, presentar las escrituras en el Registro de la Propiedad para su inscripción plena. Si la propiedad no está inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad podrá ser propietario de la misma a título privado, pero no disfrutará de la garantía que la inscripción en el Registro le ofrece frente a terceros. El proceso de inscripción suele completarse en un plazo de entre uno y tres meses.
9. Impuestos anuales para los propietarios de inmuebles en España
Una vez que ha adquirido su propiedad en España, tendrá que pagar algunos impuestos con carácter anual.
Básicamente son los siguientes:
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (por las rentas obtenidas o el uso propio)
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (solamente si es usted residente).
El Impuesto sobre el Patrimonio (Solo si posee bienes valorados por encima de 700.000 ?).
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de recogida de basura. Ambos de carácter municipal.
El Gobierno ha aprobado ayer en el Consejo de Ministros la suspensión de los desahucios de alquiler de familias sin alternativa habitacional y del corte de suministros a la población vulnerable y a personas en riesgo de exclusión social hasta el fin del estado de alarma (9 de mayo).
Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, y David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de la compañía, analizan el contenido jurídico de las medidas, su alcance y efectividad.
Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit "La solución no puede ser siempre menoscabar los derechos de aquellos propietarios que en muchas ocasiones dependen de estas rentas para poder vivir dignamente"
"De momento valoramos este decreto con cierto escepticismo. Por un lado, se está dando una imagen de país de tolerancia y consentimiento a la ocupación, vulnerando los derechos a la propiedad privada y generando un efecto llamada que puede ser peligroso. Por otro lado se está hablando de compensar a estos propietarios, lo cual valoramos positivamente. Pero hasta que no analicemos con más profundidad cómo se van a producir estas ayudas, en qué cuantía y sobre todo, cuales van a ser las trabas burocráticas que se van a establecer para que estos propietarios puedan cobrar, no podremos hacer un diagnóstico más profundo. Hay un problema social real que debe solucionarse, y es ayudar a ciertos colectivos a que puedan mantener su hogar o lugar de trabajo en unas circunstancias que son y seguirán siendo difíciles. Pero la solución no puede ser siempre menoscabar los derechos de aquellos propietarios que en muchas ocasiones dependen de estas rentas para poder vivir dignamente".
David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de la compañía "Se trata de una regulación deficiente e innecesaria, que lo único que motivará será más litigiosidad y conflictividad"
"Las medidas adoptadas en cuanto a los locales son tardías y además lo único que hacen es imponer a determinados propietarios la asunción de una parte del problema, esto es, se hace una socialización de las pérdidas económicas de los sectores afectados por las restricciones de actividad, desnaturalizando el contrato de arrendamiento".
"No obstante, son unas medidas con una aplicabilidad compleja, dado que requieren de un cese total de actividad, acreditado mediante certificado de la AEAT, o una rebaja de los ingresos del 75%, lo que dejará fuera de esta medida a muchos arrendatarios y generará muchos conflictos ? hay maneras de facturar menos o desviar facturación para rebajar contablemente los ingresos-. Es decir, son medidas en que el asesoramiento jurídico es vital, dado que, dicho sea, llanamente, la falta de un papel puede hacer que la medida no sea aplicable, o se tendrá que controlar muy bien lo que el arrendatario dice en cuanto a los ingresos".
"En cuanto a la suspensión de desahucios, estamos ante una regulación muy casuística y llena de excepciones y con la exigencia del cumplimiento de una serie de requisitos que muchos no podrán cumplir y que seguramente tenga como resultado un aumento de la conflictividad. Es decir, es una regulación efectuada para decir que se adoptan medidas de protección para, acto segundo, y por la vía de la letra pequeña, vaciar de contenido las previsiones legales. Por tanto, una regulación deficiente y por tanto innecesaria que lo único que motivará será más litigiosidad y conflictividad".
"Y para acabar, esta normativa, en el caso de Catalunya, choca con la aprobada a nivel autonómico. Muchos arrendadores, arrendatarios, operadores jurídicos y jueces van a tener que afrontar una situación de difícil solución: ¿Qué aplicamos, la Ley estatal o la autonómica? No estamos ante una cuestión baladí, porque las medidas son distintas y en muchos casos son contradictorias. Y esto provocará mayor conflictividad y litigiosidad".
El valor de referencia del catastro consiste en el valor impuesto por la administración con el cual se fijan las bases de las cantidades para abonar los impuestos ISD e ITP. Este valor será aplicable para los tributos a pagar en caso de herencia o compraventa de inmuebles.
La aplicación y efectos del valor de referencia
Desde comienzos de año, tanto los impuestos de transmisiones patrimoniales como los de sucesiones y donaciones se deben tributar obligatoriamente según el valor catastral de referencia. Esta modificación provocará numerosas consecuencias dentro del sector inmobiliario y en las decisiones que lleven a cabo los tributarios.
Para obtener el valor catastral de referencia, se acude a registradores del inmueble y notarios para conocer las transacciones inmobiliarias que se han llevado a cabo en el área donde se encuentre la propiedad en cuestión. Este formato de cálculo no presta atención a las peculiaridades específicas del bien inmueble en concreto. Por este motivo, el valor de referencia habitualmente se situará por encima del valor de mercado y por encima del precio de la escritura de la vivienda.
Esto ha llevado a que numerosos tributarios decidan recurrir a este valor que no corresponde con la realidad. Para ello, una de las opciones que se ofrecen es acudir a un peritaje para recurrir el valor indebido de referencia.
¿Hay opción a recurso?
En el caso de querer recurrir el valor de referencia catastral, desde la entrada en vigor de dicho valor el 1 de enero, el contribuyente será el responsable de recurrir y de probar a través de datos contrastados que el valor catastral no se corresponde con el valor del mercado ni con el de la escritura.
El tributario podrá realizar el recurso a través de dos acciones:
Podrá aceptar el valor impuesto y hacer cargo al pago de los impuestos correspondientes. Tras ello, deberá pedir la modificación de la liquidación, así como la restitución de los pagos incorrectos. Para completar el recurso, el contribuyente tendrá que mostrar la tasación de la vivienda.
Otra opción para el contribuyente es dejar a un lado el valor impuesto por la administración y sustituirlo por el valor escriturado que se constituirá como base. Esta opción puede acarrear consecuencias, ya que la administración tiene la capacidad de presentar una multa económica por ello, presentando un aviso que imponga el valor de referencia y los intereses no abonados.
¿Dónde se consulta el valor de los inmuebles?
Aquellas personas que quieran conocer cuál es el valor de referencia de su vivienda, podrá consultarlo mediante la página del catastro virtual.
Dentro de dicha página, el usuario interesado tendrá que adjuntar su identificación DNI y el número del soporte.
Inmuebles sin valor de referencia
Si no está establecido el valor de referencia de una vivienda, dicho valor se obtendrá según el valor escriturado o el de mercado. Actualmente, el valor de referencia únicamente se está aplicado a los garajes y domicilios residenciales, aunque más adelante, será impuesto en cualquier tipo de vivienda independientemente de su clasificación.
Para estos supuestos, la administración procederá a contrastar los diferentes valores para probar que el valor de mercado y el valor escriturado no se corresponden.
Las características del inmueble, aspectos a tener en cuenta en el peritaje
Respecto al recurso del valor de referencia mediante peritaje, el primer paso es mostrar la necesidad de que se lleve a cabo una visita del inmueble para calcular su valor real.
A través de las visitas, se conoce la superficie de la vivienda, el estado actual de esta, las reformas realizadas y las peculiaridades del entorno. Estas características son las que tendrá en cuenta el tasador de la vivienda con las que establecerá la base de su valor.
Estas particularidades son los valores en los que la administración no se fija y no tiene en cuenta a la hora de imponer un valor de referencia de una vivienda, sin ofrecer el valor real del inmueble como bien individual.
Formación y Cursos sobre Valoración de Inmuebles
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado un curso donde explicamos exhaustivamente los principales mecanismos para valorar un inmueble a través de casos prácticos, los métodos para calcular el valor de mercado y la legislación aplicable a las peritaciones.
Concretamente, el 30,5% del suelo de ese ámbito pertenece a promotores; el 18,3% a entidades financieras y fondos; y el 35,7% a las Administraciones públicas.
Según Luis Roca de Togores presidente de la junta de compensación de valdecarros 28.410 viviendas serán de protección oficial ya que este proyecto está encauzado a elevar la oferta y moderar los precios.
El objetivo de este proyecto es desarrollarlos barrios de Valdecarros, el Cañaveral, Los Berrocales, los Cerros y Ahijones, en total cinco nuevos barrios sumarán más de 100.000 viviendas.
Este proyecto está dividido en ocho etapas y creará más de 478.306 nuevos puestos de trabajo:
Durante las tres primeras etapas la iniciativa privada destinará 1.569 millones de euros y se construirán 13.371 viviendas, cuya finalización está prevista para finales de 2022 mientras tanto se realizarán las obras de urbanización cuya duración seria de 2 años y conllevaría una inversión de 180-200 millones.
De esta forma, en la primera fase de Valdecarros se podría comenzar a levantar casas a inicios de 2023, según los cálculos de la junta de compensación. Y en 2024 arrancaría la edificación de las fases 2 y 3, con 20 años para finalizar el barrio que actualmente se extiende en 19 millones de m2.
Junto a las viviendas, en Valdecarros se construirán 462.000 metros cuadrados de superficie terciaria (oficinas, logística, comercial?). Más concretamente se destinarán 175.000 m2 de superficie a comercio según afirma Roca Togores.
El ayuntamiento dirigido por José Luis Martínez-Almeida (PP) calcula que acogerá a una población de alrededor de 150.000 personas y que está provista una nueva línea de metro para la movilidad poblacional.
Por lo tanto se puede comprar una vivienda estableciendo en la escritura de compraventa por ejemplo un 49% para usted como nuda propiedad, y 51% para su padre, como usufructuario del inmueble.
El usufructo es un derecho que no requiere inscripción en el Registro de la Propiedad para su reconocimiento, aunque le recomendamos su inscripción, con el fin de evitar la posible aparición de problemas al no indicarse en la nota simple del registro.
Reseñar que según establece el artículo 471 y ss. del Código Civil, el usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos, naturales, industriales o civiles, de los bienes usufructuados, que se entenderán percibidos día por día y pertenecerán al usufructuario en proporción al tiempo de duración del usufructo.
Es decir, su padre, como usufructuario vitalicio, tendrá derecho a percibir las rentas de la vivienda alquilada.
Las personas que tienen una plaza de garaje amplia, con espacio libre se suelen plantear dicho espacio como trastero y así aprovechar los metros cuadrados sobrantes. Esta situación no es ilícita si está recogido en las reglas de uso y convivencia de la comunidad. Es importante consultar con el administrador antes de usar la plaza de garaje como trastero para conocer las condiciones y normativa de la comunidad.
Aparcar bicis en la plaza de garaje
No es raro ver en las plazas de aparcamiento el aprovechamiento de huecos tanto en la pared como en los laterales mediante bicicletas, patinetes etc.
Dicho uso es común y habitual pero no en todas las comunidades está permitido dicho uso. La solución es siempre recurrir a la normativa interna que rija la comunidad de vecinos.
El uso simultáneo de la plaza de garaje en una comunidad de vecinos para aparcar coches y bicis está permitido siempre y cuando se respeten algunas normas de convivencia vecinal:
Respeto de los límites: todos los vehículos deben mantenerse dentro de los límites de la plaza de garaje propia.
Cuidado con estropear o ensuciar: siempre es necesario que los ganchos para bicis o cualquier otro tipo de sujeción que se instale en la zona de aparcamiento no dañe los elementos o estructuras comunes como paredes, pilares o vigas.
Maniobras, paso y circulación: hay que respetar al resto de vecinos usuarios del garaje y no entorpecer o molestar con tus bicicletas, no está permitido impedir el paso ni empeorar la accesibilidad o el uso que los otros hagan de las plazas que lindan con la propia.
Alquilar plaza garaje a otra persona
Se suele utilizar también las plazas de garaje que estén en desuso para alquilarlas a terceros y así obtener mayor rentabilidad siempre y cuando la comunidad de vecinos lo permita.
Si se quiere alquilar una plaza de garaje a otro vecino o una persona ajena a la comunidad es importante informarse de cómo hacerlo sin incumplir las normas de la comunidad. Se recomienda alquilarla siempre mediante contrato.
El dueño que arrenda su plaza de garaje debe informar a su arrendatario sobre las normas de seguridad y uso de dicho espacio.
Este pronunciamiento pone en cuestión el actual vigente, por la Dirección General de Tributos que consideraba que las transmisiones gratuitas no suponían pérdida patrimonial alguna basándose en el artículo 33.5. c) de la Ley del IRPF. Con esta sentencia los contribuyentes ven abierta la posibilidad de beneficiarse de un importante ahorro fiscal.
Con esta sentencia se producen discrepancias entre el criterio de la Dirección General de Tributos que considera que "no se pueden computar pérdidas que se hayan generado como consecuencias de transmisiones gratuitas, es decir, cuando se done un inmueble". Es decir, las pérdidas producidas no podrían compensarse con las ganancias obtenidas en el mismo ejercicio, ni en los cuatro años siguientes. Mientras que la decisión del TEAR considera que "lo único que prohíbe la Ley del IRPF es que los contribuyentes incluyan en su declaración las pérdidas económicas, y no las fiscales". Y en este caso, se trata de una pérdida fiscal. Ya que toda transmisión gratuita de un inmueble genera una pérdida económica en el patrimonio del contribuyente.
Esta resolución del TEAR de Valencia abre la puerta a que los contribuyentes puedan incluir las pérdidas en la declaración de IRPF y a revisar las no incluidas en ejercicios anteriores. Incluso podrían solicitar a Hacienda la rectificación de la autoliquidación y devolución de ingresos indebidos.
Se advierte que este criterio será rebatido por Hacienda y que lo normal es que el propio director de la Agencia Tributaria interponga contra la resolución del TEAR, el recurso de alzada para la unificación de criterios previsto en el artículo 242 de la Ley General Tributaria.
El mayor número de pisos en necesidad de reformar los encontramos en Ourense 46%, Jaén 45%, Cuenca 44%, León 44%, Pontevedra 43%, Palencia 43%, Las Palmas de Gran Canaria 40% y Castellón 40%.
San Sebastián, la única en la que los precios de las viviendas para reformar son superiores al 3% a las de buen estado.
Le siguen Huelva, donde las casas para reformar son solo un 6% más baratos, seguido por Pamplona (-7%), Murcia (-9%) y, a continuación, están Barcelona y Madrid (con un -12%).
El ranking de las ciudades con las viviendas para reformar más caras son; San Sebastián (5.080 euros/m2), Barcelona (3.762 euros/m2), Madrid (3.644 euros/m2), Palma (2.852 euros/m2), Bilbao (2.678 euros/m2) y Pamplona (2.333 euros/m2). Jaén, en cambio, tiene el precio para reformar más económico, con 721 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Lleida (775 euros/m2), Cuenca (806 euros/m2) y Castellón (810 euros/m2).
San Sebastián es también la ciudad con los pisos más caros en buenas condiciones (4.930 euros/m2), seguido por Barcelona (4.255 euros/m2), Madrid (4.155 euros/m2) y Palma (3.631 euros/m2).
Huelva, en cambio, es el mercado más económico para comprar un piso sin necesidad de reforma (1.164 euros/m2).
El ahorro que generaría un comprador de una vivienda a reformar, llegaría hasta los 38.395 euros.
Las diferencias de precios entre unas y otras capitales, varía. La cantidad más elevada se da en Las Palmas de Gran Canaria (91.576 euros), seguida por Vitoria (89.339 euros), Pontevedra (75.398 euros), Ourense (72.449 euros) y Palma (70.071 euros), las únicas por encima de los 70.000 euros.
En el extremo opuesto encontramos a San Sebastián, donde comprar para reformar no supondría ningún ahorro, seguido por Huelva (6.273 euros), Murcia (11.251 euros), Pamplona (15.378 euros), Ceuta (20.481 euros) y Alicante (22.772 euros).
Las ciudades que generarían menos ahorro, serian Sevilla (43.455 euros) le sigue Barcelona con (44.317 euros), Zaragoza (44.592 euros), Madrid (45.984 euros) y Valencia (48.322 euros). Por encima de los 50.000 euros se encuentran Valladolid (50.659 euros), Bilbao (53.382 euros) y Málaga (61.282 euros).
El color blanco y los tonos claros o neutros ayudan a ampliar la luz y el espacio, dando el efecto de alejar las paredes y los techos. Además aporta ligereza y mayor profundidad.
Este consejo se aplica tanto a las paredes como a los muebles. Los tonos blancos, grises, beige o tierra son muy acertados.
A modo de curiosidad, hagamos una breve referencia a la psicología del color:
Según la misma, el blanco simboliza pureza, pulcritud, orden, y paz. Además, nos ayuda a reducir el sentimiento de encierro. Una casa en la que predomina el blanco da sensación de espacio y limpieza. En el Feng Shui el blanco tiene un poder sanador y proyecta una carga adicional de energía y brillo.
No obstante, el blanco puede transmitir también cualidades negativas. En exceso simboliza la nada y el vacío y a algunas personas les recuerda a los hospitales. Por eso, si no se quiere utilizar un blanco puro en las paredes se puede mezclar con un poco de ocre para conseguir un todo más suave o recurrir a matices de blanco como el "blanco roto" o el "blanco hueso". Mezclando con azules se obtienen los "blancos grisáceos".
Así como el blanco, el resto de colores también tiene su estudio. Insistimos que para espacios pequeños el blanco y sus derivaciones son la mejor opción, sobre todo para las paredes, pero si finalmente nos decantamos por otra elección contra todo pronóstico (porque "para gusto los colores") es conveniente saber su simbología para ver qué transmite y asegurarse de que el color no sea demasiado oscuro y nos vaya a restar espacio.
Optimizar la iluminación
Si se planifica la iluminación de manera eficaz, evitaremos los rincones oscuros y con ello ganaremos amplitud una vez más. Y nos referimos tanto a la luz artificial como a la luz natural. Hay que sacarle el máximo partido a la luz del sol, por ejemplo, no utilizando cortinas oscuras o aprovechando las zonas más luminosas de la casa como las más frecuentadas.
Todo siempre ordenado
El orden es una de las prioridades para liberar espacios. Es tan sencillo como que todo esté en su sitio. Esto evitará la sensación de agobio dentro de la vivienda y se podrá transitar por ella sin dificultades. El orden en espacios reducidos es esencial.
Elegir los muebles adecuados
Dentro del mobiliario, existe una amplia gama a la que podemos sacarle partido. Hay muebles diseñados con el objetivo de que no ocupen espacio, por ejemplo: los muebles plegables, extensibles o apilables que permiten esconderlos cuando no sea necesario su uso. Pueden ser muy útiles los escritorios plegables en el salón, las mesas plegables o deslizables en la cocina, los armarios empotrados, las camas que también se pueden plegar, etc. Estas piezas versátiles pueden solucionar distintas situaciones y es posible ir acomodando el espacio en función de su uso.
Además, por otra parte, se puede ampliar la funcionalidad de los muebles, como por ejemplo, si se utiliza un portátil, apoyarlo sobre una estantería en lugar de ocupar espacio con un escritorio o recurrir a las pequeñas mesitas de portátiles que permiten usarlos desde una silla o el sofá.
Uno de los recursos fundamentales es la separación de ambientes, sobre todo de zonas como la cocina, el salón y el dormitorio. Los propios muebles como las estanterías, o incluso cortinas, pueden realizar esta función y, si hay puertas, deben ser correderas siempre.
Por otra parte, otro recurso es aprovechar la altura de los techos y paredes para ganar espacio y el espacio de cualquier hueco o esquina como solución de almacenaje (como veremos un poco más adelante).
También es bueno tener en cuenta que los espejos multiplican los metros y dan el efecto de ampliar los espacios, reflecta la luz y aportan profundidad. Sin embargo, hay que tener cuidado, es un buen recurso pero no conviene abusar de ellos.
Optimizar las opciones de almacenaje
Cualquier cajón, sofá o mueble que disponga de espacio para almacenar será muy importante. Por ejemplo, camas con somier abatible aportan un gran espacio para guardar o, si no es así, simplemente debajo de la cama. Podemos hacer uso de cajas de plástico o tela, que se han hecho muy recurrentes y se pueden encontrar en cualquier comercio, para almacenar bajo la cama.
Los baúles pueden ser una buena idea. Aunque ocupen espacio pueden tener otras funciones, como mesas o un lugar para sentarse si se acomoda con cojines (como mencionábamos sobre ampliar la funcionalidad de los muebles).
Si el piso cuenta con escaleras, el hueco es un lugar ideal.
A partir de estos recursos, se habrá ganado mucho provecho al espacio del pequeño inmueble y transmitirá una buena, ordenada y acogedora sensación. Unidos estos trucos al ingenio, se pueden conseguir resultados magníficos y una gran armonía.
¡Ya no tienes excusa para no disfrutar de tu minipiso!
Como ya sabremos, el SEO es la optimización de una página web, y consiste en mejorar el posicionamiento de una web en los resultados de búsqueda de un buscador web, especialmente de Google. Al hacer un buen SEO, y evitar en cierto modo pagar por publicidad, conseguimos lo que se denomina Tráfico orgánico, que no es más que el tráfico de usuarios que llega a nuestra web sin la necesidad de haber pagado por él, simplemente ha llegado de forma natural.
Funcionamiento del SEO
El buscador más usado en el mundo es Google, por ello, siempre se coge como referencia para hablar de SEO. Hay que tener en cuenta, que los algoritmos y logaritmos que usa Google para posicionar una web, cambian cada cierto tiempo, por tanto el SEO nunca va a ser una ciencia exacta para posicionar una web, pero todas las funcionalidades de las que dispone siempre va a ser positivo llevarlas a cabo.
Habremos oído hablar siempre de la palabras clave, o en inglés `keywords´, estas palabras se han usado desde siempre para posicionar una página web en los resultados de búsqueda, ya que es de las primeras cosas que Google ha tenido en cuenta a la hora de posicionar una web. Cuantas más palabras clave se incluyeran en la web, mejor posicionada podía estar. Pero esta tendencia ha cambiado, y hoy en día es mejor poner las palabras clave precisas.
Además de las keywords, los buscadores tienen en cuenta otros factores de optimización, como la antigüedad de la web, la calidad de los contenidos, el tiempo que un usuario permanece en la página, el tiempo de carga de nuestra web, que disponga de un certificado de seguridad SSL, la sintaxis en la redacción del texto, vídeos e imágenes, etc.
Por ello hay que cuidar cómo plasmamos nuestro contenido en la web, debemos hacerlo con una estructura definida y fácil de entender, con un contenido atractivo que permita atraer al usuario y permanezca más tiempo en la página, e incluso pueda compartir dicho contenido generando así más tráfico (para Google, el tráfico es dinero). Incluiremos en el texto algunas palabras clave en el trascurso de la redacción del texto, y si es posible, acompañaremos con imágenes y/o vídeos.
Si con todo ello, además, incluimos enlaces de terceros en nuestro contenido, contribuimos a generar tráfico a otras webs (que incluso pueden ser nuestras; o nuestras redes sociales y viceversa), e intentaremos que desde otras webs o redes sociales se incluyan enlaces a nuestra web.
En definitiva, lo que premia Google es la generación de tráfico, ya que el tráfico es dinero para Google, y cuanto mayor tráfico más dinero, y todo eso lo conseguimos haciendo un buen SEO.
Es importante ir analizando cada poco tiempo los resultados generados por la estrategia de SEO que llevemos a cabo, y cambiar algunos aspectos si fuese necesario para mejorar la estrategia.
- Si en el contrato se pacta expresamente la posibilidad de cesión del local, pero se imponen unos requisitos como puedan ser la subida de renta, la constitución de avales, plazo de notificación, etc., entonces habrán de cumplirse los mismos para la validez de la cesión.
- Si en el contrato no se ha pactado nada sobre la cesión, en este caso, la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 en su artículo 32 permite la validez sin necesidad de la aprobación del dueño, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
Que la cesión se notifique al arrendador en el plazo de un mes desde que se concierte.
El arrendador tiene derecho a una elevación del veinte por ciento (20%) de la renta en vigor.
Durante los últimos cuatro años el plan de ayudas del Gobierno al parque público para el alquiler y rehabilitación de vivienda ha destinado 1,4 millones de euros desglosado en cuatro tranferencias anuales por parte del Gobierno Central de: 328.011.606 euros en 2018, 325.127.239 euros en 2019, 446.637.200 euros en 2020, y los actuales 354.255.600 euros.
El actual Plan de vivienda contempla:
Ayudas para facilitar el acceso a una vivienda digna en situación de vulnerabilidad.
Ayudas directas al alquiler para arrendatarios jóvenes, personas mayores de 65, víctimas de violencia de género, personas sin hogar o en situación de desahucio.
Desde 2020 se contemplan ayudas para el alquiler a arrendatarios con vulnerabilidad sobrevenida a consecuencia de la pandemia del covid-19.
Las Administraciones Públicas podrán adquirir viviendas para incrementar el parque residencial público, así como ayudas a la promoción de viviendas para ser destinadas al alquiler asequible o social durante un plazo mínimo de 25 años.
Rehabilitación de edificios, tanto en términos de sostenibilidad y mejora de eficiencia energética como la mejora del estado de conservación y de la accesibilidad, así como al fomento de la regeneración y renovación urbana rural.
La distribución para 2021 por Comunidades Autónomas es la siguiente:
El sector inmobiliario se adapta a ellas
y ofrece a los clientes la posibilidad de buscar vivienda a través de portales
inmobiliarios y algunos de ellos son los que están a la cabeza del sector.
Las aplicaciones de los principales
portales inmobiliarios ofrecen fluidez e inmediatez. El diseño de las
aplicaciones es muy intuitivo y el contenido está muy bien organizado y
optimizado para permitir al usuario la búsqueda de viviendas de manera rápida y
eficiente.
Las principales aplicaciones pertenecen a los
portales:
De conformidad con el artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la cesión de un contrato de arrendamiento de local de negocio consiste en la sustitución del inquilino actual (cedente) por uno nuevo (cesionario).
En términos generales, y de conformidad con el artículo 32 de la referida la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), si en la finca arrendada se realiza una actividad empresarial, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento. No obstante, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar su recepción (carta certificada, burofax, conducto notaria).
Si el local se alquiló de inicio sin enseres y estos fueron comprados por el antiguo inquilino, entonces el contrato de cesión sólo versará sobre el local vacío. Así, si paralelamente se adquieren esos enseres, hablaremos de una compraventa de bienes o de industria, aunque, en la práctica, se incluye en el mismo contrato la cesión del local y la adquisición de dicha industria con el incremento de precio correspondiente.
¿Cómo se fija el precio por cesión?
A la hora de fijar el precio por cesión de contrato existe completa libertad de las partes, no teniendo, en principio, el arrendador derecho a participar en el precio, salvo que así estuviese pactado en el contrato de arrendamiento. Ahora bien, a la hora de fijar la renta como refleja el art. 32.2 de la LAU, el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total del local arrendado.
La propia LAU, en aquellos casos en que el inquilino sufra un cambio de naturaleza jurídica o denominación motivado por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, no será considerada como cesión, aunque el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista de hasta el 20%.
El mercado residencial mantiene la tendencia alcista de los precios. El valor medio de 1.470 euros/m2 en el cuarto trimestre es un 8,6% superior al del 4T 2020, lo que deja la variación media en el año en el 4,3%.
La vivienda en País Vasco y Baleares se ha incrementado más de un 9 % de media en 2021, con aumentos superiores al 12 % en tasa interanual en el último trimestre.
La variación media del precio durante este año refleja descensos moderados en 11 provincias, a excepción de la provincia de Ourense (-6,9 % en 2021) y Palencia (-5,9 %) donde son más acusados.
La vivienda en Madrid es un 10,5 % más cara que en el cuarto trimestre de 2020, frente al 4,8 % de incremento de Barcelona. En el balance anual, el precio ha subido un 5,8% de media en la capital de España, el doble que en la Ciudad Condal.
Madrid, 30 de diciembre de 2021. - El año 2021, el de la reactivación del mercado residencial tras el freno que provocó la pandemia, se cierra con un incremento medio del 4,3 % en el precio de la vivienda nueva y usada en España, según el dato provisional de la estadística IMIE Mercados Locales, a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa en todo el territorio español. El encarecimiento en tasa interanual en el cuatro trimestre aislado alcanza el 8,6 % al compararse con el trimestre de 2020 en el que los precios reflejaron caídas más pronunciadas tras la crisis sanitaria. País Vasco y Baleares destacan como las comunidades autónomas más dinámicas en evolución de precios.
"En el último trimestre de 2021 se registra un incremento en los precios del mercado residencial que consolida la tendencia iniciada en trimestres anteriores y refleja un entorno de crecimiento en el que la demanda es superior a la oferta y la construcción comienza a reactivarse con prudencia, lo que podría ser indicativo de una fase alcista del ciclo inmobiliario", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
El ahorro de los hogares, la confianza de los consumidores y las nuevas necesidades de vivienda descubiertas durante el confinamiento han impulsado la demanda en un entorno de tipos de interés históricamente bajos, mayoritariamente con finalidad de uso, aunque también existe una demanda profesionalizada, atraída por las mayores rentabilidades del producto residencial frente a otros productos financieros de riesgo similar.
"La demanda está demostrando capacidad de compra con recursos propios, según se observa en la proporción de hipotecas sobre compraventas y ratios de endeudamiento, ambas estables y equilibradas en los últimos meses. En cuanto al producto, observamos en las tasaciones una reactivación de la preferencia por viviendas con mayores superficies, que se había ralentizado durante los trimestres centrales de 2021", explica Arias.
Este escenario de crecimiento moderado del mercado residencial no está, pese a todo, exento de factores de riesgo. "La aparición de nuevas variantes del coronavirus y la persistencia de la inflación pueden erosionar la confianza del consumidor en la recuperación, así como su poder adquisitivo, lo que desgastaría el impulso de la demanda", apunta Arias.
Oferta y precios
Por lo que respecta a la oferta de vivienda, se va reactivando con prudencia y las cifras de visados emitidos durante 2021 recuperan el nivel registrado en 2019. "Se espera que las tensiones generadas por los altos costes de los materiales de construcción se vayan diluyendo con la normalización de las cadenas de suministros, pero pueden surgir nuevas presiones en los costes derivadas de la escasez de mano de obra en el sector", destaca la responsable del Servicio de Estudios de Tinsa.
Dado que el escenario de crecimiento de los precios en el último trimestre se ve acentuado por la contracción coyuntural registrada en el mismo periodo del año anterior, la variación media en 2021 (entendida como la media de las variaciones interanuales de los cuatro trimestres del año) aporta una visión más completa de lo que ha supuesto 2021 en el mercado de la vivienda que el dato de variación interanual del cuarto trimestre considerado aisladamente.
Así, el precio medio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 4,3 % de media en 2021, con diferencias importantes entre territorios. En el cuarto trimestre aislado, el valor medio se situó en 1.470 euros/m2, un 8,6 % más que en el cuarto trimestre de 2020 y un 7 % por encima de la referencia del cuarto trimestre de 2019, cuando ya había empezado a registrarse una moderación en el crecimiento.
Con una perspectiva más amplia, desde el tercer trimestre de 2015 en el que el precio medio en España tocó suelo tras la crisis financiera de 2008, la vivienda nueva y usada se ha revalorizado un 22,9%, y se mantiene un 28,2% por debajo de los máximos de 2007.
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
El grueso de las comunidades ha registrado crecimientos medios de precios entre el 2 % y el 6 % en el conjunto del 2021, con País Vasco (+9,4 %), Baleares (+9,3 %) y Galicia (+6,8 %) como las regiones con mayor variación media durante este año. Otro grupo de cuatro regiones experimentó en 2021 una evolución más acorde con una tendencia de estabilización en 2021. Se trata de Navarra (-1,9 % de media), La Rioja (-1,1 %), Castilla y León (+0,1 %) y Aragón (+0,9 %).
Si se compara de forma aislada el cuarto trimestre de 2021 respecto al mismo periodo del año anterior, todas las comunidades y regiones autónomas registran variaciones positivas respecto al momento valle de 2020. Con fuertes incrementos interanuales por encima del 10 %, destacan Galicia, Andalucía y Madrid, y, superando el 12 %, Islas Baleares y País Vasco. Los incrementos más moderados en tasa interanual se localizan en Melilla (+1,2 %), Castilla y León (+2,9 %) y Cataluña (+4,4 %).
Evolución interanual CCAA 4T 2021:
Retrocediendo la comparación un año más, al cuarto trimestre de 2019, momento pre-pandemia, encontramos una gran heterogeneidad en la evolución, con territorios con incrementos superiores al 6 % respecto a los del cierre de 2019, como Islas Baleares, País Vasco y Melilla, mientras que otras nueve comunidades autónomas estarían todavía por debajo del nivel de 2019, con La Rioja (-13,4 %), Castilla y León (-8,4 %) y Extremadura (-5,1 %) como las regiones más alejadas actualmente de esa referencia.
La Comunidad de Madrid (+48,2 %), Cataluña (+33,4 %) e Islas Baleares (+34,7 %) son las que más se han revalorizado desde sus mínimos tras la crisis financiera de 2008. En el otro extremo, entre las 10 regiones que menos terreno han recuperado, destacan Castilla y León, Extremadura y Cantabria, donde el incremento desde los valores mínimos del ciclo anterior no alcanza el 7 %.
Las comunidades que más cerca se encuentran de los máximos registrados en 2007 son Islas Baleares (un 8,2% por debajo), seguida por Madrid, País Vasco y Canarias, entre un 20 % y un 30 % de distancia de sus máximos.
El índice general se situó en 1.770 puntos, que representan un 6,2 % más que en enero de 2021 y un incremento del 0,7 % respecto a diciembre.
Todas las zonas analizadas aumentaron su precio en tasa intermensual, excepto la costa mediterránea, que se mantiene estable tras las subidas de los últimos meses.
´Áreas metropolitanas´ es el grupo que más se ha revalorizado entre diciembre y enero. En el balance de los últimos 12 meses, el mayor incremento corresponde a las localidades pequeñas de interior (´Resto de municipios´).
El valor medio en España se encuentra un 24,3% por debajo del máximo alcanzado en 2007.
Madrid, 4 de febrero de 2021. - El precio medio de la vivienda nueva y usada registró en enero un crecimiento del 6,2 % en el último año, hasta 1.770 puntos, según refleja la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, que estrena hoy un algoritmo renovado (IMIE XXI)*. La evolución del mercado residencial refleja que la demanda se mantiene activa de manera generalizada en el país. Todos los grupos analizados han incrementado sus valores medios respecto al mes de diciembre, exceptuando la costa mediterránea, que se mantuvo estable en enero tras los crecimientos experimentados en los meses previos.
El precio medio en España se ha revalorizado un 24,3 % desde el mínimo registrado durante la crisis financiera y acumula un descenso del 28 % desde los máximos de 2007.
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca el buen tono de la demanda, con unos datos de compraventas que reflejan una tendencia alcista, acompañados de las hipotecas, que también muestran crecimientos, aunque de menor intensidad. ""El segmento residencial continúa atrayendo el interés de la demanda en un contexto de tipos de interés bajos que, en combinación con las tendencias inflacionistas de la economía, mantienen el inmobiliario como una alternativa de inversión interesante", afirma Arias.
Las localidades más pequeñas del interior y de la costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´, destacan en enero con el mayor crecimiento en tasa interanual (+7,6 %), seguidas de las islas (+7,3 %). También por encima de la media nacional, las áreas metropolitanas se revalorizaron un 7 %, mientras que la costa mediterránea lo hizo un 6,2 % en los últimos 12 meses y un 5,2 % las capitales y grandes ciudades.
La perspectiva es que los precios sigan registrando alzas moderadas, dado que, pese a los avances, la oferta sigue sin acompasar la pujanza de la demanda. "La obra nueva continúa reactivándose con velocidad moderada, según reflejan los datos de visados que crecen ligera pero constantemente desde marzo de 2021. El crecimiento se ve contenido en parte por el incremento de los costes de construcción, que se mantienen al alza impulsados por el precio de las materias primas frente a un coste de mano de obra que de momento se ha mantenido estable", explica Cristina Arias.
Las áreas metropolitanas muestran en enero la mayor tasa de crecimiento mensual, con una subida del 1,3 %, casi duplicando la media nacional (0,7 %) y por encima del recorrido experimentado por las capitales y grandes ciudades y el grupo ´Resto de municipios´, ambas con un crecimiento del 0,9 %. Tan solo la costa mediterránea mantuvo casi invariable su precio medio entre diciembre de 2021 y enero de 2022, al registrar un ligero descenso del 0,1 %, tras los incrementos acumulados en los meses previos.
Evolución desde máximo y mínimos postcrisis
El precio medio de la vivienda en España registra una caída acumulada del 24,3 % desde los máximos alcanzados en 2007, tras revalorizarse un 27,4 % desde su valor más bajo durante la crisis financiera. Las capitales y grandes ciudades son el grupo que muestra un mayor recorrido al alza desde sus mínimos (32,8 %), seguidas de los territorios insulares (29,8 %). Esta evolución las sitúa como los grupos que más cerca se encuentran de los máximos de la primera década de los 2000. El precio medio en las islas se encuentra un 12,1 % por debajo de los máximos del ciclo anterior y las capitales y grandes ciudades, un 23,4 %. En el extremo contrario, la costa mediterránea arrastra un descenso acumulado del 34,5 % desde 2007.
(*) Con el IMIE General y Grandes Mercados del mes de enero 2022, Tinsa estrena su algoritmo perfeccionado IMIE XXI. Aprovechando las nuevas capacidades tecnológicas adquiridas y las mejoras en el tratamiento de datos, Tinsa ha lanzado la segunda generación del IMIE, que logra un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial
Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes Mercados
El índice Tinsa IMIE es una iniciativa pionera puesta en marcha por Tinsa en 2008 con el objetivo de reflejar el valor de los productos residenciales en España. Recoge cada mes la variación interanual del valor de la vivienda y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000). Los datos numéricos corresponden al valor del índice, no indican el precio por metro cuadrado de las viviendas.
Tinsa elabora la estadística a partir de las valoraciones de vivienda realizadas por su extensa red de 1.100 técnicos distribuidos por todo el país. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual.
El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de vivienda: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios". En enero de 2022, Tinsa presentó la segunda generación del índice, con un algoritmo renovado que mejora la robustez y representatividad de la situación y tendencias del mercado.
Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel.
Tenemos que acudir a profesionales del diseño web, que nos garanticen el cumplimiento de la legislación, Foro Empresarial ofrecemos en todos sus diseños de páginas web un asesoramiento completo que cumplan con lo que establece la ley española con respecto a la Protección de Datos y a Ley de los servicios de la sociedad de la información,
¿Qué avisos y políticas tenemos que poner en la web?
La normativa de la LSSICE (Ley de Servicios de la Sociedad de la Información y del Comercio Electrónico) y de la LOPD (Ley de Protección de Datos) especifica concretamente los avisos y políticas que debemos incluir en la web y como y donde incluirlos, para evitar sanciones e informar correctamente de la información.
Condiciones generales de contratación (LSSICE): Es obligatorio en el caso de realizar comercio electrónico o e-commerce, se deberá incluir las condiciones generales de contratación correspondientes al contrato de compraventa entre el prestador y el usuario y/o cliente.
Poseer unaviso legal (LSSICE): En base al artículo 10 de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de Servicios de la Sociedad de la Información y de Comercio Electrónico (LSSICE), el aviso legal deberá exponer la información que el prestador de servicios debe proporcionar de forma obligatoria, Los datos obligatorios serán los datos identificativos del titular de la página como razón social, NIF/CIF, datos de contacto (teléfono o email), datos de inscripción al registro mercantil, si ejerce una profesión regulada, indicarlo junto con sus datos de colegiación, etc.
Política de cookies y banner (LSSICE): Si la web utiliza cookies deberemos exponer la política de cookies, acompañado de un banner para advertir de ello al usuario y solicitarle su consentimiento, permitiéndole que pueda rechazar o aceptar el uso de cookies en el caso que lo desee, indicando los diferentes tipos de cookies existentes.
Política de privacidad (LOPDGDD): Es obligatorio, cuando captamos datos personales a través de formularios. En la política de privacidad, deberá incluir información sobre quién es el responsable del tratamiento de esos datos, la finalidad para que se recogerán, la legitimación por la que tratarán, posibles cesiones o transferencias de datos, el plazo durante el cual se guardarán y los derechos que amparan al usuario. Si existen actuaciones automatizadas como el envió de newsletter deberá indicarlo para su autorización.
También es obligatorio aplicar esta política en las webs con chat, registro de usuarios, que recojan currículums, que enlacen con descargas de APP? en todos estos casos se deberá solicitar el consentimiento al interesado aportándole la información que indica el artículo 13 del RGPD, esta autorización se manifiesta con un check para que, si el usuario desea, lo acepte o no. Este check debe cumplir con el doble opt in para una obtención más segura del consentimiento.
¿Qué webs deben cumplir con lo expuesto por la LSSICE?
Serán todas aquellas webs que realicen algún tipo de actividad económica, por ejemplo:
Web con tiendas o comercio.
Web con espacios publicitarios.
Web corporativa de un negocio.
¿Qué webs no deben cumplir con lo expuesto por la LSSICE?
Aquellas que no realicen actividades económicas, por ejemplo:
Confianza y profesionalidad: Se ofrece la garantía a los usuarios de tu web de que cumples con la normativa. Los usuarios son consientes de sus derechos y de la obligación de la empresa a cumplir la legislación.
Evitar sanciones económicas: Son sanciones elevadas que pueden alcanzar hasta el 4% del volumen de facturación.
Potenciar tu marca: Una web completa a nivel de informaciones legales aporta a tu negocio imagen y reputación.
Seguridad del tratamiento de datos: Cumplir la normativa garantizan a los usuarios el correcto tratamiento y seguridad de sus datos.
El artículo 701 del Código Civil español permite otorgar testamentos sin notario en caso de epidemia, siempre y cuando se haga ante tres testigos mayores de dieciséis años. Como es lógico estos testigos deben entender el idioma del testador, y deben tener la capacidad necesaria para desarrollar su labor testifical consistente en asegurarse de cuál es la voluntad del testador y saber transmitirla, además deben conocer al testador y estar seguros de su capacidad para realizar el acto que va a llevar a cabo.
Es importante tener en cuenta que no podrán ser testigos los herederos y legatarios, tampoco sus cónyuges, ni los parientes de aquéllos, dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad.
¿Cuál es el procedimiento y plazos para realizar testamento?
Como cualquier trámite, y a pesar de las circunstancias especiales del estado de alarma, existe un procedimiento para la realización del testamento.
El testamento deberá escribirse siempre que sea posible, y este tendrá valor, aunque los testigos no sepan escribir, siempre y cuando se acuda luego al notario. Es decir, lo normal es que o bien el propio testador, o bien alguno de los testigos escriban las últimas voluntades, pero si las circunstancias lo impidieran valdrá con las manifestaciones de los testigos que incluso pueden grabar en audio o video al testador y llevarlo luego al notario.
Es muy importante respetar los plazos establecidos y tener en cuenta que el testamento quedará ineficaz si pasan dos meses desde que el testador haya salido del peligro de muerte, o cesado la epidemia.
En el caso en el testador fallezca en dicho plazo, el testamento también será ineficaz, si dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento, no se acude al notario competente para que lo formalice y le dé certeza jurídica, independientemente de que se haya realizado por escrito o de manera verbal. Esto significa que cualquier testamento otorgado sin la autorización de un notario será ineficaz, al no estar formalizado según exige la legislación notarial.
Testamento Ológrafo
Existe otra posibilidad para poder otorgar testamento sin la intervención del notario. Se trata del testamento ológrafo, modalidad que solo podrá otorgarse por personas mayores de edad, y es recomendable que se entregue a una persona de absoluta confianza.
Para que sea válido, este testamento deberá estar escrito de puño y letra, firmado y fechado por el testador, especificando el año, mes y día en que se otorga. Si contuviese palabras tachadas, enmendadas o entre renglones, las debe salvar el testador con su firma para que sean válidas. Esto es importante ya que si fueran relevantes y no lo hace podría llegar a declararse nulo el testamento.
Para que el testamento ológrafo tenga valor deberá protocolizarse, presentándolo ante el notario en los cinco años siguientes al fallecimiento del testador, quien será la persona responsable de extender el acta de protocolización de conformidad con la legislación notarial.
La persona que tenga en su poder un testamento ológrafo deberá presentarlo ante notario competente en los diez días siguientes al día en el que se tenga conocimiento del fallecimiento del testador. El incumplimiento de este deber le hará responsable de los daños y perjuicios que haya causado.
Este testamento podrá ser presentado por cualquier persona que tenga interés en el testamento, como heredero, legatario, albacea o en cualquier otro concepto. Además, este tipo de testamento permite que cualquier persona extranjera pueda también hacer uso del mismo realizándolo en su propio idioma.
No obstante, la abogada recomienda, siempre que sea posible, acudir a una notaría para realizar un testamento convencional, puesto que el testamento ológrafo puede perderse o ser destruido.
CaixaBank ha publicado un nuevo informe inmobiliario en el que exponen que debido al bloqueo del comercio internacional y a la subida de precios de las materias primas, en 2022 incrementará el precio de la vivienda alrededor de un 4% más. Sin embargo, los datos recogidos por el servicio de estudios de CaixaBank señalan que 2021 finalizará con una cifra de compraventas de 545.000, un dato que no se registraba desde 2008.
Este impulso de la sociedad por comprar viviendas dejará de cobrar tanta fuerza el año que viene, por lo que se volverán a cifras de compraventas como las que se alcanzaban antes de la pandemia, alrededor de los 500.000.
A pesar de que se haya alcanzado niveles prepandemia y máximo desde 2012 en torno a la entrega de viviendas nuevas, dicho informe subraya que estos datos no son una muestra de la realidad de la oferta de obra nueva, debido a que hacen referencia a ofertas que comenzaron hace años.
Con una mayor dependencia a los factores estructurales, las nuevas promociones siguen viéndose frenadas con los visados entre enero y septiembre disminuyendo hasta un 3,9% respecto a 2019.
De esta forma y con el ritmo actual, en 2021 habrán tenido lugar alrededor de 100.000 visados de obra nueva, un dato que recoge CaixaBank y que apunta que es muy similar a lo registrado en 2018 y 2019.
Nuevos efectos negativos
Por otro lado, encontramos aspectos positivos para el sector con novedades como el fortalecimiento de factores que estimulan la demanda o los efectos positivos de los fondos de reconstrucción europeos que llegarán para destinarse a la rehabilitación de viviendas. En suma, continuarán las condiciones favorables de financiación que refuerzan la inversión inmobiliaria.
A pesar de ello, las problemáticas que suscitan el bloqueo del comercio internacional y la subida del precio de las materias primas "podrían lastrar la recuperación de la oferta".
Eurostat ha recogido nuevos datos como la subida de los costes del sector hasta un 12% anual y la de los suministros en más de un 15%.
En suma, según la última encuesta de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) señala que alrededor de un 75% de las empresas ha experimentado retrasos o desabastecimiento de materiales como acero, madera o aluminio.
Por este motivo surgen las continuas alertas por parte de la patronal sobre los retrasos en las obras. Solicitan que se pueda agilizar licencias, aumentar los plazos para las obras sin ser penalizados o renegociar contratos.
Cambio de tendencia en el precio
Las tasas de precios han ido aumentando después de que llegarán a mínimos entre el último trimestre de 2020 y el primero de 2021. Los precios han llegado ya a los niveles precovid, un fenómeno que se repite en todas las comunidades autónomas, a pesar de la heterogeneidad en la recuperación.
CaixaBank espera una subida del precio de la vivienda de un 4% (valor de tasación) para el año que viene.
Sin embargo, se prevé que a medida que crezcan los precios, aumentará a la vez las rentas de las familias. Un fenómeno que tendrá lugar a medio plazo cuando desaparezca el "efecto champán" de la demanda, se suavicen los precios de materias primas y cuando aumente significativamente la oferta.
El informe retracta que gracias a los políticas económicas que se han aprobado durante la pandemia, la situación financiera de las familias se ha visto protegida de los efectos provocados por la crisis, disminuyendo el esfuerzo hipotecario en los hogares. A pesar de ello, se advierte de la existencia de hogares vulnerables con una renta baja.
Bajada del precio de los alquileres
En el análisis realizado por CaixaBank de los recibos que gestiona, han observado cómo la pandemia ha impulsado la tendencia a la baja de las rentas de alquiler.
Este análisis recoge numerosos datos, por ejemplo, en cuatro de cada seis provincias y municipios, los alquileres llegaron a máximos cuando se originó el covid, después de continuos aumentos por encima de los ingresos familiares. Además, las modificaciones realizadas en esta materia se ha observado que han estado dirigidas a los alquileres en localidades turísticos y aquellos con rentas más bajas.
Desde enero y hasta septiembre de este año, se ha producido una bajada del 65% en el precio del alquiler en provincias y de un 55% en localidades analizadas por CaixaBank, comparándolo con los datos de 2020.
Aunque no puedan analizar las consecuencias de la ley catalana de contención de rentas, el informe concluye defendiendo la relevancia de "evaluar cuidadosamente la efectividad y el impacto de este tipo de medidas" con el objetivo de aprobar la ley de vivienda estatal, "ya que, en determinados casos, puede llegar a ser contraproducente".
Europa está aumentando el riesgo de que tengan lugar burbujas inmobiliarias. El BCE y el Bundesbank han observado niveles como los que se alcanzaron en 2007 y avisa que tanto las sobrevaloraciones como los precios de la vivienda están llegando a los niveles previos a la crisis financiera mundial.
Según el último Informe de Estabilidad Financiera del BCE: "los precios de la vivienda en la zona del euro han subido al ritmo más rápido desde 2005 en el segundo trimestre de 2021", debido a que "se han dado muchos préstamos hipotecarios, algunos con demasiada facilidad porque los tipos de interés son muy bajos".
En este informe no se indica cuáles son esos países con mayor riesgo, aunque se señala que la situación se ha agravado en países donde ya antes de la pandemia existían unos precios demasiado elevados. Sin embargo, hay países que han sufrido una subida de precios de dos dígitos, es decir, tres o cuatro puntos más que la inflación actual. Estos países son Países Bajos, Suecia, Alemania y Dinamarca, más otros países de Europa del Este.
Los datos obtenidos por Eurostat exponen que en Europa, existen 17 países que han visto como el precio de sus viviendas han aumentando por encima de la media de la UE que se sitúa en 7,3% y de la Eurozona en 6,8%. De los 17, 13 han obtenido una subida de dos dígitos durante el segundo trimestre de 2021. En la parte alta, encontramos a Estonia con una variación positiva del 16,1% y posteriormente a Dinamarca, República Checa, Luxemburgo y Lituania.
Entre abril y junio, Países Bajos experimentó una encarecimiento de la vivienda del 12,8%, situándose dentro de la zona tensionada. A pesar de que el mercado inmobiliaria en la eurozona haya mejorado generalmente y de los bajos tipos de interés, un estudio de la EAE Business School concluye que la subida de precios en Holanda está provocada por la baja oferta de viviendas en las zonas más demandadas, un hecho que provoca la tensión y la subida de los precios sin control.
Dicho estudio continúa, adjuntando que "este aumento de la demanda se debe al cambio legislativo por el que el gobierno holandés suprimió el impuesto asociado a la compra de primera vivienda para menores de 35 años, lo que generó una avalancha de compras no realizadas en 2020 para evitar dicho impuesto".
Con la subida del alquiler y los precios, se teme la llegada de una burbuja inmobiliaria
Debido a la subida del 10% hasta un 30% de los precios, muy por encima, a pesar de las justificaciones, el Bundesbank de Alemania ha avisado de los altos riesgos de sufrir una nueva burbuja inmobiliaria
Zonas tensionadas
Entre los mercados inmobiliarios más descontrolados del planeta, podemos encontrar que seis ciudades de las nueves más desequilibradas son europeas. Así lo recoge el Índice Global de Burbujas Inmobiliarias de UBS Group AG, enumerando en primer lugar a Frankfurt con mayor riesgo, seguido de Munich, Zurich, Estocolmo, París y Ámsterdam.
En 2020, debido a la complicada situación en cuanto a los préstamos y las exigencias de compradores que pedían espacios verdes o habitáculos más espaciosos, el precio de la vivienda incrementó. El banco UBS admite que esta tendencia al alza podría detenerse de inmediato en los mercados inmobiliarios cuando empezase a aflojarse las políticas de préstamo, situación agravada por las restricciones de la pandemia.
El informe defiende lo siguiente: "De media, el riesgo de burbuja ha aumentado durante el último año, al igual que la gravedad potencial de una corrección de los precios en muchas ciudades seguidas por el índice. El empeoramiento de la asequibilidad, la insostenibilidad de los préstamos hipotecarios y el aumento de la divergencia entre los precios y los alquileres han servido históricamente como precursores de las crisis inmobiliarias. Las burbujas vienen muy alimentadas por el crédito y no hay señales de que el crédito esté siendo excesivo"
Fijándonos en los datos de Eurostat, España se colocaría durante el segundo trimestre de 2020 en la zona baja con un precio de la vivienda que incrementó un 3,3%, solamente por encima de Rumania con un 3% y de Italia con un 0,4%. Chipre fue el único país de la UE que experimentó un abaratamiento del precio de la vivienda, reduciéndose el precio hasta un 4,9% menos.
En el lado contrario, encontramos teorías que defienden que no estamos ante una situación de riesgo respecto a burbujas inmobiliarias. El director de Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra sostiene que "las burbujas vienen muy alimentadas por el crédito y no hay señales de que el crédito esté siendo excesivo como sí que ocurrió en la crisis de 2007. Lo que sí que hay es muchos factores que están contribuyendo a ello, para empezar, se están realizando muchas compras que no se llevaron a cabo en 2020 por la paralización del sector. Además, seguimos teniendo un escenario de tipos bajos."
En relación con esta teoría, la consultora JLL defiende que la subida de los precios de la vivienda está justificada por motivos concretos, sobre todo por los programas de ayudas de los gobiernos y por el mayor ahorro dentro de los hogares familiares.
JLL explica que "estos catalizadores de la demanda coincidieron con la decisión de muchos hogares de reconsiderar sus necesidades habitacionales durante la pandemia, lo que incrementó tanto la actividad como los precios. De cara al futuro, estos factores concretos tendrán cada vez menos peso en la evolución de los precios a corto plazo, siendo sustituidos por la inflación, la cuantía de cualquier mejora salarial que pueda producirse en respuesta a las subidas de los precios y el efecto de los futuros movimientos al alza de los tipos bancarios que influyen en los costes de las hipotecas".
El futuro de los precios
JLL prevé que los precios sigan aumentando por encima de la media de los mercados inmobiliarios europeos, por lo que continuarían los problemas de acceso a la vivienda de la mayor parte de la sociedad.
JLL añade que: "Por ello, resulta fundamental que se elaboren políticas que potencien la oferta de vivienda nueva a largo plazo, tanto en régimen de alquiler como de propiedad, con el fin de mitigar los efectos negativos de los elevados costes de la vivienda sobre la calidad de vida, así como de evitar que supongan un lastre para el crecimiento económico durante el próximo ciclo económico".
Por el contrario, el director de la Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra no espera que esta tendencia al alza de los precios continúe y que el mercado inmobiliario se mantenga sin cambios.
Y es que en España (y el mundo en general), el número de personas que han ingresado en el mundo del alquiler de vivienda vacacional ha ido en aumento de forma exponencial en los últimos años. Hoy todos conocemos a alguien que alquile su casa en Airbnb o haya convertido su pisito en el centro en un apartamento para turistas. Tanto es así, que los alquileres turísticos han crecido hasta en un 50% de forma anual en algunas ciudades de España.
Con este mercado en auge, consideramos cuatro tendencias de crecimiento que están impulsando los alquileres a corto plazo en España en 2020 que además afectan a todas las partes involucradas: huéspedes, propietarios, inversores, desarrolladores, anfitriones y administradores de propiedades.
1. Alojamiento de uso mixto
En el último año, hemos visto un crecimiento en el desarrollo del uso de alojamiento que fue diseñado originalmente para un solo uso, y se "reutilizó" temporalmente como alquileres a corto plazo.
2. Auge de la construcción para alquilar
La construcción en exclusiva de edificios para alquileres crecerá al máximo en valor del stock de bienes inmuebles operativos residenciales. Los millennials están apostando y exigiendo una vida flexible sin ningún compromiso donde los alquileres de corta estancia son su alojamiento estrella. Esta generación llamada "NOwnership" encaja increíblemente bien en el ecosistema de alquiler a corto plazo, ya que proporcionan ingresos a los propietarios durante los períodos en los que no es factible contar con un alojamiento de larga estancia.
3. El surgimiento de la "Súper Marca"
Cuando Airbnb comenzó en 2008, allanó el camino para una nueva generación de "arrendatarios" que crearon negocios al alojar únicamente sus propiedades en la plataforma. De hecho, así es como comenzamos originalmente en la industria antes de fundar Guesty: construimos una compañía de administración de propiedades que administraba las propiedades de estos empresarios (e inversores) para ellos. Avanzamos rápidamente hasta el día de hoy, y muchas de estas empresas ya han madurado, distribuyendo sus listados a muchos más canales de reserva además de Airbnb, pero también centrados en construir su propia reputación. Esto ha dado como resultado un número creciente de "súper marcas" en los EE. UU. Dentro de la industria, como Sonder, Vacasa y Stay Alfred, que pronostico que pronto se expandirán España y a la UE en general.
4. Las redes sociales como la próxima "OTA"
Todos sabemos que el contenido de viajes es un impulsor clave de Instagram. ¿Cuántas veces has oído que a menudo se elige un viaje si un destino es "instagrameable" o no? A medida que los viajeros buscan cada vez más en las redes sociales para reservar su próximo viaje, los administradores de propiedades podrán capitalizar esta tendencia para vincularse a sus propios sitios de reserva y así aumentar las reservas directas, sin comisiones. Esto también presenta una mayor oportunidad para crear relaciones directamente con sus huéspedes en lugar de a través de canales de reserva
Si estas no son razones suficientes para invertir en el alquiler a corto plazo de la economía colaborativa, considere esto: puede administrar sus propiedades de forma remota al asociarse con la compañía de administración de propiedades adecuada que apoyada en soluciones tecnológicas automatizada agilizará tareas operativas asociadas con alquileres. Este enfoque de bajo contacto le permite entregar las llaves y simplemente verificar los ingresos que obtienen sus propiedades y cuáles son sus ganancias.
Por Amiad Soto, cofundador y director general de Guesty.
Demanda de viviendas en zonas con menos densidad de población
Con el confinamiento y los largos periodos de reclusión en casa han surgido nuevas necesidades de habitabilidad por lo que se ha incrementado la búsqueda de viviendas de reposición que incluyan espacios más amplios y luminosos para teletrabajar e incluso con mayor eficiencia energética y menor densidad de población.
De hecho lo demuestran los datos del tercer trimestre del año 2020, donde la compra venta de viviendas unifamiliares ocupó un 20,4% del total de transacciones, marcando el máximo de la serie histórica, según el Colegio de Registradores de la Propiedad.
También, cabe destacar la búsqueda de viviendas o segundas residencias en zonas rurales o costeras donde la densidad de población es menor.
Incertidumbre mercado alquiler
Durante 2020 se ha ido incrementando la oferta de inmuebles en el mercado del alquiler, traspaso de pisos de alquiler turístico al tradicional y éxodo de grandes urbes a otras zonas.
Ciudades como Barcelona, Madrid, e Ibiza han experimentado variación en precios llegando a alcanzar valores negativos de hasta el 5% de promedio, incremento de oferta y disminución demanda según datos del instituto de valoraciones.
Otro de los aspectos que ha despuntado en 2020 y se espera que se consolide en 2021 es el formato "built to rent", una apuesta del sector por ampliar el parque de viviendas disponibles en alquiler en las principales ciudades que podría verse afectado también si finalmente se implementa la regulación de las rentas de alquiler.
Ralentización actividades extranjeros
Se ha producido una caída de la actividad por parte de inversores en vivienda del 37,4% interanual, con datos del primer semestre de 2020. Pese a que los extranjeros residentes realizaron el 62,4% de las operaciones, han destacado las caídas entre noruegos (-52,3%) y ciudadanos de Irlanda, China, Rusia, Suiza, Reino Unido, y otros países de la UE, con descensos por encima del 40%.
Todo parece indicar que esta ralentización de las transacciones podría mantenerse mientras sigan las restricciones entre países comunitarios.
Entorno virtual y servicios digitales
La tendencia inmobiliaria va dirigida hacia la digitalización en todas las transacciones resultado de ello es la implantación de las proptech y las diversas startups en el sector de la construcción y el inmobiliario. La implantación de dichas tecnologías han permitido la realización de tours virtuales de viviendas, el cierre de transacciones teleméticas, valoraciones de activos, solicitudes de hipotecas online etc?todo un conjunto de ventajas para el sector.
Definición del concepto "tasación pericial contradictoria en herencia"
El concepto de tasación pericial contradictoria en herencia hace referencia al estudio de valoración de los bienes heredados por el que se solicita o se lleva a cabo una respuesta formal a la empresa tributaria correspondiente.
Para poder abonar los impuestos integrados en el procedimiento de la herencia, sobre todo el de sucesiones, se debe realizar previamente la valoración de bienes para poder llevar a cabo el cálculo íntegro de dicha herencia.
¿En qué consiste el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones?
Tal y como establece el B.O.E, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es aquel que grava los aumentos patrimoniales que las personas físicas han obtenido en términos lucrativos y posee naturaleza subjetiva y directa.
¿En qué casos hay que recurrir a la tasación contradictoria en herencia?
Es necesario conocer el valor que posee los bienes heredados, ya que se debe realizar un pago del impuesto mencionado anteriormente. En aquellos supuestos en los que la tasación de los bienes que lleve a cabo la empresa tributaria supere al valor real de estos, la tasación contradictoria en herencia se postula como un método por el que pagar una cifra menor de impuestos.
Efectos positivos de la tasación
A través de este método de tasación, la persona física podrá verificar cuál es el valor real del inmueble obtenido y así probarlo ante Hacienda. Con este valor real, se calculará el impuesto de sucesiones cuya cuantía dependerá del valor final obtenido en la tasación.
Se elimina el requisito de abonar la liquidación
En sumas, gracias a la tasación pericial contradictoria, no habrá la necesidad de abonar inmediatamente el impuesto de sucesiones correspondiente, ya que este proceso elimina la ejecución de la liquidación. El artículo 135 de la Ley General Tributaria es la responsable de regular esto.
¿Cómo se valoriza los bienes inmuebles?
Entre las comunidades autónomas, no existe un consenso sobre la tasación de los bienes inmuebles, ya que cada una posee una filosofía diferente y aplica métodos diferentes.
Ninguna de ellas lleva a cabo la valoración de bienes sin una garantía de la conservación del inmueble y sin realizar una visita de este. En contra, para valorar los inmuebles, acuden a unos índices, que cada año se actualiza, aplicables al valor catastral del inmueble.
En suma, existen casos en los que se aplican los mismos métodos a viviendas de un mismo polígono catastral que finalmente obtienen la misma valoración. Esto excluye del proceso de valorización las peculiaridades del interior del inmueble.
Responsable de llevar a cabo los informes periciales
La figura responsable de llevar a cabo el proceso de tasación es el especialista en informes de estas características, es decir, un técnico cualificado.
Ejemplos de estos profesionales son ingenieros, tasadores universitarios, arquitectos, aquella persona que obtenga los conocimientos y experiencia necesarios para realizar la tasación.
También podrán llevarlo a cabo ingenieros agrónomos, cuando se trata de elementos rústicos.
¿Qué casos se pueden originar tras completar la valorización?
Tras conocer el valor real obtenido por el proceso de tasación, pueden originarse dos casos:
El valor resultante se sitúe un 10% por debajo como máximo o no baje más de 120.000 euros en relación al de Hacienda. En este supuesto, el valor de la tasación será el concluyente.
Si el valor se sitúa por encima del 10% a la baja en relación al de hacienda se impondrá un tercer perito que proporcionará su valoración propia del bien en concreto. El resultado que obtenga este perito será el terminante.
¿Cómo se elige el tercer perito?
Para elegir al tercer perito, se acudirá al listado de los Colegios Profesionales y con dependencia de la cercanía o lejanía a los valores resultantes previamente o del valor establecido, obtendrá sus honorarios procedentes del reclamante, de la empresa tributaria o de ambas partes que es lo habitual.
Ventajas de la tasación pericial
El proceso de tasación pericial ofrece numerosas ventajas. El hecho de contraponerse a lo establecido por hacienda, echa para atrás a varios herederos. Estos últimos pueden ahorrarse grandes cifras económicas respecto al pago de los impuestos con la tasación pericial contradictoria.
Modificaciones en la valorización de bienes
Desde comienzos de 2022, el cálculo del valor por el que se calculará las cifras de impuestos se lleva a cabo por el valor catastral. En el caso en el que el usuario esté en desacuerdo con el valor, este será el responsable de probar que dicho valor es incorrecto.
Previamente al abono del impuesto y con un informe pericial, el contribuyente podrá reclamar la autoliquidación y el pago de cifras incorrectos, pasando a ser el responsable de probarlo mediante pruebas contrastables.
Desde este momento, en los supuestos en los que no haya establecido un valor de referencia, la administración lo notifique para obtener un valor escriturado mediante un informe profesional y el contribuyente se postule como el responsable de contradecirlo, se requerirá la tasación pericial contradictoria.
En aquellas situaciones en las que el caso lo posibilite, el proceso de tasación pericial contradictoria en herencia podrá incrementar el ahorro de los usuarios.
Madrid, 25 de mayo de 2021. La dificultad en el acceso de los más jóvenes al mercado de la vivienda es un hecho. Y es que, aunque a veces el pago de una cuota hipotecaria es inferior a la renta del alquiler, hacer frente al pago de la entrada no está, ni de lejos, al alcance de todos.
El dato así lo demuestra y es que, según Hipoo, la primera hipotech española creada en 2018 de la mano de Juan Ferrer, tan solo un 8,17% del total de hipotecas firmadas en 2021 corresponden a menores de 35 años.
Este dato se une al porcentaje de menores de 35 que han solicitado una hipoteca y que recoge la hipotech, el cual ha disminuido un 2% respecto a 2020, pasando del 45% en 2020 al 43% en 2021.
Entre los factores fundamentales que han hecho que los jóvenes españoles hayan reducido su interés por solicitar una hipoteca se encuentran: La alta tasa de paro juvenil, la precariedad laboral con salarios más bajos, que favorecen un menor ahorro, la inestabilidad económica, con un precio de los inmuebles que los jóvenes no pueden asumir, y la incertidumbre para poder encontrar trabajo o mejorar laboralmente.
De hecho, España lidera a nivel europeo los datos de paro juvenil, situándose sobre el 40% en los menores de 25 años, según datos de la Oficina Europea de Estadística (Eurostat). Es más, en palabras de Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de API España: "El salario medio de los jóvenes no supera los mil euros al mes, la mitad que el de los mayores de 55, y el empleo es muchas veces temporal, lo que impide a su vez una estabilidad económica". Y los datos de emancipación tampoco son muy aragüeños; y es que, según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud en España, solo el 17,3% de la población joven de entre 16 y 29 años está emancipada, siendo la media de edad en España de 32 años, frente a los 26 en nuestros vecinos europeos.
Concretamente, según los registros de la hipotech Hipoo, la media de ahorros aportados por los menores de 35 años se sitúa en este 2021 en 42.299?, mientras que en 2020 fueron de 44.613?; Asimismo, su salario mínimo marca este año 2.017 ?, frente a los 2.201? del año pasado, y un precio del inmueble que ha ascendido a 200.328 ? (2021) frente a los 194.823 ? en 2020. Cifras que añaden más presión, dificultando su emancipación y el acceso a la vivienda.
No obstante, Hipoo, además, aporta un marco general del total de solicitudes de hipotecas llevadas a cabo por menores de 35 años, en un ratio de endeudamiento de no más del 35%, que sería el ideal.
En este rango, el porcentaje de jóvenes que piden más del 80% de financiación en 2021 se sitúa en un 54,19%, 6,5 puntos por encima del dato del 2020; entre aquellos que solicitan entre el 80 y 90 % de financiación, el porcentaje ha sido del 21,76%, superando al 18,89%, del 2020. Y los que solicitan más de un 90% de financiación representan un 32,43% en 2021 respecto al dato de 2020 que fue un 28,8%.
Sin embargo, a pesar a pesar de que no sean cifras totalmente esperanzadoras, los jóvenes cuentan con propuestas alternativas , como lo son El Plan Estatal de Vivienda, ampliado hasta 2022. O los distintos planes de ayudas desde los Gobiernos Regionales, como en el caso de Murcia, donde están ofreciendo ayudas que se concretan en el aval público del 20% (el 80% que queda lo cubriría el préstamo de la hipoteca); o el caso de Aragón, Canarias, Castilla y León o Extremadura que cobran un impuesto bajo si el comprador es joven. Incluso bonificaciones fiscales que algunas comunidades autónomas aplican sobre el impuesto sobre transmisiones patrimoniales al adquirir una vivienda de segunda mano.
Mención especial reciben los bancos en este sentido, que incentivan la firma de hipotecas para menores de 35 años mediante la financiación -casi en su totalidad- con plazos máximos de devolución de 30 años, además de ofrecer tipos de interés bajos. Un ejemplo de banco que facilita el acceso a la hipoteca para los jóvenes es Kutxabank, entidad colaboradora de Hipoo, que cuenta en su catálogo con una hipoteca joven, en la que ofrece un interés del 1,45% el primer año y de euríbor más 0,64% después, con un TAE del 1,78%.
Bajo el concepto de Coliving nace hoy día un nuevo paradigma
Los coliving han supuesto un nuevo paradigma tras el impacto de la pandemia de la COVID. En estos espacios hibridos se combinan espacios individuales pequeños con grandes zonas en las que se fomenta la convivencia y el networking, y han supuesto un respiro sobre todo para las personas jóvenes y colectivos con bajos ingresos, pues en ellos los gastos se reducen al máximo; con cuotas de entre 600 y 1200?, incluyendo todos los servicios y suministros, al mismo tiempo que facilitan las mudanzas. Lo cual puede supone una alternativa a tener en cuenta en el momento actual.
El Ejecutivo tiene previsto poner en marcha un programa de fomento del parque privado de vivienda en alquiler asequible. Se podrán adherir a él las promociones de viviendas de nueva construcción o de viviendas procedentes de la rehabilitación de edificios que se vayan a ceder en uso o destinar a arrendamiento durante un plazo mínimo de 15 años.
Los promotores podrán obtener una subvención de hasta 450 euros m2, la cuantía de la ayuda máxima no podrá superar el 50% de la inversión ni superar los 47.250 euros por vivienda, además esta subvención es compatible con cualquier otra.
Los promotores fijarán el precio del alquiler o cesión en uso a un máximo de 7,5 euros m2, a eso habrá que sumarle un 60% del precio por m2 fijado por cada m2 de superficie útil de plaza garaje, trastero o de cualquier otra superficie anexa que no sean elementos comunes.
El precio quedará fijado durante un año, en los años siguientes y se revalorizará conforme al IPC. Además, el arrendador podrá sumar a la renta fijada el coste real de los servicios que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador.
El Plan también contempla un incremento del parque público de viviendas mediante compra de inmuebles. Las administraciones que utilicen los fondos del plan para comprar vivienda tendrán que destinarla a alquiler social durante al menos 50 años y el Ministerio sufragará mediante una subvención el 60% del precio de la vivienda, incluyendo impuestos, tasas, tributos, gastos de notaría, registro y cualquier otro coste asociado. Estas viviendas serán más económicas y estarán limitadas a un precio máximo de 5 euros por metro cuadrado.
En tercer y último lugar el Ministerio también ha propuesto un programa de fomento de alojamientos temporales de modelos de cohousing de viviendas intergeneracionales y modalidades similares;
Este tipo de viviendas estarán destinadas al alquiler durante 20 años. El Gobierno les podrá conceder una subvención por superficie útil tanto de alojamiento como de espacios comunes de hasta 420 euros por m2. En total, la ayuda no podrá superar el 50% de la inversión, con un límite máximo de 50.400 euros por alojamiento.
El Ministerio aceptará alquileres máximos de 10 euros por metro cuadrado de superficie útil y se revalorizará cada año con el IPC.
Por comunidades autónomas, Cataluña (3.934 euros por metro cuadrado), Madrid (3.627 euros por metro cuadrado) y País Vasco (2.734 euros por metro cuadrado) son las tres con la vivienda nueva más cara. En el extremo opuesto figuran Extremadura (1.198 euros por metro cuadrado), Murcia (1.260 euros por metro cuadrado) y Castilla ? La Mancha (1.434 euros por metro cuadrado).
En la actualidadel índice de esfuerzo para comprar se sitúa en 7,4 años de sueldo íntegro para adquirir una vivienda de tipo medio en España. La Sociedad de Tasación mide este índice a partir del salario bruto medio y el precio.
Los diferentes ingresos personales y precios del mercado inmobiliario que se registran por territorios también generan grandes diferencia en este indicador.
Baleares continúa siendo la Comunidad Autónoma donde se necesitan más años para acceder a una vivienda: 16,4 años. En sentido opuesto, La Rioja y Murcia se sitúan como las regiones donde es más fácil acceder a la vivienda: 4,9 años. La comunidad insular es también la que sale peor parada en el índice de accesibilidad.
Pese a las dificultades, la estadística recoge, un punto de inflexión en el mercado inmobiliario en 2019.
Frente a la aceleración vivida en los últimos años, los precios han comenzado a frenarse según las previsiones de Sociedad de Tasación y lo harán todavía más en 2020, aunque no llegarán a caer.
Los expertos ven en 2020 la moderación del precio de la vivienda. Las actuales transacciones de compraventa de vivienda se están reduciendo y los precios subirán como mucho un 1% o 2% en 2020. Algunas promociones han tenido que ajustar sus precios a pesar de ello el mercado inmobiliario español está creciendo por encima de la media europea. La previsión es que en 2020 el crecimiento del precio medio de la vivienda se sitúe en torno a un 3%. La compraventa de viviendas y la firma de hipotecas podría crecer algo más de manera moderada entre un 3% y un 5% interanual. Se espera que la actividad promotora se incremente alrededor de un 5%.
Concluyendo la estimación de los expertos de la tasadora es que durante los próximos 12 meses, la vivienda se encarezca entre un 3% y un 3,5%.
Madrid y Barcelona son las capitales que lideran las subidas aunque el ritmo de crecimiento baja.
En agosto la banca prestó 2.972 millones de euros dando un mes después hasta un 35%. Según muestran los datos de septiembre las entidades prestaron 4.024 millones de euros en septiembre para la adquisición de viviendas, frente a los 3.215 millones prestados en el mismo mes de 2019. Con este volumen de financiación, la concesión de créditos inmobiliarios alcanzó niveles precrisis.
De hecho, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) señala en su último boletín trimestral que pese a que las condiciones de financiación se mantienen favorables, la elevada incertidumbre económica tendrá su reflejo en la demanda de crédito"por lo que cabe esperar que se intensifiquen las caídas en los próximos meses". El crédito concedido para la adquisición de bienes refleja en los últimos trimestres un ritmo de avance moderado.
La financiación también dada a través de las tarjetas de crédito habituales y de las visas resolving también se redujeron en septiembre. La banca prestó a través de estos plásticos 10.331 millones de euros, un 23% menos que hace un año y un 0,18% menos frente al mes de agosto.
Sin embargo las hipotecas a tipo fijo continúan vendiéndose mejor que las variables. A cierre del primer semestre del año, el 43% de los nuevos contratos fueron a tipo fijo, según la AHE, cifra muy superior a la de hace cinco años, cuando tan solo el 6% de las hipotecas se firmaban bajo esta modalidad. Asimismo, los préstamos a variable ahora representan el 35% del total, cuando en 2015 suponían el 63%.
Lo que se deduce es que el sector del alquiler vacacional ha conseguido remontar el vuelo gracias al viajero nacional compensándose la ausencia de turistas extranjeros por las restricciones fronterizas.
Además las viviendas turísticas ofrecen al viajero un entorno controlado y seguro en el que no se comparte espacio con otras personas lo que da mayor tranquilidad al turista en época de pandemia.
Entre los principales destinos favoritos con mayor nivel de ocupación nos encontramos con Menorca con un nivel de ocupación del 97,8% (13,6 puntos porcentuales más que el año pasado), seguida de Mallorca (97% y +12,7 puntos), Alicante (94,4% y +10,9 puntos), Almería (93,8% y +13 puntos) y Cádiz (92,7% y +9,5 puntos). Por encima de la media nacional también se encuentran Málaga, con una ocupación del 92,2% (+19,8 puntos), Asturias (92,1% con una caída interanual de un punto), Cantabria (91,5% y +2,4 puntos), Tarragona (90,2% y +12,9 puntos), Girona (89,6% y +12,7 puntos) y Murcia (89,4% y +18,2 puntos).
Por debajo de la media nacional se encuentra Valencia con una ocupación del 88,5% (20,2 puntos más), seguida de A Coruña, con un 87,4% (+2 puntos), Pontevedra (86,8% y +7,4 puntos), Castellón (84% y +24,7 puntos), Fuerteventura (83,8% y 4 puntos) y Barcelona (81,3% y +17,8 puntos).
Los destinos cuyas viviendas turísticas tienen más disponibilidad para el viajero están encabezados por Gran Canaria, con una ocupación del 52,8% (-7 puntos), seguida de Tenerife, con un 68,2% (+9,4 puntos), Huelva (68,6% y +11,7 puntos) y Lanzarote (73,7% y una caída de 10,9 puntos).
Según Rentalia ha habido un 89,2% de ocupación de casa, chalets y villas, mientras que los pisos y apartamentos cuentan con un 86,3%. Respecto al turismo de interior hubo un nivel de ocupación del 86,7% en las casas rurales de toda España.
Madrid y Barcelona los dos mercados más activos en construcción residencial y con más vivienda sin vender produciéndose un incremento en 2020. Madrid tuvo un excedente de 45.071 viviendas un 4,1% más que en 2019 mientras que Barcelona tuvo 43.000 un 3,9%.
Cuantificar el excedente de vivienda vacía en España es difícil. Según la cifra oficial del censo 2011 en España había 3,4 millones de viviendas vacía una gran diferencia con las 626.000 viviendas sin vender en 2021.
Esta cuestión se ha barajado en muchas administraciones públicas debido a la dificultad de acceso a la vivienda y actualmente se está estudiando la expropiación en varias comunidades obligando a los propietarios mediante nuevas normativas al alquiler.
Para ello vamos a mencionar los siguientes casos;
Uno de ellos es el de Baleares en el que el pasado marzo se ordenó la expropiación de medio centenar de inmuebles para que sean gestionados por el instituto autonómico de la vivienda Ibavi durante la duración del contrato, 5 años si es particular y 7 años si es empresa. La normativa Balear permite la expropiación forzosa de pisos de grandes tenedores que lleven dos años vacíos de forma injustificada.
El otro caso es el del País Vasco que ha aprobado este mes una normativa parecida dirigida a inmuebles deshabitados de pequeños o grandes propietarios quedando excluidas las segundas residencias y que el próximo septiembre empezará a funcionar. Esta normativa pretende gravar los inmuebles vacíos y establecer un recargo de deshabitabilidad de forma injustificada.
Navarra también prevé la expropiación de vivienda vacía solo en el caso de empresas sin embargo desarrollar una normativa no forma parte de sus planes.
Cataluña también exploró la vía de la expropiación pero una Sentencia del Tribunal Constitucional la desestimó.
Aragón también prevé una futura normativa en la que está previsto el registro de vivienda desocupada y la cesión de uso por parte de grandes tenedores bajo determinadas circunstancias.
Valencia está preparando también un Decreto para desarrollar el procedimiento en pisos vacíos aunque anteriormente ya el Constitucional anuló la Ley de Función Social de Vivienda que hacía referencia a la expropiación de usufructo en algunos procedimientos de ejecución hipotecaria.
Por lo tanto finalmente el Gobierno en el estudio y desarrollo de la nueva normativa pretende incorporar la penalización a viviendas vacías en la futura Ley de Vivienda, para ello se definirá bien que es lo que se considera vivienda deshabitada y las condiciones de incremento del impuesto cuyo máximo sería un 50%.
La implicación del mercado bancario y la bonificación de inmuebles eco son factores clave para el fomento constructivo en clave de sostenibilidad, según el Consejo General de COAPI de España.
Expresiones como "Hipoteca verde" o "hipoteca sostenible" son cada vez más habituales en el entorno del mercado inmobiliario y también como tendencia social y, aunque recientemente se haya popularizado su término por la comercialización de dicho producto por grandes bancas como Bankia, BBVA, Kutxabank y Santander entre otros, lo cierto es que tiene sus inicios con Triodos Bank y se presenta como una oportunidad de sostenibilidad constructiva en nuestro país.
Según explica Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPI de España, estas hipotecas fijan las cláusulas de crédito concedido en base al nivel de respeto al ecosistema del inmueble garante, lo que, según indica, "se presenta como una oportunidad para la conversión ECO del parque de inmuebles español".
Inmueble eficiente versus inmueble sostenible
Desde el Consejo General de COAPI de España destacan que, pese a que el parámetro más conocido y popular a la hora de definir un inmueble ECO es el de la etiqueta de eficiencia energética que este posee (clase A o B en su mayoría), su definición es mucho más amplia. Así pues, mientras que un inmueble eficiente se considera aquél que consume una relativa baja cantidad de energía externa para cumplir las exigencias normales de habitabilidad de sus ocupantes, un inmueble sostenible cubre con las exigencias y necesidades de habitabilidad teniendo en cuenta el bienestar del medioambiente y, en concreto, reduciendo las emisiones de CO2.
A este respecto, Lola Alcover ha comentado: "El concepto de sostenibilidad, al ser más amplio, merece ser medido con el parámetro ? de nuevo cuño ? huella de carbono, y en este sentido el número de inmuebles de nuestro país, no ya sostenibles, sino simplemente eficientes, es desoladoramente bajo".
La implicación del mercado bancario, necesario para la conversión ECO
En este contexto, la ?Hipoteca verde? o ?Hipoteca sostenible? va a suponer una gran palanca de impulso a la necesaria conversión ECO de nuestro parque de inmuebles, ya sea desde el punto de vista de nueva edificación como en la rehabilitación de los ya existentes. "Sería deseable que este productofuera incrementando la bonificación ofrecida en función de cuanto mayor sea la ratio de calidad ecológica de la finca en cuestión, puesto que ello supondrá un refuerzo muy efectivo para encauzar la tendencia hacia alcanzar las cotas de sostenibilidad más altas", explica Lola Alcover.
Por otro lado, Alcover también comenta que, más allá de los motivos de tendencia que conlleva la etiqueta ECO, el sector financiero ha hecho sus números prospectivos y han concluido que se trata de un "win to win", al considerar este tipo de familias como aquellas con un mayor sentido del compromiso y por ello con una probabilidad de impago más baja, ofreciéndoles en consecuencia mejores condiciones hipotecarias. En este sentido, Alcover asegura: "Es un dato enormemente positivo que, por fin, las firmas financieras se hayan decidido a dar el paso de apostar por bonificar el préstamo sobre "Inmuebles ECO" y, aunque todavía su implantación en el mercado bancario es incipiente, todo apunta a que este modelo va a despegar con fuerza".
"Los propietarios han tenido que buscar alternativas durante la pandemia para mantener la rentabilidad de sus inmuebles, provocando un trasvase hacia el alquiler vacacional" explican desde el Consejo General de COAPI de España.
La plena recuperación económica del sector turístico no se espera hasta 2022, por lo que el carácter del propietario determinará el mercado al que se destinará esa vivienda.
La crisis de la COVID-19 y las restricciones relacionadas con la movilidad han golpeado duramente uno de los principales pilares de la economía española, el turismo: España en enero recibió la visita de 434.362 turistas internacionales, un 89,5% menos que en enero del año anterior, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este contexto está incidiendo, en consecuencia, en el mercado inmobiliario de alquiler vacacional, el cual ha tenido que buscar alternativas para sobrevivir a esta crisis. El plan de vacunación en marcha y la llegada del verano arrojan luz a este sector y hacen prever un moderado cambio en el segmento de alquiler.
"Durante estos meses de pandemia, los propietarios han tenido que buscar soluciones para seguir obteniendo rentabilidad sobre sus inmuebles, de manera que han volcado la oferta de alquileres turísticos al alquiler convencional", explica Francisco Nomdedeu Maristany, vocal del Consejo General de COAPI de España, que apunta que esta solución, sin embargo, es pasajera.
La proximidad con el verano y el plan de vacunación que se está llevando a cabo está avivando el sector por las buenas perspectivas que ofrece y, en este sentido, se espera movimiento en el mercado inmobiliario de alquiler con un nuevo trasvase de viviendas hacia el sector vacacional.
"Este trasvase se prevé moderado pues, aunque las perspectivas son buenas, muchos propietarios prefieren un arrendatario más estable y de más larga duración ante este periodo incierto", ha analizado Francisco Nomdedeu Maristany, que considera, además, que esta recuperación del sector turístico no será tan rápida como se espera.
Plena recuperación del sector turístico a mediados de 2022
Aun así, la evolución de la pandemia y el ritmo de vacunación, no tan rápido como se esperaba, han obligado a recalcular el horizonte de la recuperación económica del sector turístico, fijándola, previsiblemente, para mediados de 2022.
"En este sentido, y ante este panorama de restricciones que avanzan y desescalan semana a semana, el carácter del arrendador, más arriesgado o conservador, será lo que determine el futuro de su vivienda y el mercado al que la destine", concluye Nomdedeu Maristany.
Se encontrarán en esta situación, aquellas empresas y entidades que cuenten con un ERTE basado en el artículo 22 del RD Ley 8/2020, desde el momento en el que las causas reflejadas en dicho precepto permitan la recuperación parcial de su actividad,hasta el 30 de junio de 2020.
Deberán proceder a reincorporar a las personas trabajadoras afectadas, en la medida necesaria para el desarrollo de su actividad, primando los ajustes en términos de reducción de jornada.
? COMUNICACIÓN A LA AUTORIDAD LABORAL:
Se deberá comunicar a la AL la renuncia total, en su caso, al ERTE autorizado, en el plazo de 15 días desde la fecha de efectos de aquélla.
Sin perjuicio de lo anterior, la renuncia a los ERTES o, en su caso, la suspensión o regularización del pago de las prestaciones que deriven de su modificación, se efectuará previacomunicación al SEPE de las variaciones en los datos contenidos en la solicitud colectiva inicial de acceso a la protección por desempleo.
En todo caso, deberán comunicar al SEPE aquellas variaciones que se refieran a la finalización de la aplicación de la medidarespecto a la totalidad o a una parte de las personas afectadas, bien en el número de éstas o bien en el porcentaje de actividad parcial de su jornada individual, cuando la flexibilización de las medidas de restricción que afectan a la actividad de la empresa permita la reincorporación al trabajo efectivo de aquéllas.
III.- PROCEDIMIENTOS DE SUSPENSIÓN Y REDUCCIÓN DE JORNADA POR
CAUSAS ETOP
? La norma se refiere a los procedimientos que se inicien a partir del día
13-5-2020 y hasta el 30-6-2020
? Les resultará de aplicación el artículo 23 del RD Ley 8/2020 con las
especialidades que aquí se establecen.
? Su tramitación podrá iniciarse mientras esté vigente un ERTE por FM
? Si se inicia tras la finalización de un ERTE por FM, la fecha de efectos de
aquél se retrotraerá a la fecha de finalización de éste.
? Los ERTES vigentes al 13-5-2020, seguirán siendo aplicables en los
términos previstos en la comunicación final de la empresa y hasta el
término referido en la misma.
IV.- MEDIDAS EXTRAORDINARIAS EN MATERIA PROTECCIÓN POR
DESEMPLEO
? Serán aplicables hasta el día 30-6-2020, las medidas de protección por
desempleo previstas en los apartados 1 al 5 del artículo 25 del RD Ley
8/2020 (acceso a la prestación sin periodo de cotización y no cómputo del
periodo de percepción).
? Serán aplicables hasta el 31-12-2020, las medidas extraordinarias en
materia de protección por desempleo reguladas en el artículo 25.6 del RD
Ley 8/2020 (fijos discontínuos).
V.- MEDIDAS EXTRAORDINARIAS EN MATERIA DE COTIZACIÓN,
VINCULADAS A ERTES FM
? En el supuesto de ERTE por FM, la TGSS exonerará:
100%, respecto a las cotizaciones devengadas en los meses de mayo y junio de 2020, del abono de la aportación empresarial, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta, siempre que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran menosde 50 trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social.
75%, si las citadas empresas y entidades tuvieran 50 trabajadores, o asimilados a los mismos, o más, en situación dealta en la Seguridad Social.
? En el supuesto de ERTE por FM PARCIAL, la TGSS exonerará:
Por las personas trabajadoras que vuelvan a su actividad:
? Menos de 50 trabajadores: 85% en mayo y del 70% en junio
? 50 o más trabajadores: 60% en mayo y del 45% en junio.
Por las personas trabajadoras que no vuelvan a su actividad:
? Menos de 50 trabajadores: 60% en mayo y del 45% en junio.
? 50 o más trabajadores: 45% en mayo y del 30% en junio
¿Cómo se aplican estas exoneraciones por la TGSS?
? A instancia de la empresa, previa comunicación sobre la situación de
fuerza mayor total o parcial, así como de la identificación de las personas
trabajadoras afectadas y periodo de la suspensión o reducción de jornada.
Esta comunicación se realizará, por cada código de cuenta de cotización, mediante una declaración responsable.
Esta declaración deberá presentarse, antes de que se solicite el cálculo de la liquidación de cuotas correspondiente, a través del Sistema RED.
A efectos del control, será suficiente la verificación de que el SEPE proceda al reconocimiento de la correspondiente prestación por desempleo por el período de que se trate.
La Tesorería General de la Seguridad Social podrá establecer los sistemas de comunicación necesarios con el SEPE para el contraste con sus bases de datos del contenido de las declaraciones responsables y de los periodos de disfrute de las prestaciones por desempleo.
? Las exenciones en la cotización no tendrán efectos para las personas
trabajadoras, manteniéndose la consideración del período en que se
apliquen como efectivamente cotizado a todos los efectos.
VI.- LIMITACIONES
? No podrán acogerse a los ERTES por FM, las empresas que tengan su
domicilio fiscal en países o territorios calificados como paraísos fiscales
? Las sociedades mercantiles u otras personas jurídicas que se acojan
a los ERTES FM y que utilicen los recursos públicos destinados a los mismos no podrán proceder al reparto de dividendos correspondientes al ejercicio fiscal en que se apliquen estos expedientes, excepto si abonan previamente el importe correspondiente a la exoneración aplicada a lascuotas de la seguridad social.
No se tendrá en cuenta el ejercicio en el que la sociedad no distribuya dividendos en aplicación de lo establecido en el párrafo anterior, a los efectos del ejercicio del derecho de separación de los socios previsto en el apartado 1 del artículo 348 bis del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
Esta limitación a repartir dividendos no será de aplicación para aquellas entidades que, a fecha de 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de 50 personas trabajadoras, o asimiladas a las mismas, en situación de alta en la Seguridad Social.
VII.- MODIFICACIONES AL RD LEY 8/2020
? La DF 1ª modifica lo siguiente:
El apartado 1 del artículo 24 a los efectos de las exoneraciones de los meses de marzo y abril de 2020.
Añade un apartado 5 al artículo 24 para señalar que las exoneraciones serán a cargo de los presupuestos de la Seguridad Social en el caso de la aportación empresarial por contingencias comunes, de las mutuas colaboradoras en el caso de la aportación empresarial por contingencias profesionales, del SEPE en el caso de la aportación empresarial para desempleo y por formación profesional y del Fondo de Garantía Salarial en el caso de las aportaciones que financian sus prestaciones.
La DA 6ª, relativa a la Salvaguarda del empleo:
? Las medidas extraordinarias en el ámbito laboral previstas en el artículo 22 (ERTES FM) estarán sujetas al compromiso de la empresa de mantener el empleo durante el plazo de seis meses desde la fecha de reanudación dela actividad, entendiendo por tal la reincorporación al trabajo efectivo de personas afectadas por el expediente, aun cuando esta sea parcial o solo afecte a parte de la plantilla. ? Este compromiso se entenderá incumplido si se produce el despido o extinción de los contratos de cualquiera de las personas afectadas por dichos expedientes.
? No se considerará incumplido dicho compromiso cuando el contrato de trabajo se extinga por despido disciplinario declarado como procedente, dimisión, muerte, jubilación o incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez de la persona trabajadora, ni por el fin del llamamiento de las personas con contrato fijo discontinuo, cuando este no suponga un despido sino una interrupción del mismo.
? En particular, en el caso de contratos temporales el compromiso de mantenimiento del empleo no se entenderá incumplido cuando el contrato se extinga por expiración del tiempo convenido o la realización de la obra o servicio que constituye su objeto o cuando no pueda realizarse de forma inmediata la actividad objeto de contratación.
? El compromiso del mantenimiento del empleo se valorará en atención a las características específicas de los distintos sectores y la normativa laboral aplicable,teniendo en cuenta, en particular, las especificidades de aquellas empresas que presentan una alta variabilidad o estacionalidad del empleo.
? No resultará de aplicación en aquellas empresas en las que concurra un riesgo de concurso de acreedores en los términos del artículo 5.2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.
? Las empresas que incumplan deberán reintegrar la totalidad del importe de las cotizaciones de cuyo pago resultaron exoneradas, con el recargo y los intereses de demora correspondientes, previas actuaciones al efecto de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social que acredite el incumplimiento y determine las cantidades a reintegrar.
VIII.- MODIFICACIONES AL RD LEY 9/2020
? La DF 2ª modifica lo siguiente:
La DF 3ª para señalar que los artículos 2 y 5 mantendrán su vigencia hasta el 30 de junio de 2020.
Desde el Observatorio Metropolitano de la Vivienda Barcelona y Fundación Hábitat 3 se está a favor de construir vivienda protegida para conseguir un parque de vivienda pública suficiente. En el pasado España ha dado ayudas de compra de vivienda VPO para luego venderlas a precio libre de mercado, esto resultó catastrófico ya que España tendría siete millones de inmuebles sociales, más de un 25%, aunque el porcentaje según estimaciones actuales va del 1,5% al 2,5% insuficiente para satisfacer las necesidades de los jóvenes. Otros Países como Países Bajos es cuarto en vivienda social, comprando pisos, reciclando terrenos públicos, construyendo etc. Suelen regenerar zonas degradadas de la ciudad en las que no hay interés del sector privado rechazando los topes de rentas.
En contra de establecer precios máximos se encuentra Asval que aglutina 44.000 pisos en alquiler. Su presidente pide más vivienda asequible, viviendas con ayudas públicas a precios regulados en colaboración público-privada así como impulsar nuevos programas de construcción vivienda, "Hay que hacer la vivienda asequible donde es necesaria y no donde el suelo es barato, como lamentablemente suele ocurrir".
Desde el Gabinete Económico CCOO sí defiende los límites de precios manifestando que "Tiene que haber estas medidas a corto plazo, como desincentivar las viviendas en manos muertas, precios máximos, medidas contra el hacinamiento o prohibir alojamientos de alta rotación turística en zonas tensionadas", explicando que construir un parque de alquiler asequible lleva más tiempo que regular los arrendamientos. Ya que los salarios de los jóvenes son bajos y los alquileres altos, de ello se deduce que se han de frenar las subidas y estimular las bajadas para que haya equilibrio entre alquiler y salario.
Sin embargo la compra no parece una prioridad para la Asociación de Promotores Constructores de España, un millón de personas de 25 a 35 años no pueden pagar la entrada de una vivienda, si miramos hacia otros países como Francia conceden créditos a tipo cero y en Reino Unido créditos avalados públicamente, España se ha cerrado esa puerta y solo habla de alquiler.
En el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Ejecutivo modifica dos artículos del decreto antidesahucios aprobado el pasado diciembre, que se mantendrá vigente mientras dure el estado de alarma.
Principales modificaciones;
Sustitución de delito por violencia o intimidación
El decreto antidesahucios (que a su vez modificó el decreto de medidas urgentes de marzo) preveía en el artículo 7.c que el juez no pudiera suspender un lanzamiento "cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito", lo que se sustituye por "cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas".
"Con la redacción anterior no se podía proteger a ningún ciudadano vulnerable, ya que toda ocupación de una vivienda implica un delito; había que acotarlo", explican las citadas fuentes ministeriales, que insisten en que la decisión de continuar o no con un desahucio siempre va a quedar en manos de un juez, que resolverá de manera ponderada y proporcional, en cada caso.
Procedimiento penal
También se modifica el artículo 1 bis, que en diciembre estableció la "suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil" y ahora añade "y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal"
Por otra parte, se cambian las letras b y c del artículo 7, que regula las excepciones de la suspensión de lanzamientos en los casos de ocupación.
Una de estas excepciones (la letra b) era que la entrada o permanencia en la vivienda se hubiera producido "en un inmueble de propiedad de una persona jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada".
La actual regulación incluye las ocupaciones en inmuebles propiedad de personas físicas y queda redactado así: "Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada".
Vigencia durante el Estado de alarma
Se restringe al periodo del estado de alarma, "se faculta al juez para que considere de manera ponderada y proporcional la paralización o no del lanzamiento después de escuchar a los servicios sociales, para que pueda determinar si están implicadas personas vulnerables".
El decreto-ley publicado hoy en el BOE justifica estas modificaciones en la "necesidad de dar cobertura inmediata a las situaciones en las que los procedimientos de desahucio y lanzamiento afecten a personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, incluso en las causas penales en las que el lanzamiento afecte a personas que carezcan de título para habitar una vivienda".
Los precios continuarán su tendencia ascendente, tal como ya se registró en 2020 cuando el efecto Covid-19 no tuvo un impacto negativo sobre este indicador. Aun así, el aumento esperado para este ejercicio es el más moderado de los últimos seis años.
El año ha empezado manteniendo unas cifras optimistas en el número de transacciones, con un primer trimestre que ha superado el mismo periodo del 2019 con un poco más de 140.000 compraventas.
Se espera que el ritmo se vaya moderando a medida que avance el año y que este 2021 el total de operaciones se aproxime a las 510.000, un 5 % más que en 2020.
La encuesta realizada a la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat también muestra esta recuperación: el 85 % de los profesionales destaca que las operaciones se mantendrán o subirán, una cifra que seis meses antes se situaba en un 56 %.
Este crecimiento no guarda paralelismo con la evolución de las hipotecas, ya que los clientes están comprando con más disponibilidad de recursos derivados de tener más liquidez y porque las entidades vienen asignando un ritmo de créditos hipotecarios más prudente.
El precio de la vivienda se moverá en un escenario de estabilización. En términos generales, no se esperan sobresaltos y con un ritmo de crecimiento del 0,9 % en el primer trimestre, se espera que el precio aumente un 1,4 % en el cómputo global del año.
A partir del segundo semestre se espera una mayor moderación en el precio, con un dato que se estima próximo a cero en su variación interanual a cierre de 2021.
El precio de la obra nueva, que ha destacado por presentar una mejor evolución en los últimos meses, empezará a mostrar una perspectiva mucho más estable con ajustes contenidos.
La previsión para este 2021, al contrario de lo que ocurrió el año pasado, es que las diferencias en la tasa anual entre vivienda nueva y usada serán menos acusadas y mantendrán cierta sintonía, especialmente en la segunda mitad del año
Tomando de base la serie de MITMA, en la que se refleja el precio medio en ?/m, la recuperación del mercado de vivienda en propiedad se deja notar también en algunas de las principales ciudades.
El aumento de precio estará por encima de la media nacional, y Barcelona presentará el mayor crecimiento con un 3,6%. A pesar de estos incrementos, el precio en ?/m2 estará próximo a los valores de 2019, solo con alguna leve modificación al alza.
El Covid-19 sí que ha impactado en la evolución de las viviendas iniciadas. El ciclo de auge moderado de los últimos años se ha visto interrumpido y se continuará desarrollando vivienda por debajo de los niveles pre-pandémicos.
La incertidumbre y las exigencias financieras marcan la postura del promotor que se mantendrá en una actitud prudente a la hora de emprender proyectos, reduciendo incluso el arranque de nuevas viviendas en un 5 % respecto al 2020.
En cambio, la finalización y entrega de obra se ha podido mantener, e incluso aumentar, respecto a los últimos años. Se prevé que el 2021 acabe en torno las 84.000 viviendas terminadas, recuperando la sintonía con los proyectos iniciados y completando su finalización.
Preferencias según tipologías y ubicaciones de las viviendas
Después de haber transcurrido un año desde el inicio de la pandemia, se refleja aún el cambio en la tipología de vivienda más demandada que propició la crisis sanitaria. Disponer de espacios abiertos y más grandes continúan siendo algunos de los aspectos más solicitados.
En este sentido, casi la totalidad de los Agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat (un 94 %) señala el incremento de demanda de espacios abiertos, mientras que en junio eran el 80 %.
En cuanto a localización, se constata como el centro va perdiendo interés a favor de zonas más alejadas, y pasa a ocupar el tercer puesto como opción preferente.
La primera corona se continúa posicionando como la opción mayoritaria para buscar vivienda, con un 37 % de la demanda, y las zonas más alejadas ganan 2 puntos, atrayendo como primera opción al 18% de los demandantes.
En cuanto a precios, después de la resistencia mostrada en 2020, se ha empezado a constatar un descenso en las tasas de variación anual desde inicios de año.
Una mayor seguridad jurídica impulsaría de forma positiva a obtener incrementos de oferta y demanda con un entorno más estable.
Evolución del alquiler
La evolución creciente del mercado de alquiler se ha visto frenada por los efectos de la crisis sanitaria.
La menor afluencia de estudiantes o trabajadores temporales, junto con el teletrabajo que no obliga a residir en una localidad para desarrollar la actividad, han influenciado en la caída de la demanda volviendo a los datos de 2019, especialmente en las grandes ciudades.
Como promedio anual, el número de hogares que se encuentran en régimen de alquiler está en torno un 19 %.
Esta ralentización en la demanda también la perciben los Agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat.
Aunque siguen reflejando un buen comportamiento en el cierre de operaciones, el resultado global de las encuestas muestra cierto descenso.
Nuevas tendencias
La demanda de vivienda de alquiler continúa priorizando los espacios abiertos al exterior en los inmuebles, aunque baja 6 puntos en relación a hace aproximadamente un año.
Lo que sí presenta una progresión creciente es el interés por alquilar fuera de las zonas más céntricas.
Las viviendas más alejadas del centro, en poblaciones más pequeñas y en ámbitos rurales pasan de ser la preferencia para el 18 % de la demanda a serlo del casi 24 %.
Evolución del precio
El precio del alquiler presentó en 2020 una tendencia hacia la moderación con incrementos interanuales leves, situándose por debajo del 2% al cierre de año.
La bajada de la demanda y el aumento de la oferta, condicionada también por las restricciones turísticas, sobre todo en las capitales, está provocando un descenso en los precios con variaciones similares a las de 2012. En mayo de 2021 la bajada en precios se sitúa en el -6,1%.
Teniendo en cuenta la opinión mayoritaria de la Red de Agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat, se espera que los precios puedan mantenerse para los próximos meses.
Igualmente, esta respuesta está totalmente sujeta a cómo evolucione la situación sanitaria, ya que el mercado está en un momento sensible a cualquier fluctuación que se pueda producir.
Se prevé que continúa con la misma tendencia positiva y más si Tienen en cuenta los diferentes factores que pueden continuar conduciendo Marlet. En este sentido, un entorno se considera favorable. Macroeconomía con buenas perspectivas o categorías bajas. Hipoteca, especialmente un término fijo, que puede ayudar a necesidades Continuar positivo.
La recuperación del mercado de compraventa se ha acentuado más que en el segmento de alquiler, que se ha mostrado más sensible a la evolución de la pandemia moviéndose en escenarios diferentes. Todos indicaron que la vacunación se aisló una proyección optimista y podría devolverse al nivel antes de la crisis sanitaria.
El inmobiliario, desinfección, profesional y posicionamiento como base para el crecimiento del trabajo se confirma como una industria estratégica de tractores y efectos estratégicos de la economía española. Somos responsables de que el cobre continúe trabajando para cumplir con la recuperación completamente efectiva, tenga cuidado en ese momento para que la aparición de fondos europeos nos proporcione la oportunidad de convertir los parques reales de la finca, el cemento sobre la base del futuro para preservar su energía en la venida. Años y es un promotor que atrae la inversión privada. Ciertamente, la industria será el desafío que tenemos que venir.
Introducción al informe sobre la vivienda de Servihabitat
Juan Carlos Álvarez, Director General de Negocio de Gestión Patrimonial de Servihabitat, dice:
"La inversión en patrimonio continúa ofreciendo retornos interesantes, con unas tasas que se sitúan en torno al 7,5 %, a pesar de la ralentización de la evolución del mercado de alquiler respecto al de la compraventa, menos impactado por la crisis sanitaria.
El fuerte componente cíclico de otros productos de inversión convencionales y la incertidumbre que mantiene el mercado financiero, después de algunas pérdidas generalizadas en las principales bolsas, se entienden como un llamamiento a la prudencia de los inversores que salen de los activos de más riesgo y prefieren refugiarse en valores más seguros.
Hay mucha liquidez en el mercado, como consecuencia de los últimos años de bonanza económica y la contención del gasto durante el Covid-19, lo que supone que el inmobiliario tiene aún mucho recorrido para seguir captando el interés tanto del pequeño como del gran inversor".
Ramón Gayol, Socio Responsable de Corporate Finance para el Sector Inmobiliario de KPMG en España, afirma lo siguiente:
"En España, donde sectores como turismo, servicios o automoción tienen un peso relevante en nuestro PIB, el efecto económico de la Covid-19 ha sido mayor que en otras economías. La totalidad de las ayudas (las ya implementadas o por llegar) ha tenido un efecto balsámico pero temporal y no reparador. El mercado inmobiliario no es ajeno a esta coyuntura y se ha visto afectado en su capacidad de generación de ingresos, de liquidez y por un incremento generalizado del endeudamiento, que requerirá nuevas estructuras de capital en estas compañías.
Esta difícil situación les obliga a contar con la mejor información posible, objetiva e independiente, para mitigar los riesgos y hacer frente a los cambios futuros. Por ello, es vital disponer de una radiografía muy pragmática de los impactos originados en las valoraciones de los activos, en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, la estructura de capital necesaria, etc. así como de recomendaciones objetivas y concretas sobre las medidas a implementar.
En cuanto a los tiempos, prima sin duda la experiencia, la agilidad, la transparencia y disponer de los mejores equipos especializados para tomar las mejores decisiones que sin duda marcaran el devenir del sector de los próximos años".
Entorno macroeconómico sobre la vivienda
La reactivación en la economía española se acelera y mejora las previsiones iniciales debido a la evolución del frente sanitario, las positivas perspectivas económicas en la eurozona y la llegada de los fondos europeos.
Aun así, la recuperación proyectada no está exenta de una alta incertidumbre. El avance de la situación sanitaria, el consumo de los hogares o la recuperación de la actividad turística, de gran peso en España, son algunos elementos que deberán seguirse de cerca para confirmar las perspectivas.
Después del histórico impacto en el PIB en 2020, se confirma que se trata de un shock de "naturaleza temporal" y se perfila un rebote en la economía española cuyo crecimiento, estimado en un 6,4 % para este 2021, se prevé que sea de los más elevados de la UE. La recuperación no será uniforme, sino que evolucionará de forma dispar en función del país, de las zonas y del sector. A pesar de las medidas de protección del empleo, la tasa de paro podría crecer ligeramente y situarse en torno el 16 % este año. En el actual contexto, todavía planea el riesgo del deterioro de la rentabilidad empresarial que podría impactar en la capacidad productiva y de empleo.
Después del pico inicial en el momento de la declaración del estado de alarma, los valores de la prima de riesgo se han recuperado rápidamente volviendo a las cifras registradas antes de la pandemia. La confianza del consumidor también ha mostrado tendencia ascendente, situándose en agosto de 2021, más de 13 puntos por encima del dato de cierre de 2019.
La competencia que sufre actualmente el sector inmobiliario obliga a las agencias inmobiliarias a ser cada día más innovadores, y generen más recursos en los servicios que pueden llegar a ofrecer.
En este artículo, os explicamos cuales pueden ser los servicios principales de una inmobiliaria.
Las inmobiliarias más potentes se encargan de todo, y acompañan al cliente en todo el proceso de intermediación inmobiliaria, desde el principio hasta el final, con todo tipo de servicios inmobiliarios.
La labor de los agentes inmobiliarios es la de facilitar a todas las partes implicadas en una operación inmobiliaria los trámites que se deban hacer, y asesorar en todo momento informando de las mejores opciones posibles.
Búsqueda activa de inmuebles
Para el cliente interesado es un gran ahorro de tiempo, ya que no tendrá que estar buscando constantemente una vivienda, el agente inmobiliario piensa por el cliente y le aproxima en su búsqueda, haciéndole el camino más fácil.
Por otra parte, en el ámbito de la negociación, un agente inmobiliario sabe cómo conseguir las mejores condiciones y precios en una compra o alquiler, tanto para un propietario como para un comprador. El asesoramiento es siempre de total confianza, y esto aporta seguridad a los clientes.
Además, todo el papeleo y documentación también se encargan los agentes inmobiliarios. Ellos tienen una formación en asuntos legales, y pueden asegurarse de que los contratos sean legales, y que se firmen todos los documento oportunos para la operación.
Este servicio es uno de los que más preocupa a los clientes. Por tanto, si una inmobiliaria ofrece este servicio le da un plus a su marca. Una agencia inmobiliaria se encarga de buscar las mejores condiciones y financiación de una hipoteca.
Los clientes por sí solos se pueden volver locos buscando la mejor hipoteca en infinitas visitas a los bancos, pero una agencia inmobiliaria ya hace este trabajo previamente para facilitar la gestión.
Publicidad de los inmuebles
Un recurso importante como propietarios de un inmueble, es la publicidad del inmueble, y las agencias inmobiliarias se encargan de dar publicidad por distintos medios, ya sea en su propia página web, portales inmobiliarios, redes sociales, fichas de escaparate, etc.
Los agentes inmobiliarios poseen formación suficiente para poder hacer una buena publicidad de los inmuebles, como un reportaje fotográfico y/o vídeo, paseos virtuales, y retoque fotográfico y maquetación de vídeo para posterior publicación.
Actividades de una inmobiliaria
Para hacer un resumen de los servicios que ofrece una agencia inmobiliaria, tenemos que hacer un repaso a las actividades que un agente inmobiliario ejecuta en una operación inmobiliaria de principio a fin.
Análisis del mercado inmobiliario, tanto para compra como para alquiler.
Gestión de las visitas y acompañamiento de los posibles clientes.
Asesoramiento inmobiliario continuo, de las condiciones de alquiler o compraventa, asesoramiento legal.
Negociación con el banco de las condiciones de la hipoteca en caso de compraventa, o negociación de condiciones y precio en caso de alquiler.
Gestión de todos los documentos que hicieran falta en la operación inmobiliaria.
Algunas inmobiliarias necesitan tener un Crm inmobiliario que les ayude a gestionar toda su cartera de inmuebles, servicios y contactos con los clientes, promotores, etc. Un Crm inmobiliario es muy útil para tener el control y registro de todas las actividades de la agencia inmobiliaria.
Uno de los mejores Crm inmobiliarios del mercado es InmoPC, con el que las agencias inmobiliarias pueden usar muchas funciones:
Atribución uso de la vivienda familiar tras la ruptura matrimonial
En un procedimiento de separación o divorcio, si los cónyuges no llegan a un acuerdo, corresponderá a los hijos y al miembro de la pareja que conviva con ellos el uso de la vivienda, según establece el artículo 96 del Código Civil.
Si el matrimonio no tiene hijos, podrá atribuirse el uso de la vivienda al cónyuge que no sea su propietario. Debiendo acreditarse que el interés del esposo no titular es el más necesitado de protección.
"Las medidas que se adopten en relación a la custodia de los hijos incidirán directamente en la atribución del uso de la vivienda. No en vano, la situación será diferente si la custodia se atribuye en exclusiva a uno de los progenitores, o se ejerce por ambos en régimen de custodia compartida. En cuyo caso, no podrá otorgarse el uso de la vivienda con carácter indefinido a uno de los esposos" aclara Salvador Salcedo.
Modificación atribución del uso de la vivienda
"La atribución del uso de la vivienda familiar que pueda acordarse en sentencia por el juzgado no es inmutable", destaca el experto de Ático Jurídico. "De manera que el uso que inicialmente se atribuya podrá modificarse, si concurren diversas circunstancias que aconsejen un cambio en este sentido".
En tal caso podrá instarse el llamado procedimiento de modificación de medidas, de común acuerdo entre las partes o a instancia de uno de los cónyuges, para cambiar o extinguir la atribución del uso de la vivienda que fue establecida en un primer momento durante el proceso de separación o divorcio.
Para que se modifiquen las medidas acordadas en relación al uso de la vivienda deberán justificarse ante el juzgado. El solicitante deberá probar tales hechos con documentos, testigos o cualquier otro medio de prueba admitido en derecho.
Los supuestos más habituales que pueden propiciar cambios en la atribución del uso de la vivienda familiar son:
El cambio de régimen de guarda y custodia.
El cambio de titular de dicha custodia o la mayoría de edad alcanzada por los hijos del matrimonio. Podrá justificar la modificación de medidas que el cónyuge tenga atribuido si contrae nuevo matrimonio, como acaba de aclarar el Tribunal Supremo.
¿Puede extinguirse el uso de vivienda si quien lo ostenta vuelve a casarse?
La extinción del uso de la vivienda ha sido recientemente abordada por el Tribunal Supremo como consecuencia de las nuevas nupcias contraídas por el cónyuge que tenía atribuido tal uso. "Esta circunstancia fue la que motivó la presentación de una demanda de modificación de medidas solicitando la extinción del uso de la vivienda. Y, subsidiariamente, un uso alternativo del piso hasta que la efectiva liquidación de la sociedad de gananciales"
El Tribunal Supremo considera que el derecho de uso de vivienda se confiere y se mantiene en tanto se conserve el carácter familiar.
"La atribución del uso de la vivienda a los hijos y al progenitor custodio se produce para salvaguardar los derechos de aquellos. Pero no es posible mantenerlos en un inmueble que dejó de servir a los fines que justificaron la atribución del uso en el momento de la ruptura", como dicta la sentencia.
Finalmente el Supremo concluye que debe acordarse la extinción del uso de la vivienda, "si bien, para no poner en riesgo el interés de los menores, se permite a éstos y a su madre permanecer en ella por un año, trascurrido el cual cesará el uso que tienen atribuido".
El pasado 9 de octubre, el Tribunal Supremo dictó una importante sentencia sobre la determinación de la base imponible en AJD si existe extinción de condominio. Este hecho tiene su origen en la liquidación de gananciales y disolución de la comunidad de bienes sobre una vivienda que pertenecía a cada uno de los conyugues por mitades. Los particulares presentaron la liquidación exenta y la Administración giró la correspondiente liquidación complementaria sobre una base imponible compuesta por el valor de todo el inmueble.
El TEAR estimó el recurso de los contribuyentes y este criterio fue apoyado por el TSJ de la Comunidad Valenciana: La base imponible en AJD era el valor de la mitad del inmueble. Sin embargo, frente a la decisión del TSJ, la Hacienda de dicha Comunidad interpuso un recurso de casación.
La respuesta que ha ofrecido el Tribunal Supremo es que la extinción del condominio -en este caso, como consecuencia de la disolución de la sociedad de gananciales-, con adjudicación a uno de los cónyuges comuneros de un bien indivisible física o jurídicamente, cuando previamente ya poseía un derecho sobre aquél derivado de la existencia de la comunidad en que participaba, puede ser objeto de gravamen bajo la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando se documenta bajo la forma de escritura notarial, siendo su base imponible la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación y, en este asunto, del 50 por 100 del valor del bien, como declaró el TEAR de la Comunidad Valenciana, en criterio ratificado por la Sala de instancia.
Y que La conclusión no puede ser otra que la desestimación del recurso de casación promovido por la Comunidad Valenciana, porque la sentencia impugnada ha interpretado correcta y adecuadamente las normas sobre hecho imponible y base imponible del impuesto sobre actos jurídicos documentados, en los términos expuestos y, en particular, al considerar que "?si la esposa ya contaba con una mitad indivisa del inmueble, y la disolución del condominio le proporciona la adjudicación de la otra mitad del proindiviso abstracto, resultará evidente que la operación debe reflejar la cuantía de la adjudicación, o sea, el 50% que se le adjudica por el otro comunero, pues no puede recibir la propiedad que ya tenía, sin que valga la pretensión de la Administración recurrente de que la base imponible refleje la totalidad del inmueble, pues solo se ha transmitido la mitad del mismo?".
En otras palabras, el auto de admisión nos pide aclarar, matizar, reforzar -o, eventualmente, corregir o rectificarla doctrina ya fijada sobre la exigencia de que el perito visite el inmueble que es objeto de valoración y también precisar, en su caso, en qué supuestos se encontraría justificado y no perjudicaría la correcta motivación de la valoración administrativa de un inmueble que el perito de la Administración no lo visitase para individualizar la valoración realizada.
Obviamente, la exigencia procesal de precisar el interés casacional objetivo para formar jurisprudencia en la sentencia que debe resolver el recurso de casación -comprendiendo este interés no solo la formación de doctrina nueva o inaugural, sino también la tarea de ratificar o matizar la doctrina previamente establecidano se detiene en la decisión de si la sentencia impugnada considera suficientemente motivado el dictamen efectuado por el perito de la Administración que no ha visitado los inmuebles -pues tal apreciación, en alguna medida, forma parte de la valoración de la prueba, que escapa a la fiscalización casacional- sino que requiere una verificación, anclada en nuestra reiterada jurisprudencia anterior, de si la necesidad de que el perito visite el inmueble como epicentro de su función técnica de determinar el valor del inmueble cuya transmisión se grava -más bien, reconsiderar, a la vista del caso el valor asignado por los herederos en su declaración- está justificada, bien por las características del inmueble, bien por la completa motivación de las razones de ciencia, incluida la traída al procedimiento administrativo de datos exactos y fiables que permitan singularizar, individualizar el valor real del bien sin acudir necesariamente a la visita.
No podemos prescindir, además, para la resolución de este recurso de casación, de nuestra muy reiterada jurisprudencia que, en interpretación de lo establecido en el artículo 57.1.b) LGT, considera que el establecimiento de coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral no satisface las exigencias para el establecimiento del valor real de los inmuebles que, en el impuesto que nos ocupa, constituye la base imponible reveladora de capacidad económica indirecta (art. 9.a) LISD). En esencia, nuestra doctrina al respecto lo que exige es la individualización de la valoración del elemento patrimonial sometido a avalúo, mandato que alcanza también a la valoración pericial cuando se trata de establecerlo a efectos de determinar la deuda tributaria.
SEGUNDO.- La base argumental de la sentencia de instancia.
La sentencia impugnada, aun conocedora de nuestra doctrina jurisprudencial, razona acerca de la suficiente motivación del dictamen emitido en el seno del procedimiento de comprobación prescindiendo de sus principios, al pronunciarse en estos términos, que se reproducen fielmente:
SEGUNDO.- La Administración recurrente, tras describir el iter procedimental que determinó la adopción de la resolución impugnada y el contenido de dicha resolución, señala que la misma se fundamenta en la aplicación del criterio sustentado en la resolución del TEAC de 19 de enero de 2017, recaída en un recurso de alzada para la unificación de criterio, aclarada con posterioridad, en la que se hacía constar que se debía incorporar al expediente una copia parcial de las escrituras o una certificación del contenido de las mismas, pero expedida porfuncionario distinto del propio perito, exigencia que impugna por estimar que no resulta justificada, invocando el artículo 142.4 de la Ley 58/2003 , y señalando que a los dictámenes de los peritos les resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 77.5 de la ley 39/2015 y 137.3 de la Ley 30/1992 , por lo que hay una presunción de veracidad y certeza de los datos y documentos que el perito utiliza como muestras para realizar la valoración, invocando igualmente la sentencia de este Tribunal de 14 de noviembre de 2017 . Añade que la resolución del TEARA alude igualmente a los criterios expresados por el Tribunal Supremo en la sentencia de 26 de noviembre de 2015 , si bien afirma que en el informe sí figura la justificación, y que el dictamen de valoración no se ha realizado por el método de comparación, sino por el método analítico.
Frente a ello, la Administración del Estado, indica que del examen de la documentación aneja al informe pericial, folio 225, constan algunos datos de las operaciones pero no se indica la altura de la vivienda, ni la notaria en la que se otorgaron las escrituras, por lo que el problema no es que la información la aporte el mismo perito, sino que no se acomoda a ninguna de las posibilidades que se recogen en la demanda, citando la sentencia del TSJ de Canarias 120/2016, de 14 de marzo, y la de este Tribunal invocada por la parte actora.
La parte codemandada sostiene, en primer término, la inadmisibilidad del recurso, por extemporaneidad en su interposición, pues notificada la resolución el 13 de febrero de 2018, y si bien el escrito de interposición se presentó el 13 de abril de 2018, el Consejo de Gobierno tomó la decisión de recurrir hasta el 8 de mayo de 2018.
A continuación, sostiene la nulidad por no haberse acreditado documentalmente los datos de los inmuebles utilizados como testigos de la muestra, y por cuanto no se razona por qué se consideran semejantes las fincas tomadas como referencia. Subsidiariamente, sostiene igualmente la nulidad de la resolución recurrida atendido el plazo de duración de las actuaciones inspectoras; por estar basadas las liquidaciones en un tercer informe devaloración; por haberse realizado el mismo sin visita del edificio objeto de valoración; y por no haberse aplicado la reducción por vivienda habitual.
El Pleno del Tribunal Constitucional, compuesto por el magistrado don Juan José González Rivas, Presidente; la magistrada doña Encarnación Roca Trías; los magistrados don Andrés Ollero Tassara, don Santiago Martínez-Vares García, don Pedro José González-Trevijano Sánchez, don Antonio Narváez Rodríguez, don Ricardo Enríquez Sancho, don Cándido CondePumpido Tourón y la magistrada doña María Luisa Balaguer Callejón, ha pronunciado
EN NOMBRE DEL REY
la siguiente
SENTENCIA
En la cuestión de inconstitucionalidad núm. 4433-2020, promovida por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla ? sede en Málaga-, respecto de los arts. 107.1, 107.2.a) y 107.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, por posible vulneración del art. 31.1 CE. Han comparecido y formulado alegaciones el abogado del Estado, en representación del Gobierno de la Nación, y la fiscal general del Estado. Ha sido ponente el magistrado don Ricardo Enríquez Sancho.
I. Antecedentes
1. El día 18 de septiembre de 2020 tuvo entrada en el registro general de este Tribunal Constitucional un escrito de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla -sede en Málaga- (recurso núm. 749/2016), al que se acompaña, junto al testimonio del correspondiente procedimiento, el auto de 28 de julio de 2020 por el que se acuerda plantear cuestión de inconstitucionalidad en relación con los arts. 107.1, 107.2.a) y 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (en adelante, TRLHL), por presunta vulneración del principio de no confiscatoriedad (art. 31.1 CE).
2. Los antecedentes de hecho del planteamiento de la presente cuestión de inconstitucionalidad son, sucintamente expuestos, los siguientes:
a) La entidad mercantil TEAN Y TETOAN, S.L. adquirió el 6 de febrero de 2004 una finca en el término municipal de Benalmádena (Málaga) por un precio en escritura pública de 781.315,74?, siendo transmitida el 2 de mayo de 2013 al tiempo de la constitución de la entidad "Servicios Proactis, S.L." como aportación a su capital por un valor en escritura pública de 900.000?.
b) Como consecuencia de la citada aportación, con fecha de 18 de septiembre de 2013, el Ayuntamiento de Benalmádena giró a la entidad transmitente una liquidación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de Naturaleza Urbana (en adelante, IIVTNU) por una cuota tributaria de 70.006,19?. La base imponible se calculó aplicando al valor catastral del suelo al momento de la transmisión (808.152,33?) el porcentaje establecido por el Ayuntamiento derivado de la aplicación las normas de valoración previstas en el art. 107.4 TRLHL [del 31,5%, a razón de un 3,5% por cada uno de los nueve años completos de permanencia del bien en el patrimonio del sujeto pasivo (del 2004 al 2013)]; base imponible de 254.567,98? sobre la que se aplicó el tipo de gravamen del 27,50% fijado en la correspondiente ordenanza municipal, dando lugar a la ya referida cuota tributaria de 70.006,19?. Asimismo, se le aplicó una sanción de 7.000,62? y un recargo del 5% a ambas cantidades (cuota tributaria más sanción) de 3.850,34?, por lo que la cantidad total a pagar ascendió finalmente a 80.857,15?.
c) El 29 de noviembre de 2013 la parte actora interpuso recurso de reposición contra la referida liquidación administrativa solicitando su anulación: (i) por desproporción entre la cantidad liquidada y el valor real, al no haber existido incremento real del valor del terreno, y (ii) por exención de gravamen de la operación societaria realizada. Dicho recurso fue desestimado mediante Resolución de la Alcaldesa-Presidenta del Ayuntamiento de Benalmádena de 9 de diciembre de 2014 al no haberse acreditado: (i) la inexistencia de incremento de valor del terreno, (ii) el ejercicio de una actividad económica de los aportantes a efectos del IRPF, (iii) la aportación de los bienes a la actividad, o (iv) la llevanza de una contabilidad conforme al Código de Comercio.
d) Contra la anterior resolución se interpuso recurso contencioso-administrativo cuyo conocimiento le correspondió al Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 5 de Málaga (procedimiento ordinario núm. 104/2015) que, por sentencia núm. 766/2015, de 29 de octubre, se estimó parcialmente, anulando la sanción y la parte correspondiente del recargo a ella aplicado.
e) Promovido recurso de apelación (núm. 749-2016) contra la anterior sentencia ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla -sede en Málaga-, una vez tramitado y concluso el correspondiente procedimiento, mediante providencia de 12 de diciembre de 2019, con suspensión del término para dictar sentencia, se acordó oír a las partes y al Ministerio Fiscal sobre la pertinencia de plantear cuestión de inconstitucionalidad en relación con los arts. 107.1, 107.2.a) y 107.4 TRLHL dada su posible oposición a los principios de capacidad económica y prohibición de confiscatoriedad (art. 31.1 CE).
En dicha sentencia el Tribunal Supremo acuerda que si un cliente negoció una clausula de un contrato hipotecario no cabe apelación ninguna por falta de transparencia por lo tanto el consumidor queda deslegitimado de cualquier interposición de recurso.
Esta sentencia se suma a otras dos emitidas en noviembre en las que se pone también de manifiesto la declaración nula de renuncia para emprender acciones legales respecto a cuestiones ajenas a las pactadas.
Sentencia de Hecho
Un matrimonio que subrogó un préstamo de 183.000 euros y la promotora de una vivienda tenía con Bantierra un crédito decidieron novar mediante su ampliación hasta 195.000 euros.
Se pactó un interés fijo del 2,75% hasta el 3 de marzo de 2011, y a partir de entonces un interés variable (euríbor a un año más un diferencial del 1,40%, así como un suelo del 2,75% y un techo del 12%; posteriormente, en 2013, el suelo quedó fijado en 1,75% tras llegar ambas partes a un acuerdo).
Con la firma de las nuevas condiciones los clientes renunciaron «expresamente a toda acción reclamatoria sobre la cláusula suelo», reconociendo que habían sido informados, antes de la firma del documento, de la existencia de la cláusula suelo, de sus consecuencias y de las fluctuaciones del euríbor.
Tanto la primera instancia como la Audiencia Provincial de Zaragoza dieron la razón a los clientes, pero ahora el Tribunal Supremo ha atendido los argumentos de Bantierra y concluye que ambas partes firmaron un contrato privado por el que el banco accedió a reducir el suelo y los clientes, que en ese momento podían ejercitar la acción de nulidad de la originaria cláusula suelo, renunciando a dicho ejercicio.
Concluyendo dichas resoluciones suponen «una nueva zancadilla a los hipotecados que firmaron esos acuerdos con su banco para quitar la cláusula suelo de su préstamo.
La crisis económica derivada de la pandemia de la Covid-19 está haciendo estragos en las economías familiares. Una de las principales problemáticas que está generando es la incapacidad para algunas familias de afrontar los pagos del alquiler. Como solución, cada vez más arrendadores optan por contratar un seguro de impago para evitar la morosidad.
La contratación de este tipo de seguros, relativamente nuevos, venía experimentando subidas desde 2019, cuando aumentaron un 35 % según datos del Observatorio Español del Seguro de Impago de Alquiler (OESA),pero en época de pandemia se han doblado las contrataciones, hasta el punto de que el OESA estima que en 2021 el 30 % de los nuevos contratos de alquiler incluirán seguros de impago.
"La crisis de la Covid-19 ha hecho que los arrendadores se sientan más inseguros ante posibles impagos", explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.
"El volátil contexto en el que vivimos provoca además que sea muy difícil prever futuras morosidades", razona.
Por ello, el experto considera que la mejor opción para evitar situaciones de morosidad es contratar estos seguros de impago. "Es la mejor forma de cerciorarse de que el dinero va a llegar", opina Emiliano Bermúdez, quien añade además que "es la tendencia que está siguiendo la sociedad".
¿Cómo funcionan?
"El seguro de impago de alquiler cubre la renta que se acuerda en el momento de la firma por hasta 12 meses de impago", explica Emiliano Bermúdez. De esta forma, el arrendador se asegura su renta mensual y evita situaciones de morosidad por parte del inquilino.
Además del impago, estos seguros ofrecen otras coberturas. "Una vez que se ha contratado un seguro", expone Emiliano Bermúdez, "es común que se añada protecciones por daños a la vivienda o robo, que a su vez son la causa principal de litigios entre el casero y el inquilino", añade.
Para el experto, contratar seguros también tiene beneficios para el inquilino, al servirle de desahogo económico en caso de no poder afrontar los pagos del alquiler. "Con una cobertura amplia, el inquilino evita posibles situaciones desagradables como entrar en la lista de morosos o incluso ser desahuciado", opina.
"Los seguros de impago son una herramienta muy cómoda", piensa el experto, quien pronostica que en el futuro cada vez habrá más pólizas en el alquiler. "Al igual que los seguros de coche, por ejemplo, es probable que con el tiempo se conviertan en una condición necesaria para alquilar", aventura.
El precio de la de segunda mano baja del 1,8% del trimestre anterior al 0,8%.
La compraventa de vivienda cae un 13,3% en octubre.
La compraventa de vivvienda cae un 1,1% en septiembre.
Regionalmente, la variación positiva más marcada se registra en Melilla (4,9%), mientras que las variaciones positivas menos intensas se da en Andalucía, Madrid y La Rioja (1,2%). Por otra parte, las subidas más intensas se dan en Canarias, Navarra y Comunidad Valenciana, con subidas de 0,8, 0,5 y 0,4 puntos, respectivamente. Los mayores descensos se dan en Extremadura, Andalucía y Baleares, que registran bajadas de 1,3, 1,2 y 1,2 puntos, respectivamente.
La opinión de pisos.com
Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "el precio de la vivienda en España sigue ralentizando su ritmo de subida en el 2020, si bien estas cifras no han abandonado nunca la moderación. Esta moderación afecta principalmente a la segunda mano, mientras la obra nueva sigue con su evolución menos previsible, al alza". El experto añade que "la evolución de los precios sigue siendo muy heterogénea, tal como venía sucediendo desde que se iniciara la recuperación de precios en el 2015. Aunque siguen existiendo diferencias notables entre comunidades autónomas, la moderación impera en todas ellas y por el momento no hay ninguna donde se estén empezando a registrar caídas en el precio".
La evolución de las hipotecas en 2019 es de subidas y bajadas, hubo repuntes en enero (22,5%), en febrero (9,2%) y en marzo (15,8%), en abril cayó (-0,1%) en mayo subió (11,2%), en junio cayó (-2,5), en julio subió (13,1%) en agosto cayó (-29,9%) y continuaron las caídas de septiembre (-31,6%) octubre (-2,1%), noviembre (-0,5%) excepto en diciembre que subió un 43%.
El indicador llevaba subiendo ininterrumpidamente mes a mes desde abril de 2018.
Asimismo, el importe medio fue de 122.079 euros en el duodécimo mes del año, un -4,2% inferior en tasa interanual y un -5,9% inferior en tasa mensual.
Regionalmente, las autonomías que firmaron más hipotecas en diciembre fueron Madrid (6.787), Andalucía (5.082) y Cataluña (4.207). La mayor tasa de subida se registró en Castilla-La Mancha (167,8%) y la única caída se produjo en La Rioja (-9%).
Respecto al conjunto del año, la concesión de hipotecas creció un 2,7%, alcanzando los 357.720 préstamos. Este incremento es menor al registrado años atrás, dado que las hipotecas subieron un 11,3% en 2018, un 10,7% en 2017 y un 14,6% en 2016.
Por otra parte, el importe medio de las hipotecas concedidas en 2019 se estableció en 125.007 euros, arrojando una subida del 0,6%. Este porcentaje contrasta con los recogidos en 2018 (6%), 2017 (6,8%) y 2016 (2,9%).
En cuanto al capital prestado, se situó en 44.717.507 euros, con una subida del 3,3%. Este dato fue más alto en 2018 (18,1%), 2017 (18,1%) y 2016 (17,8%). Madrid (69.616), Andalucía (67.845) y Cataluña (57.787) fueron las regiones con mayor volumen de hipotecas en 2019. Castilla-La Mancha (17,9%) fue la autonomía que más creció el año pasado y Navarra (-9,4%) fue la que más se ajustó.
Según el Jefe de estudios de Idealista.com, el señor Fernando Encinar "Durante el confinamiento el stock de viviendas usadas creció de forma exponencial. El mercado inmobiliario estaba roto y la falta de compraventas y la continua entrada de nuevas viviendas en idealista han acrecido la oferta. Las casas que se han incorporado a la base de datos de idealista provienen probablemente de divorcios o separaciones, herencias y de propietarios que han tenido una urgente necesidad de liquidez. Este aumento de oferta continuará en los próximos meses mientras que la demanda arrastrará dificultades para comprar, motivadas por la falta de empleo y ahorros para asumir una hipoteca"
"El escenario a corto plazo no ofrece ningún elemento para pensar que los precios se van a comportar en la crisis que viene de manera distinta a como se comportaron en la anterior crisis: ajustes a la baja que podrían llegar a ser de dos dígitos en algunas zonas donde el aumento de la oferta sea significativo y una reducción de la demanda relevante. Los datos de mayo ya adelantan ese nuevo proceso que se acelerará en los próximos meses. En todo caso, es de esperar que tanto el ajuste como la posterior recuperación sea mucho más rápida que en la crisis anterior, y podamos volver en 2021 a los niveles anteriores al estallido de la pandemia", aclara el portavoz del principal marketplace inmobiliario de España, Italia y Portugal.
Por provincias, se abarató un 8,8% Baleares, un 8,1% Barcelona y un 7,5% Madrid. Además, el precio de la vivienda en alquiler cedió un 0,8% en enero en tasa intermensual con un coste de 10,57 euros/m2 al mes, según Efe.
Según Fotocasa, los alquileres no habían dejado de crecer desde agosto de 2015 hasta finales de diciembre. 11 comunidades autónomas registraron datos mensuales negativos y de caídas siendo las más pronunciadas Baleares (8,8%), Madrid (7,5%) y Cataluña (5,2%).
A pesar de estos descensos, las comunidades más caras para alquilar una vivienda son Madrid y Cataluña, con 14,03 y 13,91 euros/m2 al mes, respectivamente. Le siguen, País Vasco con 13,31 euros/m2 al mes y Baleares con 11,30 euros/m2 al mes.
Por provincias, los descensos fueron generalizados con respecto a diciembre y las rentas cayeron en 30 de las 47 provincias analizadas por Fotocasa. Los descensos mensuales más acusados se registraron en Lugo (5,6%), Jaén (3,9%), Huesca (2,4%) o Cáceres (2,4%). Pero además, en tasa interanual, las mayores caídas correspondieron a Baleares (8,8%); Barcelona (8,1%), Madrid (7,5%), Jaén (7,1%) y Santa Cruz de Tenerife (6,1%).
La provincia más cara fue Gipuzkoa 15,07 euros/m2 al mes, seguida de Barcelona 14,73 euros/m2 al mes y Madrid 14,03 euros/m2 al mes. En el caso de Madrid, el precio del alquiler bajó en 13 de los 20 distritos en tasa intermensual. El más caro para vivir de alquiler es Salamanca con 17,42 euros/m2 al mes, seguido de Centro con 16,87 euros/m2 al mes y Chamberí con 16,67 euros/m2 al mes. El más económico es Moratalaz con 10,93 euros/m2 al mes.
En Barcelona los alquileres bajaron en seis de los diez distritos y las rentas más caras se dieron en Sarrià-Sant Gervasi con 16,64 euros/m2 al mes y el más económico fue Nou Barris con 12,65 euros/m2 al mes.
Según sostiene Fotocasa, el precio de la vivienda en alquiler empieza a dar signos de moderación después de años de intensas subidas. De hecho, durante los últimos meses el mercado cuenta con más oferta de vivienda en alquiler, en cambio, la demanda descendió ligeramente.
A pesar de considerarse el mes de febrero como un mes de caídas mensuales en las ventas de inmuebles en este mes se han registrado subidas. Las estadísticas muestran que en febrero de 2021 aún está por debajo del número de viviendas que se vendieron el año anterior aunque la diferencia es cada vez menor. En 2020 se vendieron 2.000 viviendas más que este febrero del año pasado por lo que se augura un crecimiento interanual en las transacciones inmobiliarias.
También se ha observado un empuje en las operaciones de viviendas nuevas, en concreto se inscribieron en febrero 10.130 transacciones de viviendas de obra nueva. Subiendo un 5% en lo que llevamos de año tras aumentar en febrero un 23,5%.
Sin embargo las compraventas de vivienda de segunda mano han caído en febrero un 8,1% interanual.
Los resultados por Comunidades Autónomas son los siguientes:
Las comunidades con mayor número de transacciones por cada 100.000 habitantes son; Comunidad Valenciana 147, La Rioja 137, Andalucía 133. Andalucía destaca con más de 8.900 ventas de viviendas, seguida de Madrid 6.635, Cataluña 6.460 y Comunidad Valenciana 5.871.
En el otro lado nos encontramos 5 comunidades con menos de 1.000 transacciones en febrero: Asturias, Cantabria, Extremadura, Navarra y La Rioja, con menos de 400 ventas.
Respecto a la evolución interanual el promedio nacional muestra un descenso del 43% respecto a febrero de 2020, en Asturias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Extremadura, Navarra, el País Vasco y La Rioja han crecido las transacciones de viviendas inscritas en los registros.
Andalucía, Madrid y Cataluña han sufrido caídas del 1% y el 6,7%, respectivamente, mientras que en Baleares, Canarias y Comunidad Valenciana los descensos son de dos dígitos.
La zona costera de Almería, Levante y Poniente se ha incrementado la construcción de viviendas nuevas y por lo tanto la comercialización inmobiliaria.
Más concretamente en Almería y según el Centro de Información Estadística del Notariado pone de manifiesto el incremento de transacciones de compraventa en más del 266% por encima de la media nacional 233% desde abril de 2020 hasta abril de 2021.
La vocal de Almería del Colegio Notarial de Andalucía constata el incremento de realización de escrituras de compraventa sin crédito hipotecario pagando al contado y también a interés fijo durante los dos y tres últimos meses.
La mayoría de hipotecas constituidas y escrituradas en las notarías almerienses se ha dado más a particulares que a entidades financieras. Desde que entró en vigor en 2019 la nueva Ley de Crédito Inmobiliario todos los gastos de formalización de la hipoteca son asumidos por bancos y cajas.
En la provincia de Almería dan fe 43 notarios del incremento de escrituración de viviendas y transacciones de compraventa inmobiliaria.
La mayor demanda es la consecuencia de la reactivación económica global y, a su vez, es el principal factor del aumento de los costes de construcción y la tensión en los precios.
Los costes de construcción residencial se han encarecido en los últimos meses por la existencia de una mayor demanda producto de la reactivación económica a nivel global. Esta tendencia, indica Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), "se está produciendo a medida que avanza el proceso de vacunación y la crisis sanitaria está cerca de su fin", además de por una ralentización en la distribución de las propias materias primas, "que debido a la pandemia han tensionado los precios".
Por su parte, desde Andimac subrayan que, en los últimos meses, las cadenas de suministro han pasado de estar paradas y sin demanda, "a reactivarse a la vez que el mundo se ha abierto con la voluntad de mejorar las necesidades que requiere la población, como es el caso de la vivienda". "Ahora la demanda ha crecido exponencialmente, por lo que se esperan ajustes en las cadenas de producción hasta alcanzar el equilibrio", recalca Sebastián Molinero, secretario general de la organización.
El incremento de los costes de construcción se debe a los materiales, que en algunos casos han duplicado su precio, no de la mano de obra, factor que tuvo influencia en años anteriores.
Dentro del conjunto de factores que determinan el baremo final de los costes de producción, el precio de los materiales representa actualmente el mayor nivel de de encarecimiento. En este sentido, Fernández Alén reconoce que los valores monetarios de los materiales "están disparados durante este 2021" ya que, en algunos casos, "como sucede con el estaño, la madera o el petróleo", casi se han multiplicado por dos en un año.
En paralelo, desde APCEspaña ponen de manifiesto que, a diferencia de los años precios a la pandemia, y especialmente los ejercicios relativos a 2016, 2017 y 2018; el incremento de los costes viene del lado de los materiales, "no de la mano de obra". De la misma forma opina Jiménez Michavila, que recalca que "todavía no se aprecian subidas significativas de la mano de obra, principal causa del constante incremento de los costes de construcción en los últimos años". Ello se debe, insiste este especialista, "al problema de relevo generacional" que existe desde la última crisis del sector.
La tendencia se prolongaría hasta principios de 2022, lo que podría absorber los beneficios esperados de muchas compañías dedicadas a la promoción de viviendas de obra nueva residencial.
Los expertos del sector de la construcción consultados admiten que es complicado lanzar previsiones sobre la prolongación temporal del coste de los materiales. Sin embargo, desde la CNC calculan que esta tendencia podría dilatarse a lo largo del presente ejercicio y alcanzar 2022, "puesto que vamos a asistir, a nivel global, a una recuperación económica tras la crisis del coronavirus, que podría presionar más al alza aun los precios de las materias primas".
De hecho, desde esta organización hacen hincapié en que esta coyuntura podría absorber los beneficios esperados por muchas compañías dedicadas al residencial. En concreto, Fernández Alén explica que los materiales representan alrededor del 40% de los costes del proyecto de obra nueva y que, los márgenes de beneficio en el sector actualmente se sitúan en torno al 3%, "lo que hace que un aumento significativo de los precios absorba completamente los beneficios esperados". "En el caso de una casa de alrededor de 95 metros cuadrados el aumento de precios podría ser de alrededor de 15.000 euros para finales de este año si los costes de construcción se incrementan un 8%", revela.
Desde Andimac ponen en evidencia otra tesitura, que en el sector "ya ha generado tensiones": la relación contractual entre operadores privados. Al respecto, Molinero se remite a los retrasos en las obras residenciales que, en caso de ejecutarse meses más tarde a la fecha del contrato, "supondría para el promotor una problemática, pues algunas partidas se habrían incrementado entre un 30% o un 35%". "Esta relación contractual podría suponer grandes problemas en el sector de la construcción, si se tiene en cuenta que el contrato es un documento entre agentes privados y que renegociarlo podría poner en riesgo a la propia empresa constructora", agrega.
El precio de la vivienda nueva subirá si continúan aumentando los costes de construcción, aunque no se espera una caída de las ventas porque hay mucha demanda interesada en comprar.
En cuanto a la repercusión del aumento de los costes de construcción sobre el producto final, Cuervo confirma que esta tendencia se trasladaría al precio de la obra nueva, aunque matiza que lo haría sobre aquellos proyectos nuevos que se pondrán en marcha en los próximos meses, no en aquellas viviendas vendidas en contrato privado y que están en construcción, "cuyo precio está cerrado y no se puede alterar".
Asimismo, desde esta organización admiten que, en último caso, las empresas podrían decidir si están en condiciones de rebajar sus márgenes de beneficios para no trasladar esas subidas de precio al cliente, "pero se trata de una decisión estratégica que tendrá que valorarse por cada una de ellas llegado el momento", puntualiza Cuervo.
Lo que sí tienen claro en APCEspaña es que en los próximos meses "no se espera una caída de las ventas de obra nueva, incluso en un hipotético escenario de precios al alza". Ello se debe al buen comportamiento que está teniendo la demanda de obra nueva en los últimos meses, "evolucionando incluso de forma más favorable a la que esperábamos".
Lo que queda en «Casa del autónomo» con la propuesta del Gobierno de «actualizar cotizaciones a rendimientos» es «trabajar en muchos casos para el Estado y no para nosotros«, ha asegurado el presidente de ATA Lorenzo Amor. «Sumando lo que tienen que aportar los autónomos en IRPF y Cotizaciones hay autónomos que superarán el 50%.»
Como se puede ver en el cuadro a continuación, «muchos autónomos trabajarán para el Estado, pagando más al Estado que lo que le queda para su casa».
Ejemplo:
-Los autónomos con 49.000? de rendimiento neto, pagarán 27.000? entre cotización e Irpf y sólo quedarán para ellos 22.000?. Igual quien tenga rendimiento neto de 32.000? pagará al Estado un 40%, quedando para el autónomo 19.000?.
«Este sistema planteado así, empobrece al autónomo, fomenta la economía sumergida y desincentiva la actividad a partir de determinados tramos de facturación«, ha añadido Amor. «Por cierto, resulta llamativo que haya tramos con menor rendimiento neto que al final, el autónomo tenga para su casa más disponible que otros con mayor rendimiento neto como por ejemplo entre 42.000 y 48.000? de rendimiento neto anual frente a rendimientos netos superiores.
¿Qué paga de cuota actualmente un autónomo?
La cuota mínima que se está abonando actualmente (sin tener en cuenta tarifa plana) es de 286,15 ?/mes, cuya base de cotización es de 944,4?/mes (para 2020 se estableció el tipo 30,3% en el Decreto Ley 28/18 y no se ha actualizado aun al 30,6% para 2021 en virtud del RD Ley 2/21). Dependiendo de la edad que se tenga se podrá elegir unas bases mínimas y máximas, determinándose para cada año en los Presupuestos Generales del Estado. En primer lugar se elige la base de cotización (BC), y a ella se le aplican los porcentajes de cada opción de cobertura que hayamos elegido. La cuota desde el 1 de enero de 2019 incluye la totalidad de las contingencias que hasta el momento tenían carácter voluntario, como la protección por cese de actividad y las contingencias profesionales.
Actualmente se estima un mantenimiento de precios durante 2020 y 2021 sin importantes caídas aunque habrá un estancamiento con leves subidas del 1,4% durante este año situando al mercado español entre los más afectados por la pandemia.
Desde dicha agencia observan que las medidas de estimulo han funcionado y han logrado sostener los precios del mercado inmobiliario aunque prevén una caída puntualizando que en países como Italia y Reino Unido habrá una evolución más rápida y un incremento de precios moderado.
Según el estudio realizado por la agencia indicaron que los precios inmobiliarios en España permanecerán más o menos estancados durante 2020 y 2021, y comenzarán a mostrar una evolución positiva y a nivel del resto del mercado europeo en 2022 con un crecimiento del 4,3%, y continuidad en el 2023, con una subida del 3,6%.
La agenda Standard & Poor?s también pone de manifiesto que la evolución de los precios inmobiliarios está influenciada por la política monetaria del BCE, de hecho las condiciones monetarias establecidas por Mario Dragui han ayudado a la financiación de préstamos evitándose así la venta de vivienda, lo que habría dado lugar a la bajada de precios. S&P también considera que estas políticas monetarias junto a la baja rentabilidad de los activos inmobiliarios ha conseguido incrementar las inversiones en el sector inmobiliario así como su demanda.
Una vivienda que proviene de una herencia adjudicado a varios herederos, es una vivienda " proindiviso", en el que cada uno tiene un porcentaje o fracción.
Esta situación suele llevar a conflictos, ya que es necesario llegar a una serie de acuerdos sobre el destino de la vivienda. La solución más sencilla suele ser:
Que uno de los herederos compre a los otros su parte.
Que todos vendan a un tercero y se repartan el dinero en base al porcentaje de la vivienda que tenga cada uno.
Sin embargo en ocasiones hay herederos que no quieren vender o simplemente que no están de acuerdo en el precio por el que los otros aceptarían vender su parte.
Por otro lado, puede ser ventajoso comprar una vivienda de estas características ya que el que quiere o necesita vender se encuentra en situación de necesidad y aceptará un precio inferior al del mercado.
No obstante, si estamos pensando en comprar una vivienda en proindiviso hay una serie de precauciones que conviene adoptar. Cuatro posibles situaciones:
Que los herederos aún no son propietarios Para que podamos inscribir nuestra compra en el Registro de la Propiedad necesitamos que los vendedores sean los propietarios registrales.
Aunque el precio que nos ofrezcan sea un "chollo", el riesgo es alto. A modo de ejemplo, puede que los que firman no sean finalmente los adjudicatarios del piso en la herencia o al menos no todos, y el acuerdo solo vincula a los que firmaron.
Si el piso está correctamente inscrito a favor de los herederos y unos están de acuerdo en vender por una determinada cantidad y otros no. En este caso, podemos comprar solo a quien quiere vender y convertirnos así en copropietarios. Y así "forzar" a los otros propietarios a que nos vendan su parte, negociando con la amenaza de iniciar acción judicial, la división de cosa común o actio communi dividendo, regulada en los arts. 400 y ss. del Código Civil. Mediante esta acción, cualquier copropietario puede acudir al Juzgado para que disuelva la comunidad en la que se encuentran, mediante su venta en pública subasta, aunque esto conlleva tiempo y gastos y además el inmueble se suele adjudicar por un precio muy inferior al de mercado.
Por lo general el inversor que ha adquirido la parte en copropiedad, suele ser quien se lo adjudica, por tener mayor capacidad económica.
Conclusión Si el piso está correctamente inscrito a favor de los herederos y todos están de acuerdo en vender y en el precio, en ese caso el riesgo es el mismo que cualquier otra operación de compraventa.
La tecnología es la mejor aliada para aportar nuevas soluciones a los clientes. Las PropTech se caracterizan por combinar grandes cantidades de datos con el uso apropiado de la matemática para generar un negocio más optimizado.
Los datos del mercado inmobiliario unidos con algoritmos de valoración inteligente permiten determinar el valor realista de mercado de las propiedades de forma instantánea. En nuestro caso, tenemos acceso a datos del mercado inmobiliario español en tiempo real: situación estructural de viviendas, listado de transacciones históricas y oferta y demanda actual de propiedades y zonas.
Se ha desarrollado un algoritmo que nos permite procesar toda esta información y son capaces de proporcionar al cliente una valoración de mercado ajustada.
El proceso es rápido y fiable ya que, según nuestra experiencia, esa primera valoración está en línea con el importe por el que se cierra la operación.
En estas situaciones, contar con la ayuda de compañías tecnológicas, que garantizan la venta de las viviendas a precio de mercado en menos de 90 días, resultará de gran ayuda para poder vender la vivienda.
Las 6 tendencias proptech del momento:
1. Sensores inteligentes
El sector inmobiliario utiliza cada vez más este tipo de dispositivos para dar forma a las denominadas casas inteligentes.
Hablamos de edificios que pueden monitorizarse, posibilitando así el control de la temperatura o la iluminación, por ejemplo. Circunstancia que agrega comodidad para el usuario final, pero también contribuye a una forma de vida más sostenible.
2. Big Data
El Big Data es una realidad que nos ofrece un potencial infinito. Por tanto, es otra de las novedades proptech a tener en cuenta.
Por ejemplo, gracias al Big Data los agentes inmobiliarios y otros profesionales de la propiedad pueden conectar los puntos entre los posibles compradores y sus intereses para tomar después las mejores decisiones sobre a quién se acercan y cómo. El Big Data tiene el poder de hacer de la propiedad un mundo cada vez más ensamblado.
3. Geolocalización
La ubicación sigue siendo una de las variables más significativas en el mercado inmobiliario. La tecnología de geolocalización desempeña un papel fundamental. ¿Cómo? Avisando al usuario de la proximidad de tiendas, restaurantes, eventos, etc.
Además, la geolocalización está mejorando la experiencia del usuario, dado que las compañías comienzan a utilizarla en las aplicaciones de búsqueda de vivienda. Los usuarios reciben alertas cuando pasan por una propiedad disponible.
4. Drones y realidad virtual
Dime cómo vendes y te diré cómo eres. Esta parece ser una de las premisas que predominan en el sector. De acuerdo con esto, la tecnología es un valor añadido.
Por un lado, permite estudiar el terreno (ruido, seguridad, tipo de vecindario, etc.). Y, por otro, ofrece una presentación atractiva para el cliente.
5. Asociaciones minoristas
En los últimos tiempos, el gigante de los supermercados Tesco ha adoptado la tecnología proptech utilizando el software de gestión de propiedades iSite para respaldar su modelo global de operaciones de construcción. Este software permite a Tesco maximizar estratégicamente su cartera de bienes raíces al lograr la transparencia de los datos y la inteligencia en tiempo real de sus activos de propiedad.
Otros ejemplos incluyen al gigante inmobiliario Hammerson, con sede en el Reino Unido, que se ha asociado con Concrete VC, una plataforma a la vanguardia de las últimas tendencias tecnológicas.
6. Acceso remoto
El panorama actual reclama accesos rápidos, eficaces y seguros. Ahora es posible acceder a cualquier edificio a través de un teléfono o del reconocimiento facial.
Las claves digitales no solo eliminan el riesgo de que se pierdan, sino que también significan que nunca más tendrás que crear, recordar o asignar claves físicas. El acceso por control remoto ya está aquí.
En un panorama cambiante resulta vital aceptar las nuevas tecnologías digitales que están cambiando las reglas del juego. Proptech establece un nuevo estándar de innovación. Seguirlo es sinónimo de éxito.
La DC tuvo conocimiento, a través de noticias de prensa e información publicada en diferentes sitios web, de la posible existencia de una conducta contraria a la LDC, consistente en la coordinación de las comisiones fijadas por parte de los intermediarios en la venta y el alquiler de inmuebles así como en el intercambio de información comercialmente sensible entre operadores del mercado de intermediación inmobiliaria de ámbito nacional o inferior, con la colaboración de plataformas especializadas del sector y mediante el empleo de software destinado a tal efecto.
Con el fin de determinar, con carácter preliminar, la concurrencia de circunstancias que justificasen la incoación de un expediente sancionador, la DC inició una información reservada conforme al artículo 49.2 de la LDC.
En el marco de dicha información reservada, de acuerdo con el artículo 27 de la LDC, los días 18, 19 y 20 de noviembre de 2019, la DC realizó inspecciones en las sedes de: C.D.C FRANQUICIADORA INMOBILIARIA S.A. (REMAX), LOOK & FIND PRIMERA RED INMOBILIARIA S.A. (L&F), WITEI SOLUTIONS S.L. (WITEI) y MILLENIUM INMOBILIARIA DE MADRID S. L (NUEVO MILENIO).
El 14 de febrero de 2020, la DC, de conformidad con el artículo 49.1 de la LDC, acordó la incoación del expediente S/0003/20, PROPTECH contra las empresas ANACONDA SERVICES AND REAL ESTATE TECHNOLOGIES S.L. (ANACONDA), IDEALISTA S.A. (IDEALISTA), APLICACIONES INMOVILLA S.L (INMOVILLA), L&F, SERVICIO MULTIPLE DE EXCLUSIVAS INMOBILIARIAS S.L. (MLS), REMAX y WITEI (folios 146 a 147).
Durante la instrucción del procedimiento, la DC efectuó los siguientes requerimientos de información.
El 12 de marzo de 2020 WITEI presentó ante la CNMC una solicitud de exención del pago de la multa y, subsidiariamente, de reducción de su importe a los efectos del artículo 66 de la LDC. Una vez examinada la información y los elementos de prueba presentados, de acuerdo con lo indicado en el artículo 47.2 del Reglamento de Defensa de la Competencia, la DC rechazó la solicitud de exención presentada por WITEI al considerar que no se cumplían las condiciones establecidas en el artículo 65.1 de la LDC2. No obstante, teniendo en cuenta que en la solicitud se solicitaba subsidiariamente que fuese considerada la reducción del importe de la multa, la DC acordó examinar la información y los elementos de prueba presentados en dicha solicitud y ulteriores ampliaciones de la misma de acuerdo con lo previsto en el artículo 66 de la LDC.
Con fecha 17 de marzo de 2020, de acuerdo con lo previsto en la disposición adicional tercera del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, la DC notificó a todos los interesados en el procedimiento la suspensión del plazo máximo para resolver y del plazo de cualquier trámite o emplazamiento que se hubiera iniciado y no concluido el 14 de marzo de 2020, garantizando, no obstante, el acceso telemático al expediente sancionador (folio 6437).
Con fecha 29 de mayo de 2020, la DC notificó a los interesados la reanudación con fecha 1 de junio del procedimiento y de todos los trámites administrativos suspendidos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo. En el mismo acuerdo se señaló como nueva fecha de finalización del plazo máximo para resolver el 25 de junio de 2021 (folio 6466).
A la vista de la solicitud y del valor probatorio de la documentación finalmente aportada, el 17 de junio de 2020, entendiendo que se cumplían los requisitos previstos en el artículo 65.1 de la LDC, la DC acordó considerar la concesión de la exención condicional del pago de la multa a WITEI en beneficio de la citada empresa, en relación con su participación en determinadas prácticas anticompetitivas en el mercado de intermediación inmobiliaria (folios 6677 a 6678).
Asimismo, la DC procedió a incorporar al expediente determinada información pública relacionada con el objeto del expediente de referencia, en las siguientes fechas: 19 de enero de 2021 (folios 7653 a 7681), 22 de enero de 2021 (folios 7690 a 7701), 9 de febrero de 2021 (folios 7703 a 7728), 4 de marzo de 2021 (folios 7737), 18 de marzo de 2021 (folios 7880 a 7890), .6 de abril de 2021 (folios 7913 a 7914) y 7 de abril de 2021 (folios 7915 a 7934).
El 13 de abril de 2021 la DC adoptó el Pliego de Concreción de Hechos (PCH), de conformidad con el artículo 33 del RDC, que fue debidamente notificado a las partes (folios 7935 a 8019).
El 15 de junio de 2021, la DC acordó el cierre de la fase de instrucción del procedimiento (folio 9038).
El 18 de junio de 2021, se dictó la Propuesta de Resolución (PR) (folios 9097 a 9259).
Las alegaciones a la PR se recibieron entre los días 9 y 12 de julio de 2021.
El 17 de junio de 2021 L&F, REMAX, MLS y ANACONDA presentaron un escrito conjunto solicitando el inicio de las actuaciones tendentes a la terminación convencional del procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 52 de la LDC. La DC denegó dicha solicitud mediante acuerdo del 18 de junio de 2021 al considerar que no concurrían las circunstancias que justificasen la iniciación de un procedimiento de terminación convencional (folios 9076 a 9078).
El 13 de julio de 2021 la DC elevó a la Sala de Competencia de la CNMC su Informe y Propuesta de Resolución (folios 9723 a 9880).
El 13 de octubre de 2021 la Sala de Competencia del Consejo de la CNMC acordó la remisión de información a la Comisión Europea prevista por el artículo 11.4 Reglamento 1/20033. Asimismo, se acordó suspender el plazo para resolver el procedimiento sancionador con fecha de efectos el día 13 de octubre de 2021, hasta que se diera respuesta por la Comisión Europea a la información remitida o transcurriera el término a que hace referencia el artículo 11.4 del Reglamento (CE) n° 1/2003 (folio 9889). El plazo de suspensión fue levantado mediante acuerdo de fecha 12 de noviembre de 2021 (folios 9911 a 9912)
La Sala de Competencia del Consejo de la CNMC deliberó y falló el asunto en su reunión de 25 de noviembre de 2021.
La cifra de visados ofrecidos para construir nuevos inmuebles aumentó en el mes de octubre respecto a la misma fecha en 2020. Se alcanzaron los 88.858 visados en 2021 frente a los 69,462 alcanzados el año previo.
Esto ha supuesto un incremento del 28% de los visados ofrecidos por los colegios de arquitectos técnicos según ha apuntado el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Observando únicamente los visados aportados entre enero y octubre y englobando tanto los visados para reformas y extensiones como para obra nueva, la cifra aumentó un 23%, llegando a los 114.497 visados.
Esta subida que recogen los datos del Ministerio se experimentó tanto en los visados para las extensiones y reformas como para las construcciones de obra nueva.
Para Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices, unidad de negocio de Fincas Blanco especializada en administración de fincas, "el Gobierno planea aplicar un plan de rehabilitación y regeneración urbana a tres años con el objetivo de hacer más de 400.000 viviendas, eficientes energéticamente".
"El Plan pensado por el Gobierno, buscará ser financiado con los 70.000 millones de fondos europeos, liderado por el Ministerio de Transportes junto al de Energía y con la colaboración comunidades y Ayuntamientos. Las autonomías, como en la mayoría de los casos, tendrán su propia competencia.", afirma Blanco.
Esta percepción es compartida por Sarah Harmon, CEO de habitissimo, quien manifiesta que, en comparación con los mismos meses de 2019, las peticiones para adecuar la vivienda entre los hogares españoles han crecido un 36% en junio, un 48% en julio y un 15% en agosto, respectivamente.
El plan de rehabilitación contempla las reformas en eficiencia energética de los edificios, fomentando sobre todo el aislamiento.
España cuenta con un parque de vivienda anticuado, pues el 92% de los inmuebles residenciales que existen en nuestro país se construyeron antes de la entrada en vigor del Código Técnico de Edificación de 2006. Producto de esta situación, y en opinión de los expertos en la materia, la mayoría de las viviendas españolas no cuentan con un adecuado aislamiento térmico lo que comporta que sean inmuebles que registran un gasto energético muy elevado.
Para paliar esta situación, indica Laia Comas, CEO de Inédit Barcelona, el plan de rehabilitación estará integrado por ayudas para la mejora de la eficiencia energética de los edificios, "pudiendo incluir en ellas actuaciones concretas sobre el aislamiento, el impulso a la implantación de las energías renovables en los edificios y el ahorro energético de los inmuebles". Una iniciativa, apuestan desde habitissimo, que traerá consigo una mejora parcial del parque inmobiliario español.
Para los expertos del sector, la aplicación correcta del plan de rehabilitación puede traer consigo importantes efectos positivos económicos y sociales. Desde Andimac subrayan que, "bien articulado", el proyecto revalorizaría el patrimonio inmobiliario y la riqueza de las familias españolas, "puesto que la vivienda se trata de la principal palanca de ahorro de los hogares, no solo de su espacio clave de habitabilidad en estos momentos".
En paralelo, Enric Aparici, director general de Aquí tu Reforma (ATR), pone de manifiesto que los planes de rehabilitación "pueden facilitar que muchas viviendas vacías que ahora están inutilizadas salgan al mercado, tanto para venta como para el alquiler". De hecho, desde esta compañía argumentan que en varios países de Europa ya existen iniciativas similares, las cuales se basan en subvenciones de pisos vacíos "para acondicionar todo el parque de viviendas y conseguir alquileres asequibles".
Por su parte, Comas maneja la posibilidad de que la rehabilitación de viviendasposibilite la salida al mercado de viviendas vacías, lo que podría generar un efecto positivo sobre los precios, especialmente en zonas tensionadas.
Se impone la búsqueda de una mayor implicación del sector privado, para la cual serán necesarios incentivos atractivos como una reducción en el IVA o ciertas mejoras fiscales
Para articular su plan, el Ejecutivo central espera que la mayor parte de la inversión del plan proceda del ámbito privado. Sin embargo, desde Andimac cuestionan que la colaboración público-privada pueda canalizarse con efectividad puesto que el sector de la construcción está integrado en su mayoría por pymes y micropymes.
Por su parte, desde habitissimo consideran que es necesario que el sector privado se involucre en este tipo de iniciativas. Por lo que creen que es preciso que las distintas administraciones públicas lancen incentivos para motivar a las empresas a participar. Como indica Harmon un ejemplo, seria la posible reducción del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o de la puesta en marcha de mejoras fiscales etc.
Destinar 5.800 millones de euros a diferentes programas de rehabilitación.
Cuya distribución será la siguiente:
Un 70% del montante irá destinado a viviendas y un 30% para rehabilitar edificios públicos a partes iguales entre Estado, Comunidades autónomas y Ayuntamientos.
Dicho plan está dividido en tres líneas:
Plan de Rehabilitación Energética de Edificios (PREE) con un presupuesto de 300 millones de euros y cuya finalización seria a finales de este año. Contempla desde el 35 hasta el 70% en función del coste y ahorro energético.
Rehabilitación de vivienda en población de menos de 5.000 habitantes este plan permitirá cometer obras en barrios enteros. Estas ayudas pueden llegar hasta el 100% del coste de los trabajos siempre que vaya dirigido a zonas urbanas con perfiles de exclusión social y no haya otra posibilidad de financiación.
Para ejecutar las reformas las empresas constructoras, energéticas bancos han de estar asociados con los que tramitan los proyectos.
La conclusión a la que han llegado los autores de este estudio Angel Martínez Jorge y Jorge Galindo es que da igual que para regular los precios se tome en cuenta la renta o la tasa de esfuerzo del pago del alquiler sobre la renta. Para cada zona el resultado es que las rentas más altas serán las más beneficiadas.
Con los datos de Atlas de Renta de Hogares del INE y los datos de alquileres del Ministerio de Transportes se ha construido una base de datos que indica la renta y el precio de los alquileres a nivel censal. De dicho análisis se deduce que las zonas más tensionadas se sitúan en Madrid y Barcelona.
Análisis pormenorizado de los dos criterios a tener en cuenta;
Si en la regulación se toma el criterio de renta por sí sola se intervendría un 25% las zonas más caras dentro de cada provincia.
El caso de Madrid que tiene una renta superior a la media de más de 57.000 euros por hogar y Barcelona con una renta con un 50% superior al de las zonas más baratas. Coincidiendo las zonas caras en términos de cuota de alquiler con las de mayor precio de alquiler por metro cuadrado en ambas comunidades.
La conclusión es que la intervención en las zonas con mayores precios en Madrid y Barcelona no beneficiaría a las rentas más bajas sino a medias-altas que son las que pueden residir en esas zonas.
Respecto a los resultados sobre la regulación basada en la tasa de esfuerzo del alquiler sobre la renta se extraen las siguientes conclusiones;
Tanto en Madrid como en Barcelona la renta media de las zonas tensionadas ronda los 30.000 euros. El alquiler medio en zonas tensionadas en Madrid no supera los 820 euros mientras que las no tensionadas roza los 770 euros, en Barcelona el alquiler medio de las zonas tensionadas es de 875 euros.
Por lo tanto se concluye que intervenir el mercado en zonas tensionadas según la tasa de esfuerzo beneficiaría más a las rentas bajas.
El organismo pone de manifiesto que la regulación de los precios de alquiler tiene un efecto inmediato que se traduce en una mejora en el bienestar de los inquilinos afectados, si bien el cambio de incentivos creado por la regulación genera reacciones tanto en la oferta como en la demanda, con "posibles pérdidas de bienestar social en el medio y en el largo plazo".
En concreto, explica que los controles sobre los precios del alquiler de la vivienda se centran de forma directa en los problemas de accesibilidad y sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos. No obstante, no se descarta la posible aparición de "efectos adversos potencialmente significativos", especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante períodos prolongados.
La oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo; las viviendas disponibles en el mercado, los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación.
Además, esta política puede crear segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrarse las medidas de control de rentas en determinados colectivos ocasionando segmentación de la población según condiciones socioeconómicas o incrementar el precio del alquiler de la vivienda en segmentos no regulados del mercado.
Según indica la normativa, se podrán construir viviendas más pequeñas que deberán contar con espacio privado de mínimo 24 m2 y espacios comunes complementarios de mínimo 6 m2.
Los denominados ?minipisos? están pensados mayoritariamente para tres tipos de perfiles sociodemográficos: jóvenes, trabajadores de paso y el colectivo de personas mayores.
La crisis provocada por la COVID-19 y la necesidad de estar en casa ha evidenciado todavía más una problemática existente en las grandes ciudades: el acceso a la vivienda. En este sentido, el gobierno catalán ha aprobado recientemente el decreto-ley 50/2020, un paquete de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler con el objetivo de impulsar la vivienda de alquiler en Cataluña. "Esta regulación se entiende como un paso más hacia la regulación de esta nueva tendencia habitacional que es el ?coliving? y que cada vez tiene más demanda", afirma Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.
Este decreto proporciona un marco legal a un tipo de demanda que a día de hoy no contaba con regulación al respecto. Bajo este decreto-ley, los promotores tanto públicos como privados podrán construir viviendas más pequeñas con espacios comunes complementarios. Según indica la normativa, estas viviendas deberán contar con espacio privado de mínimo 24 m2y espacios comunes complementarios de mínimo 6 m2, si bien la suma de ambos espacios no puede ser inferior a la establecida por la normativa de habitabilidad, de 36 m2.
La tipología de espacios comunes complementarios no están regulados en este decreto-ley y dependen de la voluntad del promotor, pero generalmente se incluyen zonas de estar y lavandería. "En el ?coliving? también es fácil encontrar zonas de trabajo compartidas", explica Bermúdez. La normativa sí que indica, por otro lado, algunos requisitos de estos espacios comunes: ventilados e iluminados y con un mínimo de 4 m2 por persona. "Además, estas promociones podrían construirse en suelos destinados a vivienda pero también en equipamientos, lo que resolvería parcialmente el problema de suelo que tiene la ciudad", indica Bermúdez.
Esta ley responde a nuevas demandas y quiere dar solución al problema de la vivienda en Cataluña. Así, los colectivos a quien va pensada esta regulación son básicamente tres: por un lado, jóvenes, a fin de abaratar los costes de emancipación y facilitar el acceso a la vivienda y como respuesta a la movilidad laboral o formativa; por otro, trabajadores de paso en la ciudad. Finalmente, el colectivo de gente mayor, con menos necesidad de espacio pero más necesidad de compartir. "Este último año hemos vivido una situación totalmente atípica donde muchos de nuestros mayores han quedado aislados. Esta nueva modalidad permitiría la socialización en espacios comunes y evitaría la soledad con la que se encuentra a menudo este colectivo", apunta Emiliano Bermúdez.
¿Qué es el coliving?
El ?coliving? es una nueva tendencia habitacional que tiene como eje principal vivir en comunidad. Esta tenencia agrupa colectivos de personas con los mismos intereses que comparten zonas comunes y aficiones, y nace para dar respuesta a nuevos estilos de vida, generalmente los deseados por los millenials que buscan experiencias laborales y sociales por delante del sentido de la propiedad. Esta manera de vivir tiene la ventaja de abaratar costes, pues los gastos incluyen también ciertos servicios como limpieza, mantenimiento y suministros, que además son compartidos entre todas las personas que comparten espacio. Algunas de estas comunidades, por su parte, también aportan espacios de coworking, biblioteca o gimnasio, incluyendo así todo lo necesario para generar valor y sentido de comunidad.
Los datos del colegio de registradores son contundentes "En 2019 la caída de la venta de viviendas alcanzó un 53,8% interanual mientras que en 2021 las transacciones de compraventa aumentaron un 108,4% lo que supone 44.435 transacciones de compraventas".
Cuando comenzó la pandemia se produjeron importantes caídas en la compraventa de viviendas un 50% en mayo y un 33,4% en junio de 2020, seguidamente se produjo una ligera recuperación con irrupciones en el mes de octubre y diciembre.
En enero y febrero hubo bajadas del -15,5% y 3,7% produciéndose un repunte importante en el mes de marzo aunque fue en mayo de este año donde se produjo un mayor incremento anual de un 145,9% en las compraventas totales y un 108,4% para las compraventas de vivienda.
Los datos de compraventas por regiones de viviendas, fincas y otros inmuebles muestran que las mayores variaciones se produjeron en Murcia (265,1%), Castilla y León (252,7%) o Extremadura (202%).
Seis regiones superaron los datos de ventas en mayo de 2021: Aragón (14,1%), Murcia (11,5%), La Rioja (5,8%) y Madrid (5,7%).
Respecto a las hipotecas, en mayo se han incrementado un 33,3% frente a 2020 llegando hasta las 33.114 firmas, un -1,4% menos que en mayo de 2019, la caída en mayo de 2020 fue del 35,2% un poco menos de 25.000 hipotecas.
Las hipotecas mostraron una mayor resistencia que las compraventas durante los primeros meses de confinamiento en las que se produjeron importantes caídas, recuperándose en agosto y septiembre de 2020 y produciéndose un incremento del 18,9% en la firma de hipotecas. Sin embargo la situación empeoró en el último trimestre de 2020 excepto en noviembre. A partir de este mes y hasta febrero continuaron las tasas negativas. En marzo por el contrario la situación se estabilizó con cifras superiores al 30% de incremento.
Hubo por ejemplo comunidades que duplicaron el número de préstamos totales como Extremadura (155,7%), Murcia (129%) o Asturias (125,4%), mientras han cedido un 17% en Canarias o un 2,1% en Madrid.
Se calcula que la vivienda se podría revalorizar entre el 10 y el 20% tras la realización de reformas.
Pero lo primero que debemos es establecer un presupuesto con el que se pueda conseguir un margen de beneficio según el cual se aplicarán las reformas. De este modo, se considera una reforma media aquella en la que se ha reformado los baños, la cocina, se han pintado las paredes y se ha arreglado el suelo.
A continuación veremos este tipo de reformas y algunas otras:
Si la inversión es reducida, será suficiente con pintar los azulejos y los muebles. Con un mayor presupuesto, se pueden cambiar los electrodomésticos y mejorar la iluminación. Actualmente hay existe la tendencia de abrir las cocinas al salón total o parcialmente.
Reforma del baño
Una de las reformas más eficientes es sustituir la bañera por una ducha, tanto para modernizar el baño como por cuestiones de seguridad. También se deben renovar las instalaciones de agua y cambiar los sanitarios, suelo y paredes, según el presupuesto y la necesidad.
Pintar paredes y arreglar suelos
Unas paredes limpias y recién pintadas causan muy buena impresión. Se pueden cambiar los colores según la tendencia del momento o conseguir efectos según el color. Por ejemplo, utilizar colores claros en espacios oscuros para ganar amplitud.
El suelo también es fundamental. Si no es posible recuperarlo o está dañado, se puede colocar una tarima flotante o suelos laminados que imitan madera, piedra o cerámica sin necesidad de levantar el suelo antiguo.
****
Con estos cambios ya habríamos realizado una reforma media, cuyo resultado puede variar según el presupuesto. Pero tendríamos las principales zonas de la vivienda en buenas condiciones. Si contamos con más presupuesto, estas son otros arreglos y reformas que también revalorizan el inmueble:
Cerrar la terraza
Cerrar la terraza e incorporarla a la vivienda la revaloriza porque amplia el espacio útil. La superficie cerrada es un 80% más cara que la terraza.
Renovar las instalaciones
Es aconsejable actualizar las instalaciones, por ejemplo que todas las habitaciones tengan puntos de acceso a los servicios de televisión, telefonía e internet.
Las instalaciones de fontanería, suministro y evacuación de agua deben estar en perfectas condiciones.
Aumentar la capacidad de almacenaje
Esta es una reforma muy práctica y una de las mejores formas de aumentar el espacio de almacenamiento es que las habitaciones dispongan de armarios empotrados.
Cambiar puertas y ventanas
Se pueden sustituir ventanas antiguas con vidrios simples por ventanas con mejor aislamiento térmico y acústico (que podrían llegar a reducir el consumo de aire acondicionado y calefacción).
Las puertas de paso también llaman mucho la atención, pero si cambiarlas se sale del presupuesto, se pueden arreglar para darles un aspecto renovado.
Modificar la distribución
En la actualidad, los pisos más demandados son los de dos y tres dormitorios y si además tienen un aseo complementario, ayudará a revalorizar el inmueble.
Por otro lado existe una tendencia de redistribuir el espacio habitable de la vivienda dejando el salón y comedor en un único espacio.
Accesibilidad a la vivienda
Podemos encontrar el problema de que la vivienda sea un piso entre un tercero o un cuarto sin ascensor. Su instalación está subvencionada, aunque este tipo de obras depende de la comunidad.
En los casos que sean posibles, la construcción de rampas que faciliten el acceso o dejar espacios amplios será otra ventaja a la hora de aumentar el precio de la vivienda.
El siguiente paso es saber si se va a necesitar un arquitecto técnico para un asesoramiento adecuado en el caso de realizar reformas importantes y asegurarse así que se cumple con la normativa vigente ya que siempre que se hacen obras se necesita licencia que serán de un tipo u otro dependiendo de la envergadura de la reforma.
Existen diversas sanciones cuando no se pide permiso de obra a la hora de realizar una reforma, entre ellas: la apertura de expediente administrativo, la paralización de la obra, la sanción económica por no haber presentado la documentación en el ayuntamiento e incluso en los casos más extremos se puede llegar a derribar la obra realizada de manera ilegal.
Dicho permiso de obra se ha de solicitar al Ayuntamiento pertinente con la petición de obra y localización de la vivienda o local a reformar, dependiendo del tipo de permiso se puede tardar más o menos en obtener la documentación pudiendo incluso tardar meses.
El impuesto que grava las obras y reformas es el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) en el que cada Ayuntamiento fija en sus ordenanzas fiscales su cuantía que normalmente suelen oscilar entre un 4% y 6% del total del presupuesto de la Obra e incluso en algunos casos además de este impuesto suele haber tasas por prestación de servicios que algunos Ayuntamientos exigen también.
Existen diferentes tipos de permisos de obra y en términos generales podemos distinguir los tres siguientes:
El acto comunicado. Que es para pequeñas reparaciones, es decir la simple comunicación en el consistorio de la realización de la obra y que suele concederse automáticamente.
La Licencia de obra menor. Se requiere para aquellas obras que no afectan a la estructura de la vivienda.
La Licencia de obra mayor. Este permiso es para aquellas obras que pueden afectar a la estructura y que requiera de proyecto técnico.
Tras el acuerdo entre Gobierno, sindicatos y empresarios, la nueva reforma laboral ya ha visto la luz, aunque se ofrecerá un plazo de tres meses a las empresas para que puedan acoplarse a la nueva reglamentación que cambia drásticamente conceptos como los contratos temporales.
A parte del plazo de tres meses, el real decreto ley por el que se aprueba la nueva reforma laboral establece una disposición que expone una "duración máxima para los contratos de servicio por obra determinado que va a ser de seis meses".
Entre los cambios aplicados, el contrato "ordinario" se convertirá en "contrato indefinido", al mismo tiempo de que existirá solamente un tipo de contrato temporal con el que "recuperamos la causalidad con dos únicas razones que podrán aducirse". En primer lugar, para cubrir una baja estará el contrato de sustitución; y en segundo lugar, las "causas productivas" con una duración máxima de 90 días y que se podrán concertar solamente por cambios de la demanda o aumentos temporales inesperados de la producción.
Se suprimen los contratos por obras y servicios, que según la ministra de Trabajo, Yolanda Díaz, eran la principal fuente de "fraude". Esto provoca que en el sector de la construcción, el contrato de obra se transformará en un contrato indefinido y una vez terminadas las tareas por el trabajador contratado, tendrá que ser formado y recalificado o recolocado en otra obra por la empresa.
Aquellos sectores que acuden a los contratos temporales tendrán que hacer uso del fijo-discontinuo con la nueva ley, que capacitará de los mismos derechos que a los indefinidos, entre ellos la indemnización por despido que será superior al de los contratos temporales.
Se castigará más severamente los casos de fraude con hasta 10.000 euros
En el caso de que no se cumplen con los requisitos de los contratos temporales, provocará que el trabajador pasa a ser indefinido. En suma, las sanciones estipuladas en la Ley de Infracciones y del Orden Social (LISOS) se agravarán en los casos de fraudes en los contratos temporales, oscilando las sanciones entre 8.000 euros de mínimo y 10.000 euros de máximo por infracción. A diferencia de la ley anterior, las multas se dejarán de aplicar por empresa, sino que serán aplicadas por cada caso de fraude.
En esta misma línea, las empresas que lleven a cabo un uso abusivo de la rotación de contratos temporales serán penalizadas con la nueva reforma con una tasa fija.
Por otro lado, se ha suprimido la disposición decimosexta del Estatuto de los Trabajadores que ofrecía la posibilidad a las empresas de despedir a trabajadores de las Administraciones Públicas por razones económicas.
Se recupera el concepto de ultraactividad
Además, se vuelve a aplicar la ultraactividad total, algo que posibilitará la prórroga sin ningún límite temporal de los convenios colectivos hasta que puedan ser sustituidos por otros nuevos. Anteriormente, se podía sustituirlos, pero únicamente durante el plazo de un año.
El convenio de empresa dejará de ser prevalente frente al convenio de sector. Este último tendrá la capacidad para regular la adaptación de la clasificación profesional y las acciones de conciliación familiar; la distribución del tiempo trabajado, así como los horarios; y la decisión entre compensación o abono de horas extras. Sin embargo, no podrá regular ni el salario ni la jornada laboral.
Se les aplicará el convenio del sector de la empresa principal o de la actividad realizada a las contratas y a las subcontratas.
Por último, los ERTE, expedientes de regulación temporal de empleo, serán potenciados para impedir despidos colectivos. Los ERTE que se han usado en gran medida en la pandemia estarán incluidos en los beneficios de cotización relacionados con el mantenimiento del empleo, con la ejecución de actividades formativas y con la protección por desempleo, aspectos que se encuentran dentro de la legislación laboral ordinaria.
Se trata de una cuestión controvertida ya que no hay un único criterio sobre este asunto. Mencionar que los Tribunales Superiores de Justicia de Cataluña y Madrid se han pronunciado al respecto y estos si han considerado que prescribe el derecho de exigir el IBI por las actuaciones de revisión catastral. De hecho la Dirección General de Tributos también sostiene dicho criterio.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 68.1.a) de la Ley General Tributaria, el derecho a practicar liquidación se interrumpe "Por cualquier acción de la Administración tributaria, realizada con conocimiento formal del obligado tributario, conducente al reconocimiento, regularización, comprobación, inspección, aseguramiento y liquidación de todos o parte de los elementos de la obligación tributaria que proceda, aunque la acción se dirija inicialmente a una obligación tributaria distinta como consecuencia de la incorrecta declaración del obligado tributario."
Hacienda considera que las actuaciones de Catastro tienen por finalidad la comprobación, inspección y liquidación del tributo, teniendo en cuenta la gestión dual del IBI.
En la sentencia que tratamos en cuestión, "STSJ de Valencia" considera que el procedimiento de inspección catastralno tiene naturaleza tributaria.
Por ello la sentencia del Juzgado de Valencia argumenta que:
Si estos procedimientos de inspección catastral tuvieran naturaleza tributaria, les sería aplicable el plazo de prescripción a la hora de revisar o fijar los valores catastrales. Y en este caso no es así ya que, mediante estos procedimientos, Catastro revisa estos valores aunque hayan transcurrido más de cuatro años desde que se produjo la alteración o modificación en el inmueble. Y el nuevo valor tiene efectos desde que se produjo dicha alteración, por mucho tiempo que haya transcurrido.
Como segundo argumento, el TSJ de la Comunidad Valencianade 2018, considera que las actuaciones de Catastro no interrumpen la prescripción del derecho a liquidar.
Conclusión
Se trata de una cuestión controvertida en la que diferentes juzgados se han pronunciado de manera diferente y por lo tanto es apelable en los tribunales. Por lo que habrá que analizar cada caso en concreto porque según la fecha en la que se nos haya notificado las nuevas liquidaciones del IBI, podrán ser prescritos uno o varios ejercicios.
La reducción a la mitad del pago del alquiler del local siempre y cuando el inmueble en propiedad pertenezca a un gran propietario.
Y que haya pacto entre arrendador y arrendatario para la reducción, mediante cantidad abonada o moratoria en pago.
Se pueden establecer las siguientes circunstancias;
Si el propietario no es un gran tenedor y el inquilino no se ha visto beneficiado de rebaja o demora pactada del pago mensual el inquilino podrá pedir antes del 31 de enero una quita del 50% durante el Estado de alarma, sus prórrogas y durante cuatro meses posteriores.
También se da la posibilidad de que el inquilino solicite una moratoria de la totalidad del pago mensual aunque deberá acordar con el propietario una devolución prorrateada una vez pase el periodo establecido, cuatro meses después de que finalice el estado de alarma y sus prórrogas.
El objetivo de esta medida es obligar a los grandes tenedores de inmuebles alquilados para comercio y hostelería a acordar una rebaja del alquiler con sus inquilinos, ya que de lo contrario se aplicaría de forma directa el plan de choque del gobierno, limitando rentas a la mitad o a cero en el caso de la moratoria.
Durante la negociación se barajaron diferentes medidas a establecer;
La disminución del coste fijo del alquiler para los negocios.
Y medidas fiscales relacionadas con las cotizaciones a la Seguridad Social o ayudas directas.
Actualmente está pendiente de que se fije la fecha de la entrada en vigor del plan de choque.
Para crear un contenido más variado, los anuncios de viviendas se pueden intercalar con noticias de interés de los barrios o las zonas donde se vendan los inmuebles (esto creará una fuente de información a los clientes sobre los entornos), noticias de interés del sector, consejos sobre la búsqueda de viviendas, información sobre la economía del sector en el país o guías para el usuario (como qué saber sobre los contratos de alquiler, diferencias entre los tipos de hipotecas, la contratación de seguros, etc.).
Muchas agencias tienen sus blogs de noticias, donde crean su propio contenido para compartirlo en sus redes o, en caso contrario, se puede recurrir a fuentes informativas y compartir el contenido que publican.
En resumen, existen tres tipos de contenidos:
Inmuebles: Publicaciones de inmuebles con un texto claro y llamativo y fotografías atractivas. Esta publicación debe estar siempre vinculada con la ficha del inmueble.
Contenido propio: Artículos realizados o redactados por la propia agencia y que sean relevantes para el sector (noticias de economía, hipotecas, alquiler, noticias locales, consejos, guías?)
Contenido ajeno: Selección de noticias que pueden compartirse desde otras fuentes en las redes sociales, indicando siempre la autoría de las mismas o de dónde proceden.
En la secciónNOTICIAS PARA TU WEBde INMONEWS podemos encontrar una selección de noticias neutras para que las comparta en las redes sociales de su inmobiliaria.
En este primer caso, la agencia ha compartido en Facebook el enlace de una noticia de interés local.
Y aquí vemos la publicación de un inmueble en Twitter.
¿Qué son los mensajes virales?
En marketing digital se usa el término VIRAL para definir a los contenidos que se difunden rápidamente.
Existen una serie de ingredientes que potencian un mensaje de Marketing viral:
GRATIS: La palabra "gratis" es una de las palabras más poderosas, consigue captar la atención de los usuarios, y dar algo sin ningún tipo de coste puede generar ganancias posteriores.
SIMPLE Y FACIL: El mensaje viral debe ser de muy fácil propagación, o sea que cuando uno lo reciba, con uno o dos clics debe tener bastante para reenviarlo a otros destinatarios. A más facilidad, mayor y más rápida propagación.
NOVEDAD: La novedad es una ventaja competitiva, la novedad facilita la transmisión del mensaje. Si este ofrece algo nuevo e interesante o útil, ayudará enormemente a su propagación.
ESCALABILIDAD: Tenga en cuenta que su campaña de marketing viral sea fácilmente escalable. Hay que vigilar no morir de éxito. Tenga previsto todo esto para poder responder a un aumento de demanda.
El sector inmobiliario no debe quedarse atrás. Tener un canal propio de Youtube abre infinitas posibilidades a la hora de promocionar los diferentes productos y tener un contacto más directo con el cliente. Efectivamente, no es lo mismo observar una fotografía que ver un vídeo o un anuncio con todas las ventajas que ofrecen la imagen en movimiento y el sonido.
Crear un canal en la plataforma no es complicada, además ofrece un diseño muy intuitivo para los usuarios. Estos son los pasos básicos.
Crear una cuenta en Youtube
Lo más recomendado es que se haga a través de un correo de Gmail.
Completar el perfil de usuario
Optimizar la URL del canal
Es necesario buscar las palabras claves adecuadas para obtener un mejor posicionamiento y que el nombre se asocie enseguida con la empresa.
Personalizar el canal
A través de los métodos que ofrece la plataforma: insertar el banner, personalizar los colores, tener una buena imagen de perfil, etc. También debemos buscar un nombre adecuado para el canal y hay que hacer hincapié en su descripción.
Ya tengo mi canal inmobiliario en Youtube, ¿ahora qué?
Una vez que se han completado los aspectos básicos del canal, es hora de subir el primer vídeo. Una idea o consejo es que ese vídeo sea un tráiler o anuncio, de la propia empresa en este caso, para presentarla a los usuarios o clientes.
Aquí podemos ver un ejemplo de un vídeo promocional de una agencia inmobiliaria:
Subir un vídeo tampoco es complejo. En el menú del vídeo además se puede optimizar su descripción, categorizarlo en un sector e introducir palabras claves. Se debe buscar un buen título para el vídeo.
Al igual que en otras redes sociales, el contenido debe ser variado. Pueden ser:
Vídeos de Inmuebles: Con pequeños mensajes descriptivos de las características, mejor 360º, que rotaciones de imágenes o vídeos moviéndonos por la casa.También pueden ser vídeos realizados a partir de fotografías del inmueble.
Promocionales: Imagen profesional, mensaje del servicio claro, voz tranquila, participación de clientes (feria?, etc).
Noticias de interés.
Características de los vídeos
Vídeos, claros, sin contraluz, con buen sonido, sin movimientos ni oscilaciones.
No más de 5 minutos. Sin fondo neutro interesante y estratégico: En base a nuestro objetivo, si es consolidar marca, un determinado servicio o inmueble?
Profesionales pero no tanto: Se premia la cercanía en los vídeos, no hace falta vídeos profesionales; pero si con un mínimo de calidad visual, que se puede conseguir con un móvil de calidad media alta.
Etiquetar y categorizar: Pon descripciones y etiquetas de calidad en base al vídeo y a las palabras claves que buscamos potenciar, por ejemplo " Estupendo piso de 3 dormitorios, en la zona de San Martín de Benidor, a 500 metros de la playa"
A continuación vemos un ejemplo de un vídeo de 360º.
Fijémonos en el título del vídeo: Ático en Alcaidesa, Cádiz. Le han dado un título claro y con las palabras claves.
En la descripción del vídeo figura:
"Precioso ático de tres habitaciones, dos baños, tres terrazas, salón comedor, cocina, dos plazas de garaje y trastero en una urbanización rodeada de Parque Natural y a dos minutos en coche y diez minutos caminando de la playa. Paz y tranquilidad total.
Es un mensaje claro, con las características principales del inmueble y las más llamativas. Al final incluye un enlace a la ficha del inmueble. Es muy importante que los inmuebles que publiquemos estén relacionado con la ficha online del inmueble, de nuestra web, que permita a un posible interesado contactar con nosotros.
Pautas a seguir en Youtube por la inmobiliaria.
Promocionar el vídeo
Con campañas por email y por las distintas redes sociales.
Permitir comentarios del vídeo
Y agradece las felicitaciones y rebate las críticas.
Incorporar el canal de Youtube a la web de la empresa
Así como darlo a conocer en las redes sociales, incluirlo en la firma de los correos junto con las otras redes?
Y por supuesto, es muy importante mantenerlo actualizado, es decir, subir vídeos con cierta frecuencia.
En definitiva, un canal de Youtube actualizado y con un mínimo de calidad puede convertirse en una gran herramienta para cualquier empresa del sector inmobiliario. Trabajando en él con ilusión y optimismo se pueden obtener grandes resultados. Además, actualmente se habla de un concepto titulado El Vídeo Marketing Inmobiliario, asociado a Youtube, orientado a producir vídeos de éxito.
Publicidad a bajo costo. Informar de promociones, noticias de empresa, productos etc.
Interactuación con el cliente. Feed back de opiniones, de tendencias.
Fidelización del cliente. Consolida la relación con nuestros clientes.
Conexión fluida entre profesionales físicamente muy alejados, dando lugar a proyectos y colaboración.
Permiten foros y conferencias online
Como podemos observar, si las redes sociales son bien utilizadas, las ventajas que nos aportarán serán muy importantes.
Ahora veamos el otro lado de la moneda:
Desventajas
Requiere tiempo, seguimiento, capacidad diálogo y recursos.
Riesgo de comentarios negativos, conlleva seguimiento y planes de contingencia.
Dispersión geográfica de los seguidores para empresas de ámbito local.
Dificultad captación nuevos usuarios. Muy dispersos en las redes.
Trato impersonal frente al contacto directo.
Gran cantidad de redes y dispersión de usuarios.
Línea estrecha entre el ámbito privado y el ámbito público.
Necesidad de producción continúa de información relevante.
Riesgo de fraude y de usurpación.
Propagación viral de mensajes dañinos para la marca.
Campañas de acoso o desprestigio falsas de trols o de competidores.
En muchos de los casos expuestos no se trata de algo que ocurra por la incorporación de las redes sociales, sino una consecuencia del posible mal enfoque a la hora de plantear nuestra estrategia de social media. De hecho casi todos los enunciados señalados como desventajas podrían ser convertidos en oportunidades para nuestra empresa.
Asimismo, los casos negativos que puedan derivarse de las redes se pueden solventar.
Por ejemplo, si no podemos dedicarle el tiempo suficiente a las redes sociales o no sabemos cómo abordarlas al principio, siempre se puede recurrir a la ayuda profesional de un Community Manager.
El software inmobiliario InmoPC cuenta con un servicio de Community Manager que permite la gestión de las redes sociales para su inmobiliaria, generando contenido de interés y ahorrándole tiempo.
Como podemos ver en el ejemplo, tiene dos listas de cuentas diferenciadas: la lista de la gente que estamos siguiendo y la lista de seguidores.
Twitter es una excelente plataforma junto con Facebook, que nos permitirá ganar visibilidad con nuestros clientes y captar nuevos.
¿Qué contenido publicar en Twitter?
Esta red social es más dinámica que otras como Facebook, es decir, se realizan en ella más publicaciones al día. Se recomienda realizar más de 6 actualizaciones por día, de un contenido interesante y de calidad y como en Facebook, intercalando noticias con inmuebles: Noticias de nuestro blog o de portales especializados como www.inmonews.es y los inmuebles vinculados con nuestra web.
En la secciónNOTICIAS PARA TU WEBde INMONEWS podemos encontrar una selección de noticias neutras para que las comparte en las redes sociales de su inmobiliaria.
Un hashtag es una etiqueta?? formada por una o varias palabras concatenadas y una almohadilla #
Actualmente ha convertido en una herramienta indispensable para la creación de contenidos y el aumento de participación de los usuarios. Está muy extendida en Twitter y ya se está utilizando en otras redes.
Veamos el siguiente ejemplo:
Ejemplo publicación en Twitter.
Vemos que esta agencia, en su publicación, han utilizados los hashtags: #casa, #mutxamel, #parcela #Alicante.
En la publicación debe aparecer también el enlace de la ficha del inmueble.
Planifica tu publicación
Es mejor dedicarle una hora o dos a la semana y planificar de forma ordenada la publicación semanal, utilizando herramientas como Hootsuite o Tweetdeck para programar los tweets, que publicar de forma aleatoria y desordenada.
Sé activo/a con la participación
Agradece la participación de los seguidores, opina o retwitea sus comentarios, señala los favoritos, es el mecanismo para conectar son tus seguidores.
¿Cómo captar nuevos seguidores?
Anuncios en Twitter
Twitter posee una potente plataforma publicitaria, que te permitirá al igual que Facebook, buscar un target para captar nuevos tus seguidores. Elige con cuidado tus palabras clave.
Sigues y serás seguido
Hay una técnica muy básica, que es seguir a posibles clientes potenciales, que hayas localizado, muchos de ellos al ver que le has seguido, te seguirán y es una forma de darse a conocer.
Asimismo, las redes ofrecen opciones de privacidad para que un solo un público limitado pueda ver los contenidos. Pero estas limitaciones pueden interesar más en un perfil personal que en el de una agencia.
Recomendamos:
Configura los niveles de privacidad: Para controlar qué ven los seguidores.
Controla tu lista de contactos. No aceptes como follower a todo el mundo, clasifícalos, evita "empresas raras" o "trolls"
Prudencia con los contenidos: Evita datos personales, fotografías de niños o no autorizadas.
Cuidado con las aplicaciones de terceros que comparten tu información, pueden publicar contenidos en sitios no recomendables.
Más visitas en la web: A través de las redes sociales o nuestro blog (si tenemos) podemos generar más visitas a la página insertando enlaces de la misma en las publicaciones, los perfiles, etc.
Consolidar Marca y atracción clientes: Potenciaremos noticias de carácter profesional y corporativo ( ferias, notas legislativas, tendencias..), cuidaremos la atención al usuario, con un mayor dinamismo y participación.
Exposición de productos y servicios: Facebook con motor inmobiliario, publicación periódica de inmuebles y servicios.
Posicionarse como líder de opinión: Utilización Blogs, contenidos propios de calidad, participación en grupos profesionales, actualizaciones periódicas.
Segundo paso: ¿En qué redes sociales participar?
Con recursos limitados, no es posible estar en todas las redes de forma profesional, ya que exige un gran esfuerzo de tiempo y planificación.
Cada red social tiene un tipo de público diferente, unas utilidades diferentes, unas necesidades de contenido distintas y una inmediatez específica. No es lo mismo no necesidad de inmediatez y contenidos de Facebook o Twitter, que la de LinkedIn o Instagram.
El target del público, el objetivo que busquemos, los recursos que dispongamos, nos determinarán qué red social deberemos potenciar.
Las principales redes sociales:
LinkedIn: Sencilla de manejar, consolida nuestra marca, permite contactos profesionales.
Facebook: Donde están la mayoría de las personas y marcas, nos exigirá un esfuerzo en contenidos útiles y periódicos.
Twitter: Es el más activo, exige mayores cantidad de contenido y dedicación.
YouTube: Canal de videos, gran expositor de videos de inmuebles y promocionales, hay que generar videos semanales.
Instagram: Ofrece una imagen puramente visual, nos puede ayudar a ofrecer una cara diferente de la agencia inmobiliaria, hay que cuidar mucho las imágenes y es difícil captar clientes o transmitir ideas o proyectos.
Tercer paso: Definir contenidos
Los contenidos se crearan en base a los objetivos y redes sociales que participemos, siempre deberán ser de calidad, interesantes e innovadores y su periodicidad la determinará la red social, nuestros recursos y tiempo.
Los contenidos de una agencia inmobiliaria básicamente serán de tres tipos: inmuebles, propios y ajenos, que deberemos intercalarlos, para crear un contenido atrayente. Aquí explicamos más sobre los tipos de contenidos.
Cuarto paso: Dinamizar y participar
Una vez generados los contenidos y publicados, tenemos que estar atento a la interacción con los usuarios, potenciando su participación, agradeciendo sus aportaciones, mostrando contenidos de sus usuarios recompensando a los que contribuyan a la expansión de la marca.
Quinto paso: Medir y evaluar
Utilice las herramientas de análisis de las redes sociales, descubra cuales de las acciones han resultado más exitosas, donde hay mayor interactuación, cuales han incrementado el grado de satisfacción de sus clientes y en cuáles ha habido un rechazo. En definitiva, evaluar, corregir y potenciar.
Sexto paso: Definir una Rutina.
Hay que dedicarle un tiempo de trabajo definido de forma ordenada, para olvidar olvidos y desactualizaciones tan frecuentes en las redes, que perjudican nuestra imagen. Por ejemplos mirar dos veces al día las redes e insertar al menos un contenido.
Hay que estar preparado para todo, y ello incluye los comentarios negativos de nuestra marca, por cualquier razón. Hay que tener un plan de contingencia, para saber reaccionar a tiempo ante este tipo de situaciones, simulando situaciones problemáticas probables y los procedimientos de actuación a realizar.
Herramientas para el análisis de las Redes Sociales
En internet encontraremos decenas de opciones tanto de pago como gratuitas, dependiendo del nivel de información que se precise.
Las principales herramientas que usamos son:
1. Inserción Contenidos:
Hootsuite: Es una de las mejores herramientas gratuitas y cubre las principales redes. Tiene buenos análisis semanales y un control de flujos de trabajo.
2. Seguimiento de Conversaciones:
SamePoint: Busca conversaciones sobre un tema o palabra determinada.
Omgili: Busca conversaciones de consumidores en entornos sociales.
3. "Ruido" en Internet (Buzz):
SocialMention: Permite ver búsquedas a tiempo real en las redes y nos indica lo más popular y las tendecias.
HowSociable: Conoce la visibilidad de la marca/empresa en Internet.
Addoctomatic: Analiza conversaciones de la marca en las redes.
WhosTalkin: Descubre qué dicen de la marca o productos en canales sociales.
SocialMeter: Estudia la importancia de una web en medios sociales.
4. Tráfico Web:
GoogleAnalytics: Herramienta gratuita de monitorización del tráfico web.
5. Multimedia:
Google Advance vides: Localiza videos relacionados con la marca y o producto.
Como podemos observar, gracias a estar herramientas podemos obtener distintos tipos de resultados en cuanto al trabajo que estamos realizando en las redes y las principales tendencias para enfocar nuestro esfuerzo a mejorar algunos puntos de nuestra estrategia.
Facebook se puede usar de dos maneras: como usuario y como Fan Page.
Creando una página de empresa (lo más recomendado), es posible establecer relaciones a largo plazo con los potenciales clientes y crear una comunidad interactiva entre usuarios donde todos puedan participar, aportar y compartir. Estas páginas son públicas e indexa en buscadores (es decir, aparecen en los resultados de búsqueda de Google y el resto).
¿Qué contenido publicar en Facebook?
En la siguiente imagen, podemos ver las principales características de las publicaciones en Facebook, aplicable también a otras redes.
En las publicaciones de inmuebles es muy importante cuidar el texto del contenido y las fotografías. El texto debe ser claro y directo, las fotografías de calidad y la publicación debe estar siempre enlazada a la ficha del inmueble. Los usuarios podrán comentar la publicación, indicar si le gusta y compartirla, lo que le dará mayor difusión. Por eso es importante cuidar mucho las publicaciones.
En la secciónNOTICIAS PARA TU WEBde INMONEWS podemos encontrar una selección de noticias neutras para que las comparta en las redes sociales de su inmobiliaria.
El software inmobiliario InmoPC cuenta con un servicio que permite publicar un enlace directo dentro de la página de Facebook de la agencia (pestaña INMUEBLES), de toda nuestra oferta inmobiliaria, para el acceso rápido y directo de todos nuestros seguidores.
Si no tenemos muchos seguidores, el alcance de nuestras publicaciones será limitado, por eso lo primero que debemos de hacer es conseguir nuevos seguidores, además de las técnicas existentes, Facebook nos permite contratar anuncios, para lo cual deberemos seleccionar el perfil del cliente al que queremos llegar, definir la zona geográfica deseada y también insertar palabras claves como por ejemplo "Venta de pisos en Nervión".
Sé Líder en tu zona, crea opinión, crea grupos
Esta red nos permitirá participar con otros usuarios en grupos específicos del sector, aportando nuestro conocimiento, siendo visibles y atrayendo nuevos usuarios hacia nuestro perfil.
La imagen es lo primero que llama la atención. Una imagen que identifique al administrador de la red transmite mucha confianza a los usuarios. Si el perfil social pertenece a una empresa, la imagen debe ser la del logotipo, así los usuarios podrán identificar enseguida a la compañía. Por otra parte, si se trata de un perfil personal, como un agente inmobiliario, una fotografía con un mínimo de calidad es la mejor opción. En ambos casos hay que cuidar que la imagen tenga una resolución aceptable.
También hay que prestar atención al banner. La mayoría de las redes permiten insertar uno. Esta es una como una imagen de portada de mayor extensión que la propia imagen del perfil, por lo que dispone de más espacio donde se puede insertar información de interés (como datos de contacto o un eslogan). El diseño de un banner debe ser atractivo y estar en armonía con la identidad corporativa de la empresa o la actividad del agente.
Algunas agencias optan por insertar una fotografía de la zona.
Una vez que tenemos la imagen adecuada, debemos acompañarla de la descripción más apropiada y en este punto hay que prestar también especial atención. Una buena descripción debe ser breve y con un contenido relevante. Incluso se pueden incluir palabras claves. Es otro espacio en el que se puede insertar el eslogan y/o incluir un texto explicativo que describa a la compañía indicando, entre otras cosas, al sector al que pertenece o qué nos ofrece. Por otro lado, en el perfil personal tenemos la oportunidad de resaltar desde las cualidades profesionales hasta cualquier otra información notable de la que queramos dar constancia, porque lo más importante siempre es tener la mayor capacidad de captación inmobiliaria.
Además, en ambos casos es muy importante completar la información añadiendo el enlace a la página web relacionada con el perfil. Ya sea a la web de la empresa o a la web o blog de la persona a la que pertenece dicho perfil.
También es fundamental mantener la información actualizada. Lo mismo ocurre en el caso de la imagen, sobre todo si se trata de una imagen personal o si la empresa ha cambiado su diseño corporativo.
En definitiva, hoy en día es imprescindible tener una imagen también a nivel virtual como profesional o empresa y, como se suele decir, es muy importante dar una buena impresión. Por eso cuidar la imagen a través de las redes denota profesionalidad y transmite confianza. Además, todo esto puede hacerse de forma sencilla, ya que las redes nos ofrecen una interfaz muy intuitiva para que cualquier usuario pueda realizar estas operaciones sin ningún tipo de dificultad.
Las Redes Sociales son la evolución de las tradicionales maneras de comunicación del ser humano, que han avanzado con el uso de nuevos canales y herramientas, y que se basan en la creación, conocimiento colectivo y confianza generalizada.
La presencia de las agencias inmobiliarias en las redes sociales mejora sus oportunidades de negocio, su rentabilidad y su permanencia en el mercado.
¿Cuál son los objetivos de la creación de Redes Sociales para las agencias inmobiliarias?
Los principales objetivos son crear un medio de comunicación con los usuarios, dar apoyo a la marca y que las redes se conviertan en la cara visible de la empresa con los clientes:
?Un nuevo medio de comunicación con el cliente. Gracias a las redes sociales, las empresas pueden conocer la opinión sobre sus productos, si les gusta a sus clientes o si cambiarían algo, incluso antes de sacarlos al mercado. Además, suponen un medio directo de atención al cliente.
De esta forma, se convierten en un canal online para escuchar a los consumidores, buscar e intercambiar información y resolver y aclarar las consultas de los usuarios.
?Refuerzo de la marca de la agencia. Las redes son una poderosa herramienta para promover un negocio, servicio, producto o página web. Mediante ellas podemos fortalecer la reputación de nuestra agencia y generar credibilidad y confianza. Las marcas realizan campañas para crear una red de usuarios fieles a ella.
?Un recurso para la venta. Las Redes Sociales son un vehículo para vender productos o servicios. Sobre todo, las pequeñas empresas aprovechan el marketing directo a través de estos medios para exhibir sus negocios y atraer clientes.
¡Un dato importante!
El 30% del tiempo que un usuario pasa en internet lo hace en las Redes Sociales y se fía más de los comentarios sobre productos y servicios de otros usuarios que en el contenido de web de la empresa.
El perfil en las redes sociales.
Un buen perfil puede convertirse en una perfecta carta de presentación en internet. El primer paso es crear el perfil en las diferentes redes teniendo en cuenta algunas pautas como cuidar la imagen de perfil o redactar de forma correcta la descripción de la agencia. En nuestra publicación Crear un buen perfil en las redes sociales, damos algunos consejos para realizar un perfil eficaz.
Asimismo es conveniente insertar todos sus perfiles sociales en la página web de su agencia para generar más visitas.
Organizar nuestro trabajo.
Una buena organización es la clave del éxito. Crear solo los perfiles no es suficiente para un plan de Social Media. Para una organización adecuada del trabajo se deben realizar los siguientes pasos:
Escuchar
Realizar un primer testeo de la opinión de la marca entre los clientes, esto ayudará a enfocar la estrategia por el lado adecuado.
Planificar
Definir nuestras metas, tanto cuantitativas como cualitativas.
Análisis. Identificar qué es lo que puede ayudar o perjudicar a la empresa en la web social.
Seleccionar las plataformas sociales que más pueden ayudar a conseguir los objetivos.
Dinamizar
Dinamice su comunidad aportando técnicas de Community Manager. Interacción, dedicación de tiempo a los usuarios, facilite su participación, entienda que todos son bienvenidos, (sea para bien o para mal, todos aportan a la marca), muestre y publique contenido generado por los usuarios y recompense a los que participan y contribuyan a la expansión de la marca.
Medir y evaluar
Utilice las herramientas necesarias y analice cuáles de las acciones han resultado más exitosas, si el tener presencia en Redes Sociales ha incrementado el grado de satisfacción de sus clientes, y si está resultando favorable. De no ser positivo, hay que investigar las razones y definir medidas correctivas.
Definir una rutina
Las agencias deben establecer su propia rutina de trabajo diaria, y cuando se integre perfectamente en el día a día, se darán cuenta del rol tan importante que tienen las Redes Sociales en el plan de marketing de la empresa.
Qué contenidos publicar.
Si no ofrecemos contenidos atrayentes, nuestras Redes Sociales se convertirán en una simple publicidad. Hay que conseguir que los mensajes se transmitan de usuario a usuario. Estos mensajes se denominan VIRALES.
Estos son los ingredientes que potencian un mensaje de Marketing viral:
GRATIS: La palabra "gratis" es una de las palabras más poderosas, consigue captar la atención de los usuarios, y dar algo sin ningún tipo de coste puede generar ganancias posteriores.
SIMPLE Y FACIL: El mensaje viral debe ser de muy fácil propagación, o sea que cuando uno lo reciba, con uno o dos clics debe tener bastante para reenviarlo a otros destinatarios. A más facilidad, mayor y más rápida propagación.
NOVEDAD: La novedad es una ventaja competitiva, la novedad facilita la transmisión del mensaje. Si este ofrece algo nuevo e interesante o útil, ayudará enormemente a su propagación.
ESCALABILIDAD: Tenga en cuenta que su campaña de marketing viral sea fácilmente escalable. Hay que vigilar no morir de éxito. Tenga previsto todo esto para poder responder a un aumento de demanda.
Contenidos diferentes en perfiles inmobiliarios, pero siempre relacionados:
En los perfiles de agencias inmobiliarias no debemos limitarnos a publicitar la cartera de inmuebles, aunque la venta sea el fin. Si solo se publican anuncios de viviendas, el usuario se cansará de consultar el perfil y puede abandonarlo.
Para crear un contenido más variado, los anuncios de viviendas se pueden intercalar con noticias de interés de los barrios o las zonas donde se vendan los inmuebles (esto creará una fuente de información a los clientes sobre los entornos), noticias de interés del sector, consejos sobre la búsqueda de viviendas, información sobre la economía del sector en el país o guías para el usuario (como qué saber sobre los contratos de alquiler, diferencias entre los tipos de hipotecas, la contratación de seguros, etc.).
Muchas agencias tienen sus blogs de noticias, donde crean su propio contenido para compartirlo en sus redes o, en caso contrario, se puede recurrir a fuentes informativas y compartir el contenido que publican.
Ventajas y desventajas de las Redes Sociales.
Ventajas.
Hacen posible la conexión fluida entre profesionales físicamente muy alejados, dando lugar a Interesantes proyectos y colaboración mutua, independientemente del lugar en que se encuentren.
Son buenos canales de negocio.
Permiten realizar foros y conferencias online.
El consumidor puede interactuar y conocer las características de los productos, además de promociones, noticias de la empresa, lanzamiento de nuevos productos, etc.
Es una excelente forma de hacer publicidad a bajos costos.
Perfecta fuente de información para saber lo que quiere el cliente y en un futuro retomar esta información para los planes estratégicos de la empresa.
Útil para apalancar el servicio al cliente, además permite establecer relaciones con clientes prospecto.
Desventajas
Las Redes Sociales requieren mucho tiempo.
Riesgo de comentarios negativos, conlleva seguimiento y defensa.
Dispersión geográfica de los seguidores para las empresas locales.
Principalmente atraen a los usuarios actuales de marca.
Necesidad de diálogo y capacidad de respuesta hacia nuestros seguidores.
Propagación viral de mensajes dañinos para la marca.
Proceso largo y continuo.
Cambios constantes en sus reglas y preponderancia.
Riesgo de fraude y de usurpación de atributos.
Falta de delimitación entre ámbito privado y ámbito público.
Trato impersonal frente a un contacto directo con el cliente.
Relaciones con usuarios anónimos en muchos casos, sin cara y nombre.
Necesidad de producción continua de información relevante.
Tratar de aprender o utilizar todas las redes sociales a la vez es tarea imposible.
Riesgo de olvidar los objetivos de la organización.
Pérdida de información relevante de la organización.
Posibilidad de sufrir campañas de acoso o desprestigio de trols o de competidores.
En muchos de los casos expuestos no se trata de algo que ocurra por la incorporación de las redes sociales, sino una consecuencia del posible mal enfoque a la hora de plantear nuestra estrategia de social media. De hecho casi todos los enunciados señalados como desventajas podrían ser convertidos en oportunidades para nuestra empresa.
La seguridad en las Redes Sociales.
¡Ojo con colocar accidentalmente información confidencial de la agencia! Siempre hay que mantener unos niveles de privacidad. Tengamos en cuenta que las redes de las empresas deben ser de carácter público para que tengan mayor difusión, por eso hay que tener mucho cuidado con la información que proporcionemos.
Asimismo, las redes ofrecen opciones de privacidad para que un solo un público limitado pueda ver los contenidos. Pero estas limitaciones pueden interesar más en un perfil personal que en el de una agencia.
Cuidado con las aplicaciones de terceros que comparten su información.
Las principales Redes Sociales.
Cada Red Social tiene un objetivo y una forma de uso. La tendencia es que los usuarios participen en más de una red y cada vez está más de moda el uso de los hashtags o palabras claves.
Facebook.
Es la red social más extendida, con más de mil millones de usuarios. Todos conocemos el "me gusta" o el "compartir", así como las múltiples funcionalidades de las que dispone y que la hacen "apta para todos los públicos". Quizá ahí radique su indudable aceptación.
Facebook se puede usar de dos maneras: como usuario y como Fan Page.
Creando una página de empresa (lo más recomendado), es posible establecer relaciones a largo plazo con los potenciales clientes y crear una comunidad interactiva entre los propios usuarios donde todos puedan participar, aportar y compartir. Estas páginas son públicas e indexa en buscadores (es decir, aparecen en los resultados de búsqueda de Google y el resto).
Twitter.
En la actualidad alcanza un volumen de usuarios que superan los quinientos millones. Twitter es una plataforma de comunicación bidireccional con naturaleza de red social que limita sus mensajes a 280 caracteres, lo que hace que se deban construir mensajes (o anuncios) breves y directos, característica muy valorada en la publicidad por el impacto de un comunicado de estas características.
Linkedin.
Esta red social ya cuenta con más de 50 millones de usuarios. Tener un perfil en LinkedIn es una de las mejores cartas de presentación profesional en Internet y es una de las plataformas más actuales para hacer negocios y alianzas estratégicas.
Se debe utilizar LinkedIn estrictamente para el ámbito profesional.
Youtube.
Youtube es el canal de vídeo oficial de Google lo que nos ayudará a encontrar nuestros servicios más rápidamente.
A nivel de empresa es necesario tener presencia en las redes sociales multimedia. Un vídeo promocional puede significar miles de visionados y muchas visitas a la página web.
Los canales YouTube además pueden ofrecer un sistema fácil para suscribirse A medida que la cantidad de suscriptores crece y las visualizaciones de vídeo aumentan, también se incrementan las oportunidades de promoción y a su vez enviar tráfico a la página web, todo de manera totalmente gratuita.
Blogger / WordPress.
El Blog no es directamente una red social, pero lo podemos englobar con ellas, pues es un medio para interactuar entre la empresa y el público. Básicamente también genera tráfico y posicionamiento si se sabe utilizar bien. Integrándolo en la web de la agencia, pasará de ser una página meramente informativa a un sitio interactivo, lo cual hará que los visitantes se queden más tiempo.
Se debe publicar periódicamente y admitir comentarios de los lectores.
Conseguir unas redes de calidad e interés, va a permitir que en poco tiempo, aparezcan nuevos seguidores, que a su vez atraigan a otros, por eso es imprescindible tener siempre las redes actualizadas y con contenidos de calidad e interés.
Capta a tus clientes en la oficina
Realiza procesos de captación de seguidores en el trato directo con el cliente, exponiéndoles las ventajas de seguiros en las redes, como promociones especiales, información novedades, inmuebles chollos?
También mediante el uso de emails corporativos, con enlaces a las redes y mensajes atractivos como "Síguenos en las redes"
Publicidad tradicional
No olvidemos en cualquier cartelería, díptico, revista? incluir los logos de nuestras redes y el mensaje "Síguenos en las redes". Muchos por curiosidad entrarán y algunos se quedarán.
Anuncios publicitarios
Casi todas las redes sociales nos van a permitir realizar anuncios publicitarios, que dirijan a los usuarios hacia nuestro perfil, donde los deberemos de fidelizar con la calidad del contenido. Al contratar el anuncio, tendremos que tener en cuenta:
Selección del Target: Debemos definir claramente nuestro tipo de cliente, por ejemplo si es para vivienda, para locales, para inmuebles de lujo, el tipo de operación que queremos potenciar, si es venta o alquiler?etc.
Selección Zona geográfica: Podremos definir la búsqueda por localización. Si buscamos clientes locales o internacionales. Facebook nos permitirá incluso localizar por código postal, muy útil si trabajamos barrios concretos con grandes rotaciones, como el mercado alquiler.
Definir las palabras clave: En base al Target, deberás decidir las palabras claves o de búsqueda por las que te encontrarán, por ejemplo " Venta de pisos en Nervión"
¿Dónde me anuncio?
Según la red, te dará la posibilidad de publicar el anuncio de una determinada forma. Se pueden promocionar desde nuestras publicaciones hasta nuestra página de la agencia.
El Tribunal Supremo ha aclarado que la finalidad de la tasación pericial contradictoria no es hacer prevalecer el valor indicado por el contribuyente, sino la de combatir y corregir la valoración de la Administración, tal y como se establece en el artículo 57.2 de la Ley General Tributaria. En algunos casos, la tasación pericial contradictoria concluye con la asignación de un valor intermedio al inmueble entre los propuestos por el contribuyente y la Administración.
El criterio fijado por el Tribunal Supremo es que el incumplimiento del plazo de duración máxima del procedimiento de tasación pericial contradictoria no determina que se "estime" la solicitud del contribuyente (silencio positivo) ni que se dé por buena su valoración.
¿Cómo se puede solicitar la tasación pericial contradictoria?
El contribuyente dispone de un mes desde que recibe la liquidación para solicitarla. Cada Comunidad Autónoma cuenta con un método para valorar las viviendas compradas, donadas o heredadas. Es necesario que un perito de la Administración valore el inmueble y a partir de esta valoración el contribuyente podrá optar que otra perito realice una nueva valoración.
Por otra parte, otra forma de reclamar es mediante la liquidación. Para ello, se debe interponer una reclamación económico-administrativa contra la liquidación, que resolverá el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) que corresponda. El plazo para interponer dicho recurso es de un mes.
Las cifras sobre las ejecuciones en 2020 se ven influenciadas por la aprobación de medidas que fomentaron las moratorias, así como la Ley Reguladora del Crédito Inmobiliario.
En cualquier escenario de crisis económica existe un incremento en los impagos de préstamos hipotecarios, que puede derivar a una ejecución para saldar la deuda pendiente: este mismo aumento es el que se esperaba como consecuencia a la pandemia de la COVID-19, que ha afectado profundamente la sociedad, provocando despidos, ERTEs y el aumento de la tasa de desempleo.
Sin embargo, los últimos datos publicados referentes al tercer trimestre de 2020 establecen la tasa de morosidad bancaria global en 4,6%, frente a un 5,1% del mismo período del año anterior. "Estas cifras demuestran que los efectos de la COVID-19 y su crisis aún no se están reflejando en las estadísticas oficinales", asegura David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de Tecnotramit.
La inexistencia de una tendencia a la alza en las cifras vinculadas a la morosidad en 2020, un año en el que se preveía una inevitable subida de impagos causados por la incertidumbre económica de la sociedad, se debe también a la aprobación de medidas que fomentaron las moratorias, así como la Ley Reguladora del Crédito Inmobiliario, que ha creado "un sistema que retarda mucho la ejecución, dado que se exige un numero de impagados elevados", explica David Viladecans Jiménez.
Debido a las medidas aprobadas durante la pandemia, no se prevé que a corto plazo incrementen las ejecuciones hipotecarias por la COVID-19. Aun así, "el aumento de las ejecuciones podría notarse a finales de 2021", vaticina Viladecans Jiménez al respecto.
Este contexto de crisis económica no fomenta el arbitraje para mediar en las ejecuciones, ya que supone un coste superior al procedimiento judicial y además no es efectivo para la recuperación de deudas que requieren de una ejecución. En cambio, la negociación está en auge desde hace un tiempo y "muchas entidades financieras y fondos ofrecen daciones de pago, alquileres sociales o soluciones mixtas como alternativa a la ejecución", evidencia Viladecans Jiménez al respecto. En estos casos, las entidades financieras y fondos acuden a la ejecución hipotecaria y la ordinaria después de haber agotado la vía negociada.
Diferencias entre las ejecuciones hipotecarias y ordinarias
Existen dos tipos de ejecuciones que pueden tener lugar frente al impago del préstamo hipotecario: la ejecución hipotecaria pretende la ejecución del inmueble que se ha hipotecado en garantía del préstamo. Básicamente, el procedimiento consiste en la subasta de la finca para con su producto pagar el préstamo.
La ejecución ordinaria, en cambio, "es un pleito en que se reclama un impagado, pero sin tener afecta ninguna garantía", explica el director del área de Asesoría Jurídica de Tecnotramit. En la ejecución ordinaria es necesario buscar bienes del deudor, embargarlos y ejecutarlos.
Ejecuciones en caso de arrendamiento financiero
Entre las opciones de financiación de vivienda, también aparece el leasing o arrendamiento financiero que, jurídicamente, se configura como un arrendamiento de un bien inmueble con una opción de compra al final del alquiler, que el arrendatario puede ejercer o no.
"En caso de impago del leasing, la entidad arrendadora interpone un procedimiento en el que pide la resolución del contrato, la recuperación del bien y la recuperación del pago de las rentas impagadas y las rentas que se devenguen hasta la recuperación del bien", apunta Viladecans Jiménez, explicando de qué manera se resolvería la morosidad en este tipo de financiaciones. En el caso del leasing, existe una fase declarativa hasta obtener sentencia y posteriormente se iniciaría la ejecución de la Sentencia.
La medida pasa porque los ayuntamientos puedan aplicar el IBI a los inmuebles de uso residencial, desocupada más de dos años, fijando un número mínimo de cuatro inmuebles por propietario y estableciendo una serie de causas justificadas de desocupación temporal. Entre esas razones se encuentran:
Traslado por razones laborales o formación.
Cambio de domicilio por razón de dependencia, salud o emergencia social e inmuebles destinados a segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada o aquellos inmersos en obra o litigio.
Se exceptúan los inmuebles en venta (un año máximo) o alquiler (seis meses).
En la Ley de presupuestos Generales del Estado se recogerá la aplicación del mecanismo fiscal de contención y bajada del precio del alquiler así como la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado.
La vigencia de zona de mercado tensionado será de tres años "pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación del resultado de las medidas aplicadas y las previstas".
Podemos rechaza el texto socialista consistente en que los propietarios que rebajen un 10% la renta del contrato en alquiler de su vivienda en zonas tensionadas tengan derecho a una reducción del 90% sobre el rendimiento neto en su declaración del IRPF.
Actualmente las negociaciones siguen abiertas porque no se ponen de acuerdo en lo que si están de acuerdo es que quieren poner fin a la escalada de precios.
No podemos olvidar mencionar el resto de bonificaciones incluidas en dicha norma:
Para el alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años se prevé una reducción del 20% (70% en total), mientras que para el de vivienda protegida y casas recientemente rehabilitadas prevé sería de un 10% adicional (60% en total), siempre que se hayan realizado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda en los últimos tres años que impliquen un desembolso de más de seis meses de renta.
Se encuentra en fase de estudio los arrendamientos a inquilinos con ingresos reducidos proponiéndose una bonificación.
Bonificación del 70% a los propietarios que cedan sus viviendas para alquiler social o asequible a comunidades o ayuntamientos en el marco de programa público.
Reducción del rendimiento neto obtenido a través del acuerdo con la entidad respecto a la cesión o alquiler de vivienda a entidades sin ánimo de lucro especializadas en la atención a hogares o colectivos vulnerables.
En esto ha ayudado mucho la realidad virtual, con los paseos virtuales a viviendas. Si en una ficha de inmueble, incorporamos un vídeo de un paseo virtual de la misma, la experiencia para el consumidor es mucho más realista que unas simples fotografías.
Además, esto hace que el cliente se interese mucho más por un inmueble en concreto, descartando visitar inmuebles que de primera mano no le interesan.
También es una buena experiencia para viviendas sobre plano, es decir, viviendas que aún no están construidas.
Si se hace una simulación en 3D de cómo será la futura vivienda, para los clientes es una ventaja poder disfrutar e imaginar con mucha aproximación, cómo será su nueva casa.
Los paseos virtuales para inmobiliarias, o tours virtuales, son recorridos virtuales de una vivienda o inmueble, que se hace con unas gafas especiales, o incluso desde un ordenador o teléfono móvil.
Para poder realizar estos paseos, es necesario precisar de una cámara especial de 360º.
Antes podían resultar un poco caras, incluso actualmente también hay cámaras profesionales que lo son, pero también existen cámaras 360º más asequibles con las que las agencias inmobiliarias pueden realizar un paseo virtual sin problema.
Muchas agencias ya han hecho una pequeña inversión para incorporar paseos virtuales a sus fichas de inmueble, y dar a sus clientes experiencias muy aproximadas.
Además, valoran mucho el ahorro de tiempo, ya que si los clientes antes visitaban 4 inmuebles para decidirse, ahora solo visitan 1, que es el que más les ha gustado por el paseo virtual, y en persona se han terminado de convencer.
Plataformas independientes frente a software inmobiliario
Los softwares específicos de las cámaras 360º ya tienen incorporado, por norma general, un sistema para subir las fotografías y vídeos 360º. Pero algunos softwares o crm inmobiliarios, también tienen la opción de crear paseos virtuales para los inmuebles. Por ejemplo el software inmobiliario Inmopc: www.inmopc.com/software-para-inmobiliaria-visitas-360.html
En inmonews.es somos de la opinión de que para una agencia inmobiliaria es mucho más sencillo y económico utilizar el soporte de paseos virtuales que ofrecen los diferentes crm inmobiliarios como www.inmopc.es Pinche en el siguiente enlace para más información acerca de las ventajas de los crm inmobiliarios para crear paseos virtuales: Artículo de inmonews.es Paseos virtuales 360º para inmobiliarias.
Hemos cogido como referencia para demostrar cómo se hace un paseo virtual el software inmobiliario InmoPC, donde nos muestra paso a paso como agregar las fotografías 360º para posteriormente realizar el paseo virtual.
Si no queremos usar el paseo virtual que nos proporciona nuestro crm inmobiliario, podemos acudir a muchas plataformas de paseos virtuales 360º, hacemos una mención de las principales:
Son muy importantes las características técnicas básicas como el tipo de lente, diafragma y la resolución tanto de imagen como de vídeo, también la capacidad de almacenamiento ya sea con memoria interna o con ranuras para tarjetas de memoria SD y la calidad de la batería. También debemos considerar si tiene o no software para realizar los paseos virtuales 360º de los inmuebles. A continuación destacamos las mejores cámaras en relación calidad-precio que hay actualmente en el mercado dirigido al sector inmobiliario. Cámaras sencillas de usar, económicas que cumplen su función perfectamente sin ser grandes expertos fotógrafos.
Si quieres aprender más sobre Realidad Virtual para inmobiliarias, te aconsejamos este curso de Apiformacion para que aprendas cómo realizar un paseo virtual para inmobiliarias: Curso Vídeos para inmobiliarias.
Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, BOE 268 que regula las plusvalía inmobiliarias
Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
La Sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017, de fecha 11 de mayo de 2017, relativa al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, declaró inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4, del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, pero únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.
Posteriormente, el Alto Tribunal, en su Sentencia 126/2019, de fecha 31 de octubre de 2019, declaró también inconstitucional el artículo 107.4 del citado texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, respecto de los casos en los que la cuota a satisfacer sea superior al incremento patrimonial realmente obtenido por el contribuyente.
Y, finalmente, la reciente Sentencia 182/2021, de fecha 26 de octubre de 2021, ha venido a declarar la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1, segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 del mencionado texto refundido, dejando un vacío normativo sobre la determinación de la base imponible que impide la liquidación, comprobación, recaudación y revisión de este tributo local y, por tanto, su exigibilidad.
El Tribunal Constitucional ha señalado en el fundamento jurídico 5 de esta sentencia que «el mantenimiento del actual sistema objetivo y obligatorio de determinación de la base imponible, por ser ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y de la crisis económica, y, por tanto, al margen de la capacidad económica gravada por el impuesto y demostrada por el contribuyente, vulnera el principio de capacidad económica como criterio de imposición (artículo 31.1 CE)».
Pues bien, este real decreto-ley tiene por objeto dar respuesta al mandato del Alto Tribunal de llevar a cabo las modificaciones o adaptaciones pertinentes en el régimen legal del impuesto como consecuencia de la última de las sentencias referidas, así como integrar la doctrina contenida en las otras dos sentencias, al objeto de dar unidad a la normativa del impuesto y cumplir con el principio de capacidad económica.
Así, con el fin de dar cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional contenido en su Sentencia 59/2017 de no someter a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos, se introduce un nuevo supuesto de no sujeción para los casos en que se constate, a instancia del interesado, que no se ha producido un incremento de valor.
Y, con la finalidad de atender al mandato expresado en las otras dos sentencias, por un lado, se mejora técnicamente la determinación de la base imponible para que refleje en todo momento la realidad del mercado inmobiliario, reconociéndose la posibilidad de que los ayuntamientos corrijan a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización, y sustituyéndose los anteriormente vigentes porcentajes anuales aplicables sobre el valor del terreno para la determinación de la base imponible del impuesto por unos coeficientes máximos establecidos en función del número de años transcurridos desde la adquisición del terreno, que serán actualizados anualmente, mediante norma con rango legal, teniendo en cuenta la evolución de los precios de las compraventas realizadas. Dicha actualización podrá llevarse a cabo mediante las leyes de presupuestos generales del Estado.
Además, se introduce una regla de salvaguarda con la finalidad de evitar que la tributación por este impuesto pudiera en algún caso resultar contraria al principio de capacidad económica, permitiendo, a instancia del sujeto pasivo, acomodar la carga tributaria al incremento de valor efectivamente obtenido.
El Tribunal Constitucional señala en el fundamento jurídico 5 de la Sentencia 182/2021 que «para que este método estimativo de la base imponible sea constitucionalmente legítimo por razones de simplificación en la aplicación del impuesto o de practicabilidad administrativa, debe (i) bien no erigirse en método único de determinación de la base imponible, permitiéndose legalmente las estimaciones directas del incremento de valor, (ii) bien gravar incrementos medios o presuntos (potenciales); esto es, aquellos que previsiblemente o "presumiblemente se produce(n) con el paso del tiempo en todo terreno de naturaleza urbana" (SSTC 26/2017, FJ 3; 3712017, FJ 3; 59/2017, FJ 3; 72/2017, FJ 3, y 126/2019, FJ 3)».
Con los cambios que introduce este real decreto-ley, el sistema objetivo de determinación de la base imponible del impuesto se convierte en un sistema optativo, que solo resultará de aplicación en aquellos casos en los que el sujeto pasivo no haga uso del derecho expuesto anteriormente. Así, se da cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional de que el método objetivo de determinación de la base imponible no sea el único método admitido legalmente, permitiendo las estimaciones directas del incremento de valor en aquellos casos en que así lo solicite el obligado tributario. En definitiva, con esta reforma se busca adecuar la base imponible del impuesto a la capacidad económica efectiva del contribuyente, permitiendo su contribución al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con aquella.
Como consecuencia de lo anterior, también van a ser gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, aquellas que se producen cuando entre la fecha de adquisición y la de transmisión ha transcurrido menos de un año, que precisamente son las que pueden tener un carácter más especulativo, corrigiéndose así una deficiencia del sistema de determinación de la base imponible regulado en la normativa anterior.
Por último, y como consecuencia de la introducción del supuesto de no sujeción para los casos de inexistencia de incremento de valor y de la regla para evitar la tributación por una plusvalía superior a la obtenida, se establece que los ayuntamientos puedan efectuar las correspondientes comprobaciones.
1. A partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán en situación de fuerza mayor total derivada del COVID-19, aquellas empresas y entidades que contaran con un expediente de regulación temporal de empleo basado en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y estuvieran afectadas por las causas referidas en dicho precepto que impidan el reinicio de su actividad, mientras duren las mismas y en ningún caso más allá del 30 de junio de 2020. 2. Se encontrarán en situación de fuerza mayor parcial derivada del COVID-19, aquellas empresas y entidades que cuenten con un expediente de regulación temporal de empleo autorizado en base al artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, desde el momento en el que las causas reflejadas en dicho precepto permitan la recuperación parcial de su actividad, hasta el 30 de junio de 2020. Estas empresas y entidades deberán proceder a reincorporar a las personas trabajadoras afectadas por medidas de regulación temporal de empleo, en la medida necesaria para el desarrollo de su actividad, primando los ajustes en términos de reducción de jornada. 3. Las empresas y entidades a las que se refiere este artículo deberán comunicar a la autoridad laboral la renuncia total, en su caso, al expediente de regulación temporal de empleo autorizado, en el plazo de 15 días desde la fecha de efectos de aquella. Sin perjuicio de lo anterior, la renuncia por parte de estas empresas y entidades a los expedientes de regulación temporal de empleo o, en su caso, la suspensión o regularización del pago de las prestaciones que deriven de su modificación, se efectuará previa comunicación de estas al Servicio Público de Empleo Estatal de las variaciones en los datos contenidos en la solicitud colectiva inicial de acceso a la protección por desempleo. En todo caso, estas empresas y entidades deberán comunicar al Servicio Público de Empleo Estatal aquellas variaciones que se refieran a la finalización de la aplicación de la medida respecto a la totalidad o a una parte de las personas afectadas, bien en el número de estas o bien en el porcentaje de actividad parcial de su jornada individual, cuando la flexibilización de las medidas de restricción que afectan a la actividad de la empresa permita la reincorporación al trabajo efectivo de aquellas.
Artículo 2.Procedimientos de suspensión y reducción de jornada por causas económicas, técnicas, organizativas y de producción comunicados a partir del desconfinamiento.
1. A los procedimientos de regulación temporal de empleo basados en causas económicas, técnicas, organizativas y de producción iniciados tras la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta el 30 de junio de 2020, les resultará de aplicación el artículo 23 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, con las especialidades recogidas en este precepto.
2. La tramitación de estos expedientes podrá iniciarse mientras esté vigente un expediente de regulación temporal de empleo de los referidos en el artículo 1.
3. Cuando el expediente de regulación temporal de empleo por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción se inicie tras la finalización de un expediente temporal de regulación de empleo basado en la causa prevista en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, la fecha de efectos de aquél se retrotraerá a la fecha de finalización de este.
4. Los expedientes de regulación temporal de empleo vigentes a la fecha de entrada en vigor del presente real decreto-ley seguirán siendo aplicables en los términos previstos en la comunicación final de la empresa y hasta el término referido en la misma.
Artículo 3.Medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo.
1. Las medidas de protección por desempleo previstas en los apartados 1 al 5 del artículo 25 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, resultarán aplicables hasta el 30 de junio de 2020.
2. Las medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo reguladas en el artículo 25.6 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, resultarán aplicables hasta el 31 de diciembre de 2020.
Artículo 4.Medidas extraordinarias en materia de cotización vinculadas a las medidas reguladas en el artículo 1.
1. La Tesorería General de la Seguridad Social exonerará, respecto a las cotizaciones devengadas en los meses de mayo y junio de 2020, a las empresas y entidades a las que se refiere el apartado 1 del artículo 1 del abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta, siempre que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social. Si las citadas empresas y entidades tuvieran cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, o más, en situación de alta en la Seguridad Social, la exoneración de la obligación de cotizar alcanzará al 75 % de la aportación empresarial.
2. Las empresas y entidades a las que se refiere el apartado 2 del artículo 1 quedarán exoneradas del abono de la aportación empresarial a la cotización a la Seguridad Social y por conceptos de recaudación conjunta, en los porcentajes y condiciones que se indican a continuación: a) Respecto de las personas trabajadoras que reinicien su actividad a partir de la fecha de efectos de la renuncia y de los periodos y porcentajes de jornada trabajados desde ese reinicio, la exención alcanzará el 85 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 70 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020, cuando la empresa hubiera tenido menos de cincuenta trabajadores o asimilados a los mismos en situación de alta en la Seguridad Social a 29 de febrero de 2020. Si en esa fecha la empresa hubiera tenido cincuenta o más trabajadores o asimilados a los mismos en situación de alta, la exención alcanzará el 60 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 45 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020. b) Respecto de las personas trabajadoras de estas empresas que continúen con sus actividades suspendidas a partir de la fecha de efectos de la renuncia y de los periodos y porcentajes de jornada afectados por la suspensión, la exención alcanzará el 60 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 45 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020, cuando la empresa hubiera tenido menos de cincuenta trabajadores o asimilados a los mismos en situación de alta en la Seguridad Social a 29 de febrero de 2020. Si en esa fecha la empresa hubiera tenido cincuenta o más trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta, la exención alcanzará el 45 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 30 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020. En este caso, la exoneración se aplicará al abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta.
3. Las exenciones en la cotización se aplicarán por la Tesorería General de la Seguridad Social a instancia de la empresa, previa comunicación sobre la situación de fuerza mayor total o parcial, así como de la identificación de las personas trabajadoras afectadas y periodo de la suspensión o reducción de jornada. Para que la exoneración resulte de aplicación esta comunicación se realizará, por cada código de cuenta de cotización, mediante una declaración responsable que deberá presentarse, antes de que se solicite el cálculo de la liquidación de cuotas correspondiente, a través del Sistema de remisión electrónica de datos en el ámbito de la Seguridad Social (Sistema RED), regulado en la Orden ESS/484/2013, de 26 de marzo.
4. A efectos del control de estas exoneraciones de cuotas, será suficiente la verificación de que el Servicio Público de Empleo Estatal proceda al reconocimiento de la correspondiente prestación por desempleo por el período de que se trate. La Tesorería General de la Seguridad Social podrá establecer los sistemas de comunicación necesarios con el Servicio Público de Empleo Estatal para el contraste con sus bases de datos del contenido de las declaraciones responsables y de los periodos de disfrute de las prestaciones por desempleo.
5. Las exenciones en la cotización a que se refiere este artículo no tendrán efectos para las personas trabajadoras, manteniéndose la consideración del período en que se apliquen como efectivamente cotizado a todos los efectos, sin que resulte de aplicación lo establecido en el artículo 20 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social.
6. Las exoneraciones reguladas en este artículo serán a cargo de los presupuestos de la Seguridad Social en el caso de la aportación empresarial por contingencias comunes, de las mutuas colaboradoras en el caso de la aportación empresarial por contingencias profesionales, del Servicio Público de Empleo Estatal en el caso de la aportación empresarial para desempleo y por formación profesionales y del Fondo de Garantía Salarial en el caso de las aportaciones que financian sus prestaciones.
Artículo 5.Límites relacionados con reparto de dividendos y transparencia fiscal.
Las empresas y entidades que tengan su domicilio fiscal en países o territorios calificados como paraísos fiscales conforme a la normativa vigente no podrán acogerse a los expedientes de regulación temporal de empleo regulados en el artículo 1 de este real decreto-ley.
Las sociedades mercantiles u otras personas jurídicas que se acojan a los expedientes de regulación temporal de empleo regulados en el artículo 1 de este real decreto-ley y que utilicen los recursos públicos destinados a los mismos no podrán proceder al reparto de dividendos correspondientes al ejercicio fiscal en que se apliquen estos expedientes de regulación temporal de empleo, excepto si abonan previamente el importe correspondiente a la exoneración aplicada a las cuotas de la seguridad social. No se tendrá en cuenta el ejercicio en el que la sociedad no distribuya dividendos en aplicación de lo establecido en el párrafo anterior, a los efectos del ejercicio del derecho de separación de los socios previsto en el apartado 1 del artículo 348 bis del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio. Esta limitación a repartir dividendos no será de aplicación para aquellas entidades que, a fecha de 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de cincuenta personas trabajadoras, o asimiladas a las mismas, en situación de alta en la Seguridad Social.
Disposición adicional primera. Extensión de los expedientes de regulación temporal de empleo basados en la causa prevista en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y de las medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo y de cotización.
1. Mediante acuerdo de Consejo de Ministros se podrá establecer una prórroga de los expedientes de regulación de empleo a los que se refiere el artículo 1, en atención a las restricciones de la actividad vinculadas a razones sanitarias que subsistan llegado el 30 de junio de 2020.
2. Este acuerdo podrá, a su vez, prorrogar las exenciones reguladas en el artículo 4, o extenderlas a los expedientes de regulación temporal de empleo basados en causas objetivas, así como prorrogar las medidas de protección por desempleo previstas en el artículo 25.1 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, por el período de tiempo y porcentajes que en él se determinen.
Disposición adicional segunda. Comisión de Seguimiento tripartita laboral.
1. Se crea una Comisión de Seguimiento tripartita laboral del proceso de desconfinamiento, que estará integrada por las personas al efecto designadas por el Ministerio de Trabajo y Economía Social, el Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), la Confederación Española de la Pequeña y Mediana Empresa (CEPYME), y las organizaciones sindicales más representativas, Comisiones Obreras (CC.OO.) y la Unión General de Trabajadores (UGT).
2. Esta Comisión se reunirá, con carácter ordinario, el segundo miércoles de cada mes, previa convocatoria remitida por el Ministerio de Trabajo y Economía Social y con carácter extraordinario, siempre que lo soliciten tres de las cuatro organizaciones integrantes de la misma.
3. Esta Comisión de Seguimiento tripartita laboral tendrá como función principal el seguimiento de las medidas que, en el ámbito laboral, se están adoptando durante la fase de excepcionalidad atenuada, el intercambio de los datos e información recabada por las organizaciones integrantes y el Ministerio de Trabajo y Economía Social al respecto, así como la propuesta y debate de aquellas medidas que se propongan por este o por cualquiera de las organizaciones que la integran. Esta Comisión, en cualquier caso, deberá ser consultada con antelación suficiente y con carácter previo a la adopción de las medidas recogidas en la disposición adicional primera.
Disposición final primera. Modificación del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19. Se modifica el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en los siguientes términos:
Uno. El apartado 1 del artículo 24 queda redactado como sigue: «1. En los expedientes de suspensión de contratos y reducción de jornada autorizados en base a fuerza mayor temporal vinculada al COVID-19 definida en el artículo 22, la Tesorería General de la Seguridad Social exonerará a la empresa del abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta, durante los meses de marzo y abril de 2020, cuando, a 29 de febrero de 2020, tuviera menos de 50 personas trabajadoras, o asimiladas a personas trabajadoras por cuenta ajena, en situación de alta en la Seguridad Social. Si la empresa tuviera 50 personas trabajadoras, o asimiladas a personas trabajadoras por cuenta ajena, o más, en situación de alta en la Seguridad Social, la exoneración de la obligación de cotizar alcanzará al 75 % de la aportación empresarial.»
Dos. Se añade un nuevo apartado 5 al artículo 24, con la siguiente redacción: «5. Las exoneraciones reguladas en este artículo serán a cargo de los presupuestos de la Seguridad Social en el caso de la aportación empresarial por contingencias comunes, de las mutuas colaboradoras en el caso de la aportación empresarial por contingencias profesionales, del Servicio Público de Empleo Estatal en el caso de la aportación empresarial para desempleo y por formación profesional y del Fondo de Garantía Salarial en el caso de las aportaciones que financian sus prestaciones.»
Tres. La disposición adicional sexta queda redactada como sigue:
«Disposición adicional sexta. Salvaguarda del empleo.
1. Las medidas extraordinarias en el ámbito laboral previstas en el artículo 22 del presente real decreto-ley estarán sujetas al compromiso de la empresa de mantener el empleo durante el plazo de seis meses desde la fecha de reanudación de la actividad, entendiendo por tal la reincorporación al trabajo efectivo de personas afectadas por el expediente, aun cuando esta sea parcial o solo afecte a parte de la plantilla.
2. Este compromiso se entenderá incumplido si se produce el despido o extinción de los contratos de cualquiera de las personas afectadas por dichos expedientes. No se considerará incumplido dicho compromiso cuando el contrato de trabajo se extinga por despido disciplinario declarado como procedente, dimisión, muerte, jubilación o incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez de la persona trabajadora, ni por el fin del llamamiento de las personas con contrato fijodiscontinuo, cuando este no suponga un despido sino una interrupción del mismo. En particular, en el caso de contratos temporales el compromiso de mantenimiento del empleo no se entenderá incumplido cuando el contrato se extinga por expiración del tiempo convenido o la realización de la obra o servicio que constituye su objeto o cuando no pueda realizarse de forma inmediata la actividad objeto de contratación.
3. Este compromiso del mantenimiento del empleo se valorará en atención a las características específicas de los distintos sectores y la normativa laboral aplicable, teniendo en cuenta, en particular, las especificidades de aquellas empresas que presentan una alta variabilidad o estacionalidad del empleo.
4. No resultará de aplicación el compromiso de mantenimiento del empleo en aquellas empresas en las que concurra un riesgo de concurso de acreedores en los términos del artículo 5.2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.
5. Las empresas que incumplan este compromiso deberán reintegrar la totalidad del importe de las cotizaciones de cuyo pago resultaron exoneradas, con el recargo y los intereses de demora correspondientes, según lo establecido en las normas recaudatorias en materia de Seguridad Social, previas actuaciones al efecto de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social que acredite el incumplimiento y determine las cantidades a reintegrar.»
Disposición final segunda. Modificación del Real Decreto-ley 9/2020, de 27 de marzo, por el que se adoptan medidas complementarias, en el ámbito laboral, para paliar los efectos derivados del COVID-19. La disposición final tercera del Real Decreto-ley 9/2020, de 27 de marzo, por el que se adoptan medidas complementarias, en el ámbito laboral, para paliar los efectos derivados del COVID-19, queda modificada como sigue: «Disposición final tercera. Entrada en vigor y vigencia. Este real decreto-ley entrará en vigor el mismo día de su publicación en el "Boletín Oficial del Estado", manteniendo su vigencia durante el estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, y sus posibles prórrogas. Los artículos 2 y 5 mantendrán su vigencia hasta el 30 de junio de 2020.»
Disposición final tercera. Entrada en vigor.
El presente real decreto-ley entrará en vigor el mismo día de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado». Dado en Madrid, el 12 de mayo de 2020.
A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.
Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.
Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.
Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.
MEDIDAS PARA REFORZAR LA FINANCIACIÓN EMPRESARIAL
El capítulo 2 regula un amplio paquete de medidas para reforzar la financiación de las empresas.
En primer lugar, para facilitar que las empresas que se han visto afectadas por la crisis sanitaria actual puedan hacer frente de la mejor forma posible a los pagos derivados de créditos que desde distintos instrumentos de la administración se habían otorgado, en este real decreto-ley se habilita al Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), organismo público adscrito a la Secretaría de Estado de Energía, a conceder aplazamientos de las cuotas de los préstamos concedidos en el marco de sus programas de subvenciones o ayudas reembolsables, extendiendo así a los créditos del IDAE la posibilidad de aplazamiento de cuotas ya aprobada en reales decreto-leyes anteriores para los créditos de la Secretaría General de Industria, el programa REINDUs, entre otros.
Además de tomar medidas para reforzar el acceso a la liquidez o facilitar el pago de los créditos, es necesario garantizar la continuidad del desarrollo de las transacciones económicas y aportar seguridad a las operaciones comerciales en un contexto de incertidumbre como el actual.
A este respecto, el sector asegurador desempeña un papel destacado. El seguro de crédito y de caución contribuyen a la consecución de dichos objetivos, ya que sirven, respectivamente, de garantía del cobro de las ventas o prestaciones de servicios y del cumplimiento de las obligaciones legales o contractuales.
En un contexto como el actual, es necesario reforzar los mecanismos que contribuyan a que el sector asegurador desempeñe dicho papel. Por ello, dada la situación adversa del mercado de crédito y las dificultades que, como consecuencia de la reducción de la cobertura de riesgos asegurados, puedan afectar a las relaciones comerciales y los pagos entre las empresas, se habilita al Consorcio de Compensación de Seguros para que desarrolle actividades de reaseguro de crédito y de caución a partir de 2020.
El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, aprobó una línea de avales otorgada por el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital para cubrir la financiación otorgada por entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito, entidades de dinero electrónico y entidades de pagos a empresas y autónomos. El objetivo fundamental de esta línea de avales, dotada con un importe máximo de 100.000 millones de euros, es preservar la normalidad de los flujos de financiación y de los niveles de circulante y liquidez, en particular de pymes y los autónomos. En concreto, la línea de avales debe permitir que las empresas y autónomos continúen abonando los salarios de sus empleados, puedan adelantar el cobro de sus facturas, a través de figuras como el factoring, o anticipar el pago de facturas a sus proveedores, a través de modalidades como el confirming, estableciendo de esta forma medios para el mantenimiento de los niveles de actividad económica y de empleo. Las entidades que otorguen la financiación deben velar por el cumplimiento de estos objetivos, con el fin de que la liquidez siga llegando al conjunto del tejido productivo, en particular a través de los canales de crédito comercial y pago a proveedores.
El citado real decreto-ley establece que las condiciones aplicables y requisitos a cumplir, incluyendo el plazo máximo para la solicitud del aval, se establecerán por Acuerdo de Consejo de Ministros. Los pasados 24 de marzo y 10 de abril, el Consejo de Ministros adoptó sendos Acuerdos liberando un total de 40.000 millones de euros de avales a conceder a empresas y autónomos. El 75 % de los avales puestos a disposición se concentran en pymes y autónomos, como agentes claves que son de la actividad económica, cuyo acceso a la liquidez es fundamental para el buen funcionamiento del tejido productivo.
Para reforzar las medidas de apoyo a la liquidez y ampliar su alcance, este real decreto-ley, en una disposición final, toma tres medidas complementarias. En primer lugar, prevé un reforzamiento del reaval concedido por la Compañía Española de Reafianzamiento, Sociedad Anónima (CERSA), con el fin de aumentar la capacidad de aval de las Sociedades de Garantía Recíproca, presentes en todas las Comunidades Autónomas de España y con gran capilaridad como reforzadoras del acceso a la financiación de las pymes de las distintas áreas geográficas en que se encuentran presentes. Además, establece que podrán beneficiarse de los avales los pagarés incorporados al Mercado de Renta Fija de la Asociación de Intermediarios de Activos Financieros (AIAF) y al Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF), fomentando el mantenimiento de las fuentes de liquidez proporcionadas por los mercados de capitales y no sólo a través de los canales bancarios tradicionales. En ambos casos, las condiciones de los avales se establecerán por Acuerdo de Consejo de Ministros. Por último, se garantiza que la línea de avales por importe de hasta 100.000 millones de euros podrá liberarse hasta el 31 de diciembre de 2020.
La aprobación de la Directiva (UE) 2018/844 del Parlamento europeo y del Consejo, de 30 de mayo de 2018, por la que se modifica la Directiva 2010/31/UE relativa a la eficiencia energética de los edificios y la Directiva 2012/27/UE relativa a la eficiencia energética, hace necesaria la transposición a nuestro ordenamiento jurídico de las modificaciones que incorpora, especialmente en lo relativo a la introducción de nuevas definiciones y revisión de las existentes, la modificación de las bases de datos para el registro de los certificados de eficiencia energética, que permitirán la recopilación de datos sobre consumo de energía medido o calculado de los edificios, así como la vinculación de incentivos financieros para la mejora de la eficiencia energética al ahorro de energía previsto o logrado. Asimismo, la Comisión Europea ha publicado el Pacto Verde Europeo (COM/2019/640) que tiene como objetivo transformar a la UE en una sociedad justa y próspera, con una economía moderna, eficiente en recursos y competitiva, sin emisiones netas de gases de efecto invernadero en 2050 y desacoplando el crecimiento económico del uso de recursos. El Pacto Verde Europeo prevé como actuación clave la «Oleada de renovación» en el sector de la construcción, donde la certificación energética de los edificios adquiere un papel relevante.
Inicialmente, la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, relativa a la eficiencia energética de los edificios, estableció exigencias relativas a la certificación energética de edificios que se transpusieron por Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción. Posteriormente, fue modificada mediante la Directiva 2010/31/UE, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios, transpuesta parcialmente por Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios en lo relativo a la certificación de eficiencia energética de edificios refundiendo el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, con la incorporación del Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios existentes.
El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, estableció la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que incluyese información objetiva sobre dicha eficiencia energética y valores de referencia, con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o parte del mismo pudiesen comparar y evaluar la misma. Los requisitos mínimos de eficiencia energética de los edificios o partes de los mismos no se incluían en este real decreto, ya que los mismos se establecen en el Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo. Como ya se recogió en el citado real decreto, la obligación de suministrar esta información a los compradores o a los usuarios buscaba facilitar el conocimiento de la eficiencia energética de cada edificio y su posible comparación con otros edificios de la misma zona, favoreciendo, por tanto, la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía. Además, este real decreto contribuyó a informar de las emisiones de CO2 por el uso de la energía proveniente de fuentes emisoras en el sector residencial, lo que podría facilitar la adopción de medidas para reducir dichas emisiones y mejorar la calificación energética de los edificios.
En este real decreto se determinaba el Procedimiento básico que debía cumplir la metodología de cálculo de la calificación de eficiencia energética, considerando aquellos factores que más incidencia tenían en su consumo energético, así como las condiciones técnicas y administrativas para las certificaciones de eficiencia energética de los edificios.
Asimismo, mediante la disposición adicional segunda se incorporaba la exigencia de la citada Directiva 2010/31/UE, de 19 de mayo que obligaba a que, a partir del 31 de diciembre de 2020, los edificios que se construyesen fueran de consumo de energía casi nulo, en los términos que reglamentariamente se fijasen en cada momento a través del Código Técnico de la Edificación, plazo que, en el caso de los edificios públicos, se adelantó dos años.
También se reguló la utilización del distintivo común en todo el territorio nacional denominado etiqueta de eficiencia energética, garantizando en todo caso las especificidades que fueran precisas en las distintas comunidades autónomas.
Por otra parte, se encomendó a la Comisión asesora para la certificación de eficiencia energética de edificios el apoyo a los ministerios competentes para velar por el mantenimiento y actualización del Procedimiento básico de certificación de eficiencia energética de edificios.
La Comisión asesora para la certificación de eficiencia energética de edificios, creada por el artículo 14 del Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción, aprobado por el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción, continuará existiendo, quedando regulados su objeto, funciones, composición y organización en los artículos 18, 19 y 20 del presente real decreto.
Por último, se concretó un régimen sancionador con infracciones y sanciones, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de protección de los consumidores y usuarios, y en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios.
Como resultado de la experiencia acumulada en la implementación del citado Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, se considera necesario incorporar algunas modificaciones para la mejora del procedimiento para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, entre otras, la actualización del contenido de la certificación de eficiencia energética, el incremento de la calidad de la misma y el establecimiento de la obligación para las empresas inmobiliarias de mostrar el certificado de eficiencia energética de los inmuebles que alquilen o vendan.
Atendiendo a la amplitud, extensión y alcance de las modificaciones que contiene la propuesta normativa, se ha considerado necesaria la elaboración de un nuevo real decreto que deroga el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril.
Asimismo, se modifica el Real Decreto 56/2016, de 12 de febrero, por el que se transpone la Directiva 2012/27/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de octubre de 2012, relativa a la eficiencia energética, en lo referente a auditorías energéticas, acreditación de proveedores de servicios y auditores energéticos y promoción de la eficiencia del suministro de energía, para incluir específicamente la necesaria inspección de las auditorías energéticas realizadas por auditores internos y para modificar el contenido del modelo de comunicación relativo a la realización de una auditoría energética, incluyendo mayor detalle en la información de la empresa, de sus consumos energéticos, de los ahorros identificados y de las medidas implementadas como resultado de las auditorías energéticas realizadas previamente.
Finalmente, se modifica el Real Decreto 178/2021, de 23 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios. Concretamente se modifica el apartado treinta y uno de su artículo único para corregir un error de nomenclatura, que podría dar lugar a problemas de interpretación a la hora de aplicarlo.
El contenido de este real decreto se ajusta a los principios de buena regulación contemplados en el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Así, de acuerdo con los principios de necesidad y eficacia, esta norma se justifica en la necesidad de transponer al ordenamiento jurídico español la Directiva (UE) 2018/844, de 30 de mayo de 2018, siendo la manera más eficaz de llevar a cabo dicha transposición la aprobación de este real decreto. Se cumple el principio de proporcionalidad ya que la regulación se limita al mínimo imprescindible para el cumplimiento por parte del Reino de España de la citada Directiva y la consecución de los objetivos del Plan Nacional Integrado de Energía y Clima. A fin de garantizar el principio de seguridad jurídica, la iniciativa normativa se ejerce de manera coherente con el resto del ordenamiento jurídico, nacional y de la Unión Europea, para generar un marco normativo estable, predecible, integrado, claro y de certidumbre, que facilita su conocimiento, comprensión y aplicación y, en consecuencia, la actuación y toma de decisiones de las personas y empresas. Conforme al principio de transparencia, además de la consulta pública previa y la audiencia e información públicas requeridas en el artículo 26 de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, y en la Ley 27/2006, de 18 de julio, por la que se regulan los derechos de acceso a la información, de participación pública y de acceso a la justicia en materia de medio ambiente, durante la tramitación de esta norma han sido consultadas las comunidades autónomas, así como las entidades representativas de los sectores afectados.
Finalmente, en aplicación del principio de eficiencia, se limitan las cargas administrativas a las imprescindibles para la consecución de los fines descritos, siempre dentro del marco del ordenamiento jurídico nacional y de la Unión Europea.
La apertura del trámite de consulta pública previa fue comunicada por la Dirección General de Política Energética y Minas al organismo responsable en la materia de cada una de las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla. Posteriormente, la apertura del trámite de información pública fue comunicada a todos los miembros de la Comisión asesora para la certificación de eficiencia energética de edificios.
Asimismo, el proyecto normativo y su grado de avance han sido presentados en las reuniones de la Comisión asesora para la certificación de eficiencia energética de edificios celebradas durante la tramitación del mismo.
Este real decreto ha sido sometido al procedimiento previsto en la Directiva (UE) 2015/1535 del Parlamento Europeo y del Consejo de 9 de septiembre de 2015 por la que se establece un procedimiento de información en materia de reglamentaciones técnicas y de reglas relativas a los servicios de la sociedad de la información, así como a lo dispuesto en el Real Decreto 1337/1999, de 31 de julio por el que se regula la remisión de información en materia de normas y reglamentaciones técnicas y reglamentos relativos a los servicios de la sociedad de la información.
El fundamento legal de la regulación de la certificación de eficiencia energética de los edificios se encuentra por un lado, en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, así como, por otro lado y en particular para los edificios existentes, en el artículo 83.3 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, en el que se establece que los certificados de eficiencia energética para estos edificios se obtendrán de acuerdo con el procedimiento básico que se establezca reglamentariamente, para ser puestos a disposición de los compradores o usuarios de esos edificios cuando los mismos se vendan o arrienden. De la misma manera, en la disposición final quincuagésima primera de esta misma ley se autorizaba al Gobierno para la aprobación, en el plazo de seis meses, del procedimiento básico de certificación energética en edificios existentes establecida en el artículo 83, determinando que en dicho desarrollo reglamentario se incorporarían, como mínimo, los supuestos de excepción y los sistemas de certificación previstos en los artículos 4 y 7, respectivamente, de la Directiva 2002/91/CE, de 16 de diciembre de 2002.
Este real decreto se dicta en virtud de las competencias estatales en materia de bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, legislación básica sobre protección del medio ambiente, sin perjuicio de las facultades de las comunidades autónomas de establecer normas adicionales de protección, así como bases del régimen minero y energético, previstas en el artículo 149.1 reglas 13.ª, 23.ª y 25.ª de la Constitución Española.
? Contribuir a que los deudores hipotecarios como consecuencia de la adquisición de una vivienda protegida puedan hacer frente a las obligaciones de sus préstamos hipotecarios.
? Reforzar la cooperación y coordinación interadministrativa, así como fomentar la corresponsabilidad en la financiación y en la gestión.
? Mejorar la calidad de la edificación y, en particular, de su conservación, de su eficiencia energética, de su accesibilidad universal y de su sostenibilidad ambiental.
? Contribuir al incremento del parque de vivienda en alquiler o en régimen de cesión en uso, tanto público como privado, con determinación de una renta o precio de cesión en uso máximo, durante el plazo mínimo de 25 años.
? Facilitar a los jóvenes el acceso al disfrute de una vivienda digna y adecuada en régimen de alquiler.
? Contribuir a evitar la despoblación de municipios de pequeño tamaño, entendiendo por tales, aquellos de menos de 5.000 habitantes, facilitando a los jóvenes el acceso a la adquisición o rehabilitación de una vivienda en dichos municipios.
? Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas mayores, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.
? Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas con discapacidad, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.
? Contribuir a mantener la reactivación del sector inmobiliario, fundamentalmente desde el fomento del alquiler y el apoyo a la rehabilitación de viviendas, edificios y a la regeneración y renovación urbana o rural, pero además, a través del fomento del parque de vivienda en alquiler, ya sea de nueva promoción o procedente de la rehabilitación, y de la ayuda a la adquisición y a la rehabilitación para los jóvenes en municipios de menos de 5.000 habitantes.
Para la consecución de sus objetivos, el Plan Estatal 2018-2021 se estructura en los siguientes programas:
1. Programa de subsidiación de préstamos convenidos.
2. Programa de ayuda al alquiler de vivienda.
3. Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual.
4. Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler.
5. Programa de fomento de mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas.
6. Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas.
7. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural.
8. Programa de ayuda a los jóvenes.
9. Programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad.
"Aun siguiendo en valores más bajos, continúa la recuperación",analiza Lola Alcover, secretaria del Consejo General.
Alcover analiza las cifras de la siguiente manera:
"El INE nos presenta sus estadísticas sobre Transmisiones de Derechos de Propiedad relativas al mes de agosto y una lectura aislada tal vez nos podría inducir a pensar que el sector inmobiliario no goza en estos momentos de buena salud. No obstante, si tomamos perspectiva y enlazamos los datos presentes con los de los meses anteriores, comprobamos con claridad que la tónica de recuperación se mantiene firme y que si en el mes de Junio las inscripciones de transmisiones patrimoniales fueron un 33.2% menor que en el año anterior, en julio ese descenso se suaviza situándose en el 21.5%, y en agosto la reducción ya es sensiblemente menor, con unos datos de sólo el 11% menos".
Finalmente, Alcover concluye que "la situación es clara, el trazo de la estadística marca una dirección positiva y el sector inmobiliario va recuperando posiciones, demostrando así que tiene suficiente fortaleza ante la delicada situación económica que estamos atravesando. No obstante, habrá que seguir con atención las cifras de los meses de septiembre y octubre, que serán un termómetro importante para contrastar el impacto del recrudecimiento de la crisis sanitaria y la capacidad del sector inmobiliario para encajar el golpe".
Jaime Cabrero, tesorero del Consejo General y presidente del COAPI de Madrid, indica que "aunque la variación anual es inferior a la que se produjo el año pasado (2,1%), el precio de la vivienda sigue aumentando, lo que demuestra que el sector inmobiliario sigue resistiendo el impacto de la pandemia". "Hay que tener en cuenta que la subida trimestral del 1,1% es superior a la del trimestre anterior (0,1%), lo que también es un indicativo de la recuperación que está mostrando el sector", afirma el experto.
"Estos últimos datos se unen a los recientemente publicados por el mismo INE sobre las compraventas registradas en el mes de septiembre, que sólo descendieron en un 1,1% interanual, pero aumentaron un 20,5% en tasa mensual. También las hipotecas sobre viviendas mostraron cifras positivas, registrándose una subida del 18,4% en tasa interanual y del 35,6% respecto al trimestre anterior", destaca Cabrero.
El tesorero del Consejo General y presidente del COAPI de Madrid se muestra optimista y destaca que "los datos analizados son la demostración de la fortaleza que tiene nuestro sector inmobiliario para afrontar el 2021 con garantías de recuperación".
Lola Alcover, secretaria del Consejo General, indica que "del efecto sobre el mercado inmobiliario de la ya más que anunciada y conocida segunda ola de la pandemia, caben extraerse dos lecturas: por una parte y como dato negativo, un preocupante descenso en las operaciones para las fincas urbanas diferentes a la vivienda, que son principalmente los locales comerciales; por otra, y afortunadamente, una importante estabilidad en la mayor parte del mercado de la vivienda en España".
La secretaria del Consejo General desarrolla su análisis: "De la cifra manejada sobre el total de fincas urbanas puede calcularse el descenso para locales comerciales en alrededor a un 13%. Esto confirma la incierta situación de las actividades económicas desarrolladas en ellos, fundamentalmente de pymes y empresas familiares, y principalmente de restauración y de pequeño comercio. Habrán de ser las actuaciones políticas futuras las que puedan atenuar, mejor o peor, esta situación clara y comprometida", destaca la experta.
No obstante, Alcover hace una lectura positiva de las cifras: "Las incertidumbres existentes para dicha segunda ola se tradujeron en un aceptablemente discreto descenso del ya mencionado 5,9% anual en el pasado octubre, teniendo en cuenta las duras circunstancias. Así pues, el mercado de la vivienda en nuestro país se sigue manifestando maduro, y la propia vivienda confirma su condición de bien de primera necesidad".
Los registros en los hoteles españoles por parte de los extranjeros -el 65,2 % del total- con un repunte del 0,1%, según datos del (INE).
Se trata del sexto aumento en el número de pernoctaciones en hoteles en los últimos siete años (en 2018, descendieron un 0,2 %).
Los hoteles ocuparon, de media, seis de cada diez plazas que ofertaron en 2019 (el 60,2%), igual a las cifras de 2018, mientras que en los fines de semana se ocuparon dos de cada tres plazas (66,1%), con un incremento en tasa interanual del 0,2%.
Los precios siguieron un incremento moderado de los últimos ejercicios, con una subida media del 1,9%, tras los repuntes de 2018 (2,2%) y 2017 (6,5%).
Según un "informe de Exceltur", el año pasado el número de plazas en alojamientos hoteleros repuntó un 2%, mientras que el de las plazas en pisos turísticos se redujo un 4%. Se trata de la primera caída que sufren las viviendas vacacionales desde que irrumpieron en el mercado de las plataformas online de comercialización, allá por 2009.
En concreto, actualmente hay 415.404 plazas hoteleras en las 22 principales ciudades españolas, frente a las 413.033 plazas en viviendas turísticas.
En 2018, sin embargo, la alternativa de los pisos vacacionales se impuso a la hotelera por primera vez. Así han evolucionado en la última década.
Causas del cambio:
Proliferación de normativas locales en plazas, como Palma, Barcelona, San Sebastián o Bilbao.
Los expertos aseguran que sin esta alternativa España perdería Turismo a favor de otros destinos ya que es un sector turístico complementario al hotelero, además de advertirse que estas regulaciones restringen la libertad de competencia.
Según el Colegio de Registradores se produjo una caída del 3,1% en la compraventa de viviendas durante el 2º trimestre del año en tasa interanual.
Respecto a los datos publicados por el INE en julio se volvieron a incrementar las transacciones de compraventa un 3,8% y durante el 3º y 4º trimestre se produjo una ralentización.
LA INFLUENCIA DE LA MODIFICACIÓN DE LA LEY HIPOTECARIA EN EL SECTOR
Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria el pasado junio se produjeron retrasos en la concesión de nuevos préstamos hipotecariosy se cerraron menos transacciones inmobiliarias.
De esta ley se espera más transparencia en el mercado y más protección para los clientes aunque esto no parece ser así, ya que los bancos podrían endurecer los requisitos para conceder préstamos para la compra de vivienda.
De hecho los datos hablaron, la estadística de hipotecas reflejó retrasos en las compraventas desde junio mostrando la mayor caída desde el último lustro.
Sin embargo, las hipotecas a tipo fijo siguieron adelante con su incremento, y se espera que para este año cierren con un nuevo máximo histórico.
Durante 2019 se firmaron cerca de 300.000 préstamos hipotecarios, según los datos del INE.
SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA
Desde 2013 el precio medio de la vivienda en España, incluidas tanto nuevas como de segunda mano, no ha parado de crecer, tanto en número de operaciones como en precios medios.
El precio de la vivienda moderó su crecimiento un 3,1% en el 2º trimestre del año en tasa interanual hasta los 1.637,4 euros m2 en contraste con el 4,4% del año anterior. Excepto País Vasco, Castilla y León y La Rioja donde cayeron los precios, las demás comunidades reflejaron crecimientos moderados. Más concretamente en Madrid y Cataluña pasaron de un 8,3 y 5,9% a 5,2% y 4,3%. Además los precios cayeron en ocho comunidades entre ellas Madrid un 0,1%.
El valor tasado de las viviendas que ofrece el Ministerio de Fomento también ofrece leves incrementos durante 2019, de apenas un 0,1% intertrimestral, mientras que hasta octubre el precio medio de la vivienda tasada llegó a 1.638 euros/m2, un 3,1% más, manteniéndose estable desde marzo.
El fomento de viviendas de obra nueva se mantubo estable, y pese a la ralentización del crecimiento, se solicitaron visados para la construcción de 125.000 y 150.000 viviendas anuales, entre enero y octubre de 2019, se han visado más de 91.000 viviendas de obra nueva.
De 2013 a la actualidad ha pasado del nivel más bajo de operaciones de compraventa, siendo 311.990 en 2013 a 561.486 prevista para fin de 2019, llegando a 587.160 para 2020.
En cuanto al precio medio ha pasado de 133.094? a 154.717? estimado para finales de 2019 y previsto en 157.031? para 2020, creciendo de media anual un 3,2%, siendo la variación estimada para 2019 de un incremento del 3,57% y algo más ligero el incremento esperado para 2020.
De cualquier forma las entrevistas, focus groups y encuestas realizadas a los más de 5.000 miembros de la Catedra Inmobiliria en colaboración con el área de investigación de la Universidad de Málaga, marcan un techo de crecimiento en el 5%, con tendencias medias de crecimiento de un 2,5% a 3,57%.
Actualización: Cualquier dispositivo electrónico debe estar debidamente actualizado. Mediante la actualización del software, los fabricantes solucionan incidencias y vulnerabilidades.
Antivirus y cortafuegos: La instalación de ambos es fundamental, ya que detectan y frenan cualquier amenaza.
Contraseñas: Creando estructuras y contraseñas para los usuarios de la red, los archivos estarán mucho más protegidos. Las contraseñas no deben ser evidentes y se recomienda combinar números y letras mayúsculas y minúsculas y símbolos.
Hacer copias de seguridad.
Realizando copias de seguridad periódicamente se tendrá siempre guardada la información más importante y será posible recuperarla. Dichas copias no deben estar en el mismo dispositivo, red o servidor.
Navegación web segura.
El navegador web también debe estar actualizado y, si es posible, es mejor utilizar redes privadas virtuales más seguras (VPN). Al navegar y comprar online, se debe optar por protocolos HTTPS que proporcionan mayor protección de los datos porque se transmiten cifrados.
Vigilar correo electrónico extraño
Hay que desconfiar de mensajes y archivos adjuntos de direcciones desconocidas o que no guarden relación con la persona que envía el mensaje, además de aplicar filtros anti-spam y autenticación de correo.
Ojo con las descargas
Siempre hay que comprobar que el sitio web de donde provenga la descarga sea legal y no sospechoso. Los archivos descargados son una de las vías principales para intentar infectar un sistema informático.
Evitar dar datos personales o de la empresa
No compartir en las redes sociales o en páginas web que no sean de fiar datos privados que se puedan filtrar, ya sea de la propia empresa, de los clientes o de los empleados. Siempre hay que saber con quién se comparte la información más relevante.
Formación
Todos aquellos que tengan acceso a los equipos de la agencia deben tener conciencia de estos peligros de la ciberdelincuencia.
Este panorama presenta un verdadero desafío para diseñar unos Presupuestos Generales del Estado que permitan promover la recuperación económica y social a la vez que se enmarquen en un plan de reequilibrio de las cuentas públicas para los próximos años. El nivel de déficit público en que vamos a incurrir es muy elevado, pero existe en nuestra opinión margen para aplicar medidas de estímulo fiscal a corto plazo antes del final del año, que deben servirnos para reactivar la actividad y al mismo tiempo servirnos de cortafuegos, encapsulándolas en este ejercicio para que 2021 nazca vacunado de este mal.
En estos próximos meses debemos reactivar la economía con la máxima celeridad y ello exigirá que el presente ejercicio presupuestario 2020 se acompañe de medidas excepcionales y temporales que favorezcan la liquidez de las empresas y que estimulen tanto la oferta como la demanda para generar un entorno de mayor confianza entre los inversores y los consumidores.
Tal y como aparece en el cuadro siguiente, su previsión anticipa un Euríbor a 12 meses, el indicador más frecuente para el cálculo de las hipotecas, que rondará el -0,50% en diciembre de 2021, el -0,41% a finales de 2022 y -0,26% en 2023.
A pesar de que la legislación actual no se contempla ningún tipo de excepciones (solo prevé excepciones de uso urbanístico) y, por tanto, de momento sí se imputarían las rentas, desde la subdirección general de Impuestos sobre la Renta de las Persona Físicas creen, que hay tiempo para modificar la ley, "ya que la medida no se haría efectiva hasta la próxima Campaña de la Renta, que será entre abril y junio de 2021".
De momento no hay un plan concreto al respecto, aún no se sabe si se va a modificar la ley. Aunque la fiscalidad no puede cambiar todo, también se ha abierto la posibilidad de modificaciones sobre los impuestos que pagan los trabajadores por las retribuciones en especie. No podemos olvidar que ya en el pasado las retribuciones en especie estuvieron exentas en el IRPF. El coronavirus ha provocado esta situación y obviamente la legislación hay que adaptarla a los cambios.
La imputación de las rentas inmobiliarias
Según explica la agencia tributaria en su web "tienen la consideración de rentas inmobiliarias imputadas aquellas que el contribuyente debe incluir en su base imponible del IRPF por ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre determinados bienes inmuebles urbanos, incluyendo las que se deriven de un derecho real de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles".
Por ejemplo, se trata de inmuebles urbanos al margen de la vivienda habitual y que no se encuentren afectos a actividades económicas, o bien inmuebles rústicos que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas.
Todos ellos tributan en el IRPF teniendo en cuenta la participación que ostenta el contribuyente sobre la titularidad del inmueble (en caso de que haya varios propietarios) y en los siguientes porcentajes:
Con carácter general se aplicará el 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
El 1,1% para aquellos inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva que haya entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
Para aquellos inmuebles que carezcan de valor catastral o no hayan sido notificados al contribuyente a la fecha de devengo del impuesto el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.
En el caso de que un inmueble se adquiera o transmita en el transcurso de un ejercicio o haya estado arrendado o afecto a una actividad económica durante parte de un año, así como en los demás supuestos en que el inmueble haya estado a disposición de sus propietarios o usufructuarios únicamente durante parte de un ejercicio, la Agencia Tributaria señala que "la renta imputable será la que proporcionalmente corresponda al número de días comprendidos en dicho período".
Y en los supuestos de derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles, "la imputación deberá efectuarla el titular del derecho real, aplicando el porcentaje del 2% o 1,1%, según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral del bien inmueble en función de la duración anual del período de aprovechamiento".
Su previsión anticipa un Euribor a 12 meses en el que el indicador para el cálculo de las hipotecas rondará el -0,50% en diciembre de 2021, -0,41% a finales de 2022 y el -0,26% en 2023.
Es cierto que se está incrementando la compra de vivienda de segunda manos y esto está provocando un incremento de los precios del 2% respecto al año pasado. Destacar que la tendencia no es igual en las diferentes zonas. No obstante en ciudades como Madrid o Barcelona los precios han bajado entre un 1,4 y 4,8% mientras que ha caído en las zonas periféricas.
Según los datos de fotocasa hay 15 comunidades autónomas que presentan datos mensuales negativos en abril de este año es el caso de : Murcia (-2,5%), Canarias (-2,3%), Castilla-La Mancha (-2,2%), Aragón (-1,5%), Extremadura (-1,4%), La Rioja (-1,3%), Comunitat Valenciana (-1,1%), Cantabria (-0,9%), Baleares (-0,8%), Andalucía (-0,8%), Castilla y León (-0,6%), Galicia (-0,5%), País Vasco (-0,5%), Asturias (-0,2%) y Madrid (-0,05%).
Las Comunidades con incrementos son: Cataluña (+0,3%) y Castilla y León (+0,3%).
El ranking de comunidades autónomas con el precio de la vivienda de segunda mano más caras en España, se encuentran Madrid y País Vasco, con los precios de 3.103euros por metro cuadrado y 2.863 euros por metro cuadrado, respectivamente.
Le siguen, Baleares (2.856 euros), Cataluña (2.528 euros), Canarias (1.771 euros), Cantabria (1.725 euros), Navarra (1.675 euros), Andalucía (1.657 euros), Galicia (1.609 euros), Asturias (1.583 euros), Aragón (1.571 euros), Castilla y León (1.430 euros), Comunitat Valenciana (1.427 euros), La Rioja (1.425 euros), Extremadura (1.164 euros), Región de Murcia (1.133 euros) y Castilla-La Mancha (1.110 euros).
Anteriormente con la golden visa se daba entrada al país a personas con alto poder adquisitivo. Las golden visa permitían inversiones inmobiliarias superiores a 500.000 euros. Por esta vía se han concedido 9.042 de los 9.625 visados dorados emitidos desde 2012 hasta el pasado marzo, según datos del Servicio de Extranjeros y Fronteras portugués.
Los principales beneficiarios fueron sobre todo China (4.868 visas), Brasil (1.007), Turquía (461), Sudáfrica (397) y Rusia (370).
Ahora se pretende poner fin a esa presión de asfixia sufrida en Lisboa, Oporto y Portugal. A partir del 1 de Enero las golden visa quedarán limitadas al interior del país por tratarse también de zonas despobladas.
El acelerón viene por el interés del mercado chino de invertir en Portugal. El interés se ha incrementado a partir de los cambios de requisitos de la Golden visa para invertir en las zonas de interior;
Con el nuevo régimen podrán tener la visa si su inversión en Lisboa es para inmuebles comerciales como oficinas o y si optan por transferencia de capital debiendo enviar no ya un millón de euros, sino 1,5 millones, además de restringir los inmuebles al comprar en el interior e islas.
También se percibe un "aumento de la demanda aprovechando el régimen de cierre".
El BBVA tiene la plataforma Vivienda; Haya inmobiliaria pertenece a Bankia; el Santander tiene tres portales inmobiliarios disponibles (Aliseda, Casaktua, y Altamira); el banco Sabadell tiene a Solvia; Servihabitat pertenece a CaixaBank; y otros bancos como Liberbank, Kutxabank, Bankinter, Grupo BMN, Unicaja o Ibercaja también disponen de portales inmobiliarios.
Pero no solo existen los portales inmobiliarios característicos como tal, ya que también los bancos sacan nuevas herramientas para guiar al cliente a un mejor uso de estos portales, y poder aconsejarlo a la hora de buscar una vivienda. El BBVA ya tiene una nueva herramienta en la que te informa sobre el precio de la vivienda que te gusta, y te ayuda a decidir si te compensa más alquilar o comprar. La plataforma BBVA Valora, reúne datos interesantes de las viviendas y zona, así el cliente puede decidir de forma tranquila, sabiendo todo antes de tomar una decisión.
La plataforma cuenta con una App que te permite conocer la disponibilidad de venta o alquiler de una vivienda, precio y más información del inmueble, tan solo con enfocarlo con la cámara del móvil.
ING también acaba de lanzar una nueva plataforma para búsqueda de vivienda, llamada "Elige bien tu barrio", un portal diseñado para poder encontrar un barrio que cumpla con sus expectativas y necesidades. Aunque de momento solo están disponibles cinco ciudades principales del país, y son Barcelona, Madrid, Bilbao, Valencia y Sevilla.
Esta plataforma se desarrolla teniendo en cuenta los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), la referencia catastral, y la búsqueda inmobiliaria de la gente en internet. En esta plataforma podremos apreciar con detalle la situación inmobiliaria de cada barrio, ofreciendo un catalogado según el nivel de tranquilidad, propuestas de ocio, distintos servicios de la zona, antigüedad y tamaño de la vivienda, y demás características demográficas.
Este tipo de herramientas es lo último que están sacando los bancos, y cada vez son más, para potenciar de esta forma sus portales inmobiliarios, y ayudar así a vender los inmuebles de los que aún disponen.
Estas viviendas se ponen a la venta con un coste menor, debido a que el coste que supone para los bancos que las tienen en propiedad es mucho menor. Por lo tanto, este precio a la baja es un atractivo para los clientes.
También llama la atención que en la mayoría de los casos, al ser el propio banco el que gestiona la hipoteca de sus propios inmuebles, dan el 100% de la hipoteca, algo que no es usual, ya que lo normal para una vivienda al uso es del 80%. Por tanto este es un valor añadido.
Es el portal inmobiliario del Banco Santander, y tiene gestión de activos inmobiliarios y financieros. También cuenta con una red fuera de España para vender a extranjeros que quieres vivir en España.
Es, evidentemente, el portal inmobiliario de Eurocaja Rural. Tienen una gran oferta en viviendas y garajes, además de locales, terrenos, parcelas, etc.
Solo tiene ofertas en algunas provincias de España, sobre todo en Madrid, Valencia y Toledo.
Ruralocasion es el portal inmobiliario de Caja Rural de Granada. De ahí que la mayor oferta de inmuebles está ubicada en la provincia de Granada, pero también tienen inmuebles en otras provincias andaluzas.
Es el portal inmobiliario de CaixaBank. Es uno de los portales inmobiliarios de banco más experimentados, y que cuenta con grandes profesionales expertos.
Disponen de varios servicios como la gestión de créditos, gestión patrimonial, gestión urbanística, comercialización de activos inmobiliarios, etc.
Integración de portales inmobiliarios de bancos con crm inmobiliario
Puesto que los bancos se han encargado de dar una visible importancia a sus portales inmobiliario, y ofrecer así un servicio más completo a sus clientes, es también importante para muchas agencias inmobiliarias homologadas, tener un acceso directo a las propiedades de los bancos, para poder gestionarla mejor.
Algunos crm inmobiliarios tienen ya una integración con portales inmobiliarios de bancos, como por ejemplo el Software inmobiliario InmoPC, que permite a las agencias inmobiliarias homologadas por los bancos, integrarse con sus plataformas e importar de forma automática los inmuebles autorizados por los bancos para su comercialización. Poder manejar directamente los inmuebles de los bancos desde el crm inmobiliario, agiliza muchísimo el trabajo de las agencias inmobiliarias, permitiendo cruces automáticos con sus demandas, gestión de visitas profesionales, exportación a su web y a otros portales de las ofertas
Un blog inmobiliario es un atractivo para el embudo de la venta inmobiliaria. Además es fundamental tanto para el SEO como para lo que conocemos como inbound marketing, es decir, la creación de contenido de calidad, valioso y orientado a distintos públicos para captar más y mayor atención.
Un ejemplo puede ser, que si tenemos un servicio de tasación, el hecho de exponer este servicio en nuestra web sin más, no implica que haya un tráfico masivo, sino más bien concreto, pero si creamos un post en nuestro blog inmobiliario, en el que hablemos de compra, venta e hipotecas, y todo eso lo orientamos a la tasación, haremos que todo el público que se interesa por la compra, la venta y las hipotecas, también entren en el embudo de la tasación.
Hay que tomarse en serio cuando escribamos un post en nuestro blog inmobiliario, ya que debemos tener en cuenta dos cosas a la hora de escribirlo.
Primero debemos optimizar el posicionamiento, y esto se hace creando una redundancia de las palabras clave que consideremos a lo largo de todo el texto. Y segundo, todos los párrafos deben estar organizados de tal forma que orientemos al lector al objetivo que nosotros queramos, es decir, si queremos que llegue a nuestro servicio de tasación, debemos escribir orientando al lector hacia la tasación.
Pero no hay que descuidar, que nuestro público objetivo puede estar segmentado, ya sea por edad, sexo, intereses,? los que buscan comprar, vender, o alquiler, etc. Si queremos abarcar más público, debemos escribir de una forma genérica e ir orientando el post a nuestros objetivos de venta. Pero lo recomendable es hacer post más diferenciados, dependiendo del tipo de público, y así tener un blog más versátil.
También es muy recomendable crear links o hipervínculos dentro del texto del post, que vayan directos a nuestra web inmobiliaria, para generar así más leads, y que puedan ser conversiones de venta, porque al final es de lo que se trata.
El objetivo de un blog inmobiliario
Todo lo que hemos generado y puesto en valor, lo hemos hecho evidentemente para tener más visitas en el blog, y a más visitas en el blog inmobiliario más ventas en nuestra agencia inmobiliaria.
Los post son muy importantes, porque un post aumenta las posibilidades para atraer más tráfico de usuarios, por ello debemos ser atractivos y creativos, y esmerarnos en escribir de forma asidua.
Además, los post también nos sirven para explicar en ellos cosas que en nuestra web o en una ficha de inmueble no seríamos capaces de escribir, como una buena descripción, más extendida, incluso entrando en detalles. La forma de escribir también es diferente, por lo que puede dar más juego.
No es lo mismo en la web que damos una simple información formal, que en un post que nos podemos permitir el lujo de ser románticos al hablar de un ático de lujo por ejemplo, transmitiendo emociones. Con esto conseguimos llegar al usuario de una forma distinta, y desde un punto de vista más cercano.
Pero nunca hay que descuidar el SEO, y para ello siempre tendremos en cuenta la utilización de palabras clave, y la redundancia de algunas palabras que queramos potenciar. E incluso podemos incorporar nuevas. Y tenemos la ventaja de poder incorporar títulos y subtítulos que también ayudan al posicionamiento.
La mayor de las ventajas de un blog inmobiliario es el tráfico a nuestra web inmobiliaria, o dicho de otra forma, el aumento de leads. La función principal de un blog es que el usuario que lo lea, acabe visitando nuestra web. Es una forma de atraer tráfico a nuestra web sin ser agresivos, ya que el cliente aterriza en nuestra página web como consecuencia de leer un post que le ha interesado.
Un blog inmobiliario también tiene como ventaja, el hecho de poder ofrecer un contenido más atrayente, hablando de temas relacionados con la vivienda que en nuestra web quizás no hablaríamos, como por ejemplo temas legislativos, de decoración, construcción, reformas, etc.
Temas que al usuario le son útiles e interesantes, y con los que podemos ayudar resolviendo dudas, dando consejos de venta o compra, recomendaciones financieras, y mucha más información relevante para el lector.
Esto al final es agradecido por el usuario, que comparte esta información mucho más fácil y rápido, y con ello, se genera contenido atractivo para los usuarios que ayudan a atraer a más usuarios y generar por tanto más tráfico a nuestra web.
También, un blog nos permite ser creativos, y poder compartir contenido visual, como fotografías y vídeos, que tanto ayuda al SEO y por supuesto a generar contenido atractivo. Además, si todo ello lo ayudamos con un impulso en redes sociales, estamos cerrando el ciclo del inbound marketing para nuestra estrategia.
Por normal general y hasta el momento, para poder tener un blog inmobiliario era necesario estar suscrito a alguna web de blog que nos permitiera tener una cuenta para publicar en ella.
Otra posibilidad es tener una web en WordPress, que es la que más posibilidades ofrece para poder hacer publicaciones tipo blog. Pero si nuestra web no es WordPress, nos veremos obligado a contratar una web en WordPress exclusivamente para tener un blog.
Por suerte, existen crm inmobiliarios como InmoPC, que ofrecen una integración directa con un blog, el cual se inserta en la página web de la agencia inmobiliaria pudiendo acceder de forma sencilla. Desde el mismo crm se pueden escribir, editar y publicar post que automáticamente se ven en nuestro blog, y se puede acceder desde nuestra página web para verlo. Esto implica un plus de marketing para la agencia inmobiliaria.
Esta enmienda recoge una modificación legislativa para evitar hasta mayo de 2024 cualquier lanzamiento de ocupación habitacional cuando la titularidad de la hipoteca hubiera sido trasladada a otra persona física o jurídica. Esta enmienda viene a modificar la moratoria hipotecaria aprobada en 2013 para evitar las conductas tendentes a eludir la protección de los deudores.
Unidas Podemos ya reclamó al Gobierno que impidiese los desahucios y cortes de suministros mientras dure el Estado de Alarma.
También planteó articular medidas normativas encaminadas a la prohibición de todos los desahucios por impago de hipotecas cuando las familias no tengan alternativa habitacional también en el caso de lanzamiento por impago o finalización del contrato del alquiler excepto en situación de vulnerabilidad.
El presidente de Unidas Podemos se ha manifestado diciendo "que hay que cesar los desahucios porque es una incoherencia pedir a la gente que se quede en casa y que luego se la pueda echar".
Otros portavoces como Bildu también se han pronunciado al respecto sobre la enmienda diciendo que "es lógica y de sentido común proteger a la población vulnerable algo que es de justicia y responsabilidad social". Desde este grupo se ha manifestado que no se quiere volver a la vieja normalidad de desahucios, pobreza energética y feminización de la pobreza, han recalcado que la vivienda y suministros básicos son esenciales para enfrentar la emergencia sanitaria.
Además se ha detallado que en 2019 hubo más de 54.000 desahucios en toda España por lo que apuestan por regular el precio del alquiler y garantizar la alternativa habitacional a toda la población.
En la actualidad lo que se tiene en cuenta es el valor catastral del inmueble, no el precio de compraventa. El cálculo del impuesto se hace en función de unas tablas de coeficientes que corrigen el importe que debemos de pagar en función del tiempo durante el que se ha mantenido la posesión del inmueble. En líneas generales, paga la plusvalía quien transmite el inmueble, excepto en herencia o donación que lo paga quien lo recibe.
El impuesto se tramita en el Ayuntamiento donde esté ubicado el bien en el plazo de 30 días naturales desde la compraventa si la transmisión ha sido por venta, o de 6 mesesdesde el fallecimiento si ha sido adquirido por herencia.
Hay que presentar toda la documentación referente a esa transmisión y el Ayuntamiento notificará la liquidación resultante a abonar.
Pasado el período voluntario de presentación para liquidar la plusvalía sino se ha producido el pago, el Ayuntamiento enviará una comunicación por correo postal obligando al pago. En esa comunicación, además del importe de la liquidación inicial, se le añaden los intereses de demora, recargos y sanción por incumplimiento de pago.
No obstante, hay que tener en cuenta que la plusvalía prescribe transcurridos 4 años desde que finaliza el período voluntario de pago.
Los recargos por presentarlo fuera de plazo son los siguientes:
5% durante los 3 primeros meses tras el fin del período voluntario.
10% entre los 3 y 6 meses siguientes.
15% entre los 6 y 12 meses siguientes.
20% si transcurre más de un año.
Igualmente cabe destacar que las sanciones por impago de la plusvalía van desde el 50% hasta el 150% de la cantidad resultante del importe en función de si la infracción es leve, grave o muy grave.
A los Ayuntamientos por costumbre se les permite entregarla el mismo día de la vista así la administración tiene el tiempo necesario para estudiar y valorar la prueba aportada por el contribuyente.
Habitualmente es la administración quien suele aportar la prueba directamente el día de la vista judicial, lo que genera una gran indefensión a los contribuyentes.
Efectivamente, el Tribunal Supremo, en sentencia 26-11-2020 (recurso 5692/2019) ha cambiado las reglas del juego en materia de prueba. Y ha aclarado que el Ayuntamiento puede aportar su prueba el mismo día de la vista y qué hacer, si aporta su prueba pericial el mismo día de la vista.
El Contencioso 32 de Madrid ya declaró en su día que, en el acto de la vista judicial, se debe disponer ya del informe pericial de la Administración para evitar generar indefensión al contribuyente.
En definitiva, consideró el Juzgado que el informe debió aportarse cinco días antes de la vista, tal y como prevé el artículo 337.1 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC), de aplicación supletoria.
La respuesta del Tribunal Supremo fue que "la contestación a la demanda en el procedimiento abreviado se formula oralmente en la vista y en dicho acto el demandado propone la prueba." Por ello, el supuesto de hecho que prevé el artículo 337.1 de la LEC, "esto es que el demandado exprese en su contestación a la demanda el dictamen del que intente valerse y que lo aporte cinco días antes de la vista" no puede darse. Y ello, "por la razón esencial de que no hay en nuestro procedimiento abreviado contestación a la demanda escrita, sino que ésta ? la contestación- tiene lugar en la vista misma."
Rechazándose que la administración deba aportar el informe cinco días antes de la vista. El Supremo considera que dejar sin prueba al Ayuntamiento, por no haberla aportado con cinco días de antelación, vulneraría el derecho a la defensa de la Administración.
El Supremo reconoce que debe otorgarse un plazo al abogado del contribuyente, para instruirse de dicha prueba y formular, en su caso, alegaciones.
El Supremo no oculta el riesgo de paralización de la justicia, que entraña conceder un plazo al abogado del contribuyente, para valorar la prueba y formular aclaraciones al perito. Reconoce que "ello supondría la suspensión de la vista, con el consiguiente retraso en la resolución de asuntos."
El Alto Tribunal considera que "De las tres alternativas posibles (inadmitir la pericial aportada, admitirla y valorarla sin posibilidad de solicitud de aclaraciones por el actor u otorgar a éste un plazo para instruirse y solicitar tales aclaraciones), consideramos que la tercera es la única que salvaguarda el derecho a la defensa, pues cualquiera de las otras dos lo comprometería seriamente para cualquiera de las dos partes."
Finalmente de esta sentencia del Supremo se extraen las siguientes conclusiones:
No puede exigirse a la Administración que aporte su prueba con cinco días de antelación a la vista judicial por lo que podrá seguir aportándola el mismo día de la vista judicial.
El órgano judicial deberá otorgar a dicha parte un plazo que no podrá exceder de cinco días, para que se instruya convenientemente de dicha prueba. Y pueda solicitar aclaraciones al perito de la Administración.
No existe un derecho a la "suspensión automática" de la vista judicial, el Supremo declara que "El plazo concreto que deberá otorgarse para dicha instrucción será determinado por el juez a la vista de las circunstancias del caso, teniendo en cuenta el contenido del informe pericial, su dificultad aparente y la solicitud al respecto formulada por la parte actora y podrá determinar, en su caso, la suspensión de la vista oral y la práctica de un nuevo señalamiento."
Finalmente se abre la puerta a que los Juzgados puedan considerar que la lectura y conocimiento de dicho informe debe llevarse a cabo en el mismo acto de la vista sin necesidad de suspenderla.
El Plan va dirigido a menores de 35 años, mayores de 65, discapacitados o mujeres víctimas de violencia de género ofreciendo alquileres inferiores al del precio de mercado de hasta el 40% y tasado mediante la Administración regional.
El Plan Vive incluye:
Ayudas directas para facilitar ahorro para compra de vivienda así como facilitar seguros de impago.
Los menores de 35 años podrán optar por una ayuda del 40% del importe de la renta anual y del 50% si los beneficiarios son mayores de 65 años o menores de 35.
Cuando la renta máxima supere los 600 euros y alcance los 900 al mes, la ayuda será hasta el 30% mensual en el tramo comprendido entre los 601 y 900 euros.
Para llevar a cabo dicho Plan el ejecutivo Madrileño destinará 12 millones de euros para avalar 5.000 hipotecas de jóvenes madrileños de hasta 35 años que den el paso de comprar su primera vivienda.
Resto de ayudas incluidas en el Plan :
Ampliación del Plan Alquila Joven con el que se ha llegado a formalizar 100.000 contratos de alquiler y ha beneficiado a más de 150.000 madrileños.
Este nuevo plan permite a los arrendadores que suscriban contratos de alquiler con menores de 35 años beneficiarse durante dos años de un seguro de impago del alquiler así como de asistencia jurídica a través del Programa de Intermediación del Plan Alquila.
Ayudas al alquiler por Covid. El programa que tiene por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social de la pandemia tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler, incluyendo al concesión de ayudas para hacer frente a la devolución de las ayudas transitorias de financiación recogidas en el artículo 9 del Real Decreto-ley 11/2020. La cuantía de la ayuda es el 100% del importe mensual de la renta con un máximo de 900 euros al mes, sin incluir el resto de obligaciones económicas asumidas en el contrato.
Ayudas a la emancipación, los madrileños hasta los 30 años se podrán deducir de la cuota íntegra del IRPF el 25% de los intereses de la hipoteca para adquirir su vivienda habitual, hasta un máximo de 1.000 ? anuales.
Ayudas a la rehabilitación, la Comunidad de Madrid pondrá en marcha la rehabilitación de cerca de 10.422 viviendas en 27 Áreas de Regeneración y Renovación Urbana y Rural (ARRUR) en 58 municipios, con una inversión cercana a los 154,4 millones de euros entre las distintas administraciones y las aportaciones privadas.
Ofertas de la Agencia de vivienda social, tienen como objetivo construir casi 1.400 inmuebles en distintas promociones, de los que 1.323 se encuentran en municipios de más de 50.000 habitantes y 197 están situados en localidades afectadas por el despoblamiento rural.
El futuro gobierno socialista se compromete a acometer un Plan Estatal para la Rehabilitación de Viviendas vinculado a eficiencia energética, accesibilidad junto a ayudas destinadas a edificios en zonas y colectivos vulnerables. En los presupuestos del Gobierno para 2019 se han consignado 700 millones de euros en políticas de vivienda.
Se quiere reforzar la función de las SEPES e ICO en la política de vivienda para fomentar la construcción y rehabilitación de vivienda en alquiler social aprobándose un programa de financiación para ello.
El Gobierno pretende movilizar el suelo público disponible mediante la cesión de derechos de superficie mediante la aprobación de un Plan Nacional de Fomento de Emancipación Juvenil facilitando el acceso de los jóvenes a la vivienda.
En 2019 en materia fiscal contempla la creación del Impuesto a las Transacciones Financieras o el tipo mínimo del 15% en el Impuesto sobre Sociedades.
También pretende limitar las exenciones de dividendos y plusvalías de sociedades, ejercer mayor control sobre las SICAV, crear impuestos sobre Determinados Servicios Digitales o revisar el régimen fiscal de cooperativas y sociedades laborales.
El programa también contempla la Estrategia Sinhogarismo incrementándose los fondos presupuestarios.
Respecto a la Igualdad de género se eliminaría la denomina "tasa rosa", es decir, el incremento de precio de un mismo producto cuando se trata de una versión femenina y se reduciría el IVA de los productos de higiene femenina al 4%.
Sánchez propone un Pacto por la Industria que incluiría una nueva Ley de Industria que permita la adaptación del sector a la globalización, a la transición ecológica y a la transición digital. Promoviendo sectores como los de acumulación de energía y equipamientos para la electrificación del transporte.
El documento no debe ser del todo extenso, el tamaño ideal debería ser de entre 20 y 25 páginas.
Es importante mantener un estilo acorde a nuestra marca.
Deberemos adaptar nuestro plan de negocios a nuestro público objetivo.
Estructura del plan de negocios
Todo plan de negocios debe tener una estructura mínima y diferenciada en cuatro partes: carta de presentación, portada, índice, resumen ejecutivo.
Carta de presentación Toda la información relevante de nuestra empresa, como si la fuésemos a presentar a alguien que deba aprobar nuestro proyecto empresarial.
Portada Es importante dar buena impresión, y en una portada mostramos el valor y estilo de nuestra marca, incluyendo por supuesto el logo.
Índice Debemos mostrar bien la estructura de nuestro plan de negocios, y llevar al lector a las secciones que quiera encontrar rápidamente.
Resumen ejecutivo Es realmente donde marcamos toda la estructura de nuestro plan de negocios. Por ello es importante tener primero una visión general y luego ir concretando.
Dentro del resumen ejecutivo, debemos intentar poner siempre una estructura con las siguientes pautas: el papel de nuestra empresa; el papel de la competencia; plan de marketing; plan de operaciones; y plan de financiación.
El papel de nuestra empresa en el Plan de Negocios
Aquí hay que responder a dos preguntas muy importantes: ¿Quiénes somos? Y ¿Qué planeamos hacer?
Es necesario responder a estas preguntas para que la gente entienda mejor la identidad corporativa de nuestra marca. Pero claro, realmente qué debemos poner o de qué debemos hablar en este apartado? Pues una buena estructura sería la siguiente:
Estructura y composición del negocio: sociedad anónima, sociedad limitada, autónomo, etc.
Fecha: en la que se establece el negocio.
Naturaleza: qué vendemos, qué ofrecemos.
Sector o industria: inmobiliario, etc.
Valores el negocio: de dónde venimos y a dónde vamos.
Antecedentes: tanto del negocio como de los trabajadores.
Objetivos: a corto, medio y largo plazo.
Presentación del equipo: organigrama.
Una vez definidos estos ítems, lo siguiente es estudiar a la competencia.
El papel de la competencia
Por muy claras que tengamos las cosas con respecto a nuestro negocio, estudiar a la competencia es básico para aprender de ella, tanto de sus fallos como de sus logros.
Una de las claves del éxito de nuestro negocio pasa por tener controlado el mercado en el que nos movemos, y eso lo conseguimos estudiando a la competencia.
A continuación detallamos lo que debemos incluir en nuestro plan de negocios sobre la competencia:
Tamaño del mercado: dependiendo del tamaño puede ser más o menos rentable. La oferta y la demanda.
Fortalezas del mercado: hay que conocer la situación actual y futura de la industria en la que estamos o vamos a estar, y plasmar bien los principales puntos fuertes del mercado.
Competencia: debemos hacer un estudio de al menos una o dos empresas que sean competencia directa, con "nombre y apellidos".
Una vez estudiada la competencia, realizaremos un análisis DAFO ante ellas, es decir, indicar las debilidades, amenazas, fortalezas y oportunidades de nuestra empresa ante la competencia.
Estrategia competitiva: en este caso, una vez estudiada la industria, mercado y competencia, indicamos una estrategia a seguir para destacar. Cómo ser más competitivos con precios más bajos; ofrecer productos o servicios diferenciados o de mayor calidad; segmentar un nicho de mercado para hacerlo más rentable; etc.
Plan de marketing
Para tener mayor presencia en el mercado, es importante dejar claro en nuestro plan de negocios una estrategia de marketing.
Dentro del marketing existen dos aspectos importantes a destacar, que son la segmentación del mercado y la promoción de nuestros productos.
Si hemos hecho bien nuestro trabajo, ya sabremos a quién nos enfocamos para vender nuestros productos o servicios, y es importante para rentabilizar las ventas y conocer bien a nuestro cliente objetivo, en qué trabaja, dónde se ubica, qué aficiones tiene, costumbres, etc.
En cuanto a la promoción de nuestros productos o servicios, hay que saber que el cliente sigue una serie de pasos hasta que toma la decisión de adquirirlos.
Los pasos que sigue el cliente son los siguientes:
Conocimiento de la marca.
Muestra de interés.
Evaluación del producto o servicio.
Tanteo: quieren hacer una prueba de nuestros productos o servicios.
Fidelización: les gusta el resultado.
Una vez que sabemos en qué consisten estos pasos, debemos tener un plan de publicidad y promoción, y un plan de distribución y venta.
Plan de publicidad y promoción Canales en los que nos vamos a promocionar: páginas web, medios digitales, mercados de interés. Objetivo de nuestro plan, acciones SEO, redes sociales, marketing tradicional, etc.
Plan de distribución y venta Canales en los que vamos a vender. Formas de pago. Atención al cliente. Posibles descuentos u ofertas. Seguimiento de la venta. Servicio postventa. Etc.
Plan de Operaciones
El plan de Operaciones consiste en plasmar cómo se va a vender, es decir, el proceso que se va a llevar a cabo para la venta del producto o servicio. En este caso entran en juego dos premisas, la Cadena de suministro, y el Proceso de producción.
Cadena de suministro En este caso consideramos los posibles intervinientes en la operación de venta, estos pueden ser: proveedores, instalaciones, personal, equipo material, posibles envíos, inventario, y la atención al cliente.
Proceso de producción En el caso de una ecommerce, hay que tener en cuenta el tiempo invertido en la preparación del producto y la cantidad producida en dicho tiempo. Mecanismos y tiempos de entrega. Respuesta a la demanda y previsión ante posibles problemas de producción.
Plan de financiación
Hay que plantear una tabla o lista de previsiones y resultados, indicando las fuentes de ingresos y los gastos.
Es necesario ser lo más preciso posible en el cálculo financiero para que el resultado final sea lo más acertado posible a las previsiones.
Tenemos que indicar correctamente un plazo determinado de financiación, que por norma general debe ser de un año, a ser posible cuadrarlo con un año natural.
Lo más lógico es hacer un balance, apuntando los activos (los valores materiales de la empresa) y los pasivos (lo que nuestra empresa debe). Y además, tener en cuenta el costo directo de las ventas, los gastos de producción, nóminas, marketing, salarios de los trabajadores, impuestos, ganancias, facturación, etc.
El precio de la vivienda sube un 1,86% frente al año pasado alcanzando los 1.868? metro cuadrado.
Según Pisos.com, la vivienda de segunda mano en España en el mes de noviembre de 2021 tuvo un precio medio de 1.868 euros por metro cuadrado.
Hubo dos subidas en las capitales frente al año pasado que superaron el 10% de incremento: Tarragona (12,03%) y Alicante (10,21%). La que más cayó fue Jaén (-4,70%).
Comprar una vivienda es una oportunidad para darle salida al ahorro improductivo cuando, como en escenarios económicos como el actual, existe una pérdida de poder adquisitivo.
Análisis de precios de venta de viviendas por comunidades autónomas
El precio de la vivienda en España fue de 1.868 euros por metro cuadrado en noviembre de 2021, marcando una subida del 0,78% con respecto al mes anterior. Frente a noviembre de 2020, el ascenso se situó en el 1,86%. Mensualmente, los repuntes más altos se dieron en La Rioja, Murcia y Extremadura, mientras que los únicos descensos se registraron en Castilla La Mancha, Navarra y País Vasco. Con respecto al pasado año, Murcia, Comunidad Valenciana y Galicia arrojaron los repuntes más abultados. Los mayores ajustes en este periodo los marcaron Navarra, La Rioja y Asturias. Las regiones más caras fueron Baleares, Madrid, País Vasco, Cataluña y Canarias, mientras que las más baratas fueron Extremadura, Castilla-La Mancha, Murcia, Castilla y León y La Rioja.
Según el informe mensual de precios de venta elaborado por , la vivienda en España en noviembre de 2021 tuvo un precio medio de 1.868 euros por metro cuadrado. Esta cifra marcó un ascenso del 0,78% frente al mes de octubre de 2021. El repunte interanual alcanzó el 1,86%.
Variaciones mensuales
Las regiones que más incrementaron su precio fueron La Rioja (2,86%), Murcia (2,75%) y Extremadura (2,26%). Los únicos descensos se dieron en Castilla-La Mancha (-3,97%), Navarra (-2,61%) y País Vasco (-0,37%).
Variaciones interanuales
Los repuntes más llamativos tuvieron lugar en Murcia (4,90%), Comunidad Valenciana (4,82%) y Galicia (3,72%), registrándose los mayores ajustes en Navarra (-5,19%), La Rioja (-1,20%) y Asturias (-0,88%).
Las regiones más caras en noviembre de 2021 fueron Baleares (3.251 ?/m²), Madrid (3.046 ?/m²), País Vasco (2.789 ?/m²), Cataluña (2.530 ?/m²) y Canarias (1.733 ?/ m²), mientras que las más baratas fueron Extremadura (822 ?/m²), Castilla-La Mancha (834 ?/m²), Murcia (1.069 ?/m²), Castilla y León (1.162 ?/m²) y La Rioja (1.256 ?/m²).
Análisis de precios de venta de viviendas por provincias
Se recogieron 33 subidas mensuales, quedando Lleida, Girona y Badajoz por encima del 3%. Los descensos más altos frente a octubre de 2021 se localizaron en Navarra, Teruel, Zamora y Palencia, que cayeron más de un -2%. Frente a noviembre de 2020, hubo 34 subidas, creciendo Santa Cruz de Tenerife más allá del 10%. La bajada más intensa de este periodo la arrojó Navarra, cayendo más de un -5%. Baleares, Guipúzcoa, Madrid, Barcelona y Vizcaya fueron las provincias más caras, mientras que Ciudad Real, Jaén, Cuenca, Cáceres y Ávila fueron las más baratas.
Según el informe mensual de precios de venta de , 33 provincias crecieron con respecto al pasado mes de octubre de 2021. Se registraron 34 aumentos con respecto a noviembre de 2020.
Variaciones mensuales
Las provincias que registraron los porcentajes positivos más destacados fueron Lleida (3,81%), Girona (3,49%) y Badajoz (3,33%). Las que arrojaron los descensos más altos fueron Navarra (-2,61%), Teruel (-2,42%) y Zamora (-2,18%).
Variaciones interanuales
Los repuntes más abultados se localizaron en Santa Cruz de Tenerife (10,68%), Cuenca (9,47%) y Girona (7,40%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Navarra (-5,19%), Guipúzcoa (-3,67%) y Burgos (-3,48%).
En la clasificación de las provincias por precio en noviembre de 2021, el informe mensual colocó en primera posición a Baleares, con 3.251 euros por metro cuadrado. Le siguieron Guipúzcoa (3.085?/m²), Madrid (3.046 ?/m²), Barcelona (2.873 ?/m²) y Vizcaya (2.735 ?/m²). En la parte baja de la tabla, Ciudad Real cerró la clasificación con 654 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Jaén (719 ?/m²), Cuenca (748 ?/m²), Cáceres (790 ?/m²) y Ávila (811 ?/m²).
Análisis de precios de venta de viviendas por capitales de provincia
En el último mes, las capitales más cercanas al 3% de incremento fueron Castellón de la Plana y Murcia. Respecto a las bajadas, Jaén fue la que más se aproximó al -3% de caída. Comparando con noviembre de 2020, el incremento más llamativo fue el de Tarragona, que subió más de un 12%. En el lado de los ajustes, Jaén y Palencia fueron las que decrecieron más allá del -4%. Donostia-San Sebastián fue la capital más cara con un precio medio por metro cuadrado de 5.364 euros, mientras que Barcelona superó la barrera de los 4.000. Por su parte, Madrid, Bilbao y Palma de Mallorca se colocaron por encima de los 3.000 euros por metro cuadrado. En la zona de las más baratas, solamente Jaén, Ávila, Ciudad Real, Huelva y Lleida marcaron precios medios por debajo de los 1.200 euros por metro cuadrado.
El análisis mensual realizado por en las capitales de provincia tuvo como resultado 30 incrementos de precio de octubre a noviembre de 2021. La comparativa interanual arrojó 40 incrementos.
Variaciones mensuales
Los porcentajes positivos más representativos se dieron en Castellón de la Plana (2,97%), Murcia (2,97%) y León (2,93%). En el lado de los descensos, destacaron Jaén (-2,91%), Palencia (-2,57%) y Ciudad Real (-2,37%).
Variaciones interanuales
Las subidas más intensas se produjeron en Tarragona (12,03%), Alicante (10,21%) y Girona (8,41%). Las que más bajaron fueron Jaén (-4,70%), Palencia (-4,60%) y Ourense (-1,87%).
Ordenando las capitales de provincia por precio, el informe mensual de noviembre de 2021 colocó a la cabeza a Donostia-San Sebastián con 5.364 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (4.369 ?/m²), Madrid (3.987 ?/m²), Bilbao (3.375 ?/m²) y Palma de Mallorca (3.329 ?/m²). Jaén cerró la tabla con 1.070 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia económicas fueron Ávila (1.083?/m²), Ciudad Real (1.113 ?/m²), Huelva (1.165 ?/m²) y Lleida (1.167 ?/m²).
A partir del próximo 1 de enero en España cambiará la referencia del valor para calcular la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP). Como efecto de esta medida, los expertos del sector prevén que se producirá un aumento de la recaudación de estos tributos por parte de las comunidades autónomas. ¿Cuáles son las claves que rodean al sistema que fijará desde ahora el valor de referencia de los inmuebles?
Se tendrá en cuenta el valor de referencia del Catastro y no el precio de la vivienda determinado en la operación de compraventa. Se prevé un índice corrector del 0,9
La base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) se fija, hasta la fecha, partiendo del valor de la compraventa de un inmueble dado, por lo que, según Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona, "si la administración consideraba que no era real, determinaba el valor que era de mercado y era el contribuyente quien tenía que acreditar que el suyo era realmente el de mercado y el que efectivamente era el valor correcto."
Por el contrario, con el método que se instalará a partir de enero se "impone un valor ficticio, teórico", según opina Abel Marín, socio de Marín y Mateo Abogados. En concreto, este letrado informa de que será la Dirección General del Catastro la que, cada año, fijará "el valor de los inmuebles teniendo en cuenta la información obtenida de fedetarios públicos, como son los notarios y registradores de la propiedad" y otras fuentes. Marín continúa explicando que, a partir de enero, se establecerá una media aritmética por zonas, ubicación de los inmuebles y características generales de los mismos, como superficie, antigüedad, altura o uso. No obstante, aclara que, "para evitar desviaciones, la Ley 11/2021 de lucha contra el fraude fiscal prevé un índice corrector del 0,9.
La repercusión del nuevo sistema será "total". Se producirá un aumento de la recaudación de impuestos y estos generarán ganancias patrimoniales sujetas a IRPF y Sociedades
Las modificaciones previstas traerán consigo un incremento de impuestos, que recaerá en las arcas públicas de las comunidades autónomas. Así lo prevé Xavier López Villaécija, director del área fiscal del despacho de abogados Sanahuja Miranda, quien argumenta que esto se producirá porque "el valor de referencia se asimilará a un teórico valor del mercado, y normalmente las transacciones de inmuebles de segunda mano se cierran por un precio inferior al del mercado."
Por su parte, Marín reconoce que la repercusión del nuevo sistema será "total", pues pese a que el cambio afecta a los impuestos de Sucesiones y Donaciones, y al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, "es fácil llegar a la conclusión" de que si estos tributos son los que marcan el valor de transmisión y adquisición, además de ser "ficticios", generarán ganancias patrimoniales sujetas a IRPF, en el caso de las personas físicas, y al Impuesto de Sociedades, en el caso de las empresas.
El futuro valor de referencia tiene visos de ser declarado inconstitucional, porque puede afectar al principio de capacidad económica que rige el sistema tributario
Los especialistas en la materia consideran que la implantación del nuevo valor de referencia tiene "muchos" visos de ser declarado inconstitucional. En este sentido, Goenaga indica que a partir de ahora se utilizará "como base de cálculo" para la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, "no el valor de mercado o el valor real que se ha aplicado en esa operación". Por este motivo, esta abogada reconoce que la medida "puede afectar al principio de capacidad económica que rige el sistema tributario."
Sin embargo, otros especialistas, como López Villaécija, ven suficiente el nuevo valor de referencia y su factor de minorización. El mismo, subraya este abogado, "indudablemente ayudará a indexar el coste fiscal a un valor de mercado más real" que el actual. Es por ello que no cree que pueda abrirse la posibilidad de que las personas impugnen el valor de referencia aplicado ni se lleve a cabo un aumento en el número de litigios entre el contribuyente y la administración. "Quizá al contrario, dado que lo que pretende el legislador no es eso, y con la regulación del valor de referencia es razonable pensar que se consiga una mejor litigiosidad", agrega.
Para evitar fraudes y fomentar la colaboración del ciudadano, los expertos piden una reforma tributaria integral, con la que se modernice el sistema vigente
En paralelo, algunas voces del sector creen que es necesario poner el foco en la necesidad de producir una gestión recaudatoria eficiente, que evite que la actividad de la administración sea ineficaz. Así lo pone de manifiesto Gerard Aguilar, director de fiscalidad de Tecnotramit, quien asegura que es importante "que se establezcan intercambios de información tributaria a todos los niveles, entre administraciones tributarias de todos los ámbitos así como entre organismos judiciales, contribuyentes y colaboradores sociales."
En la misma línea, considera que hace falta que "tanto el legislador como las administraciones públicas" propongan una reforma integral que modernice el sistema tributario vigente, "recordando cuáles son los principios básicos del mismo, establecidos en el artículo 31 de la Constitución". "Es decir, que todos los ciudadanos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica, cada vez más vulnerada, como se ha demostrado con la reciente sentencia del Tribunal Constitucional sobre la plusvalía municipal", concluye.
A partir de 2022, si la persona que cotiza ha trabajado menos de 37 años y seis meses, la edad ordinaria de jubilación aumentará a los 66 años y dos meses, tras la reforma de las pensiones. En esta reforma, se llevará a cabo un incremento progresivo en la edad para jubilarse hasta los 67 años con mira en 2027. Aquellas personas que hayan cotizado durante más tiempo, podrán hacerlo un año antes con la edad de 65 años. Además, se incrementa a los últimos 25 años los años trabajados para poder calcular la base reguladora.
Dicho calendario de aumento progresivo de la edad de jubilación pertenece a la reforma de las pensiones realizada en 2011, cuyo fin es que en 2027 finalice el calendario con la edad de jubilación en 67 años para 2027.
Desde 2011, cada año se aumentan los requisitos de cotización como la edad ordinaria para jubilarse. A partir del año que viene, volverá a subir por consecuencia la edad ordinaria, así como la jubilación anticipada, la flexible y la demorada. El incremento será de tres meses respecto a este año
En 2022, también subirá los años necesarios para calcular la base reguladora, en otras palabras, la cuantía de referencia indicada por las bases de cotización para calcular la cantidad de pensiones a los últimos 25 años cotizados. El número de años cotizados ha aumentado desde los 16 últimos años trabajados de 2011. Además, se implementa un divisor a la base de cotización que pasa a ser de 350, frente al antiguo 336.
El Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones está planeando una reforma de las pensiones con novedades como aumentar los años que se requieren para calcular la base reguladora, en un principio, a 35 años y que los trabajadores elijan los años a tener en cuenta para dicho cálculo.
Tener ajustada la potencia contratada al mínimo necesario es muy importante, ya que de esta forma solo gastaremos lo que necesitamos y además se puede reducir en el consumo de los aparatos eléctricos:
-Desconectando el stand-by de todos los aparatos. Es lo que se llama el consumo silencioso. Son aparatos que no están encendidos pero tampoco apagados.
-Desenchufando los dispositivos siempre que sea posible (ordenador, televisión, portátiles?)
-Desenchufando los cargadores cuando no estén en uso.
También podemos apostar por tarifas con discriminación horaria.
Iluminación
El primer paso para ahorrar en la iluminación es aprovechar al máximo la luz natural cuando estemos en casa. Y en cuanto a la luz eléctrica, aconsejamos utilizar bombillas LED o de bajo consumo. Hay que recordar apagar las luces en las habitaciones vacías (la luz representa el 20% del gasto de energía en la mayoría de los hogares).
Un truco es analizar las necesidades lumínicas de las habitaciones y adaptarlas en función de las mismas. Por ejemplo, aplicando colores claros en techos, paredes, cortinas y persianas para garantizar más luminosidad.
Electrodomésticos
Utilizando electrodomésticos de máxima eficiencia y haciendo un uso comedido de los electrodomésticos en general, conseguiremos un importante ahorro. Para ello, se puede, por ejemplo:
-Colocar el frigorífico en un lugar fresco y ventilado, evitar abrir y cerrar constantemente las puertas y no introducir comida caliente en el mismo.
-Poner la lavadora a carga completa.
-Poner programas cortos en el lavavajillas.
-Evitar el secador de pelo.
-Apagar el horno antes de finalizar la preparación del plato, aprovechando el calor acumulado.
Aire acondicionado y calefacción
Regular el consumo y la temperatura de los aparatos de refrigeración también marca una notable diferencia en el ahorro. Una temperatura razonable para mantener en la vivienda oscila entre 19 y 21 grados y un poco más baja en los dormitorios.
Los expertos recomiendan regular la calefacción en una temperatura constante de 20 grados en invierno y el aire acondicionado entre 24 y 26 grados en verano, así como limpiar los filtros con frecuencia.
Cuando no estemos en casa no es conveniente dejar encendidos ni la calefacción ni el aire acondicionado y deben apagarse unos veinte minutos antes de abandonar la vivienda.
Temperatura y Aislamiento
Tanto el frío como el calor se transmiten a través de las ventanas y suelos. Las cortinas y alfombras, además de objetos decorativos, pueden ayudar a ahorrar energía, por ejemplo, guardando el calor durante el invierno. Además, las cortinas en verano ayudan a mantener fresca la casa.
Por otra parte, controlando las posibles fugas de aire se conseguirá un consumo de energía eficiente.Si no es posible hacer una reforma en la vivienda para obtener un buen sistema de aislamiento entonces hay que asegurarse de sellar bien las puertas y ventanas.
Colocando en las ventanas un doble cristal se conseguirá una medida de ahorro muy eficiente.
Agua
El agua caliente consume gran parte de energía en nuestras viviendas y en ocasiones se puede prescindir de ella, por ejemplo, lavando la ropa y los platos con agua fría o tibia.
Pero evidentemente, necesitamos del agua caliente en ciertos momentos y para conseguir que sea más económica tenemos algunas soluciones, como instalar un calentador solar de agua.
En cuando a las duchas, lo recomendable para el ahorro es que sean cortas.
Asimismo, existen mangos de ducha de bajo consumo.
Aquí no estamos hablando de videos tridimensionales, sino de algo mucho más sencillo, un paseo virtual de un inmueble son fotografías en 360º de sus diferentes estancias que posteriormente se unen entre ellas mediante un software que puede ser de un crm inmobiliario, del software de las propias cámaras o de plataformas independientes.
Todas ellas al finalizar la generación del paseo virtual, nos proporcionarán una URL o Link del mismo, que deberemos insertar dentro de la ficha de inmueble de nuestro software inmobiliario, para que este lo exporte a su web y a los portales.
Ejemplo de creación de un paseo virtual desde el software inmobiliario INMOPC
Hemos cogido como referencia para demostrar cómo se hace un paseo virtual el software inmobiliario Inmopc, donde nos muestra paso a paso como agregar las fotografías 360º para posteriormente realizar el paseo virtual.
Paseos virtuales software inmobiliario Vs Plataformas independientes
Los paseos virtuales se pueden realizar desde los software específicos de las cámaras 360º, desde otras plataformas independientes, de los portales inmobiliarios y lo más novedosos desde los propios crm inmobiliarios que incluyan esta opción como el software inmobiliario Inmopc: www.inmopc.com/software-para-inmobiliaria-visitas-360.html
Vamos a realizar una comparativa entre la opción de realizar los paseos virtuales con un software inmobiliario o emplear el de la cámara 360º o de otras plataformas independientes. La conclusión nuestra es que para una agencia inmobiliaria normal es mucho más económico y sencillo de usar utilizar directamente los paseos virtuales que nos ofrecen los diferentes crm inmobiliarios como www.inmopc.es
Validación por los portales inmobiliarios: No todas las plataformas virtuales están validadas por los diferentes portales, es crucial que la plataforma elegida este integrada en los mismos. Los paseos virtuales de los crm inmobiliarios están plenamente validados.
Precio de las plataformas independientes: Tanto el software de las cámaras como otras plataformas independientes, tienen una gran variedad de planes y precios. Los crm inmobiliarios normalmente no cobran por este servicio, luego es un gran ahorro anual para una inmobiliaria, generar los paseos virtuales en el propio software inmobiliario.
Calidad y opciones: Normalmente las plataformas independientes, son las que más utilidades tienen y optimización visual del paseo, que las generadas en el software de las cámaras o con los crm inmobiliarios. Si necesita otras opciones como mapas, inserción de videos, anotaciones tal vez el paseo virtual del crm inmobiliario se le quede corto.
Paseos virtuales de los portales inmobiliarios: Todos los portales tienen la opción de generarlos dentro del propio portal o importarlos desde el crm inmobiliario. Además de no poder usar esos paseos para la web de la inmobiliaria, ni para mandarlos a colaboradores, solo para el uso exclusivo de ese portal, perdiendo el mismo al cancelar la suscripción en el portal.
Cursos de videos para inmobiliarias
En este artículo aprovechamos para recomendar a una agencia inmobiliaria, que quiera mejorar en el desarrollo de videos para inmobiliarias y paseos virtuales que contraten el un curso de Vídeos para inmobiliarias del portal de formación inmobiliaria www.apiformacion.es, en el que explican cómo grabar y maquetar vídeos de inmuebles y corporativos, y cómo hacer paseos virtuales y crear un vídeo atractivo a partir de ellos.
Si no queremos usar el paseo virtual que nos proporciona nuestro crm inmobiliario, podemos acudir a muchas plataformas de paseo 360º, hacemos una mención de las principales, cuyas utilidades y tarifas de precios varían considerablemente:
Marzipano
esta herramienta genera un recorrido virtual a partir de un conjunto de panorámicas y permite exportarlo como una aplicación web que puede implementarse tal cual o usarse como modelo estándar para proyectos más avanzados. Requiere Firefox o Chrome.
carga fácilmente varios archivos 360º panorámicos con solo arrastrar y soltar. Admite imágenes JPEG y TIFF de hasta 65.000 píxeles que se muestran con soporte para múltiples resoluciones. Almacenamiento ilimitado en la nube. Las fotografías se almacenan de forma segura en la nube y están disponibles para descargar en cualquier momento.
esta plataforma es específica para inmobiliarios y contiene avanzadas características, en las que que a parte de crear paseos virtuales se pueden incorporar planos de los inmuebles.
podemos crear paseos virtuales de forma ilimitada con un plan mensual, además de que esta plataforma tiene sus propias cámaras y nos facilita la incorporación directa de las imágenes captadas si contratamos un plan.
Cámaras 360º para inmobiliarias
A continuación destacadas las mejores cámaras en relación calidad-precio que hay actualmente en el mercado dirigido al sector inmobiliario. Cámaras sencillas de usar, económicas que cumplen su función perfectamente sin ser grandes expertos fotógrafos. Con estas cámaras cualquier agente inmobiliario puede realizar fotografías 360º para posteriormente hacer el paseo virtual del inmueble
Son muy importantes las características técnicas básicas como el tipo de lente, diafragma y la resolución tanto de imagen como de vídeo, también la capacidad de almacenamiento ya sea con memoria interna o con ranuras para tarjetas de memoria SD y la calidad de la batería. También debemos considerar si tiene o no software para realizar los paseos virtuales 360º de los inmuebles.
Ricoh Theta SC
360 ° PARA TODOS: modelo estándar que le permite disfrutar fácilmente de un alto rendimiento.
ALTA CALIDAD DE IMAGEN: Graba imágenes fijas y videos naturales de 360 ??° con alta resolución y procesamiento de imágenes de puntadas de alta precisión.
PELÍCULA 4K: videos 4K de 360 ??grados de alta calidad con la última tecnología de estabilización de imagen.
MODO DE VISTA NOCTURNA: El nuevo modo preestablecido permite tomar hermosas escenas nocturnas con poco ruido y un rango dinámico más amplio. También puede capturar hermosos retratos con la función de detección de rostros.
Algunas inmobiliarias las siguen usando, aunque la gran mayoría no la usan, accediendo directamente para ver los paseos virtuales a las pantallas de ordenador, tablets y otros dispositivos móviles. Hemos querido destacar tres gafas virtuales que hay actualmente en el mercado por su gran precio competitivo y calidad.
Woxter Neo VR1
Gafas VR para disfrutar de apps y juegos con su Smartphone. Las gafas de realidad virtual Woxter que le permitirán sentir la velocidad de sus juegos 3D, la vibración de sus efectos y disfrutar de todo el mundo de realidad virtual con su Smartphone
Distancia focal ajustable para evitar ver imágenes dobles / Alta transparencia. Lentes magnificadas para visualizar imágenes estéreos cópicas SBS en nuestro Smartphone
Materiales de máxima calidad: ABS (plástico muy resistente a los impactos y a las temperaturas extremas) + suave esponja con retroceso elástico
Diseño Novedoso: pesa 238g, diseño con matería de tela + ABS. Diadema nylon ajustable y lente asférica anti distorsión 42mm.
Cómodo y fácil de ajustar: pantanlla de 1050 pulgadas a una distancia 3m con ángulo visual entre 100 y 120 grados, Miopía de menos de 600 grados es una buena idea para usar este material sin gafas.
Compatibilidad: tiene disipación buena de calor por su tapa frontal desmontable y se adapta para todos los teléfonos inteligentes dentro de 4.0 ? 6.0 pulgadas.
El consumo del año móvil (marzo 2019 ? febrero 2020) aún mantiene un crecimiento positivo del 3,9%, seis décimas menos que enero, y se sitúa en 14.312.443 de toneladas, 541.376 más que en el mismo período del año anterior. "Aunque hemos de recordar que estas cifras se refieren a febrero, período previo a la crisis del COVID-19; a corto plazo prevemos una brusca caída en la producción", explica el presidente de Oficemen, Víctor García Brosa.
A este respecto, el presidente de la patronal cementera, destaca que el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo en respuesta a consultas formuladas en relación con el estado de alarma ha dicho textualmente que "el tráfico de camiones de áridos, cemento y hormigones está permitido, al no haberse prohibido las obras a las que transportan dichos materiales ni el transporte para garantizar el abastecimiento. No es obligatorio el cierre de las obras, pues no se ha suspendido expresamente esa actividad".
También el presidente de Oficemen manifiesta que "apoyamos el comunicado de la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (CEPCO), relativo a no paralizar las obras, reforzando las inspecciones relativas al cumplimiento de las medidas sanitarias que garanticen la completa seguridad de los trabajadores"; y añade "Una vez paralizado el sector servicios, la construcción es uno de los pilares actuales de la economía española. Es de suma importancia que todas las obras actuales, incluidas la de infraestructuras mantengan su actividad para preparar a nuestro país en la salida de esta crisis".
"Las fábricas de cemento españolas, de momento, continúan trabajando con la normalidad que permite el Estado de Alarma. La seguridad y salud de los trabajadores es una prioridad para las empresas cementeras, activándose protocolos que garantizan las condiciones de trabajo seguras para los trabajadores de fábrica y modalidades de teletrabajo para gran parte de los empleados de servicios generales", afirma García Brosa.
"Desde Oficemen queremos trasladar el sentimiento de la industria cementera de apoyo a todos los afectados por la pandemia y nuestro ánimo de contribuir de la mejor forma posible a la reconstrucción social y económica del país", añade el presidente de Oficemen.
Nueva caída de dos dígitos en las exportaciones
Las exportaciones acumulan ya 33 meses en números rojos y sufren un nuevo descenso del 31,4% en febrero. Durante el mes pasado se perdieron más de 200.000 toneladas, con un volumen de exportación inferior a las 460.000 toneladas. En el acumulado del año la caída se eleva a casi un 20%, mientras que en el conjunto del año móvil (mar?19-feb?20), el descenso se eleva al 24,2%, con una pérdida cercana a los dos millones de toneladas.
Las importaciones crecen en el año móvil, pese a la caída de febrero, alcanzando casi el millón de toneladas y duplicando las cifras del año anterior.
La Audiencia considera que los denunciados conocían la voluntad de la entidad titular del piso contraria a tolerar su ocupación y que les estaba reclamando el desalojo, pese a lo que mantuvieron la ocupación sin autorización, según la resolución judicial facilitada por fuentes del TSJCyL.
"No estamos ante una ocupación ocasional ni esporádica, sino con vocación de permanencia, prolongándose la ocupación de manera desproporcionada o excesiva incluso después de conocer la existencia del proceso penal contra ellos", sostiene la sentencia.
La Audiencia rechaza recurso planteado por los denunciados en el que apelaban la eximente de "estado de necesidad", debido a que los denunciados anteriormente vivían en una casa de alquiler y estaban dispuestos a entregar 2.000 euros y abonar mensualidades de trescientos euros para la adquisición de la casa, como se desprende de lo actuado en el proceso.
Los condenados además de las costas deberán restituir a la propietaria la posesión del inmueble ocupado que deberán abandonar en el plazo de un mes con el apercibimiento y que de no efectuarlo se procedería al desalojo forzoso previa comunicación a los servicios sociales.
Respecto a la cuantía de la multa impuesta sería de 360 euros a cada uno con pagos en cuatro meses, la Audiencia considera que está correctamente justificada ya que, además de encontrarse dentro de los límites legales y las penas solicitadas por las acusaciones, se trata de la tercera ocupación del inmueble que llevaron a cabo los denunciados.
El problema que se plantea en cuestión en esta demanda es la falta de actuación de las autoridades por la okupación de un hotel por inmigrantes durante más de tres años a pesar de las órdenes de desalojo del Ministerio Público y de un juzgado. Que tuvo como consecuencias el bloqueo al acceso del inmueble en propiedad y su explotación económica (con incremento de costos energéticos) durante un periodo de tres años.
El Tribunal Europeo de Derechos Humanos, ha argumentado que el ejercicio real y efectivo del derecho garantizado por el artículo 1 del Protocolo Nº. 1 no puede depender únicamente del deber del Estado de abstenerse de cualquier injerencia. Por lo que ha expuesto la necesidad de medidas positivas de protección, en particular cuando existe un vínculo directo entre las medidas que un solicitante podría esperar legítimamente de las autoridades y el disfrute efectivo de estas últimas de su propiedad, como ya se indicó al resolver el Asunto Öneryildiz c. Turquía.
Por lo tanto para evaluar el cumplimiento del artículo 1 del Protocolo Nº. 1, se debe realizar un análisis pormenorizado de los diversos intereses aquí planteados, teniendo en cuenta que el propósito de la Convención Europea de Derechos Humanos es salvaguardar derechos que son concretos y efectivos, y solucionar el conflicto en cuestión. Aunque es cierto que las autoridades públicas están obligadas a reaccionar con la mayor brevedad posible para garantizar e implementar los derechos de propiedad del propietario objeto de las medidas impugnadas para que no sean arbitrarios ni imprevisibles.
Según relatan los medios el Gobierno griego justificó la inacción de las autoridades por motivos de orden público, ya que existía la intención de evitar el riesgo de alteraciones al orden público vinculadas a la expulsión de decenas de personas. y la evacuación de un edificio cuya okupación formaba parte de una acción militante. El conflicto en cuestión es que se prolongo durante tres años la denuncia de desalojo por parte de los demandantes así como la solicitud de asistencia de la policía para el desalojo de los ocupantes del hotel siendo objeto de varios retrasos por parte de las autoridades.
Lo que se concluye tras esta sentencia es que el Estado puede llegar a ser responsable del alargamiento del periodo de okupación si omite los actos necesarios para la restitución de la posesión de bienes inmuebles a los propietarios, algo llamativo hasta ahora, si se tiene en cuenta que el artículo 446 del Código Civil, vigente desde 1889, establece que "Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen".
OCU señala que los Registradores, y también los notarios, aprovecharon una modificación de los aranceles para las operaciones de cancelación, novación y subrogación de hipotecas inmersas en operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras introducida por el Gobierno de Mariano Rajoy en el Real Decreto-ley 18/2012, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, para interpretarla a su favor, lo que supuso una importante subida de los aranceles que afectaba a todos los consumidores.
OCU denuncia que de esta manera desde el día 12 de mayo de 2012, el coste de las cancelaciones de hipotecas como de las novaciones y subrogaciones hipotecarias pasó a costar más del triple de lo que costaba hasta ese momento. Aplicando el arancel correctamente una escritura de cancelación de hipoteca debería costar alrededor de 70 euros de gastos de notario y 24 euros de registrador, frente a los más de 200 euros que cobran los notarios y los más de 100 euros que cobran los registradores.
De forma reiterada El Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó varias sentencias declarando que los registradores estaban aplicando incorrectamente el arancel en las operaciones de novación, subrogación o cancelación de hipotecas cuando estas operaciones se realizan por solicitud los consumidores. Aun así, los Registradores recurrieron todas las resoluciones en su contra hasta que finalmente el Tribunal Supremo en su sentencia de 4 junio de 2018 ha confirmado la aplicación incorrecta del arancel por parte de los registradores, cuyos argumentos son perfectamente aplicables a los notarios.
OCU denuncia que, Registradores y Notarios, ignorando al Tribunal Supremo siguen aplicando de forma incorrecta el arancel y cobrando de más a los consumidores. Esta práctica está amparada por la desidia de la Administración, pues a fecha de hoy no nos consta que la Dirección General de los Registros y el Notariado (DGRN) haya publicado ninguna instrucción al respecto ni haya tomado medida alguna para garantizar que se está aplicando el arancel correctamente en línea con la sentencia del Tribunal Supremo.
Esta situación causa un claro perjuicio a los consumidores que se ven obligados a pagar un precio superior en sus escrituras de cancelación, subrogación o novación de hipotecas. Para OCU los Registradores y Notarios deberían devolver las cantidades cobradas de más. Sin embargo, esto no es posible en la mayoría de los casos, puesto que ambos colectivos gozan de un sistema privilegiado de reclamaciones que en la práctica solo concede 15 días hábiles a los consumidores para impugnar las minutas.
OCU ha pedido al Ministerio de Justicia que de forma inmediata obligue a Notarios y Registradores a cobrar de forma adecuada sus minutas a los consumidores. Además, OCU ha solicitado a la Fiscalía General del Estado su intervención ya que entiende que no aplicar ya el criterio establecido por el Tribunal Supremo puede ser constitutivo del delito tipificado en el artículo 437 del Código Penal, por exigir "directa o indirectamente, derechos, tarifas por aranceles o minutas que no sean debidos o en cuantía mayor a la legalmente señalada".
OCU advierte que esta situación no es nueva, ya en el pasado los notarios y registradores han aplicado de forma irregular los aranceles, causando un grave perjuicio a los consumidores, y que gracias a las modificaciones legales a medida del Gobierno no ha tenido compensación.
Ante esta situación OCU se va a dirigir a los grupos parlamentarios para solicitar una profunda reforma del sistema notarial y registral para acabar de una vez por todas con los privilegios de un colectivo que de forma reiterada actúa impunemente en contra de los consumidores, incumpliendo de forma reiterada la Ley. Por todo ello OCU pide que:
Tanto notarios como registradores deberían ser funcionarios del Estado en el mismo régimen que el resto de los funcionarios, cobrando un sueldo público y no facturando directamente a los consumidores a través de un arancel que interpretan en su propio beneficio y que encarece de forma injusta e injustificada el acceso a la vivienda de los consumidores.
La integración del catastro y del registro de la propiedad en una sola institución, en línea con lo que ocurre en otros países de la Unión Europea, de forma que supriman de intermediación innecesarios.
Por ultimo y hasta que se lleve a cabo la reforma de sistema que planteamos, OCU pide la inmediata adopción de medidas legislativas necesarias para modificar los procedimientos para reclamar las minutas de notarios y registradores, con el fin de que sean verdaderamente efectivos para los consumidores y eliminar de esta forma los privilegios que la Ley otorga a notarios y registradores en contra de los consumidores.
Asimismo, en el caso concreto de cancelación de hipotecas, pedimos que la cancelación sea automática y obligatoria para la entidad financiera y transitoriamente en el caso de hipotecas sobre préstamos ya pagados, que se inscriba la cancelación de manera automática y de oficio por parte del Registrador.
Conforme a lo dispuesto en el art. 1554.2 del Código Civil, el arrendador (o dueño) está obligado a hacer en la vivienda o local de negocio (que es la cosa objeto del contrato) y durante toda la vigencia del mismo, todas las reparaciones necesarias, a fin de conservarla en buen estado para el uso a la que fue destinada.
En el mismo sentido el art.21 de la Lau de 1994(para aquellos contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad al 1.01.1995), dispone:
«El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.»
Es decir, según la ley, le corresponde al «arrendador» asumir el coste de las obras de conservación y reparación para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
¿Sería válida la cláusula del contrato que descarga sobre el inquilino el pago de las obras de conservación y reparación de la vivienda?
La cláusula sería NULA, al considerar lo dispuesto en el art.21.1 LAU como una disposición de carácter imperativo que no puede alterarse por la voluntad de las partes.
Sin ánimo de ser exhaustivo, habrá que estar al caso concreto, los Juzgados y Tribunales en España han venido señalando que las obras que son obligación del arrendador son aquellas indispensables para conservar la vivienda en buen estado para el uso a las que se destinó, esto es las que permiten que el inmueble alquilado pueda ser utilizado por el arrendatario.
No debemos confundir las OBRAS DE CONSERVACIÓN de la vivienda alquilada con aquellas otras para la ADAPTACIÓN del inmueble para el uso a que fue destinado, y que se realizan antes del inicio del arriendo, como por ejemplo aquellas obras que se hacen en los locales de negocio para adaptarlos a la actividad que se va a instalar.
Tampoco son obligación del arrendador aquellas otras obras que traigan causa de deterioros imputables al arrendatario o a aquellos que de él dependa o convivan en la finca (art. 21 LAU y arts. 1563 y 1564 Código civil).
Las obras de conservación de la vivienda alquilada o las del negocio arrendado deben ser reparadas a costa del arrendador será por tanto, las que resulten necesarias por:
? Los deterioros motivados por el transcurso del tiempo.
? Aquellas que se deban a un uso ordenado de la finca arrendada por el inquilino.
? Las debidas a caso fortuito o fuerza mayor.
? Las que se ocasionen por el natural desgaste de la cosa
? O también aquellas que sean impuestas por la autoridad competente
Tales obras de conservación no se limitan a las de interior de una vivienda o local, sino que también pueden afectar a elementos comunes o de seguridad del edificio. Así, porejemplo, se han estimado necesarias las de conservación del techo de una casa, el saneamiento de la red de desagüe, los daños por humedades en estructura, muros y apoyos, o las de refuerzo de vigas.
El arrendador, por tanto, está obligado a realizar las obras de conservación de la vivienda alquilada y prevenir el daño (conservación), como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).
Quedan excluidas de la obligación impuesta al arrendador las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, las cuales serán, en todo caso, a cargo de la parte arrendataria según establece el art. 21.4 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).
Según el artículo 22.1 de la LAU, el arrendador podrá hacer obras de mejora, aunque haya un inquilino en la vivienda, siempre y cuando la "ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento". Además, deberá avisarle con tres meses de antelación. En una situación como esta, el artículo 22.2, permite al inquilino renunciar al contrato, "salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada". Si mantiene el contrato, el artículo 22.3 dispone que "tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar".
Así, el artículo 23.1 determina que el inquilino no podrá realizar obras sin el consentimiento por escrito del propietario que modifiquen la configuración de la vivienda o del mobiliario, ni, en ningún caso, tendrá derecho a realizar obras que supongan una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda. Si no se respetan, el casero podrá dar por finalizado el contrato y podrá elegir entre exigir al inquilino que reponga las cosas al estado anterior o conservar la obra, sin que el inquilino pueda reclamar ningún tipo de indemnización por el coste de la obra.
Negociar con el propietario la renta del alquiler y la duración del contrato.
Derecho a adquirir preferentemente la vivienda en caso de venta.
Solicitar al arrendador las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda.
El propietario está obligado a facilitar los recibos o una prueba escrita del pago de las rentas del alquiler según el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Amparo constitucional ante el allanamiento de morada. El allanamiento de morada sin permiso judicial es inconstitucional.
Recuperar la fianza de alquiler.(Art 36 de la LAU)
¿Qué obligaciones tiene el inquilin@?
Realizar el pago de una fianza. Será de una mensualidad en el alquiler de viviendas y dos en el alquiler para uso distinto de vivienda.
Cumplir con el pago mensual de la renta del alquiler. Se efectuara en los siete primeros días del mes, en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes.
No se puede ceder el contrato.
Dejar la vivienda en las mismas condiciones en que estaba cuando empezó el contrato de alquiler.
Pagar las pequeñas reparaciones.
Poner en conocimiento del propietario en el plazo más breve posible la realización de las reparaciones para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Soportar las obras de mejora referidas.
Bajo ningún concepto el inquilino puede realizar obras en la vivienda que alquiló.
El inquilino no puede realizar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En caso de realizar alguna actividad ilegal o peligrosa la rescisión del alquiler es inmediata.
¿Qué derechos tiene el propietari@?
Recibir puntualmente el pago de la renta acordada por alquilar. Será la equivalente a una o a dos mensualidades de la renta.
Exigir al inquilino que repare los daños que haya podido causar en la vivienda. Deberán ser sufragados por el casero.
Aumentar la renta del alquiler en función de lo que se haya especificado en el contrato.
Suspender el sistema de prórrogas del contrato de alquiler cuando haya pasado el primer año de duración del contrato.
Solicitar la resolución judicial del contrato de alquiler si el inquilino no paga las rentas.
¿Qué obligaciones tiene el propietari@?
Garantizar que la vivienda sea habitable. El/la propietari@ tiene que tener en todas las CC.AA. ?excepto en Madrid y Extremadura- la cédula de habitabilidad de la vivienda.
Reparar lo urgente en la vivienda.
No molestar al inquilin@. El inquilino tiene el derecho de "inviolabilidad" del domicilio.
Comunicar cualquier actualización que se produzca en la renta del alquiler.
Garantizar al inquilino un uso pacífico de la vivienda.
CASO EN EL SUPREMO: GASTOS DE CONSTRUCCIÓN Y AMPLIACIÓN
En el caso planteado al Tribunal Supremo, el contribuyente adquirió el inmueble en el año 2011 por 300.000 euros, y lo acabo transmitiendo en 2016, por 330.000 euros. Sin embargo, en 2012 formalizó una escritura de obra nueva y ampliación del inmueble por valor de 70.000 euros.
El contribuyente consideró que el valor del terreno no se había incrementado, teniendo en cuenta que el valor que tenía el inmueble cuando se compró (300.000 euros), sumado al de la obra nueva (70.000 euros), eran notablemente superiores al valor de transmisión (330.000 euros).
Como se ve en el caso planteado no sólo se realizó una reforma, sino que también se amplió la edificación inicialmente existente. Y es que lo que se plantea en definitiva es si tal obra (de reforma o de ampliación), supone o no un aumento del valor de adquisición del terreno.
REPUESTA DEL TS: LOS GASTOS DE CONSTRUCCIÓN Y AMPLIACIÓN NO INCREMENTAN EL VALOR DE ADQUISICIÓN DEL TERRENO
Como afirma el Alto Tribunal "procede recordar que el IIVTNU (vivienda habitual) lo que grava son los incrementos de valor de los terrenos, y de la prueba practicada se desprende que tales obras de ampliación han afectado a la construcción, que no al suelo, de suerte que debemos entender que no se ha acreditado que se haya producido una disminución del valor del terreno".
Concluyendo, las obras de construcción y ampliación realizadas sobre un inmueble no cuentan para determinar si ha existido o no incremento de valor del terreno. Salvo que el contribuyente demuestre lo contrario, dichas obras no modifican el valor del terreno (que es lo que grava la plusvalía municipal), sino el valor de la construcción.
Tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo, ni los gastos de urbanización, ni los de construcción y ampliación del inmueble, pueden considerarse que han aumentado valor de adquisición al acreditar la transmisión del terreno en pérdidas, y librarse así de pagar la plusvalía municipal.
En estos casos, para los contribuyentes no es suficiente con aportar las escrituras de adquisición y transmisión del terreno, y obra nueva, sino que deben demostrar de otra manera, que el valor del terreno no se ha incrementado.
Por lo que se deberá aportar un informe pericial, en el que se compare el valor que tenía el terreno cuando se adquirió, y el de su transmisión. Dicha prueba es la que determinará si el terreno se ha incrementado o no.
Potenciar el consumo energético procedente de fuentes renovables.
Ahorrar en consumo energético reduciéndose el uso de energía primaria.
Reducir el consumo de energía en un 40% al reducir la cantidad de energía no renovable que pueden consumir los edificios.
Adaptar el nuevo código de edificación a la Directiva 2010/31/UE (DEEE), trabajar conjuntamente y reducir el consumo energético de edificación un 90%.
Reducción de emisiones de efecto invernadero en un 20%, ahorro del 20% en el consumo de energía mediante una mayor eficiencia energética o la promoción de las energías renovables hasta en un 20%.
Causas del mayor consumo energético:
El sector de la construcción es el responsable del 40% del consumo de energía producida a nivel mundial.
Seguido del consumo de agua.
Y los residuos generados de las emisiones del efecto invernadero.
Con ello se pretende potenciar el consumo energético procedente de fuentes renovables y a la vez ahorrar en consumo limitándose así las necesidades de energía primaria en los edificios.
El consumo de energía primaria no renovable queda reducido de forma importante en el momento en el que se abastecen las viviendas en calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria. Estas medidas supondrán la reducción del consumo de energía hasta un 40% frente a los actuales edificios.
En el 2020, el nuevo Código Técnico de la Edificación obligará a que todas las viviendas de nueva construcción sean de consumo energético casi nulo. Con esta modificación del Código Técnico de Edificación (CTE) que entrará en vigor a finales del año 2020, se pretende solventar el problema del consumo energético.
El nuevo valor de referencia catastral ya empezó a aplicarse el uno de enero de 2022. Hacienda comenzará a utilizarlo como la base imponible para poder calcular aquellos impuestos más relevantes que forman parte de los procesos de herencia o compraventa de una vivienda. Impuestos como los Actos Jurídicos Documentados y Patrimonio o el de Sucesiones y Donaciones.
Esta modificación lleva consigo varios cambios drásticos, debido a que Catastro será el encargado de fijar el valor de referencia, observando los costes de aquellas compraventas de viviendas que se hayan realizado ante notario correctamente.
El valor de referencia se calculará a través de valoraciones individualizadas que tendrán en cuenta las particularidades de cada uno de los inmuebles, tales como su antigüedad o su calidad de construcción. Este valor, según apunta la norma, no podrá ser superior al de mercado. En suma, será el que consideraremos siempre que tengamos que calcular el precio para el Impuesto sobre el Patrimonio de las viviendas adquiridas a partir de 2022.
Anteriormente, se declaraba un valor que habitualmente coincidía con el precio. Pero si la Administración consideraba que el valor era superior y que habría que pagar más, se requería demostrarlo. Según el Tribunal Supremo, en un principio se llevaría a cabo por vías completamente legales, aunque no éticos. Por ello, el Tribunal obliga una visita individualizada para valorizar adecuadamente la vivienda.
A partir de ahora, aunque sea inferior el precio, la base imponible será el valor de referencia. Si el contribuyente no está conforme con el valor, tendrá que demostrarlo por la vía judicial en los tribunales. En el caso en el que el valor de referencia sea superior, la base imponible pasaría a ser automáticamente el precio.
Cómo realizar el cálculo del nuevo valor de referencia catastral de una vivienda
Para poder llevar a cabo dicho cálculo, únicamente se requiere tener alguno de los accesos digitales como el sistema Cl@ve, un DNI electrónico o un certificado digital.
Tras esto, acceda a la Sede Electrónica del Catastro y primero de todo, encuentra la referencia catastral de la vivienda si se desconoce. Posteriormente, se cliquea en el cuadro de la primera página de la web situado encima del valor de referencia y seguir las indicaciones que aparecerán al pulsar en "consulta de valor de referencia".
En el caso de reclamación, ¿Cómo se puede recurrir?
Después de conocer el valor de referencia catastral del inmueble, en el caso de desacuerdo con el valor final, existe la posibilidad de reclamarlo ante las administraciones. Esto se podrá llevar a cabo siempre y cuando la persona que adquiere el inmueble, lo compra utilizando dicho valor como base imponible para conocer los impuestos a pagar.
Para recurrirlo, se podrá a través de dos vías diferentes. La primera, reclamando la liquidación al contribuyente si este ha llevado a cabo la autoliquidación por un precio menor al valor de referencia o si no ha liquidado el impuesto.
Si finalmente queda impugnado el valor de referencia, Hacienda se encargará de pedir un informe a Catastro con el objetivo de modificar dicho valor. Todo aquel que reclame el valor de su inmueble, deberá justificar sus argumentos a través de pruebas contrastables, defendiendo que el valor catastral no es el indicado.
El valor de un inmueble como concepto subjetivo
Según las características del inmueble, el precio de la vivienda es un término subjetivo que puede oscilar en gran medida. Características como las vistas del inmueble, el olor o las reformas realizadas. Estos son algunos de los factores que pueden influir en el valor de una vivienda que no aparecen en las estadísticas y que se hacen patentes en las visitas al inmueble.
Estas valoraciones varían según los gustos y la personalidad de cada persona. Unas aprecian más las dimensiones del inmueble o la calidad del barrio donde se ubica, otras una buena ubicación para estar más cerca a su núcleo familiar. En cambio, todas estas valoraciones solo suponen un problema cuando hay que pagar impuestos, es decir, cuando se compra por encima del valor de referencia. En el caso contrario, no se tendrán en cuenta las valoraciones positivas cuando se compre por debajo del valor de referencia.
Aunque es verdad que siempre habrá compradores que acepten pagar más que el valor de referencia y vendedores que vendan sus inmuebles por menos, el nuevo valor de referencia influirá en las negociaciones y posiblemente provocará otras consecuencias no deseadas: ¿Se llevarán a cabo pequeñas reformas para la venta del inmueble, sabiendo que no se reflejarán en el valor de referencia? ¿Se reducirá la contratación de tasaciones tras la creación de una gratuita?
El Gobierno ha anunciado la aprobación del nuevo plan estatal de vivienda, así como el anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda o la ley de calidad de la arquitectura.
Nuevas medidas para el acceso a vivienda
El plan estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025 incluirá medidas como la creación de un bono juvenil de 250 euros.
Se plantea un presupuesto alrededor de 10.000 millones de euros en el sector inmobiliario de aquí a cuatro años, incluyendo medidas como el Plan de Alquiler asequible o el nuevo Plan Estatal de Vivienda.
Además, se impondrán las nuevas directrices para acceder a las líneas del Instituto de Crédito Oficial (ICO) con el fin de garantizar la rehabilitación a través de avales de un máximo de 1.1000 millones de euros.
Durante la segunda mitad de diciembre, se tramitará tanto la ley de arquitectura como el anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda. En suma, se establecerán junto a las comunidades autónomas los acuerdos de colaboración para impulsar la rehabilitación de los edificios públicos autonómicos.
En cuanto a la movilidad, también se aprobará en el próximo mes la versión definitiva de la estrategia de movilidad y la nueva ley de movilidad sostenible. Se llevará a cabo un diálogo entre los partidos políticos y los agentes sociales para estipular los parámetros de financiación de carreteras, uno de ellos la creación de peajes en todas las autovías desde 2024 según lo acordado con Bruselas.
Por otro lado, se tramitarán los proyectos Cercanías 25 y Mercancías 30 con los que se propone mejorar el transporte ferroviario. Por último, se creará una unidad que investigue tantos los accidentes ferroviarios, así como los marítimos o los de aviación civil.
Los propietarios con viviendas vacías sin inquilino no podrán deducirse los gastos en la declaración de la renta y además tendrán que imputar las rentas inmobiliarias, tributándose entre un 1,1 % o 2% del valor catastral. La Sentencia se pronuncia al respecto señalando que "todo inmueble, que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral teniendo que dejar de deducirse los gastos".
La norma entiende que aunque la vivienda haya estado desocupada, el propietario debe imputar la renta que corresponda a los días en los que el inmueble no haya estado alquilado en el total del año. Aquellos que poseen pisos turísticos son los más afectados porque deberán de pagar por todos los días que no hayan tenido alquilada su vivienda.
Tampoco se podrán deducir gastos habituales como el agua, la luz el gas, el IBI, la comunidad o los seguros mientras que el domicilio haya estado sin inquilino.
Igualmente tampoco se podrán deducir los gastos de intereses de capitales ajenos marcados en la Ley del IRPF pero esto solamente afecta a los propietarios con el inmueble sin alquilar. En el caso de haberlo tenido alquilado durante algunos periodos de tiempo si es deducible proporcionalmente respecto a rentas percibidas.
La nueva Ley incorpora otro cambio y es que los arrendatarios que hayan calculado erróneamente los ingresos en la autoliquidación y regularizados por la administración tampoco podrán disfrutar de la reducción del 60%.
También modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, incluyendo la siguiente redacción: "Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos."
"En ningún caso resultará de aplicación la reducción respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento."
"La reducción tampoco se aplicará sobre la parte del rendimiento erróneamente calculado en la autoliquidación, y regularizado por la Administración. Tanto si es porque se declararon menos ingresos, o porque se dedujeron indebidamente gastos".
Esta reforma legal no puede aplicarse retroactivamente a la reducción aplicada en ejercicios anteriores.
Este hachazo fiscal a los arrendadores sí tendrá efectos respecto a las rentas obtenidas en 2021, a pesar de que la ley haya entrado en vigor a mitad de año (11 de julio).La Agencia Tributaria señala que "para el ejercicio 2021 y puesto que el impuesto se devenga el último día del periodo impositivo, la nueva redacción será aplicable a los rendimientos netos de todo el ejercicio y no solo a los exigibles a partir de la entrada en vigor de la misma."
¿A quién es aplicable?
La reducción por alquiler prevista en la Ley del IRPF es del 60% y se calcula sobre el rendimiento neto positivo que se haya obtenido por el alquiler de una vivienda.
No todos los arrendadores tienen derecho a aplicar la reducción. El inmueble arrendado tiene que utilizarse para vivienda del arrendatario,y no con otra finalidad.
Es necesario que las rentas obtenidas tributen como rendimientos del capital inmobiliario, y no como actividad económica.
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha declarado que lo importante es el destino que se vaya a dar al inmueble. Si éste es el de vivienda, es posible que el arrendador se aplique la reducción, aunque el arrendatario sea una sociedad. En el contrato de alquiler siempre debe constar que el inmueble solo se destinará a vivienda y la persona física que lo ocupará.
En el caso de que el inmueble se alquile a una ONG algo parecido ocurrirá, siempre que el destino del referido inmueble no sea el de oficina o sede de la entidad.
A medida que las campañas de vacunación en países como Israel muestran ser exitosas para que se abra la posibilidad de una ?nueva normalidad? a lo largo de este año y el que viene, la progresiva reactivación económica también amenaza con generar una situación de inflación. En medio de una gran incertidumbre para el sector inmobiliario, surge la duda de cómo afectaría una hipotética subida de precios al sector.
"La llegada de la nueva normalidad depende de muchos factores", explican desde el Consejo General de COAPI de España, que considera que "podría traer un proceso inflacionario suave con ella". En este sentido, la previsión del Bundesbank alemán es de una subida superior al 1,8 % previsto, con un máximo del 3 % a lo largo de este 2021.
Por su parte, el BCE elevó la semana pasada su previsión de inflación hasta un 1,6 %. La entidad monetaria achaca esta subida a "diversos factores temporales" y a la recuperación de los precios del petróleo.
Estos factores de recuperación, para alcanzar la ?nueva normalidad? en España, según COAPI, son "el éxito de la vacunación, la vuelta del turismo o decisiones políticas como la Ley de Vivienda o el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia", que, al reactivar la demanda en la economía, podrían generar inflación.
"El mayor problema es que no se puede asegurar cuándo van a llegar, ni si van a llegar a la vez", señala el Consejo General de COAPI de España, advirtiendo que, por ejemplo, el sector turístico podría recuperarse "a partir de 2022".
El ahorro como punto de partida
La corporación destaca que la ?nueva normalidad? puede llegar en un contexto en el que las familias están en una situación de gran ahorro debido a los cambios en los hábitos de consumo por la pandemia. En este sentido, los datos del INE situaron la tasa de ahorro de las familias en 2020 en máximos históricos, llegando al 14,8 % de su renta disponible.
"Un aumento del ahorro, unido a una situación de inflación podría generar un aumento en la inversión inmobiliaria de los particulares, que movilizan este ahorro para que el dinero no pierda valor", señalan desde el Consejo General de COAPI de España, aunque matizan que la incertidumbre juega en contra de un sector en el que los beneficios no son a corto plazo: "Vemos que está en auge la inversión en productos financieros, como las criptomonedas, que ofrecen dinero rápido".
Sin embargo, destacan la seguridad de la inversión inmobiliaria. Según los datos del Banco de España, la rentabilidad de inversión en vivienda se situó durante el primer trimestre de 2020 en un 6,9 %: "Las rentabilidades siguen siendo altas a pesar de la crisis, muy pocos productos financieros pueden ofrecen esto". Para la corporación, el sector inmobiliario ha demostrado que "activos como los fondos de inversión inmobiliaria (REITS) superan el efecto de la inflación la mayoría de las veces", por lo que pueden ser una opción interesante. Esto es debido a la posibilidad de cubrir la inflación con el aumento de los precios de los alquileres y las propiedades.
A pesar de ello, el Consejo General de COAPI de España advierte de que "no todos los activos inmobiliarios resisten la inflación del mismo modo" como, por ejemplo, los fondos de inversión hipotecarios, "que ofrecen un peor rendimiento en estos contextos".
Se modifica el apartado 2 del artículo diecisiete de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que queda redactado en los siguientes términos:
«2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.»
Código de Propiedad Horizontal
Para determinar los cambios en la Ley de Propiedad Horizontal, el Gobierno ha sacado un código de Propiedad Horizontal en el que se tratan muchos temas relativos a la convivencia: legislación general, legislación hipotecaria, eliminación de barreras arquitectónicas, información en la compraventa de viviendas, cédula de habitabilidad, conservación y rehabilitación, eficiencia energética de los edificios, infraestructuras comunes de los edificios, antenas de radioaficionados, televisión por cable, vídeos comunitarios, casilleros postales, normas fiscales, y empleados de fincas urbanas.
Puede consultar el Código de Propiedad Horizontal completo en el siguiente enlace:
El gasto público será de 4.420 millones de euros. Con medidas de bonificación fiscal para aquellas personas físicas que rehabiliten y/o reacondicionen sus viviendas de uso habitual para hacerlas más eficientes en el consumo. El objetivo del gobierno es multiplicar el número de rehabilitaciones de viviendas en España hasta 2026.
Además se prevé un gasto de casi 1.000 millones para aumentar el parque de viviendas protegidas y alquiler social.
Entre las medidas más destacadas están la inversión de ayudas del Instituto de Crédito Oficial (ICO), con un valor superior a 1.000 millones de euros, para ayudar a las comunidades de vecinos más vulnerables a aplicar los códigos de Propiedad Horizontal y puedan rehabilitar viviendas y edificios.
Por otra parte, se asume deducciones fiscales en el IRPF de aquellas personas físicas que por cuenta propia asuman un gasto en la rehabilitación de sus viviendas para limitar el gasto energético. Estas deducciones pueden ser del 20%, el 40% y el 60% en función de del tipo de rehabilitación.
Y otra medida importante es la inversión para la construcción de cerca de 20.000 viviendas de alquiler social.
El fin de esta norma es dar más transparencia y seguridad a bancos y clientes, obligando al sector financiero a aportar información sencilla sobre sus contratos y ofertas. Además, se incorporan algunas directrices europeas. La ley contiene un total de 49 artículos, de los cuales, destacamos algunos a continuación:
Artículo 6. Información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios.
Este artículo detalla qué información debe especificar de forma clara, concisa y detallada en toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario. Se deben especificar aspectos como: la identidad del prestamista o intermediario, el tipo de deudor (indicando si es fijo, variable o mixto) junto con información de gastos incluidos o el importe total del préstamo.
Artículo 9. Información general de los préstamos inmobiliarios.
En el artículo 9 observamos que los prestamistas, los intermediarios de crédito vinculados o sus representantes designados deben facilitar en todo momento, en soporte de papel o electrónico, información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito.
Esta información general deberá especificar:
La identidad y dirección geográfica de quien emite la información.
Los fines para los que puede emplearse el crédito.
Las formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que esté situada en otro Estado miembro.
La duración posible de los contratos de crédito.
Las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario.
Cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de la misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la denominación de un crédito en moneda extranjera.
Un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE.
Una indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito, para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de crédito.
La gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al prestamista (incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso).
Cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito.
Una descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado.
Una indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se originan costes conexos para el prestatario.
Una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor distinto del prestamista.
Una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crédito.
Cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.
Cualesquiera otras advertencias que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.
Artículo 10. Información precontractual de los préstamos inmobiliarios.
Este apartado hace referencia a la información de la etapa precontractual y especifica que el prestamista "ofrecerá al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo".
Artículo 12. Información relativa a la solvencia del potencial prestatario.
En este punto podemos leer sobre cómo debe gestionarse la información solicitada por los prestamistas en cuanto a la solvencia del prestatario. Y dice textualmente que los primeros "especificarán de manera clara y directa en la fase precontractual la información necesaria y las pruebas, comprobables independientemente, que el potencial prestatario deberá facilitar, así como el marco temporal en que debe facilitar la información en cuestión. La información solicitada por el prestamista será proporcionada y limitada a lo necesario para la realización de una evaluación adecuada de la solvencia, con los límites establecidos en la normativa de protección de datos".
Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.
Por último, destacamos este artículo en el que podemos tener acceso a una serie de normas de transparencia que deben cumplir las entidades bancarias a la hora de entregar el borrador del contrato al cliente, con una antelación mínima de 10 días naturales antes del momento de la firma.
De esta forma, el prestamista debe entregar la siguiente documentación en el plazo indicado:
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia cve.
En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.
Además, también se detalla el caso en el que en el periodo de duración del préstamo se produjese una o varias subrogaciones.
Acceder a la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Ley 5/2019. BOE Nº 65:
? Los requisitos para la prestación de los servicios de asesoramiento;
? Los requerimientos para la inscripción en el registro correspondiente de los prestamistas de crédito inmobiliario;
? Las especificaciones y requisitos técnicos de los medios telemáticos que deberán emplearse para la remisión al notario de la documentación precontractual o la información a facilitar a los clientes durante la vigencia del contrato, que deberá ser accesible para las personas con discapacidad.
? Se centra en la información periódica que deben dar las entidades financieras a sus clientes durante la vigencia de los préstamos.
El artículo 6 detalla las características generales de la información que deberá:
Mostrar de manera clara y fiel los términos en que se desarrolla el contrato de préstamo.
No recalcar ningún beneficio potencial del contrato de préstamo ni ocultar expresamente los riesgos inherentes al mismo.
Resultar apta y coherente con el contenido y los términos esenciales del contrato de préstamo sobre el que se traslada la información.
No omitir ni desnaturalizar ninguna información relevante".
El artículo 7 establece que el banco debe facilitar al prestatario en cada liquidación de intereses o comisiones que practiquen por sus servicios, un documento de liquidación en el que se exprese:
El tipo de interés nominal aplicado en el periodo ya devengado y, en su caso, el que se vaya a aplicar en el periodo que se inicia.
Las comisiones aplicadas en el período al que se refiere el documento de liquidación, con indicación concreta de su concepto, base y período de devengo.
Cualquier otro gasto incluido en la liquidación.
Cuantos antecedentes sean precisos para que el prestatario pueda comprobar la liquidación efectuada y calcular los costes asociados
También, debe remitirse en el mes de enero de cada año, la información sobre comisiones y gastos devengados y tipos de interés efectivamente aplicados y cobrados a los préstamos inmobiliarios durante el año anterior.
El artículo 8 hace hincapié en la información sobre los tipos de interés, y deja claro que "en los casos en que pueda modificarse el tipo de interés aplicable a la hipoteca, el prestamista informará al prestatario de dicha modificación con una antelación mínima de 15 días naturales antes de que esta se aplique. Dicha información incluirá:
La variación del coste total del préstamo que implica dicha modificación.
El importe de los pagos que deban efectuarse tras la aplicación del nuevo tipo de interés.
Las referencias correspondientes al número o la frecuencia de los pagos, si éste se modifica por haberse acordado contractualmente.
Por otro lado, el artículo insiste en que en caso de que el interés se modifique y se concrete mediante subasta en los mercados de capital, el banco "informará al prestatario sobre el procedimiento de determinación del tipo de interés y la forma en que ello podría afectarle con antelación a la subasta de al menos 15 días naturales".
¿Cómo debe suministrarse esta información?
El artículo 10 del Real Decreto dice que "toda comunicación enviada por el prestamista durante la vigencia del contrato de préstamo se realizará en papel, formato electrónico o en otro soporte duradero, y estará redactada en términos fácilmente accesibles y comprensibles, especialmente para las personas con discapacidad, de manera claramente legible, siguiendo las reglas marcadas por el principio de diseño universal, en castellano o en cualquiera de las demás lenguas cooficiales de las respectivas comunidades autónomas en las que se preste el servicio, o en cualquier otra lengua acordada entre las partes".
Ha sido aprobada por los votos del PP, Ciudadanos y Vox. El PSOE se abstuvo y el grupo de Unidas Podemos y los diputados no adscritos de Adelante Andalucía, votaron en contra.
Esta ley urbanística ha sido uno de los principales objetivos de la legislatura actual del Gobierno que finalmente ha salido adelante gracias al apoyo de Vox y la abstención del PSOE.
Vox, pese a haber dado el apoyo a la ley, su portavoz, Alejandro Hernández, considera a la ley «un mal menor» que no da una solución definitiva a las 300.000 viviendas irregulares que salpican el territorio andaluz y la ley como un cierre en falso a esta situación. Vox apoyo la ley, al admitirse su demanda de que se rebajara del 20 al 15 por ciento la compensación que los propietarios dan a los ayuntamientos en los planes de urbanización.
Unidas Podemos, cree que esta ley provocará de nuevo construcción incontrolada. Su portavoz Guzmán Ahumada, considera que se ha tramitado con prisas y sin diálogo y no aparezca el uso social de la vivienda.
El PSOE presentó 48 enmiendas, su portavoz Gerardo Sánchez, destaca que es "ley muy importante para Andalucía, que hubiera requerido una tramitación más sosegada, no por urgencia" , aunque agradece el esfuerzo de acuerdo de mínimos realizado que ha provocado su abstención.
Simplificación de trámites y nueva calificación del suelo
La Ley de Impulso a la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) o ley del suelo y vivienda de Andalucía tiene como principales objetivos los siguientes: la creación de un nuevo criterio para clasificar el suelo y la simplificación de los trámites urbanísticos. Respecto a la segunda cuestión, se busca terminar con aquellos procesos que impedían los avances urbanísticos de las ciudades y los pueblos. Hoy en día, tenemos numerosas localidades cuyos planes urbanísticos se encuentran paralizados esperando su aprobación, mientras que otros municipios han visto como sus proyectos han sido denegados por los tribunales debido a la falta de actualización de sus planteamientos.
El tiempo de tramitación disminuirá hasta la mitad con esta simplificación de los trámites tal y como demandaban los ayuntamientos. En suma, se reducirá tanto el contenido como la complejidad de las autorizaciones e informes sectoriales, dejando de valorar los proyectos que nunca podrán desarrollarse. Además, el silencio administrativo se reinterpretará logrando que las tramitaciones no se detengan por los retrasos de la Administración
Desdoblamiento del PGOU impedirá la anulación completa
A través de esta simplificación y con el desdoblamiento de los PGOU, un plan de ordenación municipal y un plan de ordenación urbana, se implantarán medidas para evitar que se impugne por los juzgados una parte de un proyecto urbanístico y así evitar la paralización del plan completo. Por otro lado, se llevarán a cabo colaboraciones con colegios profesionales y entidades certificadores del sector urbanístico con el objetivo de reducir aún más los plazos de los trámites
Calificación del Suelo en Urbano, urbanizable y no urbanizable
En cuanto a la clasificación del suelo, la Ley del Suelo y de la Vivienda instaura una nueva categorización basado en dos criterios: suelo urbano y suelo rústico. De esta forma, se acabaría con el modelo actual que se divide en tres categorías: urbano, urbanizable y no urbanizable. En suelo urbano, se suprime la diferenciación entre suelo urbano consolidado y no consolidado. Respecto al suelo rústico, solo se prohibirá la construcción cuando se trate de suelo considerado protegido. Para el resto, se posibilitará, a parte de los usos agropecuarios, poder acoger otros usos relacionados con el aprovechamiento de los recursos naturales o que colaboren con la impulsión del medio rural, cuyos trámites para las autorizaciones también se simplificarán en este tipo de suelo. Esto se podrá llevar a cabo siempre "respetando el medio ambiente y favoreciendo la lucha contra la despoblación".
Por último, la Ley de Impulso a la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía solucionará la problemática de las viviendas irregulares a través de tres medidas.
Por un lado con la regulación de suelo rústico, dotando a los ayuntamientos de la capacidad de regularlo a través de proyectos específicos con los que se podrá resolver el impacto ambiental que provocan las aglomeraciones de inmuebles irregulares. Para ello, se proveerá de infraestructuras básicas, entre ellas de agua o luz, logrando de esta forma las condiciones mínimas de salubridad y seguridad. Por otro, con la integración ambiental y territorial de las edificaciones irregulares prescritas; y a través del refuerzo de la disciplina territorial.
El Consejo de Ministros aprobará a lo largo de 2022 el Anteproyecto de Ley de Vivienda. Entre las medidas planteadas que se incluirán en dicho anteproyecto se encuentran un recargo por tiempo prolongado en el IBI a hogares vacíos, incentivos fiscales en el IRPF a propietarios pequeños, destinar un 30% de promociones de obra nueva a VPO o limitar a rentas de grandes tenedores, propuesta para 2024. La sociedad se encuentra expectante ante la medida de promociones nuevas, aunque el sector se posiciona en contra de esta, ya que puede frenar la reactivación del mercado.
Tras aprobarse el pasado octubre la puesta en marcha de la Ley de Vivienda, se desveló que dicho texto estará compuesto por numerosas medidas, entre las cuales estarán las medidas principales de los partidos que componen el gobierno de coalición.
Con su publicación, el sector inmobiliario reaccionó posicionándose en contra de la Ley, ya que sus medidas provocarán el efecto contrario en la intervención del mercado, una inseguridad jurídica dentro de los sectores afectados y un ataque a la propiedad privada que causará una caída de las inversiones. El Gobierno afirmó que habrá un plazo de 18 meses como transición desde la aplicación de la normativa para implantar los límites a los grandes tenedores en aquellas zonas que los ayuntamientos consideren que son zonas tensionadas. Este significará la aplicación de la ley entre finales de 2023 y principios de 2024.
Entre las medidas más destacables del Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda se encuentran:
En un plazo de tres años, las instituciones encargadas del sector de la vivienda podrán declarar qué zonas del mercado inmobiliario están tensionadas, con posibilidad de prorrogarlo cada año si la situación se mantiene. En suma, se aplicará límites e incluso se congelará los precios de las rentas del alquiler.
Para que un distrito o una localidad se pueda considerar como zona tensionada, estas tendrán que tener un coste de pago del inmueble ubicado en dicha zona superior al 30% de los ingresos netos medios de las rentas familiares, independientemente de si se trata de un alquiler o una vivienda (incluidos los costes de suministros).
Otro de los requisitos será la subida del precio de la compra o del alquiler de un 5% más que el porcentaje de cada autonomía de crecimiento del IPC en los últimos 5 años.
Se congelará para los arrendatarios actuales las rentas
En las zonas que se hayan declarado como zonas tensionadas en el mercado residencial, se les podrá prorrogar extraordinariamente, como máximo tres años, a los inquilinos actuales el contrato en vigor con carácter anual.
Los nuevos contratos de alquiler se congelarán
En tales zonas tensionadas, se podrá limitar la renta a los nuevos contratos de viviendas de alquiler al del contrato previo, únicamente con la subida del IPC que le corresponda. Además, se podrán añadir otros incrementos adicionales de máximo un 10% en situaciones como contratos firmados para una etapa de 10 años o superior, la rehabilitación del hogar o la realización de reformas en la vivienda.
Por otro lado, se crearán herramientas específicas para reducir o contener los precios del alquiler en dichas zonas con el objetivo de evitar subidas abusivas de la renta o para incrementar la oferta. La reducción de precios será incentivada fiscalmente.
Se incentivarán fiscalmente a los propietarios pequeños
Con la modulación de la disminución del rendimiento neto del alquiler del hogar habitual, se incentivará de forma fiscal a precios más accesibles el alquiler de hogar habitual.
Dentro de los nuevos contratos, se aplicará una deducción general del 50% que podrá verse incrementado hasta un 90% cuando se trate de una vivienda en zona tensionada:
Deducción del 90% a rentas de una zona considerada tensionada. Este caso se aplicará en aquellos contratos nuevos firmados en una zona declarada tensionada que experimentarán una reducción de mínimo un 5% sobre la renta del contrato anterior.
Deducción del 70% al alquiler de hogares destinados a jóvenes entre 18 y 35 años. Se aplicará por primera vez en los contratos nuevos de alquiler de viviendas en zonas tensionadas a jóvenes de entre 18 y 35 años.
Deducción del 60% para reformas o rehabilitación. Se aplicará cuando en los dos últimos años se hayan llevado a cabo reformas para la rehabilitación.
Qué se considera como gran tenedor
Uno de los colectivos más perjudicados con el Anteproyecto de Ley de Vivienda son los grandes tenedores. El texto considera como gran tenedor a la persona jurídica o física que tenga titularidad de más de 10 inmuebles sin incluir trasteros y garajes o de un terreno construido con una superficie superior a 1.500m2. Las instituciones competentes que declaren las zonas tensionadas podrán implantar criterios adicionales, únicamente para pedir información extra de los parques de vivienda gestionados por ellas.
Se limitará el alquiler con un etapa de transición de 18 meses para su aplicación
En el caso en el que el titular de una vivienda en una zona tensionada sea gran tenedor y una persona jurídica, se limitará la renta de los nuevos contratos por su contrato previo o por el máximo límite que se podrá aplicar según estipule el sistema de índices de precios de referencia.
Desde la aplicación de la Ley, comenzará una etapa de 18 meses para aplicar los límites a la renta e implantar el nuevo índice de precios. Es por eso que los límites al alquiler a grandes propietarios llegarán en 2024, cuando la actual legislatura llegue a su fin, debido a la prolongación del trámite parlamentaria a lo largo de 2022.
Más acciones relevantes
Reactivación de los inmuebles vacíos
Los Ayuntamientos podrán disfrutar de un recargo de máximo el 150%, un 100% más que actualmente, en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para su salida al mercado. Esto afectaría a los hogares, cuyos propietarios tengan al mínimo cuatro viviendas, que hayan estado desocupados durante dos años o más sin un motivo concreto.
Se podrá disfrutar de un recargo del 100% cuando la vivienda desocupada lleve tres años en ese estado. En suma, se podrá añadir un 50% adicional en aquellas viviendas que estén en titularidad de propietarios con dos pisos o más en la misma localidad.
Catálogo público de inmuebles
Sin opción a enajenarlo, se protegerá permanentemente al parque público de vivienda social. Este parque llega hoy en día a las 290.000 viviendas, es decir, solamente el 1,6% de las viviendas pueden acceder a un tipo de hogar de las Administraciones Públicas, respecto al 10% de este tipo de vivienda existente en otros estados.
Se calificará de forma indefinida a la vivienda protegida. Se establecerá un régimen de protección pública de forma permanente de los hogares protegidos que se ubiquen en suelo clasificado de reserva, implantándose unas condiciones básicas a nivel nacional. En los casos restantes, se ofrecerá un plazo mínimo de 30 años para la descalificación.
En suma, se creará el concepto de la vivienda asequible incentivada, con titularidad privada, pero que podrá disfrutar de beneficios fiscales, urbanísticos o de otro cualquier tipo siempre y cuando esté dirigida al alquiler con reducción de precios.
Se destinará un 30% de las promociones nuevas a VPO
La vivienda protegida se estimulará en alquiler con límites de precio. La legislación urbanística destinará el 30% del suelo urbanizado para este tipo de inmuebles. Se les fijará las compensaciones que les corresponden cuando los derechos adquiridos estén afectados. En suma, se reservará un mínimo porcentaje de la mitad del 30% de suelo destinado a la protección pública para vivienda con alquiler asequible.
Desalojos de personas vulnerables
En último lugar, los procesos de desahucios se mejorarán, algo que incidirá en los hogares habituales de viviendas vulnerables con el objetivo de asegurar una rápida y eficaz comunicación entre los servicios sociales y el sector judicial. Se exigirá a estas instituciones que analicen la situación y en los casos de vulnerabilidad social y/o económica que acudan lo más pronto posible a atender a las personas en dicha situación.
Para evitar el desamparo fruto del desalojo, los Servicios Sociales tendrán la capacidad de aportar viviendas a los afectados. Mientras se impulsan estas medidas, los plazos de interrupción de los lanzamientos en los casos de vulnerabilidad se incrementarán de 1 a 2 meses cuando sea una persona física el propietario, y de 3 a 4 meses cuando sea una persona jurídica. Para ello, se establecerán parámetros para declarar si se trata de un caso de vulnerabilidad económica.
Para cuantificarlo se resta los ingresos menos los gastos deducibles y se aplica sobre esta cantidad, en los casos que proceda, las reducciones correspondientes, tanto estatales como de la correspondiente Comunidad Autónoma de residencia.
Aclaraciones para la declaración de la renta;
Reducciones del 60%. El rendimiento neto de los alquileres destinados a vivienda se reduce en un 60%, si los rendimientos se obtienen por periodo superior a dos años o de forma irregular se reducen un 30% con límite de 300.000 euros.
Subarrendamientos. Las cantidades percibidas por el subarrendador no se consideran rendimientos de capital mobiliario. La participación del propietario en el precio del subarriendo si se considera rendimiento de capital inmobiliario.
Actividad económica. Si el alquiler se realiza como actividad económica las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas.
Rentas estimadas. Las prestaciones de bienes o derechos que generan rendimientos del capital inmobiliario se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario, por el valor normal en el mercado de los mismos. Cuando haya familiares hasta el tercer grado inclusive, el alquiler o el subarrendamiento de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso sobre los mismos no puede tener un rendimiento neto total inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble.
Deducción en extinción. La deducción por alquiler de vivienda habitualse ha establecido en régimen transitorio que permite que los contribuyentes que formalizaron el alquiler antes 1 de enero de 2015 y que venían disfrutando de ese beneficio fiscal pueden continuar practicando la deducción en el ejercicio 2020. El importe de la deducción de este régimen transitorio consiste en el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.
Arrendamiento parcial. Las rentas obtenidas por el alquiler de parte del inmueble se califican como rendimientos íntegros del capital inmobiliario. Para su aplicación, en primer lugar, hay que determinar la parte proporcional que de cada gasto corresponde imputar a la parte arrendada para obtener la parte del rendimiento neto sobre la cual practicar la reducción. Se puede aplicar la reducción del 60%, salvo que sea por temporadas.
La compraventa de vivienda libre por extranjeros aumentó un 47,0% interanual en la primera mitad del año. Dicho incremento está muy condicionado por las caídas del primer semestre de 2020, que reflejan a su vez los efectos de la pandemia Covid-19. No obstante, las operaciones efectuadas por extranjeros representaron un 15,4% del total de compraventas a nivel nacional, inferior al promedio entre 2012 y 2019 (18,7%).
Mejor desempeño de las compraventas de viviendas de los extranjeros residentes
La compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros se incrementó un 47,0% interanual, hasta las 47.683 operaciones, tras el acusado retroceso registrado en la primera mitad (-37,3%) y la segunda mitad (-10,8%) del año 2020.
Los extranjeros residentes realizaron el 66,1% de las compraventas, aumentando en un 55,5% interanual. El restante 33,9% de las operaciones fueron de no residentes, elevándose un 32,9%.
Evolución positiva en todas las CC.AA.
La compraventa de viviendas libres por extranjeros aumentó en todas las comunidades autónomas. El incremento fue liderado por Asturias (83,2%), Galicia (81,8%), La Rioja (79,1%) y Castilla-La Mancha (76,3%). Aún por encima de la media nacional (47,0%) se situaron Castilla y León, Aragón, Cantabria, Murcia, Andalucía y Cataluña, con alzas que oscilaron entre el 64,7% y el 49,8%. Los menores incrementos se registraron en País Vasco (32,2%), Comunidad Valenciana (34,3%), Navarra (37,3%), Extremadura (38,3%) y Canarias (39,0%).
Diferencias en los precios por tipo de comprador y por autonomía
El precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por compradores extranjeros en la primera mitad de 2021, referidas a vivienda libre, se situó en 1.863?/m2. Ello supuso un incremento de los precios del 4,1% interanual. Los extranjeros no residentes volvieron a pagar mayores importes por sus viviendas (2.452?/m2) que los residentes (1.498?/m2) y los nacionales (1.481?/m2).
El precio medio pagado por extranjeros no residentes aumentó un 9,0% y el de los residentes un 1,4%, en ambos casos por encima que el comprador nacional (0,7%).
En cuanto a los precios por autonomía, la evolución fue dispar, al aumentar en ocho CC.AA. y disminuir en las nueve restantes. Los incrementos alcanzaron tasas de dos dígitos en Baleares (11,0%), seguidos por Andalucía, Galicia, Madrid y Navarra con ascensos entre el 5,8 y el 6,3%. Se registraron aumentos más moderados en Comunidad Valenciana (2,5%), Canarias (2,2%) y País Vasco (0,7%). En cambio, se consignaron retrocesos de dos dígitos en Extremadura (-31,9%), Asturias (-20,7%), Cantabria (-19,4%) y La Rioja (-16,6%). Los descensos fueron más moderados en Murcia, las dos Castillas, Aragón y Cataluña, oscilando entre el -8,0 y el -1,1%.
Los marroquíes, los más compradores durante la primera mitad del 2021
Por nacionalidad, el grupo de extranjeros que más viviendas adquirió fue el de nacionalidad marroquí, con el 10,8% de las operaciones totales (5.159), seguido por británicos (9,7%) y rumanos (6,5%). Los extranjeros de fuera de la UE coparon el 13,0%.
Aumentaron las compraventas efectuadas por los extranjeros de todas las nacionalidades, pero lo hicieron con mayor intensidad por parte de los suizos (90,2% interanual), alemanes (75,1%) y marroquíes (74,8%).
Mientras, los mayores precios promedio por metro cuadrado fueron abonados por los compradores de Suecia (2.768 ?/m2), Dinamarca (2.680 ?/m2), Alemania (2.676 ?/m2), Suiza (2.464 ?/m2), EE.UU. (2.266 ?/m2) y Noruega (2.223 ?/m2). También superaron el precio medio pagado por el conjunto de extranjeros (1.863 ?) los compradores de Rusia, Países Bajos, Francia, Bélgica, Italia e Irlanda. Los menores precios fueron pagados por marroquíes (640 ?/m2), rumanos (967 ?/m2) y ecuatorianos (984 ?/m2).
Los precios que más crecieron fueron los de las compraventas realizadas por suizos (20,7%), irlandeses (15,6%), daneses (15,1%), alemanes (14,6%) y rusos (14,6%). En el extremo opuesto, los que más descendieron, fueron los de las compraventas de nacionales de Ecuador (-16,5%), Argentina (-15,2%) y EE.UU. (-6,7%).
Separando por un criterio de residencia y autonomía, se observó que los franceses lideraron la cuota de compraventas entre extranjeros no residentes en las dos Castillas, Aragón, Cataluña, La Rioja, País Vasco y Navarra. Los alemanes fueron los principales compradores en los archipiélagos y Cantabria y los británicos en Andalucía y Murcia.
Entre los residentes, los nacionales de Marruecos y Rumanía fueron los principales compradores en casi todo el país, salvo en Galicia o los archipiélagos, donde fue mayor la cuota de compradores alemanes, italianos, portugueses o británicos.
En octubre de 2021, con respecto a octubre de 2020, la compraventa de viviendas subió un 14,4% y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda un 7,0%. En cambio, la constitución de nuevas sociedades se redujo un 7,0%.
El número de compraventas aumentó en un 14,4% interanual a nivel nacional, hasta alcanzar las 56.958 unidades y el precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.485 ?/m², registrándose un ascenso del 7,9% interanual.
Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos aumentaron un 17,2% interanual, alcanzando las 42.194 unidades, mientras que las unifamiliares se incrementaron un 7,3% interanual, hasta llegar a las 14.764 unidades.
Los precios de los pisos tuvieron un ascenso del 4,3% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.661 ?/m², mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.212 ?/m², registrando un aumento del 13,3%.
Incremento de compraventas por autonomías
La compraventa de vivienda creció en trece autonomías. El mayor aumento se registró en Baleares (39,4%) y el mayor retroceso en Extremadura (-7,1%).
Las CC.AA. donde se registró una evolución por encima de la media nacional fueron: Baleares (39,4%), Cantabria (24,9%), Navarra (23,3%), Andalucía (20,6%), Galicia (19,4%), País Vasco (18,2%), Canarias (17,5%), Comunidad Valenciana (17,2%), Cataluña (16,3%), Madrid (13,1%) y Castilla y León (10,8%). También mostraron ascensos, aunque de un dígito, las compraventas de vivienda en Castilla-La Mancha (2,3%) y Murcia (1,6%).
En cambio, se registraron caídas en las cuatro autonomías restantes: Extremadura (-7,1%), La Rioja (-6,9%), Aragón (-5,0%) y Asturias (-3,6%).
Incremento del precio de la vivienda
El precio del m² subió un 7,9% interanual a nivel nacional. En once autonomías se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda y en las seis restantes disminuyó.
Por orden de magnitud se registraron subidas de dos dígitos en: Navarra (39,2%), Baleares (23,0%), Andalucía (16,1%), Madrid (11,1%), Cantabria (10,8%) y Comunidad Valenciana (10,2%). Los incrementos fueron de un dígito en Cataluña (9,0%), Murcia (8,2%) y Castilla y León (7,2%), Galicia (7,0%) y Asturias (1,8%).
En cambio, registraron retrocesos La Rioja (-45,4%), Canarias (-16,1%), Aragón ( 8,3%), País Vasco (-6,8%), Extremadura (-4,1%), y Castilla-La Mancha (-2,0%).
Aumento de los préstamos para adquisición de vivienda
En octubre, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda crecieron un 7,0% interanual a nivel nacional, hasta las 26.570 operaciones. La cuantía promedio de estos ascendió un 1,9% interanual, alcanzando los 142.626 ? en promedio.
El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 46,6%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 73,3% del precio.
A nivel autonómico, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda crecieron en diez CC.AA., alcanzando tasas de dos dígitos en Baleares (32,0%), Cantabria (26,3%), Canarias (20,5%), Cataluña (11,9%), Galicia (11,8%), País Vasco (11,0%) y Andalucía (10,8%). En cambio, se registraron caídas en Asturias (-14,3%), Aragón ( 13,1%), Castilla-La Mancha (-11,6%), Murcia (-7,8%), Navarra (-4,0%), Extremadura (-2,2%) y Castilla y León (-1,5%).
En cuanto a la cuantía promedio de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, volvió a observarse una evolución dispar a nivel autonómico, pues crecieron en doce CC.AA. y decrecieron en las cinco restantes. Destacaron los incrementos en Andalucía (13,0%), Canarias (8,9%) y Galicia (7,5%) y los retrocesos en Aragón ( 18,5%) y La Rioja (-11,8%).
Incremento de la constitución de sociedades
Los datos del Centro de Información Estadística del Notariado también revelan que en octubre de 2021 la constitución de sociedades descendió un 7,0% interanual, hasta las 8.072 nuevas sociedades. De ellas, las sociedades con un capital social fundacional de entre 3.000 y 4.000 ? alcanzaron las 6.161 nuevas sociedades, lo que supone un descenso del 6,4%. Dentro de éstas, el capital medio de constitución fue de 3.026 ?.
A nivel autonómico, la creación de nuevas sociedades aumentó en siete CC.AA., alcanzando tasas de dos dígitos en La Rioja (18,0%) y Cantabria (17,5%). En cambio, disminuyó en las restantes diez autonomías, destacando País Vasco (-28,6%), Asturias (-26,0%), Aragón (-25,8%), Extremadura (-25,3%), Navarra ( 24,4%), Castilla y León ( 22,6%) y Murcia (-20,0%).
Los datos de los últimos tres meses de las series de esta nota son provisionales hasta disponer del 100% de la información con que se elaboran estos informes.
Continúa creciendo la compraventa de viviendas y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda
La compraventa de viviendas crece en todas las CC.AA., destacando Baleares (58,4%), La Rioja (49,2%), Canarias (42,7%) y Andalucía y Madrid (31,8%).
El precio del m² sube un 7,4% interanual a nivel nacional. Destacan las alzas en Comunidad Valenciana (14,2%), Madrid (14,0%) o Murcia (13,3%), así como las caídas en La Rioja (-22,4%), Extremadura (-7,6%) y País Vasco (-5,0%)
Los préstamos para adquisición de vivienda aumentan un 8,3% interanual a nivel nacional. Crecen en diez CC.AA., destacando La Rioja (35,4%), Madrid (21,9%) y Canarias (21,4%), pero caen en las siete restantes, destacando Castilla-La Mancha (-10,6%), Extremadura (-10,3%) y País Vasco (-9,2%).
La constitución de nuevas sociedades crece un 8,1% interanual a nivel nacional. Destacan los aumentos en La Rioja (51,6%), Cantabria (29,6%) y Baleares (23,0%) y los retrocesos en Canarias (-15,7%) y País Vasco (-14,3%).
La CNMC multa con 1,25 millones a varias empresas por imponer comisiones mínimas en el mercado de la intermediación inmobiliaria.
Las sancionadas implantaron en España un sistema de exclusivas compartidas, conocido como MLS, con el que imponían comisiones mínimas de intermediación.
En general, para participar en el sistema, se exigía una comisión mínima del 4 % para la compraventa y de un mes para los alquileres.
La participación en este sistema (MLS) limitó la capacidad de las inmobiliarias de competir y de fijar comisiones independientemente.
Madrid, 9 de diciembre de 2021.- La CNMC ha sancionado a Anaconda; Idealista; Inmovilla; Look & Find; MLS; Remax y Witei por haber llevado a cabo una serie de acuerdos para fijar precios e intercambiar información en el mercado de la intermediación inmobiliaria. (S/0003/20).
Estas prácticas constituyen una infracción única y continuada de los artículos 1 de la Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia y 101 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, constitutiva de cártel.
En noviembre de 2019, la CNMC llevó a cabo diversas inspecciones en la sede de varias empresas y asociaciones del sector de la intermediación inmobiliaria. Posteriormente, en febrero de 2020, la CNMC inició un expediente contra las empresas ahora sancionadas.
Sistema para compartir inmuebles (MLS)
Las empresas utilizaban un sistema conocido como MLS (Multiple Listing System). Este sistema de colaboración, importado de Estados Unidos, funciona mediante una base de datos que permite a las inmobiliarias usuarias compartir inmuebles captados en régimen de exclusiva compartida.
Cuando una inmobiliaria usuaria del MLS capta un inmueble (venta/alquiler) puede incluirlo en el sistema, lo que permite al resto de usuarios realizar la venta. En ese caso, la "oficina captadora" y la "oficina vendedora" comparten la comisión pactada por el servicio global de intermediación ofrecido.
MLS en España
En 2002, las empresas Remax y Look&Find promovieron el proyecto en nuestro país. Habitania, posteriormente adquirida por Idealista (Idealista Tools), se encargó del desarrollo tecnológico. En el año 2012, Inmovilla y Habitania adaptaron sus sistemas para que ambos fueran compatibles con el sistema. En 2017, la empresa Anaconda, constituida por Remax, Look&Find y MLS, se sumó a la estructura y se encargó de desarrollar y gestionar una base común de compartición de inmuebles.
Además de las empresas franquiciadoras Remax y Look&Find, las empresas proveedoras de software inmobiliario Idealista (a través de Idealista Tools), Inmovilia y Witei contribuyeron de forma activa a desarrollar e implementar el sistema mediante el que se cometió la infracción.
Reglamento interno
Las franquiciadoras que desarrollaron este sistema MLS aprobaron un reglamento obligatorio para las inmobiliarias usuarias que exigía aplicar la comisión mínima del 4% en las ventas y de un mes en los alquileres. También imponía un reparto de la comisión al 50% entre la oficina captadora del inmueble y la que cerrase la transacción.
El incumplimiento de las reglas podía conllevar sanciones disciplinarias e, incluso, la suspensión de la condición de asociado, con la consiguiente imposibilidad de acceder a la bolsa de inmuebles.
Las empresas de software también participaron en la conducta anticompetitiva, ya que estuvieron en reuniones de diseño del sistema y establecieron filtros y otros medios de control que aseguraban que todos los inmuebles subidos al sistema cumplían con las condiciones exigidas en el reglamento interno.
La implantación de un software que permitía el seguimiento de honorarios en inmuebles captados de competidores y el acceso a información sensible entre ellos permitió asegurar la aplicación del sistema en el mercado inmobiliario, que se caracteriza por estar atomizado por el lado de la oferta y de la demanda.
En consecuencia, tanto las normas como los desarrollos de software limitaron la competencia entre las inmobiliarias al establecer comisiones mínimas y otras condiciones comerciales y generar un nivel de transparencia incompatible con la competencia necesaria entre las entidades.
Además, excluyeron de las ventajas del sistema MLS a aquellas entidades que no estaban dispuestas a aceptar las reglas contrarias a la competencia contenidas en el reglamento.
"Sin embargo esto no es una solución para los autónomos y las pymes, porque en verdad tarde o temprano tendrán que hacer frente al pago de estos alquileres, aunque es verdad que les alivia la tesorería en el día de hoy", valora Yannick Charton, socio fundador de Valio Consulting.
Charton añade que "son miles los inquilinos de locales comerciales que están atravesando una situación dramática al no poder hacer frente al pago de los alquileres, por lo que se requería una respuesta urgente por parte del Gobierno para descomprimir su situación".
Desde Valio Consulting, facilitamos una guía sobre quiénes pueden beneficiarse de esta medida y los pasos que deben dar para poder hacerla efectiva.
¿Quién se puede beneficiar?
PYMES y autónomos que alquilan un local (uso distinto de vivienda) donde desarrollan su actividad y no han conseguido un acuerdo con el arrendador, siempre que reúnan las siguientes condiciones:
PYMEs ? Requisitos:
1. Que no supere limites Artículo 257.1 RDL 1/2020:
a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
2. Actividad suspendida por el RDL 163/2020 de 14 de marzo
3. Si la actividad no ha sido suspendida por RDL: Acreditar reducción del 75% de la facturación del mes anterior respecto al trimestre
Autónomos ? Requisitos:
1. Estar afiliado y de alta en la fecha del estado de alarma (RDL 463/2020 del 14 de marzo)
2. Actividad suspendida por el RD 463/2020 de 14 de marzo o por órdenes dictadas por la autoridad competente.
3. Si la actividad no ha sido suspendida por RD u orden de autoridad competente: Acreditar reducción del 75% de la facturación del mes anterior respecto al trimestre
¿En qué casos?
Si la persona arrendadora es:
? Una empresa pública de vivienda o un "Gran tenedor" (Por gran tenedor, se entiende una persona jurídica o física que sea titular de más de 10 inmuebles (Excepto garaje y trasteros) o de una superficie construida total de más de 1500 m2 ? Moratoria automática durante el periodo del estado de alarma (El RDL prevé también la mensualidad siguiente y hasta 4 meses según precio del arrendamiento y superación de la situación). El pago se hará una vez superada la situación por pagos fraccionados en un plazo de 2 años sin intereses ni intereses.
? Otra persona física o jurídica: Si no existe acuerdo previo de aplazamiento o rebaja de renta:
o Aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta
o Se puede disponer libremente de la fianza para pagar esta renta. Entonces, el arrendatario debería reconstituir la fianza en un plazo de un año.
¿Cómo solicitarlo?
El arrendatario tiene que solicitarlo directamente al arrendador y acreditar que cumple los requisitos con la documentación siguiente:
Reducción de actividad: Declaración responsable en base a la información contable de ingresos y gastos.
Dicha moratoria de créditos hipotecarios podrán solicitarla quienes paguen cuota por vivienda habitual, local en desarrollo de negocio, vivienda en alquiler que haya dejado de percibir las rentas del inquilino durante el Estado de alarma también aquellas personas vulnerables que estén haciendo frente a créditos al consumo o cualquier otro tipo de financiación con cuotas periódicas.
Se entiende por persona vulnerable aquella que esté en : situación de desempleo, autónomos con caída en sus ventas del 40% y unidades familiares cuyos ingresos no superen tres veces el Iprem en el mes anterior a la solicitud de la moratoria y aquellos cuyas cuotas de préstamos hipotecarios más gastos y suministros básicos, sobrepasen el 35% de los ingresos familiares, así como a las personas cuyo esfuerzo en el pago de la hipoteca sobre la renta familiar se haya multiplicado por, al menos, un 1,3%.
El portavoz del Gobierno finalmente ha matizado que el objetivo es proporcionar instrumentos suficientes para atender a las obligaciones y compromisos de pago en tiempos de pandemia.
El Gobierno prorrogó tanto las moratorias hipotecarias como las del sector turístico y transporte aunque desde el Banco de España ponen de manifiesto que las solicitudes y concesiones han sido inferiores a las esperadas;
Concretamente las solicitudes de moratoria legislativa para créditos hipotecarios del sector turístico fue de 1.570 de las que se aprobaron 1.362.
De las moratorias legislativas referidas al transporte ascendieron a 1.836 siendo aprobadas 1.661.
Actualmente las nuevas moratorias se han ampliado hasta el 9 de mayo de 2021 de manera que se podrá solicitar la moratoria o condonación parcial de la renta del alquiler, cuando el arrendador sea gran tenedor o entidad pública. Incluidos los contratos que puedan acogerse a la prórroga extraordinaria de 6 meses de los alquileres de vivienda de los términos y condiciones del contrato en vigor siempre que no se haya llegado a acuerdo entre las partes y que el propietario no hubiese comunicado necesidad de vivienda para sí en cumplimiento de los plazos y condiciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
"La última medida del Gobierno protege a delincuentes ocupacionales y ofrece una nueva muestra de lo errático del rumbo de la Administración en esta materia", sostienen desde Tecnotramit.
El Gobierno mediante el Real Decreto Ley 1/2020 ha modificado el Real Decreto 37/2020, aprobado el diciembre pasado, en el que se regulaban las causas de suspensión de los desahucios, si bien se excluía de la suspensión la ocupación del inmueble de carácter delictivo. Según la nueva redacción, la facultad judicial de suspensión se amplía a procedimientos penales en que se tenga que acordar el lanzamiento. Una de las modificaciones más sustanciales suprime la referencia a delito como causa de exclusión de la suspensión, yla exclusión sólo operará cuando haya mediado intimidación o violencia sobre las personas; los otros supuestos de exclusión siguen en pie.
Desde Tecnotramit, afirman que "la medida es un nuevo ataque al sector inmobiliario y al sector inversor". En un momento de crisis galopante, donde lo importante es activar la economía y, por tanto, fomentar la inversión inmobiliaria y no atacar a compañías que están llevando a cabo una actividad empresarial, "se vuelve a adoptar, por enésima vez, una medida de castigo para el sector, simplemente para contentar a unos pocos", sostiene David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de Tecnotramit.
Frente a este cambio, que llega casi por sorpresa, surgen paradojas cuestionables; de hecho, "la modificación del RDL 1/2021 es conceptualmente muy criticable, dado que es inadmisible que una norma legal ampare ocupaciones calificadas como delito", afirma David Viladecans Jiménez."Es paradójico que con la modificación sea posible amparar una ocupación calificada como delictiva, pero en cambio no se ampare una ocupación para llevar a cabo actividades ilícitas, como si cometer un delito no fuera ilícito", añade.
Excluidas de la posibilidad de suspensión viviendas y segundas residencias
Se trata, pues, de "la última medida del Gobierno para proteger a los delincuentes ocupacionales", según afirma el director del área de Asesoría Jurídica de Tecnotramit, que aparece además como una "nueva muestra de lo errático del rumbo del Gobierno en esta materia", añade.
Pese a estas modificaciones, cabe aclarar que el Real Decreto Ley 1/2020 no está amparando a las situaciones subsumibles en el delito de allanamiento de morada, dado que la exclusión de la posibilidad de suspensión se mantiene para el caso de ocupación de viviendas o segundas residencias. "Este decreto está pensando en situaciones ocupacionales de inmuebles que no sean viviendas de nadie", evidencia Viladecans Jiménez. Teniendo en cuenta estos datos, esta modificación de la Ley provocaría un aumento de la inseguridad jurídica en el ámbito del arrendamiento.
El Dr. Craig Hassed, profesor del Departamento de Medicina General en la Universidad de Monash (Melbourne, Australia), explica que "Un hogar mindfulness es el que te ayuda a sentirte atento cuando te encuentras en él, es decir, conectado, despierto, seguro y en paz contigo mismo, con las personas con las que vives y con tu entorno. Te nutre, te interesa y te atrapa. Alimenta tus sentidos sin abrumarlos, y no te distrae de estar presente en el ahora".
Por lo tanto, el mindfulness es un ejercicio de atención plena que nos invita a ser conscientes de nosotros mismos y vivir en presente en un tiempo como el actual, en el que estamos constantemente distraídos por la tecnología.
Y dicho esto, enumeramos algunas ideas para crear una casa mindfulness:
Definir un espacio personal
Se trata de tener un espacio dedicado solo a nosotros, un refugio donde esté aquello que nos gusta. No se necesita mucho: una mesa o escritorio y un asiento cómodo es más que suficiente.
El contacto con la naturaleza
Lo primero que debemos dejar entrar en la vivienda es la luz natural, pues ilumina espacios de forma que transmite bienestar y tranquilidad.
Las plantas son una excelente fuente de decoración y haremos uso de materiales naturales. Los muebles de madera son ideales por su calidez y conexión con la tierra.
Las telas y los detalles decorativos también deben ser naturales. Por ejemplo, algodón, lino o lana en el primer caso y arcilla, porcelana y piedra en el segundo.
La idea es que la naturaleza entre en casa.
Diseño minimalista
El mindfulness va de la mano de una decoración sencilla. Los excesos nos impedirán dejar la mente en blanco. Debemos mantener espacios amplios que nos ayudarán a sentir más comodidad y nos ayudarán a disfrutar de dicha amplitud.
Colores relajantes y naturales
La pintura también debe ser natural y nos rodearemos de colores que también nos aporten relajación y bienestar.
Son colores mindfulness:
Verdes: porque recuerdan a la vegetación.
Marrones y ocres: remiten a la tierra, al suelo.
Azules:representan el cielo y el mar.
Blanco: porque es símbolo universal de la pureza.
Confort
El confort es lo más importante. Optaremos siempre por muebles que sean cómodos. No tienen que ser muebles bonitos para aparentar, sino mobiliario que nos guste y sea práctico.
Enero, 2021. ? Hacer un pronóstico sobre la evolución del mercado inmobiliario por lo que a ventas y precios se refiere, en base a un mercado volátil que se mueve por sensaciones y en un momento de incertidumbre como el actual, no es tarea fácil. Por eso, Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, define así cual será el proceso de toma de decisiones que determinará el patrón de compra de una vivienda en 2021: "Si la situación económica de cara al año que viene mejora respecto la expectativa actual podremos ver un efecto psicológico positivo y por ende, una revitalización de la demanda que haga subir ligeramente los precios al igual que el número de operaciones".
Por lo que respecta a la financiación de estas viviendas, analizar la situación económica resultante de la crisis sanitaria y el perfil del comprador será determinante para fijar las condiciones hipotecarias en cuanto a criterios de riesgo y aprobación. En este sentido, no se prevé un abaratamiento adicional y sí un ligero endurecimiento de las condiciones, aunque "éstasseguirán siendo atractivas ya que la situación económica no permite un estiramiento de los tipos de interés en el corto y medio plazo", asegura Hernández Reche.
Por otro lado, el panorama bancario que se presenta marcado por las fusiones y el planteamiento de nuevas entidades también influirá en las condiciones ofrecidas, pues obligará a las grandes bancas a centrar su atención en el saneamiento de los propios balances, favoreciendo así la banca de nicho. De hecho, "la banca mediana con balances más saneados y mayor capacidad de agilidad comercial podrá permitirse una política de condiciones más agresiva para potenciar su atractivo, que en un mercado que tiende a unificarse puede ser una estrategia de posicionamiento de mercado con óptimos resultados", como vaticina el CEO de Tecnotramit.
La limitación al precio del alquiler, una medida desestabilizante para el sector
Por lo que respecta al mercado de alquiler y en concreto a la limitación de los precios, Hernández Reche ve más que probable que esta medida se extienda más allá de los límites de Cataluña. "La solución a un desequilibrio de mercado no es introducir factores que lo desestabilicen aún más: dejar toda la responsabilidad al sector privado será más perjudicial por la inestabilidad adicional que va a generar", ha lamentado.
A este respecto, ha insistido en que el acceso a la vivienda en las grandes ciudades es un problema eminentemente social que debe ser abordado desde la administración pública, y así lo han denunciado en distintas ocasiones desde la Asociación de APIs de Cataluña (AIC): "Cuando el problema es escasez de oferta no puedes tomar decisiones que desincentiven aún más esta oferta", ha puntualizado el CEO de Tecnotramit, que ha destacado la colaboración del sector público-privado como posible solución al problema.
Esta normativa permite a ayuntamientos y comunidades limitar los precios cuando se produzcan subidas desorbitadas en zonas de especial interés, teniendo como referencia el índice de precios que el Ministro tiene pensado publicar a finales de marzo, "recalcando que se haría de manera temporal y excepcional", según fuentes del Ministerio.
Todavía el Ejecutivo no tiene claro cómo va a regular los precios del alquiler y se barajan varias posibilidades. Se planteó la tramitación de la iniciativa cómo real decreto, aunque la abogacía del Estado se pronunció en contra, otra opción es incluirla en el Real Decreto-Ley de marzo o sacarla como un proyecto de Ley que reformara la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, claro, todo esto con la aprobación del Congreso.
La medida propuesta por el Ministerio no ha sentado muy bien a fondos, Socimis y expertos sector inmobiliario incluida la Comisión Europea, debido a su futuro impacto en el mercado y sus posibles efectos adversos. Ante dicho malestar Ábalos se ha pronunciado y ha lanzado un mensaje tranquilizador al sector inmobiliario diciendo que "escuchará a agentes, organizaciones sociales, administraciones públicas y al sector privado antes de que salga la norma en vigor".
La Comisión Europea se ha pronunciado al respecto y ha avisado de los efectos adversos que puede tener el control de los alquileres. Resaltando que si nos basamos en experiencias recientes, se ha mejorado el acceso de los inquilinos a corto plazo en las zonas donde se ha aplicado pero también ha aumentado los precios en otras áreas. De igual manera los controles de precios pueden reducir la oferta de viviendas en alquiler a medio y largo plazo y tener efectos indeseados en la demanda y los precios.
Si se toma como referencia lo que ha ocurrido en otras capitales respecto a la congelación del alquiler, los resultados son negativos. Las medidas de control de precios en ciudades como Berlín o París han resultado erróneas y se están retirando, ya que generan el impacto contrario al deseado, reduciéndose la oferta en las zonas más tensionadas y elevándose los precios de manera desorbitada.
Regular el mercado inmobiliario frena la recuperación y el crecimiento económico según los expertos del sector inmobiliario.
Entre los principales problemas que se pueden presentar en un proceso de compraventa de vivienda de nueva construcción son los siguientes:
Incumplimiento contractual del promotor-vendedor es decir la diferencia entre lo consignado en la memoria de calidades y lo incorporado finalmente en la vivienda pudiéndose exigir el cumplimiento integro de lo recogido en el contrato. Por lo que se recomienda la recopilación de toda la documentación publicitaria y de la web en caso de encontrarnos con diferencias entre lo ofertado y lo entregado por el promotor.
También se puede acudir al artículo 61.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.
También en los contratos se suele introducir la claúsula de salvaguarda en la que se permite que el proyecto de ejecución pueda sufrir cambios o modificaciones por causas técnicas o administrativas que puedan afectar a las calidades ofertadas en la memoria. Esta clausula protege al comprador de que en caso de sustitución de las calidades publicitarias deberá ser sustituido por otro de idéntica calidad, nunca inferior pues daría lugar a indemnización.
Normalmente durante las visitas a la vivienda piloto se suele poner de manifiesto los cambios en la memoria de calidades, de manera que en la firma de la escritura se hará constar que se han incluido las clausulas que supongan rebajas de los derechos.
Sin embargo en los casos en los que no se pueda hacer la visita pertinente a la vivienda entregada, se deberá realizar toda la comunicación a la promotora lo antes posible, en el caso de que hubiera algún cambio en las calidades se procedería a un informe pericial donde se reflejen dichos cambios y así reclamar a la promotora la sustitución de lo incorporado por otro de igual calidad.
Las mejores hipotecas variables de noviembre se caracterizan por ofrecer un plazo de hasta 30 años, estar reservadas para la compra de vivienda habitual, aplicar un tipo de interés alto durante el primer año de vida del préstamo y bonificar a los clientes que decidan domiciliar la nómina y contratar seguros.
Destacamos las siguientes;
Hipoteca variable de Evo Banco
Evo mantiene disponible uno de los mejores préstamos a tipo variable.
Establece un diferencial del 0,88% + euríbor (0,64% TAE), aunque durante los 12 primeros meses el tipo de interés es del 0,98%. Para una hipoteca de unos 150.000 euros, estas condiciones se traducen en una cuota mensual de unos 474 euros.
No obstante, para beneficiarse de estos números es necesario aplicar unas bonificaciones, como que el cliente domicilie la nómina en Evo Banco y que contrate el seguro de hogar. En el caso de que no se cumplan dichas condiciones, los intereses suben hasta situarse en el 1,18% durante el primer año de la hipoteca y en el 1,08% + euríbor a partir de entonces (0,88% TAE).
Como ventajas adicionales, este préstamo no tiene comisión de apertura ni tampoco de cancelación, ya sea una amortización parcial del préstamo o total. Además, incluye dos seguros gratis para el primer titular y si el cliente cumple con los pagos acordados, el diferencial va bajando a medida que pasan los años, siempre y cuando contrate la oferta que incluye las bonificaciones (nómina y seguro). En ese caso, el interés iría bajando de forma progresiva hasta quedarse en 0,68% + euríbor a partir del décimo año.
Hipoteca variable de Abanca
Otra de las alternativas es la oferta de Abanca. Su préstamo variable para la compra de vivienda habitual incluye un interés del 1,15% durante el año, aunque luego baja al 0,85% + euríbor (2,08% TAE), lo que significa que es ligeramente inferior al que establece EVO Banco. En este caso, la cuota mensual sería de unos 472 euros, siempre y cuando se contraten las bonificaciones pertinentes.
En este caso sería la domiciliación de la nómina y los seguros de hogar y vida. En el caso de que el cliente no quiera contratarlos, el interés del préstamo sube a partir del segundo año (en los primeros 12 meses se mantiene el 1,15%), hasta situarse en el 1,55% + euríbor.
La parte positiva es que no establece comisiones ni de apertura ni de cancelación (parcial ni total), y que la entidad está dispuesta a financiar hasta el 90% del precio de compra del inmueble, frente al 80% habitual, aunque siempre y cuando el cliente cumpla con los criterios que fija el departamento de riesgos.
Hipoteca variable de Kutxabank
kutxabank actualmente ofrece un préstamo que establece un interés del 1,45% durante los primeros 12 meses y que, a partir de entonces, se reduce al 0,89% + euríbor (1,78% TAE), dejando una cuota mensual de unos 475 euros para un importe solicitado de 150.000 euros.
La entidad ofrece estas condiciones siempre y cuando el cliente decida aplicarse las bonificaciones. En su caso, se trata de la domiciliación de la nómina, la contratación de los seguros de hogar y vida y también un plan de pensiones. No obstante, Kutxabank es flexible a la hora de pactar las bonificaciones y que puede llegar a ofrecer financiación de hasta el 100% del precio de compra, en función de la solvencia del cliente.
Hipoteca variable de Openbank
En su caso, la hipoteca está sujeta a un tipo de interés del 1,99% durante el primer año y, desde entonces, se reduce hasta un 0,99% + euríbor (2,19% TAE). Aproximadamente, serían unos 481 euros de cuota mensual para un importe de 150.000 euros.
¿Y qué bonificaciones hay que contratar para conseguir estas condiciones? La respuesta es domiciliar la nómina y contratar el seguro de hogar. Por tanto, establece unos requisitos inferiores a los de otras entidades. Además, Openbank libra al cliente de asumir el coste de la tasación del inmueble y no establece comisiones de apertura ni de cancelación parcial. Solo hay penalizaciones si la amortización es total y siempre que se produzca en los cinco primeros años de vida del préstamo, tal y como marca la ley hipotecaria. En concreto, la comisión sería de un 0,25% durante los tres primeros años de vida del contrato y del 0,15% entre el tercer y el quinto año.
Si el cliente no está interesado en aplicarse esas bonificaciones, la hipoteca se encarece. Durante el primer año el tipo de interés se eleva hasta el 2,39%, mientras que a partir de entonces sería del 1,39% + euríbor (2,41% TAE).
Hipoteca variable de ING
ING ofrece una de las mejores hipotecas variables del momento. La entidad, al igual que las anteriores, premia a los clientes que decidan acogerse a las bonificaciones.
La opción más ventajosa establece un tipo de interés del 1,99% durante el primer año y, desde entonces, se reduce hasta un 0,99% + euríbor (2,65% TAE). Aproximadamente, serían unos 481 euros de cuota mensual para un importe de 150.000 euros. Para ello, es necesario domiciliar la nómina en la entidad, así como contratar el seguro de hogar y de vida.
La oferta empeoraría y se quedaría de la siguiente manera: un interés inicial del 2,79% en los primeros 12 meses, y un 1,79% + euríbor (2,83% TAE).
Entre las principales ventajas:
No aplica comisiones (ni apertura ni amortización) la entidad asume todos los gastos de la formalización del préstamo, incluida la tasación.
Tiene una revisión semestral, mientras que en los demás casos es anual.
Esto hace que las ecommerce o comercios electrónicos, estén muy pendientes de la seguridad en sus ventas, no solo por la propia tienda online, si no por la seguridad de los clientes.
Las tiendas pequeñas son las más vulnerables, debido a que implican menos protección en las ventas, por tanto son las más atacadas. La ciberdelincuencia también ha sufrido un cambio en este sentido, ya que ahora atacan a pequeños negocios, aunque el motín sea menor, la cantidad de pequeñas tiendas online es mucho mayor.
Es importante mantener una seguridad, ya que de no ser así, el cliente desconfía de la tienda online no volviendo a comprar, y lo que es peor, correr la voz de que es un sitio no seguro. Pero ya desde finales del año 2017, Google impuso un certificado de seguridad, el SSL, proporcionando a una web con protocolo HTTP un plus de seguridad, convirtiéndola en un HTTPS. De hecho, si una web no tiene este certificado de seguridad, Google avisa al usuario de que se trata de una web no segura.
Entonces, con todo esto, ¿cómo podemos mejorar la seguridad de nuestro comercio electrónico?
HTTPS
Como ya hemos dicho, este es el protocolo que indica que la web es segura. Es un protocolo que cifra la información y es mucho más complicado descifrar nuestra web, por tanto ya la está haciendo más segura.
También hay que destacar que Google cambió en Julio de 2020 sus algoritmos y métodos de posicionamiento, dejando de posicionar las páginas webs que no dispongan de Certificado SSL.
Certificado SSL
Para convertir un protocolo HTTP a HTTPS, hay que instalar en la web el certificado SSL. Este certificado encripta todos los elementos suceptibles de daño o robo, como las contraseñas, nombres de usuario, o números de tarjetas bancarias, haciendo prácticamente imposible tener un acceso directo a ellos.
Este certificado es sencillo de conseguir, tan solo tenemos que pedirlo a la empresa que nos esté proporcionando el hosting de nuestra web, y ellos se encargarán de instalarnos este certificado. El coste puede variar según el tipo de servidor, pero no es especialmente caro, ya que podemos encontrar un certificado sencillo desde 15 euros al año.
Una vez tengamos contratado el certificado, hay que aplicarlo e instalarlo en la web para convertir el protocolo HTTP en HTTPS.
Firewall o cortafuegos
Un firewall o cortafuegos funciona de igual manera que el protocolo HTTPS, pero podemos tenerlo como software o hardware, haciendo que la entrada y salida a de información en nuestra web pase por otro filtro más.
Los proxys son los cortafuegos más comunes para un comercio electrónico, y actúan a modo de intermediarios de la información que entra en nuestra tienda online, es decir, nada de lo que venga del exterior va a llegar de forma directa, primero pasa por un proxy que verifica y traduce la información, y una vez que la considera segura la deja entrar en nuestra web. Si ve que es una información maliciosa directamente la bloquea. Aunque es importante tener bien configurados los proxys, incluso por un informático profesional para hacerlos más efectivos.
Fase 0: se abren oficinas pero no se pueden visitar inmuebles.
Abarca del 4 al 11 de mayo, se permite retomar la actividad comercial y apertura al público, excepto aquellas cuya superficie sea mayor de 400m2 o se encuentren en un centro o parque comercial.
Se procederá a las visitas en la fase 1con las medidas de seguridad e higiene específicas que se concreten para ese momento y actividad.
Cita previa y permanencia mínima
Sólo se atenderá con cita previa y con un trabajador en el establecimiento. No habrá zonas ni tiempos de espera por motivos de seguridad. Atención individualizada y separación de dos metros de distancia.
Franjas horarias
Debe establecerse horario de atención preferente por edad. Este horario específico debe coincidir con la franja horaria de paseo: de 10 a 12 de la mañana y de 7 a 8 de la tarde.
Higiene en la oficina
Limpieza y desinfección de las instalaciones, como mínimo una vez al día, con especial atención a las superficies de contacto más frecuentes utilizando diluciones de lejía (1.50, es decir, unas dos cucharadas soperas por cada litro de agua) recién preparada o cualquiera de los desinfectantes con actividad virucida que se encuentran en el mercado y que han sido autorizados y registrados por el Ministerio de Sanidad.
Ventilación diaria.
No permitir que los clientes utilicen los aseos si no es estrictamente necesario.
Colocar papeleras con tapa y pedal.
Atención al público
Mascarilla protectora para la persona que atiende.
Pantalla protectora de sobremesa.
Producto desinfectante de manos en la entrada de la oficina a disposición de los clientes y, si acaso, en el mostrador de atención al público.
Normas de protección visibles en la oficina. (Cartel enviado por API)
Marcar distancias de 2 metros mínimo entre lugar de atención y espera.
Reducir el público en la oficina según las indicaciones oficiales para cada fase del desconfinaminto.
Atención individualizada al cliente con la debida separación física. Si no es posible, instalar mostradores o mamparas.
Personal de la agencia
Que todas las personas trabajadoras de producción y oficinas puedan mantener la distancia de seguridad de 2 metros, en todos los espacios de trabajo: oficina, comedor, etc. En caso de no ser posible el mantenimiento de la distancia de seguridad, utilizar elementos físicos de separación como mamparas, metacrilato o similar, con un mínimo de dos metros de altura, señalizados de manera evidente y realizando una limpieza y desinfección frecuente del elemento.
Reducir la presencia de personal en las instalaciones al mínimo posible para la continuidad del proceso, valorando flexibilidad de turnos de trabajo, servicios mínimos, horarios diferenciados de acceso a zonas comunes, modificación de la velocidad de producción?
Establecer el número máximo de personas presentes en salas, zonas? del centro de trabajo, teniendo en cuenta sus dimensiones, distribución y distancias de seguridad.
Asignar zonas específicas a cada trabajador, de manera que sea el responsable de realizar la totalidad de tareas o actividades en la zona, asignando horarios específicos.
Reubicación de puestos de trabajo y mobiliario, si se considera necesario.
Para saludar, no dar la mano ni besar al resto de personal. Mantener una distancia de 2 metros.
No compartir el material de trabajo.
Al finalizar la jornada laboral, será necesario desinfectar la pantalla facial, según las instrucciones del fabricante.
No compartir vasos, ni beber de botellas.
No compartir los equipos de protección individuales (EPI).
Priorizar el uso de las escaleras en lugar de los ascensores.
En el caso de los trabajadores en contacto con clientes, lavar las prendas en ciclos de lavado de entre 60 y 90 grados centígrados.
Movilidad
Evitar las aglomeraciones en la entrada y la salida de la agencia, flexibilizando los sistemas de entrada y salida, en su caso.
Asimismo, evitar aglomeraciones en la ida y vuelta del trabajo, utilizar medios particulares si se dispone de ellos, y permanecer atento a las frecuencias de paso y a las advertencias de las autoridades de transporte, estimando más tiempo para los desplazamientos.
Replantearte toda la movilidad dentro de tu proceso inmobiliario para garantizar la seguridad de tus empleados y clientes.
Por último, te recomendamos que te pongas en contacto con tu empresa de prevención de riesgos laborales para que realicen un estudio personalizado de medidas de higiene en función de las características particulares de tu oficina.
En 2019 la edad ordinaria de jubilación en España será de 65 años y 8 meses para quienes hayan cotizado menos de 36 añosy 9 meses y de 65 años para quienes hayan alcanzado o excedido ese nivel de cotizaciones. Desde 2027, la edad de jubilación será de 67 años para quienes hayan cotizado menos de 38 años y 6 meses y de 65 años para quienes hayan alcanzado esa cota.
Según datos del INSS, la edad media de jubilación efectiva de los españoles durante 2017 fue de 64,2 años, sensiblemente inferior a la edad ordinaria.
La edad media a la que los trabajadores empiezan a cobrar la pensión es ya de 64 años y cinco meses.
Los españoles se jubilan cada vez más mayores.
Pero la tendencia de fondo es que la edad media a la que los trabajadores empiezan a cobrar la pensión es ya de 64 años y cinco meses, según la Seguridad Social. Esta subida se explica por la aplicación de la reforma de pensiones de 2011, la caída del retiro anticipado en un 13% hasta octubre y por varias medidas adoptadas por el Gobierno en los últimos meses.
La edad legal de jubilación y la efectivamente de los trabajadores que empiezan a cobrar su pensión de la Seguridad Social no son la misma.
¿A qué se debe? La primera, la que marca la ley como norma general, es de 65 años para quienes han cotizado 36 años y nueve meses o más, y 65 años y ocho meses para el resto. Pero la edad real es otra, porque la norma tiene excepciones (jubilación anticipada, parcial, de mutualistas que cotizaron antes de 1967) que permiten empezar a cobrar antes una pensión. Y eso explica que en los 10 primeros meses de este ejercicio la edad media sea de 64,4 años, es decir, 64 años y cinco meses.
Objetivos de las últimas reformas de pensiones:
Retraso de la edad de jubilación y acercamiento a la legal.
Contener el gasto.
Aumentar el tiempo en que los trabajadores cotizan a la Seguridad Social.
También pretenden que esa evolución vaya en concordancia con el creciente envejecimiento de la sociedad española.
Quien llegaba a los 65 años en 1975 tenía una esperanza de vida de otros 15 años. En 2000 ese horizonte se amplió hasta rozar los 19. Y en 2018 ya superaba los 21.
Pero la situación dio la vuelta en 2017 e, incluso, se ha acelerado este año, cuando en un solo ejercicio se ha retrasado la edad real de jubilación en casi 2,5 meses sobre la de 2018. Esto está directamente vinculado a la caída de jubilaciones anticipadas: las 103.553 de los diez primeros meses del año suponen un 13,3% menos que en el mismo periodo de 2018 y un 40,5% sobre el total frente al 43% de 2018, según el Ministerio de Trabajo.
El número de hogares que viven en régimen de alquiler alcanzó el máximo con un 16,9%, frente al 16,3% del año anterior. En 2004, este porcentaje se situaba en el 13,9%, y tocó mínimos en 2005, cuando se quedó en el 13%.
La tendencia al alza de los precios de la vivienda no parece detenerse. Según datos del Ministerio de Fomento, el precio de los pisos crecerá un 5%, el doble que en 2017. Respecto al alquiler, las subidas son todavía mayores: un 13% en 2017, según los datos de pisos.com, porcentaje que se eleva hasta el 20% en ciudades como Madrid y Barcelona.
Según la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE), las CCAA de Baleares, Cataluña, Madrid y Canarias cuentan con mayor porcentaje de hogares en régimen de alquiler.
El mercado de la vivienda en España está en un momento de cambios, Los últimos datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman que cada vez más familias se deciden o se ven abocadas a vivir del alquiler. En 2018, el 17,5% de los hogares ya vivía en régimen de arrendamiento, el porcentaje más alto de los últimos años.
En contraste el 76,1% mantiene la vivienda en propiedad.
Baleares, Cataluña, Madrid y Canarias, son los lugares donde más hogares viven en alquiler
Desgranando los datos del INE por comunidades autónomas, se observa el incremento del porcentaje de hogares que residen en alquiler por encima de la media nacional. En Baleares alcanzaron en 2018 el 28,3% del total de hogares, casi 12 puntos por encima de la media nacional, seguido por Cataluña (26,3%), Madrid (23,6%) y Canarias (19,5%).
En estos cuatro mercados hay más tendencia al alquiler excepto en Madrid, donde la propiedad ha vuelto a subir y el alquiler ha decaído.
Sin embargo, Canarias es la comunidad que menor porcentaje de vivienda tiene en propiedad (65,5%) debido al auge de la cesión gratuita, que supone un 15%, por encima del 6,4% de media nacional. Galicia también tiene un alto porcentaje de vivienda en cesión gratuita un 12,8% de total de hogares.
Baleares (65,9%) y Cataluña (69,6%), junto a Canarias suman las únicas tres CCAA por debajo del 70% de hogares en propiedad en 2018. Madrid (73,4%) también se encuentra por debajo de la media nacional.
Por el contrario, País Vasco (83,1%), Extremadura (82,8%), La Rioja (82,6%), Castilla y León (82,1%) y Murcia (80,1%) son las regiones con mayor tenencia de propiedades.
A día de hoy algunos expertos creen que puede haber un cambio de tendencia y cada vez más los hogares optarán por la compra en lugar de alquilar, aprovechando la mejora económica y la concesión de hipotecas.
La Realidad Virtual 360º ha supuesto un incremento considerable en el sector inmobiliario, ya que muchísimas agencias se han visto obligadas a invertir en tecnología virtual, para poder así enseñar el mayor número de inmuebles respetando las medidas de seguridad impuestas a consecuencia del virus.
Además, esta innovación en el modo de trabajar, ha llegado para quedarse, ya que no solo es de uso obligado por las restricciones, si no que en condiciones normales, también es un atractivo para una primera toma de contacto del cliente con la vivienda, evitando desplazamientos innecesarios, y ahorrando así más tiempo.
Por suerte, las visitas a inmuebles no han bajado, y la calidad de las visitas ha subido considerablemente, ya que el éxito de cierre de la operación en las visitas es mayor. Porque cuando un cliente va a visitar un inmueble, lo hace habiendo visto varios con un paseo virtual, y descartando así visitas a otros inmuebles que no le interesan.
Valoraciones de propietarios y demandantes
Es evidente que los propietarios agradecen la incorporación de esta tecnología, primero porque supone menor número de visitas a su inmueble, y segundo porque esas visitas son de calidad, es decir, el demandante que va a ver su casa, muy probablemente la acabe adquiriendo. Por tanto, los propietarios tienen mayor confianza al recibir este tipo de visitas, sabiendo que son visitas más exitosas.
Por otro lado, los clientes también lo agradecen, ya que en muchos casos no tienen por qué visitar un inmueble si previamente al hacer el paseo virtual del mismo, ya no les gusta, y pueden descartarlo, y evitar así desplazarse al mismo. Es un ahorro de tiempo para ambas partes. Solo visitan el inmueble o inmuebles que realmente le han llamado la atención.
Aunque aún no está demostrado con datos que los clientes adquieran más inmuebles con paseos virtuales, lo cierto es que las decisiones que toman son mucho más claras, ya que el paseo virtual 360º le otorga una visión mucho más realista del inmueble, y por tanto una decisión más clara.
Paseos virtuales 360º para inmobiliarias
Ganan todos, tanto los propietarios como los clientes, y también ganan los agentes inmobiliarios, que amortizan el tiempo y aumentan así su productividad.
En conclusión, la pandemia ha traído cosas negativas para la sociedad, pero ha conseguido transformarla para que se adapte a los nuevos tiempos y saque provecho de ello. Y la realidad virtual 360º es un aliado importante para muchos sectores, en especial al sector inmobiliario.
Uno de los cambios más controvertidos es el relativo a los límites a las garantías adicionales de la fianza; según el actual Decreto Ley sería "un mes de fianza más dos meses en concepto de garantía adicional". Y no se podría establecer una garantía mayor que el límite de dos mensualidades.
EL Real Decreto-Ley en su exposición de motivos señala que "se fija en dos mensualidades la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración".
De hecho limitar hoy día las garantías adicionales a la fianza no es la medida adecuada para animar a los propietarios a sacar sus viviendas al mercado del alquiler.
Sin embargo, la Agencia Negociadora del Alquiler ha observado un vacío legal que permite a los inquilinos aumentar sin límite dichas garantías si firman contratos por más de cinco años (o siete si el arrendador es una empresa).
En aquellos arrendamientos que se firmen por períodos iniciales de más de cinco o siete años será posible exigir a los inquilinos más garantías económicas de las que permite el Decreto; incluso también se podría incluir en este grupo los arrendamientos de larga duración a los alquileres que se suscribieran por un año prorrogable hasta seis.
El actual Decreto no protege a los arrendadores de los posibles daños y riesgos que conlleva el arrendamiento al no establecer garantías más amplias como antes de la reforma del Decreto.
Finalmente señalar que lo mencionado sólo es aplicado a los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, los contratos firmados con anterioridad a dicha fecha podrán pactar cualquier tipo de garantía.
Tras los datos obtenidos por la consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de Madrid, la comunidad se ha convertido en el territorio nacional con mayor porcentaje de viviendas protegidas para colectivos vulnerables. En España, el 60% de la oferta de este tipo de inmuebles se encuentra en la Comunidad de Madrid. A esta cifra, hay que sumarle las próximas 1.600 viviendas que ofertará la Administración Regional.
Tal y como ha sostenido la consejera de Vivienda, desde 2019, se han ofrecido más de 900 pisos destinados a familias con una renta máxima de 28.000 euros al año. "Los inquilinos abonarán 350 euros de renta por una vivienda de dos habitaciones y 50 metros cuadrados", ha defendido la consejera.
El objetivo del Gobierno regional no es solamente mejorar el acceso a la vivienda de las familias vulnerables, sino también garantizar seguridad jurídica, estimular las inversiones y respetar el derecho a la propiedad privada.
Además, la comunidad está elaborando el Plan Vive con el que se pretende ofertar más de 5.000 inmuebles con rentas que se situarán un 40% por debajo del precio medio. Este plan cuenta como objetivo crear en un plazo de ocho años 25.000 inmuebles para alquileres asequibles distribuidos por toda la comunidad. Isabel Díaz Ayuso, presidenta del Gobierno Autonómico, espera ofrecer 15.000 viviendas en el actual mandato.
Durante la primera etapa del Plan Vive, se repartirá 6.646 viviendas por 14 localidades de la región, suponiendo una inversión de 700 millones de euros.
Finalmente, después de las ofertas recibidas, Saturn Holdco S.A. y Dorsono Investments S.L. serán las empresas encargadas de desarrollar el 80% de las viviendas ofertadas.
Paloma Martín, consejera de Vivienda, ha declarado que el Gobierno regional se compromete a "facilitar el acceso a la vivienda a precios asequibles a través de diferentes medidas". Además, define al Plan Vive como "uno de los proyectos de alquiler más ambiciosos de Europa".
Las previsiones apuntan a que de las primeras viviendas, saldrán beneficiadas 17.000 familias, la mayoría de ellas por debajo de los 35 años de edad. En suma, se obtendrá una inversión de 500 millones de euros al crear alrededor de 35.000 puestos de trabajo.
Este plan ayuda a aquellas personas incapaces de acceder al mercado libre de vivienda o a alquileres sociales por pertenecer a grupos vulnerables como víctimas de violencia de género o colectivos jóvenes. Por ello, se crearán viviendas de alquiler asequible.
El objetivo del Plan Integral del Alquiler Municipal es captar vivienda vacía, cediendo los propietarios el usufructo a cambio de ayudas para la reforma de vivienda incluidas la garantía de renta. De esta manera el Ayuntamiento se encargaría de gestionar los alquileres y el soporte de la carga de posibles impagos de periodos en el que el inmueble esté vacio o desembolsos en caso de desperfectos de la vivienda poniéndose de manifiesto que "el plazo por el cual se constituirá el usufructo no podrá ser inferior a 4 años".
Esta regulación es la que ha creado más suspicacias poniéndose de manifiesto que; "Es una barbaridad que desde una sociedad pública se pueda limitar el derecho del inquilino a estar siete años en una vivienda", afirma Zurdo. Además la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo también recurrió a otras figuras como el aval para mediar en esos alquileres y garantizar el pago sin necesidad de ser usufructuaria.
De hecho el art 13.2 de la LAU "está pensado para usufructos individuales, no de naturaleza colectiva, porque entonces se desnaturaliza" y alerta del peligro de que fondos u otros grandes propietarios empleen esta figura para ceder ese derecho a una tercera parte y acortar así los plazos de alquiler.
En el art. 9 de la LAU se establece la duración mínima de los alquileres, reformado en marzo de 2019 para extender su plazo. Con este artículo los inquilinos tienen derecho a permanecer en el inmueble un mínimo de cinco años si el propietario es persona física y siete años si es persona jurídica. Siempre que además se respeten correctamente los plazos de preaviso, se refieren a la necesidad del propietario de recuperar la vivienda para sí mismo o un familiar próximo; o que el arrendador no sea propietario del bien, sino que sea un subarrendatario o que tenga cedido un derecho superficiario o usufructuario.
El delegado del Área De Desarrollo Urbano cree que esta es una gran oportunidad para el crecimiento de la ciudad generando nuevos espacios de actividad económica y comercial para conseguir el equilibrio territorial.
El Ayuntamiento pretende hacer los ajustes y reordenación del territorio en las zonas del Bosque Metropolitano y el anillo verde de 75 kilómetros que bordea Madrid así como la agilización en la gestión de la construcción prevista para mediados del próximo año.
Desglose por fases y ámbitos:
- Los Ahijones: El convenio de gestión está aprobado y la tramitación del proyecto de reparcelación comenzará este verano. La primera etapa de urbanización ya está en ejecución. En esta primera fase se contemplan 2.780 viviendas, de las que 1.646 serán protegidas. Además, hay 47.000 m2 de edificabilidad para la actividad económica y 88.700 m2 para el sector terciario.
- Los Berrocales: El convenio de gestión está aprobado y también está en ejecución la primera fase de urbanización con 4.500 viviendas, de las que 2.168 serán protegidas. Se contemplan 8.636 m2 de edificabilidad de actividad económica y 56.200 m2 de terciario.
- Los Cerros: Está en tramitación su convenio de gestión y se prevé su aprobación definitiva este mismo año. La estimación es que las obras de urbanización se inicien en la primera mitad del próximo año con 4.175 viviendas, de las que 2.624 serán protegidas.
- Valdecarros: Se prevé aprobar el proyecto de reparcelación en 2023. Las obras de la primera etapa de urbanización se estima que empiecen este año con 2.580 viviendas, de las que 1.664 serán de protección oficial.
- El Cañaveral: La urbanización está finalizada y se está dotando de equipamientos y comunicaciones.
Este dato supone un incremento del 19,4% interanual y el tercer año consecutivo en números verdes, aunque este aumento es el más bajo registrado desde 2016, cuando las viviendas terminadas cedieron un 9,7%.
Lejos quedan los años del boom inmobiliario en los que se superaba el medio millón de viviendas libres terminadas entre 2004 y 2008.
Las regiones más destacadas por el incremento de la construcción son Asturias (116%), Madrid (65%) o Cantabria (55,6%). De los grandes mercados de la vivienda, Madrid sigue atrayendo la inversión inmobiliaria debido a su situación y cotización al alza en el mercado inmobiliario.
Cataluña creció un 23,5% interanual, mientras que Andalucía aumentó un19,9% respecto a 2018. La Comunidad Valenciana cedió un 14,9%, pero el motor de la construcción en la región mediterránea sigue siendo Alicante, donde las viviendas libres terminadas cayeron un 30,2%. Canarias (41,6%) y Baleares (26,2%) volvieron al positivo, después de caer en 2018.
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística INE sobre ocupación y rentabilidad en establecimientos hoteleros, el mercado internacional está funcionando al 25% en la comparativa de los últimos 12 meses, el mayor descenso se ha registrado en los hoteles de tres estrellas, donde las pernoctaciones de turistas extranjeros han caído un 77% y las de residentes en España un 27%.
Respecto al número de plazas ofertadas, la patronal ha destacado que existe todavía un 18% de la planta alojativa que no se ha puesto a disposición de los clientes.
Por categorías, son los hoteles de cinco estrellas los que representan un mayor cierre, afectando al 27% de los mismos, un 20% en alojamientos de cuatro y el 13% en tres estrellas.
La caída de la ocupación hotelera es de más del 42% en los últimos 12 meses, afectando de modo similar a todas las categorías.
En ciudades de más de 500.000 habitantes, como Madrid o Barcelona, el ingreso medio por habitación disponible de 2021 supone el 50% del obtenido en 2019, mientras que en las ciudades de 100.000 a 500.000 habitantes el ingreso medio por habitación supone un 80% del obtenido en 2019.
Cehat ha señalado que se está lejos de la recuperación a niveles precovid, contextualizando que "sufren un gran descenso del mercado internacional, lo que va a provocar que muchas zonas no puedan restablecer su actividad económica habitual".
Esta medida está en vigor para todos los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato o sus prórrogas y transcurridos 5 o 7 años y ninguna de las partes ha notificado la cancelación, el contrato se prorrogará obligatoriamente hasta un máximo de tres años. Salvo que el arrendatario manifieste con un mes de antelación la fecha de terminación del contrato.
Si el inquilino no comunica al arrendador con dos meses de antelación de la finalización del contrato se puede prorrogar otra anualidad completa que debería cumplir.
Según la actual Ley de Arrendamientos Urbanos los plazos de comunicación de preaviso son de 30 días o un mes. Por lo que la comunicación fuera de plazo puede alargar los contratos de 8 a 10 años. Siendo conscientes que los plazos de preaviso de finalización de arrendamientos de viviendas cambian habitualmente.
Es el área que más ha crecido, por encima de sanidad que es el segundo campo con mayor aumento.
Sin duda es el dinero proveniente del fondo europeo, el Next Generation EU el que hace posible el incremento de partidas.
El acceso a la vivienda y la edificación pasaría de los 481 millones a los 602 millones de euros. Es a esta cantidad a la que hay que sumarle los 1.651 millones de euros del fondo comunitario lo que da lugar a un aumento del 368% si no fuese por estos fondos el crecimiento sería del 25%.
El ejecutivo detalló en un documento las líneas generales del proyecto que serían la promoción del alquiler, la construcción y la rehabilitación. Así los casi 27.000 millones de euros provenientes de Bruselas y que España recibirá en 2021 suponen el 7% de los gastos previstos.
En dicho proyecto falta por concretar las partidas destinadas a vivienda y agencia urbana. En principio una de las prioridades del Ministerio de Transporte sería el fortalecimiento del parque residencial público destinado al alquiler social o asequible que representa un 2,5% del total.
En Mitma también se ha puesto el foco en la rehabilitación de edificios.
Finalmente el Gobierno calcula que con un plan potente de rehabilitación podrían crearse en España más de 250.000 puestos de trabajo.
Todo esto ha dado lugar a que se cree una fuerte competencia entre inmobiliarias. Cada vez les resulta más necesario recurrir a estrategias de posicionamiento en Internet para obtener mejores resultados, lo que ha llevado a que las agencias hayan incrementado su demanda hacia la posibilidad de publicar de manera eficaz y automática su cartera de inmuebles y se promueva la colaboración con los principales portales inmobiliarios con el objetivo de conseguir mayor difusión.
Existen una serie de portales destacados que han ganado una fuerte presencia en Internet y que gozan de gran popularidad, ofreciendo un enorme catálogo de inmuebles de venta o alquiler, facilitando la búsqueda al usuario. En algunos casos no solo están al servicio de las empresas, sino también de los clientes particulares. Estos son algunos de ellos:
Un inmueble puede tener muchas ventajas; pero si no lo publicamos correctamente puede perder interés por parte de los posibles demandantes, la calidad de las fotografías, la descripción de los textos?etc, son pocos; pero importantes factores. En Inmonews, hemos desarrollado un artículo que te puede ayudar:
En el lado de los países más golpeados por la crisis se encuentran Aruba (-13,7%); las islas Seychelles, (-10,8%); Croacia (-9%) Bahamas (-8,3%) o Maldivas (-8,1%).
"Los jóvenes de entre 16 y 29 años tenían un nivel de ingresos claramente inferior al de las personas de mayor edad y son los que están experimentando un mayor deterioro", según CaixaBank Research.
El 20% de los jóvenes han visto desplomarse sus ingresos un 45,5% entre marzo y agosto de este año, sin contar con las ayudas públicas. El 42% de los jóvenes que tenían ingresos medios antes de la pandemia pasaron a tener un nivel de ingresos bajo o a quedarse sin ellos; entre los que tenían ingresos bajos, el 44% no ingresó nada.
Las ayudas del sector público han ayudado a amortiguar el impacto de la crisis. El nivel de cobertura entre los jóvenes ronda el 50%, las personas que se quedaron sin ingresos se redujeron a la mitad.
Por otro lado, las personas con ingresos altos se mantuvieron más estables a lo largo del tiempo, tanto entre las personas mayores como entre los jóvenes.
La tasa de emancipación de los jóvenes con un contrato indefinido asciende al 62%, frente al 36,8% de los que disponen de un contrato temporal. La continuación de los estudios también puede retrasar la salida del hogar familiar, ya que únicamente el 8% de los jóvenes que cursa formación reglada está emancipado. Por último, ante las dificultades de acceso a la vivienda, en 2017 casi el 60% de los hogares sustentados por jóvenes opta por una vivienda en alquiler o cedida por familiares, mientras que en 2008 el 60,5% se decantaba por una vivienda en propiedad.
Según la Encuesta de Población Activa (EPA), en 2018 el 34,9% de la población de entre 16 y 34 años vivía emancipada, lo que implica que el 65,1% restante de la población joven no había abandonado el hogar parental.
El porcentaje de jóvenes emancipados difiere por grupos de edad: es muy reducido en la población menor de 25 años (el 1,2% para los jóvenes entre 16 y 19 años y el 10% para la población entre 20 y 24 años), es del 40,8% en los jóvenes de edad entre 25 y 29 años; y del 71,4% en los que tienen entre 30 y 34 años.
La tasa de emancipación de los jóvenes españoles con edad entre 16 y 34 años ha presentado una tendencia decreciente: se ha reducido en 7 puntos porcentuales desde 2008.
La caída en la tasa de emancipación de la población joven en España se ha producido con mayor intensidad en la población entre 20 y 29 años como consecuencia de la crisis económica
Emancipación y relación con la situación laboral
La situación laboral y la calidad del empleo constituyen factores relevantes para los jóvenes a la hora de tomar la decisión de emanciparse. En consecuencia, la tasa de emancipación es mayor en los jóvenes de entre 16 y 34 años que están ocupados en el mercado de trabajo (51,4%) frente a aquellos que se encuentran en situación de desempleo (31,7%) o de inactividad (12,1%). Asimismo, el porcentaje de jóvenes que han abandonado el hogar familiar difiere en función de la mayor o menor estabilidad en el empleo: la tasa de emancipación de los jóvenes asalariados con contrato indefinido asciende al 62% en 2018, mientras que este porcentaje se reduce al 36,8% en los jóvenes asalariados con contrato temporal.
Emancipación y nivel de estudios
El nivel de estudios alcanzado es también una variable determinante de la tasa de emancipación de los jóvenes. Se observa que la tasa de emancipación es mayor en los jóvenes que tienen estudios superiores (FP de Grado Superior y Universitarios, 43,7% y 47,2%, respectivamente).
En términos generales, los jóvenes españoles esperan a finalizar sus estudios para poder independizarse, pues únicamente el 8% de los jóvenes que cursa formación reglada está emancipado.
Tenencia vivienda jóvenes: en propiedad y alquiler
Las dificultades de acceso a la compra de vivienda normalmente vienen derivadas de la inestabilidad del empleo juvenil y los reducidos salarios, así como la incertidumbre respecto al futuro.
En la actualidad casi el 60% de los hogares sustentados por jóvenes de entre 16 y 34 años ocupan una vivienda en régimen de alquiler o cedida por algún familiar. Una situación que difiere sustancialmente de la anterior a la crisis cuando el 60,5% de los hogares jóvenes disponían de vivienda en propiedad con o sin préstamo o hipoteca en curso.
Principales novedades y cambios producidos en el mercado inmobiliario entre abril y junio;
La compra de viviendas por parte de extranjeros se ha recuperado en primavera un 10%, con un incremento de 13.600 transacciones. Teniendo en cuenta todavía las restricciones de movilidad internacional actualmente los niveles todavía están lejos de alcanzar los resultados de 2008.
En el segundo trimestre, Baleares (29,8%), Canarias (23,9%), Comunidad Valenciana (19,5%), y Murcia (14,7%) han sido las regiones con más transacciones lideradas por compradores foráneos.
Las cifras que más han llamado la atención han sido la de compra de vivienda de nacionalidad británica que siempre han estado en el top, este ha año se ha encontrado a mínimos históricos situándose en un 9,5% frente a más del 38% que representó en 2008. Le sigue de cerca la nacionalidad alemana 9%, marruecos un 8,3%, Francia un 7% y Rumania un 6,1%.
Durante la pandemia las necesidades cambiaron y se impulsaron la venta de chalets durante 2020 y principios de año. Aunque los registradores afirman que durante esta primavera la venta de pisos y viviendas unifamiliares se acercan a niveles previos a la pandemia. Los dos últimos trimestres muestran la estabilización de las ventas un 80% pisos y un 20% viviendas unifamiliares. Solo en seis comunidades autónomas el peso de los chalets se ha incrementado en términos intertrimestrales: Andalucía, Canarias, Castilla-La Mancha, Murcia, Navarra y La Rioja.
Durante el segundo trimestre del año también se ha puesto de manifiesto que se ha reducido el tamaño de la compraventa de inmuebles un 11%. En vivienda libre la superficie ha alcanzado los 110,7 m2 mientras que la vivienda usada alcanzó los 100,3 m2.
Otro de los cambios que se ha producido en primavera es el incremento del precio de las viviendas de segunda mano mientras que desciende el de nueva construcción.
En la actualidad las comunidades autónomas más caras son: Madrid (2.820 euros/m2), País Vasco (2.781 euros/m2), Baleares (2.731 ?/m2) y Cataluña (2.268 ?/m2). En cambio, los precios más bajos se registraron en Extremadura (717 euros/m2) y Castilla-La Mancha (813 euros/m2).
La previsión es que el precio de la vivienda siga aumentando de forma gradual en los próximos meses.
Entre abril y junio se inscribieron en los registros de la propiedad 137.204 compraventas de vivienda, con un incremento del 6,2% sobre el trimestre anterior. De ellas, 26.384 fueron inmuebles de nueva construcción, mientras que la vivienda usada registró 110.820 operaciones.
Solo dos regiones registran un repunte de las operaciones de viviendas nuevas respecto al primer trimestre de 2021: Aragón y Murcia.
Durante los peores momentos de la pandemia se incrementó el interés por la compra de viviendas a las afueras de las ciudades sin embargo durante los dos últimos trimestres se está incrementando el interés por comprar en la capital suponiendo un 43% según idealista.
A pesar de los cambios producidos en el mercado lo que si se mantiene en máximos históricos son las hipotecas a tipo fijo. Según datos de los registradores el 56,76% de los nuevos créditos hipotecarios del último trimestre se han formalizado a tipo de interés fijo, alcanzando un nuevo máximo histórico mientras que la contratación a tipo variable ha supuesto el 43,24%. En total en 14 comunidades autónomas la contratación de créditos a tipo fijo ha sido superior a la contratación de tipo variable.
Finalmente los registradores concluyen que a lo largo de los próximos trimestres se producirá una continuidad de la contratación de créditos hipotecarios a tipo de interés fijo.
Así se puede observar en el análisis realizado por HomeAway, plataforma de reserva de alquileres vacacionales, cuyos resultados nos muestran que Madrid, Sevilla y Valencia fueron los destinos domésticos más demandados por los viajeros nacionales.
Los 10 destinos más demandados en 2018 por parte de los usuarios nacionales de HomeAway.es
POSICIÓN
DESTINO / CC
1
Madrid (Comunidad de Madrid)
2
Sevilla (Andalucía)
3
Valencia (Comunidad Valenciana)
4
Barcelona (Cataluña)
5
Málaga (Andalucía)
6
Denia (Comunidad Valenciana)
7
Granada (Andalucía)
8
Conil de la Frontera (Andalucía)
9
Jávea (Comunidad Valenciana)
10
Chiclana de la Frontera (Andalucía)
Por otra parte, respecto a las zonas turísticas con mayor aumento de la demanda por parte de los viajeros nacionales, los municipios de costa fueron los principales protagonistas. Muro (Mallorca) con un 102%, seguido de Vejer de la Frontera (Cádiz), con un 89%, Sant Francesc Xavier (83%) fueron los tres municipios con mayor aumento de la demanda.
Los 10 destinos españoles con un mayor incremento de la demanda en 2018 por parte de los usuarios nacionales de HomeAway.es
POSICIÓN
DESTINO/PROVINCIA/CCAA
% AUMENTO DEMANDA 2018 vs 2017
1
Muro (Mallorca ? Islas Baleares)
102%
2
Vejer de la Frontera (Cádiz ? Andalucía)
89%
3
Sant Francesc Xavier (Formentera ? Islas Baleares)
83%
4
Torrevieja (Alicante ? Comunidad Valenciana)
77%
5
Nerja (Málaga ? Andalucía)
65%
6
Barbate (Cádiz ? Andalucía)
63%
7
Costa Adeje (Tenerife ? Islas Canarias)
62%
8
San Lúcar de Barrameda /Cádiz ? Andalucía)
62%
9
Conil de la Frontera (Cádiz ? Andalucía)
61%
10
Estepona (Málaga ? Andalucía)
57%
Por último, en cuanto a los destinos extranjeros, los más demandados por los viajeros nacionales en 2018 fueron París, Londres y Roma. Por otro lado, la localidad de Budens (Portugal), Budapest (Hungría) y Berlín (Alemania), fueron los destinos internacionales que mayor incremento de la demanda experimentaron respecto al año 2017, con un 57%, 48% y 48%, respectivamente.
Este análisis fue realizado entre el 1 de enero y 31 de diciembre de 2018.
Durante el año 2021, España volvió a experimentar un incremento en el número de desahucios que aumentaron en un 40,6%, alcanzando los 41.359 desahucios. Esto se originó tras la creación de un ´escudo social´ a manos del Gobierno con el objetivo de evitar los desahucios de personas vulnerables. A pesar de ello, los datos se mantienen lejos de los obtenidos previamente a la pandemia, donde los niveles se situaban en un 23,4% menos que los niveles actuales.
El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) muestra en los datos obtenidos cómo las medidas planteadas por el Gobierno han suavizado el incremento en el número de desahucios. A pesar de su considerable subida, el número de desahucios se sitúa en cifras mínimas desde 2013. Durante este periodo, la cifra más baja se registró en 2019 con 54.000 procesos de desahucios.
Comparado con 2020, también se ha experimentado una subida interanual del 37,1% de los desahucios provocados por impago del arrendamiento. En cambio, respecto a 2019, se presenta como una disminución del 20,5%. En general, los desahucios por impago del alquiler han supuesto el 70% del total de lanzamientos.
En cuanto a los provocados por ejecuciones hipotecarias, los desahucios por este motivo subieron en comparación con 2020 un 46,1%, pero se redujeron en un 28,8% respecto a los niveles previos a la pandemia.
Entre las medidas aprobadas por el Gobierno para contener el incremento de desahucios destacan la protección a los inquilinos o la prohibición de lanzamientos a personas vulnerables hasta junio de 2022. A su vez, se aumentaron los casos en los que el juez tenga la capacidad de evitar desahucios hasta que las instituciones competentes encuentren un hogar alternativo a los afectados.
Las comunidades autónomas con mayor índice de desahucios son Cataluña con el 22,7% de los lanzamientos a nivel nacional. En total, unos 9.398 desahucios. Tras ella, Andalucía y la Comunidad Valencia que superan los 6.000 lanzamientos y Madrid con 4.039 desahucios.
Las ejecuciones hipotecarias aumentan un 36,2%
De los datos registrados por el Consejo General, el dato más negativo reside en el aumento de las ejecuciones hipotecarias que comenzaron el año pasado. En 2021, las ejecuciones aumentaron un 36,2% más que en 2020, llegando a los 27.874 lanzamientos, pero se redujeron un 28,8% en comparación a los niveles prepandémicos.
Al igual que los desahucios a nivel general, las comunidades con mayor nivel de ejecuciones hipotecarias en 2021 están encabezadas por Cataluña y Andalucía con 5.848 y 45.703 respectivamente, seguidas por la Comunidad Valencia con 4.794, Madrid con 2.523 y Murcia con 1.675.
La cifra de concursos de acreedores en niveles positivos
En contraposición a los niveles negativos de los desahucios, los concursos de acreedores sí obtuvieron datos positivos con una subida notable a lo largo de 2021. Los datos obtenidos por el CGPJ reflejan que el incremento fue del 37,5% en relación con 2020, llegando a los 18.892 concursos, y respecto a 2019, del 57%.
De los más de 18.000 concursos, 10.006 concursos fueron expuestos por personas físicas sin actividad empresarial, registrados en los Juzgados de Primera Instancia y de Primera Instancia de Instrucción. El resto de concursos (8.886) se anotaron en los Juzgados de lo Mercantil. De estos más de 8.000 concursos, 3.512 corresponden a personas físicas consideradas empresarios y 5.374 a personas jurídicas.
Respecto a los concursos presentados por personas físicas no empresarios, en comparación con 2020, se han visto aumentados a nivel nacional en un 45,6% y con 2019, en un 96,7%. Cataluña fue el territorio autonómica con mayor cifra de este tipo de concursos con 2.642 seguida de Madrid, Andalucía y la Comunidad Valencia, todas ellas por encima de los 1.000 concursos.
Sin embargo, las demandas por despido registradas en los Juzgados de lo Social durante 2021 se redujeron. A nivel interanual, la disminución fue del 9,3% y respecto a 2019, del 2,3%, situándose la cifra en 117.293. A diferencia del resto de datos, en esta ocasión, Madrid lideró la tabla de demandas con un 24.416 y tras ella, Cataluña y Andalucía con 21.794 y 17.484 respectivamente.
Respecto a los datos del mes de diciembre el experto destaca que "el interés variable siguió ganando fuerza acaparando 56% del total de las hipotecas inscritas".
Jueves, 27 de febrero de 2020 ? Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística. El organismo oficial arroja luz sobre el mercado hipotecario español y aporta datos nacionales sobre la firma de contratos hipotecarios registrada durante el mes de diciembre, lo que su vez permite analizar el mercado hipotecario de todo 2019.
Análisis mensual: diciembre de 2019
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, indica que "los datos de hipotecas del mes de diciembre publicados por el INE son muy positivos" pero subraya que "la subida del 43% en el número de hipotecas constituidas sobre viviendas es un dato que está afectado por elementos coyunturales, pues diciembre es un mes en el que tradicionalmente se registran subidas en la firma de hipotecas, también debido a estrategias comerciales de las entidades bancarias".
El experto entra en materia: "Hay que destacar que la variación mensual del número de hipotecas sobre viviendas de noviembre a diciembre volvió a cierre de 2019 a cifras positivas (+3,9%), algo que no se daba desde 2015. En cuanto al tipo de interés, el tipo de interés medio cae un destacable -3,5%, sobre todo debido a la caída de 9,1 puntos del interés variable, ya que el fijo mantuvo su tendencia alcista (+2,6%). El interés variable siguió ganando fuerza acaparando 56% del total de las hipotecas inscritas".
Análisis anual del 2019
El número de hipotecas inscritas sobre viviendas aumentó un 2,7% en 2019 respecto al año anterior hasta sumar 357.720. Si bien supone el crecimiento porcentual más moderado desde 2014, representa la cifra más alta desde 2011, lo que acaba con la tendencia bajista de los últimos meses y significa el sexto aumento anual consecutivo tras de siete años de caídas.
Regionalmente, quienes lideraron esta estadística siguieron siendo Madrid (69.616 hipotecas constituidas), Andalucía (67.845) y Catalunya (57.787). Las dos primeras registraron aumentos del 5,3% y del 2,9%, respectivamente, mientras resulta reseñable la caída del 0,6% interanual en Catalunya. La estadística vuelve a mostrar un mercado a doble velocidad, con aumentos muy destacados en las autonomías de Castilla-La Mancha (+17,9%), la Comunidad Valenciana (+6,8%) y la Región de Murcia (+6,1%).
Ferran Font hace balance: "El 2019 fue un año de crecimiento contenido y de consolidación para el mercado hipotecario español. Indicadores como el aumento del 0,6% del capital prestado no sólo son prueba del aumento sostenido de los precios de la vivienda sino también de la mayor estabilidad financiera de las familias españolas. Tendremos que estar muy atentos en el futuro a elementos como el efecto de la Ley Hipotecaria, que tendrá influencia en las estadísticas de comparativa interanual de este 2020, así como a factores coyunturales como la estabilidad política nacional o internacional y el efecto económico del Brexit en el mercado inmobiliario español".
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de noviembre.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca que "el sector vuelve a la senda del crecimiento y el número de operaciones registradas crece interanualmente por primera vez desde el inicio de la pandemia". "Las casi 40.000 transacciones cerradas significan la mejor cifra mensual desde el pasado febrero y permiten crecer no sólo respecto a octubre sino también respecto al 2019. La actividad acumulada de todo el 2020 también recibe el impacto positivo de estos datos siguiendo con la tendencia a la recuperación, y por primera vez es inferior al -20%", subraya el experto.
El director de Estudios entra en materia: "La vivienda usada, que recupera las 30.000 operaciones mensuales previa a la crisis, vuelve crecer después de ocho meses de caídas y sigue liderando esta estadística. Por otro lado, la obra nueva continúa con su lenta recuperación y también vuelve a situarse en la senda del crecimiento con un moderado aumento del 0,6%. Territorialmente, Andalucía, Catalunya y la Comunitat Valenciana lideran la estadística. De estos principales mercados hay que destacar que tanto Catalunya como Madrid vuelven a crecer después de 10 y 12 meses de descensos, respectivamente. Ya son 11 las comunidades que crecen interanualmente, aunque como vino siendo habitual durante el 2020, el comportamiento sigue es muy irregular. Mientras siguen registrándose caídas de más del 15% en Baleares, en Asturias o Castilla- La Mancha el crecimiento es superior al 30%".
Ferran Font hace balance e invita al optimismo: "Con estos datos se vuelve a la tendencia de lenta vuelta a la normalidad que se inició el pasado mes de mayo, cuando se registraron las peores cifras, y el sector va asumiendo el impacto irregular de la pandemia. Las próximas cifras seguirán condicionadas por la realidad de cada territorio y sobre todo del impacto de la COVID-19 en la economía en general y de la situación económica de la demanda de vivienda. El papel de las administraciones públicas en generar estabilidad es una de las claves para analizar las cifras de cierre del 2020 y una recuperación más consolidada".
Miércoles, 13 de mayo de 2020 ? Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de marzo.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca que "las compraventas en España ya empiezan a sufrir los efectos provocados por el COVID-19"."Después de medio año de caídas durante la segunda parte del 2019, 2020 había empezado con un ligero descenso en enero y una moderada recuperación en febrero. No obstante, la paralización prácticamente total del sector durante la segunda quincena provocó una importante caída de transacciones en el tercer mes de año, y hay que remontarse al 2016 para encontrar peores cifras", subraya el experto.
El director de Estudios entra en materia: "Como es habitual, la vivienda usada siguió liderando esta estadística aunque tanto la obra nueva como la segunda mano sufrieron caídas cercanas al 20% respecto al 2019. Territorialmente, Andalucía, Catalunya, la Comunitat Valenciana y Madrid siguieron acaparando la mayor parte de las transacciones. El impacto de la pandemia fue heterogéneo, y mientras Catalunya y la Comunitat Valenciana cayeron alrededor del 15%, Andalucía lo hizo muy cerca de la media nacional, y la Comunidad de Madrid registró un descenso interanual del 30%, la caída más abultada del país en marzo".
Ferran Font se muestra prudente pero avisa de que los datos de abril serán mucho más alarmantes: "Con estos datos ya empieza a notarse el impacto del COVID-19 y se rompe el periodo de normalización tras la bajada iniciada en verano del año pasado causada, principalmente, por la Ley Hipotecaria y por una demanda que cada vez más reducida. Teniendo en cuenta que la parálisis se produjo medio mes de marzo, por lo que los datos incluyen cierres de operaciones provenientes de la propia dinámica acumulada del sector, es previsible que durante el mes de abril las cifras que conoceremos sean mucho peores, ya que no sólo no había operaciones pendientes, sino que cerrar una venta resultó muy complicado debido al confinamiento de la población. Ante estas previsiones es seguro que el sector necesitará apoyo de las administraciones y estabilidad para afrontar los retos que tiene por delante".
Viernes, 9 de octubre de 2020 ? Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de agosto.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca que "los efectos de la COVID-19 sobre las compraventas de vivienda empiezan a suavizarse y la caída respecto al 2019 se reduce drásticamente acercándose al -10%, siendo la más moderada desde el estallido de la pandemia". "No obstante, en la comparación mensual, se registra un ligero descenso después de dos meses subiendo a un ritmo del 20%. Las cifras son comparables al momento posterior a la burbuja, ya que las poco más de 31.000 transacciones significan el peor valor de agosto desde el 2015. En los datos acumulados de todo el año se ha producido un cambio en la tendencia y es el primer mes en el que la caída respecto al año pasado empieza a reducirse", subraya el experto.
El director de Estudios entra en materia: "Aunque la vivienda usada, con cerca de 25.000 operaciones, sigue liderando esta estadística, hay que destacar que la obra nueva se sitúa en terreno positivo y crece respecto al año pasado por primera vez desde febrero. Territorialmente, las comunidades que siguen liderando esta estadística son Andalucía, Catalunya y la Comunitat Valenciana. La situación empieza a enderezarse de manera irregular y, aunque los principales mercados siguen lastrando la recuperación, en agosto un total de siete comunidades ya consiguen crecer respecto al año pasado. Mientras Andalucía va en la línea nacional, Catalunya, la Comunitat Valenciana y Madrid caen alrededor del 20% respecto al 2019".
Ferran Font hace balance e invita al optimismo: "Con estos datos sigue reduciéndose mes a mes el impacto de la COVID-19 en el sector tras la vuelta a la normalidad. Las próximas cifras corresponderán al mes de septiembre, cuya previsión es que el cambio en la tendencia siga consolidándose tras el verano. Estas mejoras seguirán dependiendo del territorio, los rebrotes del coronavirus y, sobre todo, de la afectación que ha causado la pandemia en la capacidad económica de las familias. Será clave encontrar la estabilidad necesaria y contar con el apoyo de las administraciones para que el sector afronte con garantías los retos que tiene para encarar la recta final de este 2020".
Martes, 10 de marzo de 2020 ? Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística. El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del precio de la vivienda en España durante el cuarto trimestre de 2019, que aumentó un 3,6% interanual respecto al mismo trimestre de 2018.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, considera que con las cifras que ofrece este nuevo informe muestran que "el precio de la vivienda en España sigue ralentizando su ritmo de subida". "Si bien desde que se inició la recuperación estas cifras no han abandonado la moderación y sólo han superado ocasionalmente el 7% en el periodo de máximo crecimiento, el 3,6% registrado en el final del pasado ejercicio significa el crecimiento más moderado desde mediados del 2015. Esta moderación afecta no sólo a la segunda mano, sino también a la obra nueva, que abandonó los dos dígitos en el ritmo interanual hace dos trimestres y en la actualidad se sitúa muy poco por encima del 5%", ha analizado el experto.
Ferran Font subraya la existencia de un mercado a doble velocidad: "La evolución de los precios en España ha sido extremadamente heterogénea y, aunque se registran diferencias notables por Comunidad Autónoma, todas se mantienen en cifras positivas pero cada vez más moderadas. Se confirma la contención registrada tanto en Madrid como en Catalunya, que históricamente han liderado esta estadística, y este trimestre han dejado paso a Aragón y Baleares que, situándose en el 5,5% interanual, pasan a ser las zonas donde se registra una mayor subida de precio. Deberemos seguir atentos a las próximas estadísticas para ver cómo sigue comportándose el precio de la vivienda y ver cuándo y dónde empiezan a haber ajustes en el precio".
El comprador no pagará impuestos por la vivienda sino por su valor en el mercado, dicha Ley estará aprobada por la Dirección General del Catastro y entrará en vigor el próximo enero de 2022 por lo que afectará a todas las compraventas a partir de esa fecha y sin carácter retroactivo.
Este valor de mercado será calculado a partir del precio de las transacciones de los inmuebles, sin necesidad de saber el estado del inmueble y sin necesidad de visitarlo. Este nuevo valor afectará al ITP y al impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Es decir la base imponible será dicho valor de referencia.
En caso de no estar de acuerdo con ese valor el contribuyente deberá demostrar su desacierto y por tanto la carga de la prueba recaerá en el contribuyente que deberá de demostrar que el valor de referencia del catastro no se corresponde con el valor de mercado. La nueva Ley estima que el valor de mercado será el de referencia en el Catastro a partir de enero de 2022.
Unas de las principales dudas es ¿Cómo van a determinar el valor de la vivienda?
A partir de enero de 2022 será mediante el nuevo valor de referencia, por lo que la administración no estará obligada a enviar perito a la vivienda, el contribuyente que haga reformas para revalorizarla antes de venderla será castigado ya que valdrá lo mismo que una sin reformar.
Actualmente la Ley está en proceso de aprobación y "Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado".
Por lo tanto cuando entre en vigor el valor de referencia de Catastro, los contribuyentes deberán declarar conforme a dicho valor, porque así lo exige la Ley.
A continuación mostramos los impuestos de compraventa según las diferentes comunidades autónomas:
La banca española es la segunda que aplica el interés más alto a clientes y empresas por sus depósitos, la que más caros vende los préstamos hipotecarios y la que menos paga por el dinero de los particulares.
Los datos del BCE sobre los tipos de interés que aplica el sector, ponen de relieve que las entidades de nuestro país están a la cabeza por la imposición de tarifas más elevadas a las sociedades no financieras con un 0,09% de media.
Los países donde se están aplicando los intereses más elevados son Luxemburgo con un 0,23% y España un 0,05%. Seguido de Italia, Malta y Chipre con un 0,6% de interés por sus depósitos sin embargo en Austria no se cobran intereses algunos. Sólo los bancos de cuatro países europeos cobran por sus depósitos Alemania, Irlanda, Bélgica y Países Bajos.
La actual inexistente remuneración a los clientes ahorradores
El sistema financiero actual aún, no está cobrando a los clientes ahorradores por sus depósitos. Pero cómo la banca está soportando intereses del BCE es algo que tienen en mente, esperemos que no sea así ya que debería de ser al revés.
Países como Bélgica, Portugal, Luxemburgo y Alemania reciben una remuneración del 0,12% y 0,18% respectivamente, mientras que el porcentaje de la media comunitaria es del 0,31%.
Los países donde se pueden obtener más del 1% por tener depósitos bancarios son Francia, Países Bajos y Eslovaquia.
Ranking de lo que cobra y remunera la banca de cada país a particulares y empresas:
Permitir que los ICO puedan ver renegociadas sus condiciones.
Si las deudas resultan impagadas a su vencimiento se introducirá un régimen singular para los créditos derivados de la ejecución de sus avales.
Novedosas previsiones que pueden permitir la agilización de los procedimientos concursales.
Los créditos computarán como pasivo financiero en los acuerdos preconcursales y en el concurso pasarán a ser créditos ordinarios en su totalidad.
La norma recoge tres tipos de medidas para renegociar los ICO:
? La extensión del vencimiento de los avales.
? Conversión préstamos participativos manteniendo el aval público.
? Transferencias directas que reduzcan la deuda.
Para hacerlas efectivas, deudores y entidades financieras deben alcanzar unos acuerdos de renegociación pendientes de desarrollo normativo. Para ir a un acuerdo de renegociación, se precisa haber solicitado la ampliación de plazo aprobada en noviembre, por la que los ICO iniciales ya fueron novados.
Es frecuente que las empresas en dificultades, ante una tensión de tesorería, dejen de pagar antes a Hacienda que al proveedor que le suministra el material. Por eso, aproximadamente el 95% de las empresas en concurso tienen deudas con los acreedores públicos. El problema reside en que "los privilegios del crédito público hacen muy difícil sacar adelante convenios de acreedores o acuerdos de refinanciación con los organismos públicos".
Concluyendo si la refinanciación de los ICO no fructifica o se incumple, cabría plantearse si la solicitud o su refinanciación constituyen un agravamiento de la insolvencia. Y es que, "la moratoria exime del deber de presentar concursos si la insolvencia es debida a causa de la covid-19, pero en este supuesto estaríamos ante su agravamiento".
Lo que si hay que matizar es que no todos los locales pueden convertirse en vivienda porque no todos cumplen los requisitos de vivienda como son la iluminación, dimensiones, ventilación por lo que hay que pensarse muy bien antes de comprar un local para convertirlo en vivienda.
Por lo tanto los requisitos para conseguir ese cambio de uso son los siguientes:
A) Aprobación del proyecto técnico por el Ayuntamiento.
B) Pagar las tasas e impuestos municipales que suponen la solicitud de una licencia de obras.
C) Realizar la declaración de alteración catastral, a fin de constatar el cambio de local a vivienda.
D) Obtener la licencia de primera ocupación, presentando en el Ayuntamiento el certificado de final de obra, así como la declaración de alteración catastral.
Los requisitos dependen de cada municipio y Comunidad Autónoma cumpliéndose siempre la normativa urbanística del Ayuntamiento correspondiente.
Los principales elementos que ha de tener una vivienda son: baño, dormitorio, cocina, y estancia-comedor, la superficie útil ha de ser como mínimo de 25 y 37 m2. A partir de 38m2 se pueden construir las diferentes estancias comedor, cocina, dormitorio y aseo todo ello dependiendo de la legislación de cada país.
Esta opción permite obtener vivienda a un precio más asequible aunque no hay que obviar que la transformación de un local en vivienda conlleva una serie de gastos a tener en cuenta antes de comprar un proyecto de estas características.
Replanteamiento en centros urbanos y zonas periféricas.
Los ciudadanos están planteándose sus necesidades en el hogar mudándose a zonas periféricas.
Acceleración tendencias
Se han incrementado los cambios debido al uso de las tecnologías y a las nuevas tendencias demográficas.
Mercados afectados
El sector logístico es el menos perjudicado mientras que el retail y el hotelero son los más perjudicados.
Cámbio climático
El año comienza con el nuevo Gobierno estadounidense en enero y culmina con la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (COP26) en noviembre.
Estas cinco claves provocarán cambios significativos en la composición de las carteras inmobiliarias, según Nuveen:
La exposición de la cartera a los segmentos de oficinas tradicionales y ?retail? se reducirá de forma considerable, dejando espacio para sectores alternativos.
El segmento de asistencia sanitaria crecerá a medida que aumente la demanda de instalaciones con fines científicos, consultorios médicos y residencias para la tercera edad.
El énfasis en los apartamentos en el sector residencial se desplazará a alternativas como el almacenamiento, las viviendas prefabricadas y las viviendas unifamiliares de alquiler.
El crecimiento de activos viables, como los centros de datos y las torres de telefonía móvil, fomentarán la expansión y la consolidación del sector de la tecnología.
A medida que las oportunidades de inversión evolucionen en la próxima década, prevemos que las asignaciones objetivo a inversiones alternativas aumentarán desde cerca del 12% hasta más del 50% en una cartera inmobiliaria típica.
Los expertos son cautos respecto a las previsiones para los próximos años ya que todo depende de la evolución de la pandemia de hecho los datos de este 2020 no permiten extraer conclusiones al respecto.
Según datos del informe sobre el sector inmobiliario elaborado por Caixabank concluyen una ligera reactivación durante el verano pero los últimos indicadores muestran que la segunda ola está desacelerando la recuperación por lo que no se descarta un nuevo retroceso de la actividad en el cuarto trimestre de 2021.
Según estimaciones se prevé durante el primer trimestre de este año una leve disminución de la actividad inmobiliaria y de los precios.
Los datos del informe de BBVA Research reflejan que las operaciones de compraventa mensuales se han recuperado a niveles de 2019 aunque la caída interanual acumulada hasta septiembre sería del 21,6% acompañado de un ajuste de precios.
En el segundo trimestre se produjo una caída interanual de precios con un recorte del 1,7% que se habría moderado entre julio y septiembre hasta el 1,1%.
S&P, España, Portugal y Grecia preveían caídas anuales de precios en 2020 a diferencia del resto de países europeos.
En España este descenso será del 1,4%. El informe del BBVA Research muestran que las compras de extranjeros fueron las que más cayeron durante el primer trimestre un 38,4%.
Sin embargo el informe de CaixaBank Research apunta a una recuperación del 42,5% intertrimestral entre julio y septiembre.
Precios
La opinión de los expertos respecto a los precios, reflejan que el recorte de precios iniciado a mitad de año no será más acusado en 2021 ya que la tendencia es la estabilización, como resultado de no haber ofertas ni promociones desmedidas. Lo que sí se prevé es un cierto ajuste ya que la demanda determinará la inversión.
S&P estima que 2021 finalizará con una subida moderada de precios del 1,8% hasta alcanzar un 4,5% en 2022 mientras que CBRE apunta caídas alrededor del 2% y 3% entre 2020 y 2021.
Las previsiones del Fitch son más negativas y apuntan a un descenso de precios entre el 4% y el 6% en 2021 lo que supone que España junto al Reino Unido registrará la mayor caída entre las 16 grandes economías mundiales analizadas.
Peor será el comportamiento de precios en segunda vivienda ubicadas en la costa donde los precios son elevados y hay altos niveles de oferta.
Hasta 2023 no se verá los efectos de la recuperación.
Destacar que entre julio y septiembre la compraventa de viviendas unifamiliares se situó en máximos históricos un 20,4% del total de transacciones registradas en ese periodo según el informe de Caixabank.
Los datos de Unión de Créditos Inmobiliarios reflejan que la demanda de viviendas ha aumentado un 5,7% y la venta de chalets o viviendas unifamiliares supondrá un 39% del total de 2020 el equivalente a 156.000 propiedades lo que prevé que la tendencia hacia la vivienda unifamiliar continuará el próximo año.
Los registradores también han observado un incremento de venta de pisos de más de 80 metros cuadrados cayendo los de 60 y 80 metros.
Según UCI la extensión media de los hogares ha subido 6,4 puntos desde los 90,4 m2 a los 96,8m2.
Finalmente destacar también que ha habido movimientos hacia las afueras incluso la compra de propiedades en poblaciones con menos de 25.000 habitantes habría aumentado un 5,3% según UCI.
De manera que esta norma estará vigente hasta que se apruebe una Ley estatal de alquileres o hasta que el Constitucional se pronuncie al respecto.
El Parlament aprobó el pasado mes de septiembre un Ley pionera para regular los alquileres en Cataluña. Entre las medidas que contiene la norma encontramos las siguientes:
Obligación de congelar o bajar el precio de los alquileres si se detectan zonas con "tensión" residencial en las 60 ciudades catalanas que suman más de 20.000 habitantes.
Quedan exentos de esta obligación los arrendadores "vulnerables", considerándose como tales a los que ingresan menos de 2.000 euros mensuales.
La norma establece un baremo oficial de precios por zonas del cual no pueden exceder los nuevos contratos de arrendamiento, que deben tomar como tope el importe que preveía el contrato anterior del mismo inmueble, si este fuera inferior.
En su momento PSC, Cs y PPC se opusieron a esta Ley ya que varios artículos vulneraban competencias estatales. Aunque las comunidades autónomas tienen transferidas muchas competencias la Ley que regula los alquileres de vivienda es la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU. El Gobierno mediante este recurso pretende abrir un nuevo periodo de negociación con la Generalitat para llegar a un acuerdo. El ministro competente Ábalos se ha pronunciado al respecto manifestando que "la anticonstitucionalidad es tan evidente que no se puede pasar por alto" "Todo lo que podamos hacer en favor de la vivienda tiene que tener solidez jurídica" en lo que está trabajando el Gobierno es en una ley "rigurosamente constitucional" y que se apruebe con "seguridad jurídica".
La regulación de los alquileres en Cataluña continuará por tanto vigente hasta que llegue una nueva norma o el Constitucional se pronuncie, algo que sin duda contribuirá a rebajar la tensión entre el Ejecutivo y la Generalitat.
Por su parte el portavoz de ERC Marta Vilalta, ha considerado "un error gravísimo" que el Gobierno vaya a recurrir la ley catalana, aunque no solicite la suspensión cautelar. Vilalta mantiene que con este movimiento el Ejecutivo de Pedro Sánchez se pronuncia en contra de una decisión aprobada en el Parlamento catalán. Según Marta Vilalta "La ley está funcionando muy bien y se están bajando los precios" manifestando que "La obligación de los responsables políticos es ayudar a la gente, la cual no entiende de competencias entre instituciones, sino de poder tener una vivienda". La republicana ha emplazado al Gobierno central a, en lugar de recurrir la ley, aprobar una similar a nivel estatal.
Cristina Bilbao, abogada del departamento de Private Law de CIM Tax & Legal, considera que aquellas sanciones que se han impuesto por no informar de los índices de referencia se mantendrán, mientras que las que se han establecido por superar el precio máximo dependerán de la sentencia del Constitucional.
El Ayuntamiento de Barcelona ha comenzado a imponer sanciones a inmobiliarias por no respetar la ley de regulación de los precios del alquiler. El Consistorio ha abierto 32 expedientes a diferentes inmobiliarias y anunciantes, que sumarían sanciones por valor de casi 100.000 euros. Estos expedientes llegan en medio de una gran polémica, ya que el Tribunal Constitucional está pendiente de resolver un recurso de inconstitucionalidad contra esta ley, que podría dejar sin efectos algunos de sus preceptos.
"La imposición de las sanciones está causando mucho revuelo en el sector, ante la incertidumbre de qué pasará con las sanciones impuestas en caso de que el Tribunal Constitucional acabe declarando la norma inconstitucional", señala Cristina Bilbao, abogada del departamento de Private Law de CIM Tax & Legal.
La abogada señala que se están imponiendo dos tipos de sanciones e indica que, en función de su naturaleza, basándose en previas sentencias del Tribunal Constitucional, unas podrían prosperar y otras no.
¿Van a prosperar las sanciones?
La ley del alquiler se basa en la obligación de informar de unos índices de referencia máximos y mínimos del precio del alquiler, que no pueden ser sobrepasados a la hora de establecer un contrato de arrendamiento. Cristina Bilbao explica que "por un lado encontramos aquellas sanciones impuestas por no hacer constar el índice de precios de alquiler de viviendas en la publicidad y por otro aquellas consistentes en establecer una renta superior a la que corresponda por aplicación del índice". La abogada señala que el principal motivo de sanciónes el primer supuesto, no hacer constar en el anuncio el índice de referencia.
Cogiendo como referencia la sentencia del Tribunal Constitucional por la resolvía el recurso de inconstitucionalidad presentado contra el Decreto Ley catalán sobre medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, aprobado en 2019 en Cataluña, la abogada considera que estas sanciones sí prosperarán, ya que esta sentencia "validó la existencia de los índices de referencia en los precios de alquiler, siempre y cuando estos fueran utilizados a efectos informativos y como criterios orientadores". La experta considera que el criterio del Constitucional se mantendrá en la futura sentencia, por lo que "lo más probable es que se mantenga esta obligación por parte de las inmobiliarias de mantener informados a los futuros arrendatarios".
Además, el precepto por el cual se establece que la falta de hacer constar el índice de referencia en la publicidad supone una infracción leve, no es objeto del recurso de inconstitucionalidad, por lo que el Tribunal Constitucional no va a pronunciarse al respecto, manteniéndose este precepto intacto independientemente de la sentencia.
¿Qué pasará con las sanciones por imponer alquileres elevados?
La abogada considera que el segundo tipo de sanciones, aquellas que sean impuestas a arrendadores con motivo de establecer una renta superior al índice de referencia "sí va a causar controversia, porque sí que es objeto del recurso de inconstitucionalidad". Cristina Bilbao opina que "teniendo en cuenta los antecedentes del Tribunal de su anterior sentencia", que validaba los índices de referencia, pero solo con criterios informadores, y "declaraba que la limitación del precio del alquiler limitaba el derecho constitucional a la propiedad", lo más probable es que este precepto se declare inconstitucional.
"En este supuesto, si se declarara inconstitucional el precepto, entendemos que los arrendadores que hayan sido objeto de sanción en base a este artículo se habrían visto perjudicados por la aplicación del mismo", señala la abogada.
En este caso, la experta explica que, ya que se les habría causado un perjuicio económico, los perjudicados podrían ejercer una acción de responsabilidad patrimonial de la Administración contra el Ayuntamiento, reclamando el resarcimiento de los daños causados por la imposición de la sanción. Esto implicaría la reclamación, no solo la devolución del importe abonado, sino de las rentas no percibidas a causa de la limitación del precio de los alquileres.
"No obstante, deberemos estar a la espera de la sentencia del Tribunal Constitucional quien determinará qué preceptos declara inconstitucionales", advierte Cristina Bilbao.
En lo que se refiere a la situación del parque de vivienda, en términos generales, se caracteriza por una elevada antigüedad.
Según datos del último Censo de Población y Viviendas del Instituto Nacional de Estadística, más de la mitad de los edificios residenciales es anterior a 1980.
Todo anterior a la entrada en vigor de la primera normativa reguladora de las condiciones térmicas de los edificios.
Esta situación afecta a cerca de 5,5 millones de edificios residenciales y unos 9,7 millones de viviendas principales.
Asimismo, si se analiza la calidad de los edificios existentes a partir de su calificación energética.
Se observa que más del 81,0 % de los edificios existentes se sitúa en las letras E, F o G.
En términos de emisiones, aumentando dicho porcentaje hasta el 84,5 % de los edificios en el caso del consumo energético, antes de la Ley del precio del alquiler y rehabilitación de las viviendas.
Lo que pone de manifiesto el importante potencial de la rehabilitación energética.
Por el contrario, se observa que los edificios que alcanzan la mejor calificación, la letra A, apenas representan el 0,3 % del total en el caso de las emisiones.
También se sitúan en el 0,2 % en el caso de consumo energético.
A ello se suma que más de un 75 % de los edificios residenciales no son accesibles.
Del total de edificios residenciales que tienen 4 plantas o más.
El Anteproyecto de Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucíase encuentra en tramitacióny revisa el marco normativo vigente en la Comunidad Autónoma en materia de ordenación del territorio y urbanismo
Resumen del anteproyecto
El Consejo de Gobierno, en su reunión del 7 de mayo de 2019, acordó instar a la Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio a revisar el marco normativo vigente en la Comunidad Autónoma en materia urbanismo, acogiendo con ello una demanda generalizada de los agentes implicados en la ordenación territorial y en la actividad urbanística.
En base a este mandato, y en ejercicio de las competencias exclusivas de la Comunidad Autónoma en materia de ordenación del territorio y urbanismo, se inicia el procedimiento de elaboración del Anteproyecto de Ley que integra y revisa la normativa vigente; la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenación del Territorio de Andalucía (LOTA), y la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).
La Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio acuerda el inicio de la tramitación con fecha 14 de mayo de 2020 y eleva propuesta al Consejo de Gobierno que, en su reunión del 18 de mayo de 2020, acuerda los ulteriores trámites del Anteproyecto de Ley que responde a los siguientes objetivos:
Regular la ordenación y la actividad territorial y urbanística conforme al interés general y al principio de sostenibilidad social, ambiental y económica, propiciando el equilibrio y desarrollo de todos los municipios andaluces y la puesta en valor de sus recursos naturales.
Potenciar el carácter de función pública de la ordenación territorial y urbanística y la colaboración público-privada para su desarrollo y ejecución.
Configurar una norma sencilla, actualizada, coherente con la normativa básica del Estado y con el resto de la legislación sectorial, que ofrezca seguridad jurídica a la ciudadanía y a los operadores económicos.
Reforzar el carácter transversal que caracteriza la ordenación territorial, para dotar a las políticas sectoriales que intervienen sobre el territorio de una estrategia común y coherente para el desarrollo de Andalucía.
Definir los criterios básicos para la ordenación del litoral, para la preservación de los elementos identitarios de las ciudades y del territorio de la Comunidad Autónoma y para la transformación del espacio público urbano en lugares accesibles, confortables y habitables.
Conformar un sistema de ordenación urbanística basado en un modelo de planificación estratégica estable, con capacidad de respuesta ante las dinámicas económicas y sociales y adecuado al tamaño y dinámica de los pequeños municipios.
Simplificar el contenido y el procedimiento de tramitación de los instrumentos de ordenación urbanística garantizando en su proceso de elaboración la participación ciudadana, la transparencia, la coordinación de las administraciones y la reducción del plazo necesario para su aprobación.
Simplificar la intervención administrativa conforme al principio de proporcionalidad, incorporando las figuras de la declaración responsable y la comunicación previa.
Reforzar el carácter preventivo de la disciplina territorial y urbanística y el control a posteriori de los actos y usos del suelo.
Impulsar y facilitar la adopción de medidas ambientales y de sostenibilidad de aquellos terrenos con procesos de transformación irregulares.
Concluida la tramitación administrativa del Anteproyecto de Ley el Consejo de Gobierno, en sesión celebrada el 20 de abril de 2021, acordó aprobar el Proyecto de Ley y remitir el mismo para su tramitación parlamentaria.
Entre otros mecanismos, se han elevado las exigencias y los requisitos del estudio de solvencia previo.
La nueva ley podría dificultar la compraventa y actuar como freno, aunque sea temporal.
La Asociación Hipotecaria Española(AHE), pone el foco en las dificultades que podrían encontrar los ciudadanos con rentas más bajas o con una situación laboral inestable, especialmente los jóvenes.
En muchos de estos casos los consumidores serán empujados al mercado del alquiler, ya de por sí tensionado, con el consiguiente impacto sobre los precios.
Alquileres más altos ? ¿hipotecas más caras?
La nueva ley establece que sean los bancos quienes asuman la totalidad de los costes de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, mientras que los clientes tendrán que pagar los gastos de tasación.
Los consumidores temen que ese aumento para las entidades se compense con unas hipotecas más caras.
Habrá bancos que se sientan tentados de trasladar los costes al precio de las hipotecas, pero la competencia del mercado determinará en último término las ofertas que más interesan al consumidor.
Se supone que en la nueva ley hipotecaria priman las garantías durante todo el proceso. "Confiamos en que sirva para aumentar la seguridad jurídica del mercado hipotecario y reducir tanto las discrepancias judiciales como la litigiosidad, que es perjudicial para el cliente y la entidad", afirman desde la Asociación Española de la Banca(AEB).
La agencia de calificación Moody?s, ha publicado un análisis sobre el impacto de los cambios:
La nueva ley reducirá los riesgos legales para la banca al incrementar la transparencia en el proceso de contratación, pero también dificultará la recuperación de préstamos morosos al retrasar el inicio del proceso de ejecución hipotecaria.
Introduce un esfuerzo de información en la fase precontractual para las entidades y los notarios con el fin de asegurar que el cliente entiende bien las características del contrato y mejorar la clarificación y tramitación de hipotecas.
Los notarios serán los encargados de verificar, mediante acta notarial gratuita, el cumplimiento de los requisitos de transparencia, es decir, que los bancos han entregado la documentación precontractual con diez días de antelación (tal y como obliga la ley), que se ha prestado asesoramiento e información individualizada sobre el contrato y que el prestatario las comprende y acepta.
Tendrán que incrementar sus infraestructuras para poder dar cobertura a todos.
La norma exige utilizar un canal telemático seguro que permita a la entidad enviar la documentación al notario elegido libre y gratuitamente por el cliente antes de la firma evitando así la paralización de tramitaciones por no haberse completado la conexión con las plataformas telemáticas de algunas entidades de crédito.
Tras la presión del sector, el Gobierno finalmente ha publicado el Anteproyecto de Ley de Calidad de la Arquitectura. Un anteproyecto que podría colocar a España como referente y líder internacional en esta materia.
Esta futura ley tiene como objetivos aportar los mecanismos necesarios para superar los retos energéticos del presente y del futuro e impulsar la tolerancia y la conservación del patrimonio arquitectónico patrio. Os presentamos las principales claves y el funcionamiento de la normativa de esta futura ley.
La ley de Calidad de la Arquitectura no responde a la situación actual del sector
La Ley de Calidad de la Arquitectura funcionará como una herramienta legislativa con la cual se implantará un modelo de cambio en el que el protagonismo recaerá en los ciudadanos. Sin embargo, el presidente del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE) declara que "su aprobación no responde a este momento concreto, sino que será una ley dinámica, moderna e inclusiva", continuando la línea del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), originado por el estallido de la Covid-19.
El sector lleva esforzándose para poseer una ley que al igual que en otros países, reconozca y defina al sector para asegurar el desarrollo económico y social del país con el bienestar de la arquitectura.
Objetivos de la Ley de Calidad de la Arquitectura
Uno de los puntos en los que se basará la ley será la sostenibilidad, ya que los criterios sostenibles cada vez son más demandados por los participantes en el ciclo constructivo, por lo que están cobrando más importancia en el presente del sector.
Entre los objetivos a cumplir se prevé garantizar la descarbonización del patrimonio inmobiliario y, según la CGATE, "conseguir la neutralidad climática, avanzar en la eficiencia energética, fomentar el uso de las energías renovables, luchar contra la pobreza energética e impulsar la economía circular". Para cumplir con esto, se analizará detalladamente los efectos positivos y negativos de la arquitectura actual y futura. Además, tanto en los nuevos edificios como en la rehabilitación de antiguos, se impulsará el consumo de energía positivo o nulo.
El bienestar de los ciudadanos y su salud, los propósitos a cumplir.
La arquitectura comenzará a contribuir a la salud, la calidad de vida y el bienestar de la ciudadanía, provocando un efecto directo en la vida de las personas con sus medidas transformadoras. Con el estallido de la Covid-19, se descubrió la correlación existente entre la vivienda, el bienestar social, la ciudad y el barrio, aspectos que tendrá en cuenta la ley. Se satisfará las necesidades de la sociedad, aportando tanto eficiencia como comodidad y bienestar, creando una arquitectura de calidad.
A pesar de perseguir dichos aspectos, no se abandonará elementos importantes de la arquitectura tradicional como la belleza o el diseño de los edificios. Tal y como defiende el presidente del Consejo Superior de los Arquitectos Técnicos de España, Lluís Comerón, el cambio a una sociedad "más sostenible, justa y resiliente" se debe basar en la conjugación perfecta del diseño y la belleza "con innovación y desarrollo tecnológico". Un edificio bello está formado por la funcionalidad para sus habitantes, el diseño y la tolerancia por la sostenibilidad y el medio ambiente.
La accesibilidad universal como valor superior de Ley de Calidad de la Arquitectura
El Anteproyecto de ley persigue impulsar el acceso universal, un objetivo que el sector espera que se constituya como un valor superior al que respetar y basado en la inclusión e igualdad de oportunidades de la arquitectura de España. Esto facilitaría la supresión de la exclusión o la discriminación por ausencia o incumplimiento del diseño y la accesibilidad como valores superiores para la ciudadanía.
El sector pide que esta reglamentación cumpla con el principio de la asequibilidad, es decir, la supresión de los límites económicos que prohíban a los ciudadanos disfrutar de la arquitectura y de los edificios construidos. Asimismo, esperan que se haga una referencia expresa a la participación de la sociedad y a la inclusión social.
La idea de un impuesto personal sobre la renta de las personas físicas de carácter general, personal y progresivo, se introdujo en España con la reforma tributaria de 1978, si bien ha conocido diferentes modelos derivados de los distintos objetivos de política económica y social que se han articulado a través de esta figura impositiva.
El proceso se inició con la Ley 44/1978, norma que llevó hasta sus últimas consecuencias la idea de generalidad y comunicación entre las diferentes fuentes de renta, de manera que se diseñó un impuesto sintético en el que la compensación entre cualquiera de ellas se permitió con absoluta libertad. Con el tiempo, el diseño inicial hubo de ser rectificado en dos aspectos básicos: de un lado, la total libertad en la compensación de rentas propició que aquellas que podían realizarse con absoluta discrecionalidad, caso de las pérdidas patrimoniales, se utilizaran como instrumento para reducir el impuesto a satisfacer por el resto de fuentes de renta. De otro, la acumulación obligatoria de las rentas de la unidad familiar, en un impuesto de naturaleza progresiva que considera como contribuyente al individuo, estuvo en el origen de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de febrero de 1989 y obligó a modificar la regulación del impuesto para adecuarlo a su naturaleza esencialmente individual.
Estas modificaciones se consolidaron en la posterior evolución del impuesto. Así, las posteriores regulaciones ya no configuraron un impuesto absolutamente sintético, sino que mantuvieron la diferenciación en el tratamiento fiscal de determinadas fuentes de renta, en especial las ganancias y pérdidas patrimoniales, respecto del resto, y al tiempo configuraron el impuesto con un carácter marcadamente individual, quedando la tributación conjunta como una opción para aquellas unidades familiares que así lo decidieran. En particular, en las sucesivas reformas se ha venido manteniendo una definición muy similar de las diferentes categorías de renta y de los supuestos de no sujeción y exención, es decir, de los conceptos básicos en la determinación de la renta.
Las últimas de estas reformas del IRPF, la de la Ley 40/1998 y la de la Ley 46/2002, han supuesto una reducción tanto de los tipos de gravamen como del número de tramos de la escala, al tiempo que han sustituido las deducciones en la cuota en concepto de circunstancias personales y familiares por reducciones en la base imponible, y han mantenido, en buena medida, la diversidad en el tratamiento de las distintas fórmulas del ahorro.
En cuanto al Impuesto sobre Sociedades, en los últimos años se ha producido una mayor aproximación entre las normas fiscales de cálculo de la base imponible y el resultado contable, manteniendo una estabilidad en los tipos nominales de gravamen e incorporando numerosos incentivos fiscales. Al mismo tiempo, se ha ampliado sustancialmente el ámbito de aplicación del régimen fiscal de las pequeñas y medianas empresas.
La creciente globalización de la economía está introduciendo una importante preocupación por la productividad y el crecimiento económico. Va acompañada de nuevas tendencias en la fiscalidad internacional, en las que se destacan la reducción de tipos nominales para empresas y personas físicas, la simplificación de tarifas e incentivos fiscales, así como la búsqueda de una disminución en la tributación del factor trabajo. Al mismo tiempo cabe señalar, como factores relevantes, el intento de lograr una mayor homogeneidad en el tratamiento fiscal del ahorro, vinculado sin duda a la creciente libertad de circulación de capitales, y una mayor importancia relativa de la imposición medioambiental.
La reforma que se aborda se inscribe en este marco. Se profundiza en la modernización del sistema tributario español con una visión estratégica e integral que contribuirá a la mejora del modelo de crecimiento y de la competitividad, planteamiento que se adecua a la realidad social y económica de España. Las novedades que se proponen se incorporan en el cuerpo normativo actual, manteniendo en lo posible la estructura de los textos actualmente vigentes y el contenido que se considera adecuado. Por otra parte, la reforma relativa al Impuesto sobre Sociedades y a los impuestos medioambientales tiene una dimensión temporal, ya que está prevista su implantación gradual.
n un contexto en el que la globalización de la economía, los nuevos modelos de negocios y la aparición de avances tecnológicos disruptivos están suponiendo importantes retos, la prevención y lucha contra el fraude fiscal exigen de una estrategia integral que además de un marco legal apropiado incluya una Administración Tributaria dotada de los medios necesarios para optimizar sus resultados. Ello hará necesario que las modificaciones legales aquí contenidas deban de acompañarse de determinadas medidas organizativas y operativas que, adecuando a la Administración Tributaria del Estado, esto es, Agencia Tributaria, Dirección General de Tributos y Tribunales Económico-Administrativos, al contexto económico, la sitúen al nivel de los países más avanzados.
En particular, se deben concentrar esfuerzos en el control de los y las contribuyentes con grandes patrimonios, así como en sus entornos societarios y familiares, a fin de favorecer el correcto cumplimiento de sus obligaciones tributarias mediante la creación de una unidad central de coordinación de dichas actuaciones de control.
Pero en cada Comunidad Autónoma es diferente, ya que el precio del alquiler varía mucho. Por ejemplo en Madrid, la media anual es de más de 20 mil euros, en Cataluña de más de 14 mil, en las Baleares 16 mil, y País Vasco casi 17 mil. En proporción, Cataluña es la comunidad que más pierde, acusando medidas para promover el alquiler de viviendas vacías; seguida de Andalucía y Comunidad Valenciana. Todo este dinero están perdiendo anualmente los propietarios de viviendas vacías, un asunto inexplicable, teniendo en cuenta la alta demanda de alquiler que existe actualmente, y el fácil acceso al alquiler que tendrían estas viviendas.
En total en España, se está dejando de ganar por alquiler cerca de 39 millones de euros. Pero, ¿Cuál es el motivo por el que estas viviendas están vacías? Uno de los principales motivos, es la subida en el precio del alquiler, ya que proporciona una inseguridad jurídica a los propietarios. Temen el riesgo de impagos, e incluso de okupación por la situación de las leyes. Es necesario incentivar a los propietarios, con nuevos planes de activación.
Durante estos once meses de 2018, el 81% de las transacciones se realizaron sobre casas usadas, lo que llega a un total que supera las 390.000 operaciones en vivienda de segunda mano. Llama la atención esta cifra porque se acerca a las que veíamos en el boom inmobiliario, cuando en el mismo periodo de 2007 se produjeron más de 425.000 transacciones de viviendas usadas.
Algunos expertos aseguran que no se producirá una burbuja inmobiliaria debido a la escasez de obra nueva. Pero, por otra parte, algunos profesionales del sector sí advierten sobre la creación de una nueva burbuja en los centros de las grandes ciudades, sobre todo por el aumento de los precios de los alquileres.
Durante el mes de noviembre de 2018 se realizaron 42.150 transacciones de viviendas, lo que se traduce en un crecimiento interanual del 2,8%. Las 481.220 transacciones de viviendas que se produjeron en los primeros once meses de 2018 equivalen a un 10,6% más que en el mismo periodo del año anterior.
Si bien la vivienda usada sigue siendo la más demandada del mercado, la vivienda nueva no se acerca a las cifras de ventas alcanzadas en el boom inmobiliario. Durante el mes de noviembre de 2018 las primeras ocuparon casi el 81% del total de operaciones, con más de 33.000 ventas. Sin embargo, aunque la venta de vivienda nueva aumentó en noviembre un 7,9%, las previsiones son que cierre el año con las 90.000 operaciones (cuando en 2007 se vendieron más de 325.000 casas nuevas).
El 91,2% de las viviendas transmitidas por compraventa en marzo fueron viviendas libres y el 8,8% protegidas. La compraventa de vivienda libre bajó un -17,7% en marzo en tasa interanual, hasta sumar 31.750 transacciones. Las protegidas bajaron un -27% con 3.056 transacciones. Regionalmente, todas las autonomías cayeron de un año a otro. El porcentaje de caída interanual más alto respecto al número de compraventas de vivienda lo arrojó Madrid (-30,8%).
Compraventa de vivienda en marzo de 2020: La opinión de pisos.com
Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "las compraventas en España ya empiezan a sufrir los efectos provocados por el COVID-19. Después de medio año de caídas durante la segunda parte del 2019, 2020 había empezado con un ligero descenso en enero y una moderada recuperación en febrero". "La paralización prácticamente total del sector durante la segunda quincena provocó una importante caída de transacciones en el tercer mes de año, y hay que remontarse al 2016 para encontrar peores cifras", subraya el experto.
Font asegura que "es previsible que durante el mes de abril las cifras que conoceremos sean mucho peores, ya que no sólo no había operaciones pendientes, sino que cerrar una venta resultó muy complicado debido al confinamiento de la población. Ante estas previsiones es seguro que el sector necesitará apoyo de las administraciones y estabilidad para afrontar los retos que tiene por delante".
En este mismo contexto de dificultades e incertidumbre también nos encontramos con las previsiones del PIB por parte del Gobierno para este año, en el que se prevé un desplome del 11,2%.
A esto hay que sumarle las críticas al Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, por parte de los juristas expertos en arrendamientos urbanos, que consideran que las medidas contenidas en dicho decreto para paliar la situación actual son insuficientes.
Por lo que de aquí en adelante nos vamos a basar en las resoluciones más recientes sobre los conflictos entre arrendatarios y demandas planteadas al respecto.
Lo primero que debemos tener presente es que el arrendatario ante esta tesitura debe actuar con celeridad, aunque se hubiera negociado con el arrendador una reducción de la renta ya que se están dando múltiples casos debido a la extensión de la situación excepcional. Toda solución negociada es siempre más reconfortante para ambas partes antes que acudir a los Juzgados y Tribunales. Hay ocasiones en que el recurso es obligado para reequilibrar las prestaciones del contrato ante la alteración sobrevenida de las circunstancias.
No podemos obviar el contenido expuesto en artículos anteriores con respecto a la cláusula rebus sic stantibus como mecanismo de defensa ante la nueva crisis económica que estamos viviendo.
Por lo que vamos a mencionar el Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid, de fecha 25 de septiembre de 2020, en el que se estiman las medidas cautelares solicitadas por una sala de fiestas que vio interrumpida su actividad a consecuencia de la crisis sanitaria provocada por la covid-19, que obligó a la adopción de diferentes medidas entre las que se encuentra el cierre de los locales de ocio nocturno. Ante esta situación, el autor dispone que el demandante interpuso demanda solicitando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, incluida en el contrato de arrendamiento y la adopción de medidas cautelares.
Las medidas cautelares aceptadas por el Juzgado y que la demandante solicitó son las siguientes:
1º) Una vez que se permita la apertura de la sala de fiestas se acuerda la reducción en un 50% de la renta que venía abonando la sala de fiestas antes de la pandemia.
2º) Mientras la sala de fiestas este cerrada se acuerda la suspensión del pago de la renta.
Otra sentencia que podemos tomar como referencia también en este caso es el Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Benidorm de 7 de julio, en el que se estiman las medidas cautelares promovidas por un arrendatario de local de negocio de hostelería y restauración consistentes en la suspensión de forma parcial y temporal de su obligación de pago de la renta y la prohibición a la arrendadora de presentar demanda de desahucio durante la tramitación del procedimiento.
Para solicitar estas medidas cautelares resulta de gran utilidad valerse de un informe pericial económico que revele las pérdidas del negocio desde el comienzo de la pandemia.
Aunque el Juzgado estime las medidas cautelares que se soliciten, posteriormente se resolverá en sentencia la demanda principal y se tendrá en consideración todas las pruebas aportadas por ambas partes determinándose finalmente si procede estimar o no todo aquello propuesto por ambas partes.
Asimismo, como siempre recordamos se requiere actuar con rapidez y celeridad en estos casos, para que se ponderen todas las pruebas antes de plantearse correctamente el litigio.
Pese a su importancia, el sector inmobiliario no ha recibido la debida atención por parte de los macroeconomistas. Después del estallido de la burbuja inmobiliaria se produjo la desaceleración mundial y esto sirvió para que la gente tomara conciencia de los daños colaterales que pueden desencadenar los colapsos inmobiliarios.
Importancia del análisis del sector inmobiliario y la economía
Mencionar en primer lugar que el sector inmobiliario es esencial para la economía, pero también es un sector que ha sido fuente de vulnerabilidad y crisis. La reciente recuperación de los mercados inmobiliarios a escala mundial es un acontecimiento positivo y a tomar en cuenta para evitar otro auge insostenible.
Actualmente la detección de sobrevaluaciones en los mercados inmobiliarios sigue siendo más arte que ciencia.Se necesita un análisis más detallado de las relaciones precios viviendas y alquiler.
En tercer lugar, el conjunto de herramientas de política para gestionar los auges inmobiliarios aún está en proceso de desarrollo. Se han utilizado diversas herramientas, y se observan algunos buenos resultados a corto plazo pero es necesario realizar más análisis e intercambiar más experiencias.
Las políticas de vivienda también desempeña otras funciones; los mercados hipotecarios son importantes para la transmisión de la política monetaria.
Los estudios del FMI revelan que de todos los indicadores de riesgo potencial, uno de los que más conviene vigilar es el crecimiento del crédito.
Hemos observado que los auges inmobiliarios que tienen un "mal" desenlace poseen una característica que los distingue: la coincidencia del auge inmobiliario con el rápido aumento del apalancamiento y la exposición de los hogares y los intermediarios financieros.
Durante la crisis financiera mundial, casi todos los países que experimentaron "auges dobles" en los mercados inmobiliarios y en los mercados de crédito terminaron sufriendo una crisis financiera o una drástica caída del crecimiento del PIB en relación con sus resultados previos a la crisis.
En cambio, los países que experimentaron un auge inmobiliario pero no un auge de crédito, solo atravesaron crisis sistémicas, y en promedio, experimentaron recesiones leves.
Por esta razón, el personal técnico del FMI está prestando cada vez más atención al crecimiento del crédito, junto con otras características de los mercados inmobiliarios específicas de los países.
La política monetaria tendrá que centrarse más que antes en la estabilidad financiera y, por ende, en los mercados inmobiliarios.
La regulación del sector inmobiliario implica un conjunto de políticas:
La fórmula "MiP" denota las políticas microprudenciales, con las cuales se procura garantizar la capacidad de resistencia de las instituciones financieras a nivel individual. Estas políticas son necesarias, pero quizá no sean suficientes. A veces, las medidas adecuadas a nivel individual pueden ser desestabilizadoras para el sistema en general. Por eso también se necesitan políticas macroprudenciales, o MaP, que incrementen la capacidad de resistencia del sistema como un todo.
Las principales herramientas macroprudenciales que se han empleado para contener los auges inmobiliarios son los límites sobre las relaciones préstamo/valor y deuda/ingresos y los requisitos de capital por sectores. Lo que se espera con esto es evitar que la deuda de los hogares suba a niveles prohibitivos.
Los datos hasta ahora indican que estos indicadores son en cierta medida eficaces para enfriar los precios inmobiliarios y el crecimiento del crédito a corto plazo
Otra herramienta macroprudencial consiste en imponer requisitos de capital más estrictos a los préstamos concedidos a un sector específico, como el sector inmobiliario.
Para respaldar las políticas micro y macroprudenciales se debe recurrir a la política monetaria, o "MoP". Se suele decir que las tasas de interés de política monetaria son una herramienta contundente para contener los auges de precios inmobiliarios.
Consecuencias
La OCDE ha analizado los efectos que han tenido las estrictas medidas exigidas al sector financiero y se ha llegado a la conclusión que se ha contribuido a crear una economía más resistente. Del estudio se deduce que la limitación y control de los préstamos hipotecarios se asocia con una menor probabilidad de recesión.
Por el contrario, se confirma que las regulaciones más estrictas en las rentas de los alquileres se vinculan a una mayor recesión. De igual modo, la OCDE observa que las imposiciones fiscales más altas se vinculan a recesiones menos impactantes.
Conclusiones
Quisiera señalar que las características de los auges inmobiliarios varían según el país y el momento. Pero lo que tienen en común es que la caída, cuando sobreviene, muy a menudo inflige daños en la estabilidad financiera y en la economía real. La OCDE prevé que a medida que las economías se desarrollan, los mercados inmobiliarios crecen y se vuelven más profundos.
Durante los últimos seis meses se ha incrementado el precio del acero, la madera, el aluminio y el cobre incluido el del petróleo según afirma Guillermo Jiménez director General de ACR matizando que no se aprecian todavía significativas subidas en el coste de la mano de obra ya que era la principal causa del incremento de los costes de construcción de los últimos años.
Sin embargo es un hecho que la subida de los costes de construcción repercute de manera directa en el precio final de la vivienda de nueva construcción al encarecerse la producción como resaltan desde la Confederación Nacional de la Construcción.
En los actuales contratos privados de venta de vivienda el precio está cerrado y no se puede alterar, situación que sí repercutirá en los nuevos proyectos de construcción si la situación continúa igual en los próximos meses.
Un ejemplo de ello es el petróleo que ha aumentado su precio en los últimos doce meses un 76,8% incrementándose también los precios del transporte, materias primas así como el del acero que se ha incrementado un 50%.
Respecto al precio de venta de vivienda de nueva construcción los promotores advierten que son muchos los factores que afectan al coste directo de construcción y que dependiendo del proyecto puede suponer un 25% del coste global llegando a afectar al precio de la vivienda.
Desde CNC apuntan que tras la subida del 10% de los costes de construcción habrá que esperar su evolución a largo plazo para cuantificar por partida el impacto en los costes totales. Guillermo Jiménez considera que no será tan elevado porque los costes de producción suponen una cuarta parte del coste global teniendo influencia otros factores como la gestión de licencias, el precio del suelo, la escasez de oferta y la alta demanda así como la ubicación y calidad.
Ante estas previsibles subidas la duda que surge en las empresas es si se van a rebajar los márgenes o se trasladará al precio de vivienda. Lo habitual es que repercuta en el precio final de vivienda pero cada empresa puede optar por la decisión que quiera y adoptar la estrategia más adecuada según CNC.
ACR se pronuncia al respecto y señala que las constructoras y proveedores no pueden rebajar sus márgenes porque son muy ajustados y pondrían en peligro la viabilidad de su negocio.
Los datos recogidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran una subida en el mes de octubre del 27,9% interanual de préstamos registrados para la adquisición de una vivienda, en total 36.249 préstamos. Este es el mejor dato obtenido en un mes de octubre desde 2010, a pesar de la moderación en la subida frente a los anteriores meses.
Sumando este repunte a los que llevamos de año, las hipotecas han incrementado un 23,6% interanual. En suma, continúa la situación favorable de capital que ofrecen los bancos en forma de hipotecas, situándose la cifra en un 26,1% entre enero y octubre, y del importe medio de los préstamos, aumentando un 2%.
Entre las opciones preferidas por los consumidores, el tipo fijo se posiciona como la primera. En octubre, se registró la cifra más alta con un 67,2% de las operaciones en forma de tipo fijo después de la registrara en julio con un 68,1%.
En cambio, el tipo de interés medio continúa en mínimos históricos sin repuntar. Según los datos del INE, en octubre se ha situado en 2,55%, un 0,08% menos que en septiembre. Por otro lado, los cambios en las condiciones de hipotecas continúan aumentando hasta un 118,8% más interanual.
En cuanto a comunidades, las que han registrado más préstamos para compra son Andalucía, Cataluña y Madrid, las tres comunidades que más capital han prestado los bancos en forma de hipotecas.
Por último, el INE subraya que las hipotecas han incrementado en toda España, excepto en País Vasco y Baleares.
Según el INE el semestre del año muestra un repunte del número de hipotecas inscritas del 11,2%.
La mejora del mercado hipotecario se debe:
Al descenso del tipo de interés medio de los prestamos llegando en junio hasta el 2,28%.
Más del 60% de ellas se firmaron a tipo variable, mientras que el 38,8% fue a tipo fijo. La cifra está 20 puntos porcentuales por debajo del récord que marcó abril.
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 5,5% en junio, hasta situarse en 140.456 euros, mientras que el capital prestado por los bancos para la compra de vivienda creció un 49%, hasta los 5.331 millones de euros.
El número total de hipotecas con cambios en sus condicionesinscritas en los registros de la propiedad en junio se situó en 27.488 unidades, lo que supone un 309,1% más interanual.
Se registraron 23.072 novaciones con un aumento anual del 342,6%. Por su parte, el número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) subió un 211,0%, y el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), casi un 148%.
Por CC.AA.
Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en junio han sido Andalucía (7.853), Madrid (7.372) y Cataluña (5.889). Además, son las regiones en las que la banca ha prestado más capital para la compra de vivienda, aunque en el número uno de la lista se sitúa Madrid (con 1.520,5 millones de euros), seguida de Andalucía (983,3 millones) y Cataluña (968,7 millones).
El País Vasco es la única que registra un descenso de las hipotecas registradas, mientras que en el resto de España se producen ascensos.
Las comunidades con mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas son Cantabria (97,5%), Aragón (87,2%) y Castilla-La Mancha (86,5%). En Navarra, Andalucía, Madrid y Murcia el crecimiento también supera el promedio nacional (41,2%), mientras que en Asturias y Extremadura no. En cambio País Vasco ha experimentado una caída del (33,2%).
La evolución de las hipotecas en 2019 fue desigual, ya que en mayo subió (11,2%), pero cayó en abril (-0,1%). Hubo repuntes en marzo (15,8%), febrero (9,2%) y enero (22,5%).
El indicador llevaba subiendo ininterrumpidamente mes a mes desde abril de 2018. Por otro lado, la variación mensual cayó un -26,8%.
Asimismo, el importe medio fue de 127.888 euros en el tercer mes del año, un 1,6% superior en tasa interanual y un -27,4% inferior en tasa mensual. En cuanto al capital prestado, este superó los 3.373,9 millones de euros, cayendo un -13,3% frente a marzo de 2019 y cayendo un -46,9% frente febrero de 2020. Regionalmente, las autonomías que firmaron más hipotecas en enero fueron Andalucía (5.223), Cataluña (4.917) y Madrid (4.417). La mayor tasa de subida se registró en La Rioja (26,4%) y la mayor caída se produjo en Baleares (-44,6%).
Hipotecas en marzo de 2020: La opinión de pisos.com
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, afirma que "los datos de hipotecas del mes de marzo publicados por el INE muestran las primeras consecuencias de la parálisis provocada por el COVID-19. Después de tres meses consecutivos creciendo respecto al 2019, la caída cercana al 15% responde al medio mes en el que el sector quedó en stand by". El experto asegura que "ante esta realidad, los datos de los próximos meses serán previsiblemente mucho peores".
El mercado hipotecario sigue a buen ritmo ya que se sigue optando por hipotecarse en detrimento del alquiler.
Para los que barajan contratar una hipoteca fija aquí le ofrecemos las cinco mejores hipotecas que existen actualmente en el mercado financiero:
Hipoteca exclusiva fija de Rastreator
Esta entidad gestiona sus hipotecas con condiciones exclusivas. Se trata de una hipoteca fija con un TAE del 2,34% y un TIN del 1,60% el primer año para una cantidad de 150.000 euros.
La oferta es a partir de 70.000 euros, con rentas superiores a 3.000 que desean financiar el 80% de tasación con un máximo de 20 años. Los requisitos de contratación son la domiciliación de la nómina y un seguro de hogar y de vida.
Hipoteca Open Fija de Openbank
Los clientes de esta hipoteca dispondrán de 30.000 euros de financiación a amortizar entre cinco y treinta años. Los requisitos de contratación son: nómina domiciliada, pensión o préstamo por un importe igual o superior a 900 euros o 1.800 si son dos titulares. Para un préstamo de 150.000 euros a 20 años el TAE es del 1,94% y el TIN del 1,75%.
Hipoteca fija sin comisiones de Bankia
Esta hipoteca ofrece cero costes de apertura, compensación por desistimiento o riesgo de tipo de interés. Requisitos: domociliar la nómina y contratar un seguro de Hogar por daños.
Dicha entidad proporciona 30.000 euros con un plazo máximo de amortización de hasta 30 años. Para un préstamo de 150.000 euros a 20 años, el banco aplica un TAE del 2,54% y un TIN del 2,2%.
Hipoteca fija de Bankinter
Ofrece financiación del 2,59% TAE al 1,89% TIN para un préstamo de 150.000 euros a devolver en 20 años. Requisitos: domiciliar la nómina y adquirir un seguro de vida y un seguro de hogar. Este producto tiene comisiones en concepto de apertura por valor de 1.500 euros 1%, en caso de amortización total o parcial 0,5% los cinco primeros años y 0,25% el resto, y un 0,75% por riesgos de tipo de interés en caso de cancelación anticipada o subrogación.
Hipoteca fija de Kutxabank
Este producto proporciona financiación del 2,77% TAE y del 2,2 TIN para un préstamo de 150.000 euros a 20 años. Requisitos: domiciliar una nómina igual o superior a 3.000 euros, contratar un seguro de vida y un seguro de hogar, tener tarjetas Kutxabank y un plan de pensiones. La cantidad que ofrece el banco va desde 30.000 hasta 600.000 euros a devolver entre 10 y 30 años.
Los expertos indican que existen dos aspectos que justifican el cambio de tendencia:
Inversión.
Fondos y promotoras han observado que los precios en ciudades como Madrid o Barcelona son muy elevados y ponen su atención en zonas donde hay demanda potencial y precios más discretos.
Mejora de condiciones económicas.
En las ciudades medianas existe una tendencia al mayor índice de empleo y el incremento de los salarios. Además, se ha producido un traspaso de personas del mercado del alquiler a la compra porque en algunas áreas es más barato adquirir una vivienda que alquilarla.
Breve Análisis de las ciudades medianas y su potencial.
En Valencia el mercado de la vivienda atraviesa un buen momento de venta en operaciones que se concentran en el centro de la ciudad y en las zonas próximas a la playa, contando con el respaldo de la demanda extranjera. También comienza a repuntar al mercado de obra nueva.
Málaga experimentó un aumento de precios el año pasado. El protagonismo se comprarte entre la vivienda de segunda mano y, especialmente, la segunda residencia. La tendencia es volver a inmuebles pequeños para contener los precios.
En Sevilla se ha dado un fuerte dinamismo en la vivienda en los últimos años. Esto se debe a los tiempos medios de venta que manejan los propietarios de inmuebles, que suele ser inferior a 90 días.
¿Cuánto durará esta tendencia?
Los expertos opinan que el buen momento que atravesarán las ciudades medianas durante 2019 se traducirá en un aumento del valor de los inmuebles y las compraventas serán sobre todo sobre inmuebles de segunda mano. Además prevén que esta situación se dilatará en el tiempo por la mejora de las condiciones económicas del país.
Con la nueva legislación de viviendavista para aplicar en los próximos cuatro años, el Gobierno pretender aumentar el acceso a la vivienda a través de un incremento del parque público residencial, en mayor medida para arrendamiento asequible y social, subvenciones a grupos vulnerables y a jóvenes al alquiler o facilitar la emancipación de los más jóvenes en zonas rurales. A continuación, recogemos lo más destacado de estos programas y los beneficiados de cada una de las ayudas.
El Boletín Oficial del Estado recientemente ha hecho público el Real Decreto 42/2022 con el que se regula tanto el Bono Alquiler Joven como el Plan Estatal 2022-2025 para el acceso a la vivienda. Tras los cambios realizados en el Plan de Vivienda 2018-2021, las ayudas están más dirigidas al alquiler en vez de a la propiedad de la vivienda e incrementar el parque público de inmuebles que actualmente está en niveles mínimos.
En el preámbulo de la normativa, se defiende que: "La irrupción de los fondos europeos en el ámbito del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de España destinados a la rehabilitación y mejora de la eficiencia energética de nuestras viviendas, recomienda que el nuevo plan estatal de vivienda, por su coincidencia cronológica, centre sus esfuerzos en facilitar el acceso a la vivienda mediante ayudas al alquiler a los ciudadanos vulnerables, y al incremento del parque público de vivienda y del parque de vivienda en alquiler asequible o social, también en entornos rurales donde la disponibilidad de vivienda es escasa".
A continuación, os exponemos el reciente paquete de programas de ayudas enfocadas en la compra de una vivienda y del alquiler en zonas rurales:
Facilidades a los jóvenes para acceder a una vivienda en zona rural y urbana
Con el objetivo de impulsar el acceso a la vivienda, se pondrá a la disponibilidad de los jóvenes menores de 35 años una serie de ayudas a los arrendatarios de tales edades de hasta el 60% del alquiler mensual en el hogar habitual, así como facilidades para comprar un inmueble habitual por debajo de los 120.00 euros en localidades o poblaciones pequeñas con un número de habitantes inferior a los 10.000. De esta forma, se pretende dar solución al reto demográfico, ofreciendo a los jóvenes la opción de permanecer en las localidades pequeñas.
En este programa se ofrece dos posibilidades de ayudas a la persona adquirente, arrendataria o cesionaria del inmueble no simultáneo entre ellas:
Ayuda para adquirir un hogar permanente y habitual perteneciente a una población o localidad pequeña con un número igual o inferior a 10.000 habitantes.
Facilidades para el cobro de la renta del alquiler o precio de cesión en la utilización de la habitación o del hogar permanente y habitual.
Los beneficiados del programa de ayuda a los jóvenes para el alquiler de vivienda
Las personas beneficiadas por el paquete de ayudas mencionado recientemente deberán cumplir los próximos requisitos:
Estar por debajo de los 35 años, incluyendo los treinta y cinco, a la hora de pedir la ayuda
Cumplir las condiciones necesarias para firmar un contrato de alquiler o ser titular de un inmueble estipulado en los términos de la Ley 29/1994, en forma de arrendatario, de un contrato de cesión de uso de habitación en calidad de cesionario o arrendatario o de un contrato de cesión en uso en calidad de alquiler o de cesionario.
Que la habitación o el inmueble cedido, arrendado o para ceder o para arrendar se convierta en el hogar permanente y habitual del arrendatario.
Aquellas personas cuya vivienda permanente y habitual sea un inmueble cedido o arrendado, sean o no titulares del contrato de cesión o de alquiler, deben poseer en general unas rentas anuales iguales o por debajo al triple del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. En el caso de personas hijos o hijas de víctimas de violencia de género o con discapacidad el umbral se situará en 4 veces el IPREM y en 5 veces cuando sean personas con una discapacidad igual o mayor al grado de 33%. En el caso de cesión de habitación o de alquiler no estarán incluidos en la ayuda las personas que posean su domicilio permanente y habitual en la vivienda, sino que solamente a los estén en calidad de cesionario o arrendatario.
Que el precio o renta de la vivienda que se va a ceder o alquiler se sitúe por debajo o igual a los 600 euros mensuales. En el caso de cesión de uso de habitación o de alquiler el precio o renta de la vivienda deberá ser igual o por debajo a los 300 euros mensuales.
Si este programa de ayudas es compatible con el Bono Alquiler Joven, la cantidad de la subvención llegará hasta el 40% de la diferencia entre el precio mensual o renta que debe saldar el beneficiario por la cesión o alquiler de la habitación o vivienda permanente y habitual y de la cifra de 250 euros mensuales provenientes del Bono Alquiler Joven. Independientemente de ello, si la suma de la ayuda a la cesión o alquiler de este programa y la ayuda del Bono Alquiler Joven superan el 75% del pago total del precio o renta de la habitación o del inmueble, el porcentaje de la ayuda a la cesión o al alquiler se reducirá a la cantidad correspondiente.
Se podrá disfrutar de esta ayuda durante un plazo de cinco años como máximo. Todas aquellas personas que se hayan beneficiado de este programa de ayudas tendrán que hacer saber obligatoriamente si se produce alguna modificación en algunos de los requisitos que les llevaron a optar por la ayuda, ya que perdería el acceso a las ayudas. Los órganos responsables de las comunidades autonómicas abonarán periódicamente las ayudas.
Los beneficiados de las ayudas para la compra de un inmueble
Las personas físicas beneficiadas por las ayudas para la compra de un inmueble en zona rural tendrán que cumplir las siguientes condiciones:
Desde el 1 de enero de 2022, las personas que estén en condiciones de suscribir o que hayan suscrito un contrato privado o público de compra de un inmueble que esté situado en una localidad pequeña, incluyendo el caso de inmuebles a construir, deben disponer de unas rentas igual o por debajo del triple del IPREM. En el caso de personas con discapacidad, será de cuatro veces el IPREM y cinco veces cuando sean personas con una discapacidad de las siguientes características: por un lado, todas aquellas personas con discapacidad intelectual, parálisis cerebral, discapacidad del desarrollo con un grado igual o por encima del 33% o con enfermedad mental; por otro lado, personas con discapacidad sensorial o física con un nivel igual o por encima del 33%.
Tener igual o menos de 35 años cuando se pide la ayuda o cuando se suscribe un contrato privado o público para adquirir un inmueble cuando se lleve a cabo previamente a la convocatoria o posterior al 1 de enero de 2022.
Que el inmueble a comprar se convierta en la vivienda permanente y habitual del beneficiado con un plazo mínimo de cinco años desde que se adquiere, teniendo que ocuparla tres meses después de ser entregada la vivienda. Dicho plazo puede estar por debajo de los cinco años en el caso de que se cambie la vivienda habitual por motivos laborales o cuando se venda el domicilio reinvirtiendo el total de lo obtenido en adquirir otro domicilio permanente y habitual que se adapte a las nuevas necesidades de la persona beneficiada. Cuando se trate de un inmueble a construir, el plazo de cinco años comenzará contar cuando se entregue el inmueble al comprador.
Que el precio para adquirir el inmueble se sitúe en 120.000 euros o por debajo de dicha cifra.
La ayuda para adquirir un inmueble en una zona rural podrá alcanzar hasta los 10.800 euros por vivienda, con el límite del 20% del gasto de adquirir la vivienda. En el caso de adquirir la posesión de un inmueble por dos o más personas, la cuantía de la ayuda recibida por el beneficiado, que se convierte en propietario de una parte de la vivienda, se calculará a través de la aplicación del porcentaje de cuota adquirida al importe de la ayuda obtenida si hubiera adquirido el 100% de la vivienda
Para optar a la ayuda, se abrirá un plazo de tres meses que empezará a contar desde el día en el que se notifique la resolución de la solicitud de la ayuda. Este plazo se ofrecerá para que los beneficiados muestren el contrato privado o la escritura pública de compraventa que oficialice que se ha apropiado de la vivienda.
Este paquete de ayudas no estará disponible para aquellas personas que posean la propiedad de un inmueble en España. A la persona solicitante no se le considerará propietaria de un inmueble cuando la propiedad haya sido transmitido por mortis causa sin testamento o herencia. Por otro lado, quedarán también excluidos aquellas personas que aún obteniendo la titularidad de un inmueble, justifiquen que no disponen de ella debido a una situación de divorcio o separación o por un motivo ajeno a su voluntad.
Impulsar el acceso al alquiler a las personas más necesitadas
Este paquete está constituido por tres programas de ayudas dirigidas a aquellas personas con menos recursos. Estas ayudas prevén mejorar el acceso al alquiler de este grupo vulnerable y subsanar los subsidios causados por previos planes.
Se contará con una subvención que podrá llegar al 50% de la renta para aquellas personas que deseen alquilar con un plazo de cinco años y cuyos ingresos de los individuos en convivencia no se sitúen por encima del triple del IPREM. Si es el caso de personas con discapacidad o una familia numerosa de clase general, se aumentará el umbral hasta cuatro veces el IPREM. Será de 5 veces el IPREM cuando sean personas con una mayor discapacidad más pronunciada o familiares numerosas de clase especial.
Esta clase de subvenciones será aplicada a rentas que alcancen hasta los 600 euros al mes. Este máximo podrá llegar hasta los 900 euros en el caso en el que se acuerde previamente en el contrato de alquiler de una vivienda localizada en un área tensionada. De la misma forma, se podrá optar a la ayuda si se alquila o existe una cesión de una habitación con un alquiler de 300 euros o inferior, aunque esta cifra podrá subir hasta los 450 euros en algunos casos.
Criterios a cumplir para optar a las subvenciones del alquiler del Plan de Vivienda
Para poder acceder al paquete de ayudas del nuevo Plan de Vivienda, las personas mayores de edad y físicas que lo soliciten deberán cumplir los siguientes criterios:
Poseer la titularidad de un contrato de cesión de uso de una habitación o vivienda o de alquiler de un inmueble o habitación según lo estipulado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Aquella habitación o inmueble cedido o alquilado tendrá que ser el domicilio permanente y habitual del arrendatario. Para ello, la persona arrendataria deberá justificarlo con un volante de empadronamiento o un certificado en el que se expongan el día de la petición y todas las personas que vayan a ocupar la vivienda o la habitación expuesta en el contrato. Ambos habitáculos tendrán que ser la vivienda permanente y habitual mientras que se esté beneficiando de la ayuda.
Este paquete tendrá que destinarse únicamente por los beneficiados del cobro de la renta o del coste de la habitación o de la vivienda. No será compatible con otro tipo de ayuda al alquiler expuesto en este Plan ni con otras ayudas destinadas al mismo objetivo que puedan ofrecer las comunidades autónomas.
Apoyo al sector vulnerable
Este sector vulnerable estará formado por personas sin hogar o en situación de desahucio de su domicilio permanente, por víctimas de violencia de género y a otros grupos vulnerables, entre ellos casos de vulnerabilidad sobrevenida.
Se concederán ayudas destinadas tanto a los costes de comunidad y suministros como al alquiler que podrán alcanzar el 100% de tales gastos y de la renta. Para ello la renta deberá alcanzar hasta los 600 euros al mes o hasta los 900 euros en casos excepcionales. Por otro lado, los costes de suministros tendrán que situarse en los 200 euros mensuales. Estos números tendrán que estar vigentes durante el periodo de cinco años en el que se acceda a las ayudas
Apoyo a arrendatarios en caso de vulnerabilidad sobrevenida
En caso de haber inquilinos que se encuentren en vulnerabilidad sobrevenida y continúen en su vivienda permanente de alquiler, esta ayuda se destinará para el conjunto de personas convivientes cuyos beneficios económicos previos a la situación vulnerable se situasen en el quíntuple del IPREM y con ingresos posteriores a la vulnerabilidad del triple del IPREM. Para ambas situaciones, se tratarán como casos sin detrimento de ninguna característica en particular y con carácter general.
Es decir, las personas convivientes tendrán que haber experimentado una disminución de sus beneficios netos del 20% o más, además de situarse el esfuerzo para afrontar el alquiler en un 40% o más de sus beneficios. Esta ayuda se dirigirá a arrendamientos de cómo máximo de 900 euros mensuales cuya cantidad podría llegar a los 100% de la renta. El porcentaje de ayuda será determinado por las comunidades autónomas a través de informes anteriores realizados por los servicios sociales. Se podrá acceder a la subvención durante un plazo de 2 años.
Estarán excluidas de esta ayuda las personas que poseen propiedad de una vivienda o esté en situación de usufructo en la cual pueda vivir.
Las instituciones competentes de las autonomías serán las responsables de abonar las subvenciones periódicamente y con carácter general, posteriormente a que éstas lleven a cabo los procesos de concesión de ayudas a través de convocatorias abiertas permanentes y continuadas.
Mayor seguridad en caso de impago del arrendamiento
En suma de estas ayudas, se llevará a cabo otro programa destinado al cobro del seguro de protección del alquiler. El objetivo de este paquete es impulsar la oferta de inmuebles para alquilar con subvenciones a los arrendadores de inmuebles alquiladas, sobre todo, a los beneficiados por alguno de los programas del Plan de Vivienda.
¿Quiénes serán los beneficiados por la ayuda al pago del seguro de protección del alquiler?
Este paquete de ayuda podrá beneficiar a aquellos propietarios arrendadores de inmuebles independientemente de su categoría jurídica, o a los inquilinos que cumplan varios los criterios expuestos en el Plan Estatal de ayuda al alquiler.
¿Cuál será el importe mínimo asegurado?
El arrendador o la comunidad autónoma podrá ser el poseedor del seguro. Como mínimo, el importe deberá ser la renta arrendaticia anual. Si, por el contrario, obtiene algunas de las ayudas establecidas por el Plan de Vivienda, el importe deberá ser la renta arrendaticia anual, pero restándole dicha ayuda obtenida para el alquiler anual.
¿Qué porcentaje de ayuda se puede obtener?
La ayuda podrá alcanzar el 5% de la renta arrendaticia anual. Al igual que en el importe mínimo, en caso de obtener algunas de las ayudas expuestas en el Plan de Vivienda, la cifra de ayuda podría llegar hasta el 5% de la renta arrendaticia anual, pero se le restaría la ayuda concedida. Dicha ayuda nunca podrá ser mayor que el costo del seguro de protección que le corresponda de la renta arrendaticia.
Esta ayuda será ofertada anualmente con opción a prorrogarse cada año siempre y cuando el Plan de Vivienda siga estando vigente.
Esta tendencia, en opinión de los expertos, no parece que vaya a cambiar. Sin embargo, la pandemia está modificando el modus operandi tanto de los adquirientes de vivienda como de aquellos potenciales compradores que en un futuro piensan materializar una operación de estas características. ¿Cómo está influyendo el coronavirus en la compra de vivienda en España cuando lo que se busca es la rentabilidad o la posibilidad de dotar al propietario de mayor tranquilidad económica?
La vivienda se erige hoy en día como uno de los activos "más populares" en los que invertir, pues aporta seguridad en tiempos de incertidumbre. Sigue siendo un valor refugio.
Desde el sector inmobiliario se confirma que en los últimos meses la función de la vivienda en España como valor refugio se está intensificando. En concreto, Toni Expósito, director general de Comprarcasa, explica que la vivienda se ha configurado a raíz de la Covid19 como "uno de los activos más populares a la hora de invertir en nuestro país", ya que, a pesar de que se trata de un bien con escasa liquidez, "la seguridad que aporta a los propietarios en la actualidad es muy importante".
Esta valoración es compartida por Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, quien expone que ante "la incertidumbre" que la crisis sanitaria está generando en la sociedad a nivel económico en estos momentos, la vivienda ejerce de cortafuegos, pues se trata de una inversión arraigada en nuestro país y "de la que la gente tiene conocimiento", frente a otras opciones "con mayor volatilidad" y que exigen un alto grado de especialización, las cuales han quedado descartadas.
Los compradores de reposición económicamente solventes copan este tipo de operaciones, aunque han esperado a que los precios bajaran para beneficiarse de los descuentos.
En cuanto al perfil del comprador, desde Foro Consultores inciden en que se trata en su mayoría de "repositores". En concreto, subrayan que la pandemia ha dejado enseñanzas entre los propietarios, por lo que "la gente busca la casa que mejor se adapte a las nuevas necesidades", especialmente viviendas con mayor superficie y funcionalidad. De igual modo, Smerdou hace hincapié en que el coronavirus ha generado un "efecto psicológico" en la sociedad, que en los clientes se está materializando en una aceleración de las decisiones de compra.
Por su parte, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, defiende que desde el inicio de la pandemia hasta ahora "exclusivamente están comprando vivienda aquellos que tienen necesidad de hacerlo y pueden permitírselo". Sin embargo, reconoce que los compradores son conscientes de que los precios están a la baja, "por lo que han optado por esperar hasta ver dónde llegan los descuentos" y poder beneficiarse de ellos.
La pandemia ha modificado las preferencias de los millennials, que manifiestan su inclinación por la compra antes que por el alquiler, aunque son los peor tratados por la crisis.
Otra de las claves que se está viviendo en el sector inmobiliario tiene que ver con los millennials. En este sentido, Duque afirma que ahora los jóvenes, "al igual que antes hicieron sus padres", ven la compra como una opción con numerosas ventajas frente al alquiler". Esta idea también se desprende de las declaraciones de Palmero, quien adelanta que para este colectivo "el alquiler es una solución exclusivamente temporal, ya que supone un gasto a fondo perdido que no es lógico mantener en el tiempo". "Teniendo en cuenta los bajos tipos de interés, en la mayor parte de los casos se paga por un alquiler solo un 10-20% menos que por una cuota mensual hipotecaria", argumenta este experto.
Pese a ello, Duque no esconde las trabas con las que los millennials se encuentran en la actualidad a la hora de acceder a una vivienda en propiedad. Así, insiste en que si bien la intención de estos es comprar "otra cosa muy distinta es que puedan hacerlo, dada la dificultad que existe para ahorrar y reunir el 20% del importe de una vivienda que exige cualquier entidad bancaria", además de hacer frente a los gastos adicionales que toda compra requiere, como son los costes de notaría, Registro de la Propiedad e impuestos.
Ahora hay más compradores que adquieren vivienda para sus hijos porque ven esta operación una inversión rentable en el largo plazo. Son conscientes de las ventajas de tener una vivienda en propiedad.
En paralelo a esta situación, los expertos del sector perciben que en los últimos meses existe un mayor número de compradores que adquieren una vivienda con el fin de legarla a los hijos. En esta línea, Duque recalca que se trata de un colectivo "estable que siempre ha existido", pero reconoce que recientemente se ha hecho notar más, al ser "conscientes de las ventajas de tener una vivienda en propiedad".
En concreto, estos compradores "tratan de ayudar a sus descendientes a convertirse en propietarios, ya sea asumiendo la totalidad del importe de la operación o una parte de ella", agrega el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Asimismo, desde Libra GP añaden que este perfil de comprador "varía con el ciclo económico" y que, en general, se distingue por percibir la compra de un inmueble "como una inversión rentable en el largo plazo".
El inversor profesional no ha desaparecido. Este compra vivienda de segunda mano en su zona de influencia, buscando revalorización y una mayor rentabilidad.
Por último, los expertos del sector descartan que se haya producido una desaparición del cliente que busca vivienda únicamente para invertir, a pesar de la bajada de precios que se está produciendo en la compraventa y de la inestabilidad que se está registrando en el mercado del alquiler.
Al respecto, desde Foro Consultores Inmobiliarios ponen de manifiesto que se trata de un inversor que "compra en su zona de influencia, que ya conoce" y opera sobre viviendas de segunda mano. Así, apunta Smerdou, este perfil de cliente está configurado por personas que saben esperar y que ven la inversión como una operación con la que poder revalorizar la vivienda y obtener una mayor rentabilidad en el futuro.
Según Pedro Saura, secretario de Estado de Transportes, Movilidad y Gestión Urbana, en la actualidad se está ultimando la licitación de los primeros 5.000 inmuebles. Una promoción de inmuebles que se ubicarán en las zonas más tensionadas del país y cuya gestión será público-privada.
Sin embargo, en los últimos años distintas comunidades autónomas han desarrollado iniciativas para incrementar el parque de vivienda pública en alquiler. A continuación analizamos las diferentes comunidades autónomas con mejores medidas de vivienda social.
El primer puesto lo ocupa el País Vasco que pone el foco en la captación de viviendas vacías para la creación de un parque en alquiler asequible para sectores de la población vulnerables.
La normativa vasca reconoce el derecho subjetivo que tienen los ciudadanos a acceder a una vivienda digna. Se ha optado por el alquiler social, hasta el punto de que en 2020 todas las viviendas promovidas por el Ejecutivo de esta comunidad autónoma deben estar destinadas al arrendamiento. La construcción de un parque público y la captación de viviendas deshabitadas, son las estrategias por las que el Gobierno vasco ha apostado para fomentar este mercado.
En la actualidad se está intensificando la movilización del stock de viviendas vacías de particulares. Así, la administración regional recibe los inmuebles en régimen de usufructo y, durante seis años, se encarga de la gestión integral del arrendamiento. Por su parte, el dueño del inmueble recibe una serie de garantías, entre las que destaca una renta mensual que puede alcanzar los 600 euros y el compromiso del Gobierno autonómico de devolver la vivienda a la finalización del contrato en condiciones adecuadas.
Esta fórmula ha permitido captar casi 6.000 viviendas y se calcula que la misma alcanzará los 7.200 inmuebles residenciales cedidos. Como contrapunto a esta medida, en 2020 el Gobierno vasco espera comenzar a aplicar un canon a las viviendas vacías. La acción, incluida en la Ley de Vivienda vasca de 2015, penaliza los inmuebles deshabitados con una tasa anual mínima de 10 euros por metro cuadrado. Asimismo, prevé la expropiación de aquellos pisos que durante más de dos años permanezcan deshabitados sin causa justificada.
En Cataluña la vivienda se basa en las compras por tanteo y retracto en el mercado privado a favor de la Administración. Además, existen acuerdos con diferentes entidades financieras.
En 2019, Cataluña contaba con un parque de vivienda social de más de 20.000 inmuebles. La administración autonómica ha rubricado acuerdos con diferentes entidades financieras, de manera que estas en 2018 cedieron a alquiler social un total de 2.930 inmuebles. De igual modo, y como sucede en País Vasco, el Gobierno catalán desarrolla programas de mediaciónpara sacar al mercado viviendas vacías. Ofreciendo bonificaciones a aquellos propietarios privados que cedan temporalmente la gestión de sus viviendas en alquiler. En 2018 se registraron más de 8.300 contratos de estas características.
En Andalucía la promoción de obra nueva y la rehabilitación son las dos estrategias para impulsar la vivienda en alquiler social y que cuenta con una alta demanda entre los jóvenes.
Andalucía es la comunidad autónoma que cuenta con el mayor parque de vivienda pública de España, con alrededor de 81.000 viviendas protegidas en régimen de arrendamiento. En Andalucía, la demanda de vivienda social en la región alcanza actualmente las 70.000 peticiones, en su mayoría de alquiler.
Este desequilibrio ha motivado que el Gobierno autonómico de coalición PP-Ciudadanos haya apostado por la promoción de vivienda nueva a precio asequible, anticipando programas focalizados en el arrendamiento. Fruto de este compromiso es el Plan en materia de alquiler, que en 2019 se ha saldado con la firma de 23 promociones de viviendas asequibles para levantar 722 pisos. Está previsto que en el primer cuatrimestre de 2020 se lance su segunda convocatoria.
Ambas iniciativas forman parte del ambicioso Plan Vive en Andalucía, que busca sumar 40.000 inmuebles al parque de vivienda pública regional entre 2020 y 2024. Desde la Consejería de Fomento andaluza confirman que el parque público de alquiler se aumentará a través de la rehabilitación de inmuebles, y que todos estos nuevos inmuebles estarán dirigidos prioritariamente a jóvenes que necesitan un apoyo para acceder a la primera vivienda.
Madrid comenzó apostando por la intermediación entre propietarios e inquilinos, pero ahora quiere dedicarse a la promoción de vivienda asequible en alquiler.
La Comunidad de Madrid puso en marcha, en el año 2008, el Plan Alquila, por el que la administración se comprometía a gestionar y mediar los contratos de arrendamiento entre propietarios e inquilinos. La iniciativa se ha saldado, hasta la fecha, con casi 90.000 contratos suscritos. No obstante, desde el Gobierno autonómico madrileño reconocen que el acceso a la vivienda constituye un "problema" en la región, por lo que recientemente se ha apostado por potenciar la construcción de obra nueva en régimen de alquiler.
Según el consejero de Vivienda de la Comunidad de Madrid David Pérez, los inmuebles que incluye el Plan Vive Madrid, contarán con unos alquileres más bajos, entre un 40% y un 50% menos, que los actuales precios del mercado. Estas viviendas se ubicarán en 43 municipios diferentes y, en un 80% de los casos, constarán de 1 y 2 dormitorios. Se llevarán a cabo en promociones de suelo público mediante concesiones administrativas en colaboración público-privada.
Según Pérez, el objetivo del Gobierno autonómico es "ayudar a aquellos colectivos más necesitados los jóvenes y los mayores jubilados de 65 años". Por lo que desde la Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid se ha contemplado también un nuevo reglamento de vivienda protegida, en el que quedarán incluidas nuevas figuras, como el alquiler rotacional, "que permitirá modelos similares al coliving" y los alojamientos estudiantiles universitarios.
El confinamiento disparó el interés de los ciudadanos por el mercado inmobiliario, algo que quedó patente en los incrementos que experimentó en su audiencia el portal pisos.com
El estado de alarma disparó el interés de la sociedad española por la compra, venta y alquiler de viviendas, algo que quedó reflejado en la audiencia registrada en pisos.com, que desde el mes de mayo experimentó aumentos interanuales muy importantes en su audiencia mes a mes, alcanzándose incrementos máximos del 88% en septiembre y del 75% en octubre, respecto al 2019.
De esta manera, el portal inmobiliario cierra el 2020 con un aumento medio del 30% en su audiencia total respecto al año pasado. La vivienda más buscada fue un piso de alrededor de 95 m², 3 habitaciones, terraza, ubicado en el área metropolitana de una gran ciudad y por un precio de alrededor de 280.000 euros.
Los usuarios y profesionales necesitaban información veraz de lo que estaba pasando en el mercado de la vivienda durante los meses más duros. La transformación digital ha sido decisiva
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que "la labor de los portales inmobiliarios como punta de lanza durante toda la crisis de la COVID-19". "En unos momentos de tanta incertidumbre e inseguridad por lo que estaba por venir era fundamental informar a los usuarios y profesionales sobre lo que estaba pasando en el mercado de la vivienda en España y el escenario que se abría en el corto y medio plazo", subraya el experto.
Font añade que "precisamente por eso durante todo el año hemos estado muy cerca de nuestros clientes y de los medios de comunicación para resolver todas las dudas y necesidades que han surgido para poder volver a la normalidad lo antes posible utilizando todas las herramientas a nuestro alcance". Desde que se destara la crisis, la compañía ya avisó de la "urgencia" de poner en marcha mecanismos digitales que permitieran reducir el impacto económico y laboral de la COVID-19 en las empresas del sector. El portal apostó más que nunca por la digitalización para ayudar al sector inmobiliario a paliar la crisis en un momento en el que el 50% de las empresas en España todavía no disponían de website.
pisos.com impulsó planes e iniciativas para apoyar a los profesionales de la industria inmobiliaria a superar los peores meses de la crisis. También colaboró con campañas solidarias
En un contexto de crisis sanitaria y económica, pisos.com puso en marcha durante el mes de marzo su plan de Comunicación para la lucha contra la crisis del COVID-19 a nivel nacional: #TodoIraBien. El portal inmobiliario ofreció, tanto a usuarios como a profesionales, nuevos contenidos especiales con consejos para paliar al máximo las adversidades que generó la parálisis de la actividad inmobiliaria en España. Con el inicio de la desescalada en el mes de mayo, el portal inmobiliario impulsó el plan #VolverAEmpezar, en el que siguió siendo la principal fuente de información inmobiliaria, difundiendo un análisis realista sobre el mercado basado en mensajes claros y constructivos y ayudando a sus clientes a digitalizar su negocio para hacerlo más productivo en un futuro inmediato.
Además, la compañía ha colaborado con campañas solidarias centradas en la recogida de alimentos como ?Proptech Solidarias?, junto a la Federación Española de Bancos de Alimentos, y #LaCenaDeNavidadMásGrande, una carrera virtual organizada por Acción Contra el Hambre a partir de la donación del dinero destinado a las comidas navideñas. De esta manera, el sector inmobiliario suma fuerzas en la lucha contra los efectos de la crisis del coronavirus en los segmentos más vulnerables de la población.
José Ramón Zurdo, añade que "en el alquiler de viviendas: son los propietarios particulares los que obtienen mayores beneficios, y no solo económicos, a la hora de comprar una vivienda para luego destinarla al alquiler residencial. Analizando la actual legislación arrendaticia se puede afirmar que cuando el titular arrendador de la vivienda que se desea alquilar es una persona física el alquiler tiene un tratamiento jurídico y fiscal más favorable que cuando el titular arrendador es una mercantil".
Vamos a mencionar cinco situaciones en las que la balanza se inclina hacia el particular en detrimento de las personas jurídicas:
Reducción fiscal. Los propietarios particulares gozan actualmente de una bonificación en la declaración de la renta. En concreto, de una reducción fiscal estatal del 60% de los rendimientos netos que obtengan del alquiler. "Reducción que se perdería si los arrendadores de las viviendas fueran personas jurídicas, excepto aquellas sociedades cuyo objeto social fuera la inversión en viviendas y tuvieran un régimen fiscal más favorable, como por ejemplo fondos, socimis y grandes tenedores de inmuebles".
Plazo menor. También cuando los arrendadores de las viviendas son sociedades mercantiles, la duración de los arrendamientos es mayor, porque en estos casos los inquilinos pueden permanecer arrendados hasta siete años; en cambio cuando los arrendadores de las viviendas son personas físicas, el plazo de duración de los arrendamientos se acorta hasta los cinco años.
Menos gastos. En el caso de los propietarios que son personas jurídicas, los gastos de gestión y de formalización de los contratos de arrendamiento tienen que ser asumidos por ellos, mientras que "cuando los arrendadores son personas físicas, pueden repercutir dichos gastos a los inquilinos".
Recuperar la vivienda por causa de necesidad. Otra de las ventajas de los particulares es quepueden recuperar las viviendas arrendadas en casos de necesidad, antes del quinto año de finalización de los arrendamientos. En cambio, "un arrendador persona jurídica no podría hacerlo, porque la ley limita esta causa de recuperación de las viviendas arrendadas solo a las personas físicas", detalla la Agencia Negociadora del Alquiler.
Recuperar la vivienda en desahucios. "En casos de desahucios promovidos por arrendadores personas jurídicas, que no sean grandes tenedores de inmuebles, cuando los tribunales detecten que los inquilinos arrendados estén en situaciones de vulnerabilidad, pueden suspender los lanzamientos hasta un periodo de tres meses, frente al mes de suspenso en el caso de arrendadores personas físicas".
Otra de las tendencias durante este año además del freno de las transacciones de compraventa es el incremento de venta de viviendas de obra nueva. Durante el primer mes de 2021 se han vendido 8.416 viviendas de nueva construcción un 0,4% menos interanual. En cambio, las operaciones de inmuebles de segunda mano retroceden un 18,8%, hasta situarse en 31.337. las ventas de viviendas de obra nueva aumentan su peso en el mercado, hasta representar 21 de cada 100 operaciones en España.
Francisco Iñareta, portavoz de idealista, aclara que "a pesar de lo abultado de la caída interanual en el mes de enero, que ha cortado la serie de dos meses consecutivos de crecimiento, no creemos que haya motivos para el desánimo del sector, sobre todo si tenemos en cuenta que estamos frente al mayor número de compraventas en un mes desde que estalló la pandemia". La tendencia es que en los próximos meses las transacciones sigan incrementándose.
Datos por CC.AA
Andalucía la comunidad en la que se inscribieron más registros de compraventa de viviendas 8.376, seguida de Cataluña 6.356, Comunidad Valenciana 5.577 y Madrid 5.277.
Respecto a la evolución interanual solo dos autonomías crecerán en términos anuales. Cantabria las ventas han crecido 4,9% respecto a enero 2020 y Navarra con un repunte del 0.3%. Todas las demás comunidades han registrado caídas.
Canarias ha sufrido un descenso del 52%, en enero se han inscrito menos de la mitad de las ventas del año pasado. Ha habido fuertes retrocesos en Murcia y Baleares con bajadas del 30% y 28%, País Vasco con un descenso del 22% y Rioja un 19% mientras que en Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid la caída es algo inferior al promedio nacional.
Según la AsociaciónEspañola de Personal Shoppers Inmobiliarios AEPSI "Solo en la provincia de Tarragona, las compraventas de vivienda nueva han aumentado un 57% respecto a los datos del año pasado", la provincia registra las mismas tendencias que el resto de España, en cuanto a aumento de compraventas.
La vivienda de obra nueva ha soportado el impacto del coronavirus, con mayor resistencia que la vivienda de segunda mano según CEO de Green Habitat grupo empresarial especializado en la promoción, construcción y rehabilitación de viviendas en Cataluña.
Según un informe elaborado por la Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda nueva en el conjunto de España no ha parado de crecer desde 2014 y se situó en diciembre en 2.476 euros/m2, la cifra más alta desde 2010.
La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), estima que con los datos que se disponen, los precios de compraventa de obra nueva "crecerá significativamente" durante este 2021.
La AEV prevé una tasa de crecimiento de hasta el 5% hasta finales de año punto en el que los precios bajarán. La actual creciente demanda está provocando la subida de los precios esto unido a los bajos tipos de interés hace que sea un gran momento para invertir en vivienda ya que los precios van a seguir subiendo. Las grandes promotoras son conscientes de ello y están lanzando grandes proyectos residenciales. La consultora Activium cifra estos proyectos en más de 32.000 inmuebles en toda España.
No es casualidad que la compraventa de vivienda de obra nueva aumente ya que es una tendencia que se lleva registrando durante años pero la situación actual invita a comprar nuevos inmuebles más amplios en los que pasar más tiempo en ellos.
La crisis sanitaria ha situado la vivienda como una prioridad y las buenas perspectivas ante la comercialización de la vacuna está fomentando la compra de inmuebles, asegurando los activos inmobiliarios como un valor seguro de inversión en las grandes ciudades españolas como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga.
Si algo ha generado la COVID-19 es incertidumbre, y esto se ha reflejado en el sector inmobiliario contrayendo el mercado y bloqueando alrededor del 20% de las operaciones de compraventa de segunda mano previstas para 2020 en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga, a la espera de un escenario más sólido. Ahora, con las buenas perspectivas que ofrece la comercialización de la vacuna y la necesidad de liquidez de los propietarios, ese porcentaje de la oferta inmobiliaria ?paralizada? debido a la pandemia vuelve a recuperarse, y muchas viviendas que se retiraron del mercado hoy vuelven a estar a la venta, expandiendo el sector y corrigiendo los precios de mercado a la baja entre un 6% y un 10%, según indica la Asociación Española de Personal Shopper Immobiliario (AEPSI).
En este sentido, desde AEPSI destacan como factor positivo para el sector inmobiliario el hecho que esta crisis haya situado la vivienda como prioridad de muchos núcleos familiares y aseguran que el plan de vacunación está inyectando moral en sus decisiones de compra. A este respecto, Iñaki Unsain, presidente de AEPSI, afirma que "el sector inmobiliario tiene actualmente una gran dependencia del mercado nacional, no sólo de grandes tenedores sino de familias con capacidad de ahorro que ven en estos activos una respuesta a sus necesidades además de un valor seguro de inversión a largo plazo".
Por su parte, Montse Moreno, vicepresidenta de AEPSI, ha puesto el foco sobre la situación económica que resultará del fin de los ERES, ERTES y moratorias de pago, y ha situado la clave de esta etapa expansiva del sector inmobiliario en el sector financiero: "Es muy positivo ver cómo está contribuyendo la comercialización de la vacuna a mejorar las expectativas de compra en este mercado tan cambiante que, en contextos de crisis, se mueve por sensaciones. Pero esto debe ir acompañado de políticas económicas dirigidas a los compradores, pues la recuperación del mercado dependerá en gran parte de la capacidad adquisitiva de éste, y dependerá de las condiciones que plantee la banca a fin de no aumentar el esfuerzo hipotecario, que actualmente ronda el 30-40% en las principales ciudades españolas".
El mercado de alquiler, por su parte, está viviendo también un aumento de la oferta y de la demanda, no sólo por parte de compradores que no tienen esta capacidad de endeudamiento para adquirir una vivienda y optan por la opción de alquiler a largo plazo, sino como estilo de vida muy arraigado en las grandes ciudades, lo cual está consolidando otras fórmulas de inversión por parte de grandes inversores como el build to rent.
Según la página oficial sobre Política de Cookies (http://politicadecookies.com/), una cookie es una información enviada por un sitio web y almacenada en el navegador del usuario, de manera que el sitio web puede consultar la actividad previa del usuario.
Sus principales funciones son:
Llevar el control de usuarios (pc-navegador-usuario) al introducir su nombre y contraseña.
Conseguir información de los datos de navegación del usuario.
?
¿A qué páginas afecta?
Esta ley afecta a quienes tengan una empresa o web que preste unos servicios determinados. Sobre todo si la web registra datos sobre las personas o clientes que hacen uso de ella.
Principalmente, insertar el aviso es obligatorio para las páginas que estén en alguna de estas categorías:
Las cookies son soportadas por casi todos los navegadores modernos. Desde la página oficial de Política de Cookies (http://politicadecookies.com/) es posible descargar un código adecuado para insertarlo en la página web.
?
¿Y si no se inserta el código?
No utilizar la Política de Cookies puede conllevar a determinadas sanciones económicas que pueden ser consideradas desde leves a graves.
Durante el mes de noviembre hemos visto como la inflación incrementaba hasta un 5,5%. Esto ha provocado, tal y como indica la revisión anual de los contratos de arrendamiento, que el precio medio del alquiler en España suba en 470 euros más al año, situándose en 739 euros al mes.
Este mes de noviembre nos dejó un IPC del 5,5% con una subida generalizada en todos los precios. Esta es la tasa de variación más alta que se haya registrado desde septiembre de 1992 causada en mayor medida por el incremento de los precios de los alimentos, así como en el sector automovilístico con la subida de los lubricantes y carburantes. Sin embargo, el INE, Instituto Nacional de Estadística, resalta que la luz y su precio no han influido tanto en noviembre en la subida de la inflación.
Por otro mes más, la subida del IPC afectará en gran medida a aquellas rentas mensuales que deben pagar los inquilinos por sus viviendas cuyos contratos solicitan una nueva actualización anual en relación al IPC del mes en el que se firmó dicho contrato.
El portal Idealista ha llevado a cabo un nuevo estudio donde se concluye que la subida establecida será de 39 euros al mes para aquellas familias y personas que en el mes de noviembre de 2020 arrendaron una casa con dos habitaciones. El precio medio de una vivienda de estas características el año pasado se situaba alrededor de los 700 euros, mientras que en 2021 asciende hasta los 739 euros. En conclusión, al año el alquiler se ve incrementado en 470 euros.
Por tratarse como un atentado contra el libre mercado y contra la libertad empresarial. Se considera que fijar por decreto el precio del alquiler supone vulnerar una de las reglas básicas del capitalismo, que no es otra que considerar el precio como el equilibrio entre la oferta y la demanda.
Se considera como intervención grave contra la propiedad privada la posibilidad de obligar a alquilar, o incluso intervenir directamente desde el sector público viviendas vacías por considerarse una vulneración de los derechos fundamentales considerados básicos de cualquier democracia liberal como es la propiedad privada.
Otra de las razones que lo fundamentan es que se trata de un mecanismo de control político sobre un bien fundamental cómo es la vivienda y cuyos resultados han sido negativos en todos los lugares en donde se han implantado. Alemania, Francia y Portugal ya han probado esta fórmula y los resultados fueron: reducción de la oferta de vivienda disponible, listas de espera para acceder a una vivienda en alquiler y aparición de un mercado negro aún más caro que deja fuera del mercado a los más desfavorecidos.
Desde estas organizaciones liberales recuerdan que existen otras medidas más eficaces y beneficiosas para controlar el precio de la vivienda como por ejemplo: La liberalización del suelo edificable, transparencia en los plazos y condiciones de las licencias de obra, simplificación normativa, revisión de requisitos técnicos y medioambientales, etc. Poniéndose de manifiesto que solo desde un libre mercado se podrá acceder a una vivienda en condiciones dignas independientemente del status sin necesidad de controlar el precio de la vivienda.
¿Cuál es la vivienda tipo en España según la zona? Redacción/pisos.com ? La vivienda tipo en España presenta unas características muy definidas. Según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, se trata de bloques abiertos plurifamiliares y con una superficie media que ronda los 100 metros cuadrados.
Un 39% de los españoles contratará un seguro de vida en 2021 Redacción/pisos.com ? La pandemia de la Covid-19 ha provocado el mayor exceso de mortalidad de la historia de España desde que existen registros.
En este sentido, tal y como muestra la estadística de pisos.com, la rentabilidad bruta del alquiler en España en el periodo enero-marzo fue del 5,78%. Este es el rédito anual que un propietario de una vivienda consiguió al ponerla en alquiler tras su adquisición. Así, teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una residencia en España en el primer trimestre fue de 207.870 euros (123 m² a 1.690 euros/m²) y que la renta media mensual fue de 1.002 euros, el propietario obtuvo un total de 12.024 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 5,78%.
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, subraya que estos datos son una prueba de que "el inmobiliario es un mercado muy interesante para los inversores, que en estos momentos buscan proteger su patrimonio y obtener más seguridad que nunca en sus operaciones". En este sentido, el experto destaca que "los datos del primer trimestre todavía no llegan a reflejar el impacto del COVID-19 en el mercado, el cual se empezó a hacer patente sólo durante la segunda quincena de marzo". Font vaticina oportunidades para los inversores en el corto plazo, pues "la crisis podría generar aumentos en la rentabilidad de los activos debido a las caídas en los precios de compra y la estabilización del precio de los alquileres".
En comparativa interanual, en el primer trimestre del año se registró un aumento de más de 5 décimas respecto al mismo trimestre del año pasado. Teniendo en cuenta que en 2019 el precio medio de compra de una vivienda fue de 205.700 euros (121 m² a 1.700 euros/m²) y que la renta media mensual fue de 904 euros, un propietario obtuvo un total de 10.848 euros brutos anuales, lo que le arrojaba una rentabilidad bruta por el activo del 5,27%.
Aragón la comunidad más rentable. Cataluña y Madrid suben y Baleares cierra la lista
El ranking de pisos.com sobre la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas en España dibuja una horquilla que va desde una rentabilidad del 6,68% registrada en Aragón al 3,38% de Baleares. Así, en el análisis por comunidades autónomas, los precios competitivos para la compra de residencias en autonomías como Aragón, Navarra y la Comunidad Valenciana las colocan junto a Cataluña y Madrid en lo alto de una lista que cierran Galicia, Andalucía y Baleares, esta última por el elevado precio de compra de las propiedades y su elevada superficie. Los aumentos de Cataluña y Madrid, que en ediciones anteriores del ranking se movían alrededor del 5%, se deben a la corrección de los precios de compra registrada en el primer trimestre y al comportamiento estable de la demanda de alquiler.
Si se amplía el análisis a la rentabilidad media del alquiler registrada en las 20 principales capitales españolas, Murcia fue la más rentable con un 6,19%. Tras ella se situaron Sevilla (6,16%), Zaragoza (6,05%), Valencia (5,98%) y Las Palmas (5,68%). El ranking lo cierran las ciudades de A Coruña (4,32%), Bilbao (3,85%) y Donostia-San Sebastián (3,44%), esta última por tratarse de la localidad más cara de España para la compra de una vivienda. Barcelona y Madrid ocupan el décimo y decimotercer puesto, respectivamente, con una rentabilidad de alrededor del 5%, una cifra por debajo de la media nacional pero que se ve compensada con la elevada demanda para el alquiler de viviendas que registran ambas localidades y, por consiguiente, el menor riesgo que corre el inversor en la operación.
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que "el aumento de la rentabilidad refuerza al sector inmobiliario como una opción segura y fiable para la inversión en un contexto de crisis en el que otros sectores han registrado una alta volatilidad". El experto añade que "es muy relevante que Madrid y Cataluña se sitúen en lo alto del ranking autonómico pese a contar con precios de compra bastante más elevados que la mayoría de autonomías, lo que todavía las afianza más como las dos principales plazas inmobiliarias del territorio nacional".
Madrid fue la comunidad más rentable (6,94%). Cerró el ranking La Rioja (4,98%). Por capitales, Murcia, Valencia, Las Palmas y Zaragoza son las más interesantes para el inversor.
El ranking de pisos.com sobre la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas en España va desde una rentabilidad del 6,94% registrada en Madrid al 4,02% de Baleares.
En el análisis por comunidades autónomas, los precios para la compra de residencias en autonomías como Aragón, Navarra y Castilla y León colocan a Madrid y Cataluña en lo alto de una lista y cierran Extremadura, La Rioja, Galicia y Baleares, por su elevado precio de compra de las propiedades y su elevada superficie.
El protagonismo de Madrid y Cataluña afianza la corrección de los precios de compra registrada desde inicios de año en ambos territorios y la estabilidad en la demanda del alquiler convirtiéndolas en las dos comunidades más interesantes para la inversión.
Si nos centramos en el análisis a la rentabilidad media del alquiler registrada en las 20 principales capitales españolas, Murcia repite como la más rentable con un 6,47%.
Le siguen Valencia (5,99%), Las Palmas (5,98%), Zaragoza (5,95%) y Sevilla (5,88%).
El ranking lo cierran las ciudades de Pamplona (4,36%), Girona (4,33%), A Coruña (4,20%) y Donostia-San Sebastián (3,78%), esta última por tratarse de la localidad más cara de España para la compra de una vivienda.
Madrid y Barcelona ocupan el séptimo y duodécimo puestos, respectivamente, con una rentabilidad de alrededor del 5-5,5%, una cifra por debajo de la media nacional aunque compensada por la elevada demanda para el alquiler de viviendas.
La rentabilidad de la vivienda en alquiler ha descendido de manera interanual en el primer trimestre en los principales mercados inmobiliarios del país. Concretamente Madrid y Barcelona han visto como su rentabilidad se ha contraído entre un 15 y 20%, mientras que en Valencia entre un 10 y 15% según los datos del UrbanData Analytics debido al desplome de los precios de las rentas en el primer trimestre de 2021. Situándose la rentabilidad media en Valencia en un 5,8%, seguida de Madrid 4,82% y Barcelona un 4,5%.
Si se observan las tres ciudades importantes de España se advierte una disminución generalizada ocasionada por estas rebajas en los precios de los alquileres tras el impacto del Covid.
El ránking de los diez distritos con mejores retornos son Madrid y Valencia, ya que no es hasta el puesto 16 cuando aparece Barcelona con el distrito de Nou Barris, con un 5,95%, siendo esta la rentabilidad residencial media más alta que ofrece la capital catalana, según los datos de UrbanData Analytics.
De hecho, mientras que en Barcelona ningún distrito supera el 6% de rentabilidad, en Madrid lo hacen cinco (Puente de Vallecas, Villaverde, Usera, Latina y Carabanchel) y en Valencia son 10 los que se sitúan por encima.
Las mayores caídas en la rentabilidad se han dado según la firma de big data en las zonas céntricas de las tres ciudades, donde se han registrado reducciones de doble dígito. Es el caso de Ciutat Vella, Eixample y Les Corts en Barcelona; Centro, Tetuán y Chamberí en la capital, así como en los distritos valencianos Benimaclet, L?Eixample y Ciutat Vella.
En las zonas más céntricas y con precios más tensionados, se ha producido un mayor abaratamiento del alquiler producido por el aumento de la oferta y el traslado de los pisos de alquiler turístico al mercado tradicional.
A pesar de todo la vivienda sigue siendo un producto atractivo para invertir frente a la bolsa o mercado de bonos, a esto hay que sumarle que nos encontramos en un momento histórico en el que los tipos de interés se encuentran bajos habiendo descendido cerca de 20 puntos un 1,5% en mayo de 2021 y con un incremento de la tasa de ahorro debido a la pandemia por lo que se ha incrementado las ganas de invertir en vivienda ya que cuenta con un nivel de seguridad superior según datos del INE.
Concretamente el número de transacciones destinadas a inversión según Century21 se han incrementado un 20% respecto al año anterior lo que supone un 11% del total de las transacciones.
El perfil que se dibuja del inversor español es bastante tradicional, por lo que la primera opción de inversión suele ser la primera vivienda en su ciudad o pueblo y en segundo lugar la residencia de veraneo.
El informe de Caixabank Research destaca que los principales factores que apoyan a la demanda de vivienda seguirán favoreciendo su evolución positiva en los próximos meses.
La mejora de la confianza y un clima de mayor certidumbre sobre la evolución de la situación alentará la toma de decisiones a largo plazo como es la compra de una vivienda. Las condiciones financieras seguirán siendo acomodaticias y apoyarán el flujo de crédito.
Finalmente, el ahorro "forzoso" acumulado debido a la pandemia podría acabar derivándose, en parte, hacia la inversión inmobiliaria.
Gran parte del ahorro, cifrado en torno a un 3,5% del PIB, ha sido acumulado por hogares de renta media y alta por lo que el año podría cerrarse con 450.000 transacciones de vivienda un 7,7%. Esta previsión es significativamente inferior a las 505.000 compraventas de 2019.
Pese a las buenas expectativas en la actividad general residencial, en el caso de la inversión existen también ciertas barreras que podrían suponer un freno:
La Ley de Vivienda que sigue en proceso de negociación.
Y la ocupación ilegal y nuevas medidas que suspenden los desalojos por impago de alquiler de familias vulnerables sin alternativa habitacional.
Martes, 27 de octubre ? El Gobierno ha anunciado que presentará al Congreso dentro de cuatro meses una ley de vivienda para poner control al mercado del alquiler que podrá contener las subidas de precio de las viviendas o incluso obligar a bajar las rentas en determinadas zonas urbanas. Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, alerta de que "la regulación de los alquileres en España llega en un momento de tendencia a la baja, por lo que cabe plantearse seriamente si se va a conseguir el efecto deseado y si, de producirse, compensará el elemento desestabilizador que provoca su implementación en el mercado".
Y es que, según los datos de precio de oferta de pisos.com, el incremento en el precio del alquiler en España aumentó un discreto 0,61% interanual el pasado septiembre, muy lejos de las subidas de doble dígito que se producían a principios del 2019. "La situación actual de los precios de alquiler y las dificultades de acceso a la vivienda que causa, principalmente, en el centro de las grandes capitales, hacen necesaria una reflexión y actuación sobre este mercado. En España la evolución de las rentas no ha ido acorde con la evolución de los salarios, por lo que cada vez más hay familias a las que les resulta difícil pagar el alquiler", subraya Font.
Este problema no es exclusivo del mercado español, sino que se produce en muchas otras ciudades que ya tienen experiencia en este tipo de legislación. Los precedentes en mercados como París o Berlín han mostrado la ineficacia del control de las rentas, que han causado un aumento en el precio del alquiler o consecuencias negativas para los inquilinos, que es precisamente el colectivo que busca protegerse. En este contexto, los propietarios dejan de invertir en el mantenimiento de la vivienda, dando lugar a un parque de vivienda en alquiler más deteriorado, o bien prefieren vender ante la caída de rentabilidad, disminuyendo la oferta de alquiler y aumentando así el precio medio al no disminuir la demanda.
Mientras, existe una economía sumergida o "picaresca" para acceder a pisos que siguen manteniendo mucha demanda, sean pagos en negro para acceder al piso o para compensar una renta baja. En definitiva y como resultado, la disminución del parque de viviendas y la alta demanda deja más expuestos a los inquilinos a la posible discriminación por parte de los propietarios.
"En cambio, otras medidas que sí se han mostrado efectivas han sido aquellas que de una manera u otra se han enfocado precisamente a hacer mayor la oferta. Paradigmáticos son los casos de Viena, donde la propia ciudad es el principal propietario de la vivienda en alquiler y es su gran apuesta desde hace 100 años, o Sídney donde se ha duplicado la oferta de alquiler desde 2017. Estos ejemplos demuestran que actuando sobre la oferta es posible rebajar la tensión en los precios y resolver el problema de accesibilidad a la vivienda. En el caso de Berlín la apuesta de la limitación en el precio del alquiler ha ido acompañada de la inversión de 920 millones de euros por la adquisición de 6.000 viviendas que destinará a alquiler social", subraya el especialista.
Ferran Font resumen así el escenario que plantea la regulación de alquileres: "La diferencia entre la capacidad de pago de las familias y la evolución de las rentas hace necesaria la actuación de las administraciones públicas. Esta ayuda debe ir enfocada a aumentar la situación económica de los inquilinos y aumentar el parque de vivienda en alquiler tanto en el mercado libre como el de vivienda asequible o alquiler social, a través de la colaboración público-privada".
Debido a la ausencia en España de una política del alquiler se hace más difícil realizar un análisis exhaustivo y extraer conclusiones al respecto por lo que lo único que podemos hacer es basarnos en las experiencias de otros países como Alemania, Francia, Italia y EEUU.
En el caso de Alemania
Varias son las ciudades que tienen una alta densidad de población y una elevada demanda lo que empuja al aumento de precios. De hecho la renta de las siete ciudades alemanas subió más del 40% de media.
El Gobierno en un primer momento aprobó la ley del freno del alquiler limitando los precios en los nuevos contratos a un máximo del 10% en las zonas más tensionadas y de dicho estudio las conclusiones que se extrajeron fue una desaceleración moderada, los precios habían subido mucho y dicho control evitó fuertes repuntes. También entró en vigor otra norma que ponía un tope límite al alquiler en función del año de construcción del inmueble y cuyos resultados fueron la bajada del alquiler y la reducción de la oferta.
En el caso de Francia
Han publicado dos normas al respecto durante los últimos 5 años.
La primera de ellas durante el Gobierno de Francois Hollande la Ley del límite de rentas en zonas tensas de 2014. Dicha Ley no tuvo mucho éxito ya que disparó los precios del alquiler un 25% cuando el 60% de la población francesa vive de alquiler siendo posteriormente abolida en 2017.
En 2019 fue publicada una nueva normativa "la Ley Elan" que volvió a limitar las rentas. Dicha norma regula contratos nuevos y renovaciones y limita el precio del alquiler, en este caso no puede exceder del 20% del valor fijado cada año por decreto teniendo en cuenta la localización, el número de habitaciones y el año de construcción. Tampoco puede ser inferior al 30%. Los límites se aplican en 80 barrios de París y las multas por infringirlo van de 5.000 euros, para particulares, a 15.000 euros, para empresas.
Las conclusiones extraídas del Observatorio de París muestran que aún con la entrada en vigor de la Ley Elan en 2019 para contener los precios, uno de cada tres contratos subió la renta por encima del índice oficial, resultados que no eran los esperados ya que en 2020 se incrementaron los precios.
Italia
Desde 1998 cuenta con un mecanismo de control de rentas llamado "Alquiler de tarifa acordada".
Posteriormente en 2004 se introdujo otra norma en la que cada Ayuntamiento a partir de acuerdo entre asociaciones locales de propietario y representantes de inquilinos se fijan precios máximos y mínimos. Se bareman los inmuebles y el Estado ofrece incentivos fiscales contemplándose un pago de tasas para los propietarios del 10% del total de la renta.
Desde el pasado abril, inquilinos y propietarios pueden pactar una reducción del alquiler por la crisis del coronavirus.
Según el último informe del portal SoloAffitti, los alquileres cayeron un 7,5% de media en Italia durante la emergencia sanitaria. En 2020 aumentaron más de un 3% las adhesiones al contrato de alquiler de precio acordado, debido a los beneficios fiscales que conlleva esta fórmula.
EEUU, limites en tres estados
Tres son los Estados limitados en EEUU; New York, California y Oregón.
En el caso de New York la falta de espacio y la oferta de mercado libre sitúan los precios por las nubes tratándose de una ciudad enfocada al alquiler, el 65% de los residentes son inquilinos. En 2019 un tercio dedicaba el 50% de sus ingresos al pago del alquiler. Una agencia gubernamental regula el parque de viviendas existente en Nueva York donde el 43% son libres y el 45% son de propiedad privada.
En 2019 se adoptó una norma junto a otras dos categorías:
La renta controlada equivalente a la renta antigua en España y la oferta pública en las que hay un 12% del total de viviendas en alquiler dedicadas a personas con menor nivel de ingresos.
En el caso de California el 1 de enero de 2020 publico una norma que limita durante 10 años el aumento anual de rentas al 5% más la inflación.
Finalmente en Oregón se aprobó en 2019 la ley a del límite de renta anual del 7% más la inflación sin límite temporal.
También ha puesto de manifiesto en la sesión de control de Gobierno que el PP "solo se preocupa por el bien de mercado igual que hizo cuando gobernaba reduciendo hasta un 63% El Plan Estatal de Vivienda". El ministro ha apostillado que "ahora es una buena oportunidad en unos presupuestos que contemplan una partida de 2.250 millones para política de vivienda".
Ábalos ha resaltado que había un acuerdo de Gobierno de coalición que se ha convalidado y que está relacionado con la regulación de precios del alquiler.
Según palabras del Ministerio se van a conformar diferentes grupos de trabajo para la creación de la primera Ley de Vivienda en democracia de carácter estatal. En la que se va dar oportunidad a los diferentes grupos para opinar, pensar y proponer en este proyecto de Ley.
Esta Ley se pretende aprobar en tres meses y entregar el proyecto de Ley en cuatro y su objetivo es insertar la regulación del alquiler. Ábalos ha remarcado que "van a plantear si Ayuntamientos y Comunidades autónomas tienen esa voluntad para que a partir del índice de referencia de los precios del alquiler puedan establecer su propio índice de precios de acuerdo con una metodología objetiva y revisable periódicamente".
El portal pisos.comy la entidad financiera digital hipotecas.comanalizan el escenario inmobiliario en una coyuntura extraordinaria originada por el impacto del coronavirus en la economía española cuyos efectos serán notables en el segundo y tercer trimestre del año.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, hace una predicción optimista del actual estado del sector inmobiliario: "El precio de la vivienda no se va a derrumbar como a partir del 2009, pero su evolución irá ligada a la del PIB, por lo que prevemos que registre caídas de entre el 6,5-13,5% durante los primeros meses posteriores al confinamiento. Después, la situación volverá a la tónica de estabilización y bajada de la que veníamos en 2019. Por zonas, grandes ciudades como Madrid o Barcelona van a notar un menor impacto de estas bajadas, mientras que en regiones rurales con menos industria o en aquellas muy ligadas al turismo las caídas serán más evidentes. La parte de la demanda que disponga de ahorros previos podrá encontrar buenas oportunidades para comprar", ha subrayado el experto.
En el segmento del alquiler los precios no han bajado, pero su crecimiento se está moderando especialmente desde hace meses, sobre todo en grandes capitales que han sido punta de lanza de la recuperación de los precios, y en aquellos mercados con una tensión en precios de alquiler muy importante como son Barcelona y Madrid. Estos mercados ya crecen muy poco, cerca del 1% en la Ciudad Condal y por debajo del 4% en la capital española. La previsión es que esta moderación se acelere y posiblemente los precios del alquiler caigan ligeramente a corto plazo.
De cara a 2020, desde pisos.com se dibujan dos escenarios diferentes en función de cómo avance la crisis sanitaria en España: si la recuperación del mercado post-confinamiento es rápida, el volumen total de operaciones inmobiliarias estará en torno a las 450.000 en 2020, lo que supondría una caída del 10% respecto a las 500.000 que se esperaban para este año. Si la recuperación fuera más lenta, las operaciones registradas serían unas 400.000, un 20% menos.
Ruth Armesto, managing director de hipotecas.com, se muestra en la misma línea y cree que ahora es un buen momento para la búsqueda de oportunidades: "La autoridad monetaria europea mantendrá la política de tipos bajos más tiempo para estimular la economía, por lo que será un buen momento para el inversor de compra de vivienda. No se prevé una subida del Euribor, sino todo lo contrario. En este sentido, tampoco se prevé en el corto plazo que las condiciones de los bancos varíen".
Por otra parte, en un contexto de confinamiento, desde hipotecas.com recuerdan que la banca digital tiene cada vez más adeptos, lo que supone una oportunidad de digitalización del sector y de sus profesionales. "La capacidad de adaptación y reinvención de las empresas y los servicios será clave para superar la crisis con éxito, pues las prioridades de los propietarios cambiarán al igual que los hábitos. La digitalización, la domótica y la personalización del espacio serán claves", afirma Armesto.
Crece la actividad inmobiliaria online durante el confinamiento
El comportamiento de los usuarios de pisos.com ha ido modificándose a medida que ha avanzado el confinamiento. "La primera semana la audiencia cayó un 10%, y la segunda, un 20%. Eran semanas de adaptación a la situación", señala Font, pero en abril comenzó a recuperarse: "El tráfico por Internet en España creció un 80% en un mes. La previsión es que nuestro tráfico se recupere".
Además, el directivo apunta que no sólo hay que fijarse en la audiencia, también en los leads: "Si antes se entraba en los portales para tomar el pulso a los precios, ahora hay gente activa que busca vivienda de verdad". En cuanto a si se demandan viviendas con habitaciones más grandes debido a necesidades crecientes como el teletrabajo, o bien con espacios exteriores para disfrutar del aire libre, lo cierto es que Font no lo ha percibido: "No estamos viendo unos cambios relevantes en el comportamiento de la audiencia con lo que busca respecto a hace un mes".
Por su parte, Ruth Armesto indica que en hipotecas.com han registrado "un aumento del 25% de las visitas que se realizan por ordenador en vez del móvil, algo que no pasaba desde la era previa a los smartphones". Además, en la entidad financiera digital han notado variaciones en las simulaciones que realizan los usuarios, que ahora usan horquillas de cantidades más amplias precisamente por lo difícil que resulta prever el impacto de esta crisis en los precios. De momento, Armesto hace una lectura positiva con la estadística en la mano: "En abril hemos registrado un alza del 5-7% de clientes interesados y no hemos cancelado hipotecas concedidas, simplemente se han pospuesto. De hecho, el modelo digitalizado en el que trabajamos ha permitido encontrar vías alternativas para los usuarios esquivando la parálisis coyuntural en la que nos encontramos".
En pisos.com, un aspecto que sí ha cambiado es la configuración de la oferta en el portal, destacando la estabilidad de los anuncios de profesionales frente a la volatilidad de los particulares. "Tenemos un 10% más de anuncios profesionales que el año pasado, pero los particulares han caído un 4%", expone Font. "Muchas agencias están cerradas de cara al público, pero están contactando con sus clientes para tener oportunidades de negocio activas en el momento en el que todo se reactive", revela.
El equilibrio entre venta y alquiler también se ha visto alterado. "Los anuncios de viviendas a la venta han crecido un 10% interanual, y el alquiler ha bajado un 1%", aclara Font. En cuanto a la diferenciación entre alquiler turístico y tradicional, el experto subraya que "desde el inicio del estado de alarma un 11% de los inmuebles turísticos publicados ha pasado a larga duración". Font enumera razones como el cierre de fronteras, las medidas tras el confinamiento o las políticas concretas de cada país, pero asegura que "el turismo recuperará la confianza cuando se pueda volver a viajar de forma segura".
Fuente: Departamento de Comunicación y RRPP de pisos.com
Desde el PP han considerado que el decreto no tiene «medidas reales» a favor del consumidor vulnerable y «queda al descubierto» en sus disposiciones finales que lo que se quiere es «dar protección» y «amparar» a los okupas.
PP, Ciudadanos y Vox han acusado al Gobierno de querer amparar y legalizar a la okupación a través de esta medida y, durante el debate, han anunciado que lo recurrirán ante el Tribunal Constitucional.
Desde los populares, Cuca Gamarra ha considerado que el decreto no tiene «medidas reales» a favor del consumidor vulnerable y «queda al descubierto» en sus disposiciones finales que lo que se quiere es «dar protección» y «amparar» a los okupas.
«Nada hay más vulnerable para un consumidor que estar bajo sus competencias» y este decreto es «un ataque a la propiedad privada«, ha matizado Gamarra.
La diputada de Vox Alicia Esteban ha defendido asimismo el derecho a la propiedad privada frente a los «malhechores» que «okupan» las casas y ha subrayado que «no hay democracia sin propiedad privada».
Ha asegurado que en España faltan dos millones de viviendas sociales y que el Gobierno es incapaz de solucionar esta situación y lo hace «a costa de la confiscación de los bienes y ahorros de los españoles».
Ciudadanos, ha calificado como «disparate» y «tropelía» el decreto por querer «justificar» un supuesto de «okupación» e ir en contra del artículo 245 del Código Penal de delitos sobre el patrimonio.
UPN también se ha mostrado contrario a este decreto por «poner alfombra roja a los okupas».
Unidas Podemos también se ha pronunciado manifestando que "tienen miedo desde el sentido liberal de perder el capital que acumulan".
Finalmente Sánchez se ha pronunciado al respecto diciendo que «No es cierto que se esté protegiendo delincuentes» ni atacando «el derecho a la propiedad privada» sino que se especifica que se da un plazo de tres meses para que los servicios sociales busquen una solución habitacional.
El punto más crítico de este decreto radica en la suspensión del procedimiento de desahucio y los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, pero ha matizado que solo se contemplará durante el estado de alarma por la pandemia.
La nuda propiedad es un procedimiento que permite a una persona, normalmente de avanzada edad, vender su propiedad a un tercero sin tener que abandonar su hogar. Son muchos los propietarios de viviendas que desconocen que existe una forma de vender su casa y seguir viviendo en ella. La nuda propiedad tiene poco éxito en España pero si está más arraigado en otros países como Francia e Italia.
Una de sus principales ventajas es que el vendedor conserva el usufructo de la vivienda de por vida, incrementando sus ingresos y mejorando su calidad de vida, para hacer frente a una situación económica desfavorable; y el comprador adquiere la nuda propiedad, como inversión, para disponer de ella al finalizar el usufructo.
Además, si el usufructuario no desea continuar viviendo en su casa, podrá alquilar la vivienda y obtener íntegramente esa renta.
Con la venta de la nuda propiedad, los gastos derivados de la vivienda también serán menores para el vendedor, ya que éste pasaría a pagar únicamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda.
¿Quiénes pueden vender la nuda propiedad?
El perfil del vendedor suele ser una persona mayor, sin hijos y con necesidades económicas, pero también suele tratarse de personas que desean disponer de una mayor calidad de vida o ayudar a sus descendientes, etc.
¿Quiénes pueden comprar?
Inversores locales, personas con ahorros y con solvencia económica que buscan una inversión segura a medio/largo plazo y que no quieren complicarse con inversiones de riesgo.
Los compradores de nuda propiedad suelen ser ahorradores que pueden adquirir un bien inmueble a un precio muy ventajoso, del que obtendrán el pleno dominio en un plazo medio ? largo.
¿Qué presencia tiene la nuda propiedad en España?
La mayoría de las transacciones tuvieron lugar en la Comunidad Valenciana (20%), Madrid (17%), Cataluña (15%), Andalucía (13%) y Canarias (9%).
En 2018 se cerraron 1.457 transacciones de compraventa basadas en la figura de la nuda propiedad. De hecho, la venta de la nuda propiedad se ha incrementado en nuestro país un 300% el año pasado.
Al respecto, las cifras no han dejado de caer desde 2008. Los compradores de este tipo de inmuebles son, en su inmensa mayoría, grandes inversores especializados.
Las regiones con una tasa de emancipación más elevada son Cataluña, Baleares, Aragón y La Rioja, donde supera el 21%.
Le sigue Navarra y Madrid, con una tasa de entre el 19% y el 21%; seguidas de Galicia, Asturias, Comunidad Valenciana, Canarias y Murcia, con un porcentaje de entre el 17% y el 19%.
Las demás ya registran una tasa inferior al 17%.
En 2008, en cambio, estaban emancipados más del 21% de los jóvenes de entre el 16 y 29 años en prácticamente todo el país, a excepción de Extremadura, Cantabria y País Vasco.
Los altos precios de la vivienda cierran las posibilidades de acceso a la vivienda a menores de 30 años.
Todo esto es debido a que un 30% de los ingresos percibidos son destinados a la vivienda.
Los bajos salarios, la precariedad laboral, y los elevados precios de la vivienda están dejando fuera del mercado inmobiliario a este colectivo tan vulnerable "el juvenil".
Hasta ahora los jóvenes que han logrado emanciparse ha sido gracias a las ayudas familiares, bien mediante cesiones, donaciones. En 2017 los hogares formados por personas con una edad entre 16 y 29 años que vivían en una residencia cedida gratuitamente eran del 21.5% según datos del INE. En 2008 apenas era el 8,7%.
Actualmente cuatro de cada diez jóvenes tienen apoyo económico familiar para afrontar la compra de una vivienda, según un informe de Planner y Sociedad de Tasación.
La falta de independencia y emancipación dificulta el acceso al alquiler y compra de vivienda. El número de jóvenes que ha alquilado ha caído un 39% en tan sólo un año según Fotocasa. Los jóvenes de entre 18 y 24 años que han alquilado en 2018 ha descendido un 58% respecto a 2017 y en el caso de las personas en edades comprendidas entre 25 y 34 años han caído un 25%.
Concluyendo esta situación de falta de emancipación y trabajos precarios están dando lugar a cada vez más casos de transiciones bumerán, es decir la vuelta a la casa familiar.
Según los datos del Banco de España, por primera vez desde hace 12 años y medio, la tasa de morosidad de los préstamos otorgados por la banca a particulares y empresas se sitúa en su nivel más bajo en un 4,35%. No se veía una tasa tan baja de dudosos préstamos como la actual desde marzo de 2009.
A pesar del leve repunte de agosto, se ha vuelto a la tendencia a la baja en el mes de septiembre, cayendo la cifra de préstamos dudosos hasta los 52.815 millones de euros (frente a los 1,213 billones de créditos en circulación).
Las tasas de hoy en día dejan en evidencia la gran diferencia comparado con los niveles máximos alcanzados en diciembre de 2013, una fecha marcada por la crisis financiera y económica que debilitaba el mercado de los inmuebles y de la economía españolas. Las tasas de préstamos dudosos alcanzaron en esta época el 13,62% del total de los créditos. Si lo comparamos con el noveno mes de 2020 marcado por la pandemia covid-19, los niveles se situaban alrededor del 4,6%.
Esta reducción de la morosidad experimentada en este mes de septiembre fue consecuencia de la caída de la cifra total de los créditos dudosos, mientras que el crédito total se ha visto incrementando en comparación con el mes de agosto.
Los datos obtenidos en septiembre muestran que el crédito total del sector incrementó hasta un 0,33%, alcanzando los 1,28 billones de euros, una cifra que con respecto a hace un año, ha bajado un 0,69%.
Por el contrario, se ha producido una caída de los créditos dudosos hasta un 1,36%, situándose en los 52.815 millones de euros, un 5,57% menos si lo comparamos con septiembre de 2020.
En estas cifras ya está incluido el cambio metodológico en el ranking de los Establecimientos Financieros de Créditos (EFC), que dejaron de pertenecer a la etiqueta de entidades de crédito desde enero de 2014. Si dejamos a un lado esta modificación, la morosidad se encontraría en un 4,461%, ya que con la exclusión del crédito de los EFC, el saldo de crédito se situaría en agosto en 1,18 billones de euros.
Los números desglosados según el carácter de la entidad demuestran que también se produjo una reducción en la ratio de dudosos del conjunto de entidades de depósito (cooperativas, bancos y cajas), que disminuyó de un 4,37% en agosto a un 4,29% en septiembre.
Por último, las provisiones de las entidades financieras en septiembre descendieron hasta los 38.962 millones de euros, 0,41% menos en comparación con el mes de agosto.
Estos dos planteamientos serán elevados al Gobierno para que sean recogidos en la futura Ley de vivienda en la que se está trabajando y de la que aún se desconoce su marco normativo.
El consejero de la mesa de okupación de Murcia ha manifestado que "El fenómeno de la okupación ilegal de viviendas ha pasado de ser una molestia a un auténtico problema social que, además de atentar contra el derecho constitucional a la propiedad privada provoca focos de delincuencia y conflicto social".
También ha argumentado que el cambio del marco normativo de vivienda "es necesario que incluya la protección de la propiedad para que se aumente la oferta de alquiler y así se mejore al acceso del hogar a quienes lo necesitan". Manifestó que "amparar a los okupas es un despropósito, tal y como sucede en el Real Decreto ley 37/2020, aprobado recientemente por el Estado que ha sido una oportunidad perdida para implantar medidas sociales que realmente funcionen".
El CEO de anticipa y Aliseda han manifestado que la inseguridad jurídica será un lastre para la recuperación económica.
El CEO de Anticipa explica que la recuperación económica es inútil si carece de seguridad jurídica, aludiendo a la mencionada protección de los okupas. "El aumento de la oferta, especialmente de viviendas asequibles, y la seguridad jurídica son los motores que permitirán al sector un crecimiento sostenible y generarán interés por parte de inversores institucionales a largo plazo".
Esta normativa trajo como consecuencia un incremento de la ocupación en Cataluña. La sentencia del Tribunal Constitucional ha derogado dos decretos catalanes que apoyaban la okupación, pero este tipo de normas pueden dañar muy seriamente la inversión y el comportamiento de propietarios, inversor privado e inversor institucional.
Desde blackstone ponen de manifiesto que existe una alarmante falta de vivienda asequible y que hasta que se aborde este problema habría que llegar a acuerdos para dar cobertura a las familias vulnerables mediante programas de colaboración público-privada.
La cabeza visible de Anticipa también ha hablado sobre el límite de los precios del alquiler en Cataluña. "La regulación del alquiler no ayuda, sino que actúa como un freno para la oferta y puede provocar un mercado paralelo fuera del control regulatorio, en detrimento de los inquilinos. Tenemos claros ejemplos de ello en ciudades donde se ha producido esta regulación de precios, como París y Berlín". "La clave está en aumentar la oferta".
El acuerdo de Gobierno suscrito hace año y medio entre el PSOE y Unidas Podemos para la investidura de Pedro Sánchez incluía el compromiso de frenar las subidas abusivas de los alquileres y planteaba medidas para "poner techo" a esos precios, especialmente en las zonas de mercado tensionadas. Pero para poder fijar límites a los alquileres, como ha sucedido ya en algunas capitales europeas, el Gobierno debería regular esa posibilidad y habilitar ese instrumento tanto a los ayuntamientos como a las autonomías. Este es el debate en el seno del Ejecutivo, entre los dos socios de la coalición.
Esta discursión entre PSOE y Podemos coincide en un momento crítico como es el anuncio de Pablo Iglesias de dejar la vicepresidencia para presentarse como candidato a la Comunidad de Madrid. Este matizó que no dejaría su cargo hasta que se culminara la puesta en marcha de Ley de vivienda, pronunciando que "No tengo duda de que el PSOE va a rectificar y va a cumplir el acuerdo firmado" expresando que "El PSOE y Unidas Podemos nos comprometimos ante toda España a regular los precios de los alquileres".
Desde Podemos y ERC recordaba el jueves pasado al PSOE en el Congreso que no dispone el Ejecutivo de Pedro Sánchez de una gran "estabilidad parlamentaria" y se advertía de que la misma "correría peligro y estaría en riesgo" si no se dispone a cambiar el proyecto de la Ley de Vivienda que impulsa ya el Ministerio de Transportes José Luis Ábalos.
Podemos como en ERC dan un paso más en sus amenazas: "Si el Gobierno lleva al Congreso esta Ley de vivienda como está, sin negociarla y sin atender a nuestras peticiones, no saldrá a no ser que logren el apoyo de otros socios como el PP". En ERC insisten que: "Ese proyecto es humillante y hostil". Y se refieren a que el proyecto del Ministerio, adelantado por EL PAÍS, solo contempla bonificaciones y beneficios fiscales, pero no los límites a los alquileres.
Tras la solicitud del Gobierno al Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) para realizar un informe acerca del anteproyecto de la Ley de Vivienda, el órgano judicial se ha pronunciado respecto a ella antes de que fuese aprobada por el Consejo de Ministros.
Respecto a dicha solicitud, el CGPJ se pronunció defendiendo que se reuniría el Pleno del Consejo "para estudiar la propuesta de informe al Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que fue tomado en consideración en primera lectura por el Consejo de Ministros el pasado 26 de octubre y remitido al órgano de gobierno de los jueces el 1 de diciembre. El 9 de diciembre, la Comisión Permanente acordó designar como ponente para la elaboración del informe al anteproyecto al vocal Álvaro Cuesta, cuya ponencia ha sido ya repartida al resto de los vocales del CGPJ para que, si lo estiman oportuno, formulen sus observaciones antes del debate en el Pleno".
Después del análisis sobre la Ley de Vivienda, a nivel general, el Consejo General subrayó que la Ley "parte de unas consideraciones generales favorables por cuanto el anteproyecto de ley constituye un instrumento normativo adecuado para consagrar y dotar de contenido el derecho a la vivienda, que la Constitución recoge en su artículo 47.1". Además, resaltó que uno de los objetivos principales de la futura ley es "garantizar el cumplimiento de este derecho en igualdad de condiciones para todos los ciudadanos españoles" y definir "los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda y establece un régimen básico del derecho a la propiedad privada; regula la acción de los poderes públicos en materia de vivienda, así como los derechos, obligaciones y responsabilidades en las operaciones de compra y arrendamiento de la vivienda".
A pesar de ello, también se argumentó que la ley tiene aspectos negativos los cuáles deben solventarse previamente a su aprobación. Medidas como controlar los precios del alquiler de viviendas es uno de los ejemplos de ello.
Debido a ello, el CGPJ solicita que se debe evaluar, analizar y contrastar datos e información, ya que el órgano "echa en falta una justificación suficiente de la necesidad de las medidas de contención de precios de alquiler de viviendas, basada en un análisis empírico del resultado de dichas medidas". Por esta razón, el Consejo evalúa que será necesario tener "un periodo temporal de aplicación de las medidas restrictivas, de forma que se pueda evaluar su resultado e incidencia tanto en el mercado de alquiler residencial como desde el punto de vista social y económico". En suma, reincide en la importancia de que "el hecho de que estas medidas de contención de los precios estén dirigidas a los alquileres en las zonas de mercado residencial tensionado (declaración cuya vigencia es de tres años, prorrogables), no conlleva por sí mismo un análisis empírico del resultado de su aplicación, recuerda la propuesta de informe".
Sin embargo, el control de alquileres no es la única parte del escrito sobre la que el órgano se haya pronunciado en contra. A parte de ello, existen numerosas contradicciones y argumentos poco precisos que salpican la validez de otros puntos de la ley. Por este motivo, defienden que es complicado averiguar cuál es el verdadero derecho que se quiere garantizar.
Una muestra de ello es "la ausencia de un mínimo grado de concreción en la definición de conceptos como infravivienda, vivienda digna y adecuada y condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero o en el establecimiento de los deberes del ciudadano en relación con las actuaciones de conservación, reparación o mejora de la vivienda".
No solo eso, sino que también requieren que se concrete cuáles serán las herramientas a utilizar para asegurar el derecho a la vivienda a la población. Se solicita más claridad en algunos apartados como "en la identificación del titular del derecho y del sujeto obligado y respecto del modo en que puede exigirse el cumplimiento de dicho derecho".
Esta poca claridad también se localiza en la falta de definición de las normas de intervención para controlar los precios del alquiler en el mercado de la vivienda. "El prelegislador parece haber renunciado a regular mecanismos pre o extraprocesales específicos para asegurar el cumplimiento de las limitaciones que se introducen en la disposición final primera del texto, dejando en manos de los órganos judiciales su exigibilidad y cumplimiento". Dicha propuesta, según el Consejo, podría tener efectos en la ya alta cantidad de trabajo que los tribunales tienen actualmente.
Volviendo a los aspectos positivos de la ley, el CGPJ se posiciona a favor del Gobierno central, ya que sostienen que garantizar el derecho a la vivienda y controlar el mercado del alquiler son dos medidas compatibles. Respecto a ello, se subraya que "la regulación adoptada no hace irreconocible dicho derecho ni niega la utilidad económica de la propiedad, por lo que se mueve dentro de los parámetros de control establecidos por el Tribunal Constitucional y por el Tribunal Europeo de Derechos Humanos".
Normas que inciden en el alquiler y en el mercado de la vivienda
El anteproyecto de la Ley de Vivienda recoge en su escrito una serie de medidas que se pretenden aplicar para el alquiler de la vivienda. Tales como:
Actuar en las zonas tensionadas
Las instituciones con competencias en vivienda tendrán la posibilidad cada tres años de definir qué zonas del mercado de la vivienda se encuentran tensionadas, algo que podrá sufrir una prórroga de un año si la situación tensionada continúa. Esto irá acompañado de medidas concretas para actuar que servirán de orientación para resolver dicha problemática. Como ejemplo de ello, se pretende limitar los precios de las rentas del alquiler, llegando incluso a congelarlos si es necesario.
Para que se considere a una zona como lugar tensionado, el precio de la vivienda, independientemente de si es alquiler más gastos o hipoteca, deberá superar el 30% de las rentas netas medias de las viviendas de dicha zona.
Otro requisito será que el precio de compra o alquiler sufra una subida del 5% en los últimos cinco años por encima del crecimiento del IPC de la comunidad autónoma a la que pertenece.
Congelar a los inquilinos las rentas
Para los arrendatarios actuales que se encuentran en las zonas tensionadas, podrán solicitar una prórroga de hasta máximo tres años del contrato firmado de carácter anual. Esta prórroga extraordinaria únicamente se podrá aplicar cuando se declara el área como zona tensionada.
Los nuevos contratos de arrendamiento congelados
En el caso de nuevos contratos de alquiler de un inmueble situado en zonas tensionadas, se podrá aplicar una limitación de la renta, volviendo a la renta del contrato previo con el crecimiento del IPC que le corresponda. En otros casos más específicos como reformas de la vivienda o para contratos de alquiler para 10 años o más, se permitirá establecer incrementos extras de hasta un 10%.
Con el objetivo de evitar el uso abusivo de los precios o para incrementar la oferta, se aplicarán medidas específicas para disminuir el precio del alquiler o para contención de ello. Dicha bajada de precios será incentivada fiscalmente.
¿Qué se considera como gran tenedor?
Un gran tenedor, según el escrito de la futura ley, es toda aquella persona jurídica o física que posea un número de 10 o más viviendas, sin contar ni trasteros ni garajes, o un terreno construido superior a 1.500m2. En las áreas tensionadas, se aplicarán otros criterios con el objetivo de adquirir información extra sobre la gestión de sus parques de vivienda.
Limitar el alquiler con un periodo de 18 meses para imponer un precio concreto
Para las zonas tensionadas, en el caso en el que el propietario sea un gran tenedor y sea una persona jurídica, para los nuevos contratos se les aplicará el límite de la renta recuperando la del contrato anterior o se le impondrá el precio máximo que se establezca en el sistema de índices de precios de referencia.
Desde la aprobación de la Ley, existirá un periodo de un año y medio para aclarar los índices y definir el precio límite máximo. Con los constantes atrasos de la ley, estas medidas de control podrán llegar ya en 2024, cuando la legislatura actual haya terminado.
Se incentivarán fiscalmente a los propietarios pequeños
Se concederán ayudas fiscales para imponer precios asequibles para el alquiler de la vivienda, corrigiendo la disminución del rendimiento neto del arrendamiento actual de las viviendas.
Para los contratos nuevos, se aplicará una deducción a nivel general del 50% que se podrá aumentar si se trata de una zona tensionada hasta el 90%.
En este último caso de la deducción del 90%, se establecerá cuando se firme un contrato nuevo en un área tensionada al cual se le ha aplicado una reducción del 5% respecto a la renta del contrato previo.
Protección e incentivación de la vivienda asequible (70%). Para aquella vivienda alquilada a las instituciones públicas o empresas del tercer sector o que pertenezca a un programa público de vivienda cuya renta del alquiler se encuentre limitada.
Arrendamiento de viviendas a jóvenes de entre 18 y 35 años (70%). Primer contrato de arrendamiento de viviendas para jóvenes de entre 18 y 35 años en zonas tensionadas
Mejoras o reformas (60%). Para aquellas viviendas en las que se hayan llevado a cabo reformas en los últimos dos años.
Más normas que se aplicarán
A parte de las medidas dirigidas al alquiler, también se recogen normas para aportar mayores garantías al alquiler y compra de vivienda, incrementar el número de viviendas pertenecientes a parque público, reservar un 30% de promociones nuevas a VPO, disminuir la cantidad de vivienda vacía o la creación del Consejo Asesor de Vivienda.
La ley que tardará meses en aplicarse
El Gobierno aprobó el anteproyecto a finales de octubre de 2021, momento en el que comenzó una etapa de alegaciones. Numerosas entidades, empresas, instituciones y particulares presentaron sus respectivas alegaciones según recogió el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Después de ello, el Consejo General del Poder Judicial acudió a la petición de realizar un informe sobre el escrito. Tras esto, la ley volverá a debatirse el 18 de enero en el Consejo de Ministros para su aprobación. Si la consigue, dará comienzo a la tramitación parlamentaria que finalizará con la aplicación de la ley que según el Gobierno será a lo largo de la segunda mitad de 2022.
"Ahora la responsabilidad recae sobre la justicia española, que deberá proteger al comprador y tratar de prever el comportamiento de los bancos ante sentencias contrarias a sus intereses para evitar estrategias comerciales y el encarecimiento de productos hipotecarios que hagan que lo que el consumidor gana por una parte, lo pierda por otra", ha indicado el experto.
3 de marzo de 2020 ? El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se ha pronunciado hoy sobre la validez de las hipotecas vinculadas al IRPH abriendo la puerta a que estas sean consideradas. Un veredicto que podría costarle a la banca española hasta 30.000 millones de euros, pues hay entre 500.000 y 1,5 millones de personas afectadas que podrían recuperar una media de 20.000 euros. A partir de ahora, los jueces españoles deberán evaluar cada caso y "asegurarse del carácter claro y comprensible" del contrato hipotecario, pudiendo sustituir el IRPH por otro índice para proteger a los consumidores.
En este sentido, desde pisos.comse hace una valoración positiva de la sentencia por el aumento de transparencia y de control del mercado hipotecario que supone en el uso de la segunda referencia más utilizada en el mercado hipotecario español tras el Euríbor.
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, resume así las claves del nuevo fallo del TJUE: "Tal y como ha indicado el Tribunal, resulta evidente que las cláusulas no sólo han de ser comprensibles en el plano formal y gramatical sino que deben permitir que el consumidor medio pueda comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo del referido tipo de interés y poder valorar las consecuencias económicas de las mismas. Ahora la responsabilidad recae sobre la justicia española, que deberá velar por la seguridad del comprador y tratar de prever el comportamiento de los bancos ante sentencias contrarias a sus intereses para evitar estrategias que hagan que lo que el consumidor gana por una parte, lo pierda por otra. No obstante, hay que hacer una lectura positiva de que desde Europa se marquen unas bases rigurosas de gestión y control sobre las hipotecas".
En cuanto al efecto de la sentencia sobre el mercado inmobiliario español, Font no prevé "grandes cambios en el número de compraventas o en la firma de contratos hipotecarios", pues "la mayoría de hipotecas en España se hayan referenciadas al Euribor". "Lo que sí podría pasar es que los bancos establezcan nuevas vías de actuación en su plan comercial para contrarrestar el impacto económico que eventualmente podrían sufrir por la devolución de las cantidades reclamadas por los consumidores, lo que podría encarecer las hipotecas en el medio plazo", vaticina el experto.
Los seis principales bancos españoles han reconocido recientemente que su exposición al IRPH supera los 15.000 millones de euros. El principal banco afectado es CaixaBank, con 6.060 millones de euros en créditos de este tipo, seguido de Banco Santander, con 4.300 millones, BBVA, 2.800 millones, Bankia, 1.300 millones, y Banco Sabadell, 751 millones de euros.
Según el estudio del portal inmobiliario de la Organización de Consumidores y usuarios en el que se analiza el mercado de compra y alquiler de garajes en las principales ciudades españolas se pone de manifiesto el gran número de oportunidades de inversión. Como modelo de ejemplo de inversión o ideal sería una plaza de garaje en barrio estable con buenas dimensiones en espacio y altura y buena accesibilidad. Los expertos recomiendan un estudio de mercado antes de lanzarse a invertir, conocer la zona, el aparcamiento en el barrio, la existencia de parkings públicos. Desde la Ocu también recomiendan la compra de garaje para alquilar ya que se trata de una buena estrategia de inversión a largo plazo.
Una de las ventajas de la compra de un garaje es el precio, ya que es más asequible que la compra de un trastero o pequeño local comercial.
También el estudio de precios de una ciudad a otra es determinante a la hora de invertir, pudiendo llegar la rentabilidad hasta un 5% neto anual. En Madrid, por ejemplo, los precios de compra de los garajes oscilan entre los 10.000 euros y los 60.000 en función del barrio en el que se encuentre la plaza, mientras que las rentas tienen un rango de entre 45 y 180 euros mensuales, según la actualización de precios de alquiler de aparcamientos de enero de 2021.
Los expertos inmobiliarios desaconsejan la compra de un garaje que no supere el 3% de rentabilidad neta anual (38 euros al mes como mínimo para una parcela de 15.000 euros, por ejemplo) si bien es cierto que el estudio realizado en más de 60 ciudades revela «bastantes zonas con ganancias superiores», admiten los autores del informe encargado por la OCU.
Tras los datos obtenidos por el Banco de España, en 15 años nunca antes en España la inflación había anulado la rentabilidad que se obtiene por el alquiler. En 2021, el año terminó con una inflación del 6,5%, mientras que la rentabilidad media del alquiler se encuentra en un 3,7%. La subida de los precios de la vivienda está impidiendo obtener su rentabilidad.
España históricamente se considera una nación de propietarios. Debido a la tendencia al alza de los precios de la vivienda, la sociedad parece ser que se está apresurando para adquirir un inmueble. Desde 2017, el precio ha subido un 20% y el año pasado un 2,8%, donde se registró un precio medio de 1.829 euros por metro cuadrado.
En 2021, España puede registrar el mejor dato de los niveles de compraventa de inmuebles desde 2008 si en diciembre se obtiene el mismo dato de años prepandemia como 2019, alcanzando el número de 552.080 viviendas vendidas. A falta de saber la cifra del último mes, según el Instituto Nacional de Estadística, los inmuebles vendidos en noviembre se situaron en la cifra de 517.404.
Sin embargo, el alquiler, por primera vez desde 2013, disminuyó un 4,5% por todo el territorio español de media el año pasado, situándose en 10,6 euros/m2. A partir de 2013, cuando el alquiler se encontraba en 7,2 euros/m2, comenzó a incrementarse su precio hasta 2020 un 65%, registrando una cifra superior a los 11 euros por metro cuadrado.
Analizando el contexto actual con una inflación que seguirá elevada y con los tipos de interés al alza, se cuestiona si la cifra de inversión en un inmueble incrementará en los próximos meses. En suma, la pandemia ha provocado dos supuestos que impiden ver el alquiler como una opción a tener en cuenta para los usuarios. Por un lado, el ahorro familiar está incrementándose, beneficiando la adquisición de viviendas y por otro lado, los números de desempleo provocado por el covid y de teletrabajo perjudican al alquiler como opción atractiva.
A causa de los confinamientos y el no acceso a la vida pública, los ahorros familiares han ido aumentando, alcanzando niveles máximos de renta bruta que supere los 200.000 millones de euros, lo que corresponde a un 1,5% del PIB de España. Debido a la escasez de retornos de la renta fija y la baja rentabilidad de los depósitos bancarios, el dinero quiere huir del incremento de la inflación. De cara a diez años, el bono nacional aporta un 0,7%, un número 13 puntos superior a lo registrado en diciembre.
Hay que recordar que la invertir en inmuebles es una acción ilíquida de por sí. Si se requiere, nunca la venta de la vivienda será instantánea, algo que no ocurre con los bonos o las acciones. Además, desde 2007 el IPC no superaba la rentabilidad que ofrece un alquiler. En aquella época, la inflación se situaba en un 4,2%, mientras que la rentabilidad de la renta estaba en un 2,9%. En 2014 llegó el mejor momento, donde invertir en una vivienda para arrendarla aportaba un 4,65% de beneficios a los propietarios.
¿Se obtiene beneficios alquilando hoy en día?
En los últimos 5 años, la rentabilidad bruta de arrendar pisos se situaba en el 4%, incluido el año pasado donde la inflación registró números negativos, existía un bajo porcentaje de retorno. Según las previsiones, el IPC de España finalizará 2022 con un 3,4% y en 2023 cerrará en un 1,4%. En el caso de que alquilar una vivienda tuviese el mismo retorno que en los dos últimos años, es decir, de un 3,7%, la rentabilidad bruta sería únicamente del 0,3%.
Si lo comparamos con invertir en bolsa, esto produce ganancias mucho más superiores que alquiler una vivienda. Tanto las SOCIMI como las promotoras inmobiliarias que cotizan hoy en día están obteniendo ganancias alrededor de un 9% desde hace diez años. Hay que tener en cuenta que se han vivido dos crisis en la última década, la de 2012 en la eurozona y la provocada por la pandemia actual y debemos sumar la devaluación del yuan que tuvo un impacto en la economía mundial.
Como podemos observar a nuestro alrededor o hacemos nosotros mismos, cada vez es más común que los usuarios de internet consulten páginas web a través de su teléfono móvil o de una tablet y, evidentemente, no es lo mismo ver la imagen a través de una pantalla panorámica, como nos ofrece un monitor de ordenador, que en una pantalla vertical como la de un móvil. Por eso ha nacido la necesidad de que el contenido de una página web pueda adaptarse a todo tipo de pantallas y resoluciones.
Al ajustarse automáticamente el contenido de la web al dispositivo, los usuarios ven con claridad las imágenes y los textos sin necesidad, por ejemplo, de hacer uso del zoom.
Al existir una sola URL para las distintas versiones, no se duplica el contenido, por lo que los motores de búsqueda no penalizan. Además, cuantos más dispositivos alcance a cubrir una web haciendo uso de este diseño, mayor será el tráfico que recibe, llegando a un mayor número de usuarios.
Más efectividad
Se produce un incremento de visibilidad si la consulta se puede hacer prácticamente en cualquier momento y desde cualquier dispositivo sin necesidad de esperar al estar delante del ordenador para recibir la información de la forma más adecuada.
Por lo tanto, el Diseño Responsive se está convirtiendo en una característica fundamental para una página web. Si una empresa dispone de una página web con este tipo de diseño demuestra la modernización y la profesionalidad de la misma y es capaz de proporcionar al usuario una experiencia cómoda y fluida en cuanto a la consulta de contenidos. Además, si al usuario le gusta lo que ve, más tiempo permanecerá en la página. Si por el contrario la web es "anticuada", puede verse mermado el interés de quien la consulte.
Aun así, el peso andaluz en el mapa hipotecario sigue siendo muy relevante. Andalucía comprende casi el 19% del total de 345.186 hipotecas en España, lo que sitúa a Andalucía primera en el ranking regional.
No obstante, pese a los últimos cuatro avances anuales, las cifras de hipotecas siguen estando lejos de las registradas antes de las crisis. Las 65.431 de 2018 contrastan con las 269.000 de 2006 o las 254.000 de 2007. Otro dato que se observa es que la venta de viviendas es muy superior a los préstamos concedidos (101.330 frente a 65.431).
Pero la desaceleración en la concesión de hipotecas tiene su otra cara de la moneda: la aceleración en su valor. El importe medio es cada vez mayor y, en el caso de Andalucía, supera por primera vez los 100.000 euros desde 2011 (104.384) tras incrementarse un 5,7% en el último año, la mayor subida desde 2015.
En 2018, casi la mitad de las hipotecas concedidas en Andalucía se concentraron en Málaga y Sevilla. Además, son las dos únicas provincias que superan el importe medio de 100.000 euros.
Una Hipoteca Inversa es un producto financiero destinado a personas mayores de 65 años propietarias de una vivienda, con el que pueden obtener ingresos mensuales sin perder su propiedad. Se trata de un crédito con garantía hipotecaria, que tiene la particularidad (y de ahí su denominación de "inversa" o "hipoteca invertida" o "hipoteca revertida") de que la persona mayor no tiene que devolver en vida las cantidades recibidas ni los intereses como en una hipoteca normal, sino que en las hipotecas inversas la deuda queda aplazada al fallecimiento del contratante.
2. Beneficios
La persona mayor que esté interesada en contratar una hipoteca inversa debe saber que recibirá un importe que suele estar entre el 25% y el 45% del valor de tasación de la vivienda (dependiendo de variables como por ejemplo su edad, si es un solo propietario o dos?) y que tiene diferentes modalidades de cobro. Por ejemplo, está la opción de percibir todo el dinero de golpe en el momento de firmar la operación, optar por rentas mensuales periódicas o una alternativa mixta que combina ambas opciones.
3. Funcionamiento
Características a tener en cuenta:
Permite al suscriptor seguir viviendo en la casa hasta su fallecimiento, incluso alquilarla.
No se pierde la propiedad de la vivienda, sino que se utiliza como garantía del préstamo.
El suscriptor no salda la deuda con el banco, sino que son sus herederos quienes deben pagar el capital prestado más los intereses correspondientes (en el caso de Óptima y BNEI el tipo de interés ronda el 5%.
El suscriptor puede cancelar de forma anticipada la hipoteca inversa y de forma unilateral.
La firma de la hipoteca inversa está exenta del pago de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y tiene otros beneficios fiscales. Por ejemplo, que el importe obtenido no tributa vía IRPF o que los aranceles registrales están sujetos a una reducción del 90%, mientras que el arancel notarial, al estar considerado un documento sin cuantía, tienen un arancel fijo de entre 15 y 36 euros, aproximadamente.
4. Condiciones y garantías
Es necesario que la vivienda esté tasada y asegurada contra daños.
La casa debe estar valorada en más de 150.000 euros y estar ubicada en una capital de provincia.
El solicitante, es necesario que tenga una edad mínima de 65 años, que esté afectado por dependencia o que tenga reconocido un grado de discapacidad de al menos el 33%.
En el proceso de contratación debe de haber un servicio de asesoramiento independiente al prestamista, así como que la cancelación de los herederos no esté sujeta a compensación por cancelación.
El banco o la aseguradora solo pueden obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, por lo que no comprometen su patrimonio.
Respecto a las garantías;
La hipoteca inversa es un producto que está regulado legalmente a través de la Ley 41/2007. Se trata de una alternativa financiera que tiene un componente social, ya que da la posibilidad a los jubilados de conseguir liquidez utilizando para ello su vivienda habitual.
Palabras textuales de la normativa:
"Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socio económicos que tienen España y la mayoría de los países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida. [?] No cabe duda de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales.
Además, el suscriptor está obligado a contratar una cobertura adicional para cubrirse de posibles eventualidades como por ejemplo una muerte temprana ya que en éste caso el receptor del capital sería el heredero.
Debido a que ha sido un sector castigado este tiene una gran capacidad para anticiparse a los cambios de ciclo. Además en la actualidad con el impulso que se le va a dar con los fondos Next Generation este se mantendrá en una senda positiva durante las próximas décadas por lo que se impulsará el desarrollo empresarial, la eficiencia, la productividad, digitalización e industrialización etc. Los datos de la Seguridad Social así lo reflejan, con un incremento de empresas inscritas del 7%. Aunque si se encuentra con algunos escollos como es la falta de mano de obra cualificada, la elevada edad media de los trabajadores y el incremento del precio de las materias primas que repercuten en los precios de los materiales de obra.
En dicho informe se refleja también cómo el 70% de los encuestados vinculan como potencial freno a la actividad, la escasez de mano de obra especializada y el 60% menciona la escasez de mano de obra de forma general.
La financiación y la escasez de demanda han retrocedido posiciones hasta el quinto y sexto lugar.
Concluyendo, la falta de mano de obra cualificada y la evolución de los costes de los materiales pueden poner en tensión la rentabilidad del sector y con ello los recursos que las empresas puedan dedicar para transformarlo.
El importe desembolsado por las arcas públicas para cubrir las nóminas del desempleo se acercaría a 18.000 millones de euros.Además habría que sumar los desembolsos por los expedientes de regulación temporal de empleo (ERTE), subsidios, incapacidades temporales, reposiciones agotadas y las ayudas reconocidas a artistas o el sector taurino que sumarían todos ellos casi 1.900 millones más.
Se añadirían también los 1,5 millones de autónomos que en algún momento de la pandemia han cobrado prestaciones extraordinarias por cese de actividad ahora mismo quedan 349.342, frente a las 432.903 solicitudes que fueron registradas, cerca de 100.000 fueron denegadas.
El importe total de estas prestaciones para autónomos sería de 5.340 millones. A estas prestaciones habría que sumarle las exoneraciones de cotizaciones empresariales por ERTE, que serían unos 6.350 millones, y de las cuotas de autónomos, otros 2.700, y 650 más en concepto de moratorias y aplazamientos de cotizaciones sociales.
Las moratorias legales hipotecarias añadirían más de 23.000 millones, que sumados a los derivados de las ayudas del bono social, los arrendamientos y el ingreso mínimo vital elevaría la cifra final de prestaciones y ayudas entorno a los 60.000 millones de euros en 2020.
La evolución del nivel de estas prestaciones ha sido descendente a lo largo del último año, después de alcanzar su máximo en primavera.
En noviembre continuó consolidándose el descenso del gasto en prestaciones de empleo, ya que estas se situaron en 2.430 millones, de los que 781 millones correspondieron a los pagos por ERTE, frente a los 968 millones de euros que se gastaron en octubre y los 944 millones de septiembre.
Entre abril y noviembre, la prestación por ERTE ascendió a 14.173 millones de euros. La cobertura absoluta del sistema de protección por desempleo fue del 66,2%, por encima de la registrada en 2019 (64,8%).
El gasto medio mensual de prestaciones por desempleo por beneficiario, en el mes de noviembre fue de 1.043,7 euros, lo que supone un aumento interanual de 154,6 euros (17,4%). La cuantía media bruta de la prestación contributiva percibida creció hasta los 862,5 euros. Por su parte, el gasto de las prestaciones de los beneficiarios extranjeros ascendió a 257,6 millones de euros (un 51,6% más que en 2019).
A estas páginas se suele llegar desde enlaces externos de anuncios, o redes sociales. Al ser estas páginas de contenido único, no debemos desviar la atención a otro sitio, y mostrar exactamente lo que tenemos puesto en el enlace. Por ejemplo, si creamos una publicación en Twitter, en la que diga "Este mes servicio de tasación gratis", y enlazamos a la página de aterrizaje, en esta página solo deberá aparecer el mensaje del servicio de tasación gratis, ampliando algo más la información de esta promoción, como por ejemplo poner las condiciones si las tiene y alguna información más que queramos destacar, pero no pondremos nada que no esté relacionado con esta promoción, ni hablaremos de otras posibles ofertas que tengamos también en este mismo momento.
Dentro de estas landing page, existen dos tipos dependiendo de a quién vayan dirigidas:
E-commerce: es la más usada por tiendas online, y vender directamente un producto.
Empresas: son páginas dirigidas a conseguir contactos, a través de un formulario de contacto.
Cada vez que vayamos a hacer una campaña publicitaria, deberíamos dedicar una página de aterrizaje para destacar lo que queramos vender. De esta forma, hace que nuestras campañas sean más eficaces, ya que la información que le damos al cliente sobre la oferta es más amplia, y si nos contacta, muy probablemente sea para comprar un producto o contratar un servicio.
Para no despistar al cliente, deberemos crear una landing page sin distracciones, y con todas las herramientas necesarias para que adquiera el servicio o producto directamente en la landing page sin tener que moverse de ella, usando si es necesario formularios o pasarelas de compra. Porque si desde esta página tenemos que redirigirlos a otras, se puede perder por el camino.
Aspectos a tener en cuenta para hacer una página de aterrizaje efectiva
Estos son algunos aspectos a tener en cuenta:
Título corto y atractivo, utilizando el mismo que el mensaje del anuncio.
Imagen publicitaria del servicio o producto.
Mensaje claro y sencillo de entender, guiando al usuario en todo momento para la compra.
Tamaños. Debemos poner más grande y en la parte superior la información más importante, y de un tamaño menor el resto de información.
Destacar la llamada a la acción. El formulario o botón de compra deber tener un gran tamaño y colores atractivos.
Solo información relevante. No debemos poner nada que no sea importante. Todo debe tener un sentido para la compra, desde el mensaje, la imagen o imágenes, y si queremos, reseñas y opiniones de otros clientes.
Hay muchas herramienta profesionales para crear una landing page, si buscamos en Google nos aparecerán muchísimas. Algunas son de pago, y otras no, pero son muy completas e intuitivas, como por ejemplo MailerLite, Wix, Omnisend, Weebly, ONTRApages, Ucraft, Webnode, y otra muchas más.
Si tenemos nuestra página web hecha en WordPress, existen algunos plugins que nos puede ayudar a crear una página de aterrizaje. Algunos ejemplos son los siguientes: OptimizePress, LeadPages, Thrive Architect, Beaver Builder, The Divi Builder, InstaBuilder, Landing Page Builder, etc.
Las ventajas fiscales del testamento son superiores al de las donaciones aunque no siempre es así. En el testamento se ha de dejar constancia de los bienes traspasados.
Existen algunos casos en los que se anula el estado no colacionable de la donación en vida.
Recientemente en Sentencia del Tribunal Supremo se especifica que se puede revocar la dispensa de la colación de la donación si no se especifica en el testamento. Es decir no se tomarán en cuenta versiones anteriores que incluyen la donación del inmueble como no colacionable si no aparece en el testamento.
La otra manera en que se puede anular esta dispensa de la colación es si se considera inoficiosa por afectar negativamente la legítima, es decir, la tercera parte de los bienes del testamento que corresponden a los herederos forzosos. En el cómputo para calcular el valor de la masa hereditaria se toma en cuenta, no solo lo que deja en el testamento, sino también todas las donaciones en vida a alguno de los herederos forzosos o a terceros.
Si los bienes en la herencia no alcanzan ese tercio, se considera que las donaciones en vida son inoficiosas, por lo que se tendrán en cuenta como adelantos de la herencia y se reducirá en la misma proporción la porción correspondiente a los donatarios.
También la herencia sale más rentable a nivel impositivo que la donación debido a que hay zonas en nuestro país donde no se contempla ningún tipo de bonificación.
¿Qué impuestos se pagan finalmente?
Impuestos sucesiones y donaciones
El impuesto de sucesiones y donaciones está regulado por la Ley estatal de Impuestos de sucesiones y Donaciones por la que herederos o donatarios han de pagar una serie de impuestos a Hacienda teniendo en cuenta que cada comunidad autónoma regula de diferentes maneras las reducciones y bonificaciones.
Plusvalía municipal o Impuesto sobre incremento valor Terrenos Naturaleza Urbana
Además del impuesto de sucesiones y donaciones también hay que pagar el impuesto de plusvalía municipal sobre el incremento de valor de terrenos de Naturaleza Urbana se paga cuando se hereda o se cobra un bien inmueble, el pago corresponderá a los herederos y donatarios y variará en función de la antigüedad del inmueble.
IRPF
En caso de donación: el donante tendrá que declarar como ganancia patrimonial la donación en su IRPF, a excepción de que se trate de una persona mayor de 65 años y la donación consista en su vivienda habitual.
En caso de herencia: las herencias están exentas de tributar el IRPF salvo que se generen rentas de otro tipo como por ejemplo si se hereda una casa en alquiler se tendrá que declarar este importe, fondos de inversión etc.
El empleo en el sector de la construcción está creciendo más del doble de la media a pesar de que no dispone de mano de obra cualificada además del retraso en recibir las ayudas comunitarias que deben ser ejecutadas como plazo máximo en 2026 como así afirma el presidente de la CNC.
La CNC Confederación Nacional de la Construcción ha pedido al Gobierno la derogación de la Ley de Desindexación para garantizar la viabilidad de los proyectos y contratos ya que la escalada de precios de las materias primas es uno de los principales escoyos que amenazan el sector.
Los dos más importantes desafíos del sector de la construcción según la Royal Institution of Chartered Surveyors RICSson el déficit de trabajadores y el encarecimiento de los precios de las materias primas.
La previsión de 2021 es crecer un 7% este año en línea con las de Euroconstruct, que pronostica un avance del 5,5% en el segundo semestre y un 6% en 2022.
Por segmentos, la producción en edificación se incrementará un 7,6% respecto a 2020 mientras que la ingeniería civil lo hará un 4,5%.
El avance de la producción en edificación será superior al civil, ya que estará impulsado por la rehabilitación, que avanzará un 10,4%, mientras que las viviendas de obra nueva contribuirán con un crecimiento del 8% y la edificación no residencial aumentará un 4,9%.
Esta medida pretende duplicar los contratos a menores reduciéndose el impago del alquiler y fomentándose los arrendamientos de viviendas.
Con este tipo de seguro se consigue un contrato de alquiler seguro tanto para arrendadores como para arrendatarios además de garantizar el cobro de las rentas durante 24 meses sin ningún impago dicho seguro incluye también cobertura de asistencia jurídica en caso de acudir a procedimientos judiciales de desahucio.
Dicha medida supondrá la ampliación del parque de viviendas para alquilar en la Comunidad de Madrid generándose una amplia bolsa de vivienda para alquilar a precio asequible y confiando en que se produzca una mayor demanda y bajada de precios.
Ya se ha publicado la orden con la regulación del seguro de dos años en el Boletín Oficial de la Comunidad en el Plan Alquila Joven que se puso en marcha en julio del año pasado.
Esta medida junto al programa de fomento del arrendamiento de 2008 y el Plan Vive pretende solventar los problemas de emancipación de los jóvenes en la Comunidad de Madrid.
Desde que surgió el Plan Alquila se ha beneficiado a 150.000 madrileños incrementándose la firma de 100.000 contratos de alquiler distribuidos a través de los municipios de la Comunidad, en dicho programa se han adscrito 800 viviendas de las cuales 585 están situadas en la capital.
Regionalmente, todas las autonomías crecieron frente al año pasado. Las comunidades que presentaron los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en junio fueron la Comunidad de Madrid (99,3%), Aragón (89%) y Andalucía (88,4%). Por su parte, Cantabria (24,3%), País Vasco (29,3%) y el Principado de Asturias (38%) registraron los menores aumentos.
Compraventa vivienda junio 2021: La opinión de pisos.com
El director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, destaca que "si bien es lógico que tras un 2020 marcado por la pandemia se registren aumentos interanuales abultados, hay que poner en valor los datos de junio, pues fue precisamente el primer mes en el que el estado de alarma dejó de estar en vigor"
La compraventa de pisos mostró un repunte interanual del 69%, hasta las 48.736 unidades, mientras que las operaciones sobre viviendas unifamiliares se incrementaron un 78%, hasta totalizar 16.141 transacciones. El precio por metro cuadrado de los pisos se redujo en junio un 1,8% interanual, hasta los 1.656 euros, en tanto que el precio de las viviendas de tipo unifamiliar subió un 16,5%, situándose en 1.188 euros por metro cuadrado.
Colaborador:
La compraventa de pisos mostró un repunte interanual del 69%, hasta las 48.736 unidades, mientras que las operaciones sobre viviendas unifamiliares se incrementaron un 78%, hasta totalizar 16.141 transacciones. El precio por metro cuadrado de los pisos se redujo en junio un 1,8% interanual, hasta los 1.656 euros, en tanto que el precio de las viviendas de tipo unifamiliar subió un 16,5%, situándose en 1.188 euros por metro cuadrado.
Colaborador:
La compraventa de pisos mostró un repunte interanual del 69%, hasta las 48.736 unidades, mientras que las operaciones sobre viviendas unifamiliares se incrementaron un 78%, hasta totalizar 16.141 transacciones. El precio por metro cuadrado de los pisos se redujo en junio un 1,8% interanual, hasta los 1.656 euros, en tanto que el precio de las viviendas de tipo unifamiliar subió un 16,5%, situándose en 1.188 euros por metro cuadrado.
El Tribunal Supremo mediante Auto de 5-12-2019 tras el recurso interpuesto por el Gobierno de Cantabria estima que es necesario por interés casacional "Determinar si en el caso de aportación sin contraprestación por un cónyuge de un bien privativo a su sociedad conyugal, tal transmisión se encuentra sujeta al ISD o, por el contrario, al ITPAJD y, en el primer caso, si el sujeto pasivo es la sociedad de gananciales o el otro cónyuge".
Ahora en sentencia del 3 de marzo el alto Tribunal considera que las aportaciones de bienes inmuebles en régimen de gananciales no tributan ni en el Impuesto de Donaciones ni en el de ITP porque "constituye un patrimonio separado distinto del patrimonio privativo de cada uno de los cónyuges, y que funciona como un régimen de comunidad de adquisiciones. Por ello, cuando, se produce una aportación de un bien a favor de la sociedad de gananciales, no se produce la copropiedad del bien entre los cónyuges sobre una cuota determinada, no existe un proindiviso, sino que ambos cónyuges son titulares del total".
Por lo tanto el Supremo considera imposible gravar esta donación en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones porque el sujeto pasivo no es persona física sino jurídica que es la sociedad de gananciales.
La aportación de una vivienda a un régimen de gananciales también se escapa del pago del ITP porque este impuesto grava las transmisiones onerosas y en este caso se trata de una transmisión gratuita.
Por lo tanto esta doctrina casacional es muy favorables para los ciudadanos ya que supone una importante reducción de la fiscalidad.
En este contexto, los datos oficiales recientemente publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en su Encuesta Continua de Hogares relativa al año 2020 muestran que el tamaño medio del hogar en España se situó en 2,5 personas, la misma cifra que el año anterior, mientras que el 55% de los jóvenes de 25 a 29 años vivía con sus padres. Pero, ¿y qué pasó con el comportamiento de la demanda inmobiliaria a la hora de encontrar una vivienda? ¿Cuáles son los cambios y nuevas tendencias que aparecieron durante la pandemia y que podrían haber llegado para quedarse?
Los contactos para la compra o el alquiler de casas y chalés aumentaron un 64% interanual, mientras que para el alquiler de habitaciones cayeron un -15%, en línea con la emancipación tardía de los jóvenes
Los datos estadísticos de pisos.com sobre el comportamiento de sus usuarios a la hora buscar una vivienda durante el pasado año plasmaron el aumento del interés por viviendas unifamiliares más grandes y con espacios exteriores. Los contactos realizados por los usuarios para la compra o el alquiler de casas y chalés aumentaron un 64% interanual, mientras que para estudios el crecimiento apenas fue del 5%. Por otra parte, los contactos para el alquiler de habitaciones cayeron un -15%, algo que va en la línea del retraso registrado en la edad de emancipación de los jóvenes revelado por el INE.
Además, la oferta de viviendas en venta y en alquiler por número de habitaciones muestra el protagonismo que han adquirido las viviendas más amplias. Las viviendas con 3 habitaciones acapararon el 43% del total de viviendas ofertadas en 2020 de entre 0 y 4 habitaciones, seguidas de las de 2 habitaciones (26%) y de las de 4 (18%). Las viviendas con una sola habitación cierran la lista con un 9% del total, aunque el número de viviendas de esta tipología creció un 22% respecto al 2019, lo que podría indicar que se está tratando de dar salida a viviendas pequeñas vendiéndolas o alquilándolas para optar por viviendas unifamiliares que cumplan las exigencias poscovid.
La oferta de viviendas en venta y en alquiler por número de habitaciones constató el protagonismo de las viviendas más amplias. De la oferta total de 0 a 4 habitaciones, las de 3 acapararon el 43% del total
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, incide en que "si bien no puede decirse que de un año para otro se haya dado un cambio drástico en la tipología de los hogares, las cifras estadísticas sí permiten afirmar que la pandemia ha marcado un antes y un después en nuestra forma de vivir y convivir". "Lo que hoy es sólo una tendencia al alza, en unos años será una realidad, por lo que el sector inmobiliario y su parque de viviendas deberán estar preparados para poder ofrecer soluciones a las futuras necesidades de la demanda", indica el experto.
En términos contextuales, según el INE, el tipo de hogar más frecuente en 2020 fue el formado por parejas, con o sin hijos, que supuso el 54% del total. Mientras, en España hubo 4.849.900 personas viviendo solas el pasado año, de las que un 43,6% tenían 65 o más años y, de ellas, un 70,9% eran mujeres. En cuanto a los hogares unipersonales de menores de 65 años, el 59,1% estuvieron formados por hombres y el 40,9% por mujeres.
Debido a la subida de los precios de los materiales de proyectos públicos en el sector de la construcción, la indemnización de la que disfrutan las constructoras será limitada por el Gobierno. Esta limitación, según el propio mercado, podría afectar a los planes que no se encuentren dentro del reequilibrio económico.
El Real Decreto-ley que se prevé aprobar pretende regular las cuantías económicas de los proyectos de construcción. El último borrador publicado de dicho decreto dictaba que la compensación económica no se situará por encima del 20% del coste de la contratación. Si los contratistas desean acceder al reequilibrio, tendrán que verificar que se ha experimentado un aumento en el precio de materiales como el cobre, materiales bituminosos o siderúrgicos que se sitúe por encima del 8% del importe registrado en el contrato de 2021.
En esta nueva normativa, el Ejecutivo no incluye la regulación de los precios de energía, restringiendo, a su vez, la repercusión de los certificados desde el 1 de enero de 2021. De esta forma, se deja a un lado las alzas de los costes experimentados desde el primer trimestre de 2020.
La normativa podrá aplicarse en territorios autonómicos que la aprueben
El Real Decreto-Ley apunta que: "La revisión excepcional de precios se reconocerá cuando el incremento del coste de los materiales empleados para la obra adjudicada haya tenido un impacto directo y relevante en la economía del contrato durante el ejercicio 2021". Esta normativa está compuesto por tres disposiciones finales, una derogatoria y cinco artículos con acciones extraordinarias para la regulación de los costes en los proyectos públicos de obras. El Real Decreto-Ley expone que dichas medidas se aplicarán "excepcionalmente, en los contratos públicos de obras, ya sean administrativos o privados, adjudicados por cualquiera de las entidades que formen parte del sector público estatal que se encuentren en ejecución a la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley". Esto se implantará en aquellas ciudades y comunidades autónomas que lo acepten.
La Ley de Contratos del Sector Público es la encargada de regular los costes en las contrataciones de obra. Solamente se aplicará en el supuesto en el que haya pasado dos años desde la contratación formal y se haya efectuado mínimo en un 20% de su cuantía. A pesar de esto, el Decreto dará la posibilidad de ofrecer excepcionalmente el reequilibrio en el caso en el que estas premisas no se cumplan o no aparezcan explícitamente en el contrato. En estos dos casos, se excluirá el concepto que reproduzca el elemento de precio que corresponda a la energía.
Sin embargo, la regulación de los costes se incluirá solamente en las contrataciones de proyectos en los que, según la normativa, "el incremento del coste de materiales siderúrgicos, materiales bituminosos, aluminio o cobre, calculado aplicando a los importes del contrato certificados en el ejercicio 2021 su fórmula de revisión de precios si la tuviera, y en su defecto, aplicando la que por la naturaleza de las obras le corresponda de entre las fijadas en el Real Decreto 1359/2011, de 7 de octubre, considerado individualmente o en conjunto, exceda del 8% del importe certificado del contrato en el ejercicio 2021". Previamente, el porcentaje se preestableció en un 5%, pero se ha aumentado al 8%.
La cifra de la regulación excepcional no podrá superar el 20% del coste de la contratación. Esto no se considerará a las consecuencias del límite establecido del 50% en las normas previas a la nueva normativa.
Aspectos polémicos que el sector de la construcción denuncia
Dichas limitaciones provocarán que numerosas obras no puedan acceder a la regulación de los precios si no poseen los porcentajes necesarios de materiales concretados o si acceden, no le compensarán el incremento experimentado en los precios. Lo mismo sucederá con aquellas obras que no hagan uso de los materiales que más han afectado a la subida de los costes como el acero.
Otro aspecto que denuncia el propio sector reside en que las medidas se implantarán según el índice de costes que establece el Gobierno, que se sitúa por debajo de los precios reales. A pesar de ser una medida urgente, el último índice que se público se fecha a principios de 2021.
Renuncia a peticiones
Además, la normativa decreta que el pago de la indemnización se encontrará sujeto a que el contratista decida desistir de peticiones judiciales o administrativo por la subida del precio de los materiales. En el momento en el que apruebe la regulación de precios, el contratante tendrá que crear una planificación nueva de trabajo que se ajuste a las nuevas circunstancias del proyecto. El contratista estará obligado a ello y si lo incumple, se le impondrá severas multas.
Esta información, debe ser facilitada al consumidor con anterioridad a la celebración del contrato de préstamo hipotecario; tanto de la información contractual como de las consecuencias económicas de dicho contrato.
Si llegaran a la conclusión de que dicha cláusula (IRPH) es abusiva, tendrán que sustituirla por un índice legal aplicable de manera supletoria.
Recomendamos no firmar ningún documento con el banco sin que lo haya visto un abogado experto. Con la aceptación de la propuesta de las entidades financieras es probable que estés renunciando a la posibilidad de emprender acciones legales además de que puede no ser el acuerdo más te favorece.
Cuatro son las sentencias conocidas dictadas por Juzgados españoles que han decidido anular la cláusula de intereses remuneratorios que contiene como referencia el IRPH (Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios), por falta de transparencia. Este indicador es sustituido por el Euribor.
Las sentencias (una de un Juzgado de Burgos, dos de un Juzgado de Lérida y la última conocida, de 20 de abril de 2020, Palma de Mallorca), siguen la doctrina dictada por el Tribunal Europeo en sentencia del pasado 3 de marzo 2020, contraria a la dictada por el Tribunal Supremo en Diciembre de 2017. Europa considera que el IRPH, aunque sea un índice oficial y publicado en boletines oficiales, puede y deber ser sometido al control de abusividad y de transparencia.
G&G Abogados, puntualiza que esto significa que son los jueces nacionales los que deben controlar si por parte del profesional, y en el momento de su comercialización, se facilitó, al consumidor, la información precontractual obligatoria, para que este último pudiera adoptar una decisión meditada y fundada para contratar precisamente ese índice y no otro.
Los bancos que han sido condenados, hasta la fecha, son Caixabank y Banco Popular.
En esencia, dichas cuatro sentencias plantean en los casos analizados individualmente que:
Existe una falta de precisión en la definición del IRPH, se trata de una cláusula con remisión normativa, lo que no se puede considerar como válido a efectos de información precontractual.
El IRPH presenta una especial complejidad, lo que lo convierte en un elemento idóneo para el control judicial de transparencia y, por tanto, para analizar si el profesional facilitó al consumidor una información precontractual adecuada que llevara a este último a comprender, no solamente el mecanismo de aplicación del índice, sino también de qué manera se iba a comportar económicamente a lo largo de la vida del contrato de préstamo, y por tanto, cómo iba a influir en la propia economía del consumidor.
Se analiza en alguna de las mencionadas sentencias que no se facilitó al consumidor información por la que se indicara la posibilidad de Cajas y/o entidades, de influir en el IRPH, así como tampoco que para su cálculo se tomaba en consideración la TAE (Tasa Anual Equivalente), comprensiva de comisiones y gastos.
Las consecuencias de dicha declaración de nulidad (siguiendo las instrucciones establecidas por el TJUE) no pasan por dejar el préstamo sin intereses, pues desnaturalizaría su carácter mercantil, "puesto que la intención del profesional no es que sea gratuito". Por tanto, lo que se hace es reintegrar la cláusula, determinándose que el préstamo se debe recalcular desde su inicio con el tipo de interés Euribor, debiendo de reintegrarse al consumidor los intereses pagados en exceso durante la aplicación del IRPH, más los intereses legales de dichas cantidades desde cada uno de los pagos.
¿Qué se reclama?
El TJUE establece que en caso de que las partes no lleguen a un acuerdo, será el juez nacional quien determine que se sustituya el IRPH declarado abusivo por un índice legal aplicable.
Los efectos de esta sentencia no están limitados temporalmente. Es decir, todos los afectados podrán reclamar íntegramente las cantidades pagadas demás.
¿Cómo reclamar el IRPH?
Se recomienda que se ponga en manos de un profesional cualificado que le indicará sobre la viabilidad de su reclamación. Recuerda que no todas las reclamaciones son viables, y que hay que estudiar cada caso concreto, además de que el IRPH se ha de reclamar individualmente y no de manera colectiva.
El profesional redactará la reclamación extrajudicial previa a la entidad, quien tiene un plazo para contestar de dos meses. Transcurrido dicho plazo, si la entidad no ha contestado o lo ha hecho negativamente a sus intereses, se podrá proceder a interponer la demanda ante el juzgado competente, la que precisará de Abogado y de Procurador.
¿Que debe saber el arrendador que alquila su vivienda a un autónomo?
? Posibilidad de perder la reducción del 60% en el IRPF
Este beneficio fiscal puede disfrutarlo el arrendador si el alquiler es vivienda habitual del inquilino. Si el inmueble de alquiler se destina a vivienda y oficina, Hacienda podría negar la reducción al arrendador. Es recomendable realizar incluso dos contratos sobre el inmueble, distinguiendo las estancias destinadas a vivienda y oficina.
Si el arrendador dispone de una persona contratada a jornada completa, los ingresos obtenidos podrían tributar como actividad económica. En ese caso, no procedería en ningún caso la reducción.
? Sobre el IVA
Si el alquiler es la vivienda habitual del inquilino no hay que pagar IVA, la situación cambia si el arrendamiento es la vivienda y la oficina del inquilino.
En este caso, el arrendador debe exigirle al inquilino el pago de la renta, más el IVA (al 21%), e ingresar dicho IVA en Hacienda, a través del modelo 303. Si no le pide el IVA al inquilino, y Hacienda detecta esta situación cuando ya pasado un año, ya no podrá reclamárselo. En caso de ser ?pillado?, será el propietario el que deberá hacer frente al pago de ese IVA que en su día no repercutió al inquilino.
El IRPF en la vivienda de alquiler (oficina) de un autónomo
Cómo deducir la renta de alquiler pagada en el IRPF
El autónomo puede deducir la renta del alquiler de parte de la vivienda destinada a oficina en el IRPF pues es un gasto de su actividad. Y la parte de la renta destinada al alquiler de su vivienda habitual puede deducirse en la Renta 2018 si cumple los requisitos de la Comunidad Autónoma donde resida.
Los gastos del inmueble que se pueden deducir en el IRPF
Desde el 1-1-2018 el inquilino podrá deducir los gastos derivados de suministros, en el resultado de aplicar el 30%, a la proporción existente entre los metros cuadrados de la vivienda destinados a la actividad, y su superficie total. Por consiguiente, se permite a los contribuyentes probar un porcentaje de afectación superior.
En cuanto a los gastos derivados de la titularidad de la vivienda (IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios?), el inquilino sólo podrá deducirlos si, según el contrato, está obligado a asumir tales gastos. Y la deducción se llevará en la proporción que suponga la superficie de la vivienda utilizada en la actividad, respecto al total del inmueble.
La parte de renta de alquiler del inmueble destinado a oficina debe ser objeto de retención en el IRPF, al tipo del 19% (salvo en los casos previstos en el artículo 75.3.g del Reglamento del IRPF). Es el inquilino el obligado a realizar dicha retención, y a ingresar el importe en Hacienda, a través del modelo 115.
El IVA en la vivienda de alquiler (oficina) de un autónomo
¿Es posible deducir el IVA soportado por el alquiler del inmueble?
El inquilino sólo podrá deducir el IVA correspondiente a la parte de alquiler que se destine a la actividad económica. "La propia Ley del IVA permite deducir las cuotas soportadas por el arrendamiento de los bienes de inversión que se utilicen total o parcialmente para el desarrollo de la actividad, en la medida (porcentaje) en que dichos bienes vayan a utilizarse, en dicha actividad".
¿Qué pasa con el IVA de los demás gastos y suministros del inmueble?
La Ley del IVA exige que para deducirse gastos la vivienda tiene que destinarse completamente a la actividad del autónomo. Se permite una deducción parcial del IVA soportado en relación con los bienes de inversión, no pasando lo mismo con el IVA soportado en relación con el resto de gastos, para los que se exige un uso exclusivo.
Concluyendo, los arrendadores deberán repercutir el IVA al inquilino, e ingresarlo en Hacienda. Además, deberán declarar los rendimientos del capital inmobiliario obtenidos, aplicando la reducción del 60% respecto a la parte del alquiler que se destine a vivienda. Sin embargo, corren el riesgo de que Hacienda les discuta incluso la aplicación de dicha reducción, por destinarse parte del inmueble a oficina del inquilino.
"Los inquilinos por su parte obtendrán un ahorro fiscal en lo que a la deducción del alquiler pagado y a los gastos se refiere, pero a cambio verán encarecido el alquiler en un 21% de IVA, pudiendo recuperar tan sólo la parte de este impuesto que se corresponda con el alquiler de los metros cuadrados destinados a oficina".
El informe muestra que durante el segundo semestre del año los segmentos build to rent, logístico y residenciales para mayores y estudiantes junto al hotelero son los principales dinamizadores que mantienen el mercado inmobiliario.
El estudio pone de manifiesto que están aflorando las inversiones en el negocio residencial, en materia de rehabilitación de inmuebles y el segmento de las oficinas. Continuando siendo atractivos para invertir los distritos financieros de las principales ciudades y zonas centro.
El sector industrial y logístico es el más resiliente con tendencia alcista respecto al año anterior. Las principales urbes como Madrid y Barcelona no han mostrado variaciones a la baja.
Para 2021 los expertos prevén el desarrollo en terrenos destinados a las plataformas de última milla, se espera que este tipo de activos aumente su valor. Por otro lado mencionar también que el sector retail y hotelero son los más afectados por la pandemia y tardarán más tiempo en recuperarse.
La COVID-19, una pandemia que no entiende de fronteras, ni de todas las restricciones asociadas, está dibujando un panorama de incertidumbre económica que está afectando a los flujos de inversión extranjera, provocando un decrecimiento global del 42% en 2020, y del 71% en Europa. Pero no en España, donde la adquisición de empresas españolas por parte de capital extranjero salvó estas cifras, suponiendo un crecimiento del 52%, según datos de la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Comercio y Desarrollo (UNCTAD).
En este contexto, los sectores de la economía española que han concentrado mayores inversiones extranjeras en 2020 han sido el sector servicios e industria, con un 71,1% y un 20,3% de inversión respectivamente, situando la construcción en tercer lugar con un 7,8%, el cual aumentó un 115% respecto a 2019. Estos datos arrojan buenas perspectivas al mercado inmobiliario español.
"Esta crisis sanitaria está afectando de especial manera a las inversiones extranjeras en proyectos ?greenfield?, donde se engloba la construcción, pues las restricciones y la incertidumbre hacenque las empresas extranjeras se planteen seriamente invertir desde cero en otro país", explica Felice Tufano, vicepresidente de FIABCI España, que considera que a medida que avance el plan de vacunación y se anime la vuelta del turismo, este tipo de inversiones se recuperarán por el alto atractivo del mercado español.
"Aun así,esta recuperación no se espera hasta 2022", explica Tufano, pues la incertidumbre relacionada con la evolución de la pandemia y los periodos de gestación de los distintos proyectos de inversión, que acostumbran a ser largos, seguirán afectando a las dinámicas de inversión extranjera, posponiendo su decisión a un momento de estabilización económica global. En este sentido, se espera que las inversiones extranjeras sigan cayendo a nivel global en 2021 entre un 5 y un 10%, según datos de la UNCTAD.
El sector ?biotech?, la otra cara de la pandemia
Si el sector turístico está siendo uno de los más penalizados por la crisis sanitaria de la COVID-19 por lo que respecta a las inversiones extranjeras, también es cierto que la pandemia está impulsando inversiones en actividades relacionadas con la tecnología, la salud o las energías renovables, ámbitos en auge que se consideran el lado positivo de esta crisis.
"En este contexto de crisis y restricciones, los inversores buscan proyectos de menor riesgo, como inversiones en fusiones o absorciones de sectores en auge como las empresas biotech, relacionadas con los ámbitos de la tecnología y la salud, tan indispensables en la actualidad", analiza Eva González-Nebreda, secretaria general de FIABCI España. Según datos de la UNCTAD, se espera que las empresas europeas atraigan más del 60% de las operaciones tecnológicas.
En 2019, los hogares dedicaron unos 49.000 millones de euros a adquirir activos no financieros -viviendas en su inmensa mayoría-, mientras que en 2007 se rozaron los 100.000 millones.
En cinco años y tres meses la inversión inmobiliaria neta de los hogares españoles ha rozado los 200.000 millones de euros. Sin embargo, en los cinco años y tres meses previos a la crisis fue de 440.000 millones.
¿Cuáles son los factores que están frenando el sector inmobiliario?
El enorme diferencial refleja los profundos cambios que se han producido en todos estos años en el mercado inmobiliario.
La amarga experiencia que dejaron los años del «boom».
La crisis demográfica que se da en España, esa crítica combinación entre baja natalidad y creciente envejecimiento de la población.
La banca no prestan con tanta facilidad, se realiza un estudio más pormenorizado y el acceso es más restringido. Los nuevos inversores firman menos créditos.
Las rentas y la financiación de los hogares es menor, hay endeudamiento hipotecario aunque esta se ha reducido desde 2014 en más de 85.000 millones.
¿Es rentable invertir en vivienda?
Para las familias con renta y ahorros disponibles para invertir, actualmente la vivienda ofrece interesantes expectativas, no solo por la revalorización neta de los activos inmobiliarios, sino por cómo se han disparado los alquileres. La firma Idealista destacaba que la rentabilidad de la inversión en vivienda que se situó en el 7,6% en el segundo trimestre de este año, frente al 0,2% que ofrece el Bono del Estado a 10 años.
¿Cabe esperar un repunte sostenido del precio de compraventa de vivienda en España?
Es un hecho, los precios de la compra de vivienda y alquiler están subiendo aunque no creemos que veamos una burbuja tal y como la vivimos hace unos años, pronostica el director de Estudios y Estadísticas de Inverc, José Luis Manrique.
Concluyendo
Actualmente el patrimonio inmobiliario de los hogares españoles vale 1,17 billones más que en 2013. De esa cifra, 200.000 millones han sido para la compra de nuevos activos, gracias a la revalorización inmobiliaria que se ha producido tras la crisis.
La rentabilidad media del alquiler se situó en el 7% en 2019, según el Solvia IV Market View. Asimismo, en el primer trimestre del año, este porcentaje se situó en el 5.78% según pisos.com. Por otro lado, la vivienda en alquiler en España tuvo uan renta media de 1.002 euros en marzo de 2020, lo que supuso una subida trimestral de 3,70%. Un punto de partida realmente interesante, especialmente en las grandes ciudades españolas o en las ubicadas en la costa.
El mercado residencial entró en 2019 en una nueva fase de consolidación, mientras que en 2020 confirmaba esa misma tendencia. La vivienda se encareció un 3,6% de media, según Tinsa. Sin embargo, la llegada de la gran epidemia que mantiene en vilo a todo el planeta ha cambiado los esquemas y ha generado una paralización de gran parte de la actividad del sector inmobiliario.
La crisis fortalecerá al sector del ladrillo por la trascendencia que va a tener en la actividad económica y porque creará un punto de inflexión en las relaciones con la administración.
¿Es suficiente como para pensar que va a ahondar en una gran crisis y que, por tanto, es preferible estar distanciado de la inversión en ladrillo? Según apunta Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima y APCEspaña no tiene por qué ser así: "Creo que el sector va a salir reforzado de esta situación por varios motivos", declara. "El primero, por la trascendencia que va a tener frente a la economía nacional, puesto que ya somos una parte muy importante del conjunto de la actividad", describe. La recuperación que se va a plasmar a nivel económico, sobre todo por la posibilidad de creación de puestos de trabajo, saldrá muy reforzada en su opinión.
"Especialmente, creará un punto de inflexión en las relaciones con la administración, que tiene muchos deberes que hacer en los procesos de digitalización", asevera Gómez-Pintado. La actividad como tal no se ha parado totalmente, tal y como afirma Marcos Beltrán, director comercial de Real Estate de Altamira AM. "Es cierto que se ha retrasado la materialización o el cierre de las operaciones por este estado de confinamiento, pero estas operaciones que no se pueden hacer se están agendando para cuando termine este periodo", matiza. "El estallido de esta crisis ha paralizado muchos de los procesos que teníamos en el sector inmobiliario", pero que después volverán a dinamizarse generando oportunidades de inversión, según Beltrán.
En algunos casos, el sector inmobiliario puede ofrecer más rendimientos que la bolsa, siempre que el horizonte temporal trazado sea a largo plazo. El ladrillo ganará atractivo
¿Es mejor apostar por activos inmobiliarios que por acciones del mercado de valores con el abaratamiento de los precios? "Aunque a corto plazo la enorme recesión que va a causar el virus y que está siendo infravalorada por los mercados va a presionar a la baja los activos del ladrillo, se van a generar nuevas oportunidades de inversión en un activo que a largo plazo tiene muy buenas perspectivas", analiza José Luis Cárpatos, director de inversiones de Gloversia Eafi.
"De hecho, vemos mucho interés en el sector residencial, que en el largo plazo seguirá funcionando bien a nuestro modo de ver, aunque buscando muy bien las oportunidades concretas", añade el experto. Por otro lado, para Anna Gener, CEO de Savills Aguirre Newman Barcelona, va aún más allá: "La bolsas de liquidez que hay en el mundo buscando donde ser invertidas, que tradicionalmente siempre han tratado de diversificar riesgo en renta fija, renta variable, y algo de alternativo, creo que a día de hoy ven en el inmobiliario mucho atractivo".
El sector inmobiliario ganará peso conforme gane estabilidad frente a la renta fija y variable. Habrá que estar atento a los dividendos de las SOCIMI, pues se podrían disparar
Gener asegura que, dado que la renta fija está en mínimos históricos desde hace tiempo y probablemente el escenario se alargará bastante, y puesto que la renta variable tiene ahora mismo una gran sensación de dispersión y de poca estabilidad, el inmobiliario, compara muy bien con el resto de vehículos. "El sector pienso que será capaz de recabar más dinero del que nos correspondería si las alternativas de inversión estuviesen en una situación más equilibrada", sostiene.
Asimismo, hay que tener en cuenta otro factor adicional que es el de los dividendos de las SOCIMI. En esta línea, basta con echar un vistazo a Estados Unidos, como comenta Rafael Ojeda, analista macro de Fortage Funds: "Los REITs han tenido unas caídas absolutamente descomunales en las últimas semanas con retrocesos de entre el 50% y 60% de cotización de estas compañías y, por eso, ofrecen rentabilidades por dividendo espectaculares con rendimientos en algunos casos por encima del 25% o 30%".
Los parques residenciales de alquiler presentan una gran oportunidad para invertir. El 96% de este mercado está en manos de particulares. Es necesaria la gestión profesional
Por último, otra de las alternativas que brinda el ladrillo en el plano de la inversión puede tener que ver en los parques residenciales de alquiler, tal y como destaca Gener: "El inversor internacional al final investiga si hay una demanda insatisfecha y una oportunidad de negocio. La realidad es que España, antes de esta crisis en el segmento residencial, ya tenía una demanda insatisfecha muy clara de la falta en las principales ciudades españoles de un gran parque de viviendas de alquiler a precios asequibles".
En este sentido, el gran reto es producir este parque de viviendas y que se gestione y se patrimonialice de una manera profesional. "Ahí es donde está la oportunidad y dónde pienso que hay dinero internacional especializado en este segmento de la vivienda en alquiler y que todavía es muy residual en nuestro país", dice Gener. El parque residencial actual sería insuficiente en Barcelona y Madrid, con el 96% en manos de particulares, según los cálculos de la CEO de Savills Newman Barcelona.
"Hay una necesidad para la sociedad y, obviamente, en los países en los que esto funciona, es porque hay dinero institucional que ha decidido invertir. Son perfiles con capacidad de asumir riesgos, con voluntad de permanencia a largo plazo y que se conforman con una rentabilidad exigua", añade. "Para que esto suceda también hay que dejar claro que tiene que haber un marco de estabilidad laboral y seguridad jurídica, mientras que el objetivo es llegar al 30%, que es la media europea: unos 2 millones de viviendas", concluye.
Mikel Echavarren, CEO de Colliers en España, comenta: "Este nivel de conmoción en los mercados mundiales no tiene precedentes y vemos un efecto generalizado en todo el mundo, incluso en las economías que relativamente no se vieron afectadas en la crisis financiera global como China y Australia. La caída del PIB mundial va de la mano de otros factores, como restricciones de viajes, la caída de los precios del petróleo y la volatilidad de los mercados bursátiles. La buena noticia es que el repunte se verá en breve y la recuperación se prevé que sea fuerte".
Colliers asegura que ha habido elementos positivos en algunos mercados en el primer trimestre.
Por segmentación de mercados;
EE.UU está en primer lugar, aunque su inversión inmobiliaria descendió un 2,6% hasta 113.000 millones de dólares (103.440 millones de euros).
Reino Unido creció un 9% hasta 18.400 millones de dólares (16.843 millones de euros).
Alemania creció un 35%.
Italia la inversión ascendió un 43%.
Y España incrementó su inversión un 46%.
Concluyendo, destacar que la actividad del primer trimestre fue particularmente fuerte en Alemania (+35% anual), Italia (+43% anual) y España (+46% anual).
Según Jorge Laguna, Business Intelligence Director señala que "es imposible predecir a corto plazo la evolución de las transacciones de activos comerciales debido a la cambiante naturaleza de la crisis de COVID-19 pero desde Colliers creemos que hay algunas razones para ser cautelosamente optimistas. Los gobiernos y los bancos centrales han reaccionado mucho más rápido y a una escala mayor de lo que lo hicieron en la crisis financiera mundial, y por otro lado, el peso del capital global es mayor que hace una década; los inversores van a querer diversificar sus carteras.
El modelo de Colliers predice que habrá un repunte considerable en el segundo semestre después de una corta recesión, sin embargo, se basa en una previsión actual de una recuperación económica fuerte en el segundo semestre y hay que señalar que requiere una cierta cautela."
El segundo sector de inversión favorito es el relativo al almacenamiento y actividades anexas al transporte (el mundo de la logística), que ha ocupado un 11,3% de todo el dinero foráneo que ha aterrizado en nuestro país.
El tercer negocio preferido por la inversión extranjera, con un 10,2%, ha sido el del suministro de electricidad y gas.
A pesar de todo lo acontecido con la crisis y el boom inmobiliario el ladrillo sigue ocupando los primeros puestos en el ránking de la inversión inmobiliaria extranjera en España. Porque lo que más atrae a los inversores es:
Invertir en aquello que ofrece posibilidades de crecimiento.
Un país muy atractivo para la inversión inmobiliaria por las condiciones de vida que ofrece: calidad de vida, seguridad, sol, acervo cultural?
Desde 2015, las cifras en inversión se han moderado. Los extranjeros invirtieron un total de 8.659,4 millones de euros en construir, comprar y hacer negocio con inmuebles. Concentró el 34,9% de la inversión foránea que llegó a España en 2015. A partir de entonces, la cifra ha ido progresivamente a menos. Aún así, durante el primer semestre de este 2019, ha sido el tercer mayor destino del dinero foráneo.
Los precios de los inmuebles se han recuperado, han crecido desde que tocaron fondo con la crisis, y eso hace que las expectativas de rentabilidad que ofrecen ahora son menores de las que mostraban años atrás.
Pero, además de los precios, otro factor es el de la inestabilidad política y las incertidumbres económicas. Las incertidumbres políticas, déficit de gobernabilidad acaban pasando factura e influyen en la adquisición de inmuebles por parte de los inversores extranjeros.
Pese a todo, está claro que, desde hace años, el negocio del ladrillo es destino preferente de la inversión extranjera. Y cuando éste ha empezado a perder atractivo, el cómputo de esta inversión exterior se ha empezado a resentir, porque no hay otros sectores que hayan tomado el relevo o sean una alternativa clara para ese segmento de inversión foránea.
En el periodo 2014-2018, el 20% de inversión extranjera que concentró el negocio del ladrillo contrasta con el 2,8% que recaló en la industria de la alimentación (4.056 millones en cifra absoluta) o el escuálido 0,8% que llegó a la industria automovilística (1.216,5 millones de euros), pese a ser un auténtico puntal del sector secundario nacional.
Igual que es lógico que las actividades relacionadas con la logística tengan también un elevado peso en la inversión extranjera, por la posición geográfica estratégica de nuestro país.
"El primer paso para la internacionalización es crear relaciones con otros agentes en el resto de Europa. Para ello, desde FIABCI España hemos elaborado el primer protocolo de referencia para la internacionalización de los agentes inmobiliarios", explica Felice Tufano, vicepresidente de FIABCI España.
El sector inmobiliario sigue teniendo la necesidad y la ambición de ir más allá de las fronteras nacionales pese a las restricciones impuestas para contener los contagios por COVID-19. Según la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Comercio y Desarrollo (UNCTAD), la actual crisis económica está trayendo consigo un panorama de decrecimiento de inversiones extranjeras global del 42%, lo que equivale a una desinversión de 859 miles de millones de dólares y, en concreto, para Europa del 71%.
Pese a este panorama, en el webinar organizado por la Federación Italiana de Mediadores y Agentes Comerciales (FIMAA), en el que han asistido Alessandro Simonetto, Consejero Nacional de FIMAA y responsable de Internacionalización, Felice Tufano, vicepresidente de FIABCI España, y Antonio Campagnoli, presidente de FIABCI Italia, se ha expresado la necesidad urgente de internacionalizar el sector inmobiliario, partiendo de los agentes, que tendrán que adaptarse a la nueva situación nacional y europea empezando por formarse e instaurar relaciones a distancia con otros agentes que se encuentran en el extranjero. En relación con esta urgencia, durante la sesión se han tratado las oportunidades que brinda la internacionalización de las agencias inmobiliarias empezando por un mercado tan cercano como el italiano.
El vicepresidente de FIABCI España ha puesto el foco en la posibilidad de expandir el horizonte profesional para todos aquellos agentes inmobiliarios españoles que quieran emprender en Italia, un país cercano con el que España tiene varios puntos en común, partiendo de los contactos que los agentes puedan tener en este país. De hecho, "los ciudadanos que más compran en el sector inmobiliario en Barcelona son los de nacionalidad italiana; en toda Cataluña, están en el tercer puesto", según Felice Tufano, que defiende que la relación económica y profesional entre España e Italia podría favorecer a ambos países. En este sentido, "el primer paso para la internacionalización es crear relaciones con otros agentes en el resto de Europa. Para ello, desde FIABCI España hemos elaborado el primer protocolo de referencia para la internacionalización de los agentes inmobiliarios", explica Tufano.
"Comparando la situación con la de hace unos años, la posibilidad de internacionalizarse y de abrirse camino en el resto de Europa ha mejorado notablemente; no se puede decir lo mismo, en cambio, si hablamos de las relaciones entre Europa y el resto del mundo", explica Antonio Campagnoli. En este sentido, el presidente de FIABCI Italia cree que la clave de la internacionalización de las empresas reside en mantener una estructura especializada con profesionales preparados y formados no solo a nivel nacional, sino también con respecto al país extranjero en el que se quiere aterrizar.
Para abrirse paso hacia el extranjero, para los agentes inmobiliarios un obstáculo podría ser el idioma, aunque, según Alessandro Simonetto, este "no puede ser la excusa para no emprender, ya que es necesario tener la proactividad para conocer lo que hay más allá de nuestro propio mercado", en un espacio que puede parecer mar abierto, pero que, "con las herramientas y el apoyo adecuados, es una posibilidad accesible incluso para aquellos que jamás la hubieran imaginado".
Según los datos del Banco Central Europeo (BCE), el interés medio de las hipotecas en España se situó en abril en el 2,14%. Se trata de la cifra más elevada desde septiembre de 2015 y supera con creces el promedio de la zona de la moneda común, que se situó en el cuarto mes del año en el mínimo histórico del 1,75%. Al contrario que Alemania, Francia o Portugal, donde los intereses mantienen una tendencia a la baja
¿Y por qué se están produciendo esta tendencia? Razones:
El impacto de la nueva ley hipotecaria.
La creciente contratación de hipotecas fijas o la estrategia generalizada de la banca doméstica de aplicar un tipo de interés más elevado durante los primeros meses de préstamo (normalmente 12 o 24 meses).
El tipo medio del stock de hipotecas sigue siendo inferior a la media y creen que en Europa habrá hipotecas baratas.
El incremento de los intereses hipotecarios producido en los últimos meses "vinculado a que los bancos anticiparon el impacto de la nueva ley hipotecaria supuse que los bancos asumieran más gastos y riesgos que lógicamente deben "cobrar" implícitamente fijando un mayor tipo de interés. Lo que ha creado un clima de inseguridad jurídica que no beneficia a nadie y que obliga a las entidades a protegerse con tipos mayores que compensen el riesgo tan elevado que asumen".
La entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019 obliga a los bancos de realizar un análisis exhaustivo de la solvencia de los clientes antes de concederles la hipoteca, así como la limitación de las comisiones por amortización anticipada o los intereses de demora, y la eliminación de las cláusulas suelo. Además, la ley obliga a las entidades a hacerse cargo de la mayor parte de los gastos asociados a la formalización del préstamo, excepto la tasación de la casa y las copias que solicite el cliente.
Otro elemento clave es la creciente contratación de los préstamos a tipo fijo, que empezaron a crecer en 2015, justo cuando el interés medio se empezó a dar la vuelta.
De hecho, es habitual que las entidades apliquen intereses mucho más elevados durante los primeros 12-24 meses de vida del préstamo, que puede ser más de medio punto superior al que se pagará durante el resto del tiempo.
Previsiones sobre los tipos de interés
Los expertos insisten en que los tipos de interés seguirán siendo muy competitivos. Actualmente, el tipo de interés medio de las nuevas transacciones se mantienen todavía por debajo de los niveles registrados.
Además, el euríbor a 12 meses está a un paso de volver a marcar mínimos históricos (lo que permitirá que las cuotas de las hipotecas variables se mantengan baratas), mientras que la fuerte competencia entre los bancos en materia de hipotecas podría limitar nuevos encarecimientos de los préstamos.
"Teniendo en cuenta los tipos formalizados fijos y variables, la evolución del Euribor y la evolución de los tipos de referencia que se aplican para calcular el valor de mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios (Interest Rate Swap ? IRS-, que en junio se mueven en el 0,8% en un plazo a 30 años, frente al 1,6% que marcaba en febrero de 2018), podemos decir sin miedo a equivocarnos que en España, como en el resto de Europa, tendremos hipotecas baratas para rato", insiste Villén.
Resumiendo se puede decir que a pesar de esta subida de los tipos de interés en las nuevas transacciones financieras, el tipo medio del stock vivo de créditos hipotecarios sigue siendo inferior en España que en la media de la eurozona".
Según el informe trimestral de precios de venta , el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de marzo de 2020 fue de 1.690 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una caída del -1,25% frente a diciembre de 2019. Interanualmente, el descenso alcanzó el -0,61%. La caída con respecto a febrero de 2020 fue del -0,89%, ya que el precio medio el mes pasado fue de 1.705 euros por metro cuadrado.
"La tendencia hacia la contención que lleva caracterizando a los precios de la vivienda desde hace unos meses podría verse agravada por la crisis sanitaria que estamos viviendo en España debido al coronavirus", señala Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Para el experto, "todavía es pronto para hacer previsiones, pero es evidente que el estado de alarma tiene la compraventa paralizada, puesto que el confinamiento no permite realizar visitas a inmuebles susceptibles de compra". El portavoz del portal inmobiliario indica que "este impasse en las transacciones y, por ende, en la firma de hipotecas, tendrá mayor o menor impacto en los precios en la medida que se alargue esta situación excepcional".
Font declara que "aunque los síntomas de desaceleración económica ya comenzaron a notarse a finales del año pasado, una crisis sobrevenida como la del COVID-19 podría tener consecuencias negativas para el mercado de la vivienda en España". Sin embargo, Font reitera que "debemos ser prudentes y no entrar en una guerra de hipotéticas cifras a la baja que fomente el desánimo". El directivo de pisos.com argumenta que "ahora más que nunca es vital que todos los profesionales inmobiliarios colaboren y aúnen esfuerzos con el fin de retomar la normalidad en cuanto sea posible".
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
En el primer trimestre del año, los mayores repuntes se dieron en Baleares (1,68%), Aragón (0,98%) y Extremadura (0,71%). Los descensos más altos se localizaron en Andalucía (-3,19%), Castilla-La Mancha (-2,37%) y Madrid (-2,28%). Interanualmente, los repuntes más significativos vinieron de la mano de Baleares (8,32%), Canarias (4,33%) y Madrid (3,60%). Los porcentajes de caída más amplios tuvieron lugar en La Rioja (-5,40%), Castilla-La Mancha (-4,72%) y Cataluña (-3,89%). La región más cara en marzo de 2020 fue Baleares (3.165 ?/m²) y la más barata Castilla-La Mancha (870 ?/m²).
PROVINCIAS
Los mayores incrementos trimestrales tuvieron lugar en Cuenca (5,02%), Teruel (3,10%) y Álava (2,54%), mientras que los retrocesos más marcados se dieron en Lugo (-4,94%), Sevilla (-2,74%) y Málaga (-2,57%). De un año a otro, Baleares (8,32%), Álava (8,31%) y Cuenca (5,92%) lideraron los ascensos. En el apartado de caídas, los primeros puestos fueron para Ciudad Real (-6,98%), Zamora (-6,91%) y Lleida (-6,42%). La provincia más cara fue Baleares (3.165 ?/m²) y la más barata Cuenca (747 ?/m²).
CAPITALES DE PROVINCIA
Frente a diciembre de 2019, Pontevedra (5,90%), Vitoria (4,06%) y Santa Cruz de Tenerife (3,95%) fueron las que más subieron. Los descensos más intensos tuvieron como protagonistas a Córdoba (-3,42%), Zamora (-2,71%) y Logroño (-2,57%). En el último año, Vitoria (8,95%), Ávila (8,30%) y Huesca (8,01%) fueron las capitales que más incrementaron su precio. Barcelona (-6,19%), Zamora (-5,98%) y Lleida (-4,97%) fueron las que más lo bajaron. La capital más cara fue Donostia-San Sebastián (5.002 ?/m²) y la más barata Ávila (1.057 ?/m²).
DISTRITOS
El distrito madrileño más caro fue Salamanca (6.477 ?/m²) y el más barato, Villaverde (1.879 ?/m²). En el primer trimestre, San Blas (4,21%) fue el que más subió. El que más bajó fue Retiro (-3,29%). Les Corts (5.810 ?/m²) fue el distrito más caro de Barcelona y el más barato, Nou Barris (2.492 ?/m²). La subida trimestral más alta se registró en Les Corts (8,19%), mientras que Gràcia (-9,99%) registró la bajada más intensa. El distrito valenciano más caro fue L´Eixample (3.189 ?/m²) y el más barato, Pobles del Nord (1.196 ?/m²). La mayor subida trimestral fue la de Patraix (2,21%). Poblats Marítims (-15,43%) lideró las caídas.
MUNICIPIOS
Las mayores subidas trimestrales se dieron en Moguer (18,81%), en Huelva, A Guarda (16,49%), en Pontevedra, y Capdepera (14,53%), en Baleares. Las que más bajaron fueron Ronda (-19,97%), en Málaga, Petrer (-19,86%), en Alicante, y Benavente (-16,85%), en Zamora. Los que más crecieron de un año a otro fueron Balenyà (28,97%), en Barcelona, Moguer (28,36%), en Huelva, y San Nicolás de Tolentino (27,92%), en Las Palmas. Los que más vieron decrecer su precio medio fueron Calahorra (-28,88%), en La Rioja, Petrer (-28,22%), en Alicante, y Valle de Trápaga (-27,82%), en Vizcaya. El municipio más caro fue Sant Josep de Sa Talaia (5.618 ?/m²), en Baleares, y el más barato, Albox (540 ?/m²), en Almería.
Fuente: Departamento de Comunicación y RRPP de pisos.com
Un total de 13 capitales arrojaron descensos de dos dígitos en la comparativa interanual. Los mayores ajustes se dieron en Córdoba (-17,89%), Barcelona (-16,96%) y Cádiz (-16,24%).
La estabilización dependerá en gran medida del cumplimiento de los planes de vacunación previstos y de la magnitud de las oleadas del virus que estén por venir.
Según el informe trimestral de precios de alquiler elaborado por pisos.com, la vivienda en alquiler en España en marzo de 2021 tuvo una superficie media de 105 metros cuadrados y una renta media mensual de 958 euros. Esta cifra marcó un descenso del -0,21% frente al mes de febrero y una caída del -2,24%% respecto a diciembre de 2020. Interanualmente, el recorte fue del -4,37%. Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "las rentas del alquiler están pisando el acelerador de las bajadas". El experto asegura que, en momentos de contención económica, como el que estamos viviendo debido a la crisis pandémica, el mercado del alquiler siempre responde a la baja más rápido y de forma más llamativa que el de venta, que suele arrojar caídas más moderadas y progresivas". El portavoz del portal inmobiliario cree que "la estabilización de ambos indicadores dependerá en gran medida del cumplimiento de los planes de vacunación previstos y de la magnitud de las oleadas del virus que estén por venir". Además de los factores directamente relacionados con la COVID-19, el directivo también alude al efecto que tendrán en el arrendamiento las medidas que formen parte de la cada vez más cercana Ley de Vivienda: "Sobre la mesa del Gobierno de coalición se han vertido soluciones muy variopintas y no exentas de polémica que van desde la elaboración de índices de referencia para establecer límites y la definición de gran tenedor hasta los incentivos fiscales por bajar la renta y las penalizaciones por tener vivienda vacía", comenta Font. Madrid, Cataluña, Baleares y País Vasco superaron los 1.000 ?/mes
Las comunidades con los alquileres más caros fueron Madrid (1.550 ?/mes), Cataluña (1.333 ?/mes) y Baleares (1.294 ?/mes). Por su parte, Extremadura (443 ?/mes), Castilla-La Mancha (553 ?/mes) y Galicia (594 ?/mes) registraron las rentas más económicas. Cataluña (4,82%) fue la autonomía que más creció en el primer trimestre, y Canarias (-6,88%) la que más se ajustó. De un año a otro, los incrementos más llamativos se dieron en Andalucía (7,78%), Navarra (5,44%) y Cataluña (4,25%). Los ajustes más llamativos los registraron Madrid (-15,84%, Baleares (-12,18%) y Canarias (-10,76%). En la clasificación de provincias por renta, la primera posición fue para Madrid, con 1.550 euros al mes. Por detrás, se posicionaron Barcelona (1.422 ?/mes) y Baleares (1.294 ?/mes). En el lado opuesto, Cuenca cerró la clasificación con 410 euros mensuales. Otras provincias económicas fueron Teruel (410 ?/mes) y Córdoba (418 ?/mes). La provincia que más se encareció en el primer trimestre fue Ciudad Real (5,80%), mientras que la que más se abarató fue Córdoba (-7,42%). De un año a otro, la que más subió fue Soria (6,65%), y la renta que más se ajustó fue la de Madrid (-15,84%). En cuanto a capitales de provincia, Madrid fue la más cara para los inquilinos, con una renta media de 1.650 euros al mes. Le siguieron Barcelona (1.596 ?/mes) y Donostia-San Sebastián (1.246 ?/mes). Por su parte, Ciudad Real fue la más barata, con 446 euros de renta mensual. Otras capitales económicas fueron Teruel (460 ?/mes) y Cuenca (471 ?/mes). Pontevedra (7,35%) protagonizó la mayor subida trimestral, mientras que los retrocesos los lideró Cáceres (-8%). Interanualmente, encabezó el ranking de incrementos Teruel (10,01%), situándose Córdoba (-17,89%) en el otro extremo de la tabla.
El director del servicio de Estudios, Rafael Gil, ha resaltado que en 2019 se están constatandoincrementos de los precios ligeramente por encima del 3%, por lo que espera que se reduzcan de forma paulatina y queden por debajo de este umbral el próximo año.
En lo que respecta a las transacciones y constitución de nuevas hipotecas, Gil ha asegurado que" habrá una continuidad de la progresiva ralentización registrada en los últimos meses". También ha resaltado que a lo largo de 2019 los visados de obra nueva también han registrado cifras por debajo de las previsiones de crecimiento previstas.
Esto, desde su punto de vista, «invita a pensar que en 2020 se reflejará la actual coyuntura de mercado» y que la nueva oferta aumentará por debajo de dos dígitos porcentuales.
También ha remarcado que el agotamiento del ciclo expansivo conlleva «un grado de incertidumbre mayor del habitual» con perspectivas de crecimiento económico menos significativas de las previstas y que ello podría afectar al resto de variables.
Como se puede ver en el gráfico el precio de la vivienda alcanzó sus máximos en 2008, a partir de ahí y debido a la crisis económica se produce un gran descenso del precio de la vivienda y a partir de 2016 empieza a verse un leve crecimiento y para 2019 se prevé que siga creciendo de forma moderada.
Según los últimos datos reflejados en la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, el precio medio de la vivienda terminada nueva y usada en España se incrementó un 3,1% en tasa interanual en octubre, por lo que se moderó respecto al repunte del 4,8% interanual registrado en septiembre.
La vivienda frenó en diciembre la tendencia bajista de los precios observada entre septiembre y noviembre. «Las cifras al final del año muestran cierta estabilización de la tendencia descendente, acercándose en el caso del índice general y de capitales y grandes ciudades a niveles del verano, tras el ajuste adicional del otoño», explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.
El índice IMIE General y Grandes Mercados se situó en diciembre en 1.511 puntos, la misma referencia que en el último mes de 2019. «La variación interanual del índice general en diciembre es prácticamente nula, cayendo respecto al pasado mes de marzo un 2,1 %. El incremento interanual medio de los doce meses es de un 0,9 %», afirma Gil.
La contabilización de los datos definitivos de diciembre modifica en dos décimas los datos provisionales anunciados para el último trimestre del año, situando la caída del precio de la vivienda en España en un 1,5 % interanual en el cuarto trimestre y el ajuste desde marzo en un 2,1 %.
La estabilización experimentada en diciembre permitió que todos los grupos, excepto las áreas metropolitanas, finalizaran el año con precios iguales o ligeramente superiores a los de un año antes. La caída interanual en las áreas metropolitanas se situó en el 2,8 %. Tanto las capitales y grandes ciudades como la costa mediterránea se mantuvieron en niveles similares a los de finales de 2019, mientras que las islas y los municipios más pequeños de interior (grupo ?Resto de municipios?) registraron en diciembre un incremento del 2,3 % y del 1,1 % interanual, respectivamente.
Evolución durante la pandemia
Las islas y la costa mediterránea son los grupos analizados donde más se ha depreciado la vivienda desde el inicio de la crisis sanitaria, con caída superiores al 6% desde marzo. También las áreas metropolitanas reflejaron un descenso superior al 2,1 % de la media nacional, con un ajuste del 3,9 %. Por su parte, los mercados que muestran menores diferencias respecto al momento del inicio de la crisis sanitaria son las capitales y grandes ciudades (-0,6 % desde marzo) y ?Resto de municipios? (+ 0,0 %).
El precio medio en España es un 15,3 % superior al mínimo de 2015 y acumula un descenso del 33,8 % respecto a los máximos alcanzados en 2007.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
La compraventa de viviendas y de visados de obra nueva mantienen una caída acumulada superior al 20% entre enero y octubre, según los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística y el Ministerio de Transporte, respectivamente. La diferencia es menor en la firma de hipotecas, que, según el INE, acumula un descenso del 7,4 % en los diez primeros meses del año, tras las 28.248 hipotecas firmadas en octubre, que representan una caída interanual del 5,9 %.
Consulta el histórico y los últimos datos del IMIE General, así como el detalle de los diferentes indicadores financieros e inmobiliarios en:
Los expertos prevén que el sector continúe por esta senda positiva como así lo reflejan los diferentes factores macroeconómicos es decir los bajos tipos de interés, el incremento de los plazos fijos que están dando lugar a que la demanda inmobiliaria siga activa.
El director de Servihabitat ha afirmado que la inversión en patrimonio "continúa ofreciendo retornos interesantes, con unas tasas que se sitúan en el 7,6%, a pesar de la ralentización de la evolución del mercado de alquiler respecto al de la compraventa, menos impactado por la crisis sanitaria".
Los agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat también informa que las transacciones de compraventa se mantendrán o incluso subirán. Todo esto junto a una subida moderada de los precios del 1,4% al cierre del año.
La obra nueva se mantendrá estable y las diferencias entre vivienda nueva y de segunda mano será menos acusada.
Desde Servihabitat concluyen que a pesar del repunte de los precios es el mejor momento para comprar vivienda.
Según pisos.com, el precio medio de alquiler en España fue de 9,63 euros por metro cuadrado, cayendo un -0,19% en el segundo trimestre y un -3,35% frente a junio de 2020.
Tres capitales superaron los 15 euros por metro cuadrado: Barcelona (15,65 ?/m²), Donostia-San Sebastián (15,60 ?/m²) y Madrid (15,01 ?/m²).
La congelación de las rentas introduciría un mecanismo de distorsión en un sistema donde la oferta y la demanda deberían armonizarse por sí mismas.
Durante la pandemia la compraventa de viviendas por extranjeros cayó un 24,2% interanual en 2020 menos de 77.500 transacciones. Los Británicos compraron un 12,6%, marroquíes un 8,3%, franceses un 8,3% y alemanes 7,7%.
A pesar del confinamiento los extranjeros han seguido comprando vivienda en España bien para vivir o como segunda residencia, sin obviar que ha habido una caída generalizada en las transacciones de un 14,5% lo que se traduce en 470.749 transacciones por debajo del medio millón desde el 2016 en comparación con el año pasado que se produjo el mayor descenso de compra del 24,2% con 77.492 transacciones según la Estadística Notarial.
El conjunto de transacciones de vivienda 2020 ha cerrado el año con un 16,5% de operaciones inferior al promedio de 2012 y 2019 de un 18,7% según datos notariales.
Por nacionalidades, los extranjeros que más viviendas compraron en 2020 volvieron a ser los británicos, con el 12,6% de las operaciones totales por parte de foráneos (9.783) en 2020, seguidos por marroquíes (9,7% y 7.526 compras), franceses (8,3% y 6.470) y alemanes (7,7% y 6.002). También destacan por encima del 5% de las transacciones de extranjeros los rumanos (7,4% y 5.752 compras), italianos (6,3% y 4.866) y belgas (5,9% y 4.554). Entre estas siete nacionalidades casi suman el 50% (48,2% exactamente) de las compraventas realizadas por extranjeros en 2020.
En más de 20 nacionalidades que han sido analizadas han bajado sus transacciones, siendo los británicos los principales compradores.
Las compras de los ciudadanos del Reino Unido solo han tenido una evolución positiva en 2018, del 7,5% anual.
Del resto de estas nacionalidades destacan, rumanos (-25,2%), italianos (-25%), franceses (-22,5%), alemanes (-21,7%) y belgas (-16,2%) también descendieron el año pasado, mientras que los marroquíes son los que menos han caído (-11,5%).
Entre los principales descensos de otras nacionalidades, destaca la de los ciudadanos chinos (-44,5%) -que apenas llegaron a las 2.500 operaciones, algo que no se veía desde 2013- rusos (-37,7%) o noruegos (-50,5%).
La compraventa de vivienda por parte de extranjeros comprende más del 60% del total de las transacciones: Comunitat Valenciana (26,7%), Andalucía (19%) y Cataluña (16%), con 20.660 operaciones, 14.754 y 12.406, respectivamente. Por detrás de ellas, se encuentran Madrid (6.681), Canarias (5.278), Murcia (4.243) y Baleares (4.107) aunque hay otras seis autonomías que no llegan al millar de compraventas como Galicia (914), Navarra (613), Asturias (576), La Rioja (435), Cantabria (335) y Extremadura (400).
Todas las autonomías registraron descensos en 2020, con las principales caídas producidas en Canarias (-32,4%) y Baleares (-29,9%), pero también en la Comunitat Valenciana (-29,1%), pese a ser donde más casas compraron los extranjeros. Por encima de la media nacional del -24,2%, se sitúan también Cantabria (-25,9%) o Madrid (-25,1%).
Las regiones con las menores bajadas se dieron en Asturias (-5,3%), Galicia (-4,7%) o Extremadura (-4,2%), en uno año marcado por la pandemia del coronavirus.
El informe sobre Europa, "COVID-19 driven housing trends will exacerbate wealth inequalities among young and low-income populations in Europe";
"Los precios de la vivienda se debilitarán en toda Europa, especialmente en los países que dependen del turismo y el Reino Unido", señalan desde Moody?s Investors Service, y vaticina que la caída de los precios no va a provocar una mayor accesibilidad a la vivienda. Los ingresos de los hogares también se han visto afectados por la crisis del covid-19, sobre todo entre los más jóvenes y los trabajadores con salarios más bajos, generalmente los procedentes de los sectores de la hostelería, turismo y comercio, los más golpeados por la pandemia del coronavirus.
Moody?s espera que los precios se mantengan en 2020, incluso suban un 2,5% en España, para empezar a estancarse y bajar en la mayoría de Europa a partir de 2021. Las previsiones de precios en España serán de una caída del 2%, al igual que otras economías como Italia o Francia, y será peor en Reino Unido.
Sin embargo otras organizaciones, ya prevén una corrección de los precios en este 2020, pero será en 2021 cuando la vivienda vuelva a incrementar sus valores. La Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas) limitó el pasado septiembre la caída máxima del precio de las casas al 8% en el conjunto del año, mientras que la consultora Acuña & Asociados adelantó un ajuste del precio de la vivienda del 6,1% este año.
La agencia de calificación crediticia Standard&Poor?r también destacó una caída del precio de la vivienda del 1,4%.
Los estímulos y medidas para contener la crisis de la mayoría de los Gobiernos europeos están manteniendo los precios y frenando un incremento de los créditos impagados, lo que provocará la dificultad del acceso al mercado crediticio. Otros efectos de los que alerta Moody?s en su informe es que habrá una mayor demanda de viviendas sociales, y un incremento de las regulaciones del mercado de alquiler, junto con un cambio en las preferencias habitacionales, que pasarán de zonas urbanas a ciudades y suburbios más pequeños.
Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de mayo de 2021 fue de 1.834 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una subida del 0,88% frente al pasado mes de abril, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.818 euros. El repunte con respecto a mayo de 2020 fue del 1,75%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.802 euros por metro cuadrado.
Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la vivienda ha demostrado su resistencia frente a la crisis sanitaria, dado que los precios se han corregido de forma muy suave, al tiempo que las subidas tampoco superan los márgenes razonables". El portavoz del portal inmobiliario señala que este "buen tono" ha sido posible gracias a la profesionalidad del sector, un aspecto que, según Font, "no solo se ha puesto de manifiesto durante los momentos tan difíciles que nos ha traído la pandemia, sino mucho antes, durante los años posteriores al pinchazo de la burbuja". Ese "poder de regeneración" ha potenciado la estabilidad del precio, a pesar de los fuertes ajustes de compraventas e hipotecas, unos indicadores que, tal y como recuerda Font, "ya están volviendo a cauces normales".
El experto comenta que "la inmunidad que lleva aparejada la vacunación vuelve a colocar a España en una posición interesante para el inversor". Además, Font explica que "la demanda de compradores y de inquilinos sigue creciendo, pero es esencial dar respuestas individualizadas a necesidades concretas, ya que habrá perfiles que cuenten con ahorro y capacidad de pago, pero también hallamos otros con menos recursos y de carácter vulnerable".
41 capitales subieron sus precios frente al año pasado
Las regiones más caras en mayo de 2021 fueron Baleares (3.174 ?/m²), Madrid (3.035 ?/m²) y País Vasco (2.794 ?/m²), y las más baratas Extremadura (813 ?/m²), Castilla-La Mancha (816 ?/m²) y Murcia (1.040 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Madrid (8,15%), Comunidad Valenciana (4,23%) y Murcia (3,48%), mientras que los ajustes más intensos los registraron Aragón (-3,54%), Navarra (-2,85%) y Baleares (-1,39%).
Baleares fue la provincia más cara con 3.174 euros por metro cuadrado, seguida de Guipúzcoa (3.108 ?/m²) y Madrid (3.035 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Ciudad Real, que cerro? la clasificación con 637 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Jaén (710 ?/m²) y Cuenca (723 ?/m²). Los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Santa Cruz de Tenerife (9,02%), Madrid (8,15%) y Lugo (7,73%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Burgos (-4,63%), Jaén (-4,38%) y Palencia (-4,03%).
La capital más cara fue Donostia-San Sebastián, con 5.356 euros por metro cuadrado. Por detrás se situaron Barcelona (4.256 ?/m²) y Madrid (3.968 ?/m²). Ávila fue la más asequible, con un precio de 1.097 euros por metro cuadrado. Otras capitales baratas fueron Jaén (1.099 ?/m²) y Ciudad Real (1.119 ?/m²). Las subidas más intensas frente a mayo de 2020 se produjeron en Huesca (11,55%), Las Palmas de Gran Canaria (8,63%) y Huelva (6,63%). Las que más bajaron fueron Jaén (-6,26%), Teruel (-5,09%) y Palencia (-4,65%).
Muchos propietarios prefieren tener la casa vacía antes de bajar el precio, pero otros muchos son conscientes de que la capacidad económica de los inquilinos no es igual que antes.
Según el informe mensual de precios de alquiler de pisos.com, la vivienda en alquiler en España tuvo en noviembre de 2020 una superficie media de 108 metros cuadrados y una renta media mensual de 985 euros. Esta cifra marcó un descenso mensual del -0,81%. En la comparativa interanual cayó un -0,10%.
Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "el alquiler está asumiendo más rápidamente la contracción del mercado provocada por la crisis sanitaria que la venta porque hablamos de operaciones que se cierran en días, no en meses, como pasa con la compraventa". El experto indica que "no solo en Madrid y Barcelona, sino en otras capitales de referencia, ser inquilino hoy es más barato que hace un año". Para el portavoz del portal inmobiliario, "si bien muchos propietarios prefieren tener la casa vacía antes de bajar el precio, otros muchos son conscientes de que la capacidad económica de los inquilinos no está al mismo nivel que antes de la pandemia". Asimismo, Font revela que "la urgencia por alquilar también influye, por lo que aquellos cuyas finanzas dependan de este ingreso, tenderán a realizar ajustes, mientras que los que no tienen prisa, mantendrán las rentas congeladas".
Volviendo a la situación delicada que están pasando determinados inquilinos, Font señala que "la ampliación en la solicitud de los préstamos ICO hasta mayo de 2021 es un alivio para los inquilinos más vulnerables". En este sentido, el directivo expone que "la oferta de alquiler residencial se ha incrementado debido, entre otros motivos, al trasvase desde el turístico o por medio de los pisos heredados por fallecimientos de pacientes COVID, pero estos activos no colaboran al incremento del parque de alquiler asequible. Para eso necesitamos la colaboración público-privada".
Tarragona fue la capital que más bajó de un año a otro
El informe mensual de pisos.com reveló que las regiones más caras para vivir de alquiler en noviembre de 2020 fueron Madrid (1.656 ?/mes), Baleares (1.409 ?/mes) y Cataluña (1.314 ?/mes), mientras que las rentas más económicas estuvieron en Extremadura (455 ?/mes), Castilla-La Mancha (531 ?/mes) y Galicia (610 ?/mes). En el último mes, el incremento más llamativo tuvo lugar en Extremadura (1,22%). El mayor ajuste se produjo en Baleares (-2,79%). Respecto al año pasado, Andalucía (7,95%) fue la que más subió y Madrid (-7,48%) la que más se rebajó.
En la clasificación de provincias por renta, en noviembre de 2020 la primera posición fue para Madrid, con 1.649 euros al mes. Le siguieron Barcelona (1.510 ?/mes) y Baleares (1.409 ?/mes). En el lado opuesto, Teruel cerró la clasificación con 395 euros mensuales. Otras provincias económicas fueron Cáceres (423 ?/mes) y Cuenca (427 ?/mes). La provincia que más encareció sus alquileres en el último mes fue Albacete (2,93%), mientras que la que más los abarató fue Santa Cruz de Tenerife (-3%). De un año a otro, la mayor subida registrada fue la de Lugo (8,85%). La renta que más se ajustó fue la de Toledo (-13,63%).
En cuanto a capitales de provincia, Madrid fue la más cara para los inquilinos con una renta media de 1.761 euros al mes. Le siguieron Barcelona (1.745 ?/mes) y Donostia-San Sebastián (1.321 ?/mes). Por el contrario, Ciudad Real fue la más barata con 457 euros de renta mensual. Otras capitales de provincia económicas Zamora (458 ?/mes) y Teruel (459 ?/mes). Teruel (2,60%) protagonizó las subidas mensuales, mientras que Madrid (-2,99%) fue la capital que más se devaluó en este periodo. Frente a noviembre de 2019, Murcia (7,80%) lideró los incrementos. El recorte más llamativo lo arrojó Tarragona (-13,97%).
Dos capitales arrojaron subidas por encima del 16% respecto al mes de mayo de 2020: Lugo (17,35%) y Huesca (16,30%). El mayor ajuste se produjo en Lleida (-17,92%).
Es una buena noticia que las mensualidades vayan acomodándose a los salarios reales de los inquilinos. La crisis sanitaria ha traído consigo una subida de la oferta.
Según el informe mensual de precios de alquiler de pisos.com, la vivienda en alquiler en España en mayo de 2021 tuvo un precio medio por metro cuadrado de 9,70 euros. Esta cifra marcó un ascenso del 0,32% frente al mes de abril. Interanualmente, el recorte fue del -2,84%.
El alquiler sigue registrando descensos interesantes en la mayoría de regiones. Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "es una buena noticia que las mensualidades vayan acomodándose a los salarios reales de los inquilinos, puesto que en determinadas ciudades se estaba haciendo un esfuerzo por encima del porcentaje máximo de ingresos que debe destinarse a este gasto". El portavoz del portal inmobiliario señala a la pandemia como la principal razón que está detrás de estos ajustes: "La crisis sanitaria ha traído consigo una subida de la oferta, fruto de los pisos de fallecidos, la bajada en el flujo de turistas y el retraso en la emancipación, entre otros factores de índole económica", comenta Font.
El experto presta especial atención a las grandes capitales, donde "ahora la oferta de estudios y apartamentos pequeños a precios asequibles ha crecido, dado que muchos profesionales se han mudado a pisos más grandes en otros municipios porque teletrabajan y ya no necesitan vivir tan cerca de la oficina". Asimismo, Font incide en que habrá que estar atento a las nuevas propuestas que traerá la Ley de Vivienda, puesto que "el mercado va a reaccionar en la medida que se implanten mecanismos para controlar las rentas y se pongan en marcha incentivos fiscales".
Cinco capitales superaron los 11 euros por precio cuadrado:
Las comunidades con los alquileres más caros fueron Madrid (12,28 ?/m²), Baleares (10,90 ?/m²) y Cataluña (10,78 ?/m²). Por su parte, Castilla y León (4,75 ?/m²), Castilla-La Mancha (5,30 ?/m²) y Extremadura (5,52 ?/m²) registraron las rentas más económicas. Madrid (2,75%) fue la autonomía que más creció frente a abril, y Asturias (-2,50%) la que más se ajustó. De un año a otro, los incrementos más llamativos se dieron en Navarra (10,85%), Cataluña (4,60%) y Galicia (2,73%). En este periodo, las que más cayeron fueron Madrid (-8,70%), Canarias (-8,16%) y Baleares (-7,34%).
En la clasificación de provincias por renta, la primera posición fue para Madrid, con 12,28 euros por metro cuadrado. Por detrás, se posicionaron Barcelona (11,67 ?/m²) y Guipúzcoa (11,59 ?/m²). En el lado opuesto, Cuenca cerró la clasificación con 3,45 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Toledo (3,67 ?/m²) y Zamora (3,82 ?/m²). La provincia que más se encareció frente al mes pasado fue Cádiz (3,25%), mientras que la que más se abarató fue Guadalajara (-2,90%). De un año a otro, la que más subió fue Málaga (11,10%), y la renta que más se ajustó fue la de Burgos (-11,69%).
En cuanto a capitales de provincia, Donostia-San Sebastián fue la más cara para los inquilinos, con 15,59 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (15,38 ?/m²) y Madrid (14,96 ?/m²). Por su parte, Lugo fue la más barata, con 5,58 euros por metro cuadrado. Otras capitales económicas fueron Cuenca (5,90 ?/m²) y Ávila (5,90 ?/m²). Lugo (3,61%) protagonizó la mayor subida mensual, mientras que los retrocesos los lideró Soria (-5,33%). Interanualmente, encabezó el ranking de incrementos Lugo (17,35%), situándose Lleida (-17,92%) en el otro extremo de la tabla.
Tres capitales superaron los 15 euros por metro cuadrado: Donostia-San Sebastián (16,05 ?/m²), Barcelona (15,79 ?/m²) y Madrid (15,15 ?/m²).
Aunque las mensualidades resultan algo más asequibles, los requisitos que se piden al inquilino se han endurecido. Además de varios meses de fianza, se exigen garantías adicionales.
Según el informe mensual de precios de alquiler de pisos.com, la vivienda en alquiler en España tuvo en julio de 2021 un precio medio por metro cuadrado de 9,67 euros. Esta cifra arrojó una subida mensual del 0,42%. En la comparativa interanual, cayó un -1,48%.
Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "el ajuste que, desde hace un tiempo, arrastran las principales capitales de provincia, las está poniendo al mismo nivel de precios que otros municipios de primera línea y con una alta densidad de población, pero que no tienen esta condición de principal foco administrativo". El portavoz del portal inmobiliario asegura que, "si bien el enfriamiento que está teniendo lugar en estas ubicaciones comenzó antes de que estallara la crisis sanitaria, la pandemia ha logrado que esa progresiva y deseable alineación entre rentas y sueldos se acelere". En cualquier caso, el experto comenta que "este fenómeno se ha apoyado en aspectos como el teletrabajo y la formación online, que han descongestionado las ciudades, así como en el trasvase turístico, que ha hecho aumentar la oferta disponible".
Por otro lado, Font indica que, "aunque las mensualidades de alquiler resultan algo más asequibles para la demanda que antes, los requisitos que se piden al inquilino se han endurecido de forma notable". Font asegura que ahora, "además de varios meses de fianza, y no solo uno como estipula la ley, se exigen garantías adicionales como un segundo titular, aunque el primer inquilino demuestre su solvencia con contrato indefinido y las últimas nóminas. En el caso de que el solicitante tenga un empleo temporal, entran en juego los avales y los depósitos bancarios como herramientas para dotar de seguridad al pago mensual".
Donostia-San Sebastián fue la capital más cara y Zamora la más barata
El informe mensual de pisos.com reveló que las regiones más caras para vivir de alquiler en julio de 2021 fueron Madrid (12,38 ?/m²), Baleares (11,27 ?/m²) y Cataluña (10,72 ?/m²), mientras que las rentas más económicas se registraron en Castilla y León (4,63 ?/m²), Extremadura (5,37 ?/m²) y Castilla-La Mancha (5,41 ?/m²). En el último mes, el incremento más llamativo tuvo lugar en Cantabria (3,57%). El mayor ajuste se produjo en Asturias (-3%). Respecto al año pasado, Cataluña (7,48%) fue la que más subió y Canarias (-11%) la que más se rebajó.
En la clasificación de provincias por renta, en julio de 2021 la primera posición fue para Madrid, con 12,38 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (11,62 ?/m²) y Guipúzcoa (11,58 ?/m²). En el lado opuesto, Cuenca cerró la clasificación con 3,59 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ávila (3,69 ?/m²) y Toledo (3,73 ?/m²). La provincia que más encareció sus alquileres en el último mes fue Cantabria (3,57%), mientras que la que más los abarató fue León (-3,10%). De un año a otro, la mayor subida registrada fue la de Guadalajara (16,67%). La renta que más se ajustó fue la de Las Palmas (-14,82%).
En cuanto a las capitales de provincia, Donostia-San Sebastián fue la más cara para los inquilinos con 16,05 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (15,79 ?/m²) y Madrid (15,15 ?/m²). Por el contrario, Zamora fue la más barata con 5,76 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia económicas fueron Lugo (5,82 ?/m²) y Cáceres (5,85 ?/m²). Huesca (2,99%) protagonizó las subidas mensuales, mientras que Cáceres (-3,10%) fue la capital que más se devaluó en este periodo. Frente a julio de 2020, Huesca (17,86%) lideró los incrementos. El recorte más llamativo lo arrojó Palma de Mallorca (-15,09%).
? La vivienda en alquiler en España tuvo una superficie media de 104 metros cuadrados y una renta media de 960 euros mensuales, registrando una subida del 0,21% frente a marzo. ? Dos capitales arrojaron subidas por encima del 10% respecto al mes de abril de 2020: Huesca (13,56%) y Teruel (11%). El mayor ajuste tuvo lugar en Cádiz (-18%). ? Las administraciones deben redoblar esfuerzos con el objetivo de presentar una oferta de alquiler asequible al ciudadano, pero sin caer en el intervencionismo.
Durante estos últimos años el arrendamiento se ha visto impulsado por factores como la creciente movilidad geográfica y las dificultades económicas de los jóvenes para financiar vivienda ,tendencia que se va a mantener en los próximos años y que estará acompañado de un aumento de la oferta de vivienda destinada al alquiler según los datos del estudio de la consultora JLL en el que calculan que entre 2021 y 2024 llegarán al mercado entorno a los 14.800 inmuebles de nueva construcción destinados al arrendamiento, mientras que en todo el lustro (incluyendo 2020) el número de inmuebles nuevos disponibles para arrendar superará las 17.350 unidades, según sus estimaciones. Una previsión que sitúa como protagonista al modelo ?build to rent?, basado en el desarrollo de nuevas promociones residenciales para alquilar, y que irá cogiendo velocidad año tras año.
En la actualidad, el alquiler supone en España en torno al 24% del parque residencial, aunque todo apunta a que en los próximos años ese porcentaje irá creciendo hasta acercarse a los niveles de otros países europeos. Ya en 2018, por ejemplo, la media de la eurozona se situaba en el 30%.
Desde JLL Research explican que sus estimaciones "determinan niveles del 35%-40% de los inquilinos viviendo en régimen de alquiler. Estas estimaciones parten de los cambios que se producirán fruto del desarrollo del mercado de alquiler y la consolidación de este régimen entre la población joven con acceso muy limitado al crédito que le permita la adquisición".
El documento insiste en que "la emancipación de los jóvenes se ha convertido en un problema social en España", dado que más de la mitad de los jóvenes de entre 25 y 29 años sigue viviendo en casa de sus padres. Además, alerta de que "estos datos pueden incrementarse aún más por los efectos derivados de la pandemia del covid-19, en tanto que esta parte de la población es de las más vulnerables a la crisis económica".
En este escenario, y teniendo en cuenta que el tiempo de ahorro que se necesita para la entrada de una casa es de 12,3 años, JLL Research cree que muchos jóvenes estarán abocados a vivir en régimen de alquiler, pero apunta a que el modelo del ?build to rent? ayudará a una mayor profesionalización del mercado, lo que permitirá "eliminar tensión en el esfuerzo para el acceso a la vivienda".
Actualmente hay más de 90.000 viviendas nuevas destinadas al alquiler bajo la fórmula BTR 2028 incluyendo los planes públicos y privados.
El estudio también afirma cree que las distintas iniciativas público-privadas que se están llevando a cabo para la vivienda en alquiler en Madrid, Barcelona y otros municipios serán de gran ayuda, para poner más suelo en el mercado y ampliar la oferta de viviendas en alquiler.
Por regiones Melilla ha experimentado una variación positiva del 6,7% mientras que la variación más baja se ha dado en Extremadura 1,7%. Destacar también que las subidas más importantes se han dado en Baleares, Canarias y Cantabria, las dos primeras con subidas 4,6 puntos y 3,3 puntos Cantabria. Las regiones con menores ascensos han sido Castilla y León, Aragón y La Rioja.
Según los expertos el precio de la vivienda ha crecido un 3% volviéndose a datos de 2020 en la que después de cuatro trimestres a la baja el último trimestre ha aumentado un 1%.
"Las medidas temporales aprobadas por el Gobierno para aliviar la presión financiera de los segmentos más vulnerables, como la moratoria de las hipotecas o el aplazamiento del pago de los alquileres, contribuirán a mitigar alguno de estos efectos en el corto plazo", asegura en el informe El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019 publicado este viernes.
Respecto a dichas medidas, la institución alerta de que "conviene evitar que se generen distorsiones en el mercado del alquiler que acaben mermando su seguridad jurídica, lo que desincentivaría el necesario incremento de la oferta para absorber el aumento estructural de la demanda" que el sector residencial lleva experimentando en los últimos años en el país. .
Por el contrario, el documento repasa en profundidad el periodo de recuperación del sector después del estallido de la burbuja inmobiliaria que se llevó por delante buena parte de la economía en 2008.
ESTIMULAR EL SECTOR PRIVADO
En su análisis, el Banco de España destaca la escasez de oferta residencial como el elemento clave que condiciona las dificultades de acceso a la vivienda y el repunte de los precios experimentados por el alquiler en los últimos años.
Para aliviar la tensión en el arrendamiento, la entidad aboga por "estimular" al sector privado y a los grandes tenedores para potenciar su colaboración a la hora de incrementar el parque de vivienda en el país.
Ese estímulo, según su perspectiva, se produciría incrementando "la seguridad jurídica de la oferta" y la dotación de garantías y beneficios fiscales por parte del sector público. "Ampliar por ley la duración de los contratos o limitar los incrementos de los precios reducen la oferta y desincentivan la entrada de nuevos agentes al mercado", asegura, en una alusión directa de las medidas puestas en marcha por el Ejecutivo de Pedro Sánchez antes de que estallase la crisis por el coronavirus.
Por el contrario, asegura que "la dotación de mayor seguridad jurídica y estabilidad por parte del marco regulatorio, complementada con la existencia de beneficios fiscales dirigidos a la oferta mayorista, estimularía una mayor presencia de estos agentes en el mercado del alquiler".
EN CONTRA DE LIMITAR EL ALQUILER
El Banco de España ha vuelto a reiterar su posición contraria a limitar los precios del alquiler. Una medida que se ha puesto en marcha en otros países y por la que han apostado desde el principio los miembros de Unidas Podemos presentes en el Gobierno.
Según su análisis, esta fórmula podría provocar el efecto contrario al deseado. "No ataja la principal causa subyacente al problema, que es la insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda, y, de hecho, podrían generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas, así como un incremento en el medio plazo de los precios fuera de esas áreas".
Por el contrario, sí considera de utilidad elaborar un índice de precios que sirva como referencia estadística para abordar la situación del mercado y sus posibles soluciones. "El diagnóstico adecuado de los problemas de accesibilidad a la vivienda de los hogares y la articulación de políticas públicas requieren de datos administrativos fiables sobre la renta de los hogares y los precios del alquiler".
PRESIÓN DEMOGRÁFICA
En el análisis del banco se hace hincapié en la presión demográfica como uno de los factores que más directamente incide en el aumento de los precios de compra y alquiler en algunos puntos más poblados del país.
"Las regiones con mayores aumentos de la población han registrado incrementos más acentuados de los precios de venta y alquiler", asegura, en línea con lo observado en otras economías avanzadas. "Este fenómeno afecta especialmente a las grandes áreas metropolitanas", concluye.
RIESGO BAJO PARA LAS ENTIDADES
Otro de los focos del Banco de España se centra en la situación de las entidades financieras respecto al crédito inmobiliario. Éste fue uno de los detonantes de la crisis de 2008 y de la profunda reconversión del sector a partir de aquel momento, y por eso su vigilancia ha centrado buena parte de la atención de los supervisores en la última década.
En este sentido, la entidad asegura que en este tiempo se ha venido reduciendo el peso en el balance de los bancos de los créditos a la compra de vivienda y del sector de la construcción e inmobiliario. Asimismo, el riesgo de impago estimado de las hipotecas ha permanecido estable en niveles históricamente bajos en los últimos años, por lo que los riesgos para las entidades de crédito a finales de 2019 estaban "relativamente contenidos".
Aragón fue la comunidad más rentable con un 6,89% de rentabilidad bruta, seguida de Catalunya (6,59%) y Madrid (6,55%). Cierran el ranking La Rioja (5,09%), Galicia (5,01%) y Baleares (3,99%). Por capitales, Murcia, Sevilla, Zaragoza y Las Palmas fueron las más interesantes para el inversor, mientras que Madrid y Barcelona ocuparon el sexto y duodécimo puestos, respectivamente, del ranking de pisos.com.
Ferran Font, director de Estudios: "El segmento del alquiler ha sido uno de los menos afectados, algo que contribuye a la rentabilidad que obtienen los inversores. En un contexto de alta volatilidad en otros activos de inversión, el inmobiliario se ha consolidado como una de las alternativas preferidas y más fiables durante esta crisis".
pisos.com sigue compartiendo información estadística relevante sobre el mercado español de la vivienda. Tras hacer públicos sendos informes acerca de los precios de compra y de alquiler registrados en el cuarto trimestre del año, ahora es el momento de analizar qué rentabilidad obtuvieron aquellos inversores que primero compraron para después arrendar una propiedad inmobiliaria en nuestro país.
En este sentido, tal y como muestra la estadística de pisos.com, la rentabilidad bruta del alquiler en España en el periodo octubre-diciembre fue del 6,39%. Este es el rédito anual que un propietario de una vivienda consiguió al ponerla en alquiler tras su adquisición. Así, teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una residencia en España en el cuarto trimestre fue de 183.933 euros (107 m2 a 1.719 euros/m2) y que la renta media mensual fue de 980 euros, el propietario obtuvo un total de 11.760 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 6,39%, un aumento de casi un punto respecto a 2019 (5,46%) y de trece centésimas con relación al tercer trimestre de 2020 (6,26%).
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que "si bien el 2020 será recordado por el sector inmobiliario como un año de superación y adaptación constantes a las dificultades que origina la crisis sanitaria, lo cierto es que el segmento del alquiler ha sido uno de los menos afectados, algo que contribuye a la rentabilidad que obtienen los inversores". En este sentido, el experto añade que "en un contexto de alta volatilidad en otros activos de inversión, el inmobiliario se ha consolidado como una de las alternativas preferidas y más fiables de los últimos doce meses".
Madrid y Catalunya siguen siendo protagonistas en el ?podio? y Baleares cierra la lista: El ranking de pisos.com sobre la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas en España dibuja una horquilla que va desde una rentabilidad del 6,89% registrada en Aragón al 3,99% de Baleares. Así, en el análisis por comunidades autónomas, los precios competitivos para la compra de residencias en autonomías como Navarra, Castilla y León o Murcia las colocan junto a Madrid y Catalunya en lo alto de una lista que cierran Extremadura, La Rioja, Galicia y Baleares, esta última por el elevado precio de compra de las propiedades y su elevada superficie. El protagonismo de Madrid y Catalunya sigue confirmando la corrección de los precios de compra registrada desde inicios del 2020 en ambos territorios y el comportamiento estable de la demanda de alquiler, convirtiéndolos en los dos epicentros más interesantes para la inversión.
Si se amplía el análisis a la rentabilidad media del alquiler registrada en las 20 principales capitales españolas, Murcia repite como la más rentable con un 6,38%. Tras ella se situaron Sevilla (6,07%), Zaragoza (6,02%), Las Palmas (5,58%) y Oviedo (5,54%). El ranking lo cierran las ciudades de A Coruña (4,19%), Bilbao (4,13%) y Donostia-San Sebastián (3,67%), esta última por tratarse de la localidad más cara de España para la compra de una vivienda. Madrid y Barcelona ocupan el sexto y duodécimo puestos, respectivamente, con una rentabilidad de alrededor del 5-5,5%, una cifra por debajo de la media nacional pero que se ve compensada con la elevada demanda para el alquiler de viviendas que registran ambas localidades y, por consiguiente, el menor riesgo que corre el inversor en la operación.
La nueva normalidad ha permitido que el mercado inmobiliario retome su dinámica, pero la destrucción del empleo y la cautela de la demanda han impedido que se vuelva a cifras precrisis.
El acercamiento entre vendedores y compradores sigue siendo complicado. Según el último informe de oferta y demanda del portal inmobiliario pisos.com, en 2020 los vendedores ofrecían un piso tipo por un precio medio de 137.520 euros, mientras que los compradores contaban con un presupuesto de 97.500 euros. La diferencia fue de 40.020 euros, 640 euros más que el año anterior.
La distancia entre ambas partes ha crecido debido, sobre todo, a que lo que el futuro propietario está dispuesto a pagar no ha variado de un año a otro. Por otro lado, la oferta se ha encarecido suavemente. En este sentido, si la brecha entre el precio del vendedor y el del comprador fue del 40% en 2019, en 2020 alcanzó el 41%. Se trata del tercer porcentaje más alto desde que pisos.com comenzó a realizar esta comparativa (2009 ? 55% y 2010 ? 47%).
Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la nueva normalidad ha permitido que el mercado inmobiliario retome su dinámica, pero la destrucción del empleo y la cautela de la demanda han impedido que se vuelva a cifras precrisis". El directivo señala que "los recortes en el precio de la vivienda se están absorbiendo poco a poco, sobre todo, porque existe un colchón de ayudas gubernamentales importante que se ampliará gracias a los fondos europeos. Este apoyo permitirá mitigar males mayores, por eso la distancia que existe en estos momentos entre los precios de mercado y lo que se está dispuesto a pagar por ser propietario apenas ha variado". En cualquier caso, Font avisa de que "la confianza de la demanda, muy dañada por la pandemia, será la que marque el ritmo".
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Dos autonomías redujeron su presupuesto de partida a la hora de buscar una casa en venta (Madrid y Navarra) y otras dos lo subieron (Baleares y La Rioja). El precio de salida más elevado lo arrojó País Vasco con 247.500 euros de media. En el lado inverso, Aragón, Asturias, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana, Extremadura y Murcia persiguieron pisos por 67.500 euros de media. Las autonomías donde oferta y demanda estuvieron más cerca fueron Navarra (-4%), País Vasco (0%) y Castilla-La Mancha (5%). Los mayores desajustes se dieron en Canarias (63%), Asturias (54%), Madrid (51%) y Comunidad Valenciana (51%).
PROVINCIAS
La cantidad de dinero que estuvo dispuesta a invertir la demanda bajó en ocho provincias y subió en cuatro. Los guipuzcoanos fueron quienes partieron de una cantidad más alta: 277.500 euros de media, seguidos de vizcaínos (217.500 euros), baleares (172.500 euros) y alaveses (157.500 euros). 28 provincias buscaron vivienda por el mínimo precio registrado, unos 67.500 euros. La demanda superó a la oferta en dos provincias: Navarra (-4%) y Vizcaya (-1%). Hubo seis provincias por encima del 60%: A Coruña (61%), Santa Cruz de Tenerife (61%), Sevilla (62%), Cádiz (65%) y Las Palmas (65%). Alicante lideró la clasificación con un 77%.
CAPITALES
Nueve capitales bajaron su presupuesto, mientras que seis lo subieron. Los donostiarras estuvieron dispuestos a desembolsar 292.500 euros de media, la cantidad más alta. En Bilbao (247.500 euros), Barcelona (217.500 euros), Madrid (187.500 euros) y Vitoria (157.500 euros) se encontraron los compradores dispuestos a pagar más de 150.000 euros por convertirse en propietarios. Hubo ocho capitales donde la demanda manejó una cantidad de salida superior a 100.000 euros. El límite más bajo registrado, 67.500 euros de media, fue la tónica en 14 capitales. No hubo capitales donde la demanda estuviera por encima de la oferta. Las capitales que arrojaron las brechas más altas fueron Las Palmas de Gran Canaria (77%), Alicante (73%) y Madrid (72%).
España sigue siendo un país de precios muy competitivos de la vivienda frente al resto de Europa, lo que está provocando un crecimiento de las inversiones inmobiliarias de extranjeros, las cuales en los últimos años, siempre se han mantenido por encima del 10% de media en todas las transacciones.
El estallido de la pandemia, con las medidas de confinamiento y las restricciones de movilidad internacional golpearon de lleno a la inversión extranjera inmobiliaria en España, con caídas superiores al 20% por la pandemia, las cuales no se han recuperado en su totalidad debido a la incertidumbre en torno a la situación sanitaria y económica de España.
La Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI) a través de su asociados, ha notado un crecimiento de la inversión extranjera de segunda residencia en España, sobre todo en Madrid, Barcelona y las islas Baleares.
El retorno a la normalidad relativa, con una menor tasa de incidencia del Covid y una recuperación económica, ha provocado una reapertura de las fronteras, retornando los extranjeros que buscan sol, precio y estabilidad como segunda residencia.
Anna Puigdevall, directiva de FIABCI, indica que "los precios de las viviendas españolas son muy competitivos en comparación con los del resto de Europa y eso está provocando que los extranjeros vean una oportunidad de inversión en nuestro país" también indica que "la flexibilidad que se está estableciendo entorno a las modalidades de trabajo en remoto está provocando que los extranjeros realicen una inversión pensando en pasar largos periodos de tiempo, con la intención de establecer su segunda residenciaen España".
Destaca el interés por las viviendas ubicadas en las grandes capitales como Madrid , Valencia, Baleares o Barcelona, donde la oferta cultural y de ocio, así como las oportunidades profesionales son un factor decisivo a la hora de elegir un destino para invertir.
La reducción en la concesión de préstamos, el acceso a empleos precarios o la fiscalidad asociada a la vivienda habrían contribuido al incremento del alquiler.
España ha pasado en una década de tener 2,4 millones de hogares viviendo de alquiler a tres millones.
El Banco de España constata que muchos hogares viven de alquiler porque no pueden comprar vivienda.
La proporción de la población que en 2017 residía en una vivienda que no era de su propiedad se situaba en España, de acuerdo con la Encuesta Europea de Ingresos y Condiciones de Vida Eurostat 2018 en el 22,9%.
En el caso de España, un 14,4% de la población residía en viviendas de alquiler a precio de mercado y un 8,5% en viviendas de alquiler a precio inferior al de mercado.
La tendencia de los tres últimos lustros en la ECV muestra un incremento gradual del peso del alquiler residencial y de las cesiones gratuitas de vivienda en los hogares españoles, desde el 19,4% en 2005 al 23,9% en 2018. El incremento de la proporción de hogares que residen en vivienda de alquiler se intensificó a partir de 2013, y se concentró en el segmento del alquiler a precio de mercado (14,8% en 2018, frente al 9,5% en 2005), mientras que se ha producido un descenso del alquiler social (2,7% en 2018, frente al 3,5% de 2005). Las cesiones gratuitas de vivienda, por su parte, han oscilado ligeramente en torno al 6,4% en los últimos. En conjunto, el número de hogares en régimen de alquiler se situaba algo por encima de los 3 millones en 2018, frente a los 2,4 millones de 2008.
La tendencia observada desde 2004 hasta ahora, refleja un incremento proporcional de los hogares residentes en alquiler, intensificándose en 2013.
Se observa en el gráfico, el incremento de la proporción de vivienda en alquiler, excluidas las cesiones gratuitas, entre los hogares jóvenes, y en particular entre el conjunto de hogares, aquellos cuya persona de referencia en la vivienda se sitúa entre los 30 y los 44 años, para quienes esta ratio aumentó del 19,1% en 2010 al 29,9% en 2018. Por tipología de hogar, la mayor tasa de alquiler se observa en los hogares monoparentales, con un porcentaje del 21,8% en 2018.
El sector juvenil y el extranjero destacan por sus mayores ratios de alquiler residencial. El crecimiento de la proporción de hogares en alquiler se debe al aumento de esta ratio en los hogares cuya persona de referencia se sitúa entre los 30 y los 44 años.
Sin embargo, en los últimos años se ha producido una disminución del peso relativo de los hogares jóvenes y de ciudadanos de origen extranjero como consecuencia tanto de los efectos de la crisis en el retraso de la edad de emancipación y en la caída de extranjeros residentes en España como de la existencia de tendencias demográficas estructurales asociadas al envejecimiento de la población.
De acuerdo con la ECV, la proporción de hogares que residen en alquiler se sitúa por encima de la media del conjunto de España en cuatro comunidades. En concreto, en 2018, estas ratios alcanzaron el 28,3 % en Islas Baleares, el 26,3 % en Cataluña, el 23,6 % en Madrid y el 19,5 % en Canarias. Al mismo tiempo, desde la recuperación iniciada en 2013, el incremento de la proporción de alquiler residencial en Cataluña (6,9 pp), Canarias (4,8 pp), Asturias (3,2 pp), Castilla-La Mancha (3,1 pp) o la Comunidad Valenciana (3,1 pp) contrasta con las caídas en Galicia (?3,8 pp), Aragón (?3,7 pp), Extremadura (?2,2 pp) o Murcia (?2 pp).
Las dificultades financieras complicarán el pago de las rentas, por lo que no se descarta un aumento de la morosidad. Además, muchos potenciales compradores seguirán viviendo de alquiler hasta que el entorno sea más seguro.
La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el segundo trimestre de 2021 aumenta 2,4 puntos y se sitúa en el 3,3%, su nivel más alto desde el cuarto trimestre de 2019. Por tipo de vivienda, la tasa anual de la vivienda nueva sube casi cuatro puntos, hasta el 6,0%. Por su parte, la variación de la vivienda de segunda mano alcanza el 2,9%, más de dos puntos por encima de la registrada el trimestre anterior.
Tasa anual del IPV
Índice general, vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje
Evolución trimestral de los precios de vivienda del Índice precio vivienda segundo trimestre 2021
La variación trimestral del IPV general en el segundo trimestre de 2021 es del 2,4%.
Tasa trimestral del IPV
Índice general. Porcentaje
Por tipo de vivienda, los precios de la vivienda nueva suben 1,3 puntos entre el segundo y el primer trimestre de 2021. Por su parte, los precios de la vivienda de segunda mano aumentan 2,7 puntos.
Tasa trimestral del IPV por tipo de vivienda
Vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación anual del Índice precio vivienda segundo trimestre 2021
La tasa anual del IPV en el segundo trimestre de 2021 aumenta respecto al primero en todas las comunidades autónomas.
Los mayores incrementos se producen en Illes Balears, Canarias y Cantabria, con una subida de 4,6 puntos en las dos primeras y de 3,3 puntos en la última.
Por su parte, las comunidades donde menos aumenta la tasa anual son Castilla y León, Aragón y La Rioja, con subidas de seis décimas en las dos primeras y de ocho décimas en la tercera.
Tasas anuales del IPV
Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación trimestral del Índice precio vivienda segundo trimestre 2021
Los precios de la vivienda presentan tasas trimestrales positivas en el segundo trimestre de 2021 en todas las comunidades autónomas.
Las mayores subidas se producen en Illes Balears, Extremadura y Castilla?La Mancha, con incrementos del 4,0%, 3,8% y 3,6%, respectivamente.
Por su parte, Comunidad de Madrid (1,3%), País Vasco (1,3%) y Aragón (1,6%), registran las menores subidas trimestrales.
Tasas trimestrales del IPV
Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje
Datos del 4º Trimestre del Índice del Precio de la Vivienda del INE
Evolución anual de los precios de vivienda
Por tipo de vivienda, la tasa de la vivienda nueva alcanza el 5,3%, 1,3 puntos por debajo de la registrada el trimestre anterior. Por su parte, la variación anual de la vivienda de segunda mano baja un punto, hasta el 3,4%.
Tasa anual del IPV
Índice general, vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje.
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación anual.
La tasa anual del IPV disminuye en 10 comunidades autónomas en el cuarto trimestre respecto al tercero, y aumenta en las siete restantes.
Los mayores descensos se producen en País Vasco, Andalucía y Comunidad de Madrid, con bajadas de 1,9, 1,8 y 1,7 puntos, respectivamente.
Por su parte, Castillay León, Región de Murcia y Principado de Asturias registran los mayores incrementos en sus tasas anuales, con subidas de nueve, nueve y ocho décimas, respectivamente.
Tasas anuales del IPV
Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje.
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación trimestral.
Los precios de la vivienda presentan tasas trimestrales positivas en 10 comunidades autónomas.
La mayor subida se produce en Castilla y León, con un incremento de ocho décimas.
Por su parte, País Vasco (?1,9%) y Comunidad de Madrid (?1,7%) registran las mayores bajadas trimestrales. Tasas trimestrales del IPV Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje.
Para ello, los empresarios consideran necesario planificar con antelación la fase de remontada económica, que empezará cuando acabe el estado de alarma y la actividad pueda volver a la normalidad.
"Debemos pensar en la deseada fase de recuperación, que será más rápida y enérgica cuanto menos se haya deteriorado la actividad productiva, más empresas sigan operando y menos trabajadores hayan perdido sus empleos", añade el Círculo de Empresarios.
El documento habla de una crisis intensa de una duración indeterminada por lo que se pide asegurar el buen funcionamiento de las medidas que ya se han puesto en marcha y más ayudas que preserven los puestos de trabajo.
"Los colectivos más vulnerables necesitan el apoyo del Estado a través de medidas sociales que, aunque con cierto retraso, ya se están poniendo en práctica. Pero también las empresas, especialmente de los sectores más afectados, necesitan ayudas y disponibilidad de financiación y flexibilidad para mantener sus plantillas y superar así esta etapa tan difícil sin echar el cierre ni destruir empleo", aclara el comunicado. Además, los empresarios insisten en la necesidad de que la Administración garantice la efectividad de las medidas que ha aprobado a lo largo de las últimas semanas. Por ejemplo, de los 100.000 millones de euros en avales públicos para que las pymes y los autónomos puedan pedir créditos al ICO respaldados por el Estado.
De dicho importe ya se han activado los primeros 20.000 millones de euros, aunque hay sobredemanda por parte del tejido empresarial. Por eso, reclaman una gestión ágil de las solicitudes.
Hay mucha preocupación por parte de algunos sectores como el comercio poniendo de manifiesto que no pueden afrontar los gastos corrientes del día a día y que se están viendo abocados a cerrar, además de otros sectores cómo el turismo y la construcción según publica ABC.
Necesidad de un impulso económico
El documento considera que la estrategia de recuperación necesita un impulso monetario y fiscal tanto de España como de la Unión Europea ampliándose el programa de compra de deuda para mantener la liquidez y la estabilidad financiera en la eurozona.
España es uno de los países europeos que menos facilidades está dando a las empresas para pagar impuestos. Mientras potencias como Alemania y Francia están dando varios meses de margen para que todas las empresas paguen impuestos, las medidas anunciadas por el Gobierno de Pedro Sánchez están enfocadas a las pymes y establecen unos límites.
Detrás de estas diferencias fiscales con los principales socios europeos se esconde el escaso margen que tiene España para tomar medidas debido a los desequilibrios que arrastra la economía española. Por eso, el tejido empresarial respalda una respuesta a nivel comunitario, incluso la puesta en marcha de los bautizados ?coronabonos?, un instrumento financiero que permitiría mutualizar la deuda de toda la UE.
Sin embargo, países como Alemania, Holanda, Austria o Finlandia se oponen a la puesta en marcha de este mecanismo por lo que no parece ser una alternativa viable a corto plazo.
A la hora de calcular lo que hay que pagar de impuestos al percibir una donación es imprescindible conocer:
La relación de parentesco entre donante y donatario.
Y el patrimonio existente del beneficiario de la donación.
Debido a las diferencias que hay entre unas Comunidades Autónomas y otras respecto a este impuesto.
Por ejemplo, en la mayoría de las CC.AA. la donación entre padres e hijos está bonificada o puede beneficiarse de reducciones. De tal manera que cuanto más lejano sea el parentesco, más impuestos habrá que pagar.
Otro impuesto que tiene que pagar el donatario es el Impuesto sobre plusvalía municipal, salvo que se pueda demostrar que el valor del terreno es ahora inferior al que tenía cuando lo adquirió el donante. Se trata de un tributo local, por lo que cada Ayuntamiento establecerá el impuesto a aplicar.
A esto hay que añadirle que en un futuro el donatario tendrá que pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en su condición de propietario. Si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante al los tipos del 19%-23%, en función del importe del beneficio obtenido.
Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición), entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF.
En el caso de Andalucía:
Adquisiciones inter vivos
Junto a las reducciones generales por adquisición de empresa individual, negocio profesional y participaciones en entidades, así como explotaciones agrarias, existen estas otras reducciones autonómicas:
1. Mejora autonómica de la reducción por la adquisición de empresa individual, negocio profesional y participaciones en entidades. La reducción alcanzará el 99% cuando el donatario, cualquiera que sea su parentesco, viniera prestando servicios en la empresa y tuviera encomendadas tareas de gestión o dirección de la misma. También, para los casos donde no hay parentesco, se establece una reducción propia cuando se cumplan los requisitos del artículo 31.
2. Reducción autonómica del 99% de las cantidades donadas a descendientes para la adquisición de la primera vivienda habitual.
Base máxima de reducción:
120.000, para menores de 35 años.
180.000, para personas con discapacidad, con un grado de discapacidad igual o superior al 33%.
3. Reducción propia del 99% por la donación de vivienda habitual a descendientes con discapacidad.
Base máxima de reducción: 180.000 euros.
4. Reducción autonómica del 99% de las cantidades donadas a parientes para la constitución o ampliación de una empresa individual o negocio profesional con domicilio en Andalucía. Base máxima de reducción: 1.000.000 euros 5. Reducción autonómica en la adquisición de explotaciones agrarias Mismos términos que mortis causa.
Una landing page debe ser sencilla, por ello no es complicada de elaborar, ya que simplemente debemos mostrar el producto o servicio que vendamos, y explicar de la manera más sencilla posible toda la información relativa a este, pero sin excedernos con informaciones innecesarias que no aportan nada.
Estas páginas de aterrizaje, se pueden usar durante mucho tiempo, y para ello es necesario hacerla atractiva y visualmente fácil de interpretar para el usuario y posible cliente.
Características de una landing page
Al tratarse de una página de aterrizaje, es una página sencilla que no dispone de menú, ya que es una página sola, a modo de folleto digital, y que solo tiene algún botón para salir de la página o para realizar la compra del producto. Como ya hemos dicho, sencillez.
Hay que conseguir que el diseño esté orientado a realizar la compra, como por ejemplo poner el botón de compra con un tamaño considerable, y mostrar una imagen del producto o servicio que hable por sí sola, para intentar poner el menor texto posible, y este mismo texto, que también tenga un buen tamaño.
Al ser una página tan sencilla, conseguimos que los factores de conversión sean más efectivos, ya que incitamos mucho más a la compra.
En el caso de una inmobiliaria, se hará una landing page para vender un servicio nuevo, o que ya existía pero al que queremos ponerlo en valor.
Por ejemplo, si vendemos que conseguimos el 100% de la hipoteca, estaría bien hacer una página de aterrizaje en el que apareciera un banner atractivo relacionado con las hipotecas, y una frase con las letras grandes que diga "Te conseguimos el 100% de tu hipoteca", y un botón que vaya a la parte de nuestra web que hable más sobre este servicio, o directamente un botón de llamada, en el que ponga "más información" o "llámenos". Y ya está, en esta página no hace falta nada más.
Si lo que queremos es vender una villa especial, podemos hacer lo mismo, crear una landing page en el que se muestren dos o tres fotos atractivas, y las características principales de la villa, y un botón de contacto.
Importancia de una landing page para una tienda online
Las landing pages y las redes sociales tienen en común una cosa, y es que son como recipientes de información, que llega antes al usuario, para redirigirlos a una venta si al usuario le interesa lo que ve.
Todos los tipos de negocio pueden disponer de una landing page para vender, y las tiendas online quizás sean las más idóneas para vender con este método. Está demostrado, que las landing page aumentan significativamente los ingresos de las ecommerce, ya que la conversión es mayor, es decir, mayor número de usuarios llegan a nuestra web o se ponen en contacto con nosotros a través de una landing page.
Y es fácil de entender, y es que una página normal de servicios, tiene muchos factores de distracción para el usuario, perdiendo más tiempo, e incurriendo en la pérdida de atención y posteriormente la posible compra del usuario. Sin embargo, en la landing page esto no ocurre, ya que el usuario no tiene más opción que ver la información que le damos, y aceptar o no comprar el servicio o producto.
Por el contrario, la compra de vivienda es de media un 21% más barata que antes del estallido de la burbuja. Varios factores han alterado un mercado inmobiliario en el que, de media, parece más asequible comprar una vivienda que alquilarla.
En los últimos cinco años, los precios del alquiler se han disparado por encima del 45% en Madrid y Barcelona, según informaba el Banco de España. Entre los distintos factores que menciona destacan la entrada de inversores para comprar y alquilar coincidiendo con los picos en los precios del alquiler alcanzados hasta 2017. El supervisor bancario indica que los colectivos más afectados son los jóvenes y extranjeros, que tienen bloqueado el acceso a la vivienda en propiedad.
Únicamente en Navarra se registraron en 2018 precios ligeramente inferiores a los de hace doce años, un 0,8% más baratos según el IPC. Superan ampliamente la media los precios registrados en Cataluña (un 15,4% más caros), Cantabria (14,7%), Baleares (14,6%) y Galicia (13%).
La vivienda en propiedad es más ?barata? un 77%
Actualmente el precio de la vivienda en propiedad no ha alcanzado los niveles previos a la crisis, pese a haberse registrado un importante aumento. Desde 2014 a 2018 el precio aumentó un 23%, sin embargo este sigue siendo un 21% inferior al de 2007. A pesar de todo en España sigue predominando la vivienda en propiedad frente al alquiler.
El porcentaje de hogares que residen en una vivienda en propiedad es del 77,1%, en el promedio de la UE 69,3% y la eurozona es del 66,1%, respectivamente. También el porcentaje supera al de las principales economías de la Unión: 51,4% en Alemania, 64,4% en Francia, 65% en Reino Unido y 72,4% en Italia.
Por otro lado, el informe también destaca la mejora de la accesibilidad a la vivienda en propiedad en España desde el comienzo de la crisis, pues si en 2007 era necesario destinar la renta de 13,6 años para pagar una vivienda libre, en 2018 este indicador ha caído a 9,7 años.
Mientras que la renta per cápita ha aumentado en esos años un 8,8%, el precio de la vivienda ha caído más de un 20%, siendo Baleares la comunidad donde más esfuerzo hay que realizar para la compra (13,3 años), seguida de Madrid (12,1) y País Vasco (11,6), frente a La Rioja (6,5 años).
En el último documento mensual divulgado por la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie), destacan el aumento del porcentaje de hogares que residen en viviendas de alquiler en todas las comunidades autónomas.
Según los datos de la Encuesta de Presupuestos Familiares del INE, desde 2007 el porcentaje de hogares que residen en vivienda en alquiler se ha incrementado en 4 puntos porcentuales, hasta situarse en el 18% en 2018 (16,8% en el caso de alquiler a precio de mercado).
A nivel regional, estas diferencias alcanzan casi 17 puntos de diferencia, entre las comunidades con mayor peso del alquiler Canarias (27,8%), Baleares (27,7%), Cataluña (24,9%) y Madrid (23,3%) y aquellas donde esta opción tiene menor incidencia, como Extremadura y Castilla-La Mancha (10,9% ambas) y Cantabria y País Vasco (11,6% ambas).
El informe destaca cómo España destaca en el contexto europeo por presentar un mayor porcentaje de hogares que residen en viviendas en propiedad, un 77,1%, frente al 69,3% del promedio de la Unión Europea y del 66,1% de la eurozona.
Según los datos de Eurostat a partir de la Encuesta de Condiciones de Vida, referidos a 2017, el porcentaje de viviendas en alquiler a precio de mercado era del 14,4% (22,9% si se tiene en cuenta alquilar a precio por debajo de mercado y cesión gratuita), 9,2 puntos por debajo del de la Eurozona, donde Alemania y Dinamarca rozan el 40%.
La proporción de hogares que destinan el 40% de su renta disponible a la vivienda alcanza el 43%, mientras que en la UE esta tasa de asequibilidad se queda en el 28%. En el caso de vivienda en alquiler a precio reducido o cedida, la tasa es menor en España (10,6%) frente al 13,6% de la UE.
Holanda se sitúa con porcentajes de vivienda social por encima del 30% frente al 1,6 % de España.
Para la elaboración del anteproyecto de Ley Derecho Vivienda se va a tener en cuenta el informe "Think tank". Según José Carlos Cano Montejano, autor del informe manifiesta que a través de dos leyes, la ley de ocupación y vacantes de 2010 y la ley del alquiler temporal de 2016, Holanda consigue que espacios no utilizados sean reconvertidos para uso de alquiler social. De esta manera zonas portuarias deterioradas, zonas logísticas sin uso y almacenes se han rehabilitado y se han convertido en viviendas amparadas por la Ley del alquiler temporal.
El informe considera que el "alquiler temporal" (uno o dos años), no vincula al propietario de manera "gravosa" y "permanente", lo que incentiva la salida al mercado de pisos vacíos, por lo tanto es una solución mejor que las "medidas de intervención negativas o de salvaguarda de la precariedad".
Mientras que en Holanda se ha reducido un tercio la ocupación ilegal, en España se está incrementando. Como ejemplo de ello durante el primer semestre de 2020 las denuncias por ocupación ilegal de inmuebles se situaron en 7.450, de las que más de la mitad se registraron en Cataluña (3.611), con Andalucía en segundo lugar (1.183), seguida de la Comunidad de Madrid (657) y Canarias (566).
Concluyendo el presidente de Europa Ciudadana pone de manifiesto que el modelo de éxito Holandés debería ser seguido y tenido en cuenta en la futura Ley de vivienda.
Como, al final, es un problema de valoración y yo podré haber sido TONTO, pero, de lo que no hay duda es que habré sido un TONTO ASESORADO, asesorado por el Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) que intervino en la operación y que se llevó su justa comisión.
Y dentro del asesoramiento estaba el precio por el que se vendió el piso.
Mi asesor ha llamado a su compañero del Departamento Legal del despacho para que nos dé su opinión. Se da unos aires?, mi asesor también es abogado pero dice que, desde que se dedica al asesoramiento fiscal, no sabe de otra cosa, así que es necesario que intervenga un especialista en derecho contractual, en contratos, vaya.
Pues nada, su compañero me dice que para hacerse una idea y poder emitir una primera opinión necesita que le envíe el contrato de corretaje (¿eso que es? ¿una hoja de encargo que firmé?), mails que cruzase con él sobre el precio, la factura y el pago de la factura del API.
Uff, pues a ver si tengo todo eso: la factura sí, porque era un gasto de la venta, pero el resto?
Bueno pues sí, lo tenía todo, y se lo envié.
En la hoja de encargo únicamente se indicaba el importe por el que quería vender de salida, pero nada de que hubiera sido asesorado en la fijación del precio. Lo que sí existían eran correos electrónicos en lo que el API me informaba de las visitas y de los motivos por los que él creía que no estaba cuajando la cosa, principalmente, que el precio era "un poco alto" y que el piso estaba muy antiguo y que necesitaba un buen dinero para una buena reforma, por lo que nos aconsejaba "reducir nuestras pretensiones económicas".
Después de hablarlo con mi mujer, que es la que manda, habíamos convenido seguir su consejo y reducir el precio.
Tras seis meses, fue bajar el precio un 10% y en menos de un mes, se vendió.
Pues bien, si la Administración Tributaria señalaba que el valor de mercado era el doble del precio de venta, y mi asesor dice que, salvo prueba en contrario, las actuaciones administrativas se presumen válidas: ¿el valor de la Agencia Tributaria era el bueno? ¿la Agencia Inmobiliaria me había hecho perder dinero al aconsejarme vender por la mitad?¿podría pedirle responsabilidad a la Agencia? ¿Cuánto me debería indemnizar la Agencia? ¿al menos los impuestos que la Agencia Tributaria me iba a hacer pagar? ¿Tendría la Agencia un seguro en condiciones?
El abogado lo iba a estudiar. Me dice que no se me ocurra decirle nada al API hasta que lo tenga claro, y que, de todas formas, hay que esperar a que finalice la inspección, para que haya no sé qué de un "acto administrativo".
Mientras tanto, mi asesor ya está con las alegaciones al acta de inspección y las presentará en breve.
Además, amablemente me informó de que iba a pagar los impuestos como si hubiese sido LISTO. Un 23% de la diferencia nada menos. Una pasta.
Mi asesor me pidió ver la valoración. La lee atentamente, es una persona seria, a veces, demasiado seria.
Son 22 páginas 22, nada menos. Aunque bueno, está la portada, el índice y 10 páginas son anexos: un plano del pueblo (google earth), un plano de la calle (google maps), otro de esos en los que no solo se ven las calles sino que también se ven los parques y las casitas, unas fotografías de google Street view de la fachada del bloque (google maps satélite), y la nota simple y el certificado catastral que ya se adjuntaron a la escritura.
El informe en sí se queda en 10 páginas.
Lo ha preparado y firmado una entidad de esas, de las que hacen tasaciones hipotecarias y están inscritas en el Banco de España, muy formales hasta que se descubre que hacen las valoraciones según interese a quien se las paga, normalmente, un banco.
Pues nada, sorprendentemente, la valoración se hace en 2020 cuando la venta se hizo en 2017, hace tres años y se dice que el inmueble se visitó el 26/03/2020 a las 10.00h ¡en pleno estado de alarma!
Mi asesor y yo dudamos de que entrasen en el piso, a mí me tendrían que haber dicho algo, ¿no? Los compradores eran de fuera, como nosotros, y en la valoración no se dice nada y no hay fotografías del interior. Me pregunto si los compradores habrán arreglado el piso pues era un piso de playa que, aunque ya tuviese unos cuantos años cuando lo vendimos y necesitase una buena reforma, nosotros no habíamos hecho nada, la verdad.
Cinco páginas son para identificar el piso (datos catastrales y registrales que ya estaban en la escritura), describir el pueblo como viene en Wikipedia (entorno le llaman) y señalar la normativa urbanística ¿Einn?
Pero lo realmente sorprendente es que en la propia valoración reconoce que no tienen "testigos" de 2017 y señala que "los comparables y estudio de mercado usado en la valoración de la base de datos que ? posee de valoraciones efectuadas en la zona en el momento actual y la Base de Datos con testigos de venta en torno a esta fecha" y colocan "testigos" que son anuncios de IDEALISTA y de MILANUNCIOS de ahora, de 2020. Hasta han puesto el enlace los anuncios (no se han debido vender todavía).
Además, algunos anuncios no son ni siquiera del pueblo donde está el piso, sino de pueblos de alrededor. Luego, "homogeneizan los comparables", dicen, o lo que es lo mismo, hacen una media, aplican un descuento de actualización y ¡equilicuá, su valoración normal de mercado!
Es decir, TONTO, QUE ERES TONTO, TONTO DEL TO, PERO NO PA UN RATO, NO, PA SIEMPRE?
Vendiste por la mitad de lo que vale.
Ufff, es fuerte el tema, cuando se lo diga a los de la JUNTA DE ANDALUCÍA, que me dieron un VALOR FISCAL que era la mitad del precio por el que vendí, se van a quedar a cuadros.
Yo estaba tan contento de vender por el doble de lo que decía la Junta, y digo yo que algo tendrán que decir, ¿verdad?
Mi asesor me mira y me dice ¿¿tienes una valoración de la Agencia Tributaria de Andalucía por la mitad del precio de venta??¡!
Oiga, que yo no he defraudado un céntimo en mi vida, que lo he declarado siempre todo, todo todito todo, que soy un simple empleado y después de 30 años trabajando lo que tengo es mi cuenta, mi plan de pensiones, mi casa y, antes, el pisito en la playa.
No, si ya, si es lo que dicen todos?En fin, que yo en eso no me tengo que meter, que tiene usted que pagar el 23% de la diferencia entre el precio de escritura que usted declaró y el valor que dice el informe, es decir, de la ganancia patrimonial que usted debería haber tenido.
Pero bueno, perdone, ¡que eso es una pasta que no tengo!, pero además ¿cómo voy a pagar por una plusvalía que no he tenido? ¿Pero eso cómo va a ser? Por lo que usted dice, lo que habré tenido es una pérdida puesto que no he vendido por lo que se suponía que podía vender. Pero si es que con esa cantidad adicional en impuestos y todos los gastos resulta que ni beneficio ni nada de nada.
Sí, claro, lo que usted diga, me hace las alegaciones por escrito, tiene quince días, y ya le contestaremos.
Vaya, que tal como salí de la oficina de la señora con un disgusto que pá qué, llamé a mi asesor fiscal y me fui a verle, y me explicó que las ganancias patrimoniales tributan por la diferencia entre los valores de adquisición y el de transmisión y que el artículo 35 de la Ley de IRPF, en el apartado 2, se dice que el valor de transmisión es "el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado".
Bueno, pues hasta ahora, bien, ¿no? Eso es lo que hemos hecho.
Pues no, porque hay un segundo párrafo en el apartado 2 que dice que "por importe real de la enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste".
Ahh, pero ¿hay un valor "anormal" de mercado? Bueno, bien, vale, pero será en caso de fraude, ¿no? Si se demuestra que he sido UN LISTO y he defraudado, es decir, que he vendido por encima de lo que he puesto en la escritura, ¿verdad? La inspectora tendrá que probar que efectivamente he vendido por ese importe, ¿no?
Pues eso es lo que tiene lógica, me dijo el asesor, pero no es lo que dice la Ley.
¿Me dejas ver la valoración que te ha dado la inspectora?, me preguntó.
Esto no me lo dijo mi cuñado, imitando al Richelieu de José Mota, en la cena de navidad después de preguntarme impertinente por cuanto había vendido el piso de la playa y después de negarme varias veces a contestarle, y, para que me dejase en paz, decírselo en un acto de extrema debilidad.
Tampoco me lo dijo mi mujer cuando le comenté el precio que había acordado con el comprador; entre otras cosas, porque se encontraba en el rango alto de la horquilla que nos habíamos marcado como objetivo, con el asesoramiento del API que lleva vendiendo pisos en la zona desde hace 30 años.
Tampoco me lo dijo mi suegra, mujer discreta donde las haya, aunque en su foro interno esté convencida de que lo soy y se lo haya dicho repetidamente a mi mujer desde que me conoció.
Me lo ha dicho HACIENDA, es decir, la AGENCIA TRIBUTARIA, también conocida como AEAT, y en concreto, una Inspectora de Hacienda que me envió una atenta carta en la que amablemente me pedía que me pasase por su despacho para que llevase la escritura de compra y la de venta del piso de la playa y los justificantes de los gastos.
"Claro que sí, señora, encantado de verla, Fernando Galindo, un admirador, un esclavo, un amigo, un siervo". Lo llevé todo; estaba tranquilo, la declaración la había hecho mi asesor fiscal, que me hace las declaraciones de toda la vida, muy ordenado y paciente conmigo, que me había pedido lo mismo cuando preparó la declaración y yo había tardado ni se sabe en encontrar los papeles.
Pues nada, con otras palabras pero, vaya, la inspectora, en resumen, me dijo: vendiste por debajo del valor de mercado, regalaste el piso, so TONTACO, el valor de mercado era el doble del precio al que vendiste (lo del doble, es literal, un poco menos).
Bueno, señora, ¿y usted qué sabe?, llevaba seis meses intentando venderlo, empecé alto pero, aun así, el precio de salida era bastante menos de lo que usted dice, pero no iba a verlo nadie, ni llamadas tenía. Lo vendí con un descuento respecto a lo que estaba pidiendo al principio, pero vaya, como cualquier vendedor que, al principio, pide el oro y el moro y luego la realidad te pone en tu sitio.
Pues ¿qué quiere que le diga? He pedido una valoración a un "experto independiente" y me dice que el valor de mercado era el doble, y aquí lo tiene, un informe, al final lo dice: Valor normal de mercado: TONTO DEL TÓ.
Ya, oiga, vale, pues nada, acepto pulpo por animal de compañía, ¿y a mí qué?
¿Qué a usted qué? Pues que va a pagar usted el IRPF como si hubiese sido LISTO.
Según datos de la Asociación Hipotecaria Española, los préstamos fijos para adquisición de vivienda con vencimiento superior a diez años se situaron en un 1,45% en abril mientras que los créditos variables se situaron en 1,40%. Es decir apenas hay diferencias entre ambos tipos préstamos.
Desde hace unos años el sector financiero ha ido ajustando sus tasas, llegando el Euribor a bajar de manera importante hasta llegar a ser negativo por lo que se incentivó la comercialización de las hipotecas a tipo fijo que garantizan ingresos por préstamos en el medio y largo plazo y elimina el riesgo del mercado. Si en 2015, apenas el 5% de las hipotecas se contrataban a tipos fijos, en la actualidad ya son más de la mitad. De hecho, hasta marzo de este año no han sobrepasado el umbral del 50%.
Detrás de este fenómeno se encuentran las condiciones de financiación de la política monetaria del BCE, que está propiciando un marco de precios competitivos, unido a la mayor sensibilidad del mercado hacia una subida de los tipos que estaría inclinando la balanza hacia esta modalidad.
Durante toda la pandemia la adquisición de crédito para compra de vivienda es el único segmento de actividad del sector que se ha mantenido.
En abril la solicitud de préstamos para la compra de inmuebles avanzó un 32% respecto al mismo mes del año anterior.
Según datos de la AHE el tipo de interés más bajo de las hipotecas, se da en la modalidad variable situándose en el 1,39%.
Por su parte, la tasa se encuentra en el 1,41% para los préstamos con tipos fijos hasta el quinto año y después variable. En cuanto a los fijos hasta diez años, una tipología apenas contratada, el precio es el más elevado, llegando a rozar el 4%, una cantidad que es triple que en el resto de las operaciones.
Por último en el 1,45% se venden los préstamos con cuotas inamovibles durante toda la existencia de la financiación con plazos de vencimiento por encima de los diez años. Estos últimos préstamos llegaron a ser el doble de caros en la salida de la anterior crisis que las hipotecas variables (más de un 5% frente a menos de un 3%). Desde entonces, su coste se ha ido reduciendo hasta igualarse.
Gracias a este descenso de los precios, las cuotas que pagan los hipotecados de media han descendido. La AHE calcula que en el primer trimestre de 2021, cada mes la factura del crédito para la vivienda se sitúa en 561 euros, que son 65 euros menos que en el mismo periodo de 2020. Si no se tiene en cuenta el efecto de fluctuación del endeudamiento medio, en siete años la rebaja de la cuota hipotecaria asciende a unos 100 euros derivados de la caída de los tipos y el Euribor en negativo.
Adquirir una vivienda es una decisión muy importante y una vez que se ha dado el paso, puede ocurrir que, con el tiempo, nuestras circunstancias y las necesidades del hogar cambien. Algunas personas necesitan vender su vivienda y comprar a una nueva, pero todavía no han terminado de pagar la hipoteca.
Para estos casos, existe una solución, la hipoteca puente.
¿Qué es una hipoteca puente?
Una hipoteca puente es un tipo de préstamo hipotecario del que disponen los bancos que consiste en unir los dos préstamos (el antiguo y el nuevo) hasta que el cliente logre vender su anterior vivienda en un plazo de entre dos y cinco años.
De esta forma, la nueva hipoteca que se contrata cubrirá el coste de la vivienda que se va a comprar más la cuantía pendiente de devolución del préstamo de la vivienda actual, así como los costes de gestión asociados a la operación.
La cuota a la que se hace frente durante los años previos a la venta puede ser de tres tipos:
Cuota con carencia de capital: solo se hace frente al interés del préstamo, por lo que no se amortiza capital pendiente de devolución. Su coste es inferior al de una cuota normal.
Cuota especial reducida: el importe de la cuota será ligeramente inferior al de las cuotas posteriores a la venta de la vivienda original, aunque la mayoría del dinero invertido irá destinado a pagar intereses.
Cuota normal: se amortiza capital e interés a su ritmo normal.
Con independencia del tipo de cuota elegida, una vez vendida la casa antigua, se formaliza una hipoteca convencional para el nuevo inmueble.
La hipoteca puente permite, además, conseguir una financiación de hasta el 100 % del valor de tasación de la nueva vivienda, así como cubrir sus gastos, mientras no se sobrepase el 80 % del valor total de tasación de las dos viviendas.
El periodo de amortización puede llegar a ser de hasta 40 años y las entidades bancarias no suelen cobrar una comisión por amortización parcial tras la venta de la primera vivienda.
Ventajas e inconvenientes de las hipotecas puente.
La principal ventaja de este tipo de hipotecas es que permite realizar las transacciones de compraventa con cierta flexibilidad. No obstante, existe una limitación de plazo para vender la antigua vivienda y las exigencias de los bancos para concederla son más elevadas que las que corresponden a una hipoteca normal. El perfil del cliente que puede acceder a ellas es aquel cliente solvente, con ingresos elevados y estables y escasas deudas.
Las entidades financieras establecen medidas rigurosas relacionadas con la edad de los solicitantes, la solvencia y el aval a cargo de perfiles más jóvenes para conceder préstamos a perfiles senior, según indican desde el Consejo General de COAPI de España.
La hipoteca inversa, la venta de nuda propiedad o productos financieros al margen de las entidades bancarias son otros tipos de financiación a valorar "con el asesoramiento profesional de expertos en la materia".
El actual contexto de movilidad gracias al teletrabajo y el deseo de disponer de más espacios exteriores, ha propiciado el cambio de residencia de muchas familias. En este contexto, vivir cerca de los hijos, el deseo de residir en la localidad de nacimiento, o la elección de un destino tipo vacacional para establecer su residencia habitual o de temporada tras la jubilación son las principales causas que mueven a una persona mayor a adquirir una vivienda y endeudarse, según explica Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPI de España.
"Aun así, la demanda de hipoteca por parte de mayores de 65 años no es frecuente pues los fondos para costear la nueva vivienda suelen proceder de otros cauces, en la mayoría de las ocasiones de la venta del inmueble anterior, con lo que no necesitan financiamiento bancario", explica Alcover. Por otro lado,las entidades financieras no ofrecen una figura específica de hipoteca que se ajuste al perfil de edades más avanzadas y, a fin de asegurarse el cobro de la deuda, acostumbran a aplicar medidas rigurosas a la hora de tramitar préstamos de este tipo.
En este sentido, la solvencia, garantizada generalmente a través de unos buenos y saneados ingresos, y la vinculación del préstamo a otra persona de rango de edad más joven como garantía serán algunas de las características que el banco fijará para la concesión del préstamo. Respecto al porcentaje de vivienda financiado, este también va ligado a la capacidad de pago del que lo solicita, aunque "no es nada probable que el importe concedido vaya más allá del 40 o 50% del valor de tasación", indica Alcover.
La edad del solicitante es otro punto a tener en cuenta en la solicitud de hipotecas por parte de perfiles senior: "ninguna entidad bancaria va a conceder, en principio, un préstamo hipotecario en el cual la suma de la edad del solicitante más el del plazo de duración del crédito supere el rango de 75, cifra que en algunas firmas se reduce a 70", apunta Alcover, que añade que, para una persona de 65 años, el plazo máximo de una hipoteca serían 10 años y 5 en los casos más restrictivos.
Otros tipos de financiamiento
Según indica Alcover, existen otros tipos de financiamiento por parte de personas mayores, aunque la adecuación de cada producto dependerá de las necesidades del comprador. Una de estas posibilidades es la hipoteca inversa, un préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre una vivienda de propiedad del solicitante libre de cargas, y cuyo importe difícilmente superará el 50% de la tasación. "Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses", puntualiza Alcover.
La venta de la nuda propiedad es otra víade financiamiento mediante la cual el propietario de una vivienda vende la titularidad de su casa a un tercero, estableciendo un precio y conservando el derecho de usufructo. Esta, según señala Alcover, no es la vía más recomendable pues, aunque a efectos fiscales el cálculo del valor de cada una de las porciones está establecido por ley, dicha valoraciónno tiene ninguna incidencia a la hora de fijar el precio del inmueble en el libre mercado: "Quien adquiera la nuda propiedad de una vivienda, aunque ostente el derecho de ser dueño de la misma, no tendrá sin embargo el de poseer, disfrutar, ni percibir rentabilidad mientras dure el usufructo, y esto es algo que siempre va a condicionar a la baja lo que el mercado esté dispuesto a ofrecer".
Por último, Alcover apunta a otro tipo de entidades ajenas al sector bancario que ofrecen hipotecas para personas "senior" de hasta 70 años y con un tope de duración de hasta los 85 años del prestatario, aunque a un tipo de interés más elevado. "En cualquier caso, se debe estudiar detenidamente todas las opciones y, en caso de no disponer de los conocimientos necesarios, dejarse asesorar por profesionales expertos en la materia para reducir el riesgo", concluye Alcover.
Sin embargo el BCE está empezando a presionar a los bancos para que suban los precios porque generan poca rentabilidad y pérdidas.
No hay que restar importancia a las advertencias de los supervisores que ponen de manifiesto la elevada competencia en el mercado bancario español y a la ralentización de la economía de nuestro país.
Por primera vez en años las entidades bancarias están ofreciendo créditos a tipo fijo más baratos que a tipo variable.
Los grupos financieros con las mejores condiciones a plazos de vencimiento cortos son BBVA, Openbank y Myinvestor.
BBVA vende desde finales de agosto hipotecas con un tipo de interés TAE del 1,74%, MyInvestor 1,49% mientras que Openbank lo hace al 1,65%. Ibercaja, Abanca, Liberbank y Sabadell han bajado sus precios aunque no por encima de las tres principales entidades bancarias.
Los bancos han incentivado la comercialización de los tipos fijos, porque hasta la fecha les reportaba una mayor rentabilidad, al contar con precios más elevados, y porque a largo plazo se atisba un largo periodo de Euribor en negativo. Este indicador se encuentra en la actualidad en el -0,28% y, según el pronóstico provisional, cerrará octubre en el -031%.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) refleja que la contratación a tipos fijos continúa creciendo, tras permanecer durante décadas siendo un producto de menor reclamo.
A junio de 2019, el porcentaje del stock ligado a una tasa constante presentaba un repunte del 30%, situándose su peso en el 14,7%.
El mercado da por hecho que el BCE no aumentará el precio oficial del dinero hasta al menos 2022, por lo que no se estima que el Euribor vaya a entrar en terreno positivo. Y ya lleva cuatro ejercicios por debajo del 0%. Por lo tanto para financiaciones a más corto plazo diez o quince años como máximo puede salir más rentable para un cliente el tipo de interés variable que el fijo, siempre y cuando la primera sea más barata.
Para periodos largos, sería más conveniente contratar la modalidad de fijo, ya que se prevé que cuando el BCE deje atrás la política expansiva para impulsar la economía, no se descarta que el Euribor suba.
Concluyendo a día de hoy, en el mercado no se percibe una creciente remontada hasta 2025, a pesar que este indicador llegó a situarse en el 6%.
La construcción de vivienda prefabricada está en auge y, aunque en Europa hace años que se construye mediante sistema de bloques des de residencias de estudiantes hasta hospitales, en España está cogiendo fuerza en la actualidad y ya estamos viendo, en ciudades como Barcelona, distintas promociones de vivienda asequible construidas mediante este sistema. El contenido coste económico y la rapidez de construcción está haciendo que se popularice su uso también a nivel particular, ya sea como vivienda principal o segunda residencia, y se ponga el foco en los productos bancarios destinados a financiar estas viviendas de construcción a plazos: las hipotecas de autopromoción o hipotecas autopromotor.
"Las hipotecas de autopromoción vienen a dar salida a este tipo de construcciones que se levantan sobre suelo propio, ya sean prefabricadas o que se construirá poco a poco uno mismo, que van a encontrar limitaciones al solicitar una hipoteca tradicional para financiarla" explica Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC).
En este sentido, para obtener financiación mediante hipoteca convencional las entidades financieras basan sus requisitos en bienes inmuebles, suponiendo que estos se situarán sobre un terreno urbanizable, contarán con un proyecto de obra visado por un colegio de arquitectos, la obra estará anclada al suelo y estará registrada correctamente en el registro de la Propiedad. "Pero las viviendas que se levantarán sobre suelo rústico, prefabricadas o que se construyen poco a poco, algunos de estos supuestos no se dan", afirma Puigdevall.
Y es que las hipotecas autopromotor tienen ciertas ventajas para este tipo de construcciones que se construirán a plazos. "La principal diferencia entre estas hipotecas de autopromoción y las convencionales es la manera como la entidad financiera entrega el dinero al solicitante", explica Puigdevall, que añade que ésta se realiza por fases según avanza la obra: fase suelo, donde se aportará el 50% de capital; fase de certificaciones, donde el banco abonará distintos pagos según requerimientos de la obra; y fase de fin de obra, donde se entregará el capital restante, que generalmente oscila entre el 10% y el 20%.
Condiciones y requisitos
Sobre las condiciones de acceso a este tipo de hipotecas, des de FIABCI España advierten que convencer al banco de que el proyecto es viable será clave para decidir la concesión del préstamo. "En una hipoteca tradicional, el banco cuenta con la futura vivienda como garantía para conceder el capital solicitado, pero en este tipo de construcciones esta garantía no existe", afirma Puigdevall. Para la concesión del préstamo, será indispensable contar con un proyecto visado por un colegio de arquitectos para avalar ficha construcción y un presupuesto de obra sobre el que basar el capital solicitado a la entidad financiera.
Por lo que respecta al resto de requisitos, estos son parecidos a las hipotecas tradicionales por lo que respecta al porcentaje financiado y al plazo de devolución: máximo el 80% de la vivienda sin contar con el suelo, que debe ser de propiedad del solicitante (60% en caso de segundas residencias), y máximo 30 años. "Aunque cuenta con una particularidad", explica Puigdevall, "y es que, durante los dos primeros años, existe una carencia en la que solo se pagan los intereses del préstamo, pasando a amortizar el capital de la hipoteca una vez finalizada la construcción".
Sin embargo, la intención del Gobierno choca frontalmente con lo establecido en la Ley Orgánica de Financiación de las Comunidades Autónomas (LOFCA). Según el texto, "las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias normativas sobre: a) Mínimo exento. b) Tipo de gravamen. c) Deducciones y bonificaciones de la cuota.. Las deducciones y bonificaciones aprobadas por las Comunidades Autónomas resultarán, en todo caso, compatibles con las deducciones y bonificaciones establecidas en la normativa estatal reguladora del impuesto y no podrán suponer una modificación de las mismas. Estas deducciones y bonificaciones autonómicas se aplicarán con posterioridad a las reguladas por la normativa del Estado". Algo similar ocurre con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, también en manos de los gobiernos regionales, que son los que tienen la potestad de fijar la tarifa del impuesto según el propio texto normativo.
Tanto Sucesiones y Donaciones como Patrimonio son competencias regionales y su armonización territorial es complicada de aplicar en estos momentos
"El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas y que genera importes controversias en tanto en cuanto su regulación es bastante diferente dentro del territorio español, y que lleva a que se practique "cierta competencia fiscal" para atraer los grandes patrimonios a aquellas Comunidades Autónomas con tipos impositivos menores", asegura Carolina Montalbán Ramírez, Coordinadora del Máster Universitario en Asesoría Fiscal de UNIR. La experta también señala que al ser un tributo cedido al 100% a las CCAA, se puede plantear un debate arduo si el Gobierno decide crear una armonización entre los territorios de España, algo que tiene difícil progresión debido a la fragmentación existente en el Congreso de los Diputados. Por tanto, Montalbán se muestra prudente debido a que su cambio normativo es complejo.
Además, ambos impuestos tienen características comunes como son las de que varían de una región a otra tanto en las bonificaciones, en los tipos fijados y en las cantidades exentas. En Madrid está bonificado al 100% el Impuesto de Patrimonio y al 99% el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, "algo que ha permitido que en los últimos 16 años los madrileños tengan un ahorro fiscal de 53.000 millones de euros", asegura Javier Fernández-Lasquetty, consejero de Hacienda en la Comunidad de Madrid. Sin embargo, en otros territorios Cataluña y Extremadura el mínimo exento es de 500.000 euros, mientras que en Aragón la cantidad está fijada en 400.000.
La armonización podría tener un efecto negativo, ya que elevarlos estos impuestos afectará a los propietarios de vivienda y podría desincentivan la actividad económica en nuestro país
Pero, sin duda, la pregunta que cabe hacerse es cómo afectaría una subida fiscal de estos dos tributos a los contribuyentes. "Sería un error pensar que este impuesto no genera otras distorsiones y que no afecta a la clase media", explica Diego Sánchez de la Cruz, analista, escritor y CEO de Foro Regulación Inteligente. "Este impuesto tiene un efecto de reducir los salarios y la inversión. En la Comunidad de Madrid, las estimaciones realizadas plantean que por cada euro recaudado introduciendo ese impuesto se perderían cinco euros de actividad económica. Eso golpea a todos los contribuyentes, no solo a los que tienen grandes patrimonios", añade.
Por su parte, el economista e investigador en Fundación Civismo, Francisco Coll, cree que una subida de estos impuestos "no es excesivamente preocupante, pero sí hablamos de un claro desincentivo para la ciudadanía, que tiene que destinar más recursos a pagar por unas obligaciones que, en el caso del Impuesto de Sucesiones, son de doble imposición, y, en el caso del Impuesto de Patrimonio, no existe como tal en ningún otro país europeo homólogo". Los propietarios, en este caso pueden ser los más afectados, especialmente aquellos que residan en regiones donde no el tributo es limitado o está bonificado al completo, como el caso de Madrid. "Es evidente que una subida de este tipo de tributos afecta de forma negativa a los propietarios de inmuebles, sin embargo, y como ya he puesto de manifiesto, estas consecuencias van a ser muy diferentes en función de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos", sostiene la coordinadora del Máster Universitario en Asesoría Fiscal de UNIR.
Estos impuestos que no existen en la mayor parte de los paíeses europeos, aunque la OCDE sí que los recomienda, sobre todo, el de sucesiones. En cualquier caso, tienen poca capacidad recaudatoria
Por último, de ir en esta dirección, España iría siguiendo una senda muy diferente a la que están siguiendo el resto de países europeos. Muy pocos países del Viejo Continente tienen figuras fiscales similares -salvo Noruega-. Pese a ello, la OCDE ha publicado un informe en el que recomienda estas herramientas, fundamentalmente en el Impuesto sobre Sucesiones, para "una mejora de la desigualdad y una forma de reducir la concentración de riqueza". "Es cierto que este informe hace referencia a un Impuesto de Sucesiones bien diseñado ya que, aunque es un impuesto vigente en muchos países, suele generar muy pocos ingresos en relación con otras figuras impositivas. Por lo tanto, se aboga por un rediseño de este tributo más que por una eliminación o una subida del mismo", comenta Montalbán.
Además de ir en dirección contraria al resto de la Eurozona, estos tributos suponen muy poca recaudación para las arcas del Estado. Por ejemplo en el caso del Impuesto de Patrimonio, la recaudación anual es de 1.100 millones de euros, aunque en el caso de que Madrid cobrase el tributo la cantidad se podría elevar hasta los 2.000 millones. Por su parte, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones representan 2.500 millones de euros anuales para las arcas autonómicas. Además, de eso, "la configuración del impuesto como un tributo progresivo en el que, como ocurrirá en España para los declarantes de más de 10 millones de euros, estos tengan que soportar un tipo de gravamen del 3,5%, es claramente confiscatoria, ya que la rentabilidad actual de cualquier inversión dista bastante de este porcentaje. Además, gravar un patrimonio con un tipo así desincentiva el ahorro y su localización en España", concluye María Crespo, de Fundación Civismo.
El director general del organismo, Jesús Gascón, ha señalado que durante las tres últimas campañas de la Renta, Hacienda ha registrado hasta 120.000 nuevos declarantes de capital inmobiliario tras los avisos a los contribuyentes.
Además, ha resaltado que la estrategia de prevención y control debe ser global pero ha destacado que estas alertas en las campañas del IRPF son relevantes para que los contribuyentes "no se equivoquen". Asimismo, ha revelado que la recaudación por actuaciones de lucha contra el fraude fiscal subió en 2018 y superó los 15.000 millones de euros.
Pisos turísticos.
Para los alquileres vacacionales, Hacienda cuenta con el Modelo 179 «Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos» que deben presentar las personas y empresas intermediarias de dicha actividad.
El modelo se presenta por primera vez en enero y es de carácter trimestral. En él se recogen datos relevantes sobre la vivienda:
a) Identificación del titular o titulares de la vivienda, del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias. b) Identificación del inmueble (dirección completa) con especificación de la referencia catastral, en el caso de que la tuvieran asignada. c) Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos. d) Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del uso de la vivienda.
e) Número de contrato en virtud del cual el declarante intermedia en la cesión de uso de la vivienda. f) Fecha de inicio de la cesión. g) Fecha de intermediación en la operación. h) Identificación del medio de pago utilizado (transferencia, tarjeta de crédito o débito u otro medio de pago).
Gascón ha anunciado durante unas jornadas sobre fiscalidad que, en la Campaña de la Renta 2018, el fisco enviará advertencias a los contribuyentes que no declaren ingresos por el arrendamiento de un inmueble vacacional. El fin es ?invitar? a que sean los contribuyentes los que declaren de forma voluntaria los ingresos que obtienen por el alquiler de un piso turístico.
Existe un concepto denominado "marketing sensorial" que las empresas utilizan con el fin de ser originales y sobresalir de la competencia. El principal objetivo es que el cliente adquiera un buen recuerdo sobre un producto a través del estudio de diferentes factores y cómo influyen en nuestros sentidos.
En este marco, la imagen cobra un papel fundamental, ya que el 90% de la información que percibe nuestro cerebro es visual, de ahí la importancia de realizar buenas fotografías de inmuebles.
Es por eso que debemos perseguir dos conceptos fundamentales: el eficiente uso del poder de la imagen en el plano publicitario y la creación de fotografías de calidad que sobresalgan de las miles de imágenes que nos muestra la competencia.
Recordemos además la existencia de dichos del tipo "Una imagen vale más que mil palabras" o "Se come por los ojos". En este manual veremos las claves para realizar fotografías de inmuebles correctas y atractivas para que tengan un buen efecto en la percepción visual del público al que va dirigido y sean capaces de atraer a potenciales compradores con una buena primera impresión.
Unas buenas fotografías diferenciarán a su agencia y le otorgará más profesionalidad.
Además encontrará numerosos ejemplos visuales que ilustran los principales conceptos.
Si quieres reformar tu casa estás a punto de emprender un camino lleno de incertidumbres. Es un proceso muy bonito, ya que puedes reformar un piso entero a tu gusto. Pero no reformas viviendas todos los días, ¿verdad?
La realidad es que, como propietario, no eres un experto en obras y reformas. Dependerás de lo profesional que sea la persona o empresa constructora que contrates. Desde el diseño hasta los acabados.
Pero eso no significa que no puedas tener el control. Puedes consultar la guía elaborada por dicha empresa de reformas integrales en Bilbao en el siguiente enlace:
Hoy en día, un usuario accede a internet desde diferentes dispositivos. Por ejemplo, puede realizar la consulta de un producto desde su móvil y, si le interesa, comprarlo más tarde desde su ordenador. Esta acción puede tener una duración distinta. Puede darse en un solo día o transcurrir varias semanas.
Si nos centramos en el usuario que nos interesa, aquel que realiza consultas sobre el sector inmobiliario, encontrados dos perfiles principales.
El vendedor.
El comportamiento de un usuario que desea vender su vivienda pasa por la consulta de diferentes fuentes en la red. Por ejemplo: primero busca en Google información sobre el mercado inmobiliario. Esto le llevará a diferentes webs de noticias, consejos, etc. Después acudirá a las webs de profesionales inmobiliarios para consultar servicios e información relevante. El siguiente paso, será ver qué opinan otros usuarios de ese profesional en concreto. Decidirá más tarde seguir buscando o volver a la web de la agencia.
Todo este movimiento puede llevarlo a cabo desde diferentes dispositivos: en la calle desde el móvil, en el trabajo desde una tablet, en casa desde el ordenador?
El buscador de vivienda.
Ya sea un comprador o un inquilino, la búsqueda de vivienda pasa por un proceso similar. Primero la búsqueda de información referente al sector. Para pasar después por distintos portales inmobiliarios en busca de la casa. Eso le llevará a diferentes webs inmobiliarias, redes sociales y otros sitios hasta completar el proceso de búsqueda.
Una vez más, es muy posible que el usuario haya hecho estas visitas desde diferentes dispositivos.
Y aquí es donde entra en juego Google Signals?
¿Qué es Google Signals?
Hasta ahora, los datos que recogía Google Analytics se centraban en el comportamiento del usuario en un solo dispositivo.
Google Signals es una herramienta de Analytics que recopila datos de usuarios que se encuentran logueados en su cuenta de Google. Y la novedad es que ahora permite unir todos estos datos aunque el usuario haya navegado desde diferentes dispositivos. Es decir, realiza la recogida de datos del mismo usuario a través de todos sus dispositivos.
¿Qué mejoras añade Google Signals a Google Analytics?
Informes multidispositivo.
Como ya hemos visto, Google Signals recoge el comportamiento del usuario en distintos dispositivos. Destacamos además que esta información está disponible un máximo de 26 meses.
Remarketing.
Las audiencias publicadas en Google Marketing Platform muestran anuncios de remarketing multidispositivo a los usuarios de Google que hayan activado la función Personalización de Anuncios y se encuentren logueados.
Mejora de los informes publicitarios, demográficos y de intereses.
La información recogida por el código de seguimiento de Analytics y las cookies es completada con información adicional del usuario de Google.
¿Cómo se activa Google Signals?
Para activar Google Signals, debemos tener el permiso EDITAR.
Hacemos clic en la opción EMPEZAR del banner de notificación azul situado en la parte superior de la página, o bien desplazándonos hasta la columna Propiedad > Información de seguimiento > Recogida de datos, y siguiendo las instrucciones que aparecen en el cuadro de diálogo azul.
Hacemos clic en los paneles de información y activación.
Consultamos la información sobre Google Signals y hacemos clic en CONTINUAR.
Activamos Google Signals de la siguiente forma:
Seleccionamos las propiedades en las que deseamos activar Google Signals (todas las propiedades de la cuenta, solo esta propiedad o un subconjunto específico de propiedades de la cuenta).
Hacemos clic en ACTIVAR si deseamos activar Google Signals inmediatamente.
Hacemos clic en DECIDIR MÁS ADELANTEpara activarlo en otro momento.
Cuando activemos Google signals, el interruptor de la función se activará. Entonces podremos hacer lo siguiente:
Mostrar anuncios de remarketing multidispositivo a usuarios de Google que hayan activado la función Personalización de Anuncios.
Consultar nuevos datos basados en usuarios en los informes multidispositivo.
Los datos estarán disponibles a partir de la fecha en la que active Google Signals.
El Certificado SSL es un protocolo de seguridad que permite la transmisión de datos de forma segura entre un servidor y un usuario web y viceversa, ya que esos datos se transfieren de forma cifrada y encriptada. Ya con la nueva política de Cookies se tiene muy en cuenta este certificado.
Con el lanzamiento de Chrome 68, Google marca como ?no seguras? a todas las webs que no dispongan del Certificado SSL. Hasta entonces las conexiones eran HTTP, pero con Chrome se pretende eliminar estas conexiones y empezar a trabajar con HTTPS. Todo este afán viene dado por los múltiples robos de información, ciber-abuso y espionaje que se suceden por internet cada vez más.
Google lleva muchos años trabajando en esto, y su planificación ha sido la siguiente
Chrome 56 se lanza a principios de 2017, y con él se empieza a marcar como ?no seguro? las páginas HTTP que contenían contraseña.
A finales de 2017 llega Chrome 62, que presiona aún más a las web HTTP, mostrando las nuevas webs HTTPS, añadiendo el candadito verde delante de la URL de la web.
En verano de 2018, llegó Chrome 68. Esta versión del navegador notifica de forma específica y clara si una web es segura o no, poniendo en las web HTTP el mensaje "No es seguro" delante de la URL de la web.
HTTPS
Con todos estos procesos de acción, Google ha conseguido que el 78% del tráfico de páginas web de Chrome y MacOS sea por HTTPS, y un 68% en Windows y Android en 2018. A día de hoy ya todos los navegadores trabajan con HTTPS en mayor o menos medida, ya que es obligatorio para las nuevas webs.
Las páginas nuevas ya se contratan con un Certificado SSL, pero las que no lo tengan pueden contratarlo. Si no lo hacen, Google se encargará de hacer saber al usuario que la página no es segura. En Inmonews podemos afirmar que el HTTP tiene los días contados.
El concepto del Golden Visa hace referencia al visado de residencia destinado a inversores. Este característico visado ofrece la oportunidad a personas extranjeras que vayan a llevar a cabo una importante inversión de capital dentro del territorio español, acceder a la residencia tanto de los inversores como de sus familiares. El procedimiento para ello resulta ser simple y rápido.
El Gobierno de España impulsó la creación de este visado con el objetivo de incrementar las inversiones extranjeras dentro de la nación. De esta forma, con la Golden Visa se agiliza los trámites de permanencia y entrada debido a los motivos económicos.
Diferencia entre Golden Visa y autorización de residencia
Dependiendo de la situación del inversor, se puede pedir dos tipos de documentos: una autorización de residencia para inversos o la Golden Visa España, el visado de residencia para inversores.
Estos dos documentos se diferencia el uno del otro en si el inversor se localiza legalmente en el extranjero o, por el contrario, se encuentra dentro del territorio nacional. Si se localiza en España, se pide una autorización de residencia para inversores por un periodo de dos años. Por el contrario, si se sitúa fuera de España, tendrá que pedir un visado de residencia anual.
En suma, una vez pasado los dos años, el permiso puede ser renovado si se demuestra la inversión realizada. Para los inversores extranjeros que deseen vivir en España por un periodo de tiempo mayor, tienen la opción de renovar su autorización por etapas sucesivas de cinco años si los requisitos por los que se accedió al visado se mantienen. Tras un periodo de residencia de 10 años, los inversores tendrán la oportunidad de conseguir la nacionalidad española si continuarán residiendo en España, ya que cumplirán las condiciones para ello.
¿Quiénes pueden acceder a la Golden Visa?
La Golden Visa será accesible para toda aquella persona extranjera que no tenga la nacionalidad de ningún estado miembro de la Unión Europea.
Además, estas personas tendrán que constituirse como investigadores, emprendedores, profesionales altamente cualificados, trabajadores que realicen cambios intraempresariales en su empresa o grupo de empresas o inversores.
¿Cuál es la inversión mínima necesaria para acceder a la Golden Visa?
Dentro del artículo 63 de la Ley de Apoyo a los Emprendedores y su Internacionalización, aparecen expuestos los casos de inversión necesarios para poder acceder a la Golden Visa.
Dentro de estos supuestos, el más habitual es la adquisición de bienes inmuebles cuyo coste se sitúa como mínimo en 500.000 euros por cada inversor.
Condiciones que cumplir para acceder a la Golden Visa
El visado de residencia para inversores está compuesto por numerosos puntos que se debe cumplir y al igual que el resto de procedimientos burocráticos, este proceso también necesita su tiempo. Para agilizar el procedimiento, es recomendable acudir al asesoramiento necesario para facilitar el acceso a la Golden Visa.
Siguiendo las condiciones expuestas en el artículo 62 y estipuladas en la Ley Nº 14/2013, los requisitos a cumplir son:
Ser mayor de edad, es decir, mayor de 18 años.
No haber padecido una enfermedad contagiosa. Para ello, se requerirá una revisión médica previamente.
Ser ciudadano extranjero que no pertenezca a algún estado miembro de la Unión Europea.
No residir ni haber entrado ilegal o irregularmente dentro de España.
Poseer el nivel económico necesario para el inversor y sus familiares durante la etapa de residencia en España.
Llevar a cabo una inversión importante en territorio español. Esta condición es el objetivo de la Golden Visa, por lo que es obligatorio su cumplimiento.
No poseer ningún antecedente penal ni en el territorio español ni en el o los países en los que haya vivido en los cinco últimos años según los delitos establecidos en la legislación española.
Pagar la tasa por los trámites de visado o autorización.
Poseer un seguro privado o público de enfermedad obtenido con una institución aseguradora con capacidad para trabajar en España.
No haber sido denegada nunca una solicitud de entrada del inversor en algún país Schengen o en otro país que posea un pacto de inmigración con España
España se posiciona como uno de los países con mayor beneficio debido a la concesión de este tipo de visado, a causa de la cifra elevada de valoración para llevar a cabo inversiones en el mercado inmobiliario.
La primera decisión que hay que tomar es si invertir en propiedades o bien administrar las viviendas de terceros.
La primera opción requiere una investigación significativa sobre la demanda del mercado y otros factores para determinar qué ubicaciones están listas para la inversión. También implica realizar comparaciones de precios para garantizar una cotización justa de la propiedad. La segunda posibilidad, es algo menos exigente en lo que a inversión inicial se refiere, el esfuerzo reside en la búsqueda de propietarios que confíen en usted como gestor de su vivienda. Una vez que haya decidido cuál de estos modelos adoptar, comenzar un negocio de alquiler de vacaciones requerirá precisar algunos detalles más.
La estacionalidad juega un papel muy importante, si busca un negocio estacional con meses más bajos durante los cuales pueda trabajar en la estrategia comercial, puede considerar ubicaciones remotas que tengan más atractivo durante ciertas épocas del año. Si desea una empresa que genere ganancias constantes durante todo el año, querrá abrir sus puertas en una ubicación urbana o en un destino que atraiga a los huéspedes todo el año.
Es fundamental elegir una ubicación que atraiga a muchos viajeros. Investigue para asegurarse de que está invirtiendo en un área con amplias atracciones y una creciente escena turística. Al mismo tiempo, querrá tomar nota del volumen de opciones de alquiler a corto plazo existentes en el área. Aunque la mayoría de los lugares turísticos están repletos de propiedades vacacionales, puede concentrarse en los tipos de alquileres que son menos comunes (como villas o apartamentos) e intentar identificar formas de diferenciarse de la oferta actual.
Como aumentar la rentabilidad.
Una de las primeras preguntas que se hacen aquellos que consideran dedicarse a este negocio es si son rentables los alquileres vacacionales. Independientemente del tipo de propiedad que se esté comercializando, una de las estrategias clave para maximizar las ganancias es implementar un modelo dinámico de precios que refleje caídas y aumentos en la demanda. Una decisión importante que deberá tomar es si externalizar o no las operaciones o contratar internamente tareas como la limpieza y el mantenimiento.
Las crecientes expectativas de los huéspedes junto con las operaciones cada vez más complejas de la administración de propiedades de alquiler de vacaciones hacen que la implementación de soluciones tecnológicas en su modelo de negocio sea imprescindible. Buscará un software fiable que pueda ayudarle a facilitar operaciones , como unificar listados en múltiples plataformas de reserva, administrar a su personal, y brindar un servicio y experiencias de calidad a sus invitados a través de mensajes automatizados, domótica, guías personalizadas.
Al igual que cualquier nueva empresa, comenzar un negocio de alquiler de vacaciones no es fácil. Sin embargo, dado que la demanda social de este tipo de alojamientos continúa en aumento, es probable que la recompensa valga la pena, ¡siempre y cuando se tome el tiempo para hacerlo bien!
Sobre Guesty.
El software de administración de propiedades de Guesty proporciona a los administradores de propiedades y compañías de administración una solución única para simplificar las complejas necesidades operativas de los alquileres. Con Guesty, los usuarios pueden administrar diferentes canales, incluyendo Airbnb, Booking.com, Agoda y TripAdvisor, y utilizar herramientas que incluyen: bandeja de entrada unificada, herramientas de automatización, servicios de comunicación para huéspedes 24/7, procesos de pago y más. Para más información visite https://www.guesty.com/es/homepage-es/
En la primera sesión del Foro Fundación Notariado ´Temas que importan´
Rehabilitación y propiedad compartida o temporal, soluciones para el acceso de los jóvenes a la vivienda
=> Los expertos demandan políticas de vivienda "reales" y simplificación legislativa
Madrid, 12 de noviembre de 2021.- El Foro Fundación Notariado. Temas que importan ha celebrado esta mañana su primera sesión, bajo el título Jóvenes y vivienda ¿Es posible la propiedad? Promotores, académicos, entidades financieras y notarios han debatido en una mesa redonda sobre el asunto.
Participaron en el debate Juan Carlos Delrieu, director de estrategia y sostenibilidad de la Asociación Española de Banca (AEB); Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE); Sergio Nasarre, director de la Cátedra UNESCO de vivienda (de la Universidad Rovira y Virgili); y Elena Ruiz Cebrián, presidenta del Consejo de la Juventud. Estuvo moderado por Concepción Barrio, vicedecana del Colegio Notarial de Madrid y fue presentado por José Ángel Martínez Sanchiz, presidente del Consejo General del Notariado y de la Fundación Notariado.
Para Martínez Sanchiz la respuesta al título de la sesión es contundente: "Aunque existan dificultades, como el paro juvenil, el acceso a la propiedad de la vivienda por parte de los jóvenes debe ser posible. Esta respuesta exige apoyar a la juventud, creando vínculos de solidaridad intergeneracionales". Sobre la puesta en marcha de este foro, apuntó que "nace con voluntad de permanencia para abordar cuestiones que preocupan a la sociedad y requieren de una solución. Es un acierto que esta materia haya sido la primera que tratemos. El de la juventud es uno de los temas que más nos preocupa a los notarios".
Concepción Barrio hizo hincapié en el recientemente aprobado anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda que "refuerza la información y la transparencia, aspectos en los que los notarios podemos aportar mucho, como ya hiciéramos con las actas de transparencia de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. Concretamente en la fase precontractual, nuestra intervención puede resultar muy útil a la hora de, por ejemplo, formalizar un contrato de arras. Asimismo, en el ámbito del alquiler se podría evitar falta de información y de seguridad jurídica con el asesoramiento notarial".
Sergio Nasarre señaló la propiedad compartida y temporal como alternativas al mercado actual, dos figuras de tenencia intermedia que se han regulado ya en Cataluña con la Ley 19/2015: "Los propietarios adquieren un 25% (el 5, con recursos propios; el 20, con financiación externa), mientras que el 75 restante se sufraga con una contraprestación económica, menor que una renta de alquiler. Se es propietario a todos los efectos, independientemente del porcentaje. Es una tercera vía, diferente a la propiedad o al alquiler, que permite ser propietario por un período entre 10 y 99 años, hipotecarte y transmitir mortis causa. La propiedad compartida o temporal permite paliar la burbuja del alquiler y evita seguir siendo inquilino toda la vida".
Juan Carlos Delrieu resaltó que "de los 25 millones de viviendas existentes, siete necesitan una rehabilitación severa. La rehabilitación debe ser un eje central de la política de vivienda. Hay que tener en cuenta el envejecimiento de la población. Con una tasa demográfica en mínimos, la demanda de viviendas nuevas bajará en los próximos años, por lo que no cabe iniciar construcciones, ya que la oferta sería superior a la demanda. La rehabilitación, que cuenta con ayudas europeas, reduciría ese cuello de botella". En su opinión, desde el sector financiero "se debería contar con un portfolio de activos inmobiliario sostenible con criterios de eficiencia energética altos para los jóvenes; con este tipo de viviendas, la posibilidad de mora es más baja que en otras circunstancias". Asimismo, demandó que "la fiscalidad redujera los impuestos de transmisión, que gravan el coste final".
Elena Ruiz Cebrián también apostó por "la rehabilitación de viviendas antiguas y la sostenibilidad de las casas como soluciones al problema del acceso a la propiedad. La oferta para los jóvenes es de obra nueva, con precios poco asequibles; o antigua, con pisos de más de cuarenta años, que no ofrecen las mejores condiciones para vivir". Desde el Consejo de la Juventud las propuestas en materia habitacional pasan por una mejora del empleo: "Hay un viraje al alquiler, porque es imposible afrontar la entrada de una hipoteca, que puede suponer tres años de salario íntegro. Por eso, la edad de emancipación media ronda los 29 años. La situación de la juventud es precaria, no por la pandemia y la crisis, sino porque desde hace veinte años suben el coste de la vida y la vivienda".
Juan Antonio Gómez-Pintado consideró que "el acceso a la propiedad depende de las políticas de vivienda que hasta el momento están siendo cortoplacistas. Se ha focalizado la vivienda en alquiler, pero sin dar las herramientas para crear un parque grande de inmuebles en ese régimen, como el fomento a la empresa privada para su construcción. La vivienda protegida o la VPO provenían desde el sector privado en su mayor parte. En otros países consideran prioritario dar solución al acceso a la propiedad de los jóvenes, como en Canadá, Gran Bretaña, Francia o Italia, con iniciativas como el crédito cero, el Help to buy, financiación,...". "La superproducción legislativa en urbanismo es muy grande, con múltiples legislaciones autonómicas y escasa coordinación, lo que genera la carestía. Por eso, la Ley de vivienda que se está debatiendo es difícil que se logre aplicar por las transferencias de competencias. Esta maraña de normas, por ejemplo, encarece el precio del suelo que puede llegar al 40% de la inversión. Hay que hacer planes de vivienda más actualizados y facilitar la concesión de licencias" aseguró.
Foro ´Temas que importan´
Con esta iniciativa, la Fundación Notariado desea abrir un espacio de conversación y diálogo con otras entidades y expertos para abordar temas de interés para la sociedad. La participación de representantes de la universidad, la economía, la empresa, la política...) permitirá ofrecer una visión global e integral de los temas analizados.
Los principales cambios se realizarán en materia de licencias de obras que serán sustituidas por simples declaraciones responsables de obra agilizándose así las tramitaciones en construcción.
La principal diferencia entre licencia y la declaración responsableradica en el momento en el que el solicitante puede ejecutar la obra o actividad para la que solicita el permiso: mientras que en el caso de la licencia el solicitante tiene que esperar a la resolución formal que le autorice a ejecutar la obra o a iniciar la actividad, basta la cumplimentación y presentación de la declaración responsable para dar inicio a la actividad solicitada.
No obstante, la Administración tiene la facultad de inspeccionar y verificar la legalidad de la actuación, otorgando al inspeccionado un plazo de 10 días para subsanar cualquier defecto documental o técnico.
Por lo tanto solamente con una declaración responsable podrá acometer obras de edificación con rapidez y sencillez técnica, así como realizar ampliaciones o reformas "que no produzcan una variación esencial" en el edificio.
Esta sustitución de las licencias por declaraciones responsables permitirá agilizar los trámites necesarios para el inicio de una obra o reforma.
El objetivo del legislador no es otra que reducir el tiempo medio de concesión de licencias de obras ya que actualmente se encuentra entre 12 y 18 meses, un plazo bastante extenso si queremos realizar obras menores o urgentes.
De igual manera la nueva Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid permitirá realizar obras menores, como pueden ser el cambio de las instalaciones eléctricas y de gas, o cambiar puertas o ventanas sin necesidad de obtener una licencia, ni presentar declaración responsable.
Por lo tanto, tras la entrada en vigor de la nueva Ley, solamente quedarán sujetos a licencia urbanística los "movimientos de tierra, las intervenciones en edificaciones protegidas, la división de terrenos, la tala de árboles y la ubicación de vivienda prefabricada". En estos casos, los sujetos afectados o, en su caso, sus asesores legales, deberán comprobar que la licencia de obra se ciñe a la legalidad, con un procedimiento mucho más exigente, descrito de forma minuciosa en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. Los beneficiarios serán tanto particulares como empresarios y empresas.
Por su parte, los particulares podrán realizar en sus viviendas obras en un corto plazo y con tramitación sencilla.
Los empresarios y empresas podrán colocar elementos publicitarios o casetas prefabricadas sin necesidad de solicitar licencias, todo ello a través de la declaración responsable y constatándose, la cumplimentación de los requisitos técnicos y legales exigidos.
El sector más favorecido por estas medidas será el sector inmobiliario y de la construcción pues no hay que olvidar que la existencia de plazos extensos para la obtención de licencias afecta las empresas del sector.
La ?cláusula Beckham? permite rebajar la factura fiscal para personas que se convierten en residentes fiscales en España, pagando el impuesto de no residente al 24% hasta los primeros 600.000? declarados del año en que se convierten en residentes fiscales hasta 5 años después.
El pago de impuestos por parte de personas físicas no residentes en España es un tema que causa confusión entre aquellos que deciden trasladarse en el país por distintas razones. Cabe destacar que las personas no residentes, es decir, aquellas que suelen vivir menos de 183 días al año en el país, no tienen residencia fiscal en España, por lo que solo deberán pagar un impuesto sobre las rentas y plusvalías obtenidas en España.
En este caso, el concepto de la declaración es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), cuyas tasas impositivas aplicables varían entre el 19% y el 24%, según su país de residencia y el tipo de ingresos. Raisa Venermo, socia fundadora de AvaLanding, firma especializada en movilidad internacional para empresas e inversores extranjeros que buscan abrir negocio en España, afirma que dicha declaración "incluye los ingresos obtenidos en España a través de actividades económicas, rentas de capital inmobiliario, posesión de una segunda residencia y pensiones".
En el ámbito de la propiedad de bienes inmobiliarios, más allá de estos aspectos, existen otros impuestos habituales que puede afectar a los no residentes, que varían en función de la Comunidad Autónoma en cuestión, como el Impuesto sobre el patrimonio de los activos ubicados en España con valor superior a los 700.000?, el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el Impuesto sobre bienes inmuebles y el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
Dependiendo del país de proveniencia, los mismos ingresos derivados de actividades en España deberán declararse en ambos países. "Para mitigar esta doble imposición, existen Convenios entre los Estados con los que se determina cuál de los dos países tiene la capacidad de exigir la declaración de la renta y qué tipos de impuestos máximos se deberán pagar", asegura Lourdes Santisteban, socia fundadora de AvaLanding.
La ?cláusula Beckham? para reducir la factura fiscal
Existen opciones dentro del marco legislativo vigente que permiten rebajar los impuestos a pagar para personas no residentes que se convierten en residentes fiscales en España. Es el caso de la denominada ?cláusula Beckham?, según la cual se puede optar por pagar el impuesto de no residente, que es de tipo fijo al 24%, en lugar del mismo impuesto para residentes, que es progresivo y puede llegar hasta alrededor del 45%, hasta los primeros 600.000? declarados del año en el que el individuo se convierte en residente fiscal hasta 5 años después.
Para aplicar dicha cláusula, son numerosos los requisitos que deben cumplirse y "generalmente se utiliza para empleados que se desplazan a España bajo un nuevo contrato de trabajo o con uno ya existente", señala Raisa Venermo. La ?cláusula Beckham? puede aplicarse también a los administradores de sociedades constituidas en España si no poseen más del 25% del dicha sociedad.
Otras formas de ahorrar en el pago de impuestos
Más allá de la ?cláusula Beckham?, existen otras formas para pagar menos impuestos siendo no residentes. La compra de viviendas con la intención de revenderlas después de remodelarlas puede justificar una reducción del Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): "Dicha reducción, por ejemplo, en Cataluña supondría el pago por el ITP del 3%, en lugar del 10%", comenta Lourdes Santisteban.
En el caso de la adquisición de una propiedad de forma financiada y fraccionada con algún familiar, se puede reducir, e incluso eliminar, el Impuesto sobre el patrimonio y el Impuesto de sucesiones. Esta situación puede darse también si se realiza una actividad económica y existe una transmisión de la propiedad del negocio.
Muchas personas interesadas en adquirir vivienda durante los últimos meses se han encontrado con esta norma por lo que el Gobierno decidió poner fin a dicho artículo poniéndolo a merced de la Ley 8/2021 publicada el 2 de junio por el que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo de personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.
Dicha norma publicada en el BOE dice así: "se elimina el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas".
La mayoría de los compradores que se encontraban con dicho artículo 28 solían cancelar las transacciones de compraventa por el riesgo que entrañaba dado que si en ese periodo de 2 años aparecía un heredero directo y reclamaba la propiedad, no podían negarse a devolverla. Y en este caso el comprador se quedaba con el pago de la hipoteca.
Ese riesgo no sólo echaba para atrás a compradores y bancos, conscientes de que podían quedarse sin la garantía que respaldaba las hipotecasconcedidas, de ahí que muchas entidades se negasen a dar financiación para estos casos.
En primer lugar para estar inscrito en un fichero de morosos la Ley exige una serie de requisitos:
Existencia previa de una deuda cierta, vencida y exigible, que haya resultado impagada.
Que se haya practicado un requerimiento previo al deudor.
Que el acreedor o quien actúe por su cuenta e interés (despachos de abogados, gestores de cobro), se asegure de que concurren todos los requisitos, en el momento de notificar los datos adversos al responsable del fichero común.
El límite máximo de la deuda tiene que ser de máximo 5 años desde la fecha de vencimiento de la obligación de pago.
La Ley impone la obligación a la empresa que inscribe la deuda notificar, en el plazo de 30 días, la inscripción en el fichero de morosos.
Para salir de un fichero de morosos existen varias opciones;
La primera y más lógica es pagando la deuda y acreditando al fichero la justificación del pago realizado.
Existen otras posibilidades cuando;
La fecha de vencimiento de la obligación de pago de la deuda sea de una antigüedad máxima a los 5 años.
Pueda demostrar la inexistencia de la deuda.
La deuda se encuentre prescrita.
La deuda este siendo discutida en tribunales o ante órganos administrativos.
La deuda es incierta, dudosa, no pacífica o sometida a litigio.
En el caso de un error en el que la deuda no sea cierta y no hayan eliminado los datos en el fichero de morosos ¿Se puede reclamar indemnización? La respuesta es sí, mediante demanda en la jurisdicción civil, contra la entidad acreedora, contra la Entidad Responsable del Fichero, o contra las dos. A la primera por inclusión indebida y a la segunda por no haber cancelado los datos tras haberle participado el error cometido, y no haber sido suficientemente diligente en la verificación del crédito.
La Ley Orgánica de Protección de datos es clara al respecto e indica que si como consecuencia del incumplimiento de lo dispuesto en la Ley, el ciudadano sufre daño o lesión en sus bienes o derechos, tendrá derecho a ser indemnizado, máxime cuando es un derecho fundamental, como es el derecho al honor, el que se ve menoscabado mediante esta conducta.
El Consejo de Ministros ha culminado algunos puntos de la reforma de la ley hipotecaria con algunas novedades para que se facilite el proceso de contratación de estos créditos a partir del 16 de junio. Día, en el que entrará en vigor la nueva normativa que afectará a quienes se hipotequen desde ese momento.
El reglamento aprobado por el Gobierno obliga a la banca una ficha de información precontractual, así como de advertencias estandarizadas.
La entidad tendrá que incluir la información exigida por la ley para que el cliente pueda visualizar de forma clara las condiciones, al tiempo que pueda compararlas con otras ofertas, si así lo desea.
La ley establecerá cuál es la información que el banco deberá remitir a los hipotecadosde forma periódica, una vez entrado en vigor el crédito. Las entidades tendrán que enviar «un documento de liquidación» en el que figuren: el tipo de interés aplicado al préstamo como el que se vaya a calcular para el periodo siguiente; las comisiones abonadas, con su concepto, base y el periodo de devengo; cualquier otro gasto vinculado a la hipoteca; y «cuantos antecedentes sean precisos» para que el cliente pueda comprobar que la liquidación efectuada es la correcta. El banco remitirá este documento durante el mes de enero de cada año.
El reglamento concreta que la entidad tiene que informar a los hipotecados sobre los cambios en las condiciones del préstamo, si corresponde la revisión del tipo de interés con al menos 15 días de antelación antes de que cumpla el plazo establecido en el crédito para proceder a esa revisión.
La norma regula:
Las reglas de publicidad de las actividades bancaria a prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario.
Los términos de la información de los préstamos en moneda extranjera y los requisitos mínimos de conocimientos y competencias exigibles al personal y directivos de los prestamistas de crédito, incluidos los bancos.
Medidas que garantizan el mantenimiento de la protección de los titulares de hipotecas inversas.
Con la aprobación de este decreto se pone fin al largo proceso de tramitación de la reforma hipotecaria.
La ley hipotecaria introduce mejoras para la protección del ciudadano:
? Prohibición de las cláusulas suelo.
? La reducción de los intereses de demora.
? La extensión del código de buenas prácticas o alternativas a los desahucios.
Fase 1: Inicial. Se llevará a cabo a partir del 11 de mayo. En ella se permitirá el inicio del pequeño comercio. En restauración, se abren terrazas con limitaciones hasta el 30% del aforo. Se abrirán hoteles, pero no se podrán usar sus zonas comunes. Los mayores de 65 años tendrán horario preferente para ir a locales. Se retoman actividades en agricultura y pesca. Los lugares de culto podrán abrir con un tercio del aforo. Se abrirán centros de alto rendimiento, entrenamiento medio en ligas profesionales. Se permiten velatorios con medidas de seguridad e ir a segundas residencias.
Fase 2: Intermedia. Se iniará el 25 de mayo. Consistirá en una apertura del espacio interior de bares y restaurantes con un tercio del aforo. En el ámbito académico, se podrán reabrir centros educativos con tres propósitos: actividades de refuerzo, garantizar que los menores de seis años puedan acudir en el caso de que ambos progenitores tengan que trabajar presencialmente, y para realizar las pruebas de acceso a la universidad (EBAU). También reabrirán cines, teatros, auditorios y conciertos con aforo limitado a un tercio y butaca preasignada. Se permitirán las visitas a salas de exposiciones y conferencias también con un 30% de su aforo. Se podrán celebrar espectáculos culturales de menos de 50 personas en lugares cerrados con un tercio del aforo y, si son al aire libre, con un máximo de 400 personas y siempre sentado. Los lugares de culto podrán incrementar el aforo al 50%. Se permite la caza y la pesca deportiva. Asimsimo, se podrán celebrar bodas, aunque con límites en el número de invitados.
Fase 3: Avanzada. Se llevará a cabo a partir del 8 de junio y se caracterizará por una flexibilización de la movilidad. Se reabrirán playas y piscinas. En el ámbito comercial se limitará el aforo al 50% con distancia mínima de dos metros. En restaurantes, se suavizarán las restricciones del aforo y ocupación, pero se mantendrán condiciones estrictas de separación del público. Se podrán celebrar seminarios, congresos y ferias científicas o de innovación respetando la distancia social de dos metros y con un tope de 80 personas. Las zonas comunes y las zonas recreativas de los centros comerciales ya se podrán usar.
Respecto al contrato del alquiler tras el fallecimiento del casero se dan dos casos:
Arrendador con pleno dominio del alquiler: En este caso el contrato de arrendamiento se mantendrá en vigor sin modificaciones. Los herederos simplemente se subrogarán el contrato y respetarán las condiciones pactadas. Y será el cónyuge del fallecido el que ostentará la condición de arrendador si tras la herencia se le adjudica, como suele ser habitual, el usufructo vitalicio de los bienes del difunto.
Arrendador usufructuario del piso alquilado: Tras el fallecimiento del usufructuario en principio el contrato de alquiler queda extinguido, según los artículos 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 480 y 513 del Código Civil que resultarán de aplicación subsidiaria. No obstante, quien consolide el dominio de la vivienda en alquiler tras el fallecimiento del usufructuario, podrá decidir si sigue en vigor el contrato de arrendamiento, salvo si se trata de un alquiler de renta antigua, ya que en estos casos el contrato perdurará, aunque el usufructuario fallezca.
En caso de fallecimiento del arrendador el inquilino ha de seguir pagando el alquiler en la cuenta en que lo hacía, en caso de que la cuenta sea cancelada se aconseja que el arrendatario realice la consignación judicial de rentas según la Ley 15/2015 de jurisdicción voluntaria para asegurarse de su obligación de pago y evitar desahucio por impago del alquiler.
El 43,1% de las agencias inmobiliarias encuestadas estiman que el número de operaciones a cierre de año será superior que el de 2021, el 42,7% que será igual y el 14,17% estima que será inferior
El sondeo de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias indica que la mayoría de las operaciones cerradas son con personas que compran la vivienda para uso residencial propio y que los compradores de vivienda como inversión son principalmente de nacionalidad española
Madrid, 25 de enero de 2022.- La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) prevé que 2022 se mueva en un escenario de estabilidad y continuidad en las compraventas, con una tendencia alcista y alejado de una burbuja inmobiliaria. Así se desprende de la encuesta realizada por FAI entre un total de 519 agencias inmobiliarias de todas las comunidades autónomas sobre "Perspectivas del Comportamiento de las Compraventas en 2022" durante la última semana de diciembre y la primera quincena de enero.
No obstante, el 43,1% estima que el número de operaciones a cierre de año será superior al de 2021, el 42,7% que será igual y solo el 14,17% prevé que será inferior. Asimismo, el balance de crecimiento lo sitúan en un promedio de 4,3%.
De hecho, el 58,73% de las agencias inmobiliarias encuestadas considera que el mercado inmobiliario ha mostrado un comportamiento normalizado en 2021 y considera que se mantendrá en la misma línea este año, frente a un 41,31% que opina que no, ya que ha respondido a un mercado alterado por la pandemia y a un mercado financiero sin alternativas de inversión atractivas.
Sobre el impacto de la pandemia en el sector, más concretamente ante el estallido de la sexta ola y la aparición de la variante ómicron, un 59,15% de las agencias inmobiliarias encuestadas señalan que no se ha dejado notar en las compraventas en el último trimestre de 2021, frente a un 40,85% que asegura que sí ha habido un descenso por este motivo.
Los cinco indicadores claves que descartan que haya una burbuja inmobiliaria
Datos en mano, respecto al riesgo de que haya una nueva burbuja inmobiliaria, el 81,12 de las agencias inmobiliarias encuestadas no ven síntomas de que se dé esta situación.
Preguntadas por los motivos, los principales argumentos que esgrimen son el hecho de que los bancos tengan establecidos mayores sistemas de control a la hora de conceder hipotecas, sumado a que estamos, señalan, ante una coyuntura de subida de precios estable muy alejada de la de 2007, a que la vía de financiación más frecuente de las personas compradoras es con ahorro personal más hipoteca, que el número de hipotecas a tipo fijo es alto y favorece la estabilidad de endeudamiento y que los precios no están subiendo en todos los territorios.
Precisamente, sobre los precios, opinan que seguirán subiendo en 2022 en las principales ciudades, pero de forma moderada y por debajo de la inflación.
Por otra parte, un 18,8% de las agencias participantes sí que aprecia riesgo de burbuja inmobiliaria, atribuido, mayoritariamente, a que pueda haber un endeudamiento excesivo por parte de los compradores ante el crecimiento del IPC.
Perfil de los compradores
El perfil mayoritario es el de personas que compran la vivienda para uso residencial propio, según el 62,24% de las agencias encuestadas, frente al del uso de inmueble como inversión, según el 7,71%. Asimismo, un 30,06% de las agencias inmobiliarias señalan que han cerrado operaciones con ambos perfiles.
Otro dato que revela el estudio de percepción es la procedencia de los compradores de vivienda para inversión, que es mayoritariamente nacional, según el 89,17% de las agencias encuestadas, seguido de compradores procedentes de países de la EU, según el 9,28%, y del de compradores de fuera de UE, según el 1,55%.
La Federación Nacional de Asociaciones de Agencias Inmobiliarias (FAI) reitera que el anteproyecto Ley de Vivienda que ha echado atrás el CGPJ no recoge un plan de medidas "realista" y sí contraproducente para el mercado del alquiler
Desde FAI insisten en que urge adoptar medidas estructurales, consensuadas y que no puedan estar sujetas a cambios políticos y/o ideologías políticas y brinda su colaboración al Gobierno
Madrid, 17 de enero de 2022.- La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) aboga por un "Pacto de Estado de Vivienda" acordado con los diferentes actores sociales implicados a través de grupos de trabajo sectoriales para atajar de raíz e problema de acceso a la vivienda tanto en alquiler como compraventa, tal y como lo han reivindicado en numerosas ocasiones y que vuelven a reclamar tras el pronunciamiento del Consejo General del Poder Judicial ( CGPJ), que ha echado para atrás el informe que validaba el anteproyecto de Ley de Vivienda que el Gobierno tenía previsto aprobar este próximo martes.
En este sentido, desde FAI insisten en que urge adoptar medidas estructurales, consensuadas y que no puedan estar sujetas a cambios políticos y/o ideologías políticas.
Sobre la regulación del mercado del alquiler, que es donde ha puesto el principal foco el anteproyecto de ley de vivienda, para FAI todas las normativas dirigidas a poner topes a los precios conllevan altos riesgos como la retirada de viviendas para arrendar, que aflore el mercado negro o el envejecimiento del producto en alquiler, al no poder actualizar las rentas, la falta de seguridad jurídica y otras restricciones que perjudican finalmente al arrendatario y hacen que sean medidas contraproducentes.
Asimismo, subrayan que, ante un mercado que geográficamente va a diferentes velocidades, dependiendo de cada ciudad o provincia, incluso zona, pero con un mismo problema, toca articular medidas que reflejen todas las realidades y sensibilidades y escuchar a todos los agentes sociales. De hecho, desde FAI brindan al Gobierno su colaboración, como conocedores de primera mano de la realidad del mercado y necesidades del pequeño propietario y los inquilinos, para buscar soluciones al problema de acceso a una vivienda.
FADECO, la Asociación de Contratistas Andaluces, se ha pronunciado a través de una nota de prensa sobre el alza de los precios en la obra pública que está causando una crisis en las empresas de construcción.
NOTA DE PRENSA FADECO, ASOCIACIÓN DE CONSTRUCTORES
Desde hace unos meses se viene produciendo una incontenible alza de los precios de las materias primas, lo que está colocando a un gran número de empresas de la construcción en una situación insostenible para poder cumplir con los contratos suscritos con las Administraciones Públicas, ya que los precios de adjudicación de los mismos no han sido revisados o actualizados y se encuentran absolutamente desfasados con la realidad.
Esta situación está comportando que sean muchas las empresas que se vean abocadas a abandonar los contratos de obra en ejecución, aun con penalizaciones, así como a no acudir a las licitaciones de las Administraciones Públicas, dejándolas desiertas, sencillamente porque resultan imposibles de cumplir. Ello no solamente provoca la ruina de las empresas, sino que compromete muy seriamente la actividad pública y la recuperación económica, incluyendo la ejecución de las obras que afectan al ámbito sanitario en un momento de severa incertidumbre.
FADECO CONTRATISTAS, la patronal andaluza de las empresas de la construcción alerta públicamente de este hecho, apreciando una presumible falta de voluntad política de las Administraciones Públicas, a pesar de las buenas intenciones expresadas verbalmente- de abordar la imprescindible revisión o actualización de los precios de los contratos, cuyos presupuestos fueron elaborados en su día conforme a unos precios y parámetros que nada tienen que ver con los actuales.
La patronal reconoce la dificultad legal de aplicar la revisión de los precios en muchos casos por los estrictos requisitos que impone la Ley de Contratos del Sector Público, pero también es cierto que la propia ley contiene mecanismos, como las modificaciones contractuales por circunstancias sobrevenidas e imprevisibles que permiten una actualización, que las Administraciones Públicas no están poniendo en marcha a pesar de las insistentes peticiones y llamadas de auxilio en tal sentido.
Así, señalan desde la patronal que, algunas Comunidades Autónomas, como Galicia, están en trámite de aprobación de una norma que aclara y ayuda a sus órganos de contratación para actualizar los precios de los contratos y permitir la correcta ejecución de los mismos, respetando el justo equilibrio económico que constituye uno de los principios de la ley.
Por todo ello, FADECO CONTRATISTAS y las organizaciones provinciales y empresas asociadas a las mismas, alertan con urgencia sobre la insostenible situación actual y reclaman de todas las Administraciones Públicas la sensibilidad necesaria, en sus respectivas esferas de competencia, para proveer de soluciones que atiendan a sus obligaciones con la ciudadanía, velando por la correcta ejecución de los contratos y la cobertura de las licitaciones, así como salvando a un ingente número de empresas de su quiebra o ruina. Y, a tal fin, demandan que se lleven a cabo las modificaciones legislativas necesarias y que, sin perjuicio de las mismas, directamente o con las superiores instrucciones oportunas, se apliquen desde ya las previsiones legales que permiten el cumplimiento adecuado de los contratos con la inaplazable actualización de sus precios.
¿En qué consiste la valoración de bienes dirigida a la extinción de condominio?
Se denomina a la valoración de bienes para una extinción de condominio a la implantación del valor real de un bien que posteriormente se tendrá en cuenta para eliminar la copropiedad de este. En otro sentido, se refiere a la adquisición por uno de los copropietarios de la parte del valor objetivo y real del bien del otro copropietario.
En este caso, para llevar a cabo la extinción, debemos saber qué cantidad debe adquirir el comprador de la parte del bien que le corresponde al vendedor.
¿Qué se elimina con el condominio?
Con el condominio, se suprime el régimen de copropiedad que influye en un bien que no se puede repartir.
Este concepto de copropiedad hace referencia al derecho de propiedad parcial que ostenta una persona respecto a un bien físico. Por lo tanto, solo es dueño de un porcentaje de ese bien.
Previamente a la extinción de condominio, ninguno de los copropietarios tiene la propiedad completa del bien. Con la extinción, uno de ellos puede adquirir la totalidad de la propiedad del bien.
Esta extinción de condominio viene regulada de los artículos 400 a 406 del Código civil. También hace mención el artículo 1.062 donde se lee:
Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucha por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
¿En qué momento necesitamos realizar la valoración de bienes para la extinción de condominio?
Para llevar a cabo este proceso de valoración necesitamos que se den dos situaciones principalmente. En primer lugar, una separación conyugal o un divorcio y por otro lado, una adquisición o una repartición de herencia.
Respecto a la herencia, es habitual que los herederos adquieran su parte de la herencia tras la defunción de la persona. El problema viene cuando la mayor parte de los bienes heredados no se pueden dividir, por lo que se da una situación de copropiedad.
Algo similar ocurre cuando se trata de divorcios. Cuando se posee la copropiedad de una vivienda familiar, en el momento de la separación, el inmueble es el único bien que une a ambas personas. Para romper esta copropiedad se recurre a la extinción del condominio.
¿A qué bienes se le aplica la extinción de condominio?
Existe una clasificación de los bienes a los que se le puede aplicar según sus peculiaridades que se divide en dos categorías: bienes divisibles y bienes indivisibles.
En cuanto a los primeros, no existe ninguna problemática. Nos encontramos ante bienes que podemos dividirlos como terrenos. Para esta clase de bienes, hay dos opciones: se reparte dividiendo el bien entre las partes implicadas o sino, una de ellas adquiere la parte del otro para hacerse con la totalidad del bien.
Sin embargo, para los bienes indivisibles sí podemos encontrar varias complejidades que se puede resolver a través de dos medidas.
Por un lado, que uno de los copropietarios decida hacerse con el bien completo, dándose de esta manera una extinción del condominio. Para ello, es necesario que otorgue a las partes restantes las cuantías económicas y las partes compensatorias que les corresponde.
Aunque, otra solución también podría ser la venta del bien, de manera que todos los implicados reciben su parte económica de forma equitativa.
La extinción de condominio aplicado a la vivienda familiar
Uno de los casos más habituales en los que se aplica la extinción de condominio es la valoración de una vivienda familiar. En este caso, se debe evaluar objetivamente el bien o los bienes en concreto.
De esta forma, se extrae el valor real de la vivienda para evitar los posibles problemas que pueda provocar la desigualdad en los beneficios obtenidos por los implicados. Esta valoración se debe realizar con exactitud, ya que puede inducir a una mala praxis o a un fallo durante el cálculo que puede perjudicar a una parte.
¿Qué impuestos inciden en la extinción de condominio?
Uno de los aspectos positivos sobre la extinción de condominio es que únicamente se le aplica entre el 0,5% o el 1% (dependiendo de la Comunidad Autónoma) del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados. A parte de esto, solo se le incluye los gastos de notario.
En cambio, si no recurrimos a la extinción, se nos aplicaría otros gatos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales desde un 6% hasta un 110%.
Según el BTR el mercado del alquiler se ha profesionalizado y concluye que el 90% de los pisos de alquiler está en manos de particulares y tan solo entre un 2% y un 4%, 120.000 viviendas, están en manos de profesionales, una cifra muy baja si lo comparamos con otros países que superan el 50%.
En este momento los grandes inversores están adquiriendo edificios y terrenos con el fin de construir viviendas para el alquiler, buscando rentabilidad a largo plazo en un mercado en el que hay más demanda que oferta pero los expertos vaticinan una burbuja inmobiliaria en este mercado ya que se está produciendo un boom inmobiliario según los expertos del CEO de alquiler seguro. Así nos lo hace saber Andrés Horcajada, CEO de Tectum. "Estoy de acuerdo en que se puede producir una burbuja en el BTR, porque se ha puesto de moda y es un formato necesario, pero están llegando al mercado proyectos que no se han vendido y buscan una salida a través del alquiler, pero son productos que no están pensados ni diseñados para el alquiler".
Pero ¿Qué opciones existen en el mercado actual para invertir?
Además del BTR existe la opción de invertir en disperso y dentro de esta invertir en vivienda en alquiler con opción a compra porque si quiere obtener flujo de caja inmediato tiene que alquilar en disperso.
Lo ideal es que se complementen estas dos alternativas
Gestionar el alquiler en concentrado, que es más sencillo porque tienes todos los inmuebles localizados en un edificio y a la hora de gestionar los gastos es más fácil. El problema que se plantea en este tipo de gestión es que hay muy poca oferta y, aunque hay muchos inversores interesados, la rentabilidad tiende a reducirse porque hay que comprar más caro.
En cambio en disperso, la gestión es más difícil porque cuentas con una cartera de inmuebles distribuidos por toda la geografía española, ahora la tecnología te ayuda, y la demanda es mayor porque puedes comprar inmuebles a inversores o a particulares y la rentabilidad es mayor.
Pero si no se reinvierte en otra vivienda las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán a tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).
El artículo 38.1 de la Ley del IRPF, es el que regula este beneficio fiscal y exige la reinversión total o parcial del importe obtenido con la transmisión. Y añade además que esa reinversión debe llevarse a cabo en el plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta.
La problemática surge si esa exención se mantiene cuando se compra una nueva vivienda con hipoteca.
En este caso el importe obtenido en la venta se destinará al pago de las cuotas del préstamo concedido no solo en el plazo de dos años sino durante todo el período de amortización del préstamo.
El Tribunal Supremo tiene sobre la mesa decidir si es posible aplicar la exención del IRPF por reinversión cuando se pide hipoteca para comprar la nueva casa. En este caso se plantean problemas en relación con el importe reinvertido que puede considerarse exento y más cuando hay un préstamo de por medio.
El Tribunal Económico Administrativo (TEAC) se pronunció hace tiempo al respecto y estimó que las cantidades reinvertidas para la compra de una nueva vivienda no tienen por qué ser exacta y materialmente las mismas que las obtenidas en la venta de la casa. Y es que, si así fuera, entonces no sería posible la reinversión en el caso de que la nueva vivienda se comprara antes de haber vendido la anterior.
Pero la historia cambia cuando hay de por medio una hipoteca constituida para la compra de la nueva casa, porque el importe reinvertido no es exactamente el mismo que el obtenido en la venta y porque, además, se trata de un dinero que proviene de una fuente distinta. Es decir, no tiene su origen en la venta de la casa, sino en financiación bancaria.
La Agencia Tributaria considera que solo se consideran reinvertidas, las cantidades destinadas a la amortización del préstamo hipotecario durante el plazo de dos años (anterior o posterior a la venta), previsto en la normativa del IRPF. El resto de las cantidades, que suponen la totalidad del préstamo, no se consideran exentas.
En caso de que la financiación hipotecaria haya sido parcial (un 60% o 70% de financiación), se considerarán a efectos del IRPF reinvertidos todos los importes satisfechos en idéntico plazo. Tanto si se corresponden con la entrega de cantidades directamente, como con el pago de las cuotas del préstamo concedido. Es decir, se consideran reinvertidas las cantidades pagadas en metálico el día de la compra y las posteriores cuotas del préstamo, durante el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la casa.
Discrepancias jurisdiccionales
Ha habido diferentes sentencias controvertidas al respecto, se trata de una cuestión discutida en los Tribunales.
Mientras que algunos Tribunales consideran que solo tienen derecho a la exención del IRPF las cantidades reinvertidas en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda habitual.
Otros consideran que es suficiente con que la cantidad abonada por la compra de la nueva vivienda sea igual o superior a la obtenida por la venta de la antigua, ya que la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de las cantidades reinvertidas.
Ahora el Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de un contribuyente, al considerar que es cuestión de interés casacional. Y es que el Alto Tribunal debe determinar ahora si para aplicar la exención por reinversión en vivienda del IRPF es necesario emplear en su totalidad el dinero obtenido por la venta de la otra vivienda o si es suficiente con aplicar el dinero obtenido mediante un préstamo hipotecario, ya sea directamente o como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el vendedor.
Si se falla a favor del contribuyente y se considera posible la exención por reinversión de todas las cantidades invertidas en la nueva vivienda con financiación ajena, se podría dar lugar a muchas devoluciones, abriéndose la puerta a muchas rectificaciones de autoliquidaciones del IRPF.
En el estudio se destaca la resiliencia de los activos logísticos y multifamily, mientras que el sector hotelero y el retail sufren el mayor impacto de la pandemia.
Además, CBRE vaticina un reajuste del valor de los suelos en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona del -10% a finales de este ejercicio.
El sector logístico e industrial, a finales del primer semestre apenas había descendido un 0,5% respecto al final del ejercicio anterior, de cara al cierre de 2020 se prevé una revalorización de entre el 4% y el 6% que se mantendrá en 2021.
"Se puede afirmar que el sector logístico ha sido el más resiliente a los efectos de la crisis sanitaria causada por la pandemia. La inversión ha recuperado la actividad; se están cerrando operaciones con rentabilidades nunca vistas anteriormente y los promotores logísticos no han detenido sus construcciones en ningún momento. Esto puede propiciar un ligero aumento de la disponibilidad de producto, lo que ayuda a la estabilización de las rentas de mercado. Es sin duda positivo de cara a las valoraciones de estos activos", argumenta Fernando Fuente, director nacional del área de valoraciones y consultoría de CBRE España.
Se prevé que las valoraciones de los activos inmobiliarios cierren 2020 con aumentos, superiores al 5% en el caso de Barcelona (5,6%) y Madrid (5,3%) y por encima del 4% en Valencia (4,7%) y Zaragoza (4,6%).
Esa tendencia a la revalorización persistirá en los primeros meses de 2021 y, en el mejor de los escenarios, se ampliará hasta el 7% en el mercado logístico barcelonés, hasta el 6% en la Zona Centro y hasta el 5% en Valencia y Zaragoza.
Por su parte, en el segmento residencial multifamily, es uno de los más atractivos para el inversor por el potencial de crecimiento del mercado español del alquiler, se prevé un volumen de inversión similar al de 2019 y un ajuste en el valor del -1,3% por considerarse un producto residencial en rentabilidad.
En cuanto al suelo, se podría ajustar su valor hasta un -10% en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona.
El informe elaborado por los expertos del área de Valoraciones de CBRE incluye por primera vez el análisis de los activos alternativos como residencias de estudiantes y de la tercera edad, que también han visto un impacto en sus valoraciones. El valor de estos activos ya se habían ajustado a la baja en torno al -6% en las residencias de ancianos y alrededor del -8% en las residencias de estudiantes, pero los expertos de CBRE prevén que acabarán cerrando el ejercicio con ajustes algo inferiores en todos los casos del -5,8% en las residencias de la tercera edad y del 7,1% en las residencias de estudiantes.
Por último, el impacto a cierre de año en las valoraciones de los activos de oficinas será algo más moderado que en otros segmentos y con alguna variación en función de su ubicación.
El ajuste en los valores de las oficinas prime se situará en torno al -2% a final de año respecto a un año antes, las situadas en centros secundarios registraran una reducción cercana al -5% y las oficinas periféricas, más perjudicadas, verán mermar su valor en un -8% y este ajuste podría ampliarse en los primeros meses de 2021 hasta -13%.
Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró un ligero descenso del -1,2% (-5,4% en la serie corregida por estacionalidad).
Mientras, la de pisos de precio libre se redujo un -1,2%. Esta caída de las transacciones de pisos libres se ha debido exclusivamente, a la contracción de las de los pisos de segunda mano (-1,3%) ya que la de pisos nuevos mostró un ligero aumento (0,2%). Por último, la venta de viviendas unifamiliares mostró un incremento del 4,3% interanual.
Así ha sido la variación anual de la compraventa de viviendas en España
Evolución concesiones hipotecaria en España
Del análisis de las entidades nacionales en el tercer trimestre de 2019, se deduce que los criterios de aprobación de préstamos se mantuvieron sin variaciones significativas dentro del segmento de crédito a las sociedades no financieras, si bien el detalle por plazo revela que, en las realizadas a un horizonte más largo, estos se habrían endurecido ligeramente. El desglose por tamaños de empresas evidencia, asimismo, un cierto endurecimiento de los criterios aplicados en la financiación concedida a las pymes, mientras que, en el caso de las empresas grandes, estos criterios permanecieron estables.
La demanda de fondos por parte de las empresas se habría reducido entre julio y septiembre de 2019, tanto en pymes como en las de mayor tamaño, así como para todos los plazos de vencimiento (menor o igual a un año, y superior a un año). Este descenso de la demanda habría sido consecuencia, principalmente, de las menores inversiones en capital fijo, del mayor uso de préstamos de otras entidades y de fuentes de financiación no bancaria (valores de renta fija, emisión de nuevas acciones y financiación interna). También influyó en esta caída, aunque en menor medida, el descenso de solicitudes para financiar existencias y capital circulante. En cambio, tanto el reducido nivel de los tipos de interés como el impacto de algunas operaciones de reestructuración empresarial habrían impulsado al alza las peticiones de nuevos fondos, lo que compensó parcialmente la evolución contractiva de la demanda.
Fuente:INE
A pesar de dichas caídas, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda se incrementaron en septiembre un 10,0% interanual (22.528 préstamos). Se produjo un incremento en la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda del 10,2% interanual como el aumento de los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles 7,7% interanual.
La cuantía promedio de los préstamos para la adquisición alcanzó los 146.718 ?, 0,9% interanual.
En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 136.981 ?, suponiendo un decremento del 4,7% interanual, y para el resto de los inmuebles el préstamo promedio alcanzó los 284.014 ? (36,6% interanual).
Concluyendo las ventas se mantienen y las hipotecas suben durante los últimos dos trimestres.
A principios de año estuvo subiendo, pero en abril retomó la tendencia bajista. Fue en verano cuando tocó suelo y desde entonces se ha iniciado una pequeña tendencia alcista, hasta terminar 2019 en el -0,261%. Es la cota más baja en la que ha terminado un año, a pesar de que esté repuntando.
Los hipotecados que vayan a revisar su préstamo próximamente se beneficiarán de una nueva rebaja en la cuota mensual. En 2018, se quedó en el -0,129% y en 2017, en el -0,19%.
La razón que explica que el euríbor a 12 meses se mantenga en unos niveles tan bajos es que el Banco Central Europeo (BCE) mantiene una política monetaria ultraexpansiva.
Por ejemplo, los tipos de interés siguen en el 0,0%, donde llevan instalados desde primavera de 2016, y ha retomado la compra de deuda pública y privada dentro del programa QE, aunque de forma más moderada que en el pasado. Y de momento la máxima autoridad monetaria y financiera de la eurozona no da visos de cambiar la situación.
Es por eso que los analistas descartan grandes movimientos del indicador de la referencia de las hipotecas en un futuro a corto plazo.
Bankinter, por ejemplo, prevé que el Euribor se mantendrá en negativo hasta 2022. Una previsión que se traduce en una buena noticia para los hipotecados, que seguirán beneficiándose de estos índices tan bajos.
Los bajos niveles del Euribor han coincidido este año con una mayor firma de hipotecas fijas, pretendiendo cerrar 2019 en máximos: entre enero y octubre se han firmado 123.000 préstamos a tipo fijo, el segundo mejor dato de la historia y cercano al récord de 2018.
La vivienda usada, tradicionalmente más penalizada que la obra nueva, verá aumentada su demanda por el factor ubicación, un aspecto que influirá también en el precio de estos inmuebles.
El mercado de alquiler afronta un panorama impredecible por la falta de seguridad jurídica, que puede repercutir negativamente en la oferta y endurecer el acceso a determinados colectivos.
La crisis económica que afronta la sociedad española como consecuencia de la pandemia y de las restricciones a la actividad y el comercio plantea un mercado inmobiliario de compra y alquiler plagado de incertidumbre. En este sentido, pronosticar una bajada de precios como consecuencia de una disminución del poder adquisitivo de los compradores parece la tendencia general, pero, desde el Consejo General de COAPI de España se mantienen cautelosos al respecto por considerar que hay muchos factores externos que podrían incidir en su evolución.
"Son tantos los factores que van a influir, que es demasiado aventurado hacer previsiones. Por hacernos una idea, incluso lo que ocurra con la regulación de los alquileres va a influir en la tendencia de precios, ya que, si hay movimiento de inmuebles destinados a alquiler hacia la venta, eso hará que todo cambie", explican desde el Consejo General de COAPI de España, que considera que analizar el mercado por micromercados según barrios, tipología de viviendas o tipos de mercado ofrecería un análisis más realista del sector inmobiliario.
"Si nos atreviéramos a generalizar, cosa poco recomendable, podríamos hablar de ajustes a la baja en general, pero con una tendencia al alza al volver a subir la demanda a medio plazo", afirman. De hecho, en muchas zonas los precios de los inmuebles no solo no han bajado, sino que se han incrementado. Estos precios a la baja se notarán de especial manera en los locales comerciales ubicados en las zonas no-prime, como resultado de un ajuste de precio incrementado desde 2008.
Respecto a la evolución de precios en las viviendas de segunda mano, tradicionalmente el segmento más penalizado por la tendencia general de preferir lo nuevo a lo usado, el factor ubicación puede incidir favorablemente en este tipo de inmuebles. En igualdad de condiciones, lo nuevo prima sobre lo usado, pero si añadimos el factor ubicación, la situación podría ser distinta, ya que generalmente las obras nuevas disponen de ubicaciones menos privilegiadas y céntricas que las viviendas de segunda mano.
Inseguridad jurídica en el mercado de alquiler
El alquiler, por su parte, está sumido en la incertidumbre provocada por la falta de seguridad jurídica que existe en torno a la nueva Ley de Vivienda y la regulación del precio del alquiler. En el libre mercado todo se regula por la conjunción de la oferta y la demanda: una intervención "desde fuera" provoca que se reduzca la oferta y, si al mismo tiempo aumenta la demanda, el resultado podría ser totalmente distinto al esperado.
En este contexto, esta situación produciría un mercado más exigente con el perfil del inquilino, endureciendo las condiciones de acceso a la vivienda penalizando, todavía más, los colectivos más desfavorecidos. "Si un propietario compite con menos propietarios para tener un inquilino, si le limitaran el precio que marcaría el mercado, lo que va a hacer es ser mucho más exigente con el perfil de inquilino. De esa forma, los más desfavorecidos lo serán aún más. No encontrarán casa de alquiler", pronostican desde el Consejo General de COAPI de España.
La costa está menos penalizada de lo esperado
Las restricciones de movilidad han afectado también los mercados residenciales y vacacionales, que junto a la disminución de la demanda local se ha sumado la reducción del turismo, y todo ello hace pensar en un mercado muy penalizado. Sin embargo, la costa se ha comportado mucho mejor de lo esperado y apunta a la tecnología y la capacidad de innovación de los API como factores que han amortiguado la caída, y la vía de recuperación a futuro.
"Las restricciones, como es lógico, afectan, pero no tanto como esperábamos. Nuestros compañeros API han sabido ?reinventarse?, prospectando en otros mercados que no eran los habituales y utilizando la tecnología como nunca la habían utilizado y, quizás por todo eso, se ha mantenido razonablemente el mercado de costa", explican desde el Consejo General de COAPI de España. Y concluyen: "Es cierto que hay miedo e incertidumbre, pero también muchas ganas de trabajar e innovar que, hasta ahora, han atenuado la situación".
España se encuentra en un momento de cambio y este contexto está influyendo en el mercado inmobiliario, un sector que se mueve por impulsos y sensaciones. En este sentido, la negociación de la prórroga de los ERTE, el plan de vacunación en marcha, la futura y controvertida Ley de Vivienda, el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia para la rehabilitación de viviendas y edificios que atraerá 70.000 millones de fondos europeos a la economía española, la posible vuelta a la normalidad y la vuelta del turismo, "dibujan un panorama volátil que cabe ser analizado en profundidad y que hace difícil esta predicción, aunque hablar de estabilización de precios sería acertado", afirma Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.
"Nos encontramos ante un futuro prometedor por al plan de vacunación y la vuelta a una posible normalidad, pero con un contexto económico debilitado" analiza Bermúdez, que destaca que cualquier input, como podría ser una no-prórroga de los ERTE, influiría en el estado de ánimo del consumidor, paralizando el mercado de compra y potenciando otros segmentos, como el del alquiler, por el bajo compromiso económico que representa.
Por su parte, la futura Ley de Vivienda, actualmente en discusión por la inseguridad jurídica que representa a los propietarios, afectaría a la oferta de viviendas en alquiler, sobre todo en el mercado convencional: "Con el turismo a la vuelta de la esquina, es posible que vivamos un trasvase de viviendas hacia este sector, más seguro a nivel jurídico, y a la espera que se resuelva la Ley de vivienda", explica Bermúdez.
El Plan de rehabilitación de viviendas: un refuerzo a las viviendas de segunda mano
Por lo que respecta a la opción de compra de obra nueva, que durante el último trimestre de 2020 fue protagonista como consecuencia de la búsqueda por parte de los compradores a encontrar viviendas con espacios exteriores y comunes, ahora podría verse afectado por distintos motivos. El primero es "esta percepción de que las cosas están yendo bien y que estamos volviendo a la progresiva normalidad", que empujaría a los compradores a recuperar el hábito de inmuebles situados en zonas céntricas a la ciudad y con buenos servicios alrededor.
Pero también el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia que ha puesto en marcha el gobierno que atraerá 72.000 millones de fondos europeos a la economía española, de los cuales 5.800 dedicados a la rehabilitación de viviendas y edificios, con las miras puestas en la sostenibilidad. "Este plan podría subvencionar del 35 al 100% de la rehabilitación de la vivienda, con lo que uno de los principales motivos por los que decantan la compra de una vivienda nueva, como sería la calificación energética y los bajos consumos de esta, podrían verse afectados en pro de esta opción", considera Bermúdez.
En el panorama actual que vivimos en el que muchos sectores como el del turismo cuya actividad se ha visto reducida por la pandemia del coronavirus, así como el sector del alquiler turístico que ha sufrido una caída importante respecto a la demanda, los inversores se preguntan si ¿Ahora es buen momento para invertir en el sector inmobiliario? La respuesta es sí, según los expertos la vivienda sigue siendo un activo rentable, así lo constatan los datos de idealista donde la rentabilidad bruta de renta de vivienda para el alquiler se sitúa en el 7,1% en el 2º trimestre respecto al 8,2% de la primavera de 20020. Además los bancos están ofreciendo hipotecas muy baratas, lo que puede impulsar la compra de viviendas, debido a la bajada de los tipos de interés que están ofreciendo las entidades bancarias y la previsible subida en un tiempo de los precios del alquiler en algunas zonas de la Península.
Los mayores retornos se están obteniendo en Lleida con un 8,2% seguido de Murcia (8,1%), Huelva (7,5%), Almería (6,9%) y Santa Cruz de Tenerife (6,8%). Sin embargo, las rentabilidades más bajas del país son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (3,6%), Palma (4,3%), Barcelona (4,4%), A Coruña (4,5%) y Madrid (4,6%).
Mencionar también que el coronavirus también ha afectado al mercado inmobiliario residencial. El precio de la vivienda libre sufrió una caída del 1,8% en 2020 hasta situarse en los 1.622,3 euros por m2, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana dando por finalizado los cinco años de subidas consecutivas.
Los expertos prevén para este año la estabilización del mercado de la vivienda.
Según los datos actuales el precio de la vivienda ha caído un 0,9% en el primer trimestre respecto al mismo periodo de 2020. Sin embargo, ha subido un 0,2% en los últimos tres meses, hasta situarse en los 1.625,4 euros por m2.
Las previsiones pronostican que el precio de la vivienda podría sufrir correcciones a la baja permitiendo la entrada de potenciales compradores de vivienda ante el esperado incremento de la oferta.
Según los datos del mercado de segunda mano 2021, los descensos se mantienen en las grandes ciudades pese al aumento de precios de más de un 10% interanual en junio.
Según los datos de idealista un total de 18 capitales sufrieron caídas respecto a junio de 2020, con algunas de las principales ciudades de España a la cabeza de los descensos, como Sevilla (-5,6%), Barcelona (-4,2%) y Bilbao (-1,8%). Y también, aunque con cifras más leves, Valencia (-0,6%) o Málaga (-0,2%). En cambio en Madrid y San Sebastián los propietarios piden un precio un 0,8% superior por las viviendas que tienen en venta, mientras que en Las Palmas de Gran Canaria el repunte ha superado el 5%.
El actual gobierno quiere regular los alquileres, ya que el precio de la vivienda en alquiler ha aumentado un 40% en la última década y en regiones como Valencia, Cataluña, Madrid y Canarias, todavía no tiene preparada la Ley por el Derecho a vivienda cuya aprobación está prevista a principios de año, la última propuesto del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana quiere añadir incentivos fiscales a los propietarios que alquilen a precios reducidos una congelación de las subidas máximas para los nuevos contratos de un 10%, y la prórroga obligada de tres años a los contratos vigentes en las zonas tensionadas. Aunque esta propuesta no cumple con el acuerdo del gobierno de poner freno a las subidas abusivas del precio del alquiler.
Mientras trabajan en el texto definitivo de la nueva Ley de vivienda, los expertos creen que esta limitación afectará a la rentabilidad de los alquileres pero no tendrá un gran impacto en el mercado de la vivienda.
El mercado residencial de alquiler de las grandes capitales como Madrid y Barcelona se ha incrementado debido a la entrada de muchos productos pequeños como estudios o pisos de un dormitorio procedentes del alquiler vacacional. Además, muchos inquilinos de pisos pequeños del centro se han cambiado a viviendas más grandes y en zonas periféricas a consecuencia de la pandemia.
La vivienda unifamiliar actualmente es el producto más carotanto del mercado de venta como de alquiler. En el último trimestre de 2020, el precio medio de las casas alcanzó los 1.836 ?/mes en España; mientras que el importe medio de la vivienda plurifamiliar fue de 919 euros mensuales.
Estas cifras reflejan una leve caída de precios en ambas tipologías respecto al trimestre anterior, concretamente, de un 2% en el caso de las viviendas unifamiliares y de un 0,9% en los activos plurifamiliares. Si se compara con respecto al primer trimestre del año, el precio de los unifamiliares ha crecido un 4%, mientras que los plurifamiliares han sufrido una caída de un 8,7%.
En cuanto a la distribución oferta alquiler, los pisos representan un 91,9% del producto, siendo los de 2 y 3 dormitorios las viviendas más habituales en el mercado, suponiendo el 58% del total de las viviendas en alquiler en España durante el cuarto trimestre. Por su parte, las viviendas unifamiliares suponen el 8,1% de la oferta. Tras la crisis, ha disminuido levemente el porcentaje de unifamiliares ya que antes de la pandemia ascendía a 10,01%.
Entre octubre y diciembre, el mayor alquiler de pisos tubo un tamaño medio de 85 m2, con 2 o 3 dormitorios; frente a los 232 m2 que alcanzó la vivienda unifamiliar, con 3 o más dormitorios.
Los pisos de 1 dormitorio continuaron siendo el producto más rentable del mercado, al lograr una rentabilidad bruta del 7,32%; mientas que las viviendas grandes, de 4 dormitorios, fueron las menos rentables, con una rentabilidad bruta del 5,53%.
En el último trimestre de 2020, la rentabilidad bruta de la vivienda en España se situó en un 6,6% en el caso de la vivienda plurifamiliar y en un 5,74% para la vivienda unifamiliar.
Respecto a los precios de las distintas tipologías en España; la mensualidad de los pisos de 1 dormitorio alcanzó los 723 euros al mes.
Los pisos de 2 dormitorios, la tipología más abundante del mercado tubo un precio medio de 871 ?/mes (11,2 ?/m2); los de 3 habitaciones se alquilaron de media a 977 ?/mes (9,7?/m2) y los de 4 dormitorios a 1.262 ?/mes (9,6?/m2).
En el cuarto trimestre de 2020, en el mercado español el 83% de la vivienda correspondió a inmuebles destinados a la venta, frente a un 17% destinados al alquiler.
En España, la mayoría de los propietarios de vivienda en alquiler optan por acudir a agencias inmobiliarias para encontrar inquilino. Así, el 83% de los inmuebles en alquiler está en manos de agentes inmobiliarios y tan solo el 17% restante lo gestionan particulares.
En este contexto, destaca el incremento de la proporción de vivienda en alquiler, excluidas las cesiones gratuitas, los hogares jóvenes.
Los hogares jóvenes y los de origen extranjero destacan por sus mayores ratios de alquiler residencial. El crecimiento de la proporción de hogares en régimen de alquiler se debe en buena medida al aumento de este ratio en los hogares cuya persona de referencia se sitúa entre los 30 y los 44 años para quienes esta ratio aumentó del 19,1 % en 2010 al 29,9 % en 2018.
Por tipología de hogar, las mayores ratios de alquiler se observan en los hogares monoparentales, con una ratio del 21,8 % en 2018. Además, dada una tipología de hogar en función del número de adultos que residen en él, los ratios de alquiler son sistemáticamente más elevados en los hogares con niños dependientes.
La proporción del alquiler de hogares de nacionalidad española alcanzó el 13,1 % en 2018, frente a un mínimo del 8,8 % en 2007. Sin embargo, en los últimos años se ha producido una disminución del peso relativo de los hogares jóvenes y de ciudadanos de origen extranjero en la población total como consecuencia tanto de los efectos de la crisis en el retraso de la edad de emancipación y la caída de extranjeros residentes en España como de la existencia de tendencias demográficas estructurales asociadas al envejecimiento de la población.
Estos cambios en la composición de los hogares hacen compatible los significativos incrementos de las ratios de alquiler residencial de estos grupos con los moderados aumentos del alquiler a nivel agregado.
En relación con la situación laboral de los hogares, las ratios de alquiler son más elevadas en el conjunto de hogares cuya persona de referencia se encuentra activa, con una ratio del 23,3 % en 2018, frente al 8,3 % en los hogares no activos.
Cualquier excusa es buena para realizar un engaño, y el coronavirus no ha sido una excepción. Aprovechando que mucha gente ha estado confinada, y que ha aumentado también el consumo de las nuevas tecnologías, se han creado muchísimas web para estafar a particulares y empresas.
Debido a tanto desconocimiento por parte de la ciudadanía en torno a la pandemia, y obligados a estar en casa, la ciberdelincuencia ha lanzado infinidad de campañas phishing, hablando de temas relacionados con el Covid-19, con informaciones falsas, bulos, y pidiendo todo tipo de donaciones para paliar los daños de la pandemia. Todo esto ayudado por la difusión en redes sociales, alcanzando un aumento de más del 70% los ciberataques.
¿Cómo actúa el phishing?
Para obtener información de la víctima, el phishing utiliza la psicología para sonsacar información, Utilizan los intereses, miedos, desconocimientos, confianzas, y demás debilidades del usuario para focalizar el engaño, y así pueden obtener sus datos, ya que es el mismo usuario quien los proporciona desinteresadamente. Sin utilizar ningún tipo de violencia o extorsión, son capaces de sacar toda la información necesaria a la víctima.
Simplemente adornan una web, o una publicación en las redes sociales, e incluso un mensaje por Whatsapp, para que piquemos y accedamos a dar nuestra información. Estamos hablando incluso de contraseñas de cuantas del banco o la seguridad social, haciéndonos pensar que son nuestro propio banco, o que necesitamos dar esa información para apaliar un problema que no existe, y así nos sacan el dinero.
Multas de la DGT; ayudas a ONGs; recolecta para un Hospital de afectados por el Covid-19; datos personales para la OMS; apps de seguimiento de la pandemia; y muchas más estafas.
Hay que tener cuidado, porque muchas veces crean apps o webs idénticas a las originales, y nos pueden confundir dándonos esa confianza que nos haga proporcionar los datos personales para que nos hagan la estafa.
Consejos para evitar el phishing
En estos momentos debemos tener especial cuidado con nuestras acciones en internet. Cuidado con las webs que visitamos, la información que aceptamos, o los mensajes que recibimos. Las prisas no son buenas, y antes de aceptar cualquier solicitud, debemos estar seguros y no hacer caso a las presiones.
Tenemos que evitar poner contraseñas confidenciales en cualquier sitio, y no hacer caso a los mensajes del tiempo que disponemos para contestar, mejor tomarnos tiempo en ver que todo está bien.
Hay que prestar atención al nombre de las URLs que visitamos, comprobar que están correctamente escritas, y si el dominio es HTTPS mucho mejor, ya que cuenta con Certificado de Seguridad SSL.
Debemos intentar mantener nuestros dispositivos actualizados, y prestar atención a las actualizaciones de programas o apps.
Cuidado con los archivos de descarga o enlaces, si la extensión no es fiable, es mejor no pinchar en ellos, aunque la imagen o logo sean de alguna persona, marca o entidad conocida.
Tener siempre configurado el correo y los buscadores con filtros antispam, y por supuesto disponer de un buen antivirus.
Hay que desconfiar siempre de correos o mensajes en los que dicen que nos ha tocado un premio, nadie regala duros a pesetas, ni de los que amenazan con cortes de servicios o suministros, ante cualquier duda, mejor llamar por teléfono a la entidad y comprobar si esa información es cierta.
Si tenemos sospecha de algún tipo de estafa, lo mejor es buscar en internet acerca del mensaje, email o teléfono que nos esté llegando, para ver si a otras personas también les está llegando y si es una estafa. Normalmente si lo es suele aparecer.
Para mayor seguridad, nunca está de más cambiar las contraseñas de nuestras cuentas bancarias cada cierto tiempo, además de otras cuentas que tengamos de cualquier tipo.
Eurostat ha obtenido los últimos datos acordes al mercado residencial. La información recogida afirma que el ritmo de aumento de los precios de la vivienda fue más rápido que el de los alquileres. Si comparamos el último trimestre de 2021 con 2010, en la UE en general se incrementaron en un 16% las rentas, a la vez a la que los precios de compraventa se alzaron un 39%. A nivel nacional, en España, los precios están bastante igualados en alquiler y compra. Los costes de viviendas en venta disminuyeron un 0.5%, mientras que los precios en alquileres aumentó hasta el 5%.
Tal y como exponen estos datos de Eurostat, en la Unión Europea se experimentó un incremento del 9.1% interanual del precio de la vivienda durante el tercer trimestre de 2021. Este supone el mayor aumento registrado desde el segundo trimestre de 2007. Es por ello, por lo que Eurostat ha llevado a cabo un análisis histórico sobre cómo los precios del mercado residencial han evolucionado desde 2010.
De este análisis, se han obtenido numerosos datos destacables. Entre 2010 y el último trimestre del año pasado, las rentas subieron en toda la UE un 16%, mientras que la compraventa incrementó sus precios hasta un 39%.
A partir del estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica de 2008, los países europeos comenzaron a experimentar caídas de los precios en sus respectivos mercados de la vivienda que se prolongaron hasta 2013. Sin embargo, a unos países le duro más que a otros, siendo el efecto de la crisis diferente para cada país.
Continuando con el estudio de Eurostat, los costes de los alquileres y de la vivienda en la UE experimentaron vías de crecimiento positivo similares en 2010 y 2011, pero tras estos años, las vías han tomado caminos diferentes.
Las rentas del alquiler no han dejado de incrementar en los últimos 10 años, mientras que los costes de la vivienda han oscilado en gran medida, sin sufrir una caída hasta 2013, y situándose hasta 2016 por debajo de los precios alcanzados en 2010. A partir de aquí, el precio medio de la vivienda ha ido aumentando y aumentando hasta posicionarse 40 puntos por encima de 2010.
La vivienda española regresa a los valores de 2010
Comparando los precios de 2010 y 2021, los costes de la vivienda incrementaron en 23 países europeos y solamente cuatro países, entre ellos España, experimentaron una caída de los precios. En los datos obtenidos de los últimos 11 años, existen países cuyos precios han llegado hasta duplicarse como es el caso de Estonia o Hungría con una subida del 141% y 118% respectivamente, mientras que Suecia y Alemania se colocan por encima del 80%. Los únicos países que sufrieron una caída fueron Chipre, Italia, Grecia y España.
Si analizamos los precios de los alquileres con los de ventas, los precios de ventas de 18 países de la UE incrementaron en mayor medida que el de los alquileres. En esta época, otros países sufrieron una mayor subida del precio del alquiler como España o Italia.
Continuando con el alquiler, los únicos países en los que se redujeron las rentas del alquiler fueron Grecia y Chipre, aunque los costes de ventas cayeron por encima de los alquileres. Por el contrario, los alquileres subieron en 25 Estados miembros, siendo los más pronunciados los de Estonia y Lituania. En general, la subida ha oscilado por debajo del 50%. En el caso de España, el alquiler solamente ha aumentado un 5% respecto a 2010, niveles parecidos a los de Eslovaquia e Italia.
Se trata del primer repunte de las hipotecas desde el pasado mes de junio, aunque el impacto en el bolsillo de los hipotecados será importante.
La cuestión es ¿El Euribor seguirá subiendo o no?
En el mes de abril, al menos, ha vivido una evolución muy volátil. A pesar de que arrancó el mes con una tasa diaria del -0,168%, llegó a tocar máximos el día 22 de abril al situarse en el -0,053%, desde entonces, ha estado cayendo día tras día, hasta quedarse en el -0,114%.
En principio, y con la recesión económica que se avecina, todo apunta a que el Banco Central Europeo (BCE) mantendrá los tipos de interés en mínimos del 0,0% (nivel en el que llevan instalados cuatro años, bajo la presidencia del italiano Mario Draghi) lo que no debería provocar grandes movimientos en el indicador hipotecario de referencia. Sobre todo si tenemos en cuenta que, antes de que estallara la crisis del covid-19, el mercado ya daba por hecho que el Euribor no volvería a terreno positivo al menos hasta 2022.
Según los expertos todo apunta a que veremos el Euribor en niveles negativos durante bastante tiempo, están convencidos de que el indicador de referencia de las hipotecas en España estará por debajo del 1% durante los próximos cinco años. Resultado de esta recesión será menor empleo y salario en muchos sectores ya que los estados tendrán un nivel elevado de deuda por lo que habrá mucha presión para que los tipos de interés no suban.
A efectos prácticos quienes tengan una hipoteca con un vencimiento en un plazo corto de tiempo, sin duda el tipo variable será beneficioso, mientras quienes se hipotequen a largo plazo, la oportunidad de los tipos fijos puede ser una manera de evitar riesgos futuros.
Once años después, este indicador está en negativo, ha vuelto a estar a la baja y cerró el mes de junio en el -0,19%, casi su mínimo histórico. Este escenario supone un respiro para los hipotecados españoles pero resulta contradictorio que los españoles estando el Euribor en mínimos estén contratando hipotecas a tipo fijo y hundiéndose las de tipo variable.
El giro conservador de los compradores que piden un préstamo al banco para pagar su casa previene de imprevistos. Se trata de una opción conservadora, que podría ayudar a la economía familiar a prevenir imprevistos en el futuro cuando los tipos de interés aumenten. Lo único es que para ello los tipos tienen que subir. Y parecen que van a tardar años en hacerlo viendo el Euribor actual.
El otro elemento que ha cambiado como consecuencia de la crisis, ha sido la normativa. Según constató el Banco de España, el nuevo marco regulatorio empezó a encarecer las hipotecas incluso antes de su entrada en vigor. Por lo que se hace más difícil adquirir una vivienda a precios más asequibles. El tipo de interés medio de las hipotecas se ha encarecido 30 puntos. Según los últimos datos difundidos por Bankia, el importe medio por hipoteca ha sido de 124.655 euros lo que supone un encarecimiento del 0.7% frente a abril de 2018.
Este encarecimiento de las hipotecas en los últimos días ha sido motivado por el enfrentamiento entre el Banco de España y el Gobierno central. Esta subida se achacó a:
Los cambios legislativos de los últimos meses respecto al crédito inmobiliario y a la compra de vivienda.
Por lo que se ultimó que el auge de las hipotecas de tipo fijo se debe al encarecimiento de los préstamos hipotecarios.
Lo que pasa es que, dada la decisión de Banco Central Europeo de no mover los tipos del 0% al menos por un tiempo para impulsar la economía, no parece que vaya a favorecer una pronta y súbita recuperación del Euríbor.
En cualquier caso, más del 40% de las hipotecas que se conceden actualmente en España ya son a tipo fijo. En concreto, según un informe de Bankia, el 43,2% de las hipotecas sobre viviendas concedidas en abril fueron fijas.
Conclusiones
Desde los bancos si se reconoce que el cliente que se hipoteca tiene que asumir más costes como consecuencia de la nueva Ley hipotecaria ya que se han debilitado las garantías y eso tiene un coste para los bancos.
Respecto al alza o no de la contratación de hipotecas está en el aire, no se sabe, a pesar de estar el Euribor a mínimos y de haber una facilidad crediticia sin precedentes.
Dónde está bajando el precio de la vivienda en la costa
Según los datos de Tinsa, los mercados que han experimentado los descensos más intensos son Valencia (en la costa entre Canet d?en Berenguer y Alboraia), Alicante (entre Calpe y Pilar de la Horadada), Gran Canaria y Lugo.
Dónde están subiendo más los pisos en la playa
Los enclaves donde se apunta a una recuperación notable del mercado de vivienda vacacional en los últimos meses se localizan en las costas de Cádiz, Huelva, Pontevedra, Asturias y Vizcaya.
En opinión de Andrea de la Hoz, analista senior del Servicio de Estudios de Tinsa, las nuevas preferencias hacia espacios abiertos y de mayores dimensiones, así como el avance del teletrabajo han empujado a una demanda local, que buscaba segundas residencias en enclaves costeros próximos dentro de la propia provincia o Comunidad Autónoma.
¿En qué municipios se están comprando más casas en la playa?
De acuerdo con los datos de Tinsa, 19 municipios costeros aumentaron en 2020 el número de viviendas vendidas respecto al año anterior: Santa Cruz de Bezana, Ondarroa, Almonte, Llanes, El Prat de Llobregat, Moaña, Mutriku, Puçol, Bakio, Cambrils, Estepona, Orio, Águilas, Baiona, Rota, La Unión, Ayamonte y Piélagos.
Las localidades de costa que registraron un mayor número de compraventas de viviendas en 2020, excluyendo capitales de provincia, fueron Torrevieja (3.428 viviendas); Orihuela (2.841 compraventas); Gijón (2.953); Marbella (2.568) y Estepona (2.524).
Durante la pandemia también se han producido cambios en las características de demanda de vivienda; demanda de viviendas de mayor tamaño, de obra nueva, demandantes de mayor edad y perfil socioeconómico así como el freno del incremento de los precios respecto a la financiación, destacar también que los bancos están endureciendo los criterios a la hora de conceder préstamos.
Principales cambios durante esta pandemia:
Cambio del tipo de vivienda demandada y comprada.
El Banco de España señala que "la pandemia ha propiciado cambios notorios en el tipo de vivienda demandada, debido a las nuevas necesidades de las familias surgidas con el confinamiento y al incremento del teletrabajo", y destaca también el interés que están despertando las viviendas de nueva construcción.
Los cambios incipientes en la demanda hacia viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores, prosigue, "podrían haber contribuido también al mayor dinamismo de la vivienda nueva.
Los últimos datos del INE apuntan a que la ventas de viviendas de nueva construcción están en su nivel más alto desde 2014.
Cambio de perfil del demandante vivienda
El cambio de las perspectivas laborales ha influidos en los cambios de perfil de los compradores incrementándose la edad y la posición económica.
Cambio de ubicación.
Otro de los cambios que ha provocado el coronavirus está relacionado con la ubicación con cambios de preferencia hacia los extrarradios de los nucleos urbanos o ciudades secundarias.
Descenso de la inversión en vivienda
Antes de la pandemia la inversión en vivienda media sobre el PIB se sitúaba por encima del promedio europeo sin embargo ahora vuelve a situarse por debajo. En 2020, esta variable cayó un 17%, más que en la UE.
No ha habido desplome de precios
Aunque en los últimos meses se ha producido un ajuste en los precios de la vivienda no ha afectado como cuando se produjo la crisis financiera global, debido a un menor sobredimensionamiento del sector inmobiliario, menor endeudamiento de los agentes.
Por el contrario el mercado de obra nueva en la segunda mitad de 2020 alcanzó máximos históricos con elevada demanda y escasa oferta.
Freno de los precios gracias al alquiler.
Otro de los cambios producidos por la pandemia, es el incremento de la oferta del alquiler residencial como vacacional debido al desplome de la actividad turística.
Según datos de idealista, las rentas bajaron en abril un 5,5% interanual en el conjunto del país, mientras que el precio ha caído en Barcelona un 17,6% y en Madrid un 13,4% desde los máximos de mayo de 2020.
Endurecimiento criterios financiación
Los criterios de aprobación de préstamos se han endurecido de forma moderada, como resultado de un aumento de los riesgos percibidos por las entidades financieras.
El porcentaje que financian los bancos a través de las hipotecas se mantiene estable. En esa misma línea, la proporción de préstamos más arriesgados en las nuevas operaciones ha continuado descendiendo en los últimos trimestres.
El mercado inmobiliario hoy no tiene una sobre oferta de inmuebles como los que tenía en 2008.
Hoy construimos un número de viviendas nuevas muy, muy, inferior a las de entonces.
Promotores y compradores no están hoy sobre endeudados como lo estaban antes.
Tampoco hoy puede hablarse de sobre demanda.
Hay más ahorro en las familias y estas se han des apalancado -amortizado sus deudas- durante estos años.
Multitud de empresas (promotoras, constructoras, cooperativas, agencias intermediarias?) han desaparecido hoy, respecto de 2008
La situación financiera-inmobiliaria es distinta: ahora no hay hipotecas subprime.
El origen de las dos crisis es distinto, antes financiera, ahora la pandemia.
Etc. (Seguro que un experto en crisis podría encontrar mil diferencias.)
? Así que para la mayoría no hay duda: A?B y por tanto: Esta no es una crisis inmobiliaria como la de 2008.
Pero? Si me electrocuto mañana ¿importa algo si la tensión mortal es una u otra? ¡Qué más dará su voltaje! ¿Es distinto morir por una descarga de 10.000 v. que por una de 50.000 v.? Seguro que entre las dos formas de muerte podemos encontrar mil diferencias, pero todas estas se desvanecen frente a su resultado. Esto es, aunque las circunstancias pudieran ser muy diferentes, A=B. El resultado, mortal, iguala las dos situaciones.
Pero? ¿Está la agencia inmobiliaria hoy igual que lo estaba en el 2008?
Seguro que no. Y de nuevo podríamos listar múltiples diferencias si nos atenemos a muchos de sus aspectos distintivos. Es decir, que también la respuesta más extendida sería la de A?B. Esto es, que la agencia inmobiliaria actual está en mejores condiciones que lo estaban en 2008 para superar la crisis.
Pero entonces? ¿por qué insistimos en que esto es una falsa percepción y que, por el contrario, estamos en una situación A=B?
Porque la situación competitiva global de las agencias, eso sí por distintas causas y circunstancias entre una y otra crisis, es la misma: lo que iguala las dos situaciones es la enorme dificultad de salir con bien de este huracán.
Otro apoyo a la igualdad es la necesaria respuesta ante esta crisis, ante cualquier crisis (hubo que hacerlo en la de 2008, en la de los noventa y en las anteriores). En todas, lo que las iguala es la necesidad vital de superarlas.
Los que venden brotes verdes como los que venden humo inmobiliario no se lo dirán pero? o supera usted la crisis o su negocio terminará. No hay ninguna otra opción. O sobrevive o muere.
Esto es lo radical. Por eso, no se entretenga en nada que no sea en preparar -si no lo tiene- un plan de gestión contra la crisis; usarlo y aplicarlo si ya lo tiene; controlarlo si ya lo ha puesto en marcha y modificarlo, en función de los resultados que vaya obteniendo. ¡Hágalo, deprisa, deprisa pues el lobo siempre mata a los rezagados!
Y uno puede retrasarse por diferentes motivos. No se distraiga sobre si son galgos o son podencos; no, en si esta es igual (A=B) o distinta a la anterior crisis (A?B); olvide los mensajes optimistas, que abundan mucho, o pesimistas, que abundan menos. Ambos grupos de mensajes tienen fuentes o emisores con intereses diferentes. Y ambos están equivocados. El futuro no está escrito y nadie puede conocerlo. Ocurrirá?lo que ocurra y no lo sabremos hasta que sea pasado. Siempre ha sido así. Su futuro dependerá de lo que haga usted con lo que tiene.
Sobrevivir o no dependerá de lo ajustado, rápido e intensas que sean nuestras acciones frente a las solicitaciones del entorno caótico en el que hemos recaído.
Así que? ¡En vez de quejarse o hacer oídos prestos a lo que le dicen o lee, mantenga con firmeza, en cambio, su plan de combate contra la crisis!
Me despido a la romana: ¡Hoy más que nunca, siga con salud!
La OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos)? es un organismo de cooperación internacional, compuesto por 36 países, cuyo objetivo es coordinar sus políticas económicas y sociales. Este organismo analiza periódicamente la evolución de los impuestos desde 1965. La OCDE ha analizado las tendencias fiscales de los países más ricos del mundo. En los últimos años, se ha recurrido a alzas del IVA, cotizaciones sociales e impuestas de sociedades en detrimento del IRPF.
Según el informe, la recaudación del IBI en España se ha multiplicado por ocho desde 1990. Es el impuesto que más ha crecido en los últimos 30 años.
Por otro lado, los datos de Eurostat revelan que España es uno de los países del mundo con más vivienda en propiedad. El 77% de los ciudadanos posee una vivienda propia (casi 10 puntos más que la media europea). Este distintivo ha provocado que los Ayuntamientos hayan exprimido el IBI (Impuestos sobre Bienes e Inmuebles) y el Impuesto sobre Plusvalía. Además, las comunidades gravan las transmisiones patrimoniales por la compraventa de vivienda de segunda mano y el Estado central, la acumulación de inmuebles en la declaración de la renta.
Finalmente, esta presión tributaria sobre la vivienda en propiedad ha llevado a nuestro país a ser uno de los componentes de la UE con los impuestos más elevados sobre los inmuebles en propiedad.
Por su parte, el ITP (Impuesto de Transacciones Patrimoniales) también ha crecido notablemente. A principios de los noventa este tributo recaudaba 2.500 millones aproximadamente. Sin embargo, en 2017 alcanzó los 7.500 millones.
Otros datos de la OCDE
El informe también recoge que, en los últimos 25 años, los sistemas tributarios de los países más desarrollados han ido convergiendo. En general, se ha ido reduciendo la importancia del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) a favor del IVA, cotizaciones sociales e impuesto de sociedades.
En cuanto a la presión fiscal, el estudio desvela que en 2017 alcanzó el 34,2% (dos décimas más que en 2016), el mayor nivel desde 1965. Los ingresos fiscales en proporción de la riqueza nacional, han crecido desde 2008, cuando alcanzó su mínimo. La presión fiscal varía desde el 16,2% de México hasta el 46,2% de Francia. España se encuentra levemente por debajo del promedio de la OCDE con el 33,7%.
Atlas RE Analytics y Gesvalt en su último estudio sobre vivienda asequible tras analizar donde existe la mayor necesidad de vivienda asequible se pone de manifiesto el ranking por orden de necesidad;
En primer lugar se encuentra Madrid con 214.740 unidades, Málaga dondeserian necesarias 136.700 viviendas, Barcelona 128.733, Valencia 60.000, Alicante 40.000, Sevilla 71.000, Cádiz 60.000, Granada con 19.500 y Murcia con 21.000.
Las provincias con más demandas de alquiler asequible son aquellas que combinan alta población y precios de alquiler elevados.
Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y su recuperación en 2015 una de las preocupaciones ha sido el problema del acceso a la vivienda de los más jóvenes y el fuerte crecimiento del precio de la vivienda entre 2014 y 2019 que fue de un 12% y un 5%.
El creciente interés por el alquiler ha dado lugar a diferentes iniciativas legislativas en los últimos años, Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, Real Decreto de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del coronavirus en los ámbitos de transportes y vivienda o la Ley por el Derecho a la Vivienda.
"En 2009, se firmaron 1,79 por cada compraventa, mientras que, en 2020, la cifra fue de 0,72 por cada operación. A su vez, en el último trimestre de 2020 menos de un 10% de las hipotecas superó el 80% del valor de tasación hipotecado, con una media de un 65%".
A este fenómeno junto al fuerte incremento de los precios de la vivienda y mayores restricciones para acceder a una hipoteca hay que sumar los efectos económicos derivados de los ceses de actividad que apuntan a una lenta recuperación de la economía española.
La primera explicación estaría en la riqueza y la renta. Construir un bloque de apartamentos con 40 pisos es más barato que construir 40 chalets. Lo que explicaría que los países más ricos tiendan a situarse entre los que más viviendas unifamiliares tienen.
La segunda explicación que razonaría esta cuestión sería el porcentaje de población urbana. A más gente viviendo en las ciudades más pisos y menos viviendas unifamiliares.
España está en la parte medio-alta de la lista en cuanto a más porcentaje de sus habitantes que viven en ciudades y suburbios frente a las áreas urbanas.
Reino Unido y Holanda, son dos de los países con más habitantes urbanos sobre el total que también están entre los que tienen más viviendas unifamiliares.
La tercera razón estaría en la geografía. Cuando se impone ciertos límites es lógico crecer en vertical y no en horizontal. Por ejemplo, a nivel mundial Singapur es el país con un mayor porcentaje de su población urbana y su skyline, con cientos de rascacielos en los que viven ricos, pobres, familias y solteros, es muy reconocible: no tienen terreno para hacer otra cosa. En algunas zonas de España, más concretamente en zonas costeras como Cádiz o Málaga el terreno está limitado también, por lo que algunas ciudades crecen hacia arriba y no hacia los lados.
Otro de sus razonamientos puede estar en el tema institucional respecto a la situación actual y evolución histórica. Un ejemplo de ello son los países del este de Europa que estuvieron bajo control comunista y que se caracterizan por su gran número de pisos, torres, apartamentos etc En la España de postguerra con el éxodo del campo a la ciudad y para acomodar a la población la solución también fue construir bloques de pisos.
Otra de las razones que lo justifican es la cuestión cultural. España es uno de los países con un porcentaje elevado de viviendas en propiedad y menor en alquiler.
Por último, se intuye un factor fundamental detrás de estas cifras: el legal. En España la legislación siempre ha sido muy restrictiva y los ayuntamientos han tenido mucha margen de maniobra para establecer que terrenos eran urbanos y cuáles no.
La cuestión finalmente es que España crece a lo alto y no a lo ancho aunque no existan barreras físicas que lo justifiquen, la realidad es que si se compara con el resto de la UE el tipo de viviendas en como una gran colmena.
España se ha colocado en el máximo nivel de gravamen a la propiedad dentro de los países desarrollados. Ha llegado al nivel de Italia, el país que habitualmente obtiene una mayor presión fiscal sobre la vivienda dentro de la OCDE, Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE). Según el Índice de Competitividad Fiscal Internacional 2021 España ha caído tres puestos dentro del ranking de impuestos a la propiedad tras las reformas realizadas en el último año respecto a esta materia.
Así lo han defendido los expertos estadounidenses del Think Tank que después de comparar el número de impuestos sobre los inmuebles y la base imponible, llegaron a tal conclusión. En suma, investigan si existe cualquier otro tipo de impuestos que los estados puedan aplicar a la propiedad. El caso de España es de los pocos dentro del estudio donde se aplican numerosos impuestos que inciden en las viviendas como los impuestos sobre transacciones financieras o sobre transferencias de propiedad, Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, los derechos de capital o los impuestos sobre activos corporativos. Tal y como apunta el vicepresidente de Proyectos Globales de la Tax Foundation, Daniel Bunn: "Aunque es un elemento importante al medir la neutralidad y competitividad del código fiscal de un país, los impuestos a la propiedad representan en promedio menos del 5% de los ingresos fiscales totales en los países europeos de la OCDE".
España es el país con mayor número de impuestos que inciden en la vivienda de toda la OCDE. Entre ellos el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía municipal, Impuesto sobre la Renta a los No Residentes por arrendamiento, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Impuesto sobre la Renta imputado al propietario para segundas viviendas, Impuesto anual sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el Impuesto sobre el Patrimonio.
Esto provoca que España sea débil competitivamente hablando dentro del sector inmobiliario frente a los demás países desarrollados. El informe de la Tax Foundation señala que: "España tiene múltiples impuestos a la propiedad que distorsionan con gravámenes separados sobre transferencias de bienes raíces, patrimonio neto, herencias y transacciones financieras".
Con bonificaciones y políticas de exención, las CCAA han reducido la presión fiscal
La presión fiscal del país se ha visto combatida gracias a las políticas de las haciendas autonómicas. A diferencia a nivel nacional, algunas comunidades sí llevan a cabo exenciones o reducciones de impuestos.
Madrid es la comunidad autónoma que más ayudas fiscales ofrece a la vivienda. El Impuesto sobre el Patrimonio está bonificado al 100%. En suma, respecto al Impuesto de herencias, donaciones entre familiares o entre parejas de hecho o cónyuges, el contribuyente solamente debe abonar el 1% de la cuota correspondiente.
Por otra parte, las personas menores de 30 años pueden disfrutar una reducción del 30% del Impuesto sobre la Renta en las cuantías dirigidas al alquiler, una deducción como máximo de 1.000 euros al año.
Estas políticas fiscales que han llevado a cabo las comunidades autónomas suavizan lo que podría ser una mayor presión fiscal. Siguiendo lo que indica el informe de la Tax Foundation, "España tiene un sistema fiscal territorial que exime de impuestos tanto a los dividendos extranjeros como a las rentas de plusvalías".
España es el único de la UE que impone un Impuesto sobre el Patrimonio y el que más incide en la riqueza
Mientras que España se sitúa como el país que más grava a la vivienda, en el otro extremo encontramos a Estonia. Estonia, de entre los países de la OCDE, es el que posee el sistema de impuestos a la propiedad más eficiente. Junto a Australia y Nueva Zelanda, Estonia es de los pocos que suprimen de la base impositiva el valor de las estructuras en la tierra o de los edificios. Su impuesto sobre bienes inmuebles únicamente lo aplican al valor de la tierra. A parte de este, en el Índice de Competitividad Fiscal Internacional no aparece registrado ningún otro impuesto a la propiedad.
En cuanto a impuestos a la propiedad, Italia es el peor país con mayor número de impuestos. A parte de las grandes recaudaciones que se obtienen de los impuestos a la propiedad, en Italia se grava las transacciones financieras, las herencias, la emisión de acciones, las transferencias de bienes raíces y además, existe un impuesto sobre las propiedades en el extranjero y sobre el patrimonio sobre los activos financieros.
Si no existiesen en las comunidades autónomas españolas las bonificaciones ni las exenciones, España ocuparía el puesto de Italia. Es el país de la UE que más impuestos impone a la riqueza y el único con un Impuesto sobre el Patrimonio. En suma, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, a pesar de existir en diversos países, las tasas alcanzan porcentajes tan altos como el 81,6%.
Grado de dependencia
La Tax Foundation ha expuesto en su informe el grado de dependencia de los países de la OCDE de los ingresos fiscales y sus diferentes fuentes. En 27 países europeos de la OCDE, solamente un 4,5% de los ingresos fiscales provenían de los impuestos a la propiedad en 2019.
De entre los países con mayor dependencia de los impuestos a la propiedad, encontramos a Reino Unido con un 12,4% de los ingresos fiscales, seguido de Luxemburgo con un 9,7% y Francia con un 8,9%. El país con menor dependencia es Estonia con un 0,6%.
Según la experta economista Sary Levy-Carciente explica que el Índice Internacional de Derechos de propiedad pretende medir los derechos de propiedad existentes de cada país mostrando en nuestro caso un progreso económico y social.
Gregorio Izquierdo, director General del IEE destaca la vinculación entre el progreso económico mediante el PIB per cápita y la protección de los derechos de propiedad con una correlación del orden del 82%. Los derechos de propiedad constituyen uno de los factores clave que influyen positivamente en el progreso económico de un país existiendo una fuerte correlación entre protección, riesgo de expropiación y evolución del PIP per cápita.
El índice global cuenta con tres aspectos relevantes:
El entorno legal y político (independencia judicial, imperio de la ley, estabilidad política y control de la corrupción) situándose España en el puesto 28 del ranking.
La protección de la propiedad física (derechos de la propiedad física, Registro de la Propiedad y facilidad de acceso a la financiación) ocupando España el puesto 29.
La protección de la propiedad intelectual (derechos de propiedad intelectual, protección de patentes y lucha contra la piratería) ocupando el puesto 25.
Como podemos observar en la tabla, España ocupa una posición media alta ocupando el puesto 21, en comparación con los países desarrollados, estando por detrás de países cómo Lituania.
Pero la única gran economía que está por detrás de España es Italia ocupando el cuarto peor puesto del ranking. En cambio los primeros puestos están ocupados por las economías más desarrolladas cómo Finlandia, Suiza, Nueva Zelanda, Australia, Japón y Suecia.
El estudio sobre la evolución de la defensa de la propiedad privada en nuestro país pone de manifiesto que sigue por debajo de los niveles precrisis. Siguiendo reduciéndose derechos al igual que el acceso a la financiación. Lanzándose así desde dicho estudio una crítica a la administración pública para que se tomen más medidas y se refuerce el derecho a la propiedad privada ya que es primordial para el bienestar económico-social.
Abril ?La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona han organizado una mesa redonda digital que ha atraído la asistencia de más de 1.650 personas y ha reunido a algunos de los principales representantes del sector inmobiliario y económico para analizar las consecuencias del impacto de la crisis del COVID-19 en la economía y el mercado inmobiliario.
Así pues, el webinar ha contado con la participación de Gerard Duelo, presidente del Consejo General de COAPIs de España, de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC) y del COAPI de Barcelona; Lluís Marsà, presidente de la APCE; Antoni Cañete, secretario general de PIMEC; Vicenç Hernández, director general de Tecnotramit y Treshabitat; el economista Gonzalo Bernardos; Lorenzo Viñas, gerente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida; Luis Fabra, asesor científico en mercado inmobiliario; y Anna Puigdevall, gerente de la AIC, que ha moderado la mesa redonda.
El impacto del COVID-19 en el real estate: paralización del sector y nuevas oportunidades
El presidente del colectivo API en Catalunya y España, Gerard Duelo, ha inaugurado el encuentro digital avisando de que "habrá un antes y un después del coronavirus, pues hay cambios que han venido para quedarse en el sector tecnológico y creativo". Duelo ha incidido en que es "muy importante reaccionar a tiempo en situaciones críticas, algo que en la AIC y el COAPI de Barcelona supimos hacer, por lo que nuestros agentes inmobiliarios han aprendido mucho no sólo en cuestiones técnicas y económicas, sino también humanas".
Vicenç Hernández ha destacado que "mientras la crisis del 2008 fue generada por un colapso del sistema financiero y un debilitamiento de la demanda debido a un gran apalancamiento privado y una crisis de liquidez, la coyuntura que vivimos hoy es provisional". Hernández reconoce que esta crisis "debilita a oferta y demanda" pero añade que "hoy las políticas de concesión de crédito son mejores y de mayor calidad, mientras las políticas económicas del BCE tratan de dar estabilidad a los mercados".
Lluís Marsà, como máximo representante de la promoción de viviendas, ha querido subrayar que en esta crisis, a diferencia de la anterior, "las empresas promotoras cuentan con más capital y apenas tienen stock a la venta, algo que es muy importante para evitar tensiones de liquidez". El presidente de la APCE ha indicado que "en estos momentos la principal preocupación de las promotoras es la entrega de los pisos que ya están acabados, pues del día a la mañana nos hemos encontrado con una paralización impuesta por la Generalitat con ciertas deficiencias". El presidente de la APCE ha indicado que las operaciones de viviendas compradas sobre plano apenas se han visto afectadas por el momento.
En representación del conjunto catalán de pequeñas y medianas empresas, Antoni Cañete ha aprovechado para hacer una "lectura en clave positiva" de la crisis coyuntural que vive el sector inmobiliario pero ha señalado que "el principal problema de esta crisis es que provoca un bajón repentino en la liquidez y en la facturación, dos indicadores que son el oxígeno de las empresas".
El economista Gonzalo Bernardos ha analizado el impacto de esta crisis en el mercado inmobiliario y ha indicado que "en estos momentos hay un parón de oferta pero también de demanda, pues la gente gana menos dinero y las empresas también, por lo que es muy importante que el Gobierno dé ayudas para compensar estas pérdidas". Bernardos ha añadido que "la demanda ahora se divide entre los que tienen dudas y los que tienen miedo, mientras la oferta tiene urgencias, lo que origina la aparición de ?gangas? en buenas zonas, un cierto trasvase de la compra al alquiler y la aparición de inversores oportunistas".
Luis Fabra ha puesto sobre la mesa algunas cifras que ayudan a cuantificar el impacto del COVID-19 en el mercado de la vivienda: "En España en 2019 se registraron poco más de 500.000 compraventas, lo que supone una media de unas 40.000 al mes. Si tenemos en cuenta que la peor parte de esta crisis va a suponer la paralización casi total de las operaciones durante dos meses, estamos hablando de, al menos, 80.000 operaciones afectadas en este periodo".
Por último, Lorenzo Viñas ha recordado la importancia de "la adaptación, la formación y la información que todo colectivo de los administradores de fincas está recibiendo en estos momentos para luchar de la mejor manera contra esta crisis como uno de los gremios profesionales que está en primera línea de la actividad inmobiliaria".
El escenario post-crisis: 2020 de recuperación y vuelta a la estabilidad en 2021
Los expertos que han participado en el webinar organizado por la AIC y el COAPI de Barcelona han querido hacer sus predicciones de cara al final de esta crisis que califican de "temporal" y han vaticinado que el mercado vivirá un 2020 "difícil" pero que volverá en 2021 a un comportamiento estable y dentro de la normalidad.
Gerard Duelo ha ido más allá y ha augurado "cambios en nuestras relaciones y en nuestra forma de interactuar con el mercado inmobiliario" y ha lamentado "las consecuencias negativas de las decisiones tomadas desde la Administración en la gestión del parque residencial, de la construcción y del alquiler, que van en contra de lo que desde el colectivo API aconsejamos".
Por su parte, Hernández prevé "una pronta recuperación en un escenario favorable, mientras que en el peor de los escenarios entraremos en un entorno deflacionario y una bajada generalizada en algunos indicadores, lo que a su vez conduciría a un mayor protagonismo del alquiler". "El aprendizaje a raíz de esta crisis será menor del que nos pensamos, pero sí se verán acelerados los cambios a nivel macro, geoestratégico, de liderazgo y tecnológico", ha afirmado. Además, el experto ha avisado de que "las fintech y las proptech serán las empresas del sector inmobiliario que más tensión financiera van a tener que soportar durante estos meses".
El presidente de la APCE ha destacado que "la vuelta a la actividad de la construcción de viviendas será clave para aumentar tanto los ingresos de las empresas como los de la Administración" y ha alertado de que "acabar las obras que han quedado a medias es fundamental para, entre otras cosas, combatir las ocupaciones ilegales que se están produciendo".
Por su parte, el secretario general de PIMEC ha hecho una lectura constructiva de la crisis del COVID-19: "A raíz de esta situación excepcional han cambiado ciertas cosas para siempre. Hemos conseguido en sólo unas semanas alcanzar una cultura digital que hubiera tardado años en llegar. Este cambio de paradigma en el uso de las tecnologías digitales ha venido para quedarse".
Bernardos ha dibujado un escenario heterogéneo tras el estado de alarma: "Al salir del confinamiento habrá mucha más oferta que demanda, por lo que los precios en 2020 van a bajar bastante, hasta un 15% dependiendo de la zona. Será un año de oportunidades y es probable que superemos la caída interanual de precios del 2009". El economista ha hecho hincapié en la importancia de medidas políticas a nivel europeo: "La evolución de la economía española dependerá de lo que haga Europa. Mientras EEUU saldrá de la crisis rápidamente porque Donald Trump ya está dando de dinero a familias y empresas mientras pone en marcha un plan fiscal muy ambicioso, Europa depende del comportamiento poco solidario de países como Alemania. Pero si hay unión entre los países y se toman decisiones pronto, conseguiremos que esto sólo sea un mal recuerdo".
Por el contrario, Luis Fabra no prevé caídas destacables en los precios: "Habrán ajustes o correcciones pero no serán significativas. Eso sí, en el segmento del alquiler va a costar ver a propietarios queriendo arrendar su vivienda. Y es que la Administración, queriendo proteger al inquilino, ha puesto en marcha medidas que van a generar el efecto contrario, reduciendo la oferta y produciendo el consiguiente aumento de los precios". Además, Fabra vaticina que el mercado internacional quedará prácticamente inactivo durante los próximos seis meses.
En el cierre de la sesión, moderada en todo momento por Anna Puigdevall, gerente de la AIC, Lorenzo Viñas ha subrayado que "de esta coyuntura se tiene que sacar el máximo provecho, pues toda crisis es una oportunidad de mejorar, de crecer personalmente y de reestructurar nuevos métodos y formas de trabajar".
Sobre la AIC
La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) es una asociación de derecho privado que agrupa al colectivo de agentes inmobiliarios asociados y lo representa ante la sociedad.
Fuente : Comunicación de la AIC y COAPI de Barcelona
Esto nos puede servir para dar a conocer nuestra marca más rápido, y dar así un empujoncito a nuestro posicionamiento orgánico. Todo lo que no sea gratis, siempre nos da mucho pudor, pero es recomendable iniciarnos en campañas de Google, teniendo en cuenta que podemos gastar lo que queramos y cuando queramos. Una vez que veamos los resultados, nos daremos cuenta que en la mayoría de los casos merece la pena.
Como siempre decimos, el trabajo de SEO debe ser lo más bueno posible, porque de nada sirve crear campañas de pago si el trabajo en posicionamiento orgánico no es correspondido. Y además, tenemos que tener en cuenta errores que se suelen cometer en las campañas de pago, para optimizar nuestra publicidad al máximo. A continuación, repasamos errores comunes que debemos evitar en nuestras campañas.
Palabras clave
En la modalidad de pago por clic (PPC), hay que determinar un número de palabras clave específico. La tendencia es usar cuantas más palabras clave mejor, pero en este caso no es muy recomendable.
Las oportunidades potenciales de ventas deben ser cualificadas, es decir, buscamos un cliente directo y no un posible cliente, y para ello, debemos usar palabras que únicamente definan el producto que estamos vendiendo, y no abarcar más de lo necesario.
Por ejemplo, si nuestro producto es la venta de una promoción de adosados en Zaragoza, no podemos usar palabras clave como "alquiler", "pisos", "Huesca". Aunque estas palabras clave se utilizarían en el SEO de nuestra página, para una campaña de pago, sería palabras perdidas que no nos van a proporcionar clientes directos.
Incluso, deberíamos crear dentro de cada grupo en las campañas, crear subgrupos con palabras claves más definidas aún. De esta forma, los anuncios destinados en cada subgrupo, estarán mucho más optimizados.
Landing Page
Las landing page o páginas de aterrizaje, son las páginas a las que redirigimos al usuario con nuestro anuncio. Un error común es no tener en cuenta a qué página redirigimos al usuario, y siempre debemos enlazar el anuncio con una página que contenga la misma información.
Por ejemplo, en el mismo caso que hemos dicho, no podemos redirigir al usuario a nuestra página de inicio o de contacto, debemos hacerlo directamente a la página que hable de la promoción de adosados en Zaragoza. La razón es simple, si el usuario hace clic en el anuncio, es porque le ha interesado, si la página a la que llega no habla del producto, dejará de buscar y se irá, y ahí estamos perdiendo una posible venta.
Creación de reglas
La tendencia siempre es a crear anuncios y campañas de forma genérica, y no se tiene en cuenta la creación de reglas. Y la verdad es que es muy recomendable, ya que con las reglas, podemos programar los anuncios, indicando qué días u horas se pueden o no publicar, qué anuncios sí y cuáles no, dónde mostrarse y dónde no, a qué tipo de personas se le mostrará, etc.
Estas reglas debemos estudiarlas con detenimiento y con ellas marcaremos nuestra estrategia para aplicarlas. De esta forma conseguimos redirigir y optimizar muchísimo nuestra campaña.
Diferenciar el tipo de campaña
Los dos tipos de campañas de Google más usados son la Campaña Display y la Campaña de búsqueda. La Display muestra nuestros anuncios dentro de las páginas web, y la de Búsqueda, muestra nuestros anuncios en los resultados de búsqueda de Google.
Esto es muy importante tenerlo en cuenta y no confundir el tipo de campaña, ya que dependiendo del tipo de campaña que vayamos a realizar, haremos unos anuncios y otros, y la estrategia será distinta.
El caso es que, quiero recordar, se pidió una valoración a la Junta de Andalucía para ver cuál era el "valor fiscal" y luego no tener problemas con Hacienda. No se aportó a la escritura porque el precio que se acordó resultaba ser el doble de lo que decía la Junta, por lo que todo el mundo, el API, mi asesor, el abogado del comprador, el notario, el suegro de un amigo de mi primo que es Registrador de la Propiedad y hasta el camarero del bar donde desayuno, me dijeron que me quedara tranquilo, que no hacía falta.
Pues el caso es que mi asesor me dijo que la buscase hasta debajo de tierra, he removido Roma con Santiago y la verdad, no aparece. Un papel de hace tres años que no hacía falta?
Llamé al API a ver si lo tendrían ellos y me dijo que ellos no guardan esos papeles y que destruyen el expediente después de realizar la operación. También llamé al notario y el oficial que gestionó la escritura me dijo que si no estaba anexado a la escritura, que ellos no tenían nada. Mi asesor me dice que únicamente le pregunté tomando un café pero que no conté con él para realizar la operación y que solo tiene los papeles que le di para preparar la declaración.
Mi asesor me ha dicho que vaya a la Junta y que pida un duplicado. ¿Cómo? Eso es echar toda la mañana, que tengo que trabajar, que tengo que pedirle un día a mi jefe, que por favor vaya él.
Me ha pedido una autorización formal para que me represente, va a solicitar cita previa y ya veremos cuando se la dan.
Y ya veremos a ver por cuanto me va a salir a mí la broma ésta. Le he pedido presupuesto, es amigo pero dice que sus niños tienen que comer y, la verdad, tiene razón. Lo comenté con mi mujer, que ésta sí que es lista: ¡¡pero si ese "amigo tuyo" se divorció de Laura a los tres meses de casarse, no tiene hijos, y vive todavía con sus padres con 40 tacazos que tiene ya el tío!!
El divorcio le dejó tocado?
En fin, que fue a la Junta el día que le dijeron y que en el ordenador no consta que se expidiese ningún certificado del valor. ¿Cómo va a ser eso? Se pidió, yo lo recuerdo. "El sistema dice que NO", ni a su nombre, ni a la del comprador. Bueno, pues me lo saca por favor. Es que su representado no es ya propietario del piso y no está previsto en nuestros procedimientos la posibilidad de emitir un certificado a quien no es el titular. ¿Cómo va a ser eso? No lo quiero del valor ahora, sino del valor del año 2017 cuando el piso sí era de su propiedad. "El sistema dice NO".
Mi asesor dice que es posible que no se solicitarse un certificado formal sino que únicamente se realizase una "consulta" en la web de la Junta.
Pues vaya?
En cualquier caso, mi asesor ha podido sacar otra consulta de donde resulta el mismo valor que yo recordaba de 2017.
¡Tremendo! La mitad del precio de venta y una cuarta parte de la valoración de la Agencia Tributaria. Por cierto, en la valoración del "experto independiente" nada se dice del valor fiscal de la Junta.
Ya puestos con las valoraciones, le pregunto a mi asesor: la Agencia de la Propiedad Inmobiliaria (API) que intervino en la operación y que me asesoró en cuanto podía venderse el piso, ¿algo tendrá que decir, no?
Como resultado del reciente confinamiento provocado por la crisis del coronavirus, se ha visto forzada una toma de conciencia respecto a las carencias que tienen miles de viviendas en España y se ha visto modificada la búsqueda y las expectativas de la demanda por parte de nuevos compradores. Un cambio sustancial que se ha registrado es la búsqueda de viviendas eficientes y se ha detectado un incremento del 30% en este tipo de demanda desde el inicio de la pandemia.
Dentro de los factores más valorados, destacan que las viviendas tengan un rendimiento elevado de eficiencia energética y unos aislamientos acústicos de calidad.
"Una vivienda con un mal aislamiento término es una vivienda costosa de mantener y conseguir una temperatura agradable las 24 horas del día a lo largo de un periodo de tiempo resulta prohibitivo", explica Lola Alcover, secretaria del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España. Además, indica que una vivienda con mal aislamiento acústico "siempre es incómoda y molesta y se puede tornar muy difícil de en ella durante días y días de manera ininterrumpida". Se denomina vivienda eficiente, soportar el permanecer energéticamente hablando, a los inmuebles que consumen una relativa baja cantidad de energía externa para cumplir las exigencias normales de habitabilidad de sus ocupantes."Será mejor la que instale luminarias tipo LED y electrodomésticos de bajo consumo (los de letra A) que aquella que "desperdicie" energía a través de suelos, techos y paredes, o de rendijas en las ventanas. También será mejor aquella que ajuste con programación sus instalaciones de calefacción y refrigeración a los periodos de tiempo en los que se encuentra ocupada o desocupada", analiza Alcover.
¿Qué diferencia una vivienda sostenible de una vivienda eficiente?
Una vivienda sostenible es aquella respetuosa con el medio ambiente tanto en su diseño y construcción, como en el día a día de su vida útil, y en el momento de su demolición. Así, por ejemplo, será más sostenible una vivienda construida con los mismos materiales cuando éstos provienen de un fabricante local, al reducirse el consumo de carburantes en el coste de transporte (utilicemos mármoles levantinos, y no italianos, o granitos castellanos, y no brasileños); una envolvente -suelos, paredes, techos y carpintería exterior- aislante; o una instalación de calefacción geotérmica; o una cubierta de placas solares o con cobertura vegetal que permitirán economizar en consumos de energías suministradas desde el exterior y con su correspondiente coste ambiental.
A la hora de seleccionar los materiales constructivos, hará más sostenible a la vivienda la elección de aquellos que resulten fácilmente reciclables (como metales, maderas, o piedra natural), frente a otros (como cerámicas u hormigones) que con un alto consumo energético de fabricación van a terminar en las escombreras.
"Mientras que el concepto de eficiencia puede ser medido a través del simple parámetro de ahorro económico en el consumo energético cotidiano (a menor consumo mayor eficiencia); el de sostenibilidad, al ser más amplio, merece ser medido con el parámetro -de nuevo cuño- huella de carbono (Kg de CO2 emitidos a la atmósfera por la fabricación de un artículo, por el transporte de cierto material, o por la realización de cualquier actividad humana). En definitiva, es la cantidad de energía no renovable necesaria para construir, mantener a los ocupantes cómodos, y "deconstruir" una vivienda (a menor huella de carbono mayor sostenibilidad", explica Alcover.
"Una vivienda eficiente NO es más cara que una no eficiente"
Es cierto que todavía es bastante corriente la opinión de que las viviendas de estas tipologías son más caras que las otras, pero es preciso tener presente que, aunque esto sea así si con un criterio muy limitado atendemos exclusivamente al simple coste de adquisición del inmueble, la realidad es totalmente la contraria.
La secretaria del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España asegura que "una vivienda eficiente NO es más cara en absoluto, algo que es fácilmente constatable en el importe de las facturas energéticas que se generan y que evidencian no solo la amortización del gasto inicial adicional, sino el ahorro continuado en el consumo de energía del inmueble".
Además, destaca que una vivienda sostenible añade a los beneficios de la anterior el hecho de que con ella "sembramos futuro". "Se trata de una inversión que, aunque no vaya a repercutir totalmente en nosotros, sí lo hará en las generaciones venideras, al dejarles un entorno más amable y agradecido, que también será traducido con certeza en un retorno económico", subraya la experta en el sector inmobiliario.
Desde hoy mismo, ya está en funcionamiento Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, la conocida como ley hipotecaria. Toda hipoteca que se firme a partir de hoy, debe regirse por la nueva ley, que obliga a los bancos a entregar toda la documentación que tenga que ver con el préstamo con al menos 10 días de antelación, y los notarios deben dar fe por escrito de que el cliente entiende toda esa información.
El proceso es sencillo, el banco debe informar al cliente con un formato nuevo y más claro de entender, además de informar de manera telemática al notario, para que este, de forma personal, se entreviste con el cliente y le informe y aclare toda la información relativa al préstamo hipotecario, y así poder dar fe en un acta de que el cliente ha entendido todo, y todo ello mínimo 10 antes de la firma de la hipoteca.
La ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Ley 5/2019 es de obligatorio cumplimiento desde el 17 de junio, por lo que hasta el 27 de junio, 10 días después, no podría firmarse ninguna hipoteca. Pero para ello, tanto bancos como notarios, se han adelantado a los acontecimientos, y ya han empezado, desde hace alguna semana, a informar al cliente con el nuevo sistema que marca la ley, para poder así firmar préstamos hipotecarios en estos días sin problemas.
Pero también es cierto que han surgido problemas, ya que el sistema telemático aún no está funcionando como debería, debido al poco tiempo que notarías y bancos han tenido para implantarlo. Existe una descoordinación entre ambos, provocando retrasos en el traspaso de información. Muchos no han previsto este problema informático.
La Agencia Notarial de Certificación (ANCERT) es la que diseñó hace ya más de una década, la plataforma en la que se comparte la información de forma telemática, y que ya utilizaban para compartir información con Hacienda, Catastro, Ayuntamientos, etc. Por lo que los notarios tienen algo de ventaja en la utilización de este sistema.
El cliente, una vez haya elegido el banco y el notario para obtener la hipoteca, se pone el proceso en marcha. Debe comunicar al banco a qué notario tiene que mandar la información.
El banco, 10 días antes de la firma de la hipoteca, manda a la notaría de forma telemática, a través de la plataforma, toda la información relativa al préstamo, y también al cliente.
El notario revisa toda la información, y una vez que da el visto bueno, concierta una entrevista con el cliente, para explicarle de forma clara y transparente, todas las cláusulas del préstamo, y resolver las dudas que el cliente pudiera tener.
Una vez el cliente entienda las condiciones, se firma un acta notarial, en el que se da fe de que el cliente ha recibido y entendido toda la información.
Es posible, que en estos primeros días de la ley, existan algunos retrasos en las firmas de las hipotecas, debido al poco tiempo que han tenido bancos y notarías para implantar un sistema totalmente nuevo, pero la prevención que han tenido ambos, va a suponer un normal trabajo en pocos días.
Los datos según el presidente de la Junta de Castilla y León por la aplicación de este alivio fiscal son demoledores, se ha reducido el impuesto de las herencias y las donaciones a mínimos y el número de autoliquidaciones se ha disparado.
Del 9 de mayo al 15 de junio se han registrado en la comunidad 885 autoliquidaciones por donaciones multiplicándose por 4 en comparación con 2020 en el que se contabilizaron 242 autoliquidaciones.
El importe total de donaciones asciende a 6.069.399 euros, lo que supone 29 veces más que la del mismo periodo de 2019, que ascendió a 211.314 euros. Tras aplicar la bonificación del 99%, los contribuyentes apenas pagaron a Hacienda 60.694 euros. Por tanto, los castellanoleoneses se beneficiaron de un ahorro fiscal de unos 6 millones de euros en este periodo.
En la siguiente tabla se puede ver el reparto por provincias:
Desde la Consejería de Economía y Hacienda ponen de manifiesto que la eliminación del impuesto es positiva para la reactivación de la economía incluido el ahorro del que pueden disfrutar para realizar futuras inversiones, emprender, montar negocios etc.
Durante este primer mes el valor del volumen total de las donaciones ha crecido hasta alcanzar los 52,7 millones de euros. Por lo que la disminución de la fiscalidad operaciones que las familias querían hacer y estaban penalizadas.
Dicho movimiento llamado Mietendeckel pretende alcanzar las 300.000 firmas aunque solo se validaron 183.711.
Desde el Senado de Berlín afirman que la votación no será vinculante y no afectará a ningún proyecto de Ley, aunque si se abordará este asunto políticamente.
El objetivo de este movimiento es presionar al Gobierno de Berlín para que compre a través de una estructura pública 240.000 viviendas a fondos inmobiliarios aunque el actual alcalde no se ha mostrado a favor de dicho movimiento.
El movimiento Mietendeckel justifica las medidas de presión en el complicado escenario inmobiliario en el que se encuentra Alemania destacando la subida de la vivienda un 43% durante los últimos cinco años y la limitación de los precios de los arrendamientos, lo que dio lugar a que muchos propietarios sacaran al mercado sus inmuebles.
En los últimos años el aumento de la demanda ha provocado un incremento del mercado negro del alquiler. Katina Schubert promotora del referéndum defiende que se saquen grandes corporaciones al mercado de la vivienda y que aumenten la proporción de pisos comunales frenando así el auge del mercado negro del alquiler.
Según los últimos datos publicados, la tasa de emancipación juvenil a finales de 2020 se situó en un 15,8% tres puntos por debajo del registrado en 2019, la cifra más baja de los últimos 21 años.
España es uno de los países europeos donde los jóvenes se independizan más tarde. Esto es debido a la precariedad laboral (temporalidad contractual) y a los elevados precios del alquiler.
En concreto el Consejo de la juventud pone de manifiesto que el coste del alquiler para un joven supone destinar un 91,6% del sueldo y para la compra de vivienda un 55,1% más el ahorro de un 20% del valor del inmueble más gastos administrativos y fiscales.
Por lo que la fórmula menos costosa para emanciparse era la de compartir alquiler lo que supondría destinar tan solo un 27,8% de los ingresos.
Los jóvenes de hasta 29 años deben destinar más del 30% de su sueldo al pago de la vivienda en propiedad toda España, por encima de lo que recomiendan los expertos.
Las ciudades menos accesibles para emanciparse son; Baleares donde la hipoteca supone más del 90% de su salario. Madrid por encima del 60% junto a País Vasco, Canarias, Cataluña, Ceuta y Melilla.
En el otro lado se encuentran Castilla y León, Murcia, Extremadura y Castilla-La Mancha, que son las regiones más asequibles, aunque el peso de la vivienda sobre el salario de los jóvenes supera el 30% recomendado por los expertos. En la Rioja o Asturias la vivienda supone algo más del 30% del sueldo.
En el caso del alquiler, la situación es todavía más complicada, ya que ni los menores de 30 ni los jóvenes de entre 30 y 35 años pueden asumir en solitario el pago de la renta en ninguna comunidad.
Esto podría ocurrir si un vendedor vende la vivienda en dos ocasiones. Solo quien tenga su contrato elevado a público podrá disfrutar de la casa. El otro comprador, aunque haya adquirido la vivienda primero, si su contrato no ha sido elevado a público, perderá el derecho a esta. Aunque podrá demandar al vendedor por daños y prejuicios y recuperar su dinero.
La elevación de un contrato privado a público se puede realizar cerrando la venta en notaría. Además, una vez hecho este trámite, será posible inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Otro dato a tener en cuenta es que, en la notaría, habrá que abonar la tasa correspondiente.
Una vez que la vivienda aparezca en el Registro de la Propiedad y esté a nuestro nombre en un contrato público, constaremos como propietarios legítimos desde el primer momento en que se pudiera producir algún problema.
También hay que saber que para que un contrato privado se eleve a público, hay que contar con el original o los originales.
Otras circunstancias para elevar un contrato.
Con las herencias, también puede darse el caso de elevar un contrato. Si se hereda la propiedad a través de un contrato privado, los herederos pueden necesitare regular esta situación. Para ello, deberán demostrar que son los herederos del antiguo propietario mediante la documentación oportuna.
Asimismo, es posible elevar a público un contrato verbal. Siempre que el vendedor y comprador así lo soliciten en la notaría.
En sentencia publicada el pasado viernes, el Supremo estimaba el recurso de casación interpuesto por una entidad financiera, por el que "declara la validez de la estipulación que modifica la cláusula suelo originaria, de manera que solo será válida la cláusula suelo rebajada en beneficio del consumidor, no la original". Y al mismo tiempo, "confirma la nulidad de la renuncia genérica de acciones que ya declaró la sentencia recurrida".
Tras esta sentencia, se puede abrir un nuevo periodo de litigiosidad entre consumidores y bancos, teniendo estos últimos que demostrar, que se cumpla el requisito de transparencia en el acuerdo de reducir el tipo de interés mínimo de la hipoteca.
En primer lugar, el Tribunal Supremo destaca que las novaciones de estos contratos se produjeron después de la sentencia del 9 de mayo de 2013, cuanto el Supremo declaró abusivas las cláusulas suelo y cuando ya existía un conocimiento generalizado de la posible nulidad de las cláusulas suelo".
Es decir, el acuerdo de novación, o cambio del tipo de interés, en esta sentencia el Supremo lo considera que sí fue transparente y, por tanto, no hubo abusividad.
"El requisito de la transparencia exige que el prestatario esté en condiciones de conocer las consecuencias económicas derivadas de la modificación (reducción del suelo), especialmente mediante la información de la evolución pasada del índice a partir del cual se calcula el tipo de interés". Y considera que en los casos examinados, "la exigencia de tal información se cumplía teniendo en cuenta el conocimiento por el consumidor de la cuota periódica que había venido pagando, sobre la que incidía la evolución del índice; por el propio documento que especifica el valor del índice en el momento del acuerdo; y por la publicación oficial y periódica de los índices de referencia oficiales por el Banco de España".
Incremento de pactos novatorios
Meses después de la sentencia del 2013 del Supremo se produjeron cientos de novaciones hipotecarias, produciéndose así una avalancha de este tipo de contratos a raíz del fallo del TJUE, en 2016, cuando el TS dictaminó que la banca sí debía devolver todo el dinero cobrado de más por estas cláusulas, fue entonces cuando muchos bancos firmaron con sus clientes pactos novatorios que no solo cambiaban las condiciones del contrato (con tipos de interés más bajos), sino que obligaban al cliente a renunciar a emprender acciones legales en un futuro, perdiendo de esta manera el dinero abonado de más en muchos casos.
Ahora podrán los hipotecados recurrir a la justicia, puesto que la renuncia a tomar acciones legales a cambio de un tipo de interés más bajo, sí puede ser nula.
La cláusula predispuesta por el banco según el Supremo, debe ser sometida al mismo examen de transparencia, "a fin de comprobar si el consumidor dispuso de la información pertinente para conocer las consecuencias jurídicas de la suscripción de la cláusula".
"Al respecto, siguiendo la doctrina del TJUE, la sala declara la no vinculación del consumidor a la renuncia a controversias futuras sobre acciones basadas en derechos reconocidos por la Directiva 93/13 y, en consecuencia, la nulidad de las renuncias en estos casos por exceder de las acciones relativas a la validez del suelo y de pagos realizados hasta la fecha, extendiéndose a cuestiones ajenas a la controversia objeto de transacción", concluyó el Supremo.
La sentencia 671/2018, dictada el 28 de noviembre, aborda por primera vez la abusividad de los intereses de demora en préstamos concertados con consumidores después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) respaldara la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre esta materia.
Esta sala había estudiado desde el año 2015 el control de abusividad de los intereses de demora en los préstamos personales e hipotecarios firmados por consumidores. En las sentencias dictadas a partir de ese año había considerado que, ante la falta de una previsión legal que fijara el criterio aplicable para el control de su abusividad, el interés de demora no podía exceder de dos puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio. Si se superaba este porcentaje, la cláusula se consideraba abusiva y la consecuencia era la supresión total del recargo que el interés de demora supone respecto del interés remuneratorio. Sin embargo, este seguía devengándose por el capital pendiente de devolución.
Esa doctrina jurisprudencial fue cuestionada por diversas resoluciones en las que se pretendía que el TJUE declarara que no era conforme con el Derecho de la Unión Europea. El TJUE decidió en su sentencia de 7 de agosto de 2018 que la jurisprudencia de la Sala Primera se ajusta al Derecho de la Unión y, en particular, a la Directiva 93/13, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
El recurso de casación que ahora se resuelve versa sobre un préstamo hipotecario en el que el interés remuneratorio era del 4,75% y el de demora del 25%. La sentencia del Pleno confirma la abusividad de este último, ya que, una vez que el TJUE ha despejado cualquier duda sobre la conformidad de la jurisprudencia del Tribunal Supremo con el Derecho de la Unión Europea, no es correcta la solución de la sentencia recurrida, que había sustituido el interés de demora abusivo por el triple del interés legal del dinero. Pero tampoco puede aceptarse la pretensión del recurrente de no abonar interés alguno, porque el interés remuneratorio fijado en el contrato sigue cumpliendo su función de retribuir la disposición del dinero por parte del prestatario hasta su devolución, por lo que continúa su devengo. Por ello, el recurso de casación ha sido parcialmente estimado.
La reciente sentencia de la Sala contencioso-administrativa del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 2020 (rec.6386/2017), despeja dudas de manera razonada sobre las liquidaciones de plusvalías provocada por el Tribunal Constitucional.
En el caso planteado, la Sala contencioso-administrativa del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, cuya sentencia es recurrida en casación ante el Tribunal Supremo, llevaba a considerar la inconstitucionalidad del art.107 de la Ley de Haciendas Locales y determinaba la imposibilidad de liquidar el impuesto, sin ni siquiera entrar a examinar si existía incremento de valor real y determinando la devolución de los ingresos indebidos.
Esta reciente sentencia rechaza la tesis de la Sala de instancia y rechaza igualmente que deba actualizarse el valor de adquisición de los terrenos conforme al Índice de Precios al Consumo.
Recuerda la sentencia el vigente escenario de liquidación, mediante una precisa síntesis de los derroteros tomados por el impuesto sobre incremento de valor de los terrenos tras la sentencia del Tribunal Constitucional 126/2019, de 31 de octubre que declaró la nulidad de los artículos 107.1 y 107.2 a) del TRLHL, concluyendo que:
Solo cabe tributar donde se pone de manifiesto ese incremento de valor, y se produce un balanceo de la actividad probatoria.
Primero, el contribuyente solicitará la rectificación de la autoliquidación para pedir la devolución del ingreso efectuado con arreglo a los valores catastrales. Es importante subrayar (como se dijo en la STS de 17 de julio de 2018, rec.5664/2017) que "corresponde al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido", y podrá apoyarse en pruebas que demuestren que no ha existido tal beneficio (ej.precios reflejados en escrituras de adquisición y posterior transmisión o pruebas periciales).
Segundo, la administración podrá replicar apoyándose en contraprueba de valoraciones alternativas para demostrar la realidad del incremento de valor.
Tercero, frente a esta última resolución administrativa, el particular podrá acudir a los tribunales, donde se examinará con todas las garantías si existe o no tal incremento real.
Ahora el Supremo sale al paso de la cuestión de si el valor de la antigua adquisición ha de compararse con el de reciente venta, pero actualizando aquél según el Índice de Precios al Consumo. Recuerda que la STS de 10 de noviembre de 2020 (rec.1308/2019) aclaró que el legislador ha optado por fijar "el valor del terreno en el momento del devengo", y precisa hábilmente que el valor de adquisición no puede integrarse con un índice de precios al consumo que se va produciendo en momento posterior a aquella. De ahí que el hecho imponible requiere identificar el valor de adquisición y el de transmisión, verificación distinta de la determinación de si ha existido o no ganancia o pérdida patrimonial real.
La sentencia remarca el principio de no confiscatoriedad, para aviso de navegantes tributarios y administraciones voraces:
Aclara que la Constitución prohíbe no solo la "confiscación" sino "que la imposición tenga alcance confiscatorio" «lo que sucedería si mediante la aplicación de las diversas figuras tributarias, se llegara a privar al sujeto pasivo de sus rentas y propiedades». Este rechazo de que no se pague por el tributo más que el beneficio que se obtiene con la venta:
Una situación como la descrita resulta contraria también a los principios de capacidad económica y a la prohibición de confiscatoriedad que prevé el artículo 31.1 de la Constitución.
En este punto, la Sala considera que la administración ha aplicado un precepto con arreglo a la Constitución al existir incremento real de valor, pero en la medida que ese valor es gravado y le es arrebatado por la cuota del tributo, afronta las consecuencias: ¿invalidar totalmente o aplicar un cuota menor para no confiscar?
En esta tesitura, la Sala rechaza convertirse en legislador y recuerda lo dicho en la STC 126/2019:
El Supremo se centra en resolver lo que puede ? sin saltar la barrera del legislador ni la de la administración-, y dar respuesta a las pretensiones del litigio.
En consecuencia, declara que resulta confiscatoria la liquidación del litigio que fija una cuota que coincide con el incremento de valor producido, y en consecuencia en el caso concreto resuelve estimar el recurso, declarar la procedencia de la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos.
En suma, esta es una valiosa sentencia porque encuadra las consecuencias de la inconstitucionalidad del tributo, sintetiza la jurisprudencia preexistente y avanza en las garantías del contribuyente.
En este caso las rentas impagadas por la sociedad inquilina se le reclamaron en procedimiento de desahucio y resultaron incobrables, circunstancia que impulsó a los propietarios del local a buscar alternativas para no dar por pérdidas las cantidades adeudadas.
El punto de inflexión se produjo con la demanda interpuesta por los propietarios del local contra los administradores de la sociedad inquilina. Procedimiento en el que se solicitó la condena a los administradores del pago de las rentas de alquiler impagadaspor la mercantil arrendataria.
El argumento de los administradores radica en que la deuda de la sociedad por impagos de alquiler proviene de un contrato celebrado con anterioridad a que la mercantil incurriera en causa legal de disolución.
La cuestión de fondo es la posible responsabilidad solidaria de los administradores societarios por las obligaciones sociales posteriores a que se produzca causa legal de disolución de la mercantil.
La sentencia analiza que el origen de las obligaciones que en este caso se dan viene derivadas de un contrato de tracto sucesivo como es "el arrendamiento de un local comercial" cuya celebración tuvo lugar antes de que concurriera su disolución pero se incumplió después de que se produjera.
El Tribunal supremo estima que el momento para decidir sobre si la obligación es posterior o no a la causa de disolución es cuando nace dicho deber. El Supremo puntualiza que la obligación no nace en el momento de celebración del contrato sino cada vez que se realiza una prestación.
Por lo tanto las rentas devengadas con posterioridad a la disolución se consideraran obligaciones posteriores y serán los administradores los que tendrán que responder solidariamente.
El Tribunal Supremo concluye que los administradores sociales deberán responder (pago de rentas periódicas y asimiladas) pese a que el contrato de arrendamiento de la sociedad fue suscrito con anterioridad a la causa de disolución, por haber sufrido pérdidas netas en su patrimonio.
En los últimos meses, el Tribunal Supremo ha ido limitando las cantidades que pueden ser reclamadas por los consumidores.
En el mes de octubre, el Tribunal Supremo rectificó la pasada sentencia sobre el Impuesto AJD . Decidió que debía ser la entidad bancaria quien debe abonar el impuesto y no el cliente. Sin embargo, esta decisión levantó una gran polémica en la banca y mayor fue la controversia cuando el 6 de noviembre, el Alto Tribunal volvió a rectificar y dictó que es el cliente quien debe pagar el impuesto.
Ahora, con la sentencia de 24 de enero de 2019, el Tribunal Supremo establece que los consumidores solo podrán reclamar, aproximadamente, la mitad del coste de la formalización de los créditos hipotecarios que firmaron en su día, excluido el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que es el gasto de mayor cuantía.
Esta sentencia no es aplicable a las hipotecas constituidas desde el 10 de noviembre de 2018, que se rigen por una nueva normativa.
Además, mediante cinco sentencias se fija la doctrina sobre los gastos hipotecarios ante el posible carácter abusivo de la cláusulade la comisión de apertura en un préstamo hipotecario. Asimismo, el Tribunal se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre.
Finalmente, el TribunalSupremo aclara cómo deberían repartirse los distintos gastos de constitución de una hipoteca atendiendo a la norma que rige cada uno.
Los principales gastos que acompañan a la formalización de una hipoteca son: notaría, registro, tasación y el pago de impuestos de Actos Jurídicos Documentados. El fallo reparte estos gastos entre los bancos y los clientes (con algunas excepciones). Por ejemplo, según el reparto bancos y clientes deberán compartir el pago de los aranceles notariales de la escritura del préstamo y los gastos de gestoría, que tienen que ser abonados al 50% por las partes firmantes del contrato.
Tras el fallo, las sentencias que se emitan desde ahora deberán tener en cuenta el criterio del Tribunal Supremo y repartir los gastos entre las partes cuando anulen la cláusula de gastos.
Los consumidores que firmen una hipoteca podrán solicitar un reparto de gastos similar al del Tribunal Supremo.
¿Cómo influirá esta sentencia a la reforma hipotecaria?
La nueva Ley Hipotecaria, aprobada para proteger a los consumidores que soliciten hipotecas, prevé que la banca se hará cargo de todos los gastos, excepto el de tasación. Todavía pendiente de pasar por el Senado, esta reforma podría ser modificada.
Si el Parlamento aprueba el texto de la reforma hipotecaria actual y mantiene que la banca cargue con todos los gastos, la doctrina del Supremo solo tendrá efecto sobre las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva norma. Los nuevos créditos, basados en esta nueva legislación, no estarán sujetos al reparto que el tribunal considera legítimo bajo la normativa que todavía sigue vigente.
El Auto del Tribunal Supremo del 16 de junio de 2021 consolida la posibilidad que las empresas y profesionales puedan solicitar la anulación de la "cláusulas suelo" de sus préstamos hipotecarios, dicha nulidad hasta ahora solo estaban suscritos los consumidores o particulares; pero no las empresas, ni profesionales, que se entendía con capacidad suficiente para comprender todo el contrato financiero y no se diera la condición de cláusula abusiva.
Debemos recordar que la cláusula suelo, en sí misma no es objeto de anulación, si la entidad financiera lo ha explicado de forma clara y fehaciente y solo será considerada cláusula abusiva cuando no se ha dado estos supuestos y se ha escondido la misma dentro del un clausulado extenso.
La falta de información provoca la nulidad de las cláusulas suelos por abuso
El auto del Tribunal Supremo ha inadmitido el recurso de casación interpuesto por la entidad financiera Caja Laboral Popular contra la Sentencia nº 579/2018, de 25 de octubre, dictada por la Audiencia Provincial de Álava, que había dado la razón a los clientes "no consumidores" una zapatería, a quienes el banco impuso sin conocimiento suficiente una cláusula de limitación a la variación del tipo de interés en el préstamo suscrito para la financiación de su negocio, indicando el auto que "Caja Laboral debió informar a los clientes de que se incorporaba una cláusula que limitaba la bajada del tipo de interés. Tras analizar la prueba practicada, la Sala concluye que no se dio esta información a los actores".
Una puerta abierta a profesionales y empresas para la nulidad de las cláusulas suelos abusivas
Este nuevo auto del Tribunal Supremo ha abierto la puerta a la posibilidad de anular las cláusulas suelo consideradas como abusivas (por falta de conocimiento o información fehaciente) insertadas en los contratos de préstamo hipotecario cuando el prestatario es una empresa o un profesional. Dicha nulidad por falta de información fehaciente, parecía que iba dirigida exclusivamente clientes bancarios que ostentasen la condición de consumidores, en base al principio del "control de abusividad en los contratos".
Conocimiento financiero del cliente bancario, con independencia si es consumidor, profesional o empresa
Destacamos como primer argumento, refrendado en el auto del Tribunal Supremo del 16 de junio de 2021, en base a las Sentencias del 3 de junio de 2016 y del 18 de enero de 2017, basado en la doctrina del "necesario respeto a la buena fe contractual y el justo equilibrio en las prestaciones, para evitar situaciones de abuso contractual, que permite considerar nulas -con independencia de la condición o no de consumidor del adherente- aquellas cláusulas que supongan un abuso de la posición contractual dominante del banco y generen un desequilibrio en la posición del adherente, sea o no consumidor, alterando la legítima expectativa que tenía dicho adherente sobre lo que contrataba pero que, precisamente por esa imposición, predisposición y falta de negociación e información clara al respecto, no pudo conocer realmente sus consecuencias y efectos".
Hay que analizar el conocimiento del cliente bancario, de materia financiera, con independencia de si es un consumidor particular, una empresa o un profesional para determinar, en cada caso, el nivel de desventaja en que se encontraba respecto del banco que impuso la cláusula y por tanto considerar su abusividad o no.
Control de incorporación y gramatical, claves de abusividad en las cláusulas suelo
Como segundo argumento, se apunta la posible declaración de nulidad de una cláusula suelo suscrita por un profesional o empresa, tomando como base el denominado "control gramatical" o "control de incorporación" de la cláusula en el contrato, con arreglo a los arts. 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación. Así lo declaro las Sentencias del Tribunal Supremo nº 57/2019, de 25 de enero 2019 y la nº 168/2020, de 11 de marzo 2020. En dichas sentencias se consideraron las cláusulas suelo abusivas, en aquellos casos no superaban el control de incorporación "porque los adherentes no tuvieron la posibilidad real de conocer siquiera la propia existencia de la cláusula en el momento de prestar su consentimiento contractual".
Para analizar el control gramatical y si la posibilidad de conocimiento existió o no, deberemos tener en cuenta los siguientes elementos: Modo de inclusión de la cláusula en la escritura de préstamo, el tenorliteral de la misma, su extensión, así como la entrega o no de informaciónprecontractual antes de la firma.
La jurisprudencia del tribunal supremo abre las puertas a empresas y profesionales
En resumen, la progresiva jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo está siendo tomada en cuenta por los Juzgados y Audiencias Provinciales de toda España y consolidando el hecho de que ser una empresa o un profesional, no tiene que implicar un conocimiento financiero o una información fehaciente clara que impida interpretar las cláusulas suelos como abusivas.
Álvaro Conde Alonso Economista Liberal CEO Digital
Tal y como había dictaminado el Supremo, y reconocido la Ley 13/2015 tales terrenos eran rústicos y habían tributado cómo urbanos. Por lo que se anularon las liquidaciones del IBI de pleno derecho más allá de los plazos de prescripción pudiéndose reclamar.
Sin embargo el alto Tribunal ha cerrado esta vía por completo no pudiéndose reclamar al respecto.
Reclamación particular ante el Tribunal Supremo
Un particular llevó hasta el Tribunal Supremo la nulidad de pleno derecho de las liquidaciones de IBI urbano dictadas por el Ayuntamiento de Albacete ya que no era suelo urbano de acuerdo con la sentencia del TS de 30-5-2014.
El Juzgado de lo Contencioso 1 de Albacete le dio la razón porque dichos terrenos siempre fueron rústicos y nunca debieron pagar IBI urbano pero sin hacerse mención a las causas de nulidad y devolución del IBI pagado en ejercicios anteriores. Para ello habría que acudir a los motivos de nulidad del artículo 217.1 de la LGT.
No hay nulidad de pleno derecho
El Supremo concluye que no se vulnera el derecho a la defensa, el principio de igualdad ni el de capacidad económica. Dictaminó que no es posible la revisión ni devolución de las liquidaciones del IBI en base a las exigencias sobrevenidas de que el suelo pueda ser o no urbanizable. Ya que las liquidaciones se rigieron de acuerdo a la legislación vigente en ese momento.
Concluyendo dicha sentencia cierra la opción de reclamación y devolución del IBI pagados antes de 2015 sobre terrenos que fueron calificados urbanos cuando en realidad eran rústicos.
La Plusvalía es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Esta tasa se paga siempre que un inmueble se transmite a través de una venta, herencia, donación o permuta después de que el inmueble lleve al menos un año en poder de la persona o empresa que lo comercializa.
Pero hay que tener en cuenta que desde que estalló la crisis inmobiliaria, se han experimentado caídas en los precios de las propiedades de entre el 30% y el 40%, por lo que el impuesto está siendo cuestionado.
Los expertos opinan que en el caso de vender una vivienda a un precio inferior al de la compra, lo lógico sería no pagar el impuesto cuando ha habido una depreciación. Los vendedores reclaman la inconstitucionalidad de esta tasa que consideran injusta y denuncian el pago indebido de la plusvalía.
Cuando el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional cobrar la plusvalía en las ventas de viviendas que han tenido pérdidas, el Tribunal Supremo apoyó la decisión, pero determinó que son los contribuyentes quienes deben justificar que se ha producido una venta en pérdidas.
Son varias las formas mediante las que el contribuyente puede acreditar dichas pérdidas. Pero ahora, además, el Tribunal Supremo ha declarado que para acreditar la venta a pérdidas de una vivienda y evitar pagar la plusvalía municipal es posible aportar como prueba los valores de referencia que las comunidades autónomas publican en sus webs para declarar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).
Es decir, se puede usar como medio de prueba de la falta de ganancia en la venta de un inmueble los valores de referencia que cada CCAApublican en su página web, para ayudar a declarar el ITP o el ISyD.
Aunque no siempre se podrá acudir a este método de prueba alternativo, ya que algunos valores no podrán aplicarse a ciertos inmuebles o terrenos con unas características específicas. Y no hay que olvidar que los Ayuntamientos también pueden acudir a estos valores de referencia cuando les beneficien.
El TJUE ha dictaminado que son los juzgados españoles los que deben decidir si el IRPH es abusivo o no. El TJUE considera que es un índice sobre el que sí se puede permitir el control de abusividad y saber si se comercializa adecuadamente en los contratos hipotecarios.
Esta sentencia expone a la banca a mayores riesgos legales por la falta de transparencia de este tipo de préstamos y la considera que es negativa
Moody?s añade que "la sustitución del IRPH por un índice de referencia más bajo sería positivo para los clientes, ya que la reducción de las cuotas facilitaría a los deudores cumplir con los pagos".
El tribunal europeo considera que el índice de Referencia para Préstamos Hipotecarios (IRPH) tendrá que ser analizado de diferente manera según los casos por los juzgados españoles.
En caso de que no se haya facilitado suficiente información al cliente, el índice puede declararse como abusivo.
Sólo cuando se declara una cláusula nula (nulidad del contrato entero), esta cláusula puede ser sustituida, si la cláusula del IRPH no contiene otro índice sustitutivo y el juez declara que el contrato no puede ser gratuito, sino que tiene que ser oneroso, puede sustituirse por otro índice diferente. Es decir, un contrato sería gratuito para el hipotecado si como consecuencia de la nulidad del IRPH se quedara sin intereses, sin índice sustitutivo y el cliente sólo tuviera que devolver el capital prestado sin intereses.
En caso de que se sustituya por otro índice más beneficioso para el cliente, se devolverán las diferencias entre el cálculo del IRPH y el nuevo índice.
Se hace un recálculo del cuadro de amortización desde el principio del préstamo con el nuevo índice y se determina el importe en base a las diferencias, más los intereses legales de esas cantidades pagadas en exceso desde cada uno de los pagos.
Según estadísticas de reclamador.es, al menos hay 300.000 préstamos hipotecarios que en la actualidad están referenciados al IRPH y los afectados podrán reclamar de media 20.000 euros.
¿Quién podrá reclamar y cómo?
Tras la sentencia del TJUE podrán beneficarse de esta sentencia sobre el IRPH aquellos que:
Tengan la hipoteca en vigor y ya cancelada.
Aquellos que aún no hayan reclamado.
Aquellos que tengan pendiente de dictado su sentencia en cualquiera de sus instancias: primera instancia, Audiencia Provincial o Tribunal Supremo.
El que tenga ya sentencia firme no podrá reclamar.
Por último, y para quien tenga un préstamo referenciado a IRPH, se recomienda recopilar la información necesaria y, con colaboración de un Abogado experto proceder a realizar la reclamación previa extrajudicial al Banco.
Moody?s añade que "la sustitución del IRPH por un índice de referencia más bajo sería positivo para los clientes, ya que la reducción de las cuotas facilitaría a los deudores cumplir con los pagos".
El tribunal europeo considera que el índice de Referencia para Préstamos Hipotecarios (IRPH) tendrá que ser analizado de diferente manera según los casos por los juzgados españoles.
En caso de que no se haya facilitado suficiente información al cliente, el índice puede declararse como abusivo.
Sólo cuando se declara una cláusula nula (nulidad del contrato entero), esta cláusula puede ser sustituida, si la cláusula del IRPH no contiene otro índice sustitutivo y el juez declara que el contrato no puede ser gratuito, sino que tiene que ser oneroso, puede sustituirse por otro índice diferente. Es decir, un contrato sería gratuito para el hipotecado si como consecuencia de la nulidad del IRPH se quedara sin intereses, sin índice sustitutivo y el cliente sólo tuviera que devolver el capital prestado sin intereses.
En caso de que se sustituya por otro índice más beneficioso para el cliente, se devolverán las diferencias entre el cálculo del IRPH y el nuevo índice.
Se hace un recálculo del cuadro de amortización desde el principio del préstamo con el nuevo índice y se determina el importe en base a las diferencias, más los intereses legales de esas cantidades pagadas en exceso desde cada uno de los pagos.
Según estadísticas de reclamador.es, al menos hay 300.000 préstamos hipotecarios que en la actualidad están referenciados al IRPH y los afectados podrán reclamar de media 20.000 euros.
¿Quién podrá reclamar y cómo?
Tras la sentencia del TJUE podrán beneficarse de esta sentencia sobre el IRPH aquellos que:
Tengan la hipoteca en vigor y ya cancelada.
Aquellos que aún no hayan reclamado.
Aquellos que tengan pendiente de dictado su sentencia en cualquiera de sus instancias: primera instancia, Audiencia Provincial o Tribunal Supremo.
El que tenga ya sentencia firme no podrá reclamar.
Por último, y para quien tenga un préstamo referenciado a IRPH, se recomienda recopilar la información necesaria y, con colaboración de un Abogado experto proceder a realizar la reclamación previa extrajudicial al Banco.
Las grandes entidades bancarias del país ya comercializan el 66% de las nuevas hipotecas.
Según últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española hasta octubre del 2020 la mitad de los créditos que se dieron fueron de tipo fijo y por el interés de obtener mayor rentabilidad, bancos cómo Caixabank y Sabadell ya no ofertan hipotecas variables.
Por otro lado también nos encontramos con el cambio de preferencia de los clientes tras las últimas crisis, por préstamos de tipo fijo.
De esta manera la banca se recupera por completo con hipotecas con una concesión de un 1% en 2020. En 2012 solo se vendía el 2% de los créditos inmobiliarios a tipo fijo. En 2015, el porcentaje de estas hipotecas frente a las variables y mixtas se elevó hasta el 8,5%. Fue a partir de 2016, año en el que el euribor entró en terreno negativo, cuando se notó el mayor incremento, el 29,8% de los préstamos para la adquisición de vivienda a tipo fijo. Desde entonces este porcentaje no ha parado de crecer.
En la actualidad, el Banco Sabadell es el que mayor número de hipotecas a tipo fijo ha concedido. La entidad concedió el 85% de los préstamos inmobiliarios a tipo fijo, frente al 60% que concedía tan solo dos ejercicios antes, en 2018. La entidad asegura que el 40% de su stock de hipotecas a particulares ya tiene un tipo de interés fijo.
Le sigue muy de cerca Bankia dando dos tercios de las nuevas hipotecas a tipo fijo. Otorgó a lo largo del año pasado 3.348 millones de euros en créditos inmobiliarios. Del total de las operaciones cerradas, el 67% fueron también con un interés fijo.
El banco Santander da un salto exponencial en dos años. La entidad vendía en 2018 el 30% de las hipotecas a tipo fijo, mientras que cerró el ejercicio pasado con el 58% de las mismas.
En el caso de Bankinter este comercializó préstamos inmobiliarios por 2.900 millones en 2020 en el que el 56% de las hipotecas fueron a tasas variables.
Finalmente la variación de los tipos de interés es una incógnita aunque desde Standard & Poor?s aseguran que no subirán los tipos en la zona euro hasta 2023.
El fallo responde a una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid, relativa a una compraventa que proporcionó al comprador un beneficio de 4.343,67 euros y por la cual se le exigía abonar un impuesto de plusvalía de 3.560 euros. Es decir: el gravamen absorbía un 89,89% de la ganancia.
Esta cuestión del juzgado madrileño planteada al Constitucional puso en entredicho, si este impuesto podía considerarse confiscatorio, poniendo de manifiesto también que restados los gastos que el contribuyente había tenido que soportar, la ganancia neta era inferior al importe del gravamen.
El Constitucional resuelve que el impuesto es inconstitucional solo cuando supera el beneficio neto, restados los gastos de adquisición y transmisión.
Según la opinión de José María Salcedo, socio en el despacho de abogados Atico Jurídico, "Considera discutible que se puedan quitar los gastos de la base imponible, ya que este planteamiento contradice la doctrina del Tribunal Supremo". Además, señala que los cálculos del Constitucional no son del todo correctos. "Que se han hecho malabarismos para que el beneficio resulte inferior al impuesto pagado, incluyendo para ello los gastos de notaría, cancelación de hipoteca que el Supremo en principio no admite". "Por lo que se ha eludido resolver el caso que realmente se le había planteado (impuesto a pagar mínimamente inferior al beneficio) y evitando fijar reglas, como por ejemplo establecer un porcentaje a partir del cual el impuesto es confiscatorio aunque haya ganancia". Algo que ocurre en otros países.
En esta sentencia se aclara que el fallo se encuentra en la forma de determinar la base imponible y no en la de calcular la cuota tributaria.
Son declarados inconstitucionales los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del TRLHL por la STC 59/2017, de 11 de mayo, y ahora el artículo 107.4 TRLHL por la presente sentencia.
Con esta sentencia del Constitucional los ciudadanos se encuentran en una situación de incertidumbre jurídica, ya que se abre un amplio abanico para que se revisen los casos que aún no tengan una resolución firme.
Los jueces han estimado que la ley de limitación de precios es "incompatible con la Constitución" declarándola nula y sin valor.
El Tribunal Constitucional Federal de Alemania ha manifestado que la Ley de congelación de alquileres de viviendas de Berlín es inconstitucional porque fija límites a los precios. El modelo de Berlín ha servido como referencia para la realización de normativa de regulación del alquiler en España.
Los jueces fundamentan su rechazo en que las regulaciones sobre los alquileres son competencia general.
La resolución de dicho Tribunal ha supuesto un revés para muchos inquilinos que habían conseguido una revisión a la baja de sus contratos de arriendo y que verán revocada dicha diferencia. Se es sabido que en Berlín el 85% de los 3,7 millones de habitantes vive de alquiler por lo que muchos inquilinos se verán afectados.
Concluyendo, la anulación por parte del TC de dicha Ley no sólo afectará a inquilinos sino a la política de Berlín ya que coincide con los comicios del 26 de septiembre y las elecciones generales.
Como apunta el magistrado "Debemos ratificar, mantener y reforzar nuestra doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico".
La Sentencia rechaza el actual criterio del Gobierno de la nueva normativa antifraude por las elevadas tasas que cobran las Haciendas autonómicas en contra del Criterio del Tribunal Supremo en el que se pone de manifiesto que el Catastro establezca el valor de los inmuebles.
El Gobierno busca descargar la tasación en el llamado Valor de Referencia del Mercado (VRM), calculado por el Catastro a través de una serie de variables que permite a las Haciendas autonómicas superar el valor real de los inmuebles. En la mayoría de casos, el valor no se corresponde con el de la escritura excediendo el verdadero precio de mercado del inmueble, por lo que exigen más impuestos en la liquidación.
El Supremo subraya en su sentencia, de 21 de enero de 2021, que "esta mera utilización de valores de venta de inmuebles semejantes, por comparación o análisis, requiere una exacta identificación de las muestras obtenidas y una aportación certificada de los documentos públicos en que tales valores y las circunstancias que llevan a su adopción se reflejan". Los magistrados insisten en que "ha de razonarse individualmente y caso por caso.
El Supremo establece que "en los casos en que el heredero o contribuyente se haya sometido, en su declaración o autoliquidación, a los valores de referencia aprobados por la propia Administración cesionaria del tributo de que se trata, la motivación ha de extenderse a la propia necesidad de la prueba de peritos, correctora de tales valores y, además, al desacierto de la declaración del contribuyente en ese punto".
En dicha sentencia del Tribunal Supremo se ha ratificado la obligatoriedad de dicha visita por el perito y comprobar así las características de: antigüedad, estado de conservación calidades o materiales empleados.
El objetivo es cotejar que el precio que se ha pagado por la vivienda está en línea con las cifras que maneja la Administración y así cobrar el ITP o impuesto de Sucesiones correspondientes.
La obligación de la visita está determinada por la jurisprudencia por circunstancias de antigüedad, conservación o calidades o materiales.
La visita no sería obligatoria en el caso de la valoración de terrenos sin edificar, o de garajes. El Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Castilla La Mancha, en sentencia de 9-6-2020, ha declarado que cualquier discrepancia en la superficie del inmueble hace necesaria la visita del perito de la Administración al inmueble objeto de comprobación.
Pero hay comunidades autónomas como Cataluña o Canarias donde el perito solo iba al inmueble si así lo solicitaba expresamente el contribuyente.
Actualmente existen varios métodos de comprobación de valores establecidos por la Ley General Tributaria, no solo el dictamen de peritos, algunas recurren a la tasación hipotecaria.
Aunque el Supremo aclara que aunque se empleen otros métodos de valoración la visita del perito es obligatoria. Considera que la valoración de la Administración "no es útil ni necesaria cuando el perito no aporta un criterio fundado en su experiencia o destreza, sino que se limita a aplicar tablas, comparaciones o datos generales. Es decir, el Supremo critica la práctica administrativa habitual de valorar los inmuebles en base a tablas y bases de datos sin examinar in situ el inmueble.
Todo lo anterior lleva al Supremo a confirmar que la visita del perito es "regla general imperativa e inexcusable, cuya excepción ad casum, por tanto, ha de ser rigurosamente justificada".
Pautas del Tribunal Supremo de cómo debe ser la valoración pericial:
Debe razonarse caso por caso por qué resulta innecesaria la obligada visita personal a la vivienda.
En caso de usarse valores de venta de inmuebles semejantes, deben identificarse exactamente las muestras obtenidas.
Cuando el contribuyente haya declarado conforme a los valores de referencia aprobados por la propia Administración, debe probarse el error de tales valores, y el porqué de su corrección. O el desacierto del contribuyente al utilizarlos, porque no le eran aplicables.
Finalmente se trata de una Sentencia importante que puede anular todas aquellas comprobaciones de valores en las que el perito no haya visitado el inmueble sin haberse justificado las razones de la ausencia de la visita. En cualquier caso siempre debe visitar la vivienda un perito para hacer un reconocimiento del inmueble y evitar así la valoración de cada hacienda autonómica regulada en sus cifras.
Con esta sentencia se desestima el recurso de la Comisión Nacional de los mercados y la Competencia por el que se regulan los pisos turísticos. De esta sentencia se deduce que las administraciones pueden imponer umbrales sin ir contra la libertad de empresa.
? La placa identificativa de la actividad en la entrada de la vivienda.
La empresa que preste servicios de alojamiento de uso turístico deberá exhibir en la entrada una placa identificativa de la actividad así cómo cumplir con los requisitos de habitabilidad, salubridad, higiene y confortabilidad en el establecimiento y la en la prestación de servicios de hospedaje.
Se trata de requisito esencial para dar seguridad al usuario de que el alojamiento turístico seleccionado cumple con la normativa vigente.
? Cumplimiento de los requisitos de habituabilidad y tiempo.
Las Administraciones Públicas pueden imponer umbrales de habitualidad y tiempo a la actividad de alojamiento turístico sin atentar contra la libertad de empresa (artículo 38 de la Constitución), no vulnerándose las leyes de libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio de Garantía de Unidad de Mercado.
La habitualidad y la limitación de tiempo en el arrendamiento de la vivienda con fines turísticos, está regulado en el artículo 29 de la Ley 14/2010, de 9 de diciembre, de Turismo de Castilla y León, y establece que la prestación del servicio de hospedaje debe tener carácter temporal, de modo que la fijación del límite de duración de dos meses, no puede considerarse como una restricción ilegítima al ejercicio de la actividad.
? Estándares de habitabilidad.
El Tribunal considera que la imposición de condiciones estándares al acondicionamiento de las viviendas está justificada, ya que se trata de garantizar una determinada calidad del producto turístico en defensa y protección de los derechos de los consumidores.
El magistrado desestima que la fijación de estándares mínimos en el acondicionamiento de las viviendas de uso turístico favorezca a los tradicionales y excluya a los del mercado.
? Atención al cliente.
Con respeto a facilitar a los clientes un servicio de asistencia telefónica disponible durante las 24 horas del día, "este requisito no constituye una carga innecesaria y excesiva carente de justificación, puesto que está destinada a resolver las incidencias que pudieran surgir durante la estancia Estadísticas".
? Recogida de datos.
Se habilita a las Administraciones Públicas para recabar datos sobre los precios de los servicios de alojamiento turístico con fines estadísticos, informativos o publicitarios además de su inclusión en catálogos, guías o sistemas de aplicación informáticas de carácter turístico.
El Tribunal considera que " que dicha habilitación reglamentaria no limita el ejercicio de la actividad comercial ni obstaculiza la existencia de competencia de mercado".
La Suprema estima que no procede anular las liquidaciones firmes del pago de la plusvalía municipal que en su día no se recurrieron en base a varios supuestos recogidos en el artículo 217.1 de la Ley General Tributaria:
La causa de que lesione los derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional (art. 217.1.a LGT): En este caso, la "lesión" afectaría al principio de capacidad económica. Y dicho principio (artículo 31 de la Constitución) no se encuentra dentro de los derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional (artículos 14 a 29 de la Constitución).
El supuesto de que la liquidación firme haya sido dictada prescindiendo del procedimiento legalmente establecido para ello (art. 217.1.e LGT): es decir, que no se daba opción al contribuyente a aportar prueba que acreditase la existencia de una minusvalía en la transmisión. El Tribunal Supremo que "para imputar a un ayuntamiento tan grave conducta procedimental determinante de la nulidad de su resolución, tendríamos que exigir a las Haciendas Locales que hubieran inaplicado la Ley o que hubieran incluido en el procedimiento un trámite no previsto -como el de abrir un período de prueba para acreditar la eventual inexistencia de la plusvalía-; algo que, en nuestro caso, ni siquiera fue aducido por el contribuyente en su momento, pues éste solo pretende exonerarse del tributo por ausencia de hecho imponible cuando se publica la sentencia núm. 59/2017 del Tribunal Constitucional".
El supuesto de que la liquidación firme haya sido dictada en base a actos contrarios al ordenamiento jurídico, por los que se adquieren facultades o derechos cuando se carezca de los requisitos esenciales para su adquisición (art. 217.1.f LGT): esto se fundamentaría en que los consistorios habrían adquirido el "derecho" a cobrar este impuesto careciendo de los requisitos esenciales para ello. Esto se debería a la declaración de inconstitucionalidad del impuesto en los casos de transmisiones en pérdidas. Pero el Supremo lo descarta considerando que se trata de un artículo que no está pensado para declarar nulas liquidaciones dictadas por la Administración.
La causa de nulidad consistente en que la liquidación firme haya sido dictada en base a cualquier otro supuesto que se establezca en una disposición de rango legal (art. 217.1.g LGT): el Supremo considera que "no existe ningún precepto expreso, contenido en una norma con rango de ley, que tipifique o establezca que la nulidad -por inconstitucionalidad- de un precepto legal (como lo sería, en el caso, el artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales, a tenor del cual se dictó un acto administrativo -en el supuesto analizado, la liquidación del tributo) determine la nulidad de éste cuando el mismo ha ganado firmeza en vía administrativa".
Concluyendo el Supremo cierra la puerta a los contribuyentes que quieran recurrir la liquidación firme de plusvalía municipal. Considera que no hay motivo para la nulidad de dichas liquidaciones.
Dicha comisión que ronda entre los 20 y 40 euros aproximadamente y que se cobra cada vez que no se paga la cuota hipotecaria total o parcialmente ha sido anulada argumentando el TS que no cumple las exigencias del Banco de España porque funciona como una reclamación automática sin identificar el tipo de gestión, ni el gasto efectivo que supone, generándose en el mismo momento intereses moratorios y sanción por incumplimiento en el mismo concepto.
La cláusula enjuiciada contiene alteración de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor haciéndose especial hincapié en que debería ser el banco el que probara la gestión y el precio pero con la clausula se traslada al consumidor la obligación de probarla.
Según el TS se infringen los Arts. 85.6, 87.5 y 88.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
¿Cómo podemos reclamar dichos cobros?
Si el banco ha cobrado esta comisión por el impago de una o varias cuotas hipotecarias, hay que comprobar el importe que aparece en la escritura de hipoteca que se encuentra en la cláusula cuarta de las "cláusulas financieras".
El banco tiene obligación de especificar al cliente de forma detallada el importe cobrado, concepto y fecha.
Seguidamente el cliente deberá dirigir reclamación al servicio de atención al cliente de la entidad, solicitando la devolución de los importes indebidamente cobrados, más los intereses legales calculados desde cada cobro hasta que le hagan el reintegro en su propia cuenta.
Si en un plazo de dos meses el banco no contesta o da una respuesta negativa, hay que proceder a solicitar la nulidad de dicha cláusula con la consecuencia de solicitar que el banco devuelva los importes pagados más los intereses legales.
Se trata de una Sentencia relevante que está dando que hablar y que dará lugar a muchas reclamaciones.
Hasta la fecha, la vivienda se ha movido poco pese al desplome de la economía. Es más, el precio de tasación de la vivienda aumentó un 0,6% intertrimestral en el tercer trimestre de 2020, rompiendo así la tendencia descendente de los dos trimestres anteriores.
En términos interanuales, el precio suavizó su descenso al -1,1% interanual frente al -1,7% del trimestre anterior. Esta evolución ha sido mucho más positiva de lo previsto, lo que ha obligado a estos expertos a reconocer que existe cierto riesgo al alza sobre el precio para 2020, una caída del 3,3% que ahora parece complicada.
No obstante, mercado cree que las bajadas de precio en la vivienda comenzarán a llegar. Antes o después se tiene que producir una corrección en los precios que refleje lo que está ocurriendo, aunque sea una caída muy inferior a la de la crisis pasada.
Los expertos creen que 2021 y 2022 serán años complicados para la vivienda.
Respecto al precio de la vivienda de segunda mano en España cayó un 2,4% en el tercer trimestre de 2020 (Índice Inmobiliario Fotocasa) con respecto al mismo periodo de 2019. Y la perspectiva de los profesionales es que seguirá haciéndolo al menos seis meses más, pero de forma moderada: el 56% de ellos cree que bajará ligeramente y otro 14% augura una caída mayor.
A quienes paguen un alquiler y se encuentren desempleados por la crisis.
Quienes hayan sufrido ERTES.
A quienes hayan reducido su jornada laboral por cuidado de niños o personas mayores.
Por otras circunstancias que supongan una pérdida sustancial de ingresos.
Los dos partidos negocian la suspensión de los desahucios vía decreto Ley en lugar de una enmienda en los Presupuestos Generales del Estado de 2021 hasta la finalización del Estado de alarma.
El viernes, la ponencia del proyecto de ley presupuestario no descartó dicha enmienda, aunque tampoco fue incluida en el dictamen, donde sí entraron 45 iniciativas. No obstante, los letrados de la Comisión que asesoran a los miembros de la ponencia en materia presupuestaria señalaron en un escrito que las dos iniciativas vinculadas a los desahucios "podrían" no ser de materia de Presupuestos.
Dentro del Gobierno hay ámbito y posibilidades para llegar a acuerdos", ha afirmado, al tiempo que ha detallado que su intención es mantener las primeras reuniones interministeriales esta misma semana. Aunque no se ha querido concretar el horizonte temporal que manejan, sí han dado a entender que se tendrá en cuenta que la duración del estado de alarma vigente actualmente es hasta mayo, por lo que la prohibición de los desahucios hasta el 31 de enero de 2021 podría extenderse, hasta ese momento.
Según el informe mensual de precios de alquiler, la vivienda en alquiler en España en abril de 2020 tuvo una superficie media de 121 metros cuadrados y una renta media mensual de 995 euros. Esta cifra marcó un descenso del -0,67% frente al mes de marzo. Interanualmente, el repunte fue del 8,39%.
La situación excepcional que vive el país debido a la crisis sanitaria también ha tenido su efecto en el mercado del alquiler. Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, afirma que "la subida de las rentas ya estaba empezando a enfriarse en las ciudades con mayor presión, y la llegada de la pandemia favorece que esta desaceleración se produzca más rápido". La razón que el portavoz del portal inmobiliario se fundamenta en el impacto que el coronavirus está teniendo en los ingresos de los hogares. "La difícil situación laboral a la que se están enfrentando muchas familias está promoviendo la negociación de las mensualidades a la baja, y en algunos casos, la rescisión de contratos de arrendamiento". El experto señala que "aunque las ayudas del Gobierno ayudarán a aliviar las finanzas de muchos afectados por ERTEs, el desfase entre la solicitud de las mismas y el cobro dejará por el camino a muchos inquilinos".
No obstante, el experto indica que en ciertas capitales el efecto en el precio del alquiler será contenido porque sigue habiendo más demanda que oferta. En este sentido, Font también expone que este desequilibrio podría suavizarse gracias al alquiler turístico, aunque de forma puntual: "Aunque existe cierto trasvase de pisos vacacionales al alquiler residencial, es poco probable que se consolide, pues está motivado por las limitaciones de movilidad del contexto actual", reflexiona Font.
Madrid, Baleares, Cataluña y País Vasco superaron los 1.000 ?/mes.
Las comunidades con los alquileres más caros fueron Madrid (1.828 ?/mes), Baleares (1.476 ?/mes) y Cataluña (1.285 ?/mes). Por su parte, Extremadura (460 ?/mes), Castilla-La Mancha (578 ?/mes) y Galicia (608 ?/mes) registraron las rentas más económicas. Cantabria (2,93%) fue la autonomía que más creció frente a marzo, y Extremadura (-2,17%) la que más se ajustó. De un año a otro, los incrementos más llamativos se dieron en Baleares (15,49%), Madrid (12,70%) y Cataluña (8,97%). En este periodo, solo cayeron tres regiones: Canarias (-6,29%), La Rioja (-2,72%) y Comunidad Valenciana (-1,86%).
En la clasificación de provincias por renta, la primera posición fue para Madrid, con 1.828 euros al mes. Por detrás, se posicionaron Barcelona (1.542 ?/mes) y Baleares (1.476 ?/mes). En el lado opuesto, Teruel cerró la clasificación con 396 euros mensuales. Otras provincias económicas fueron Ciudad Real (434 ?/mes) y Lugo (438 ?/mes). La provincia que más se encareció frente al mes pasado fue Cantabria (2,93%), mientras que la que más se abarató fue Toledo (-3,02%). De un año a otro, la que más subió fue Baleares (15,49%), y la renta que más se ajustó fue la de Teruel (-7,03%).
En cuanto a capitales de provincia, Madrid fue la más cara para los inquilinos, con una renta media de 1.930 euros al mes. Le siguieron Barcelona (1.876 ?/mes) y Donostia-San Sebastián (1.376 ?/mes). Por su parte, Teruel fue la más barata, con 426 euros de renta mensual. Otras capitales económicas fueron Zamora (453 ?/mes) y Lugo (458 ?/mes). Cádiz (2,98%) protagonizó la mayor subida mensual, mientras que los retrocesos los lideró Huelva (-4,08%). Interanualmente, encabezó el ranking de incrementos Girona (13,77%), situándose Las Palmas de Gran Canaria (-13,30%) en el otro extremo de la tabla.
Según datos estadísticos los precios medios más elevados en los municipios de más de 50.000 habitantes se registraron en Madrid (464,3?7m2), Barcelona (424,7?/m2) y Baleares con (395,9?/m2).
Por el contrario, los precios medios más bajos en este tipo de municipios se dieron en las provincias de Toledo (72,5?/m2), Zamora (97,6?/m2) y A Coruña (101,1?/m2).
Se deduce que el precio medio del metro cuadrado en nuestro país subió un 0,9% en el segundo trimestre de 2019 hasta situarse en los 164,5 euros al contrario que en el tercer trimestre.
Por su parte, las transacciones de suelo en este periodo se quedaron en 3.638, un 37,5% menos que las realizadas en el mismo trimestre de 2018. La superficie trasmitida ascendió a 5 millones de metros cuadrados por un valor de 594,6 millones de euros. Por lo tanto en el segundo trimestre de 2019 se produce un descenso interanual de la superficie transmitida del 42,2%.
Según datos del informe del tercer trimestre de 2019 del Banco de España, el precio de la vivienda en nuestro país se encuentra en equilibrio y cerca del promedio a diferencia de otros países de la Unión Europea como Luxemburgo, Austria o Bélgica, donde se han alcanzado precios superiores a niveles anteriores de la crisis. Por lo que se desestima una sobrevaloración de los precios en el mercado inmobiliario sin olvidar que hay una gran incertidumbre que rodea a dicho sector ya que está en constante movimiento.
Los países de la Eurozona vieron cómo bajaban los precios de la vivienda un 40% durante la crisis económica, cómo se ha revalorizado hasta hoy un 18% y cómo en estos últimos meses se ha frenado. Por lo que el Banco de España concluye que hay que llevar un seguimiento de las medidas económicas y del sector inmobiliario ya que son sectores muy influyentes que pueden afectar a la financiera.
Las subidas en determinadas zonas tensionadas han puesto de manifiesto el gran desequilibrio existente entre la oferta y la demanda. Aunque se descarta la burbuja inmobiliaria, es un hecho el repunte acelerado del incremento del alquiler y el esfuerzo de los inquilinos para llegar a fin de mes. Señalar también que los intentos del Gobierno de proteger con leyes e índices dicho sector, no ha tenido los resultados esperados ya que existen otros problemas asociados al alquiler que aún siguen sin resolverse.
El Gobierno está pensando introducir nuevas medidas que conllevarían serias diferencias entre regiones y ciudades, dado que habrá territorios que acepten los límites estipulados por Fomento más los desarrollados por la propia normativa de las regiones ad-hoc.
Según datos del portal inmobiliario Font se pone de manifiesto también que la autorregulación de las rentas es ya una realidad en las grandes capitales abandonándose los dos dígitos de crecimiento interanual.
Destacar que la capital más cara fue Madrid y Teruel la más barata.
Las regiones más caras para vivir de alquiler en diciembre de 2019 fueron Madrid (1.744 ?/mes), Baleares (1.394 ?/mes) y Cataluña (1.249 ?/mes), mientras que las rentas más económicas se registraron en Extremadura (459 ?/mes), Castilla-La Mancha (585 ?/mes) y Galicia (596 ?/mes). Frente a noviembre, el incremento más llamativo tuvo lugar en Galicia (2,91%). El mayor ajuste se produjo en Cataluña (-2,95%). Respecto al año pasado, Cataluña (13,55%) fue la que más subió. El único descenso fue el de La Rioja (-3,71%).
Precio vivienda julio 2021: 1.848 euros por metro cuadrado
Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "los precios siguen sin dar grandes sorpresas, con subidas y ajustes poco pronunciados, lo cual es una buena noticia para la economía española, que tiene en el sector inmobiliario un aliado fiel". El portavoz del portal inmobiliario indica que "el ahorro, que alcanzó máximos históricos a finales del año pasado, está volviendo a mirar al ladrillo porque, sin duda, hablamos de una inversión segura, con garantías y con grandes posibilidades de revalorización". El experto sostiene que "es probable que este verano no decaiga la actividad en el mercado de la vivienda como ha ocurrido otros años".
Asimismo, Font señala que "tras un 2020 fuertemente condicionado por la crisis pandémica y un primer semestre de 2021 de progresiva vuelta a la normalidad, es de esperar que parte de la demanda que ha estado esperando un panorama económico más estable, por fin se decida y aproveche estos meses más tranquilos para filtrar oferta y visitar inmuebles en venta". Todo apunta a que de aquí a finales de año "las operaciones de compraventa y la concesión de hipotecas van a pisar el acelerador". Sin embargo, Font admite que "no hay que perder de vista el impacto que podría tener una Ley de Vivienda que acumula mucho retraso".
Madrid (7,68%) lideró las subidas autonómicas. La provincia que más bajó fue Jaén (-6,22%), Donostia-San Sebastián fue la capital más cara y Jaén la más barata.
Según el informe mensual de pisos.com, las regiones más caras en julio de 2021 fueron Baleares (3.191 ?/m²), Madrid (3.033 ?/m²) y País Vasco (2.796 ?/m²), y las más baratas Extremadura (800 ?/m²), Castilla-La Mancha (827 ?/m²) y Murcia (1.058 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Madrid (7,68%), Murcia (6,70%) y Comunidad Valenciana (3,88%), registrándose los ajustes más intensos en Baleares (-2,71%), Navarra (-1,85%) y Asturias (-1,73%).
Respecto a las provincias, los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Lleida (9,53%), Zamora (7,90%) y Santa Cruz de Tenerife (7,82%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Jaén (-6,22%), Palencia (-6,17%) y Córdoba (-5,17%). En la clasificación de las provincias por precio, la primera posición en julio de 2021 fue para Baleares, con 3.191 euros por metro cuadrado. Le siguieron Guipúzcoa (3.120 ?/m²) y Madrid (3.033 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Ciudad Real, que cerro? la clasificación con 645 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Jaén (703 ?/m²) y Cuenca (719 ?/m²).
En cuanto a las capitales de provincia, las subidas más intensas frente a julio de 2020 se produjeron en Guadalajara (9,38%), Lleida (8,20%) y Valencia (7,60%). Las que más bajaron fueron Jaén (-7,81%), Palencia (-6,22%) y Ávila (-1,74%). Ordenando las capitales de provincia por precio, Donostia-San Sebastián fue la más cara, con 5.368 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (4.295 ?/m²) y Madrid (3.963 ?/m²). La capital de Jaén fue la más asequible con 1.075 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia baratas fueron Ávila (1.087 ?/m²) y Ciudad Real (1.107 ?/m²).
"Los precios siguen sin acusar los grandes descalabros que muchos vaticinaban tras la irrupción de la pandemia", señala Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. En cualquier caso, el experto admite que "en un contexto de crisis, es obvio que se vayan a producir ajustes, dado que la capacidad de la demanda no invita al optimismo, pero estos están siendo suaves". El portavoz del portal inmobiliario alude a que "no podemos olvidar que hablamos de un sector económico fuerte y consolidado, que ha sido capaz de regenerarse, por lo que la recuperación será rápida". Asimismo, Font explica que, "si algo ha logrado el coronavirus, es apuntalar más aún si cabe el rol de activo refugio de la vivienda, dado que es un producto estable a largo plazo".
Font expone que esta situación excepcional ha servido también para acelerar la transformación digital en las empresas inmobiliarias. "Actualmente, el proceso de compra de un inmueble pasa obligatoriamente por el uso de la tecnología. Estos meses han subrayado la importancia de contar con herramientas online que permitan cubrir toda la comercialización hasta la firma evitando desplazamientos". En este sentido, Font asegura que "esta necesidad parte del propio comprador, que es más digital que nunca". Algo similar ocurre con la preocupación por la sostenibilidad: "A aquellos que todavía no lo hayan hecho, no le va a quedar más remido que apostar por la construcción eficiente tarde o temprano, ya que es el propio ciudadano el que lo está exigiendo", concluye.
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Según el informe mensual de pisos.com, las regiones más caras en octubre de 2020 fueron Baleares (3.161 ?/m²), País Vasco (2.741 ?/m²), Madrid (2.740 ?/m²), y las más baratas Castilla-La Mancha (897 ?/m²), Extremadura (1.018 ?/m²), Murcia (1.134 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Canarias (4,14%), Madrid (3,97%) y Navarra (2,89%), registrándose los ajustes más intensos en Castilla y León (-1,19%), Galicia (-0,59%) y Murcia (-0,32%).
PROVINCIAS
Respecto a las provincias, los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Girona (5,13%), Huelva (4,90%) y Santa Cruz de Tenerife (4,56%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Lugo (-9,21%), Soria (-7,35%) y Palencia (-7,29%). En la clasificación de las provincias por precio, la primera posición en octubre de 2020 fue para Guipúzcoa, con 3.191 euros por metro cuadrado. Le siguieron Baleares (3.161 ?/m²) y Madrid (2.740 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Cuenca, que cerró la clasificación con 735 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ciudad Real (787 ?/m²) y Ávila (802 ?/m²).
CAPITALES
En cuanto a las capitales de provincia, las subidas más intensas frente a octubre de 2019 se produjeron en Santa Cruz de Tenerife (7,11%), Donostia-San Sebastián (5,51%) y Tarragona (5,38%). Las que más bajaron fueron Soria (-5,20%), Palencia (-4,61%) y Teruel (-4,04%). Ordenando las capitales de provincia por precio, Donostia-San Sebastián fue la más cara, con 5.056 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (4.548 ?/m²) y Madrid (4.024 ?/m²). La capital de Ávila fue la más asequible con 1.012 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia baratas fueron Ciudad Real (1.099 ?/m²) y Jaén (1.111 ?/m²).
El informe Euroval pone de manifiesto cómo el precio de la vivienda se mueve en diferentes rangos por las distintas comunidades autónomas.
Siete provincias registran desde 2014 incrementos superiores a la media nacional; mientras que otras 26 tienen una evolución positiva, aunque por debajo de la media nacional. En las restantes 20, los precios se han estancado o retrocedido respecto a la media nacional que ha sido del 12,9 % (de 1.459 euros en 2014 a 1.647 euros en 2019).
Madrid y Barcelona son "las expertas en incrementar el precio de la vivienda". Ambas duplican la media nacional, con incrementos del 32,2% (de 2.014 a 2.664 euros) y del 30% (de 1.885 a 2.450 euros), respectivamente.
Por detrás, se posicionan Málaga (24,1%: de 1.480 a 1.837 euros), Islas Baleares (23,9%: de 1.896 a 2.349 euros) y Las Palmas (22,1%: de 1.325 a 1.618 euros). Cierran este grupo de alta velocidad la isla de Santa Cruz de Tenerife (18,6%: de 1.220 a 1.447 euros) y la ciudad autónoma de Melilla (15,4%: de 1.461 a 1.687 euros).
El grupo que únicamente superan la mitad del incremento medio nacional son Valencia, con un repunte en el precio del metro cuadrado desde 2014 del 10,1% (de 1.066 a 1.174 euros). Está seguida de Alicante (8,1%: de 1.208 a 1.306 euros) y Navarra (7,2%: de 1.321 a 1.416 euros). Por detrás, se sitúan Zaragoza (6,7%: de 1.222 a 1.304 euros), Girona (6,5%: de 1.436 a 1.530 euros), Valladolid (6,5%: de 1.163 a 1.238 euros) y Lugo (6,5%: de 814 a 867 euros).
Por debajo de la mitad de la media nacional se sitúan otras 18 provincias. Lideradas por Lleida (5,3%: de 981 a 1.033 euros), Granada (4,8%: de 1.083 y 1.135 euros) y Sevilla (4,7%: de 1.258 a 1.317 euros), Castellón (1,8%: de 1.053 a 1.072 euros), entre otras. De esta forma, el estudio muestra que casi el 40 % de las provincias españolas presenta, tras cinco años seguidos de recuperación de la demanda residencial, un balance entre neutro y marcadamente negativo.
España es uno de los 27 países de la UE en los que el precio de la vivienda se ha reducido durante la última década, junto a Grecia, con una caída del 31%; Italia, con un ajuste del 15,5%; y Chipre, donde el ajuste en los precios acumulado desde 2010 ha sido del 7,7%.
En el lado puesto, los países con mayor incremento de precio fueron Estonia con un 105,1% desde 2010, 9,2% Hungría, 90,5% Luxemburgo y Austria un 81,3%.
Respecto al mercado del alquiler hay una tendencia alcista entre 2010 y el tercer trimestre de 2020 en 25 países de la UE y con bajadas únicamente en Grecia -25,2%, Chipre -4,5%. Los alquileres se han encarecido un 14,6% mientras que en la zona euro el incremento ha sido del 13,8%.
Las mayores subidas se han registrado en Estonia donde las rentas han aumentado un 136,6% desde 2010 superior al incremento del 106,9% registrado en Lituania y el 62,2% en Irlanda.
En el caso de España, desde 2010 el precio del alquiler de vivienda se ha encarecido un 4,02%, la menor subida acumulada de los 25 países de la UE.
La oficina comunitaria de estadística informó de que en el tercer trimestre de 2020 el precio de la vivienda en la zona euro registró una subida interanual del 4,9% mientras que en el conjunto de la UE el incremento fue del 5,2%.
Entre todos los países de la UE cuyos datos estaban disponibles, las mayores subidas del precio de la vivienda respecto al tercer trimestre de 2019 se observaron en Luxemburgo (+13,6%), Polonia (+10,9%) y Austria (+8,9%), mientras que los precios bajaron en Chipre (-1,4%) e Irlanda (-0,8%), Hungría (+5,2%), Dinamarca (+4,2%) y Letonia (+3,7%), mientras que se observaron retrocesos en Chipre (-4,8%), Rumanía (-2,6%), Italia (-2,5%) y Croacia (-0,6%).
Estas son las estimaciones de Pisos.com, que señala que "las primeras previsiones apuntaban a que 2020 cerraría con una caída en la línea del PIB, alrededor del -10%".
Según Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario "todo parece indicar que las bajadas se trasladarán al 2021 y, en menor medida, al 2022, por lo que el próximo año podremos ver devaluaciones de entre el -5% y el -7%". Si bien, el experto destaca que la obra nueva y la vivienda de segunda mano mejor situada se comportarán de forma más favorable.
El directivo asegura que la vivienda se ha mantenido estable porque "los propietarios se están mostrando mucho más cautos de lo esperado y no están haciendo grandes bajadas de precio, y no las hacen porque pueden esperar y no tienen necesidad de vender"
En este sentido, Font explica que han tenido mucho que ver las ayudas que han llegado por parte de la administración. "Las ayudas que se han producido durante este confinamiento para el pago hipotecario y la moratoria han sido efectivas desde el punto de vista de su tramitación, ya que han sido directamente a través de las entidades bancarias. Ha habido una moratoria estatal y sectorial que ha quitado mucha presión en el pago de hipotecas", explica.
Sin embargo, en el caso del alquiler "las ayudas han funcionado bastante peor ya que la tramitación era más dificultosa". Además, "muchos de los beneficiarios han preferido no solicitarla ya que no querían ampliar su endeudamiento", apunta Font.
Otro de los factores que también han frenado la caída de precios en la vivienda ha sido la buena vuelta a la normalidad que hubo tras el confinamiento "El mercado se reactivó de forma muy rápida", explica el directivo de pisos.com, que asegura que "la demanda ha vuelto con muchas ganas de buscar piso". Tanto que el portal ha alcanzado cifras récord de audiencia "con 1,2 millones de anuncios vistos por día y con un incremento interanual del 50% de vistas".
Caída de las compraventas
En lo que respecta a las compraventas, su comportamiento ha estado muy marcado por la alarma sanitaria, llegando a caer hasta un 53,7% en mayo según el Instituto Nacional de Estadística (INE). En septiembre, lacaída anual acumulada ya alcanza el -22,1%, una cifra muy cercana a la manejada por el experto de pisos.com.
"Es posible que las operaciones cierren 2020 con una caída interanual de en torno al -20% y un volumen cercano a las 400.000 unidades", comenta Font, que pronostica que "este indicador se recuperará en la medida que lo haga la economía, siempre a expensas de la evolución de la pandemia y el paro, por lo que podríamos estimar una tímida subida del 5% en 2021".
En el ámbito de las hipotecas también se han dejado sentir los embates del Covid, marcando su registro más bajo en mayo con un -27,6%, según el INE. El último dato publicado por el organismo, del mes de septiembre, sitúa la caída acumulada en un -7,6%.
El balance de Font va en esta línea: "Las hipotecas en 2020 caerán interanualmente la mitad que las compraventas, logrando un total de entre 320.000 y 330.000 firmas. De cara a 2021, la evolución de los préstamos para comprar vivienda estará ligada al contexto macroeconómico. No se espera una contracción del crédito o un endurecimiento de las condiciones, pero es obvio que las entidades financieras serán más cautelosas, por lo que los avales estatales podrían cobrar sentido".
En cuanto a los visados de obra nueva residencial, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos (CSCAE) cifra en un -14% la reducción de los mismos entre enero y septiembre. Algunos promotores vaticinan que la caída frente a 2019 rondará el -30%. Font cree que la contención también afectará a este indicador.
"Es muy probable que los proyectos caigan hasta el -15% o el -20% y que en 2021 no haya un cambio de tendencia importante. Nos enfrentamos a un ajuste en el producto residencial de nueva planta que tendrá su correspondencia con la demanda, ya que el interés comprador también se moderará sustancialmente", argumenta el experto.
El alquiler cae en grandes capitales
En el caso del alquiler estamos asistiendo a un cambio de rumbo en el mercado. "Acostumbrados a registrar abultadas variaciones interanuales en las grandes capitales, 2020 ha significado un vuelco en la trayectoria al alza de las ciudades más tensionadas", admite Font, que estima que este año "la media nacional se moverá entre el -1% y el -2%, pero en capitales de primera línea podrían alcanzarse rebajas de hasta el -10%".
Según Font, "estos ajustes se generalizarán en 2021, llegando a otros territorios con menor presión arrendataria". En cualquier caso, el experto expone que "la incertidumbre que rodea a los alquileres es muy alta, dada la normativa relativa a la limitación de los precios que ya ha entrado en vigor en Cataluña y su posible traslado al resto de España". Al mismo tiempo, "estamos a expensas de que se materialice el empuje a la vivienda en alquiler a precios asequibles prometido por las administraciones y a que tendencias como el build to rent se afiancen".
Índice de ventas de viviendas pendientes en EE.UU.
El índice de ventas de viviendas pendientes (PHS, Pending Home Sales), es un indicador adelantado de la actividad de la vivienda, y mide la actividad de los contratos de compraventa de viviendas.
Debido a que una casa tiene contrato uno o dos meses antes de ser vendida, lo que en España se asemeja al contrato de arras, el índice de ventas de viviendas pendientes generalmente muestra estos contratos y se pueden llevar a cabo predicciones con ese margen de tiempo.
Este informe les sirve a muchos agentes inmobiliarios para anticiparse a la evolución más próxima del sector inmobiliario, teniendo en cuenta también el precio de la vivienda en EE.UU.
Con el último informe de viviendas pendientes de su venta, se puedo apreciar que la subida de precios en agosto iba a ser latente, y vaticinaba el esfuerzo de los agentes inmobiliario y la recuperación del sector inmobiliario en Estados Unidos.
Pero según los expertos, hay que mantener la calma, y asegurarse una buena gestión en las condiciones de los precios de la vivienda, debido a que la media de los salarios de los estadounidenses está casi tres veces por debajo de la subida de precios de la vivienda, algo que puede suponer un receso en la compraventa de viviendas en Estados Unidos, un país que no puede permitirse una bajada prolongada en el sector inmobiliario.
2 de junio de 2020.- Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de mayo de 2020 fue de 1.696 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una caída del -0,12% frente al pasado mes de abril, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.698 euros. El recorte con respecto a mayo de 2019 fue del -1,28%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.718 euros por metro cuadrado.
Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "los descuentos en los precios de venta eran de esperar, dado que la crisis sanitaria ha afectado a todos los sectores, y el mercado de la vivienda no iba a ser una excepción". El experto advierte de que "la situación financiera de muchas familias ha dado un vuelco, dado el impacto que ha tenido y sigue teniendo la pandemia en el empleo. Este escenario provoca que las expectativas respecto a la compra de un piso se moderen y den un paso atrás hasta que el contexto laboral resulte más propicio y seguro". No obstante, Font admite que "el interés de la demanda no está tocado y hundido, puesto que la búsqueda de vivienda sigue estando en el punto de mira de perfiles con ahorro que han mantenido su fuente de ingresos durante estos meses". En este sentido, Font revela que "estos potenciales compradores aprovecharán la oportunidad que les brinda un mercado a la baja".
Por otro lado, y respecto a la financiación para la compra de vivienda, el portavoz del portal inmobiliario indica que "la concesión de hipotecas ha caído, no solo por las limitaciones en notarías y registros, sino también por la prudencia que domina las decisiones de los ciudadanos en estos momentos". Font expone que "está por ver cómo van a reaccionar los bancos, que podrían aplicar nuevas comisiones y extremar aún más sus criterios de riesgo con el fin de evitar impagos futuros".
21 capitales subieron sus precios frente al año pasado
Las regiones más caras en mayo de 2019 fueron Baleares (3.159 ?/m²), el País Vasco (2.734 ?/m²) y Madrid (2.621 ?/m²), y las más baratas Castilla-La Mancha (866 ?/m²), Extremadura (1.001 ?/m²) y Murcia (1.115 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Baleares (3,84%), Canarias (2,42%) y Madrid (2,39%), mientras que los ajustes más intensos los registraron Castilla-La Mancha (-6,03%), Murcia (-3,97%) y Andalucía (-3,77%).
Guipúzcoa fue la provincia más cara con 3.164 euros por metro cuadrado, seguida de Baleares (3.159 ?/m²) y Vizcaya (2.709 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Cuenca, que cerró la clasificación con 745 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ciudad Real (745 ?/m²) y Toledo (777 ?/m²). Los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Álava (7,58%), Baleares (3,84%) y Cuenca (3,19%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Lugo (-13,93%), Zamora (-11,25%) y Jaén (-10,62%).
La capital más cara fue Donostia-San Sebastián, con 5.037 euros por metro cuadrado. Por detrás se situaron Barcelona (4.502 ?/m²) y Madrid (3.927 ?/m²). Ávila fue la más asequible, con un precio de 1.044 euros por metro cuadrado. Otras capitales baratas fueron Ciudad Real (1.124 ?/m²) y Lleida (1.131 ?/m²). Las subidas más intensas frente a mayo de 2019 se produjeron en Vitoria (8,09%), Palma de Mallorca (6,03%) y Murcia (4,48%). Las que más bajaron fueron Zamora (-9,16%), Logroño (-7,29%) y Toledo (-7,20%).
Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de abril de 2020 fue de 1.698 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una subida del 0,50% frente al pasado mes de marzo, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.690 euros. El recorte con respecto a abril de 2019 fue del -0,97%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.715 euros por metro cuadrado.
"Todavía es pronto para hacer previsiones en firme sobre el impacto de la crisis sanitaria en los precios de la vivienda", comenta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, dado que "aunque ya se están dibujando las líneas maestras de una desescalada por parte del Gobierno, no sabemos si tendremos que dar pasos hacia atrás por un posible repunte de los casos de coronavirus". El responsable del portal inmobiliario indica que "los precios de oferta anticipan la tendencia de los precios de cierre de las operaciones, y lo que hemos visto en el portal es que se están produciendo bajadas, pero de forma tímida y en ningún caso de forma generalizada".
Font revela que es en estos momentos de dificultades sobrevenidas cuando más falta hace apostar por la digitalización de las empresas: "El sector inmobiliario debe focalizar sus esfuerzos en una atención al cliente y en una comercialización que se apoyen cada vez más en herramientas telemáticas y virtuales. Debemos demostrar a vendedores y compradores que el trato cercano no está reñido con la tecnología". Además, el experto señala que "es la propia demanda la que se está dando cuenta de que realizar trámites o consultas evitando desplazamientos no solo redunda en su comodidad, sino también en su seguridad".
Frente al año pasado hubo 26 capitales que cayeron y 24 que subieron
Las regiones más caras en abril de 2020 fueron Baleares (3.152 ?/m²), Euskadi (2.752 ?/m²) y Madrid (2.638 ?/m²) y las más baratas Castilla-La Mancha (866 ?/m²), Extremadura (983 ?/m²) y Murcia (1.119 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Canarias (5,25%), Baleares (4,93%) y Madrid (4,46%), mientras que los ajustes más intensos los registraron Galicia (-4,12%), Castilla-La Mancha (-3,80%) y Cataluña (-3,74%).
Gipuzkoa fue la provincia más cara con 3.154 euros por metro cuadrado, seguida de Baleares (3.152 ?/m²) y Bizkaia (2.719 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Ciudad Real, que cerró la clasificación con 738 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Cuenca (739 ?/m²) y Toledo (777 ?/m²). Los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Ávila (7,14%), Araba (6,66%) y Baleares (4,93%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Lugo (-12,23%), Córdoba (-7,86%) y Soria (-7,71%).
La capital más cara fue Donostia-San Sebastián, con 5.031 euros por metro cuadrado. Por detrás se situaron Barcelona (4.457 ?/m²) y Madrid (3.967 ?/m²). Ávila fue la más asequible, con un precio de 1.047 euros por metro cuadrado. Otras capitales baratas fueron Ciudad Real (1.124 ?/m²) y Cáceres (1.135 ?/m²). Las subidas más intensas frente a abril de 2019 se produjeron en Ávila (7,94%), Vitoria (7,88%) y Palma de Mallorca (6,47%). Las que más bajaron fueron Zamora (-8,30%), Logroño (-6,56%) y A Coruña (-5,56%).
Al menos, ese ha sido el motivo que ha llevado a la Audiencia Provincial de Jaén a dejar en suspenso el fallo de un recurso. "No habiéndose llevado a cabo la deliberación de la Sentencia".
Ante la reciente sentencia del TJUE resolviendo en cuestión prejudicial sobre el plazo de prescripción de la acción de reclamación de los gastos atribuidos a los prestatarios consumidores, esta Sala estaba estudiando si procedía mantener o modificar el criterio que seguía al respecto, y habiéndose tenido conocimiento de que la Sala Primera del Tribunal Supremo tiene señalado para el día 23 de junio la deliberación de los recursos de casación que versan sobre dicha cuestión, lo que serviría para unificar la doctrina de criterios existentes en las Audiencias Provinciales, se ha considerado procedente, con el fin de evitar innecesarios y costosos recursos de casación, dejar en suspenso la deliberación, votación y fallo de este recurso hasta el dictado de la sentencia por el Tribunal Supremo", afirma el documento judicial.
La deliberación también afectará a los plazos para reclamar los gastos de los préstamos para compra vivienda
La pronunciación del Alto Tribunal el 23 de junio se producirá apenas dos meses después de que el Tribunal de Justicia de Unión Europea determinara el plazo que tiene para reclamar desde la firma ya que impediría sus derechos e importes.
Desde el portal reclamador.es se ha puesto de manifiesto que dicha sentencia sobre el criterio de los plazos de prescripción para reclamar los gastos de formalización de hipotecas tumbaba los argumentos de la Audiencia Provincial ya que el plazo comenzaba a contar desde el momento de constitución del préstamo.
En la próxima Sentencia de 23 de Junio se prevé que el Supremo incluya las clausulas abusivas hipotecarias.
Actualmente el plazo para reclamar los importes del préstamo están pendientes de definir por el Supremo.
A día de hoy el computo del plazo comenzaría desde la firma del préstamo y afectaría a todos los gastos abonados desde 2005 excepto en Cataluña donde el plazo es de 10 años.
Respecto al reparto de los gastos en los últimos meses el Supremo se ha posicionado a favor del cliente determinando que la entidad financiera debería asumir el 100% de los gastos de gestaría, registro y 50% notaria. Es decir el cliente solo cargaría con el 50% de los gastos de notaria y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Pero ¿Cómo podemos reclamar los gastos hipotecarios? Pasos a seguir:
Presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad con la que se firmó el préstamo hipotecario.
Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, y siempre que no haya contestado el Servicio de Atención al Cliente o que la contestación haya sido negativa, el consumidor podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del banco.
En la demanda se ha de solicitar la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas.
Se recomienda reclamar todos los gastos más sus intereses legales desde la fecha del pago.
En un informe anual, reclaman una serie de medidas de control al máximo organismo financiero europeo. Los eurodiputados han mostrado su preocupación en materia económica en un documento que resalta en primer lugar el impulso al dinero "barato" para los bancos y que este no llegue al usuario a través de préstamos. En segundo lugar, se hace hincapié en la vigilancia hacia las inversiones públicas y privadas de los bancos. También demanda que se haga lo posible por asegurar la estabilidad de los mercados financieros en el contexto del Brexit. El informe ha sido redactado con la aprobación de 500 eurodiputados, 115 en contra y 19 abstenciones.
Los eurodiputados también reclaman que la retirada de los estímulos monetarios en los distintos mercados financieros de los países de la UE sea gradual y que se preste especial atención al ritmo de reducción para que los mercados no vuelvan a hundirse. Asimismo, han reclamado una mayor armonización de los criterios para evaluar si un banco está en quiebra, así como una "distinción clara" entre los poderes de supervisión y de actuación temprana.
El informe de revisión del BCE concluye con otros temas relevantes: la normativa europea contra el blanqueo de capitales y el acuerdo para el fondo europeo de garantías de depósitos.
Fuente de la imagen: Wikipedia. Autor de la fotografía: DAVID ILIFF. Copyrigth: CC BY-SA 3.0.
Las operaciones inmobiliarias sufrirán modificaciones a principios de 2022 con elnuevo concepto del valor de referencia. Este consistirá en la reducción de litigios tributarios a través de la valoración de los inmuebles, sobre todo en aquellos litigios que la Administración ha ido perdiendo.
Este valor será la base imponible para aquellos impuestos que la sociedad pagará si compra, hereda o les regala una vivienda, es decir, los impuestos de ITP-AJD, Sucesiones y Donaciones. Anteriormente, se declaraba un valor que habitualmente coincidía con el precio. Pero si la Administración consideraba que el valor era superior y que habría que pagar más, se requería demostrarlo. Según el Tribunal Supremo, en un principio se llevaría a cabo por vías completamente legales, aunque no éticos. Por ello, el Tribunal obliga una visita individualizada para valorizar adecuadamente la vivienda.
A partir de ahora, aunque sea inferior el precio, la base imponible será el valor de referencia. Si el contribuyente no está conforme con el valor, tendrá que demostrarlo por la vía judicial en los tribunales. En el caso en el que el valor de referencia sea superior, la base imponible pasaría a ser automáticamente el precio
Como se calculará el valor de referencia inmobiliario
Catastro será el encargado de fijar el valor de referencia, observando los costes de aquellas compraventas de viviendas que se hayan realizado ante notario correctamente. El valor de referencia se calculará a través de valoraciones individualizadas que tendrán en cuenta las particularidades de cada uno de los inmuebles, tales como su antigüedad o su calidad de construcción. Este valor, según apunta la norma, no podrá ser superior al de mercado. En suma, será el que consideraremos siempre que tengamos que calcular el precio para el Impuesto sobre el Patrimonio de las viviendas adquiridas a partir de 2022.
La subjetividad del valor de un inmueble
El precio de las cosas es un término subjetivo que varía según determinados aspectos. Aspectos como las reformas realizadas, las vistas del inmueble o su olor. Estos son algunos de los factores que pueden influir en el valor de una vivienda que no aparecen en las estadísticas y que se hacen patentes en las visitas al inmueble. Estas valoraciones pueden cambiar según cada persona. Unas aprecian más una buena ubicación para estar más cerca a su núcleo familiar, otras las dimensiones del inmueble o la calidad del barrio donde se ubica. Sin embargo, todas estas valoraciones solo suponen un inconveniente cuando hay que pagar impuestos, es decir, cuando se compra por encima del valor de referencia. Por el contrario, nunca se considerarán estas valoraciones como un aspecto positivo cuando se compre por debajo del valor de referencia.
Habrá quien crea que con la aplicación de este nuevo concepto conocerán el valor exacto de un inmueble porque Catastro lo fijará. Y aunque es verdad que siempre habrá compradores que acepten pagar más que dicho valor y vendedores que vendan sus inmuebles por menos, el nuevo valor de referencia influirá en las negociaciones y posiblemente provocará otras consecuencias no deseadas: ¿Se llevarán a cabo pequeñas reformas para la venta del inmueble, sabiendo que no se reflejarán en el valor de referencia? ¿Se reducirá la contratación de tasaciones tras la creación de una gratuita?
El pasado 8 de noviembre se aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, con BOE nº 268 que regula las plusvalía inmobiliarias en base a un nuevo criterio de valoración para evitar la anulación del impuesto de plusvalía con motivo a la sentencia del Tribunal Constitucional del 26 de octubre, que declaraba nula dicho impuesto, porque estimaba que con el antiguo cálculo siempre se producía una revalorización del terreno.
Claves del impuesto de plusvalía inmobiliaria
¿Qué es la plusvalía inmobiliaria?
Es un impuesto que se produce cuando existe un aumento en el valor del inmueble en el momento en que se venda, done o herede y solo será aplicado sobre el valor del terreno y no sobre lo construido.
Se define como "un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos [los urbanos] y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos".
¿Tiene carácter retroactivo?
Pese a que el tribunal constitucional, ha considerado que el impuesto de plusvalía inmobiliario es nulo e inconstitucional, que se ha infligido el principio de capacidad económica, no tiene carácter retroactivo, cerrando la puerta a posibles reclamaciones. Ahora bien, si será aplicable a aquellas operaciones que estaban en proceso de reclamación o rectificación de las autoliquidaciones, asimismo las realizadas entre la sentencia del tribunal constitucional del 26 octubre y la publicación en el BOE del Real Decreto-ley 26/2021 el 8 de noviembre
Recordemos la nota de prensa del Tribunal Constitucional sobre la sentencia de plusvalía inmobiliaria
"En definitiva, es la absoluta desatención hacia esas singularidades, lo que hace que el método legal, único e imperativo de delimitación de la base imponible no sea razonable y, por tanto, no esté justificada constitucionalmente la falta de conexión entre el hecho imponible y la base imponible, infringiéndose el principio de capacidad económica.
La sentencia cuenta con el voto particular formulado por el magistrado Cándido Conde-Pumpido Tourón al que se adhiere la magistrada María Luisa Balaguer Callejón. El magistrado propone un sistema alternativo al vigente de estimación objetiva de la base imponible. En su opinión, la solución más adecuada debería haber sido no declarar la nulidad de la norma reguladora de la base, sino dar un plazo al legislador para regular el sistema alternativo, de aplicación retroactiva, que hubiera permitido pedir la devolución del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en todos aquellos casos en los que la cantidad abonada no se adecuase a la plusvalía del terreno efectivamente obtenida. Por otro lado, consideran que la nulidad de la norma cuestionada provoca un vacío normativo innecesario y desequilibrado que beneficiará a quienes, aun habiendo obtenido importantes plusvalías, no se verán obligados a pagar el impuesto. Tampoco se verán favorecidos los que pagaron el impuesto sin presentar reclamación ni rectificación de autoliquidación alguna."
¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria y que excepciones hay?
El Gobierno afirma que sólo lo pagarán impuestos de plusvalía inmobiliaria quienes "ganen dinero" al vender su propiedad y marca excepciones
Según el Real Decreto-ley 26/2021 que regula la plusvalía, no se aplicará dicho impuesto en casos como las aportaciones de bienes hecha por los cónyuges a la sociedad conyugal, o entre cónyuges o a favor de los hijos cumpliendo una sentencia de nulidad, separación o divorcio. Hay otras excepciones como algunas operaciones hechas por la Sareb u otros organismos de la reestructuración bancaria.
Dos opciones a elegir por el contribuyente
Con la nueva reforma se permitirá elegir si paga por la ganancia real obtenida con la venta de suelo o por la resultante de aplicar el sistema objetivo, siempre que existan ganancias; sino estará exento de pago.
Con este cambio se garantizará la constitucionalidad del impuesto de plusvalía al reflejar la realidad del mercado inmobiliario y que no se paguen impuestos a pérdidas.
¿Cómo se aplica el impuesto plusvalía inmobiliaria?
Se ha sustituido los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral del terreno por unos coeficientes máximos, en base al número de años transcurridos entre la compra y la venta del inmueble.
Los ayuntamientos podrán rebajar esos coeficientes, además tienen la potestad de rebajar hasta un 15% los valores catastrales para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.
Por este método, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos. Los coeficientes máximos establecidos en la norma estatal van desde el 0,13 cuando haya transcurrido un año entre la compra y la venta hasta el 0,45 cuando hayan pasado 20 años o más. Estos coeficientes se actualizarán anualmente en los presupuestos generales del Estado en función de la evolución del mercado inmobiliario.
Ejemplo del impuesto plusvalía inmobiliaria
Hacienda ha elaborado varios ejemplos para entender cómo funciona el nuevo sistema de cálculo y demostrar que en función de la situación, puede ser más beneficios un sistema u otro.
Uno de ellos es la venta de un inmueble en 2021 por 350.000 euros, adquirido en 2017 por 310.000, por lo que la plusvalía real es de 40.000 euros. El valor catastral ?se puede también consultar en los datos fiscales que la Agencia Tributaria pone a disposición para confeccionar la declaración de la renta? es de 100.000 euros, el 60% (60.000 euros) relativo al suelo el 40% (40.000 euros) al inmueble. Para calcular la base imponible según la plusvalía real habrá que calcular el 60% de la ganancia obtenida por la transmisión, que da como resultado 24.000 euros; si se empleara el método objetivo, habría que aplicar a los 60.000 euros del valor catastral del suelo el coeficiente que corresponde, en este caso 0,17, que daría lugar a una base imponible inferior, de 10.200 euros.
El ejemplo contrario es el de una vivienda comprada en 2014 por 250.000 euros y vendida en 2021 por 260.000 euros (una plusvalía de 10.000 euros). El valor catastral total en la fecha de venta es de 100.000 euros, 80.000 correspondientes a la vivienda y 20.000 al suelo. Si se aplicara el sistema de la plusvalía, la base imponible sería de 2.000 euros (el 20% de 10.000); con el método objetivo habría que aplicar a los 20.000 euros del valor catastral del suelo un coeficiente de 0,12, que daría un resultado superior: 2.400 euros.
¿Cuándo se aplica la plusvalía inmobiliaria?
Solo se aplicará el impuesto en aquellas operaciones inmobiliarias sonde se haya produjo un aumento de valor si no existiera no estaría sujeta a este impuesto, el contribuyente deberá dejar constancia de que no ha obtenido ganancia. En caso de ganancia, el contribuyente podrá elegir entre pagar conforme al nuevo sistema objetivo o en función de la plusvalía real. El contribuyente reclamará la aplicación de la plusvalía real si la diferencia entre el valor de trasmisión y el de adquisición es inferior al resultante de la estimación objetiva.
Operaciones a corto se encarecen
Los nuevos coeficientes del impuesto de plusvalía en función de los años transcurridos entre la compra y venta del inmueble, perjudican claramente a operaciones a corto plazo, haciendo menos rentables las mismas.
Ayuntamientos y plusvalía inmobiliaria
El impuesto de plusvalía esta delegado a los ayuntamientos, que tienen la potestad de aplicarlo o no, actualmente más del 50% de los ayuntamientos lo aplican, suponiendo el segundo impuesto más importante tras el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En 2019 se recaudaron más de 2.500 millones de euros por la plusvalía.
Los ayuntamientos tienen un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto-ley Real Decreto-ley 26/2021, para adecuar sus normativas al nuevo marco legal.
Los expertos creen que el decreto-ley del Gobierno, que alarga los contratos de tres a cinco años, está «endureciendo» las condiciones que los arrendatarios se encuentran para acceder al alquiler. El miedo al impago es uno de los grandes frenos del mercado, y, por ello, se están redoblando los requisitos que se exigen.
En este terreno, hay experiencias para todos los gustos: Sonsoles asegura que tuvo que presentar, el mismo día que firmaba el contrato -el uno de este año-, la vida laboral por un piso situado frente a la Playa del Sardinero en Santander (Cantabria). Una vivienda de 80 metros cuadrados, por la que paga 750 euros al mes y por la que tuvo que abonar una mensualidad más IVA, además de otro de fianza y uno adicional por el mes en curso. Todo ello, con la intermediación de una agencia inmobiliaria, que cobró por sus servicios una de esas mensualidades.
En el caso de Pablo, empleado en una importadora de equipos de seguridad, firmó hace dos meses por un estudio de 40 metros cuadrados, que encontró a través de la aplicación de un portal inmobiliario. Para su alquiler, el propietario le exigió las dos últimas nóminas, la copia de su contrato -indefinido- y una fianza de dos meses. Unas condiciones que, a su juicio, resultaron «razonables», respecto a ocasiones anteriores. «Antes de ver el piso me han llegado a pedir ya documentación», comenta Pablo, quien ahora paga 700 euros mensuales, con garaje y trastero incluidos.
Entonces, ¿se han endurecido realmente las condiciones para alquilar? Adolfo Calvo-Parra, secretario técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAF Madrid) recuerda que las garantía adicionales se han limitado a dos meses «más un mes de fianza», pero que este eleva la periodicidad de los contratos de tres a cinco años y pone un tope a las subidas del alquiler. «Esto hace que el propietario le ponga más requisitos al inquilino», dice. En esta línea, Calvo-Parra apunta que «propietarios y agencias hacen sus cuentas» y añade que «la intervención de agentes «siempre encarece» el precio. Por su parte, el director de estudios de Pisos.com Ferran Font, subraya que el último decreto del Gobierno adolece de cierto «proteccionismo sobre el inquilino». Lo que, en opinión de Font, puede hacer que «el propietario sea más restrictivo a la hora de escoger al arrendatario o se vea desincentivado para alquilar». Sobre las agencias especializadas en la gestión de alquileres cree que «como todos los servicios cada uno es libre para contratarlo» y admite que el arrendador tienen «menos margen, pero se asegura cobrar».
Gestión profesional
Lo más importante es el comportamiento del inquilino» y habla de «solvencia» y «viabilidad». Para ello, se ha de consultar que no haya sin pagar facturas o préstamos. Con este objetivo piden acreditar los ingresos (nóminas, declaraciones de IVA o IRPF, avales si son estudiantes, etc?). Usando el sistema big data se da una valoración predictiva. Se pone en valor la «gestión integral» por la que se encargan de todos los problemas que surjan. Sobre las garantías exigidas, una garantía no es un coste, porque se devuelve al finalizar el contrato».
Hay dos componentes clave en el alquiler: la selección y la gestión. Para la segunda, asegura que hay que «sacar a los propietarios» y confiar en profesionales. «La mayoría de los problemas surgen más de la gestión que de la selección», se concluye.
3? ¿Existen en España dificultades en el acceso a la vivienda para determinados colectivos? 23
3.1? La evidencia disponible sobre las dificultades de acceso a la vivienda? 23
3.2 Los retos de la intervención pública en el mercado de la vivienda 30
4 Una evaluación de los posibles riesgos asociados al mercado inmobiliario residencial español antes del Covid-19 36
4.1 La evolución de los precios y sus determinantes 36 4.2 Riesgos crediticios 36 4.3 Riesgos para la actividad económica 38 4.4 El papel de las políticas macroprudenciales 39
5 Conclusiones 41
Recuadro 1 Cambios en la relación préstamo-precio y la dinámica del mercado inmobiliario 43 Recuadro 2 Un análisis de los factores explicativos del cambio reciente en las decisiones de tenencia de vivienda en propiedad de los hogares españoles 46
Recuadro 3 Evolución reciente del precio de la vivienda en las economías avanzadas 49 Bibliografía 52
Introducción
El mercado de la vivienda desempeña una importante función económica y social. Por una parte, las condiciones de este mercado, junto con las de los mercados de trabajo y de crédito, determinan en gran medida el grado de accesibilidad de los distintos hogares a la vivienda.
Por otra, la actividad de este sector tiene un peso destacado en la economía, tanto a través del empleo en la construcción como de la inversión vinculada con él. En parte por este motivo, y también porque una fracción destacada de las transacciones de vivienda se financian con recurso a la deuda, el funcionamiento del mercado inmobiliario puede tener implicaciones para la estabilidad financiera. Así, las crisis inmobiliarias a menudo han venido asociadas a crisis bancarias profundas, como la que tuvo lugar en España entre 2008 y 2013. Todo ello justifica un análisis exhaustivo y riguroso de las implicaciones que puede haber para el conjunto de la economía y el sistema financiero derivadas de la situación de este mercado. Por este motivo, el Banco de España está desarrollando distintas herramientas analíticas e indicadores de alerta temprana relacionados con este mercado. Este trabajo, tras resumir los rasgos más destacados de la evolución del mercado inmobiliario residencial en España durante la última etapa expansiva iniciada en 2014, se centra en analizar dos aspectos relacionados con su situación de finales de 2019.
En primer lugar, indaga sobre las posibles dificultades de acceso a la vivienda por parte de los hogares en España, y apunta a que estas se han agravado durante los últimos años, especialmente para determinados colectivos, como los jóvenes y los hogares con rentas bajas, sobre todo en algunas zonas, como las grandes áreas metropolitanas.
Seguidamente se revisan las implicaciones económicas y sociales relativas a los obstáculos a la accesibilidad a la vivienda y se analizan posibles medidas públicas que podrían considerarse para aliviar estas dificultades. La última sección ofrece una valoración de los posibles riesgos sistémicos asociados a la situación del mercado inmobiliario. El sustancial impacto macroeconómico que tendrá la crisis sanitaria del Covid-19 podría agravar tanto las dificultades de accesibilidad a la vivienda como los riesgos vinculados al mercado inmobiliario. Sin embargo, dada la ausencia de datos por la cercanía de este episodio, estos aspectos no se analizan aquí.
En todo caso, el Banco de España, en su seguimiento habitual de los desarrollos macrofinancieros, abordará estas cuestiones en cuanto se disponga de información.
La semana pasada se celebró en Londres el evento por antonomasia para el mercado de deuda europeo, cuyo stock supera ya los 635.000 millones de euros en créditos. Más de 300 delegados de las principales empresas continentales que operan en el sector se reunieron en el congreso NPL Europe, organizado por SmithNovak, y que contó con la participación de Miguel Arimont, CEO y fundador de LEM Loan eMarket.
Elprimer marketplace de compraventa de deuda inmobiliaria en España y Europa.
Arimont formó parte de una mesa redonda donde se desgranaron los beneficios y utilidades de las plataformas online de compraventa de deuda, junto a altos ejecutivos europeos expertos en la materia. "Estamos ante una gran oportunidad de crecimiento como start ups tecnológicasen un mercado maduro como es el de deuda: en España, por ejemplo, las grandes compras de cartera de créditos inmobiliarios por parte de los fondos de inversión internaciones ya se han realizado, lo que permitirá al inversor de rango medio poder realizar operaciones en un mercado hasta ahora impracticable para él", apuntó Arimont.
En esta décima edición de NPL Europe se dieron cita los principales inversores y administradores de deuda, así como asesores y empresas tecnológicas como LEM Loan eMarket, que explora nuevas oportunidades en un mercado al alza y donde España copa un lugar preferencial. No obstante, el mercado nacional se sitúa en el top 3 europeo, con un 13% de cuota de mercado, sólo por detrás de Italia y Francia.
LEM Loan eMarket: 5.000 créditos en comercialización
LEM Loan eMarket, el primer marketplace de compraventa de deuda, presenta una cartera con más de 5.000 créditos inmobiliarios en comercialización. La plataforma española cuenta con créditos vinculados a propiedades de todo tipo, desde viviendas y locales comerciales, hasta oficinas y suelos. Todos ellos activos de alto interés y que cuentan con el abal de LEM Loan eMarket para garantizar que las operaciones se realicen con la mayor transparencia y seguridad.
Acerca de LEM Loan eMarket
LEM Loan eMarket es el primer marketplace de compraventa de deuda inmobiliaria en España y Europa.
Colaborador
Departamento de Comunicación press@loanemarket.com
El año 2021 finalizó con una tasa anual del Índice de Precios al Consumo (IPC) del 6,5%. Con el incremento del 1,2% en noviembre debido a la subida de la luz, hoteles, restaurantes y alimentos, el dato ha sido dos décimas por debajo de que el INE había previsto.
Desde hace treinta años, desde mayo de 1992, no se había registrado una cifra tan alta de IPC, que además supone la duodécima tasa positiva consecutiva. En suma, la inflación media de este año oscila alrededor del 3%.
A pesar de estos datos, se mantiene lejos de las cifras máximas históricas alcanzadas. Máximos como los que se alcanzó a finales de la década de los 70 con un tasa anual por encima del 28%.
La INE ha observado en el IPC el incremento de los precios tanto de la luz, cuyo precio en diciembre ha sido mayor que en el mismo mes del año pasado, como de alimentos, sobre todo cereales, pan, legumbres y hortalizas y carne.
A igual manera que la electricidad, la hostelería también ha experimentado una subida de sus precios en diciembre respecto al año pasado, igual que la restauración que también se ha encarecido en comparación a 2020. Sin embargo, los lubricantes y carburantes para automóviles personales sí han visto reducido sus precios a finales de 2021.
Sin productos energéticos ni alimentos no elaborados, la inflación subyacente incrementó hasta el 2,1%, cuatro décimas más en el mes de diciembre, colocándose 4,5 puntos por debajo del IPC general. Desde marzo de 2013, no se alcanzaba una cifra de inflación subyacente tan alta.
El Ministerio de Hacienda ha entregado al de Fomento los datos de las declaraciones de la Renta de 2015 a 2018 de aquellas personas que han generado ingresos por el arrendamiento de viviendas.
Los técnicos del Ministerio, con la colaboración del Banco de España, el Instituto Nacional de Estadística (INE) y expertos como el catedrático de Economía José García Montalvo, están ultimando ahora el nuevo Índice de precios del alquiler cruzando los datos del fisco con otros relacionados con las características de los inmuebles alquilados como la tipología o superficie construida, que toma principalmente del Catastro.
El objetivo del Ministerio es presentarlo durante el 1º Trimestre del año a pesar de que se quería presentar después de la publicación en marzo de 2019 del Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
En un principio este índice iba a servir como referencia para que los gobiernos autonómicos y municipales elaborasen los suyos propios y conocieran el mercado del alquiler sin embargo se va a convertir en la base para limitar las rentas de los arrendamientos en zonas tensionadas según el programa político PSOE-Unidas Podemos presentado el 30 de diciembre.
Características:
El índice de precios del alquiler tendrá carácter anual en el que se ofrecerán los valores medios de la renta mensual (euros/m2) de barrios distritos municipios, provincias y CC.AAs.
Garantizará la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, así como incrementar las políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y facilitar la aplicación de medidas de política fiscal.
El primer adelanto del índice de precios dista mucho de las cifras de los principales portales inmobiliarios siendo difícil encontrar pisos con esos precios. Los precios del alquiler registrados por Fomento son hasta un 57% más bajos que los de los portales inmobiliarios.
Consecuencias:
La Comunidad de Madrid ya se ha pronunciado y ha adelantado que pondrá límite al mercado del alquiler si se coartan sus competencias acudiendo a los juzgados si es necesario.
Otra Comunidad como Cataluña también ha intentado poner en marcha medidas de control de los precios del alquiler y en la actualidad la alcaldesa Ada Colau ya ha pedido al Gobierno que haga hincapié en dicha regulación.
Los expertos como el presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE) y el vicepresidente de la CEOE inciden en que el control de precios podría tener efectos negativos, que no sería la solución y que podría afectar a un peor mantenimiento de los edificios y caídas de las ofertas.
En la charla, también se abordó la situación del mercado residencial español, que continúa alejado de las cifras que presentan otros países. "El año pasado se entregaron 56.000 nuevas viviendas en España frente a las más de 300.000 de otros países. Y no hay una justificación demográfica para ese gap tan significativo. El principal motivo es que la gente joven, una generación como mínimo, no ha tenido la oportunidad de ahorrar para acceder a la vivienda. En definitiva, la vivienda vive un momento dulce, pero existe un problema importante y es que no somos capaces de poder proporcionar una vivienda a las generaciones jóvenes que lo necesitan" explicó el CEO de AEDAS Homes.
El Built to Rent (BtR) para relajar las rentas
También se pusieron sobre la mesa los desafíos a los que se enfrenta el Built to Rent (BtR), un guante que recogió David Martínez: "La subida exponencial de los precios de la vivienda en alquiler ha puesto de manifiesto que existe un problema significativo con la oferta y, para poder contener las rentas, debemos ser capaces de proveer más oferta, ya sea en propiedad o en alquiler. Desde la parte privada necesitamos que las administraciones públicas nos ayuden, que nos permitan fabricar más suelo. Estimulando la oferta se puede llegar a solucionar el problema del acceso a una vivienda".
El CEO concretó que "AEDAS Homes está intentando contribuir a resolver este problema a través de iniciativas como el Plan Vive en Madrid, así como colaborando con otras administraciones públicas regionales que quieren seguir el ejemplo de la Comunidad de Madrid. También estamos dedicando parte de nuestros recursos a fabricar vivienda en alquiler (BtR). En definitiva, el problema de la vivienda existe y la solución es muy sencilla: poner más vivienda en el mercado. Llevamos prácticamente desde 2008 sin fabricar vivienda de un modo relevante y la sociedad necesita viviendas".
El futuro del inmobiliario pasa por la industrialización
Mirando al futuro, David Martínez aseguró que "el principal reto que tenemos como industria de la promoción y de la fabricación de obra nueva es la construcción". Y advirtió: "Cada día hay menos personal cualificado trabajando en la construcción y esto es un problema importante de cara al futuro".
"Desde hace tres años, en AEDAS Homes implementamos los llamados Métodos Modernos de Construcción (MMC) precisamente para anticiparnos a esa situación. Así, este año vamos a instalar 1.800 baños industrializados, lo que nos permitirá reducir plazos y costes", concluyó David Martínez.
La mayoría de Comunidades Autónomas tienen aprobados mayores beneficios fiscales en el caso de transmisiones por herencia que por donaciones.
La adquisición de bienes por pacto sucesorio se equipara a la transmisión por herencia, por lo que podrá beneficiarse de todos los beneficios fiscales. El que transmite bienes por pacto sucesorio tampoco tendrá que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF, a diferencia de lo que sí ocurre cuando transmite por donación.
Una de las principales ventajas de esta opción es que solo queda gravado el impuesto de sucesiones y donaciones y no el del IRPF.
Recordar que el pacto sucesorio solo puede llevarse a cabo en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares con vecindad civil o nacimiento adopción o residencia durante más de dos años.
Con la nueva normativa aprobada en el Congreso el adquiriente del inmueble deberá tributar el IRPF si transmite los bienes antes de fallecer.
Más concretamente se modifica el artículo 36 de la Ley de IRPF para cambiar la forma de calcular la ganancia patrimonial en el caso de vender el inmueble adquirido mediante pacto sucesorio y el causante no haya muerto. En concreto la modificación contempla que el contribuyente que venda un bien heredado en vida antes de que fallezca la persona que se lo transmitió se subroga y se toma como valor de adquisición el precio originario.
El Ministerio de Fomento prepara el índice que servirá para calcular los precios del alquiler. Hasta ahora no había una referencia oficial y la que había era de algunos portales inmobiliarios. La nueva estadística se incluyó en el acuerdo entre Gobierno y Unidas Podemos con la intención de poder limitar las rentas en zonas tensionadas. Finalmente en el decreto que entró en vigor únicamente se plasmó que serviría para elaborar políticas que eleven la oferta y medidas fiscales. Ahora se utilizarán las declaraciones del IRPF de forma anónima para conocer los precios y se cruzarán con el catastro para saber cuáles son las características de los inmuebles.
Los precios de los alquileres se sitúan en máximos históricos en buena parte de la geografía española, según datos de portales inmobiliarios como Idealista y Fotocasa. El problema se agrava más en las principales capitales como Barcelona y Madrid.
Según las estadísticas del INE, la proporción de personas en alquiler sube. Hasta un 17% frente al 13% de 2007. Y entre los jóvenes de 16 a 29 años, el porcentaje alcanza hasta el 48%. A ello se suma las cifras del Banco de España que dicen que los jóvenes ganan menos que hace una década en trabajos similares. Hasta el punto que muchos no pueden emanciparse y no tienen acceso a la vivienda.
En semejante contexto, el Gobierno valora implantar medidas como los incentivos fiscales, el uso de suelo público o la ampliación del parque de vivienda y posteriormente crear dicha estadística de precios. De momento, solo se prepara para disponer de una imagen fiel con la que diseñar políticas de vivienda.
El decreto del alquiler que aprobó el Gobierno a principios de marzo daba ocho meses para que se crease una estadística de precios que se publique con una periodicidad anual. Probablemente esté lista con algo de retraso, en torno a febrero, según explican fuentes conocedoras.
Portales como Idealista o Fotocasa ofrecen buenas estadísticas. Pero son solo de ofertas y no recogen la negociación que pueda haber entre casero y arrendatario. Con Íñigo de la Serna como titular de Fomento, el ministerio elaboró un informe sobre el alquiler que empleaba cifras de Fotocasa. Y ya entonces prometió que se crearía una estadística oficial.
Otra posibilidad es hacer una encuesta pero son costosas y salen caras. Finalmente se usarán los datos del IRPF, que se consideran más fiables, ya que el arrendador tiene la obligación de declararlo utilizándose de forma anónima para construir la estadística. Según fuentes, aunque todavía en una fase bastante inicial, la Agencia Tributaria ya está liderando los trabajos. El decreto afirma que se tiene que ofrecer una relación de valores medios mensuales en euros por metro cuadrado.
El IRPF ofrece además la gran ventaja de poder construir un histórico y comparar la evolución con años pasados. El inconveniente reside en que la estadística se publicará con algo de retraso, pues habrá que esperar a cuando se acabe la campaña de renta del año anterior para volcar los datos.
Es la primera y más importante. PSOE y Podemos aprovecharon el estallido de la pandemia en el mes de marzo para suspender los desalojos por impago de alquiler.
A diferencia de lo que han hecho muchos otros países, cuyos gobiernos han concedido prestaciones y ayudas a los afectados para que puedan seguir pagando sus rentas, el Gobierno optó aquí por derivar el coste de la crisis hacia los propietarios, de modo que estos tengan que asumir obligatoriamente las pérdidas causadas por la morosidad de sus inquilinos. Medida que durará como mínimo 14 meses después de que el Consejo de Ministros haya prolongado hasta el 9 de mayo de 2021 la suspensión de los desahucios.
Los propietarios no podrán recuperar su vivienda en caso de morosidad o finalización de contrato de alquiler, siempre y cuando sus inquilinos sean considerados "vulnerables" y no dispongan de una "alternativa habitacional" por parte de la Administración.
La categoría de "vulnerable" engloba a parados, afectados por ERTE, familias cuyos ingresos no superen, como mínimo, los 1.613 euros al mes o que el pago del alquiler y los suministros básicos (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, telecomunicaciones y comunidad) supongan el 35% o más de los ingresos netos de la unidad familiar.
Esta medida supone una expropiación temporal de viviendas. Tanto es así que hasta el Gobierno establece en el Real Decreto una compensación a los propietarios afectados, si las comunidades autónomas no ofrecen a los inquilinos una "vivienda digna" en el plazo de tres meses desde que queda acreditada su vulnerabilidad económica.
Cortes de suministros
Y sucede lo mismo con los cortes de suministros básicos. Los propietarios de los inmuebles tendrán que hacer frente a las facturas de luz, agua y calefacción de sus inquilinos morosos durante el tiempo que dure la suspensión de los desahucios, tanto si tienen contrato como si no. Es decir, tampoco podrán cortar los suministros a los okupas.
Legalización de okupas
Por si fuera poco, el real decreto aprobado por el Gobierno extiende la prohibición de los desahucios a los okupas si se hacen con viviendas vacías de grandes tenedores (propietarios de más de diez inmuebles), aunque estos podrán solicitar una compensación si demuestran que la suspensión del lanzamiento les ha ocasionado un perjuicio económico "al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble". Es decir, sólo podrán reclamar justiprecio en determinados casos, excluyendo así muchas viviendas vacías.
Según denuncia la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), esto "supone la legalización de la ocupación ilegal, lo que va a convertir a España en el único país avanzado que permite este tipo de prácticas fuera de la ley y peligrosas".
Precio máximo de alquileres
Hay dos propuestas que se podrían materializar en los próximos meses;
? Por un lado, la fijación de un precio máximo en los alquileres de zonas calificadas como "tensionadas" a través de la futura Ley de Vivienda. Este tipo de controles ya se ha intentado aplicar en otros países y ha resultado un rotundo fracaso.
? La Agencia Negociadora del Alquiler advierte de que es "una medida puramente ideológica, contraria al libre mercado de alquiler, donde los pequeños propietarios particulares, que son más del 90% del sector, se van a ver perjudicados y muchos de ellos preferirán cerrar sus viviendas al alquiler".
Expropiación de pisos vacíos
Existe la posibilidad de penalizar a los propietarios de viviendas vacías mediante nuevas cargas fiscales. De hecho, Podemos va incluso más allá y habla abiertamente de la posibilidad de expropiar, de forma temporal o definitiva, e incluso confiscar, sin indemnización posible, los inmuebles vacíos de grandes tenedores de vivienda.
La limitación del alquiler sigue su curso, un ejemplo de ello son París y Berlín donde se ha constatado el fracaso de intervenir los precios: el número de pisos en alquiler ha descendido, la renta media se ha encarecido y se ha fomentado un mercado negro.
El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas en España y el Gobierno se ha comprometido a introducir un tope a los precios para intentar revertir la escalada de los precios del alquiler.
Ahora, la compañía Alquiler Seguro ha analizado la experiencia durante décadas en otros países y ha recogido sus conclusiones.
Según el estudio, las legislaciones de París y Berlín se encuentran bajo supervisión del Tribunal Constitucional y su intención de frenar la subida de los precios del alquiler ha tenido el efecto opuesto al deseado. "Los mercados se han tensionado aún más, la oferta de inmuebles en alquiler ha mermado considerablemente mientras que la demanda sigue acrecentándose y muchos propietarios reclaman los pagos de la renta de manera irregular", aseguran desde CEO. Por su parte, los precios en estas ciudades continúan al alza, mientras que en otras donde el alquiler no está intervenido, se observa como el mercado se autorregula y los precios descienden.
BERLÍN
En el caso de la capital alemana, la tasa del alquiler asciende al 85% del total. En 2015, la Administración introdujo el freno al precio de los alquileres Mietpreisbremse con el que se permitía a las entidades locales limitar el importe máximo de alquileres.
Ya en 2019 el estudio constató que la oferta de pisos de alquiler ha caído un 25% en un año, el precio medio ha subido un 36% desde 2015; las viviendas a la venta se ha disparado un 38,8% y se ha desincentivado el interés del inversor.
Además, las viviendas que se encuentran en alquiler se promocionan con dos precios (el precio por ley y el precio deseado) y los propietarios reclaman parte de la renta de manera irregular.
En la actualidad Berlín se encuentra a la espera de una revisión de la normativa por parte del Tribunal Constitucional al violar el derecho de los propietarios a decidir los precios.
EN PARÍS
En París, François Hollande aprobó la llamada Ley Alur, pero apenas estuvo dos años en vigor porque los tribunales la derogaron. Esta legislación impedía poner la vivienda en alquiler a un precio inferior, el 30% más barato o un 20% más caro.
Tras la abolición de la Ley Alur, los precios de las rentas se dispararon hasta un 25% lo que impulsó al gobierno de Emmanuel Macron a poner en marcha la Ley Elan que permite, de nuevo, la regulación del nivel máximo de alquileres y que estará vigente durante cinco años. Esta nueva legislación limita las subidas del alquiler a un 20% sobre un nivel de precio medio de referencia en todos los nuevos contratos de alquiler, tanto de viviendas ya arrendadas como de primeros arrendamientos.
VIENA
Su modelo vigente desde 1920, promueve políticas de vivienda con un fuerte apoyo económico público al alquiler y a la construcción de vivienda social. Una ciudad en donde más del 80% de los vieneses alquilan y el 66% viven en pisos con algún tipo de subvención municipal, y dónde los precios se encuentran regulados.
Los ciclos formativos más demandados fueron los relacionados con Comunicaciones e Informática. Y es que los ciclos relativos al sector de la construcción han perdido la mitad de alumnos en la última década.
Puede consultar todo lo relativo a la Formación Profesional en la página del Gobierno destinada a ello: www.todofp.es
Falta mano de obra en la construcción
A pesar de los pésimos datos de estudio, lo cierto es que el sector de la construcción está escaso de mano de obra, y necesita trabajadores cualificados para poder desarrollarse, como maquinistas, albañiles, peones, encofradores, etc.
Se estima que al menos 700 mil trabajadores más serán necesarios para realizar las obras pendientes que se harán con las ayudas provenientes de los fondos europeos, y se teme una crisis en el sector de la construcción por culpa de estos datos.
Teniendo en cuenta, que el pasado curso los alumnos matriculados en áreas de construcción no llegó a los 6.000 alumnos, no da para cubrir la oferta de empleo que se estima.
Estamos ante un crecimiento notable en la construcción, infraestructuras y sector privado desde hace muchos años, y además, hay una falta de relevo generacional.
Relevo generacional agotado
Si tenemos en cuenta que "la crisis del ladrillo" en 2008 supuso la pérdida de más de millón y medio de puestos de trabajo en la construcción, hablamos de un problema generacional.
Ya que muchos trabajadores que entonces tenían una edad elevada, a día de hoy están en edad de jubilación, y los que eran más jóvenes, no volverán al sector por la edad y porque se buscaron la vida en otros sectores.
El sector de la construcción siempre ha sido un sector generacional, es decir, muchos trabajadores "arrastraban" a sus hijos y familiares a trabajar en su sector, pero aquellos que perdieron su puesto de trabajo, no van a traer consigo a nuevas generaciones.
Ya no existe una herencia de trabajo como ocurría antes, y los ciclos formativos que se pensaba que iban a solucionar este problema, no lo están haciendo, ya que el número de alumnos matriculados cae cada año en la formación profesional de la construcción.
De hecho, hay un bajo porcentaje de alumnos nuevos, la mayoría son personas desempleadas que buscan reciclarse laboralmente.
A esto se suma, que ante tan pocos alumnos y la necesidad de las empresas de contratar, acuden directamente a las escuelas y ofrecen trabajo, dejando las aulas vacías sin que los estudiantes terminen sus estudios.
Alguna solución al problema
Para algunos expertos, una posible solución sería dar al sector de la construcción un prestigio, asumiendo la necesidad de dotar a sus empleados de estudios cualificados.
De esta forma, todos los trabajadores que quieran entrar en este sector, deben tener una titulación especial.
Actualmente es cierto que no es así, solo algunos altos cargos dentro de una obra tienen una titulación, pero por ejemplo para ser peón o albañil, muchos empleados no tienen titulación.
La solución pasaría por dotar a estos trabajadores de una formación reglada para poder desempeñar su trabajo, e incluso así podrían aspirar a tener mejores puestos de trabajo dependiendo de la formación que tengan.
Además, ante este problema, el gobierno sacó el año pasado un Plan de Modernización de la Formación Profesional, con el que quiere asegurar un número mínimo de plazas de FP para todos los sectores de empleo en España. También muchos trabajadores con experiencia, pueden convalidar tiempo de experiencia por asignaturas dentro de la Formación Profesional, y poder así tener una formación reglada.
Además, con el objetivo de prevenir futuros problemas financieros y riesgo de burbujas inmobiliarias, exige que se tomen medidas de carácter macroeconómico. Asimismo, alerta de que una limitación de los precios del alquiler podría provocar efectos negativos sobre la oferta y pide que se agilicen los desarrollos urbanísticos para aumentar la oferta de vivienda.
Recomendaciones del FMI.
Banca, hipotecas y construcción.
El organismo pide que el Banco de España tenga herramientas para controlar la concesión de crédito. De esta forma se podría evitar tensiones y riesgos financieros.
El FMI y la UE llevan pidiendo a España desde al año 2013 que organice una autoridad de riesgos sistemáticos. Estaría compuesta por un grupo de expertos formado por el Banco de España, la CNMV o el Ministerio de Economía. Su función: emitir informes, alertas y recomendaciones.
Por otra parte, el FMI sugiere a los hipotecados que pidan préstamos a tipo fijo.
También insta a las constructoras a que saneen sus balances e insiste en que hay que hacer mejoras para aumentar la oferta de vivienda, tanto en la regulación de los desarrollos urbanístico como en las ayudas a la vivienda social o al alquiler.
El precio de la vivienda.
El FMI no se muestra de acuerdo con la creación de un Índice de Precios del Alquiler para controlar las rentas en las grandes ciudades. El argumento es que "Cualquier nueva iniciativa diseñada con el fin de reducir las presiones de los precios del alquiler debería evitar causar efectos negativos en la oferta, lo que tendría un impacto adverso en los arrendatarios con ingresos bajos".
Asimismo, aconseja no infravalorar la sobrevaloración de los precios de la vivienda. La relación entre el precio de la vivienda y la renta de las familias, y el coste de la vivienda relacionada con los alquileres están casi al mismo nivel que a mediados de 2003. "Nunca hay que infravalorar la velocidad con la que toman impulso estos procesos".
Del mismo modo, sugiere que la vulnerabilidad viene por la elevada acumulación de deuda pública y externa. Y no por una excesiva concesión de hipotecas, a pesar de la subida de los precios, ni de una elevada construcción de obra nueva.
La respuesta del Gobierno.
Jose Luis Ábalos, Ministro de Fomento, no está de acuerdo con todas las recomendaciones. Ha afirmado que "hay que evitar una espiral especulativa como la de hace una década. El Ejecutivo trabaja en un paquete de medidas urgentes que queremos elevar próximamente a Consejo de Ministros y que aborda una mejora del marco regulatorio del alquiler, mayor coordinación con servicios sociales en los desahucios, sacar la vivienda de uso turístico de la ley de Arrendamientos Urbanos, y medidas para estimular la oferta de vivienda en alquiler, la moderación de precios y la rehabilitación".
Los trabajadores menos cualificados fueron los más castigados por el estallido de la burbuja inmobiliaria reduciéndose así su posibilidad de acceso a la vivienda y teniendo que mirar al alquiler. A ello se suma que desde hace unos años los jóvenes que acceden al mercado laboral, acceden con sueldos relativamente bajos.
El aumento de demanda en el mercado de alquiler no ha venido acompañado de un incremento de la oferta de pisos en arrendamiento. Tendencia que ha contribuido a un aumento de los precios de los alquileres, sobre todo en los últimos años.
"La crisis del covid-19 podría empeorar los problemas de acceso a la vivienda en alquiler, especialmente para los más vulnerables", afirma el FMI.
"El confinamiento por el estado de alarma que paralizó el país puede agravar más aún los problemas de accesibilidad por los menores ingresos de los inquilinos, que por la posible caída de los precios de alquiler", destaca el organismo internacional.
El Fondo Monetario Internacional hace un análisis del mercado y concluye que:
"Los precios del alquiler a nivel nacional comenzaron a subir en 2014. En agosto de 2020, los precios de alquiler están alrededor de un 30% más altos que en 2007", destaca el informe. "Sin embargo, los precios de venta están aproximadamente un 15% más bajos que en 2007", compara el FMI con datos de idealista.
El Gobierno español está tratando de contrarrestar estas presiones con medidas como la nueva Ley de arrendamientos urbanos, ampliando los contratos a cinco años, y los subsidios para los inquilinos con bajos ingresos.
Actualmente España es uno de los países de la UE con la mayor tasa de esfuerzo para los inquilinos, es decir, aquellos que gastan más del 40% de sus ingresos en los costes totales de la vivienda.
Según datos de Eurostat, la "tasa de esfuerzo" se mantuvo en 2018 por encima del nivel anterior a la crisis financiera de 2008.
El Fondo Monetario Internacional ofrece algunas consideraciones al Gobierno español para mejorar el acceso a la vivienda en alquiler:
Pide mejorar la oferta de viviendas y sugiere simplificar la normativa de construcción para impulsar la construcción de un mayor parque residencial en alquiler social.
Evitar la sobreprotección excesiva del arrendamiento como la inseguridad jurídica para soslayar efectos en la oferta de viviendas de alquiler que intensifiquen los problemas de accesibilidad.
Los esfuerzos de las diferentes Administraciones se centrarían en abordar las limitaciones de las ofertas, ya que la elasticidad de la oferta de vivienda es relativamente baja en España.
Entre esas prioridades del Estado pide:
Facilitar y simplificar la regulación del suelo y acelerar los procesos de reparcelación, en el desarrollo de vivienda asequible.
Incrementar el stock de vivienda social en alquiler.
Mejorar la eficiencia de los procesos de acceso a vivienda.
Garantizar una buena infraestructura pública en ubicaciones más asequibles.
El Fondo Monetario Internacional (FMI) en su informe anual Artículo IV respecto a la economía de España señala que la nueva medida de la futura Ley de Vivienda de limitar las rentas no es una respuesta para solucionar la problemática del acceso a la vivienda y advierten de que podría provocar consecuencias contrarias.
En su sección de conclusiones preliminares consideran que "algunas medidas, como los techos a las subidas del alquiler en áreas tensionadas, pueden introducir ineficiencias y restringir la disponibilidad de inmuebles para futuros arrendatarios".
En cuanto a las medidas previstas para la oferta de vivienda, entre ellas, el aumento de vivienda social o el incremento de impuestos a inmuebles no ocupados, el FMI defiende que dichas medidas tendrían que suavizar las presiones que existen en los alquileres. Para ello, tendrían que evaluar más minuciosamente las medidas planteadas para prever sus posibles efectos.
Como ejemplo de medidas efectivas para impulsar la oferta, los técnicos del FMI proponen facilitar los permisos de los gobiernos autonómicos y simplificar la normativa de uso de terrenos.
Prestar atención a la subida del precio de la vivienda
En general, el mercado de la vivienda ha experimentado una aceleración de los precios residenciales y un repunte a su vez de las transacciones residenciales durante 2021, algo que refleja la represión de la demanda.
Respecto a ello, advierte el FMI: "Aunque no hay evidencia de un desalineamiento significativo de los precios de la vivienda, conviene vigilarlos con atención".
Por el contrario, a pesar de la buena situación de los colchones de capital por parte de los bancos españoles, el Fondo Monetario apunta que se requiere una mayor atención para asegurar una resiliencia continua.
Respecto a esto, expone que "los bancos deberían mantener niveles prudentes de provisiones dado que las dificultades de los prestatarios pueden surgir con retardo conforme se vayan reduciendo gradualmente las medidas de apoyo".
A su vez, exigen analizar cada caso individualmente de recompras de acciones y reparticiones de dividendos, ya que aún se desconoce los efectos económicos que puede ir causando la pandemia.
En el caso de que dichos efectos no sean preocupantes, "se debe alentar a los bancos a utilizar sus colchones a fin de evitar un endurecimiento indebido de las condiciones de préstamo".
En suma, el FMI alaba que el Banco de España apruebe ampliar el número de herramientas macroprudenciales, ya que consideran esta medida como una decisión útil para suavizar las presiones en sectores concretos como, por ejemplo, si incrementan los riesgos en el sector inmobiliario.
Por último, en cuanto a la UE, el Fondo Monetario Internacional defiende que se apruebe un sistema común de seguro de depósitos (EDIS en inglés) para impulsar la resiliencia y fomentar la unión bancaria de Europa.
La media mensual del Euribor del mes de Noviembre es de -0,487% , abaratándose respecto al -0,477% del mes octubre. Esta bajada es realmente testimonial para un préstamo medio, de céntimos al mes.
El euríbor a 12 meses ha vuelto a cambiar de tendencia, disminuyendo, tras acumular dos meses consecutivos de subidas y tocar máximos del año.
La inflación en el ojo del huracán
Aunque el euríbor a 12 meses de momento se mantiene estable y crea hipotecas baratas, existe un gran peligro con la inflación, que marca máximos de varias décadas en Europa, destacando España con un 5,6% o Alemania con un 4,9%. Con una media de la eurozona, en noviembre de 4,9%, lo que supone el mayor encarecimiento de los precios en la región del euro de toda la serie histórica, según los datos adelantados de la oficina comunitaria de estadísticas (Eurostat).
La inflación y su escalada en los precios es la principal variable en la toma de las decisiones monetarias del Banco Central Europeo (BCE) y para intentar reducirla va a obligar a corto o medio plazo a subidas de los tipos de interés, lo que impulsaría al alza al euríbor.
Sin embargo a corto plazo, el mercado no espera subidas de intereses en los próximos meses, en los que se prevé una moderación de la inflación, con una normalización de los flujos de transporte y abaratamiento de las fuentes de energía.
El Banco Central Europeo tiene que tener especial cautela al utilizar la subida de intereses para ralentizar la inflación y la economía, ya que los estados están sobre endeudados y podría provocar grandes problemas de tesorería a los mismos.
Ralentización de China y restricción monetaria en EEUU
La nueva variante del Covid, Ómicron , ha provocado una incertidumbre momentánea de volatilidad en los mercados financieros internacionales. Los datos sanitarios globales no sostienen esta alarma, ni las nuevas tendencias de confinamiento y restricciones de la libertad individual que se van imponiendo nuevamente en Europa y que podría ralentizar nuevamente la economía, que no se ha recuperado todavía de la crisis.
Esto unido a la ralentización de China y una política monetaria más estricta en EEUU con una inflación del 6%, puede provocar que la inflación de Europa se desinfle, no siendo necesaria la intervención del BCE sobre los tipos de intereses, por lo que creemos que las primeras subidas de los tipos de interés no llegarán al menos hasta finales de 2022, en una escalada al alza que se espera suave y paulatina.
Álvaro Conde Alonso Economista Liberal CEO Digital
El Euribor en junio cerró con un valor medio de -0,176%. Este valor se tomará como referencia para las hipotecas nuevas y para la revisión de hipotecas en la mayoría de los casos. La media de Junio se coloca finalmente en el -0.191% ligeramente por debajo de su valor de hace un año, por tanto los que revisen su hipoteca este mes verán como su cuota bajará unos céntimos al mes.
Con la publicación del Euribor hoy podemos ver que es la cuarta bajada mensual consecutiva del Euribor.
Esto indica un descenso mensual de -0,042 puntos respecto al mes de mayo. Respecto a junio del año pasado la diferencia del valor del Euribor es de 0,005 puntos más.
Primera semana de julio de 2.019: Euribor a -0,244%
Los hipotecados que les toque revisión del Euribor en este mes, comprobarán como sus cuotas mensuales subirán.
Si el Euribor cerrara el mes así sería la quinta bajada mensual consecutiva del Euribor.
El año pasado cerró con un valor de -0,18% en julio, lo cual supondría, de cerrar así, una diferencia de -0,064 puntos menos
¿Qué pasará con la Hipoteca de cerrar el Euribor así? Una hipoteca por un importe medio de 120.000 euros, un diferencial del 1% y un plazo de amortización de 20 años, tendría hasta ahora una cuota mensual de 543 euros, que al revisarse obtendría una reducción de casi -4 euros al mes.
Segunda semana de julio de 2.019: Euribor a -0,255%
Los datos de los días que llevamos del mes de julio sitúan la media del Euribor en -0,255%. Veremos al final de julio que valor alcanza el Euribor, pero ya podemos ir haciendo cábalas de su tendencia.
Si la tendencia sigue hasta el final de mes el Euribor sumaría así su quinto mes consecutivo de bajada.
El año pasado cerró con un valor de -0,18% en julio, lo cual supondría una diferencia de -0,075 puntos menos.
Revisión de la hipoteca: Si el Euribor terminara con este valor de -0,255, y tuviéramos un préstamo hipotecario por un importe medio de 180.000 euros, un diferencial del 1,5% y un plazo de amortización de 25 años, que hasta ahora soportaba una cuota mensual de 705 euros, que al revisarse con el Euribor conocido hoy obtendrá una reducción de casi -6 euros al mes, lo que supone -72 al año.
El Euribor comenzó el año al alza y todas las previsiones nos hacían verlo al final de año en positivo, no obstante la desaceleración económica en la zona euro y la guerra comercial han hecho mover ficha a los bancos centrales frenando su interés en subir tipos. Desde Bankinter se han atrevido a prever el valor del Euribor los dos próximos años concluyendo que terminará este año entorno al -0.2%, subiendo hasta el 0.1% para el 2020 y terminando el 2021 en el -0.05%.
Aquellos que opten por las hipotecas de tipo fijo también están de enhorabuena ya que son varias las entidades que han decidido reducir el interés fijo a aplicar cuando el plazo es de 30 años.
De momento las hipotecas variables todavía son sensiblemente más baratas que las fijas, ya que el Euribor está en mínimos y los diferenciales rara vez superan el 1% (en algunos casos, hasta están por debajo del 0,90%).
El Euríbor, el íncide al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, ha cerrado el mes de mayo en el -0,08%. Se trata de la tasa más alta en casi tres años y medio tras subir por tercer mes consecutivo. Con este comportamiento la hipoteca se encarecerá en hasta 88 euros. Por el contrario, en mayo de 2019 el índice se situaba en -0,134%.
En apenas dos meses y medio el euríbor ha pasado de mínimos cercanos al -0,4% a subir por encima del -0,1%. Pese a los repuntes, motivados en gran parte por el deterioro de la confianza entre los bancos en el mercado interbancario, los expertos opinan que el Euríbor no abandonará las tasas negativas en el medio plazo.
Sucesiones y Patrimonio: ¿Qué podemos esperar de estos impuestos? Redacción/pisos.com ? El Gobierno de Pedro Sánchez está trabajando en buscar vías para aumentar la recaudación del Estado a través de los impuestos. Entre los afectados se encuentra el Impuesto de Patrimonio y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
¡Visita el piso piloto de la promoción Culmia Ciencias Park en Sevilla Este! Publirreportaje ? Culmia Ciencias Park está ubicada en la Avenida de las Ciencias en el barrio de Sevilla Este, una de las zonas más privilegiadas de la ciudad. Es la opción perfecta para el cliente urbano exigente.
El precio de la vivienda sube un 1,75% frente al año pasado Redacción/pisos.com ? Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de mayo de 2021 fue de 1.834 euros por metro cuadrado.
Los compradores de vivienda menores de 35 años solo representan el 15% del total Redacción/pisos.com. En muchos países europeos existen ayudas para favorecer su emancipación, pues la sociedad ve como un problema común el que los jóvenes no tengan incentivos para iniciar su proyecto de vida.
"El consumidor cada vez estará más sensibilizado con las soluciones de sostenibilidad" Entrevista ? Según Margarita Chiclana, CEO de Unexum Real Estate y Director of Global Master in Real Estate Development at IE School of Architecture and Design, "el esfuerzo de España ha sido considerable, pero tiene que seguir trabajando, invirtiendo y educando en sostenibilidad".
Si no aumenta la oferta podría producirse una burbuja en el segmento de obra nueva Redacción/pisos.com. Durante la pandemia, e incluso antes, se redujeron los proyectos de firma drástica. Para Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, "estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria en el segmento de vivienda nueva en ciudades como Madrid".
¿Cómo debería rehabilitarse un inmueble para beneficiarse de las ayudas del Gobierno? Redacción/pisos.com ? El Plan de Recuperación del Gobierno incluye entre sus medidas la posibilidad de deducirse hasta el 60% en el IRPF si se emprenden acciones de rehabilitación en la vivienda habitual. Desde STO recomiendan mejorar la estanqueidad del edificio o la vivienda.
La inversión extranjera es "vital" para la recuperación inmobiliaria, según Instituto de Valoraciones Redacción/pisos.com ? El Instituto de Valoraciones cree que la inversión extranjera en la reactivación del mercado inmobiliario es "vital", especialmente en las zonas costeras. En un año marcado por las restricciones, los extranjeros han copado el 9,7% del total de transacciones.
Demandan que el sector financiero apoye la reactivación de la compra de vivienda Redacción/pisos.com ? Gerad Duelo, presidente del Consejo General de COAPI de España, ha demandado al sector financiero "apoyar la reactivación de la compra de vivienda". Según este experto, estamos ante el inicio de un ciclo muy bueno para la vivienda.
Las mejores camas balinesas vistas en Instagram Redacción/pisos.com ? Si te gustan las camas balinesas, no puedes perderte esta selección de modelos que hemos recogido de Instagram. Desde estructuras de madera y aluminio a soluciones innovadoras y polivalentes.
Ya es de sobra conocido que el Drone está cada vez más presente en muchos ámbitos. Sabemos que son aeronaves tripuladas por mandos a distancia sin la necesidad de ser pilotadas por un piloto en su interior, y los conocemos por su utilización en el cine, como arma militar, ocio, y ahora como herramienta de trabajo en el sector inmobiliario. Muchas de las nuevas promociones tienen una nueva perspectiva visual y fotográfica gracias a la utilización del Drone en el sector inmobiliario, dando lugar a una nueva generación del marketing inmobiliario, con nuevas visualizaciones del entorno, del interior y también reconocimientos técnicos de edificios antes, durante y posterior a la construcción de los mismos.
El drone, una nueva generación del Marketing Inmobiliario
El resultado que los Drones pueden darnos de las nuevas promociones es sorprendente, dotándonos de una visual panorámica con fotografías y vistas nunca antes apreciadas de los edificios y alrededores. La amplitud visual que nos puede proporcionar estos Drones hacen que su uso sea muy recomendable y satisfactorio.
El cliente está adquiriendo nuevos hábitos a la hora de comprar o alquilar, y más con el avance de la nuevas tecnologías, por tanto, la utilización de Drones en el sector inmobiliario puede darles a las empresas que los utilicen un plus para potenciar su estrategia de marketing inmobiliario con respecto a sus competidores mostrando sus viviendas desde un punto de vista diferente.
Los drones y el tour virtual o 360º acercan el mercado inmobiliario
Los drones y el tour virtual o 360º han revolucionado el mercado inmobiliario, acercando los inmuebles al cliente, que los puede ver desde cualquier parte y desde cualquier perspectiva. A la hora de querer vender un comercio, local, o edificio comercial, hay que entender muy bien el proyecto y es necesario el análisis personal de una persona a pie de campo. Con la ayuda de un Drone, se facilita esta labor, aportando datos nuevos sobre el terreno, entorno y ubicación muchos más precisos y concisos.
También es posible mostrar el interior de una vivienda, a modo de tour virtual, o zonas comunes de una urbanización.
El nuevo código técnico de edificación, obliga a un mayor control de fachada y entornos, para lo cuál los drones son magníficas herramientas de control. El acceso a sitios altos o peligrosos conlleva un riesgo para el trabajador en el caso de las inspecciones técnicas de edificios. Además, el tiempo empleado para ello sería mayor por su complejidad. Al utilizar un Drone en estos casos, simplifica de forma cualitativa y cuantitativa esta labor, ya que ahorramos tiempo y podemos tener información de cualquier tipo de incidencia en las fachadas.
A pesar de que la utilización de los Drones no requiere de un coste excesivo, hay que tener en cuenta que en España es necesaria una licencia y varios permisos para determinados usos de los mismos.
Según la normativa vigente está regulado en el art. 63 del Decreto de 26 de abril de 1957 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa en el que tendrá la obligación de devolver esos terrenos a los expropiados o los herederos de éste cuando:
Cuando no se ejecute la obra o no se establezca el servicio que motivó la expropiación.
Cuando realizada la obra o establecido el servicio quede alguna parte sobrante de los bienes expropiado.
Cuando desaparezca la afectación de los bienes o derechos a las obras o servicios que motivaron la expropiación."
La Ley de Expropiación Forzosa establece que cuando no se ejecute la obra o no se establezca el servicio que motivó la expropiación, la administración (de forma expresa o tácita) debe notificarlo a los titulares expropiados para que puedan ejercitar el derecho de reversión. En defecto de esta comunicación, con el transcurso de cinco años desde que los bienes o derechos quedaron a disposición de la administración expropiante sin haber iniciado las obras de inicio o servicio del que se pretendían. El derecho de reversión no se podrá ejercitar cuando el bien expropiado se desafecta y afecta a otro fin.
El plazo para instar la reversión será de tres meses desde la notificación de la administración expropiante a los administrados. Cuando no se haya producido dicha notificación, según los art. 54.2 y 54.3 de la LEF, se atenderá a lo siguiente:
Cuando se hubiera producido un exceso de expropiación o la desafectación del bien o derecho expropiados y no hubieran transcurrido veinte años desde la toma de posesión de aquéllos.
Cuando hubieran transcurrido cinco años desde la toma de posesión del bien o derecho expropiados sin iniciarse la ejecución de la obra o la implantación del servicio.
Cuando la ejecución de la obra o las actuaciones para el establecimiento del servicio estuvieran suspendidas más de dos años por causas imputables a la Administración o al beneficiario de la expropiación sin que se produjera por parte de éstos ningún acto expreso para su reanudación."
Solicitado el Derecho de reversión y aprobado por la administración, el expropiado no podrá desistir de la acción ejercitada, teniendo que pagar lo que la administración tase en base a valores catastrales y el precio de mercado.
Sin embargo a lo largo de la pandemia esa idea ha ido perdiendo fuerza al igual que la de un nueva burbuja inmobiliaria, esta opinión contaba con 6,1 puntos sobre 10 en 2020 sin embargo doce meses después en 2021 la valoración es de 5,5 siendo la primera vez en cinco años que se disipa la proximidad de una nueva burbuja.
Respecto a la regulación de los precios del alquiler esta idea crea controversia pero entre los que se han posicionado se ha incrementado el volumen de detractores hay un 22% de población con percepción negativa respecto al 18% de 2020.
Por territorios Cataluña y Madrid están más a favor de pagar alquiler que hipoteca siendo Madrid la más reticente a la nueva regulación de precios.
También hay que decir que la opinión sobre el mercado del alquiler cambia según el segmento de edad. Los jóvenes prefieren alquilar mientras que los de mayor edad prefieren comprar. Según datos del informe; los particulares que tienen entre 55 y 75 años valoran en 7,9 puntos sobre 10 adquirir vivienda mientras que los que tienen entre 18 y 24 años lo valoran en 6,7 puntos. En cuanto a los de los 45 y 75 años, más del 40% se muestra a favor de comprar en lugar de vivir de alquiler.
En el cuarto trimestre de 2019 los precios de construcción ya marcaban máximos históricos, tras registrar subidas durante 16 trimestres consecutivos. Una tendencia creciente que se rompió con la crisis sanitaria en 2020, que llevó al Índice a registrar caídas del 3,8% al cierre del año.
Respecto a 2021, no solo se ha retomado la tendencia alcista de los últimos años, sino que se ha incrementado.
Dichas subidas están justificadas por la escalada de precios de materias primas como el acero, aluminio o el cobre y no en el coste de la mano de obra como se achacaba anteriormente.
Hoy día es difícil pronosticar cual será el comportamiento de los precios en los próximos meses, por lo que se ha de ser prudente en la toma de decisiones en cada uno de los momentos de la cadena de producción para que afecte de la menor manera posible a la viabilidad y rentabilidad.
Respecto a los costes directos en construcción el segundo trimestre refleja un incremento interanual del 7,7% en los últimos seis meses se ha elevado un 9,6% por lo que el índice de precios pagados se colocó en 140,85 puntos superando el valor máximo alcanzado en 2019 con 133,63 puntos.
Las subidas están marcadas por los costes de cimentación y estructura de nuevas obras con un incremento del 13,4% y 17% respectivamente. También destaca el crecimiento de los precios en Carpintería de madera 71% y vidriera 10,4% registrándose un descenso del precio del terreno en -1,8%.
Los principales aspectos que se han de especificar en el contrato:
Son dos contratos, uno de arrendamiento y otro de compraventa, que se vinculan con una cláusula que se añade al contrato de arrendamiento, en la que se expresa la voluntad de los contratantes de formalizar una compraventa.
El Tribunal Supremo establece dos condiciones esenciales y obligatorias propias de una compraventa, objeto del contrato y precio.
¿Cuáles son las principales ventajas para cada una de las partes?
Arrendador y arrendatario se benefician de esta alternativa. El arrendatario disfruta de una vivienda en alquiler mientras invierte en una posible compra. Y el propietario arrendador percibe una renta mensual, no tiene que buscar comprador para la vivienda y se garantiza que el inmueble esté bien conservado.
¿Puede ceder el derecho de opción a compra a terceros?
Dependerá de lo estipulado en el contrato.
La LAU establece que el arrendatario no podrá ceder el contrato sin el consentimiento escrito del arrendador. La clave es que se prevea expresamente en el contrato, el consentimiento expreso del arrendador-concedente.
¿Quién va a vender su inmueble cuando ya tiene una opción de compra y está obligado a mantener la oferta durante el plazo establecido?
El arrendador dueño del inmueble, tiene todos los derechos y obligaciones sobre el mismo, pero tiene la obligación de mantener el contrato y no cederlo, alquilarlo o venderlo a terceros durante el tiempo que dure el mismo y, si decide venderlo, el derecho del arrendatario-optante es preferente al del posterior comprador.
¿Qué pasa si finalmente no decide vender?
Nos encontraríamos ante un incumplimiento contractual por parte del propietario y, por tanto, conforme al artículo 1124 del Código Civil, el arrendatario podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.
¿Qué supuestos hay para la cancelación del contrato o la pérdida de la opción a compra?
El primer contrato, de arrendamiento, se resuelve por las causas reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre ellas la falta de pago de la renta, la cesión o subarriendo no consentido, realización de obras no autorizadas o permitidas o por un mal uso del inmueble. El incumplimiento del contrato de arrendamiento descarta la opción de compra.
El hipotecado deberá acudir a la notaría en la que va a formalizar el préstamo al menos un día antes de la firma. Una vez allí, el notario deberá asesorar gratis al titular de la futura hipoteca y también deberá asegurarse de que comprende todo lo expuesto en el contrato.
Tal y como dice Eduardo Amal Alcaraz (Notario de Puerto Lumbreras, Murcia) en un interesante artículo publicado en Idealista el otorgamiento de escrituras de préstamos hipotecarios asociadas a la compra de inmuebles para cuya adquisición se concede la financiación es una de las operaciones más frecuentes y trascendentales que autorizan los notarios.
No obstante, apunta que la mayoría de los clientes acuden a la notaría con poca antelación y en algunas ocasiones no plantean todas sus dudas, cuando se trata de un asesoramiento totalmente gratuito. Por eso aconseja "elegir el notario que se prefiera y acudir a él en cuanto se tenga intención de suscribir un préstamo hipotecario o, si el préstamo se pide para adquirir una vivienda o inmueble, cuando se tenga ya decidida su compra o esté suscrito el documento de reserva o arras."
Con la nueva ley, el hipotecado deberá tener acceso al borrador del contrato diez días antes de la firma del mismo, por lo que podrá acudir a un notario de su elección durante ese margen de tiempo para recibir el asesoramiento gratuito y plantear todas las dudas con respecto al contrato.
El principal partido de la oposición había presentado el pasado mes de abril de 2019 un recurso de inconstitucionalidad contra todo este Real Decreto-ley del alquiler, por no respetar el presupuesto habilitante y por no cumplir el carácter de urgencia de alguna de las medidas.
Principales cambios;
El Alto Tribunal anula dos disposiciones adicionales al texto normativo, pero el grueso de la regulación sobre el alquiler queda avalado.
El Constitucional ha declarado inconstitucional y nulas la disposición primera y tercera.
La primera se refiere a los planes del Ministerio de Fomento para promover vivienda en alquiler asequible en suelo público pero de gestión privada.
Esta medida contemplaba la movilización de suelo público perteneciente a la Administración General del Estado para levantar vivienda en alquiler social o asequible, mediante la colaboración público-privada. El objetivo era ceder el derecho de superficie sobre el suelo público durante unos 50 años y pasado este tiempo, el uso revertía de nuevo al Estado.
La disposición adicional tercera se refería a algo no relacionado directamente con el mercado del alquiler, en concreto, a los convenios en materia de infraestructuras de transporte terrestre, aéreo y marítimo.
Fundamentos en pie en la normativa
Se avala la necesidad de la creación de un Índice de referencia del precio del alquiler, que pronto se dará a conocer, y que puede servir de base para limitar la subida de las rentas.
La sentencia razona que "no puede descartarse que se trate de criterios orientadores que puedan contribuir a ordenar el mercado de la vivienda, por lo que desde este punto de vista está justificada la conexión con la situación de extraordinaria y urgente necesidad".
El Constitucional reitera que "su función no es enjuiciar la eficacia o utilidad de las normas, sino que las mismas se mantengan dentro del marco de lo constitucionalmente admisible, y que se responda al motivo de la impugnación aducida", que en esta caso es su conexión de sentido con la situación de urgencia previamente definida.
Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).
Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física , o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.
En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato ? como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares-.
El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.
Respecto a los beneficios fiscales:
Posibilidad de establecer a los Ayuntamientos una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda. Seelimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.
El Tribunal Constitucional se pronunció al respecto en febrero de 2021 manifestándose en contra del decreto catalán de 2019 sobre el alquilersocial dejando entrever que el control de los precios de la Generalitat será declarado inconstitucional.
Dicha resolución anuló parcialmente el primer decreto ley además creó un marco jurídico para un control de los precios desde la administración por entenderse que el derecho de propiedad no puede regularse por un decreto.
La sentencia del Alto Tribunal acabará eliminando el decreto catalán publicado en octubre de 2020 que ponía topes a los precios del alquiler de los locales comerciales.
Actualmente el Alto Tribunal estudia un recurso de inconstitucionalidad del Partido Popular contra el decreto de control de precios del pasado mes de octubre. De dicho estudio se deduce además que hay más probabilidades de tumbar el control de precios que de avalar su constitucionalidad.
Miércoles, 28 de octubre ? Las medidas anunciadas por el Gobierno en materia de alquiler no favorecerán el acceso a la vivienda de aquellos sectores de la sociedad más desfavorecidos ni de aquellos que se encuentran en situación vulnerabilidad. Se trata de una medida de carácter populista que, si bien puede suponer a corto plazo una respuesta efectiva sobre el precio del alquiler, la realidad comportará una reducción de la oferta de alquiler.
El derecho a una vivienda digna es un derecho expresamente reconocido en la Constitución que, si bien cuenta con la participación y colaboración del sector privado, corresponde a los poderes públicos adoptar las medidas necesarias para que sea efectivo. Sin embargo, una medida como la anunciada traslada exclusivamente la problemática del aumento del precio del alquiler de la vivienda al sector privado. Es indispensable buscar el justo equilibrio entre la protección del inquilino y la defensa legítima de los intereses de los propietarios. El derecho a la propiedad privada es también un derecho expresamente reconocido en la Constitución.
Es por ello que las Administraciones Públicas tienen la obligación de actuar contra el origen del incremento del precio, que no es otro que la escasez de oferta. No hay suficiente vivienda para abastecer a la demanda, por lo que las Administraciones deben fomentar la creación de un parque público de vivienda social e incentivar su construcción mediante estímulos fiscales de todo tipo. La solución no se sustenta en medidas intervencionistas ni restrictivas de la libertad de mercado ni penalizando al tenedor del producto.
Las medidas anunciadas pueden suponer la vuelta a tiempos pretéritos en los que la larga duración del arrendamiento, unida a la imposibilidad de actualizar la renta, o estando sujeta a una actualización ligada a un IPC que para nada reflejaba el verdadero incremento del coste de la vida, llevó al paulatino deterioro del parque de vivienda en alquiler. La imposibilidad de mantener las viviendas en óptimas condiciones de uso conllevó a su vez a una reducción de la oferta. Europa ha dado muestras más que suficientes de que el control de los precios del alquiler no es la medida adecuada. Berlín, ciudad de referencia en la limitación del precio del alquiler, ha visto disminuida la oferta en alquiler en un 25%, según información reciente.
No se puede tampoco obviar que encontramos una franja importante de pequeñostenedores que utilizan el alquiler para complementarsus ingresos o su pensión de jubilación, entre otros. Por lo tanto, la limitación del precio del alquiler no solo tendrá un impacto directo en su economía doméstica, sino que además provocará que, en muchos casos, decidan retirar su patrimonio familiar del alquiler para pasarlo a la venta o a otras alternativas ajenas al alquiler residencial. A pesar de ello, hay que insistir en que el aumento del precio del alquiler de la vivienda no es consecuencia de que la propiedad de las viviendas en arrendamiento esté en manos de particulares, sociedades, pequeños o grandes tenedores y apuntar a supuestas actuaciones especulativas de estos colectivos. Lo cierto es que el alza en el precio viene determinada por la escasez de oferta del producto.
Algunos tipos de comunidad de bienes como la ?comunidad de gananciales?, la comunidad hereditaria? o la ?comunidad de pastos? están sujetas a disposiciones especiales.
Extinción del proindiviso o condominio
En los casos en que la propiedad de un objeto corresponde a una pluralidad de personas, ninguna está obligada a mantenerse en el condominio o comunidad por lo que ?cualquiera de ellas puede instar el procedimiento para la división de la cosa común?.
También se reconoce a los copropietarios la posibilidad de ?acordar un pacto de indivisión por un determinado tiempo no superior a 10 años renobable.
También es posible realizar la extinción del ?proindiviso? sin la voluntad de las partes. Cuando los cotitulares no llegan a un acuerdo o uno de ellos puede comenzar el proceso judicial de extinción.
¿Cuándo se realiza la extinción del condominio?
Los co-propietarios tienen derecho a instar la extinción del condominio mientras exista la comunidad de bienes.
Divisivilidad de la cosa común
Respecto a la extinción de la situación de proindiviso la jurisprudencia ha establecido que existen dos tipos de división de la cosa común según que la propiedad sea divisible o indivisible:
La ?división material? de la propiedad se practica cuando la ?cosa es divisible? y se puede adjudicar una porción a cada comunero o copropietario.
En el caso de las fincas puede tener como consecuencia una pérdida de valor del inmueble al realizar la división.
La ?división económica? procede en los casos en que la ?cosa es indivisible? físicamente o jurídicamente o por resultar inservible para el uso a que se destina o por desmerecer su valor. La división económica se lleva a cabo mediante la venta y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada copropietario.
En el caso de la división económica existen dos posibilidades:
Si todos están de acuerdo se adjudica la totalidad del bien a uno sólo de los co-propietarios y éste paga el precio que corresponda al resto de los co-propietarios según sus cuotas.
Si no hay acuerdo entre todos, se vende el bien en ?subasta pública?y se reparte el precio entre todos ellos según las cuotas.
Puede ocurrir que un bien pueda ser dividido físicamente, pero no jurídicamente. Hablamos de ?indivisibilidad jurídica? cuando en caso de división, la cosa quedaría inservible para el uso a que se la destina, o bien porque produzca un desmerecimiento o gasto considerable.
Tampoco lo sería un bien que al dividirse en las partes necesarias, el valor de las partes no alcance el de la cosa común sin dividir.
¿Cómo se divide el proindiviso o condominio?
Existen tres vías para llevar a cabo la división de la cosa común:
A) Por ?acuerdo de los copropietarios?.En este caso se exige que exista unanimidad entre todos y se haga uso de lo que se conoce como ?contrato divisorio?.
B) ?Concurso de árbitros o amigables componedores?.Serán nombrados por los copropietarios y procederán a formar partes con arreglo a las cuotas correspondientes a cada uno de los copropietarios.
C) La ?vía judicial?. Debe ejercitarse la acción de división, al objeto de iniciar un ?procedimiento para la división de la cosa común?.
Cada extinción de proindiviso tiene unas peculiaridades distintas, dependiendo de su origen.
Así el procedimiento puede ser el de un procedimiento de extinción de condominio, un procedimiento de división de cosa común o un procedimiento de división judicial.
Procedimiento para la división de una cosa común
El Código Civil concede a los copropietarios o comuneros una acción para exigir que se divida la cosa común, la acción de división o ?actio communi dividendo?.
La facultad de solicitar la división de la cosa no es un derecho que pueda extinguirse por su falta de ejercicio en determinado plazo, sino una facultad de carácter permanente que acompaña siempre a la comunidad.
Con la acción de división lo que se persigue es poner fin al estado de indivisión de la cosa, para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que física o jurídicamente la división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta. El proceso de división de la cosa común es un proceso declarativo que seguirá los trámites del juicio verbal en función de la cuantía.
Destacar la necesidad de que la sentencia se ejecute para que la propiedad en cuestión salga a pública subasta. El proceso de ejecución deberá sustanciarse con arreglo a las normas relativas a la división de la herencia.
Para la adjudicación de la cosa común en la subasta posterior al proceso de división serán aplicables las reglas de la subasta establecidas en la Ley de Enjuiciamiento CIvil (LEC).
Contraprestación extinción condominio
En la extinción de condominio ?no es obligatoria? la existencia de contraprestación económica.
Asimismo, la contraprestación en una extinción no tiene porque ser en dinero, puede recurrirse a otras fórmulas.
Fiscalidad en la extinción de condominio
Por lo general quien transmite su parte del condominio suele percibir una compensación aunque no es obligatorio.
Si la contraprestación es económica y se recibe más dinero del valor real de su parte, deberá tributar por incremento de patrimonio vía ?IRPF?. De no estar ante esta situación, se tributa por ?Actos Jurídicos Documentados?, que dependiendo de la Comunidad Autónoma varía de un 0,5% a un 1% sobre el valor real del inmueble o los bienes adjudicados. Ese valor de la vivienda será el del momento en el que se hace la extinción. La variación del impuesto depende una vez más de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. El obligado a pagar este impuesto es la persona que se queda con la vivienda.
Al no ser considerada transmisión patrimonial quien cede la propiedad no está obligado a declarar la plusvalía municipal. La tributación por este impuesto quedará para las futuras transmisiones de la vivienda. Si en la extinción la adjudicación corresponde con la cuota de titularidad no genera ni disminución ni incremento en renta. Esto es que no estaría sujeta al pago del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En cambio si existe exceso de adjudicación sí que hay variación del patrimonio.
Extinción condominio cuando existe hipoteca
La situación más habitual que se da es que la vivienda esté sujeta a una hipoteca?.
A la entidad bancaria no le influye que uno de los copropietarios ceda al otro el 100% de la vivienda.
Se aconseja que ante una extinción de condominio con hipoteca en vigor, es mejor ?llegar a un acuerdo con la entidad bancaria?, antes de empezar con el procedimiento.
Los datos de visado de los Colegios de Arquitectos en 2021 indican que la edificación ya ha recuperado el ritmo anterior a la pandemia, destacando el crecimiento de la rehabilitación de edificios residenciales
En 2021 se visaron 107.518 viviendas nuevas, ligeramente superior a las 106.040 de 2019, recuperándose claramente sobre las 87.689 a las que se cayó en 2020 por la pandemia
El visado de Obra nueva y Rehabilitación residencial y Rehabilitación No residencial es ligeramente superior al alcanzado en 2019
La superficie total visada en 2021 ascendió a 33.959.671 m2, cifra que supone un +26,80% respecto a 2020 y un +1,17% con respecto a 2019
La recuperación del sector en 2021, tras un 2020 anómalo, recobra los niveles anteriores a la pandemia, excepto en la rehabilitación residencial, con un crecimiento del 43,49 % por encima de 2020 e, incluso, un 30,23 % por encima de 2019
Los fondos Next Generation para rehabilitación deben aproximarnos a los niveles de gran rehabilitación del parque de viviendas comparables con nuestro entorno europeo y necesarios para que los edificios existentes se actualicen y aporten su contribución en el proceso de descarbonización que ha establecido la Unión Europea
Madrid, 3 de febrero de 2022. El año 2021 ha resultado ser un revulsivo para revertir la tendencia a la baja que mostraron los datos de visado del año anterior, lastrados por la crisis sanitaria y la parálisis de gran parte los sectores productivos. Como informamos desde el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), el sector de la construcción no fue ajeno a esta casuística, pero los últimos 12 meses han demostrado su rápida capacidad de recuperación y reacción, coincidiendo con un notable incremento de las ayudas públicas y en la visión de futuro y oportunidad que ofrecen los fondos europeos para el apoyo a la rehabilitación residencial.
Los datos de 2021, ofrecidos por los Colegios de Arquitectos, indican que se visaron un total de 107.518 nuevas viviendas frente a las 87.689 de 2020, cifra que se acerca a las 106.040 viviendas totales de 2019. El análisis de los datos de diciembre de 2021 refleja el fuerte incremento en Obra Nueva No Residencial con respecto a años anteriores (1.929.188 frente a las 1.563.754 del 2020 o las 1.724.029 del 2019). Este crecimiento en Obra Nueva No residencial se mantiene desde agosto del pasado año.
Para la presidente en funciones del CSCAE, Marta Vall-Llosera, "el análisis de los datos de visado de 2021 refleja un retorno a la situación anterior a la pandemia. En obra nueva y equipamientos, la actividad de 2021 ha sido parecida a 2019, mientras que la rehabilitación de viviendas mantiene su tendencia al alza, que limitó su caída en 2020 respecto a 2019 por debajo del 10% y ahora presenta un aumento del 30,23% respecto a 2019, y al 43,49% respecto a 2020, lo que nos permite acercarnos a las cifras de gran rehabilitación que señala la Unión Europea para sus objetivos de transición ecológica".
La recuperación del sector en 2021 vuelve los niveles previos a la pandemia
En Obra Nueva Total, el nº viviendas totales en 2021 se sitúa en 107.518, mostrando un incremento del 22,67% frente a las 87.689 de 2020. En 2019, la cifra total de viviendas se saldó con 106.040. El 2º trimestre de 2021 fue el que arrojó mejores datos con 28.541 viviendas (un 43,53% más que en 2020, en el mismo periodo, y superando a las 26.964 viviendas logradas en 2019)
La superficie de Obra Nueva Total regresa a los niveles previos a la pandemia: 26.052.021 m2 totales en 2021, frente a los 26.469.493 m2 de 2019. El incremento respecto al año de la crisis sanitaria muestra de nuevo lo anómalo de aquella circunstancia, donde solo se visaron 20.906.559 m2 en ese ejercicio, alcanzándose ahora un incremento del 24,61%. Los dos primeros trimestres del 2021 no mostraron mejoría, -17,29% y -0,88%, respectivamente sobre los niveles de 2019, pero la tendencia volvió a la senda positiva con un crecimiento del 7,83% y 5,33% en el siguiente semestre.
En datos desagregados de visado, Obra Nueva Superficie Residencial, 2021 se saldó con 19.259.791 m2, cifra similar a los 19.644.562 m2 de 2019. Respecto a 2020, se apreció recuperación frente a los 15.474.478 m2 de ese año, logrando un incremento del 24,46%). El tercer y cuarto trimestre de 2021 arrojaron los mejores datos, con un incremento del 8,72% y del 3,14%, respectivamente frente a las cifras de 2019.
En datos desagregados de visado, Obra Nueva Superficie No Residencial, 2021 se coloca también en niveles de 2019, mostrando un total de 6.792.230 m2 visados frente a los 5.432.081 m2 de 2020 (25,04 % de incremento), y ya a niveles de 2019 donde la superficie visada alcanzó los 6.824.931 m2 (-0,48%). El último trimestre del 2021 muestra los mejores datos: 1.929.188 m2 frente a los 1.724.029 m2 de 2019 y 1.563.754 m2 de 2020.
Las Viviendas Totales Rehabilitadas en 2021 fueron 30.417, mostrando un evidente crecimiento respecto a 2020 (23.439) y 2019 (25.554), y la Superficie Total Rehabilitada marca la tendencia de crecimiento en este sector. Durante el pasado año, mostró un crecimiento del 11,44% frente a la superficie visada en 2019. Puesto que en los últimos doce meses se visaron 7.907.650 m2, superando casi en 1 millón a los 7.096.063 m2 de 2019, y la cifra total rehabilitada en 2020 se estancó en 5.874.901 m2, se aprecia una salida de la crisis con los datos de visado que ofrecen los colegios.
En datos desagregados de Rehabilitación en Superficie Residencial, 2021 creció un 30,23% respecto a 2019 (3.784.325 m2 frente a 2.905.912 m2), y en 2020 se saldó con una cifra parecida, 2.637.412 m2. Por tal motivo, este fuerte incremento señala por dónde va a avanzar la tendencia del sector.
En datos desagregados de Rehabilitación en Superficie No Residencial, se vislumbra la misma tendencia de mejora. Aunque 2021 ha supuesto un decrecimiento del -1,59% respecto a 2019 (4.123.325 m2 frente a 4.190.151 m2), hay una evidente mejora que apoya este cambio de tendencia: en 2020 la superficie fue de 3.237.489 m2, por lo que, respecto a ese año, se percibe un crecimiento del 27,36%.
La mejoría del sector se aprecia en casi la totalidad del territorio
Por territorios, la recuperación del sector, aunque desigual en algunas zonas, muestra mejoría en gran parte del país. Solo Madrid, Baleares, Cataluña, Comunidad Valenciana, Islas Canarias y Navarra muestran cifras negativas comparando 2021 con 2019, pero profundizando en este análisis, la comparativa del periodo 2019-2021, aunque deja ver que en el caso de la obra nueva total las cifras podrían indicar que no se construye al mismo nivel, comparado con 2020, el año 2021 demuestra que sí existe una mejora y una tendencia al alza en casi todas las comunidades.
Respecto a la Rehabilitación Total, observamos una vuelta a las cifras de 2019 salvo en contados territorios como Galicia, donde se ve una tendencia a la baja. Todas las comunidades parecen mostrar síntomas de crecimiento en este aspecto al realizar las dos comparativas de periodos entre el año prepandemia y el año pandémico. Es precisamente en el apartado dedicado a la rehabilitación residencial donde se comprueba que la superficie visada muestra que, salvo en la Comunidad de Madrid, hay una apuesta por este sector en casi todas las comunidades.
En la actualidad, nos encontramos en un escenario de transición ecológica, con un parque construido en el que el grueso de sus 25,7 millones de viviendas necesita una actualización urgente, para dar respuesta a las demandas de sus usuarios en materia de accesibilidad, funcionalidad, eficiencia energética y acceso a una vivienda digna y adecuada.
La aplicación en España de los Fondos Next Generation, que pasa por el componente 2 del plan de Recuperación, Transición y Resiliencia del Gobierno, supondrá un fuerte impulso a la rehabilitación de edificios y barrios con subvenciones en diversos ámbitos, desgravaciones fiscales, y acciones legislativas, como la Ley de Calidad de la Arquitectura, con el objetivo de poner en marcha esta "ola de renovación" de edificios que también dinamizará el flujo económico gracias al empleo que genera el sector de la edificación y cuya tendencia al alza se refleja en el análisis de los datos de visado de 2021.
Este crecimiento en la rehabilitación nos situará en los niveles europeos que se exige a España pero solo si es sostenido en el tiempo; para ello será necesario que una correcta gestión de los fondos europeos Next Generation para la rehabilitación. El incremento detectado confirma, para la presidente en funciones "la idoneidad de la decisión de hacer una inversión en rehabilitación como la que plantean los Fondos Next Generation". Los datos muestran su potencial y demuestran que acelerarán los ratios, lo que ayudará a acercarnos a la media del parque europeo y sus niveles de eficiencia y calidad.
En el último mes del pasado año, los datos aportados por los Colegios de Arquitectos indican que también hay fuertes incrementos en el último trimestre del año en Obra Nueva Residencial, en el caso de Andalucía y Asturias; en Obra Nueva No Residencial, en Galicia, con un fuerte repunte gracias a proyectos de instalación de inversiones privadas; y en Rehabilitación No Residencial, en Mallorca, Ibiza y Formentera, propiciados por la finalización del plazo para acceder a beneficios del decreto del gobierno autonómico.
¿Qué es el procedimiento de regularización catastral y cuál es su finalidad?
El procedimiento de regularización catastral es uno de los procedimientos de incorporación al Catastro Inmobiliario de los bienes inmuebles urbanos y rústicos con construcción, así como de las alteraciones de sus características, en supuestos de incumplimiento de la obligación de declarar de forma completa y correcta las circunstancias determinantes de un alta o modificación catastral. Su finalidad es garantizar la adecuada concordancia de la descripción catastral de los bienes inmuebles con la realidad.
La regularización de la descripción de los bienes inmuebles está sujeta a la tasa de regularización catastral.
El procedimiento de regularización se aplicará en aquellos municipios y durante el período que se determinen mediante resolución de la Dirección General del Catastro, que deberá publicarse en el "Boletín Oficial del Estado".
¿Cómo se inicia el procedimiento?
El procedimiento de regularización catastral se inicia de oficio por la Administración. Este inicio debe ser comunicado a los interesados, que disponen de un plazo de 15 días para formular las alegaciones que estimen convenientes.
En aquellos supuestos en que no existan terceros afectados por el procedimiento, éste podrá iniciarse directamente con la notificación de la propuesta de regularización, junto con la liquidación de la tasa de regularización catastral.
¿Cuándo se producen los efectos de la incorporación o modificación en el Catastro de los inmuebles afectados por la regularización?
Las alteraciones catastrales resultantes del procedimiento de regularización surten efectos desde el día siguiente al de los hechos, actos o negocios que originan la incorporación o modificación catastral.
¿Cómo se tramita una declaración catastral que se presente durante el período de aplicación de la regularización en un municipio?
Las declaraciones que se presenten dentro del plazo legalmente establecido, es decir dos meses contados desde el día siguiente al del hecho, acto o negocio objeto de la misma, se tramitarán como cualquier otra declaración, conforme al procedimiento regulado en el artículo 13 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
En el caso de que las declaraciones se presenten fuera de ese plazo, si en el municipio se está aplicando el procedimiento de regularización, se tramitarán conforme a éste, sin perjuicio de que la información que en ellas se contenga y los documentos que las acompañen sean tenidos en cuenta en este procedimiento.
¿Qué es la tasa de regularización catastral?
La tasa de regularización catastral es un tributo de carácter estatal cuyo hecho imponible lo constituye la regularización de la descripción de los bienes inmuebles resultante del procedimiento de regularización catastral.
La cuantía de la tasa es de 60 euros por cada uno de los inmuebles objeto de regularización.
Esta tasa debe ser abonada por quien tenga la condición de sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en el ejercicio en el que se haya iniciado el procedimiento de regularización catastral.
¿Qué hechos, actos o negocios deben ser declarados al Catastro?
Una declaración catastral es el documento por el que se pone en conocimiento del Catastro que se ha producido una modificación en el inmueble que afecta a su descripción catastral.
Es obligatorio formalizarla cuando se lleven a cabo los siguientes hechos, actos o negocios:
La realización de nuevas construcciones y la ampliación, rehabilitación, reforma, demolición o derribo de las ya existentes, ya sea parcial o total.
La modificación de uso o destino y los cambios de clase de cultivo o aprovechamiento.
La segregación, división, agregación y agrupación de los bienes inmuebles.
La adquisición de la propiedad, así como su consolidación.
La constitución, modificación, adquisición de la titularidad de una concesión administrativa y de los derechos reales de usufructo y de superficie.
Las variaciones en la cuota de participación que corresponda a cada uno de los cónyuges en los bienes inmuebles comunes, así como la composición interna en la cuota de participación de cada uno de los comuneros, miembros o partícipes de las comunidades o entidades sin personalidad jurídica.
¿Quiénes están obligados a declarar ante el Catastro?
Con carácter general están obligados a declarar los titulares de los derechos de propiedad, concesión administrativa, superficie y usufructo, cuando se produzca cualquiera de los hechos, actos o negocios recogidos legalmente que deben ser objeto de declaración.
Se exceptúan de la obligación de declarar los siguientes supuestos:
Cuando se haya remitido la información al Catastro a través del procedimiento de comunicación, como es el caso de las comunicaciones de Notarios y Registradores de la propiedad.
Cuando se haya presentado una solicitud de baja por el anterior titular catastral en el plazo establecido para declarar el correspondiente hecho, acto o negocio.
Cuando ya haya sido declarado por otro en el caso de que fueran varios los obligados a declarar un mismo hecho, acto o negocio.
El incumplimiento de esta obligación constituye una infracción tributaria simple que puede ser objeto de sanción.
¿Qué plazo existe para presentar las declaraciones? ¿Dónde y cómo se pueden presentar?
El plazo para presentar una declaración catastral es de dos meses desde el día siguiente al hecho, acto o negocio que es objeto de la declaración.
Para el cómputo de este plazo se tiene en cuenta, según los casos, la fecha de terminación de las obras, del otorgamiento de la autorización administrativa de modificación de uso o destino, de la escritura pública o del documento en que se formalice la modificación de que se trate.
Las declaraciones catastrales se presentarán preferentemente de manera electrónica a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro.
Las declaraciones se cumplimentarán mediante el asistente de confección y presentación de declaraciones existente en dicha Sede Electrónica. Como resultado de este proceso de cumplimentación, se generará una predeclaración identificada por su número de referencia o código. Cuando se disponga de los medios de identificación y firma electrónica admitidos por la Dirección General del Catastro, dicha predeclaración podrá ser presentada a través de su Sede Electrónica.
En caso de carecer de dichos medios de identificación y firma, dicha predeclaración podrá imprimirse y presentarse en los lugares señalados en el artículo 28.1 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril. En estos casos también podrá utilizarse el modelo de declaración, aprobado mediante Orden HAC/1293/2018, de 19 de noviembre, por la que se aprueba el modelo de declaración de alteraciones catastrales de los bienes inmuebles y se determina la información gráfica y alfanumérica necesaria para la tramitación de determinadas comunicaciones catastrales, que podrá obtenerse en el Portal de la Dirección General del Catastro.
¿En qué consiste el procedimiento de incorporación mediante comunicación?
Consiste en la remisión al Catastro de determinada información por parte de Notarios y Registradores de la propiedad y Administraciones públicas que evita, en los supuestos y condiciones legalmente previstos, que el ciudadano deba presentar la correspondiente declaración. Existen cuatro tipos de comunicaciones:
Las realizadas por Notarios y Registradores de la propiedad.
Las que remiten los Ayuntamientos que, mediante ordenanza fiscal, se acojan a este procedimiento.
Las realizadas por las Administraciones actuantes en los procedimientos de concentración parcelaria, deslinde administrativo, expropiación forzosa y en los actos de planeamiento y gestión urbanística.
Las que remite la Agencia Estatal de Administración Tributaria relativas a la cotitularidad de los inmuebles y a los datos identificativos, domicilio fiscal y residencia habitual de los titulares catastrales, de las que tenga conocimiento a través de los procedimiento de aplicación de los tributos.
Las que remite el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, relativas a cambios de los cultivos o aprovechamientos de los bienes inmuebles rústicos, con motivo de las solicitudes de ayudas de la Política Agrícola Común.
¿Cuál es el objeto del procedimiento de solicitud?
Mediante el procedimiento de solicitud se puede instar:
La baja de un titular catastral.
La inscripción de trasteros y de plazas de estacionamiento.
¿Cómo y dónde se formalizan las solicitudes? ¿En qué plazo deben presentarse?
La solicitud puede formalizarse de diversas maneras:
Mediante la presentación del modelo normalizado disponible en las Gerencias del Catastro, así como en el Portal del Catastro.
También será válido cualquier escrito de solicitud en el que se haga constar la referencia catastral del inmueble y se aporte el documento acreditativo de la extinción o modificación del derecho, en el que figure el adquirente del mismo.
Asimismo, podrá ser utilizada para la presentación de una solicitud de baja la declaración-autoliquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Dado su carácter voluntario, no existe plazo para la presentación de las solicitudes, por lo que se pueden formalizar en cualquier momento presentándose en los siguientes lugares:
La Gerencia o Unidad local del Catastro o en la Delegación de Economía y Hacienda en que se integran.
Los órganos y oficinas que se relacionan en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas
El Ayuntamiento en cuyo término municipal se sitúa el inmueble a que se refiere la declaración o la entidad pública que gestiona el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
La Sede Electrónica del Catastro.
¿Cuándo se producen los efectos catastrales de los actos dictados en los procedimientos de declaración, de comunicación y de solicitud?
Los actos dictados como consecuencia de los procedimientos de declaración, de comunicación y de solicitud, tendrán efectos al día siguiente a aquel en que se produjeron los hechos, actos o negocios que originaron la incorporación o modificación catastral, con independencia del momento en que se notifiquen.
Excepcionalmente, los efectos catastrales de la división de trasteros y plazas de estacionamiento en pro indiviso se producirán el día siguiente al de la solicitud.
¿Qué recursos se pueden interponer contra los actos resultantes de los procedimientos de declaración, de comunicación y de solicitud?
En el plazo de un mes desde la notificación de la resolución del procedimiento se puede interponer una reclamación económico administrativa o un recurso de reposición, no siendo admisible la interposición simultánea de los dos.
La reclamación económico-administrativa se interpone ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional o Local. Cuando el valor catastral del inmueble exceda de 1.800.000 euros, la reclamación puede interponerse directamente ante el Tribunal Económico-Administrativo Central.
El recurso de reposición tiene carácter potestativo y previo a dicha reclamación económico-administrativa y se interpone ante la Gerencia del Catastro que haya dictado el acto.
Tanto la reclamación económico-administrativa como el recurso de reposición deberán dirigirse a la correspondiente Gerencia.
Es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.
El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral.
El valor de referencia no superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.
¿Cómo afecta el valor de referencia al valor catastral?
¿Cómo afecta el valor de referencia al Impuesto sobre Bienes Inmuebles?
El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno.
No tiene ningún efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y tampoco en el resto de los impuestos que tienen el valor catastral como base imponible.
¿Qué función tiene el valor de referencia y a qué impuestos afecta?
Además de su función descriptiva, el valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente.
El valor de referencia no puede superar el valor de mercado, para lo que se emplean factores de minoración en su determinación, de manera que su uso como base imponible no implica un aumento de la tributación.
No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.
Así, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.
Además, en el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función del valor de los mismos, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia.
Finalmente, cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio al que en su caso, se esté sujeto. Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.
¿Qué diferencias existen entre el valor catastral y el valor de referencia de los inmuebles?
El valor catastral de los inmuebles se actualiza, en su caso, por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es un dato protegido, por lo que no se publica, y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva.
El valor de referencia de los inmuebles se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios, y servirá de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y sobre Sucesiones y Donaciones. No estará protegido, y se podrá conocer de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Cómo se determina el valor de referencia de los inmuebles?
El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.
Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas.
En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.
En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.
En todo caso, con el fin de que los valores de referencia no superen los valores de mercado, se aplicarán los factores de minoración que se determinen mediante Orden Ministerial.
Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publicarán anualmente, en forma de mapas de valores, en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es). En dicha Sede será posible consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales.
La forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo, se detallará en resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro, que también se publicarán en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es).
Antes de su aprobación, estas resoluciones se someten a un trámite de audiencia colectiva, para que, conocidas por todos los interesados, éstos puedan formular alegaciones y presentar cuantas pruebas consideren oportunas.
Una vez aprobadas, y durante el plazo de 1 mes, contra las mismas se puede interponer reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Central o, potestativamente y con carácter previo, recurso de reposición ante la Dirección General del Catastro.
¿Qué son los mapas de valores publicados en la Sede Electrónica del Catastro?
El día 14 de octubre de 2021 se han publicado en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es) los mapas de valores correspondientes a los Informes del Mercado Inmobiliario de este ejercicio, de la Dirección General del Catastro. Esta publicación es una exigencia legal del procedimiento de determinación de los valores de referencia, y en aras de la transparencia, se acompaña de los citados Informes.
Los mapas contienen los módulos de valor medio aplicables para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles, a partir del 1 de enero de 2022, conforme a lo que se señala mediante las correspondientes resoluciones de la Dirección General del Catastro al efecto.
Los mapas de valores son el primer paso, y el más importante, en la determinación de los valores de referencia. Los mapas reflejan el comportamiento de todo el mercado de compraventas de inmuebles realizadas ante notario, de manera que para el inmueble representativo en cada ámbito del territorio, ofrecen su valor medio.
Se elaboran, año a año, de la siguiente manera:
- Inmuebles urbanos.
Se divide el territorio de cada municipio en zonas llamadas ámbitos territoriales homogéneos.
Se define el producto inmobiliario representativo en cada ámbito, para cada uso: inmueble cuyas características constructivas y de superficie son típicas en el mismo.
Se calcula un módulo de valor medio para cada producto inmobiliario, a partir de los precios de todas las compraventas de inmuebles producidas.
De esta manera, en el mapa urbano residencial, en cada ámbito se muestran las características de la vivienda representativa, y el valor medio en euros por metro cuadrado de construcción (en el caso de viviendas aisladas o pareadas o de pisos) y en euros (viviendas unifamiliares). En el caso del mapa urbano de garaje-aparcamiento, en cada ámbito señala en euros el valor medio de la plaza de garaje típica.
- Inmuebles rústicos.
Se divide el territorio de cada Comunidad Autónoma en ámbitos territoriales homogéneos: zonas geográficas que engloban varios municipios.
Se obtienen los módulos de valor medio en euros por hectárea por cada grupo de cultivos similares en cada ámbito, a partir de los precios de todas las compraventas producidas.
Así, en el mapa rústico, ofrecen, en cada ámbito formado por agrupación de municipios, el valor medio en euros por hectárea de cada cultivo representativo.
¿Qué son las resoluciones de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles, publicadas en la Sede Electrónica del Catastro?
El día 11 de noviembre de 2021 se han publicado en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), las siguientes resoluciones:
Resolución de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2022.
Resolución de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles rústicos del ejercicio 2022.
Estas resoluciones tienen por objeto detallar la forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo.
¿Qué son los factores de minoración aprobados por la Orden Ministerial HFP/1104/2021, de 7 de octubre?
Los factores de minoración son coeficientes aplicables en la determinación de los valores de referencia individualizados de los inmuebles, que garantizan que éstos no superan los valores de mercado.
Los módulos de valor medio de los mapas de valores para 2022, a partir de los cuales se calculan los valores de referencia de los inmuebles, se corresponden con los precios medios del mercado de compraventas inmobiliarias efectivamente realizadas en el territorio.
Los factores de minoración sirven para absorber las fluctuaciones del mercado que puedan producirse en el ejercicio 2022, y en atención al uso fiscal de los valores de referencia como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se utilizan en el cálculo individualizado de los mismos.
¿Dónde y cómo puedo conocer el valor de referencia de mi inmueble a una determinada fecha?
Los valores de referencia de los inmuebles están disponibles en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es).
La Sede Electrónica del Catastro ofrece la posibilidad de consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha. Para acceder a la consulta, el ciudadano deberá identificarse, por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve.
En dicha Sede, los titulares catastrales también pueden conocer los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada del valor de referencia de sus inmuebles.
Así mismo, los valores de referencia son facilitados a través de la Línea Directa del Catastro (teléfonos de atención telefónica 91 387 45 50 y 902 37 36 35) y en las Gerencias del Catastro, a las que se puede acudir previa petición de cita en los señalados teléfonos. Para ello, el ciudadano deberá identificarse, por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad.
¿Qué puedo hacer si no estoy de acuerdo con el valor de referencia de mi inmueble?
La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o sobre Sucesiones y Donaciones.
Si los obligados tributarios consideran que la determinación del valor de referencia perjudica a sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación que hayan presentado o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo.
Ello no obsta para que, en cualquier momento, el titular catastral presente declaraciones o inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma.
¿Por qué no existe valor de referencia de mi inmueble en una determinada fecha? ¿Qué efectos tiene la inexistencia del valor de referencia?
Existen circunstancias que impiden la existencia del valor de referencia.
Este hecho no tiene ningún efecto, jurídico o fiscal, por sí mismo.
Las causas son de tipo jurídico-técnico:
No existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma.
El valor catastral es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores del municipio correspondiente.
Para determinar el valor catastral de un inmueble se consideran esencialmente los siguientes componentes:
La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
Las circunstancias y valores del mercado valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.
Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado. A tal efecto, mediante orden ministerial se ha fijado un coeficiente de referencia al mercado del 0,5 en el momento de aprobación y entrada en vigor de la ponencia. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.
Los valores catastrales se pueden actualizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.
¿Qué es un procedimiento de valoración colectiva de carácter general?
Es el procedimiento administrativo mediante el que se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos los bienes inmuebles urbanos y de los bienes inmuebles rústicos con construcciones de un municipio, con la finalidad de adecuarlos a los valores de mercado y concordar sus características físicas y jurídicas con la realidad.
Este procedimiento, que en la actualidad se desarrolla previa manifestación del interés en su realización por parte del Ayuntamiento correspondiente, se inicia con la aprobación por el Director General del Catastro de una Ponencia de valores. La ponencia de valores es el documento administrativo que, en base a los criterios marco de coordinación de valores aprobados por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, contiene los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para asignar un valor catastral individualizado a los bienes inmuebles dentro del ámbito municipal.
En todo caso, el Ayuntamiento correspondiente emite informe previo a la aprobación de la Ponencia, tanto en lo que se refiere a la delimitación de suelo como al propio contenido de la misma.
¿Cómo se conoce el nuevo valor catastral del inmueble tras un procedimiento de valoración colectiva?
Los valores catastrales resultantes de los procedimientos de valoración colectiva se notifican individualmente bien por comparecencia electrónica o presencial, bien por notificación personal y directa por medios no electrónicos (notificación postal), o bien por comparecencia presencial tras edicto.
La notificación está integrada por el acuerdo de valoración, la relación de inmuebles objeto de notificación (dado que en ella pueden reunirse varios inmuebles), las características de cada uno de ellos y la explicación de los diferentes datos que se reflejan en la notificación.
¿En qué consiste la notificación mediante comparecencia en la Sede Electrónica del Catastro (SEC)?
La Dirección General del Catastro ha habilitado en su Sede Electrónica (SEC) un servicio que permite a los ciudadanos obtener las notificaciones derivadas de los procedimientos de valoración colectiva, con todas las garantías y plena seguridad jurídica.
El acceso al servicio únicamente requiere que el destinatario de la notificación se identifique en la SEC por cualquiera de los siguientes medios:
A través de su firma con certificado electrónico reconocido.
Haciendo uso de una clave concertada, compuesta por la clave de acceso facilitada en la carta previa que remite el Catastro y un dato adicional, conocido por ambas partes (Catastro y destinatario).
Para realizar esta comparecencia se pueden utilizar medios electrónicos propios, como un ordenador personal con acceso a Internet, o ajenos, proporcionados de forma gratuita en los siguientes lugares:
En cualquier Gerencia del Catastro, con independencia del municipio en que esté ubicado el inmueble objeto de notificación.
En el Ayuntamiento del término municipal en que se sitúe el inmueble objeto de notificación, así como en la Oficina de Atención al Ciudadano, si se hubiese procedido a su apertura en este periodo.
En cualquier Punto de Información Catastral ubicado en una Administración Pública.
Esta modalidad de notificación solo puede practicarse durante un plazo determinado, del que se informa en la carta previa que remite el Catastro y no tiene coste adicional para el ciudadano ni supone vinculación alguna para ser notificado del mismo modo en futuros procedimientos o actuaciones ante el Catastro.
¿Existen otras modalidades de notificación?
Además de la notificación mediante comparecencia electrónica en la SEC la notificación del valor catastral individualizado puede efectuarse, tras el anuncio de inicio del trámite de notificación en el boletín oficial correspondiente, mediante alguna de las siguientes modalidades:
Comparecencia presencial, que consiste en la obtención de la notificación del nuevo valor catastral por el interesado, identificado mediante su NIF/NIE, o su representante, que acreditará la representación por cualquier medio válido en derecho, acudiendo para ello a los siguientes lugares habilitados:
Cualquier Gerencia del Catastro, aunque el bien inmueble no esté situado en su ámbito.
El Ayuntamiento del término municipal en que se ubica el inmueble.
Las Oficinas de Atención al Ciudadano que se habiliten en el término municipal en que se ubica el inmueble.
Notificación postal en el domicilio fiscal del interesado, que se realiza cuando no se ha producido la notificación en el plazo determinado por comparecencia electrónica o presencial.
Comparecencia presencial tras edicto, cuando no ha sido posible realizar la notificación al interesado o a su representante por causas no imputables a la Administración, y una vez intentado por dos veces (una sola si costa como desconocido), se publica un anuncio en el Boletín Oficial correspondiente, en el que se indica lugar y plazo de exposición pública de la relación de titulares con notificaciones pendientes. Esta exposición se realiza en los lugares destinados al efecto en el Ayuntamiento y en la Gerencia. En caso de que no se produzca esta comparecencia en el plazo de 10 días la notificación se entiende producida desde el día siguiente al del vencimiento del plazo señalado para comparecer.
¿Cómo se puede obtener más información sobre el nuevo valor catastral asignado al inmueble?
La Dirección General del Catastro dispone de un servicio de información telefónica, prestado a través de la Línea Directa del Catastro (902.37.36.35), que opera de lunes a viernes, ininterrumpidamente, de 9 a 19 horas, excepto festivos de ámbito nacional.
A través de este servicio los ciudadanos pueden obtener información sobre datos catastrales contenidos en las notificaciones emitidas en las revisiones catastrales.
Además, la Dirección General del Catastro, en colaboración con el Ayuntamiento del municipio en que se ha realizado la revisión catastral, habilita una oficina de atención al público a la que pueden dirigirse los ciudadanos para obtener información sobre el proceso de revisión
¿Puedo interponer algún recurso contra la notificación que he recibido? ¿En qué plazo?
En el plazo de 1 mes, contado a partir del día siguiente al de la recepción de la notificación o al de la finalización del plazo de 10 días para comparecer en el caso de notificación por edicto, puede interponer contra el acuerdo, de modo diferenciado para cada uno de los inmuebles objeto de notificación:
Reclamación económico - administrativa ante el TEAR o el TEAC (según corresponda por la cuantía del valor catastral del inmueble reclamado). Esta reclamación ha de dirigirse al TEAR, pero se debe presentar ante el Catastro.
Con carácter potestativo y previo a dicha reclamación, se puede presentar recurso de reposición dirigido a la Gerencia del Catastro correspondiente.
Se espera que el Plan vive Madrid construya en los próximos ocho años 25.000 viviendas de alquilera precios asequibles con altos descuentos en comparación con las rentas del mercado actual, con un ahorro para la administración de más de 3.500 millones de euros y cuyo coste correrá a cargo de la empresa de construcción y que irán destinadas tanto a jóvenes como a familias vulnerables.
Según se estipula en el plan la concesión de estos proyectos se extenderá por 50 años. El punto de retorno de la inversión está en torno a 29 años y la cola de retorno de deuda serían otros 21 años más. Es un plazo más que amplio incluso para permitir hasta tres periodos de amortización de préstamos", según apunta el Director General de Vivienda.
El tema que más preocupaba en el sector inmobiliario es el de la rentas de las viviendas ligadas al IPC. Una vez fijado el precio de contrato se actualiza conforme al IPC, con una hipótesis de inflación también en el plan económico financiero de una tasa anual del 1%.
El perfil del inversor para acudir a la licitación ha de ser combinado entre promotor y gestor patrimonial con experiencia tanto técnica como económica de al menos 500 viviendas en promoción con 50 millones de euros de cifra de negocio en los últimos cinco años, experiencia en gestión de arrendamientos y 3 millones de euros de cifra de negocio.
El negocio consta de dos fases:
Fase de promoción y construcción de viviendas
Fase de gestión del patrimonio en arrendamiento con plazo y precio limitado.
También se ha de demostrar solvencia económica, cada lote cuenta con 11 y 12 parcelas que supondrá una inversión inicial de 180 millones de euros. Cada inversor podrá pujar por un máximo de dos lotes y "les vamos a exigir una demostración de disponibilidad de financiación". Poniéndose de manifiesto que el derecho de la concesión es transmisible, lo que facilitará las distintas fórmulas de colaboración entre promotores, fondos y gestoras etc. Se pedirá la autorización de la administración según dicta la ley y subrogación de derechos y obligaciones.
Para reactivar la economía y el precio del alquiler el Gobierno regional se ha reducido el número de parcelas, centrándose en las que cumplen todas las condiciones sin descartar subvenciones o ayudas con cargo al Plan de Vivienda para reactivar la economía.
Los plazos que ha fijado la CAM para la presentación de las ofertas vinculantes es de dos meses desde la publicación de los pliegos.
A mediados de octubre se adelantará una primera lista provisional de parcelas. Lo que se pide ahora es un ante proyecto, que una vez se confirme la adjudicación deberá transformarse en un proyecto básico y cuyo plazo será de otros dos meses.
Una vez adjudicadas las parcelas los ganadores tendrán 36 meses para construir las viviendas. "El objetivo es generar el impacto sobre el mercado del alquiler lo antes posible"
Tras haberse publicado el BOE del Real Decreto 42/2022 posteriormente a su probación, España cuenta con una nueva regulación a nivel nacional cuyo objetivo es impulsar el acceso a la vivienda. Dentro de este marco normativo, se encuentra el denominado Bono Alquiler Joven.
¿Qué debe cumplir un joven para acceder al bono de alquiler?
Dirigiéndose al sector joven que no cuenta con los recursos necesarios para alquilar o comprar una vivienda, esta ayuda pretende mejorar el acceso tanto a la habitación como a la vivienda a través de una serie de medidas para cesionarios y arrendatarios.
En primer lugar, en el Real Decreto se expone como una de las medidas una subvención de 250 euros al mes. El límite se situará en el importe mensual del coste de cesión o de la renta arrendaticia con un periodo máximo de dos años. Para ello, la persona física mayor de edad que acceda al bono de alquiler, deberá cumplir las siguientes condiciones:
Estar entre los 18 y los 35 años cuando se pide la subvención
Haber obtenido la nacionalidad española, pertenecer a algún Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europea, tener la nacionalidad suiza o alguna nacionalidad estipulada dentro de la normativa a aplicar. Aquellas personas que no posean ninguna de las nacionalidades mencionadas (extranjeros no comunitarios), podrán acceder a la ayuda si su residencia regular o estancia se encuentra en España.
Cumplir con los requisitos necesarios para ser arrendatario y poder firmar un contrato de arrendamiento de inmueble según lo estipulado en la Ley 29/1994, fechada en el 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. O ser titular y acceder a un contrato de cesión de uso en términos de cesionario. Si solamente se va a alquilar una habitación, no será necesario cumplir con las formalizaciones expuestas en la Ley 29/1994.
Obtener regularmente una cantidad de ingresos, incluidos los de aquellos usuarios cuya vivienda permanente y habitual se encuentra en el domicilio cedido o arrendado. Estos ingresos deberán ser iguales o estar por debajo al triple del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Esta cifra podrá incrementarse hasta 4 o 5 veces cuando se trate de víctimas de violencia de género o personas con discapacidad. En el caso de haber alquilado una habitación, no se tendrán en cuenta los ingresos que viva permanentemente en la vivienda, sino las del arrendatario. Se consideran ingresos regulares, según la normativa, aquellos que provenga de un trabajador ajeno o propio, los investigadores que se estén formando o los beneficiados de subvenciones sociales públicas de modo periódico. Se tendrá que justificar siempre que en los seis meses previos a la solicitud de la ayuda, exista un periodo laboral superior a tres meses o una duración prevista de los futuros ingresos de mínimo medio año a partir del día en el que se pide la ayuda.
El precio de cesión o la renta arrendaticia no podrá situarse por encima de los 600 euros al mes. En esta cifra no está incluido el precio de otros habitáculos de la vivienda como trasteros, garaje o parecidos. Si el objeto del contrato es una habitación, el coste o la renta tendrá que situarse por debajo o igual a los 300 euros al mes. Las comunidades autonómicas podrán incrementar el precio máximo de la renta a los 900 euros en vivienda y a los 450 en habitaciones, cuando se acredite con datos de estudios recientes sobre la oferta de inmuebles que justifiquen la necesidad de aumentar el límite máximo.
Adversidades que impiden acceder al bono de alquiler
Si solicita la ayuda, tendrá que tener en cuenta de que existe una serie de impedimentos para acceder a ella:
El usuario solicitante o alguna de las personas que residan permanentemente en el inmueble estipulado en el contrato no podrá ser usufructuario o propietario de un inmueble en España. No se considerara como propietario cuando el derecho pertenece solamente a una parte alícuota de la misma, obteniendo la propiedad por herencia. No se tendrá que cumplir esta última condición en el caso de motivos ajenos a su voluntad, cuando la vivienda no sea accesible a personas con discapacidad o por separaciones o divorcios.
En el caso en el que la persona que resida habitualmente en el domicilio o sea cesionario o arrendatario tenga un parentesco, ya sea de primer o de segundo grado, de afinidad o de consanguinidad con la persona que cede o arrienda la vivienda. También se impedirá el acceso al bono cuando el usuario sea partícipe de la persona cedente o del arrendador o socio de él.
Todas estas medidas empezaron a tener efectos desde el 1 de enero de este año, independientemente de que el día de la concesión fuera posterior. Además, se aplicarán en toda España, excepto en País Vasco y Navarra.
Aspectos que hay que considerar
Mientras se disfruta de la ayuda, el inmueble objeto del contrato deberá ser el domicilio permanente y habitual. En suma, se podrá solicitar otras ayudas con el mismo objetivo que el bono de alquiler joven según lo que estipule la Comunidad Autónoma correspondiente. Además, será compatible con el Ingreso Mínimo Vital y con servicios no contributivos de la Seguridad Social.
Como máximo, las sumas de todas las ayudas podrán alcanzar el 100% de la renta arrendaticia a excepción de dos casos: la subvención del Programa de ayuda a las personas jóvenes y la contribución al reto demográfico del Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025. En estos dos supuestos, el máximo de la renta se situará en 75%.
Si se produce un cambio en algunos de los requisitos por lo que el beneficiario ha accedido a la ayuda, deberá notificarlo a las instituciones competentes para analizar su situación y en caso necesario, revocar la subvención.
Tras su entrada en vigor el pasado 20 de enero, el Real Decreto 42/2022 transfiere las competencias a las ciudades y comunidades autónomas que gestionaran las ayudas a partir de los fondos que envíe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. De esta forma, se encargarán de los procesos para conceder y cobrar las subvenciones.
¿Cómo han de realizar ese control las agencias y promotoras?
La manera de controlar el origen del dinero por parte de las promotoras es a través de la firma de un documento de blanqueo de capitales que debe firmar el comprador y que incluye: todos los datos del comprador, su situación económica y profesional y la procedencia de los fondos si es propia o ajena. Se ha de comprobar también el origen de los fondos, si procede de cuenta corriente de nuestro país o del extranjero y si proviene de una actividad ilícita o no y notificarlo a la agencia tributaria.
Ambas partes deben cumplir sus obligaciones respecto a la prevención de blanqueo de capitales y tienen conocimiento de la obligatoriedad de la firma de dicho documento ya que es un trámite previo a la firma de la escritura. Finalmente después de que el banco y la promotora haya cumplido con las obligaciones, el notario debe comprobar que se cumplen todas obligaciones de diligencia.
¿Cómo realizan las comprobaciones las agencias?
Existen diferentes programas que facilitan la verificación y alejan el riesgo de actividades ilícitas. Aparte de dichos programas se han de realizar otras cuestiones, está el trámite de la firma del documento de blanqueo y la verificación de la procedencia de los fondos que se realiza a través de los siguientes trámites:
Primero, se solicita al cliente que manifieste por escrito cuál es porcentaje de fondos propios y/o financiación bancaria que utilizará en la compra.
Segundo, el cliente tiene que aportar la documentación que acredite efectivamente el origen de dichos fondos.
Además de las medidas de diligencia normales, en ciertos supuestos se aplican también medidas de diligencia reforzada, cuando hay algún factor de riesgo por el perfil del cliente o por las características de la operación.
Para realizar las comprobaciones, las agencias inmobiliarias y promotoras deben contar con programas de compliancepara la verificación de la procedencia de los fondos utilizados en la transacción inmobiliaria. Además de los formularios Know Your Costumer (KYC) para recopilar la información del cliente, existen herramientas adicionales que ayudan a esclarecer y determinar si existen indicios o no de estar realizando una actividad ilícita. Si el comprador es extranjero, según el país de procedencia, se deben hacer más comprobaciones si está incluido dentro de las listas de países no cooperantes o de paraísos fiscales etc.
Si hay sospechas, se ha de comunicar a la agencia tributaria. Las multas por no hacerlo pueden llegar a los 10 millones de euros. Además, se pueden imponer penas de inhabilitación.
En el caso de encontrarindicios de delito, incluso de tentativa, debe comunicarse al SEPBLAC porque, en caso de no hacerlo, la inmobiliaria puede ser sancionada. No solo la promotora se enfrenta a sanciones tanto administrativas como económicas, también pueden ser sancionados sus administradores y directivos.
Las multas fijadas en la ley pueden ir desde los 150.000 euros hasta 10.000.000 euros. Además, los cargos de administración o dirección responsables de la infracción pueden ser multados e inhabilitados para ejercer cargos de administración o dirección durante un plazo máximo de diez años.
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de marzo.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca que "la recuperación de las cifras habituales ya es una realidad". "Después de la tendencia a la recuperación del impacto de la Covid-19 iniciada en junio del 2020, las compraventas de viviendas de marzo significan la cifra más alta desde mayo del 2019 y el mayor registro en marzo desde 2007, donde empieza esta estadística. La comparación interanual supera el 30% respecto al que fue el primer mes con incidencia pandémica del 2020, aunque también lo hace holgadamente respecto al registro del 2019, aumentando un 11%", subraya el experto
El director de Estudios entra en materia: "La obra nueva, que mantiene las 10.000 operaciones alcanzadas el mes anterior, sigue liderando la recuperación y crece interanualmente por encima del 50%, y también lo hace un 26% respecto al 2019. Por su lado, la segunda mano sigue creciendo mes a mes, y en la comparación anual deja de caer después de dos meses con tendencia a la baja, y consigue la mejor cifra desde enero del 2020. Hay que destacar que el mercado vuelve al alza en cifras anuales acumuladas después de 19 meses de no hacerlo como consecuencia de la consolidación de la recuperación".
"Territorialmente la evolución sigue siendo muy heterogénea y sólo Baleares registra peores cifras que el 2020, a la que se une Canarias si la comparación es respecto al 2019. Los territorios donde se han anotado más operaciones son Andalucía, Catalunya, que recupera la segunda posición, y la Comunidad de Madrid. Los incrementos producidos tanto en Catalunya como Madrid son muy destacables y vuelven a impulsar con fuerza el mercado inmobiliario", analiza el director de Estudios del portal inmobiliario.
Ferran Font hace balance del segundo primer trimestre del 2021 en el mercado de la compraventa: "Con estos datos se alcanza por primera vez una situación prepandemia. Durante los próximos meses esta evolución positiva deberá ir confirmándose del mismo modo que lo haga en la economía del país. Tendencias que siguen totalmente condicionadas al éxito del plan de vacunación, evoluciones macroeconómicas y cambios legislativos en materias de vivienda".
"En 2021, más allá de la pandemia, otros factores que marcarán el devenir del próximo año serán los posibles cambios legislativos en materia de vivienda o el previsible crecimiento de la tasa de paro y su impacto en la demanda, por lo que el papel de las administraciones públicas seguirá siendo clave para afrontar el reto de recuperar el sector".
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de diciembre y del balance del 2020.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca que "según estos datos se consolida el cambio de tendencia del sector y por segundo mes consecutivo el número de operaciones crece interanualmente". "Las más de 36.000 transmisiones del cierre de mes significan el diciembre con la cifra más alta desde el periodo de la burbuja inmobiliaria y hay que remontarse a mediados del año pasado para encontrar un crecimiento parecido. Las cifras mensuales contrastan con la actividad acumulada durante todo el año que ha recibido el terrible impacto de la COVID-19. Finalmente, el 2020 se ha cerrado con una caída del 17,7%, la mayor desde el 2011, y una cifra de 415.748 operaciones que se sitúa a niveles del 2016", subraya el experto.
El director de Estudios entra en materia: "La vivienda usada, que ha liderado claramente esta estadística durante todo el año, pierde las 400.000 operaciones firmadas los últimos dos años y, con algo más de 333.000 firmas cae por encima del 19% interanual. Por otro lado, la obra nueva se sitúa por debajo de la cifra de 92.000 operaciones registrada los últimos dos años y, con poco más de 82.000 cae un 11%".
"Territorialmente durante el mes de diciembre la mayoría de las comunidades volvieron a la senda del crecimiento a excepción de seis, entre los que destacan Madrid, la Comunitat Valenciana, Baleares o Canarias. Si analizamos el 2020 en su conjunto, las autonomías que lideran esta estadística son Andalucía, Catalunya, la Comunitat Valenciana y Madrid. La evolución ha sido muy heterogénea y el impacto de la pandemia en estas comunidades ha sido evidente, con caídas del 16% en Andalucía y cercanas al 20% en las otras tres", profundiza el director de Estudios de pisos.com.
Ferran Font hace balance del ?año COVID? y prevé una mejoría paulatina del sector: "Con estos datos se cierra un año marcado de forma evidente por la pandemia. La caída registrada en la primera ola vino seguida de una lenta recuperación iniciada en mayo, donde las cifras de transmisiones tocaron fondo. El ritmo de compraventas ha ido acelerando hasta los dos últimos meses del año donde la recuperación se ha hecho evidente. Ahora empieza un 2021 en el que iremos viendo como los datos vuelven a mostrar una mejor evolución, siempre pendientes de las posibles nuevas olas y la efectividad de las vacunas disponibles. Por otro lado, otros factores que marcarán el devenir del año serán los posibles cambios legislativos en materia de vivienda o el previsible crecimiento de la tasa de paro y su impacto en la demanda, por lo que el papel de las administraciones públicas seguirá siendo clave para afrontar el reto de recuperar el sector".
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado hipotecario español y aporta datos nacionales sobre la firma de contratos hipotecarios registrada durante el mes de octubre.
Desde pisos.com, el director de Estudios del portal, Ferran Font, considera que los datos muestran cómo "el sector vuelve a sentir los efectos de la COVID-19 y, tras dos meses al alza, la comparación respecto al 2019 vuelve al terreno negativo". "Por otro lado el crecimiento respecto al mes anterior, aunque se modera notablemente, consigue mantener la tendencia positiva iniciada con fuerza el mes pasado. El crecimiento respecto a septiembre, aunque sea moderado, permite seguir escalando hasta la normalización de las cifras consiguiendo el mejor resultado desde el estallido de la pandemia el pasado marzo", indica el experto.
Font entra en materia: "Regionalmente, la situación sigue siendo muy heterogénea y el cambio en la tendencia afecta de maneras diversas según el territorio. Mientras nueve comunidades autónomas no consiguen mantener la tendencia interanual al alza, el resto se mantiene en los crecimientos moderados. Quienes lideran esta estadística son Madrid y Andalucía, con clara tendencia positiva, seguidos por Catalunya y la Comunitat Valencina, que registran evoluciones mucho más planas. En cuanto al tipo de interés, las cifras entre fijo y variable siguen igualadas y sólo algo más de la mitad se decantan por la segunda opción. Ambos tipos de interés aumentan ligeramente y el fijo sigue manteniéndose por debajo del 3% por octavo mes consecutivo, condiciones que no se veían desde 2018".
El director de Estudios de pisos.com resume así el momento que vive el mercado de hipotecas español: "La recuperación se moderó notablemente en el mercado hipotecario de octubre a causa del impacto de la segunda ola en el sector, aunque es menor que el sufrido por otras estadísticas del propio INE. Deberemos esperar a ver cómo avanza la segunda ola o si se produce una tercera antes de la llegada de la esperada vacuna en un año cuyo sector hipotecario y sus estadísticas ya estaban muy condicionados por la Ley Hipotecaria del mes de junio de 2019".
Según Servihabitat el incremento de pisos en alquiler el año pasado era de un 52% debido al trasvase de pisos de alquiler turístico al mercado tradicional, así como el cambio de venta a alquiler.
El incremento de nueva vivienda en el mercado ha impactado en las zonas del alquiler más tensionadas como es el caso de Madrid, Barcelona y las zonas costeras sin embargo las limitaciones de movilidad llevaron la rentabilidad a mínimos históricos lo que empujó a los propietarios a cambiar de modelo de negocio.
Idealista también refleja que en las capitales donde más rápido se cerraban los contratos de alquiler han registrado un aumento de la oferta.
Es el caso de Barcelona o Madrid en las que el tiempo de alquiler antes de la pandemia era de una semana, ahora esto sucede solo en un tercio de viviendas ofertadas. El porcentaje de viviendas en alquiler que tardan menos de una semana en encontrar inquilino se ha reducido en 13 puntos porcentuales desde el inicio de la pandemia, según el estudio publicado por idealista. Así, si en febrero de 2020 el 43% de las viviendas que se alquilaron en España llevaba menos siete días en el mercado, ese porcentaje se ha reducido hasta el 30% en el mes de abril de 2021.
Las viviendas de las ciudades que se han alquilado con más rapidez han sido, Castellón donde se alquilaron en menos de una semana de salir al mercado. Sin embargo Málaga descendió del 53% al 26% actual.
Le sigue Barcelona que pasa del 52% al 31%, Toledo del 35% al 15% Logroño del 31% al 12% y Madrid del 52% al 33%. Entre las grandes ciudades la tendencia es similar: Zaragoza del 46% al 28%, Sevilla del 37% al 22%, Valencia del 40% al 27%, Palma del 33% al 22%, Valladolid del 35% al 27% y Bilbao del 30% al 23%.
Hay ciudades en los que el covid no ha sido tan negativo como es el caso de Victoria donde se ha incrementado el alquiler de viviendas en menos de siete días pasando del 39% al 49%.
También han crecido Badajoz del 25% al 34%, Lugo del 23% al 31%, Ourense del 29% al 37%, Palencia del 19% al 26%, Zamora del 21% al 24%, Lleida del 28% al 31%, Ávila del 19% al 22% y Guadalajara del 35% al 37%. El menor incremento se ha dado en Segovia del 13% al 14%, mientras que en Ciudad Real y Santa Cruz de Tenerife el porcentaje de alquileres se ha mantenido estable.
En el norte se encuentran las dos capitales donde menos viviendas se alquilaron en menos de una semana: Logroño y San Sebastián solo el 12% de las arrendadas llevaba menos de 7 días en el mercado. Les siguen Segovia 14%, Toledo 15%, Huelva, Almería, León y Córdoba 18%.
Como explica Newtral.es "la mayoría de los estudios no debe superar el 30% de los ingresos en alquiler de vivienda".
Por el contrario el Banco de España sitúa en el 35% los ingresos mensuales, es decir para un salario de 1.000 euros no se debe superar más de 350 euros mensuales.
Desde Newtral recuerdan la existencia de la formula 50/30/20para distribuir el presupuesto mensual o anual: 50% para los gastos, 30% elección propia y 20% ahorro.
A raíz de la pandemia han disminuido las rentas del alquiler y los precios de los pisos, viéndose los salarios afectados desde la CCOO señalan que "el descenso de los precios del alquiler no compensa la enorme subida producida en años anteriores". También hace hincapié en que la caída de los precios del alquiler puede repercutir en la reducción del salario destinado al pago del alquiler.
Los Datos del estudio Relación de salarios y viviendas en alquiler de Fotocasa e infojobs 2019reflejan que los hogares destinaron un 40% de sus ingresos a pagar el alquiler vivienda, lo que supone un aumento de seis frente a 2018 y 12 puntos en cinco años. Analizando los incrementos de los últimos cinco años, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda en alquiler venía creciendo un 45% mientras que los salarios apenas se han incrementado un 3,4% desde el año 2015. La subida del precio medio de la vivienda en alquiler explica el destino de un porcentaje elevado del salario al pago del alquiler ya que los sueldos no han subido en la misma proporción.
El estudio Fotocasa e Infojobs refleja que hay tres Comunidades Autónomas donde se gasta más de la mitad del salario en el alquiler vivienda, es el caso de Cataluña, Madrid y País Vasco.
El estudio La vivienda en Alquiler de Comisiones Obreras muestra que el 41% dedica más del 30% de sus ingresos al alquiler soportando lo que se considera alquiler excesivo.
El 59% de la población que reside de alquiler destina como máximo el 30% de sus ingresos a pagar el alquiler, el 22% dedica entre el 30 y 50% y el 19% destina más del 50% teniendo en cuenta que dos de cada tres hogares está en riesgo de pobreza y exclusión. De ahí surge la necesidad de vincular las rentas del alquiler a los salarios, desde CCOO la mayoría de los arrendadores (un 52%) tienen ingresos muy altos más de 40.000 euros al año.
Los hogares con menos recurso dedican casi el 40% de sus ingresos en vivienda según la OCDE, en su último estudio Affordable Housing Database se destina el 24,5% de los ingresos netos al coste de la vivienda.
Las últimas estadísticas publicadas por Idealista y Pisos.com, así como los datos de Fotocasa adelantados a EL PAÍS, coinciden en el abaratamiento de pisos desde julio en las grandes urbes. Sólo Valencia en agosto y Zaragoza en septiembre se salen de esa norma. En todos los demás casos, coinciden en rentas a la baja.
Desde Idealista se pone de manifiesto que los alquileres se congelaron en Zaragoza en agosto y en Barcelona y Sevilla en septiembre junto a una caída del 2,95% en Málaga en Septiembre. En la mayoría de casos, ese retroceso no llega al 2%.
Estas bajadas de manera continuada están teniendo una variación interanual de precios por lo que no hay duda de que en Madrid y Barcelona, ciudades que protagonizaron el último ciclo alcista de rentas y que estaban en máximos históricos, son más baratas que en 2019.
¿Cuánto ha bajado el precio en las principales ciudades?
Fotocasa considera que el mes pasado los alquileres en Madrid eran un 2,6% más baratos que en septiembre de 2019; diferencia que Idealista eleva al 3%. Para Pisos.com, las viviendas en la capital eran un 9,43% más baratas que hace un año. En el caso de Barcelona, las caídas interanuales oscilan del 4% al 11,26%. En dinero, eso se expresaba en una horquilla que va de los 15,89 euros por metro cuadrado que se pagaron en Madrid, según Fotocasa, a los 18,58 euros que valía alquilar en Barcelona, según Pisos.com.
Retroceso en el Mercado Inmobiliario
A falta de una estadística oficial que refleje las oscilaciones mensuales, las webs inmobiliarias se consideran un indicador fiable de las tendencias del mercado de alquileres.
¿Y qué pasa en el resto de municipios con más de 500.000 habitantes? Según Idealista las rentas siguen más altas que hace un año, pero las mínimas resisten en Valencia, Sevilla y Málaga y Zaragoza estando a un 1,1% por encima de los niveles de septiembre de 2019.
En el extremo opuesto, Pisos.com es la que detecta las caídas anuales más bruscas y sitúa a todas las urbes con retrocesos de precios de al menos el 6%. Según Fotocasa, en Sevilla los alquileres eran en septiembre más altos que en 2019 un 0,7%.
Todo apunta a un retroceso, con la pandemia, el dinamismo que existía en el alquiler ha cambiado, se cierran menos operaciones hay mayor lentitud en la realización de las transacciones aunque se ha producido un ligero aumento de la oferta de inmuebles del 20%.
Para Gonzalo Bernardos, experto en economía, la situación es peor de lo que reflejan las estadísticas porque muchos propietarios "no bajan el precio en el portal, lo bajan al negociar". Como causas que inciden en las grandes ciudades, destaca el retroceso del turismo y del alquiler de temporada.
Lo que está claro es que la pandemia ha provocado una situación impensable. Como resultado de las tensiones acumuladas durante años, podían verse ajustes puntuales en lugares como Barcelona. Pero el nivel de generalización que han alcanzado las bajadas no se veía en algunas series estadísticas desde 2013.
La duda es ¿Hasta cuándo seguirán abaratándose las rentas? Según Cabrera, "es la propia evolución de la economía la que está provocando estos cambios y es factible que en los próximos meses se consoliden determinadas tendencias a la baja". Gonzalo Bernardos señala que las caídas se mantendrán "seguramente hasta el primer semestre de 2022".
Desde el inicio de la pandemia pisos.com impulsó planes e iniciativas para apoyar a los profesionales de la industria inmobiliaria a superar los peores meses de la crisis. También colaboró con campañas solidarias dirigidas a los segmentos más vulnerables de la población.
El coronavirus ha sido el protagonista absoluto de este 2020 en el que la población mundial ha tenido que sobreponerse a una pandemia sin precedentes que ha cambiado nuestra forma de vivir del día a la mañana. En este sentido, el confinamiento fue un punto de inflexión en la manera que los españoles tienen de entrar en contacto con el mercado inmobiliario y de sus expectativas en relación con su hogar.
Así pues, el estado de alarma disparó el interés de la sociedad española por la compra, venta y alquiler de viviendas, algo que quedó reflejado en la audiencia registrada en pisos.com, que desde el mes de mayo experimentó aumentos interanuales muy importantes en su audiencia mes a mes, alcanzándose incrementos máximos del 88% en septiembre y del 75% en octubre, respecto al 2019. De esta manera, el portal inmobiliario cierra el 2020 con un aumento medio del 30% en su audiencia total respecto al año pasado. La vivienda más buscada fue un piso de alrededor de 95 m2, 3 habitaciones, terraza, ubicado en el área metropolitana de una gran ciudad y por un precio de alrededor de 280.000 euros.
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que "la labor de los portales inmobiliarios como punta de lanza durante toda la crisis de la COVID-19". "En unos momentos de tanta incertidumbre e inseguridad por lo que estaba por venir era fundamental informar a los usuarios y profesionales sobre lo que estaba pasando en el mercado de la vivienda en España y el escenario que se abría en el corto y medio plazo", subraya el experto. Font añade que "precisamente por eso durante todo el año hemos estado muy cerca de nuestros clientes y de los medios de comunicación para resolver todas las dudas y necesidades que han surgido para poder volver a la normalidad lo antes posible utilizando todas las herramientas a nuestro alcance".
Y es que, desde que se destara la crisis, la compañía ya avisó de la "urgencia" de poner en marcha mecanismos digitales que permitieran reducir el impacto económico y laboral de la COVID-19 en las empresas del sector. El portal apostó más que nunca por la digitalización para ayudar al sector inmobiliario a paliar la crisis en un momento en el que el 50% de las empresas en España todavía no disponían de website.
En los próximos trimestres, el Banco de España ha señalado que seguirá la tendencia al alza de trasladar los costes a los precios de venta a manos de las empresas españolas.
Según una encuesta realizada por el Banco de España, en el cuarto trimestre un 30% de las empresas han aumentado los costes, un dato que supera en diez puntos a los registrados en el tercer trimestre. Por otro lado, un 40% de los productores también han declarado su intención de subir los precios durante el primer trimestre, mientras que un 60% lo hará a medida que avance el año 2022.
Sin embargo, nos encontraremos con una compresión de los márgenes empresariales, ya que la subida que se prevé realizar en los precios de venta será inferior a la subida sufrida en los costes de los consumos intermedios. Como ejemplo de ello, durante el cuarto trimestre del 2021 las empresas no financieras se han visto favorecidas con la mejoría de la situación epidemiológica, que ha causado una reactivación de la demanda y en consecuencia, de la facturación y el empleo de dichas sociedades.
División por sectores
Observando la situación de cada sector, aquellos que se han ido recuperando son los sectores de la comunicación y la información, el no mercado, el sector administrativo o el transporte. En cambio, las más perjudicadas han sido la agricultura, el sector cultural y de ocio, la construcción y la restauración.
De las empresas encuestas, existe un tercio que han vuelto a su grado de facturación pre pandemia, mientras que el otro tercio confían en recuperarlo durante 2022. En cuanto al resto, todavía desconocen cuándo volverán a su nivel de facturación de antes de la pandemia o incluso si llegarán alguna vez a recuperarlo.
Se disminuye la recuperación de las empresas
Debido al encarecimiento de los consumos intermedios y los cambios en las cadenas de aprovisionamiento, las empresas deducen que bajará la intensidad de recuperación a comienzos de 2022, una situación que según ellas continuará dándose en los siguientes trimestres.
El 50% de las empresas ve como significativa la subida de los costes, un hecho que seguirá empeorando, ya que confían en que se incrementarán aún más en 2022 en los productos intermedios.
Debido a esta situación y el aumento constante de los costes del consumo intermedio, las empresas se ven obligadas a aumentar sus precios de venta.
El mayor incremento en alquiler se produce en Canarias (34,5%), Baleares (34,1%), Cataluña (30,4%) y Madrid (26,6%), Ceuta (27,6%). En el conjunto de España este porcentaje ya alcanza el 23,9%, más de tres puntos y medio que en el año 2011, en el que se situaba en el 20,4%.
El alquiler crece especialmente entre los jóvenes debido a las dificultades de acceso a la vivienda. Un 39,3% de los jóvenes de edad entre los 30 y los 44 años que se han emancipado, residen en alquiler, mientras que el 70,4% lo alcanza jóvenes de 30 años.
El análisis de los inmuebles en arrendamiento muestra que el alquiler se produce en edificios de mayor antigüedad, mayoritariamente viviendas colectivas, y en viviendas de menor tamaño.
Respecto a los precios del alquiler, se observa que han alcanzado niveles muy elevados, especialmente en Madrid, Barcelona, Baleares, Canarias, según la información de oferta de los dos principales portales inmobiliarios (Idealista y Fotocasa).
En la Tabla y Gráfico, que recoge el Índice General de Precios (IGP) de venta de vivienda libre y el Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) para alquiler, ambos del INE, puede observarse que el IPCA del alquiler se sigue manteniendo estable en los últimos años, en tanto que el precio de venta, que mantenía una tendencia a la baja, se estabiliza en 2013 y 2014. Los tres últimos años el índice de precio de venta ha experimentado subidas, situándose el índice según se observa en el Gráfico en el 127%. El tercer índice refleja una línea parecida al IGP en venta.
En artículos anteriores hemos analizados que las hipotecas de tipo fijo continuaban tomando peso en 2018. Pues bien, así lo siguen confirmando los datos del INE (Instituto Nacional de la Estadística). Según esta fuente, la firma de hipotecas ha experimentado un aumento del 10,3% en 2018 con respecto al año anterior. En 2018, se concedieron un total de 345.186 préstamos para la compra de viviendas, siendo la cifra más alta desde 2011. Pero destaca que el 41,4% de los créditos otorgados en diciembre eran a tipo fijo, lo que consolida el auge de este tipo de hipotecas.
Uno de los principales motivos está relacionado con el Euríbor, que ha comenzado a repuntar tras casi tres años en tasas negativas. Los clientes consideran el tipo fijo como la opción más segura y estable. Además, sus temores coinciden con los intereses de las entidades financieras, que con los tipos fijos se garantizan ciertos márgenes de rentabilidad.
En el cómputo anual, aumentó también el importe medio de las hipotecas (un 5,6%), hasta los 123.727 euros, y el capital prestado (un 16,5%), hasta los 42.709 millones de euros.
Las Comunidades Autónomas que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en 2018 fueron Madrid (65.503), Andalucía (65.431) y Cataluña (57.477).
Al menos un 30% de los proyectos de vivienda residencia de los promotores deben estar destinados a viviendas protegidas, y viviendas de alquiler social.
Pero la ley no obliga directamente, aunque sí otorga a los ayuntamientos la posibilidad de aplicar la ley en sus municipios.
Por lo cual, esta medida es una herramienta por parte de los ayuntamientos, a obligar a promotores a que casi un tercio de los proyectos sean viviendas de VPO.
¿Es legal esta medida?
Esta medida puede incurrir en una ilegalidad, porque vulnerar el derecho a la propiedad privada, por tanto, en el que caso de que un ayuntamiento aplica la ley, y obligue a un promotor a cumplirla, debe compensarlo de alguna manera, ya que si no podría incurrir en inconstitucionalidad.
La forma de compensación puede ser económica, pero también puede ser una compensación territorial, cediendo terrenos del municipio para otras construcciones del mismo tamaño o superior a la zona de construcción de viviendas protegidas.
Esta nueva ley de la vivienda, intenta arreglar los desperfectos del sector inmobiliario, pero no asume responsabilidad. El gobierno conformado por los partidos de PSOE y Podemos lanzan una normativa dando la potestad a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, esquivando cualquier tipo de culpa ante posibles embrollos.
Está claro que la tecnología está cambiando los hábitos de todos, incluso a la hora de comprar, y poco a poco se está viviendo una tendencia de la sociedad a comprar por internet, cambiando también pues los hábitos económicos. Las compras, el teletrabajo, la educación,? todas estas actividades se desarrollan de forma telemática cada vez más, incrementando también la seguridad digital, y obteniendo así una nueva realidad para todos, tanto a nivel personal como empresarial.
De entre todas las nuevas tendencias, la que más fuerte ha pegado y ha llegado para quedarse ha sido la del Ecommerce, aumentando su creación en un 2% en los últimos meses.
El confinamiento ha conseguido que internet haya sido el único escaparate para todos los usuarios, incrementando de forma irremediable las ventas en la web. Incluso personas que nunca o apenas realizaron compras por internet, se vieron obligados a hacerlas. Hasta un 4% de los españoles hicieron una compra online por primera vez, y de los que ya lo hacían, incrementaron sus comprar hasta un 25%.
Es cierto que este aumento no es casual, sino casi obligado, pero tras el confinamiento, los datos han demostrado que las costumbres que estamos adquiriendo son más propensas a seguir realizando compras a través de internet.
Futuro del Ecommerce
De momento, y tal y como se están dando las circunstancias de la pandemia, las tiendas físicas se van a ver afectadas como ya lo están siendo por el límite de aforo, debido a la limitación en el distanciamiento social. Por el contrario, las ecommerce seguirán con un leve crecimiento mientras duren todas las medidas de seguridad.
Una vez que pase todo lo relativo a la pandemia causada por el Covid-19, la normalidad en las tiendas físicas volverán, pero las tiendas online ya se habrán asentado y harán competencia al comercio físico.
Es por ello que, muchas tiendas físicas están haciendo cambios en sus hábitos de venta, cambiando también sus hábitos en el marketing, y están empezando a crear y potenciar sus webs no solo como catálogos de sus productos, sino también como tienda online como otro medio donde vender, incluido el método de venta de "recoger en tienda" que consiste en pagar en la web y recoger el producto en la tienda física.
Además, una tienda online es un medio fácil de montar y requiere de un coste mucho más bajo, igualando así las competencias entre pequeñas, mediana y grandes empresas. Hay muchas plataformas y programas que dan un servicio de montaje y mantenimiento de ecommerce, fáciles de usar para cualquier tipo de usuario: Prestashop, Simply Shop, Urbecom, Shopify, Mabisy?
Crear un espacio ordenado es fundamental, muchos decoradores apuestan incluso por un estilo minimalista.
Para crear orden, una de las principales recomendaciones es deshacerse el mobiliario innecesario, ya que demasiado muebles pueden restar mucho espacio a la estancia.
Asimismo, la colocación de éstos también influye a la hora de crear amplitud. Cada mueble debe estar en el sitio que resulte más óptimo.
2 Colores
Los colores juegan un papel muy importante y a partir de ellos se pueden conseguir diferentes efectos: Por ejemplo, el blanco da sensación de amplitud, limpieza y luminosidad.
No tenemos que limitarnos al blanco, pero sí que es cierto que los colores claros o neutros desahogan mucho una estancia y tienden a ser mucha mejor opción que los oscuros o estridentes. Otra alternativa es el uso de papeles en las paredes de estilo antiguo, ya que, según algunos decoradores, aportan una agradable sensación de calidez.
Por otra parte, también tenemos que prestar atención a los colores de los tejidos (en camas, cortina, cojines?). Los textiles de colores suaves o con patrones o dibujos pequeños, ya sean cuadros, rayas o flores, tienden a tranquilizar.
Elija lo que se elija, es importante que los colores en los distintos elementos creen una sensación visual armoniosa.
3 Cama con un aspecto confortable
Al ser la cama el elemento protagonista de un dormitorio, es fundamental que tenga un buen aspecto, sobre todo voluminoso, y una de las mejores formas de conseguirlo es vestirla con rellenos nórdicos. De esta forma, se desdibujará la rectitud del colchón.
También hay que tener en cuenta otros elementos: En cuanto a las sábanas, lo mejor es que sean ajustables, para conseguir una óptima colocación. Hay que evitar que se vean las patas del somier o el canapé (las piezas que quedan cortas, deslucen) y el uso de cabecero puede aportar otro punto de confort.
En cuanto a los tejidos, se recomienda que se opte por tejidos naturales para el juego de cama, como el lino y el algodón, para que proporcionen naturalidad.
4 Almohadas y cojines
Se aconseja disponer en la cama dos almohadas por persona, colocarlas una encima de la otra y reposar sobre ellas los cojines. Además, con ellos se puede jugar a la hora de decorar, pues según su colocación pueden crear un aspecto u otro. Por ejemplo, para conseguir un aspecto clásico, se deben colocar de forma simétrica, mientras que para uno más natural o informal, se pueden colocar desordenados (por supuesto, con cierto control). Por otra parte, está el número de cojines. Poner muchos sobre la cama da un toque lujoso y muy reconfortante.
5 Muebles
Como mencionábamos anteriormente, el mobiliario puede ser el responsable de crear sensación de orden o no? Y para los dormitorios hay una serie de muebles muy específicos.
Las mesillas de noche son muy importantes y dan muchas posibilidades, desde usar las clásicas mesillas hasta sustituirlas por otro elemento que cumpla su función, por ejemplo un baúl, estando siempre acorde con el resto de muebles del conjunto: cómoda y armario.
Por otro lado, los espejos aportan amplitud. Un espejo de un buen tamaño, además de ser útil, dará una importante sensación de espacio al cuarto.
Algunos decoradores optan por imprimir un toque temático al dormitorio. Por ejemplo, darle un estilo vintage aporta elegancia o decorar el dormitorio según la ubicación de la vivienda, utilizando artículos de decoración customizados, puede ser otro golpe de efecto.
Muchas personas optan por donar sus bienes, en vez de inscribirlos en testamento. En este sentido, hay que tener en cuenta que la donación es un acto, en el que una persona transfiere fondos o la propiedad de un bien a otra persona, mientras que el testamento es un acto por el cual una persona deja por escrito cómo quiere que se repartan sus bienes, una vez haya fallecido.
La primera diferencia fundamental, explican desde Círculo Legal Madrid, es que la donación se hace efectiva en vida, mientras que en el testamento hay que esperar a que la persona fallezca. Desde esta organización sostienen, que las donaciones son convenientes en caso de querer adjudicar cierta parte del patrimonio. También es un instrumento conveniente cuando se quiere beneficiar o proteger a unos herederos, por encima de otros.
"Las casas inteligentes permiten un ahorro energético de hasta el 30%, por lo que en poco tiempo con este ahorro es fácil recuperar la inversión", aseguran desde donpiso.
Apagar las luces con un chasquido de dedos o comprobar el estado de tus alimentos con una aplicación en tu móvil. La domótica, este concepto de ciencia ficción más propio de una película de Kubrick, ya está aquí y, ante la novedad que supone para la mayoría de la población, surgen dudas de qué es y cuáles son sus usos.
"La domótica es el conjunto de tecnologías que puedes incluir en una casa para automatizarla y comunicarte con ella", explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. "En un principio puede parecer que sus aplicaciones sirven para hacernos la vida más cómoda, pero la realidad es que van mucho más allá", asegura el experto.
Según los últimos datos de la Asociación Española de Domótica e Inmótica (CEDOM), que corresponden a 2019, el volumen de negocio del sector en España creció en este año un 15%, y ha pasado de movilizar menos de 40 millones de euros en 2013 a facturar más del doble, 91 millones de euros.
Las casas inteligentes ofrecen más confort, interconexión y una mayor seguridad, "unos valores muy importantes para la vivienda", como afirma Emiliano Bermúdez. Sin embargo, el mayor valor añadido lo marca el ahorro. "Mucha gente no se siente atraída por vivir en una casa más moderna, pero la aplicación de la domótica ofrece un ahorro relevante a corto y largo plazo", asegura el experto.
Nuevas viviendas: más eficaces y con más ahorro
La realidad actual es que la mayoría de los proyectos de arquitectura y de nueva vivienda y reformas aplica la domótica a las construcciones, con el objetivo de mejorar la calidad de vida. "La domótica es ya un elemento imprescindible", considera el experto.
La causa principal es el ahorro energético. Según el informe de la CEDOM, las funciones más demandadas para las empresas de domótica son las relacionadas con la gestión de la energía. Por otro lado, según cita Emiliano Bermúdez "las casas inteligentes permiten un ahorro energético de hasta el 30%, por lo que en poco tiempo con este ahorro es fácil recuperar la inversión".
Además, prosigue el experto "la ley en España ya obliga a las nuevas construcciones a ser eficientes desde el punto de vista energético". La domótica es, por lo tanto, ya no un complemento sino un requisito para cualquier obra nueva y reforma.
La realidad inmobiliaria, por otro lado, parece seguir esta tendencia. "El confinamiento y las medidas restrictivas han hecho que se hayan cambiado las prioridades de vida y hay una apuesta fuerte por la vivienda nueva", recuerda Emiliano Bermúdez. En este sentido, según datos del INE, los precios de la vivienda nueva han sufrido una subida anual en abril del 8?2%.
El internet de las cosas
Hace apenas un año la sociedad se encontraba en plena polémica por la comercialización de las redes de 5G. "Lo cierto es que el 5-G es la clave para el desarrollo de la domótica en la práctica", opina Emiliano Bermúdez. "El enjambre de dispositivos que supone una casa inteligente hace que con la conexión actual las posibilidades sean imitadas", explica el experto.
El 5G permite una navegación hasta 10 veces más rápida que las mejores redes de fibra óptica del mercado, y en la práctica se podrá aumentar exponencialmente a esto el número de dispositivos conectados. "Con esta red, se podrán conectar infinidad de dispositivos y crear estas casas de ciencia ficción", asegura Emiliano Bermúdez.
El retroceso es del 14,1%, la mayor caída interanual desde diciembre de 2014. Y además el 4º mes consecutivo en el que se piden menos permisos para edificar pisos y casas que en mismo mes del año anterior, una situación inédita desde 2013.
Los datos de solicitud de visados siguen por debajo de la creación neta de hogares de los últimos 12 meses, 120.000 según la Encuesta de Población Activa EPA y de la cifra proyectada por el INE para los próximos años, entre 125.000 y 135.000 nuevos hogares cada año para 2019-2025, según el Informe Sectorial Inmobiliario de CaixaBank Research.
Es un aumento importante dada la desaceleración de la economía en el 2º semestre del año. Desde la APCE/Asprima, se recalca cual sería la cantidad exacta de construcción de viviendas para el buen desarrollo del sector (equilibrio producción-demanda). Y estimó que una cifra razonable estaría entre 140.000 y 150.000 viviendas.
Nuestro escenario central se mueve en una producción similar a la de este año, es decir, unas 105.000 viviendas iniciadas", agrega el director general del Asprima.
Las previsiones para 2020, sin embargo, hablan de una mayor contención de la construcción.
Por una parte, la inestabilidad política puede estar retrasando las decisiones de inversión.
Por otra, un endurecimiento de las entidades bancarias en su política de concesión de préstamos para otorgarlos a los promotores.
Carlos Larred, manager de Spring Professional del Grupo Adecco augura que "las perspectivas para el año son moderadamente positivas, la previsión es tener 120.000/140.000 visados de obra nueva por lo que las perspectivas laborales del sector deberían crecer en relación con esta cifra".
Los datos de stock de vivienda nueva en España también facilitados por el Ministerio de Fomento, confirman que sigue descendiendo desde los máximos de 2009.
Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía siguen acumulando casi la mitad de todo el stock nacional. En 2018, el stock acumulado disminuyó en todas las comunidadesautónomas salvo Canarias, Ceuta y Melilla. Por el contrario, el País Vasco y Baleares destacaron con caídas superiores al 10%.
Mientras, los datos de certificados de fin de obra cerraron 2019 con casi 78.800 viviendas que se terminaron el año pasado, lo que supone un 22,4% más de certificados frente a 2018.
Desglosando los datos de concesión de visados de obra nueva por regiones:
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
VISADOS SOLICITADOS
Madrid
22.130
Cataluña
13.796
Valencia
11.325
Aragón
-19,5%
Asturias
-15,1%
Murcia
-11,4%
Se confirma que Madrid, Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana son las principales comunidades promotoras de la construcción en España. Sus incrementos interanuales han sido positivos, salvo en Madrid, donde los visados han caído por primera vez un 0,9% desde 2015.
Las mayores caídas se han producido en Aragón, Asturias y Murcia.
Los visados de obra nueva han salvado el año no solo con los aumentos de Andalucía (8,9%), Cataluña (6,8%) y Comunidad Valenciana (8,1%), sino también con los incrementos de dos dígitos en Extremadura (38,3%), Baleares y Canarias (ambos con un 30,4%) o los de La Rioja, donde se han duplicado en un año.
Las regiones que más impacto tienen a nivel de empleo en el sector de la construcción son Madrid, Barcelona y su área metropolitana y la zona de Levante.
¿Pero cuáles son los nuevos retos para el sector inmobiliario?
Nuevos modelos de financiación.
Construcción de nuevas viviendas.
Desarrollo de nuevos suelos en construcción.
Por parte del Gobierno, el Ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) anunció nuevas medidas para este año:
La primera Ley Estatal de Vivienda que garantice la igualdad de todos los españoles en su derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada.
También se espera la nueva Ley de Seguridad Jurídica, que será tramitada con carácter de urgencia y que el sector está esperando desde hace años.
Mejoras en la regulación técnica de la edificación en materias de eficiencia energética.
Promover un Plan de Rehabilitación vivienda, así como actuaciones de regeneración y renovación urbana y rural, y una nueva Ley de Arquitectura.
La asistencia de emergencia proporcionada a nivel mundial incluye;
Un aumento del gasto y los ingresos no percibidos (USD 3,3 billones).
Préstamos e inyecciones de capital del sector público (USD 1,8 billones).
Garantías de (USD 2,7 billones).
El Grupo de los 20 países avanzados y emergentes está a la cabeza con la aplicación de medidas que ascienden a un total de USD 7 billones. El apoyo fiscal también puede proporcionarse a través de los estabilizadores automáticos: elementos característicos del sistema tributario y de prestaciones que ayudan a estabilizar los ingresos y el consumo, como los impuestos progresivos y las prestaciones por desempleo.
Los países deberían regirse por los tres principios siguientes:
Focalizar el apoyo en los hogares para asegurar el acceso a bienes y servicios básicos y a un nivel de vida decente.
Desplegar recursos de manera temporal y eficiente y reflejar los costos en informes fiscales plurianuales
Evaluar, realizar un seguimiento y divulgar los riesgos fiscales porque no todas las medidas tendrán un efecto inmediato en los déficits y las deudas.
Medidas para salvar vidas
Para salvar vidas los gobiernos deben financiar servicios de salud y de emergencia adicionales tanto como sea necesario. Pero esto no es tarea fácil.
En primer lugar, los países con capacidad limitada de atención de la salud no pueden incrementar de forma adecuada los recursos.
En segundo lugar, las limitaciones de endeudamiento en muchas economías de mercados emergentes y en desarrollo requieren reorientar el gasto hacia el sector de la salud, salvaguardando al mismo tiempo el gasto en protección social y los servicios públicos vitales (transporte, energía, comunicaciones).
Como señaló nuestra Directora Gerente el FMI está preparado para desplegar una capacidad de préstamo de USD 1 billón a fin de ayudar los países miembros, prestando especial atención a los países en desarrollo de bajo ingreso.
Proteger con medidas fiscales focalizadas
La población y las empresas necesitan un respaldo fiscal importante, oportuno, temporal y focalizado para mantenerse a flote.
La capacidad institucional y financiera de los países influirá en el tamaño de la asistencia de emergencia que pueden ofrecer junto con el diseño y el tipo de medidas:
Las economías avanzadas pueden recurrir a una amplia gama de instrumentos en el ámbito del gasto, los impuestos y la liquidez para apoyar a la población y a las empresas dados sus sólidos sistemas de beneficios tributarios. En Estados Unidos y Alemania, por ejemplo, estas medidas incluyen la ampliación de las prestaciones por desempleo, incluidos los trabajadores por cuenta propia; el diferimiento de los impuestos sobre la nómina, y los subsidios salariales a las pequeñas y medianas empresas.
Muchos trabajadores, pequeñas empresas y empresarios autónomos tienen dificultades para pagar facturas, rembolsar deudas y mantener a los trabajadores en la nómina. Para ayudarlos, varios países europeos han establecido servicios de emergencia de liquidez, como préstamos o garantías asequibles.
Las economías de mercados emergentes y en desarrollo en general tienen menos margen en el presupuesto para responder.
Recuperación con impulso fiscal de amplia base
Un estímulo fiscal de amplia base y coordinado a escala mundial puede convertirse en una herramienta eficaz para promover la recuperación.
La coordinación mejora la eficacia de las medidas de política económica.
Que los coeficientes de endeudamiento público se estabilicen en nuevos niveles más altos así la deuda sería más desfavorable.
La tecnología es una aliada de la digitalización de la agencia inmobiliaria
Por norma general, los usuarios y posibles clientes lo primero que hacen si quieren comprar, alquilar o vender una vivienda, es buscar en internet, y en esa búsqueda valora distintas alternativas y decide qué hacer. Por tanto, lo ideal es que nuestra agencia inmobiliaria se postule para estar visible en internet y los posibles clientes nos encuentren más fácilmente. Es poner en práctica lo que se denomina Marketing inmobiliario.
No es necesario ser un experto en tecnología, ni debemos considerar la tecnología como un acceso difícil por su manejo, más bien es una herramienta útil, que suma valor al trabajo que desempeñamos. Es un añadido más.
Herramientas útiles para la digitalización de la agencia inmobiliaria y el Marketing inmobiliario
A continuación vamos a mencionar algunas de las herramientas que nos pueden ser útiles para dar más visibilidad a nuestra agencia inmobiliaria en internet.
Están siendo cada vez más demandados, especialmente desde el comienzo de la pandemia por el Covid-19.
Se crean a partir de fotografías 360º y son fáciles de generar, incluso desde un Crm inmobiliario como InmoPC.
La experiencia para el usuario es muy positiva, al igual que para agentes y propietarios, ya que evita desplazamientos innecesarios, y el cliente solo visita las viviendas que realmente le interesan al haber tenido una aproximación bastante realista de cómo es la vivienda.
Videoconferencias
Son más habituales para las reuniones entre profesionales. Las plataformas más usuales son Skype y Zoom, y son un ahorro de tiempo para reuniones cortas en las que no es necesario tener un encuentro personal.
Cada vez más agentes inmobiliarios hacen uso de videoconferencias.
Firma digital
Ya hay empresas que facilitan la firma digital. En ocasiones es difícil reunir a ambas partes de un contrato para realizar la firma de documentación. Si alguno de los implicados en una firma no puede desplazarse, la firma digital es la solución, teniendo la misma validez que una firma de forma presencial.
Home staging
Esta es una técnica traída de Estados Unidos, que consiste en decorar de forma neutral un inmueble, especialmente de forma virtual.
Lo que se consigue es despersonalizar una vivienda y crear una sensación de atracción al posible cliente y que ya se vea viviendo en ella.
Para que lo entendamos mejor, es la misma técnica que se usa cuando ponemos una misma fotografía de un inmueble mostrando el antes y el después. Aunque el estado real de la vivienda sea el "antes", le creamos al usuario en lo que se puede convertir su futura vivienda con el "después".
Chatbots
Se trata de añadir a la página web de tu agencia inmobiliaria un chat desplegable, en el que interactuar con el usuario que visita tu web. En ese chat, el posible cliente puede dejar su información de contacto y así poder crear una base de datos de posibles clientes que estén interesados en nuestros servicios y productos.
Email marketing
Una vez que tenemos una base de datos clientes o posibles clientes, podemos acudir a plataformas en las que generar campañas de email marketing, es decir, mandar boletines a todos los contactos que tengamos o una parte de ellos con la información que queramos.
Existen muchas plataformas de email marketing, una de las más usuales es Mailchimp. Normalmente son de pago, pero tienen planes gratuitos que están limitados.
La aplicación de WhatsApp es la herramienta de comunicación directa más extendida en el mundo. Podemos incorporar una burbuja de WhatsApp en nuestra página web, facilitando al usuario una comunicación directa.
El software inmobiliario InmoPC tiene una integración, en el que la burbuja de WhatsApp es configurable en horarios y usuarios, además de incorporar un cuestionario para el usuario y que se envía directamente al agente inmobiliario.
Campañas de pago
Estas campañas son las que sustituyen al marketing tradicional. Si bien antes podías poner un anuncio en un periódico o revista, o una cuña publicitaria en la radio, Facebook Ads y Google Ads son las plataformas de publicidad de pago para internet.
Dependiendo del tipo de objetivo que queramos obtener, estas plataformas disponen de una serie de medios que nos facilitan dar a conocer nuestra marca.
El buscador de internet más utilizado mundialmente es Google. El objetivo de toda empresa es aparecer en primer lugar en las búsquedas del gigante Google, y si no es en primera posición, al menos sí en las primeras posiciones.
La forma de hacerlo es aplicando una serie de requerimientos que corresponden al SEO, tanto online como offline, para mejorar el posicionamiento de nuestra web.
Y el blog inmobiliario es una herramienta que ayuda a ese posicionamiento. Con un blog podemos escribir post más extensos de nuestra inmobiliaria, de los servicios que ofrecemos, de promociones y ofertas, de experiencias propias y de clientes, de logros, firmas, reuniones, eventos, etc.
Todo este contenido lo podemos acompañar con material multimedia, ya sean vídeos o fotografías, y con url dirigidas a nuestra web, generando así más tráfico y visibilidad para Google. Además es un valor añadido para nuestros clientes, que pueden ver y leer más sobre nosotros.
El contrato de opción de compra sobre un bien inmueble como puede ser una vivienda, nace con la finalidad que el vendedor (concedente) conceda al comprador (optante) un plazo para decidir si quiere o no comprar la vivienda sin estar obligado a ello.
Por lo tanto, en una opción de compra, la resolución del contrato dependerá de la voluntad unilateral del futuro comprador, el cual se reserva el derecho de comprar el inmueble, dentro del plazo establecido por ambas partes en el contrato.
Durante dicho plazo, la otra parte (el concedente o futuro vendedor) tiene la obligación de vendérselo siempre que el optante decida ejercer su derecho de compra, no pudiendo por tanto disponer del inmueble para vendérselo, arrendárselo, etc. a un tercero.
Si la opción no se ejercita dentro del plazo, se considera al concedente automáticamente liberado de la relación contractual que le une al optante, aunque nada impide que ambas partes pacten expresamente la posibilidad de prorrogar el plazo de duración de la opción y, por consiguiente, del ejercicio del derecho.
Para poder ejercer la opción de compra, en el contrato han de quedar establecidos en el contrato tanto los datos propios del contrato final proyectado, que generalmente será el contrato de compraventa, como los requisitos propios contrato de opción. Así un contrato de opción deberá incluir los datos personales de ambas partes, información del inmueble, un plazo cierto y unas determinadas condiciones para ejercitar la compra, como por ejemplo la fijación del precio de adquisición del precio ó de los criterios para su ulterior fijación, de la futura compraventa en el caso del ejercicio del derecho de opción. También es conveniente que se refleje si el derecho a ejercerla la opción es gratuito o se ha concedido a cambio del pago de un precio o prima, explicitándose la cantidad de dinero que el optante entrega como precio de su derecho a optar a la compra.
Finalmente cabe destacar que éste contrato, aunque es independiente del contrato de arrendamiento, es muy frecuente utilizarlo en un procedimiento de arrendamiento con opción a compra. Cuando se formalice el contrato de arrendamiento, debe quedar pactado el tiempo durante el cual se pagará una renta mensual por el alquiler. Una vez finalizado el contrato, el inquilino puede o no comprar la vivienda. Es muy habitual entre los propietarios y los inquilinos pactar el precio de la renta en función del valor del inmueble. Es decir, la renta a pagar se computa como parte del precio pactado para la compraventa en el caso de que el inquilino decida comprar la vivienda.
??????La promesa de compraventa es un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración en una fecha futura pactada en el contrato, de un contrato de compraventa. En este tipo de contrato las partes reciben el nombre de promitente vendedor y promitente comprador
La finalidad de este contrato es facilitar a una de las partes la posibilidad de vender o comprar la vivienda en una fecha futura, debido a que existen circunstancias concretas y justificadas que impiden a esa parte firmar la compraventa ese momento.
Algunas de las causas más habituales que lo justifican son que el vendedor no pueda disponer de la vivienda por recibirla por herencia y aún no están finalizados los trámites de la misma, ó que aún no se ha cancelado alguna carga (hipoteca, embargo, etc.) y se haya de vender libre de ellas, ó que el inmueble aún está en construcción. Por parte del vendedor la causa más común es que éste aún no disponga del dinero necesario para pagar el precio y está a la espera de que le concedan un préstamo hipotecario. En ocasiones el contrato de promesa de compraventa puede obedecer a la propia voluntad de las partes de posponerla a una fecha futura sin otro motivo que la mera conveniencia.
Para que un contrato de promesa de venta tenga validez, además de los datos identificativos de ambas partes, es necesario que en el contrato se establezca:
Identificación del inmueble. Referencia catastral y toda la información acerca de la vivienda.
Precio de la compraventa.
Fecha de formalización de la compraventa. Como en otros contratos, puede indicarse una fecha determinada, un plazo o cuando concurra una condición, o en última instancia una combinación de ambas.
A diferencia del contrato de compraventa, en el momento de la firma del contrato de promesa de compraventa, ni el comprador ha de pagar el precio estipulado en dicho contrato ni el vendedor entregar la vivienda. Sin embargo, a diferencia del contrato de opción de compra, SÍ surge la obligación de ambas partes de celebrar en un futuro la compraventa de la vivienda, de modo tal que si una de ellas la incumpliese, la otra podrá reclamar su cumplimiento o una indemnización por daños y perjuicios.
Formación y Cursos sobre legislación inmobiliaria
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado dos cursos donde explicamos al detalle los contratos de opción de compra de inmuebles, de promesa de compraventa de inmuebles, así como todas las figuras contractuales relacionadas con el contrato de compraventa y el propio contrato de compraventa. Además podrás acceder y generar todos los modelos tipo de contratos necesarios en el proceso de compraventa y/o arrendamiento de inmuebles con modelos tipo de contratos. Los cursos son:
Asufin ha ganado en el Juzgado Mercantil número 11 de Madrid contra Kutxabank, Banco de Caja España de Inversiones Salamanca y Soria), ING Bank y Deutsche Bank. Esto permite que millones de personas se beneficien pese a haber firmado su hipoteca antes de la aprobación de esa ley en 2019.
Todos los hipotecados que firmaron sus préstamos antes de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) en junio de 2019 tuvieron que afrontar la factura adicional de los gastos hipotecarios. Esto supone una cifra aproximada de 15 millones de hipotecas, según datos del INE.
Los magistrados han anulado las cláusulas de atribución de gastos hipotecarios, de manera que los bancos tendrán que devolver el 100% de los gastos de registro de la propiedad y el 50% de notario, gestoría y tasación en la constitución de hipoteca. Además, las entidades deberán abonar los intereses legales desde la fecha de pago de cada gasto.
Asufin ha comunicado que los consumidores pueden verse desde ya beneficiados por dicha sentencia.
El cliente que tenga en su escritura de constitución de hipoteca una cláusula puede pedir, en ejecución de sentencia, esa devolución como beneficiario, en virtud del artículo 519 de la ley de enjuiciamiento civil.
Los afectados no necesitan iniciar una demanda individual, sino que directamente pueden verse beneficiados por el éxito de la demanda colectiva de Asufin.
Como se ha señalado previamente, esos 15 millones de hipotecados podrán recuperar hasta una media de 1.500 euros sin necesidad de litigar. La presidenta de Asufin, Patricia Suárez, ha destacado el carácter pionero de la sentencia, pues es la primera vez que se gana en los tribunales una acción de cesación colectiva de gastos, tras las recientes sentencias del TJUE.
Según cifras del Ministerio de Economía del Banco de España entre julio de 2017 y febrero de 2019 las entidades financieras han recibido 1,18 millones de solicitudes de devolución de las cantidades cobradas de más aunque no todas ellas han llegado a una resolución positiva.
Están pendientes de resolver 5.735 casos, solamente han sido resueltos un 44% de los casos estimados.
De las solicitudes estimadas, en torno al 93% la mayor parte de las veces han sido resueltas con la devolución del dinero en efectivo con un importe medio de 4.432,93 euros por cliente, situando el pago total del sector en 2.329 millones de euros.
El Gobierno ante la avalancha de reclamaciones que preveía creó una vía amistosa entre el Banco y el cliente. Se trata de una alternativa sujeta a la conformidad de la entidad pero no excluye la vía judicial, donde el Gobierno se ha visto obligado a reforzar los juzgados de toda España para evitar un colapso del sistema.
Se estima que la indemnización media, el total de las solicitudes por la vía extrajudicial ha ascendido a 5.265 millones de euros, por lo que cerca de 3.000 millones de euros podrían volver ahora a la vía judicial.
Según datos publicados del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) se han recibido 400.000 demandas y sólo se han resuelto una tercera parte, siendo Andalucía y Cataluña las regiones con menos resoluciones en positivo.
"Solo cuando existan dudas sobre la naturaleza delictiva de la conducta se solicitarán previamente medidas judiciales concretas".
Barceló propone que Policía y Guardia Civil puedan desalojar las viviendas ocupadas instruyendo al atestado y si fuera necesario proceder a la detención. Y afirma que ha dado esta orden ante el grave problema social y jurídico relativo a la ocupación ilegal de inmuebles.
"Con ello, se pretenden unificar criterios en la actuación policial para garantizar el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio de los ciudadanos, así como la posesión de los inmuebles por sus legítimos titulares".
La instrucción se amplía y los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado podrán actuar cuando se produzcan:
Ocupación del domicilio de una persona jurídica o de inmuebles vacíos. Aquí hay dos variantes; la ocupación sin autorización y la que se produce contra la voluntad del dueño.
El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana anunció una reforma legal para habilitar controles a los precios de alquiler. Esa reforma, pasa por definir lo que es una zona de alquiler tensionada y habilitar así a las diferentes Comunidades Autónomas y Ayuntamientos y poner límites a los precios en esas áreas.
El departamento que dirige José Luis Ábalos no ha desvelado qué instrumentos adoptaría la nueva normativa (podría hacerse mediante reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con la nueva Ley de Vivienda que el Gobierno quiere llevar al Congreso o mediante decreto) pero tras el comunicado de La Moncloa todo apunta a que se abordará en la LAU, que es la norma que regula los contratos de alquiler y establece que sean las partes las que pacten libremente.
La definición de zonas tensionadas no servirá para limitar los precios del alquiler, sino que conllevaría la medida de impedir que determinados propietarios puedan desahuciar a inquilinos en esas áreas. El Ejecutivo ha especificado que se trata de "grandes tenedores de vivienda", lo que obligará a precisar ese concepto, que actualmente varía de unas comunidades autónomas a otras.
La definición se prevé que exista en la futura ley de vivienda, prevista como pronto para finales de año y según fuentes del Ejecutivo en la misma se definirá a los grandes tenedores "a los propietarios de 10 o más viviendas".
El Gobierno está buscando sobre todo medidas de impacto contra los fondos buitre que poseen miles de viviendas en España.
La complejidad para definir la nueva norma ha hecho que esta se posponga a la reforma de límites de precios al alquiler.
Lo que sí hará el Consejo de Ministros este martes es aprobar la moratoria de los desahucios por impago hipotecario de personas en riesgo de exclusión, una medida que se aprobó por primera vez en 2013 y ya se prorrogó en 2017.
¿Están bajando los desahucios?
Según las estadísticas publicadas por el Consejo General del Poder Judicial, en 2019 los juzgados ordenaron en España 54.006 desahucios. La cifra es un 9,5% inferior a la de 2018.
Siete de cada diez fueron de inquilinos. Los lanzamientos de personas de alquiler fueron 36.467, frente a 14.193 por impago hipotecario (los restantes se imputan a otros motivos).
Además los desahucios derivados de ejecuciones hipotecarias también se están reduciendo de manera importante. Con respecto a 2018, este tipo de lanzamientos descendieron un 25,1%. Mientras, que los de los inquilinos apenas llegaron a un 2,2%. Se trata de una bajada significativa tras dos años de subidas.
El derecho de tanteo o retracto consiste en que, en el caso de que el propietario de una vivienda alquilada desee venderla, está obligado legalmente a ofrecérsela en venta previamente al arrendatario, ya que el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente ó tanteo sobre la misma, indicándole el precio y el resto de las condiciones esenciales de la transmisión.
Lo primero que debemos saber es que, si no se incluye ninguna cláusula haciendo referencia a dichos derechos, el inquilino tendrá la opción de ejercitar los derechos de tanteo ó retracto en el momento de la compraventa de una vivienda arrendada.
Esto debe tenerlo en cuenta el propietario antes de firmar el contrato de arrendamiento, porque en el mismo se puede incluir una cláusula completamente válida por la que el arrendatario renuncia al derecho de tanto ó retracto.
Éste derecho de adquisición preferente o de tanteo consistirá en que el arrendatario contará con un plazo de 30 días naturales para optar por la compra, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada. Los efectos de dicha notificación caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
Es importante tener en cuenta que en el caso de que se haya incluido la cláusula de renuncia a los derechos de tanteo o retracto, el arrendador seguirá obligado a comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda como mínimo treinta días antes de la formalización del contrato de compraventa, aunque en este caso será únicamente a título informativo
Ahora bien, si el propietario no realiza esa notificación al inquilino, o si finalmente la venta se realiza a un precio inferior o con unas condiciones diferentes y menos onerosas que las que figuraban en la comunicación que se realizó al arrendatario, éste podrá impugnar la venta teniendo derecho a ejercer su derecho de retracto, subrogándose en la posición del nuevo adquirente en el contrato de compraventa, previo pago del precio y demás gastos consecuencia de la venta.
El inquilino podrá ejercitar también el derecho de retracto en un plazo de 30 días naturales desde el siguiente a la notificación que el comprador de la vivienda ha de hacer al arrendatario, y en la que se han de incluir las condiciones esenciales en las que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en el que se formalizó.
La diferencia fundamental entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto se basa esencialmente en que el derecho de tanteo se debe ejercitar antes de que el inmueble sea adquirido por un tercero y el derecho de retracto puede ser utilizado después de esa transmisión a una tercera persona en el caso de que, como hemos dicho anteriormente, el propietario no realizara la notificación al inquilino, o finalmente realizar la venta al tercero a un precio inferior o con unas condiciones diferentes y menos onerosas.
El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Finalmente, cabe mencionar que la persona que compra una vivienda que se encuentra arrendada, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el vendedor, por lo que está obligada a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento según lo establecido en el contrato y según la ley por la que se rija. Después podrá optar por su extinción de la misma manera que hubiera podido el propietario anterior.
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado dos cursos donde explicamos al detalle los contratos de arrendamiento con opción de compra de inmuebles, así como todas las figuras contractuales relacionadas con el contrato arrendamiento y de compraventa de inmuebles. Además podrás acceder y generar todos los modelos tipo de contratos necesarios en el proceso de compra y venta inmobiliaria con modelos tipo de contratos. Los cursos son:
A modo de dato, es importante destacar que, según el IDAE, las familias somos responsables del 30% del consumo total de energía del país, con lo cual, reducir dicho impacto depende de nosotros directamente. Eso por un lado, pero es que también hay que hablar de que, en general, la domótica tiene por objetivo hacer la vida más fácil al usuario y, sobre todo, más confortable. Dicho bienestar viene generado por poder regular la iluminación, subir y bajar las persianas o los toldos, encender el aire acondicionado o la calefacción, etc. Y hay que incluir el factor seguridad, otro de los bienes más preciados que la domótica nos puede garantizar también, controlando las puertas de acceso y los interiores mediante alarmas, detectores y simuladores de presencia, contando con teleasistencia médica, entre otros.
¿Qué es la domótica?
La domótica es el conjunto de tecnologías aplicadas al control y la automatización inteligente de la vivienda. Con ello se permite una gestión eficiente del uso de la energía que revierte en un mayor confort en el hogar y en un incremento de la seguridad. Tener una ?casa inteligente? viene a representar que todos aquellos aparatos que normalmente se manejan manualmente, pasan a poder hacerse a distancia, incluso sin necesidad de estar en la propia vivienda, mediante el propio teléfono móvil, tableta u ordenador, y ahora también con altavoces portátiles. Hablamos de controlar y/o regular, por ejemplo, la calefacción, las persianas y toldos, la alarma, la iluminación, el portero automático, etc.
Elementos integrantes del sistema
1. Cerebro del sistema. Según el modelo, puede tener o no pantalla táctil para controlar todas las acciones. Se configura a través del móvil mediante la app del fabricante. Tras descargar la aplicación, el primer paso es crear una cuenta y seguir las indicaciones para todas las configuraciones y controles a distancia de los dispositivos.
2. Cámara y alarma. Con ella se sabe lo que ocurre en la casa. Se complementa con cámaras de exterior y alarma sonora.
3. Monitor de consumo de energía eléctrica. Controla el consumo de los circuitos eléctricos.
4. Sensor de movimiento. Controla el acceso de personas y puede ahorrar electricidad encendiendo y apagando luces.
5. Cronotermostato. Programa el consumo energético de la caldera de la calefacción, según necesidades.
6. Sensores de apertura. Se colocan en puertas y ventanas. Activan una alarma y dan alertas en el teléfono frente a intrusos.
7. Enchufe inteligente. Sirve para controlar el encendido y apagado, la programación de uso y el consumo de cualquier aparato eléctrico.
Todo lo que puede controlar la domótica
Los sistemas domóticos se pueden ampliar según las necesidades de la casa. Un aspecto importante de éstos es que son dispositivos muy pequeños y sencillos de colocar y que, precisamente por eso, facilitan el hecho de poder ir sumándose al sistema de forma progresiva. Eso sí, siempre es imprescindible partir del cerebro o centralita del sistema que, según el fabricante, se denominará de una forma u otra. La seguridad en la casa a través de la tecnología digital está como nunca al alcance de cualquiera.
Estas son algunas de las tareas que puede controlar:
Recibir alertas de seguridad en el móvil; saber qué miembros de la familia están en casa.
Controlar el funcionamiento de la caldera y de la calefacción.
Analizar el consumo eléctrico para ahorrar en la factura.
Automatizar las acciones de casa: apertura de persianas, encendido de luces o de calefacción, etc.
Cosas a tener en cuenta
Decidir de antemano qué nivel de domotización queremos para nuestra casa.
Tener una central domótica fácil de usar.
Es imprescindible contar con una conexión Wi-Fi de calidad.
Disponer de medidores de consumo para poder informarse en todo momento del gasto.
Se puede apostar por diferentes estándares domóticos, ya que funcionan todos entre sí aunque no sean del mismo fabricante.
Es importante que el sistema domótico sea modular para poder ir añadiendo instalaciones según haya una demanda en las necesidades de la vivienda.
¿Cuánto cuesta?
El precio de instalar un sistema domótico va a depender directamente del nivel de equipamiento que se quiera. En líneas generales, se habla de un precio estándar de partida de 1.500-2.000?, sin incluir los costes de instalación. Y se suele amortizar en unos cuatro años, teniendo en cuenta, además, el ahorro de energía que va a suponer (sobre un 25%).
Los pasos a seguir ante esta situación son los siguientes:
Primeramente elaboración de un informe pericial cuando aparecen defectos estructurales de habitabilidad, terminación o acabado cuya caducidad es de 10 años, 3 años o 1 año contados desde la fecha del acta de recepción.
Según la LOEel plazo de prescripción para reclamar la reparación de daños materiales provocados por vicio o defecto es de 2 años contados desde que se producen los mismos.
Los litigios de edificación son técnicos debido a la preceptiva participación pericial y, salvo que con bastante antelación tengamos unas conclusiones técnicas minuciosas y precisas con respecto a la imputación de responsabilidades, es aconsejable requerir extrajudicialmente a todos los agentes que hayan intervenido en la edificación, interrumpiendo la prescripción, para evitar consecuencias indeseables en la ulterior sentencia.
Con la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación se dio carta legal a la responsabilidad solidaria de los agentes intervinientes pero dejando claro que en materia de defectos constructivos la responsabilidad es personal e individualizada única y exclusivamente, cuando sea imposible determinar quién o quiénes son los sujetos responsables y el porcentaje de participación que corresponde a cada uno, se condenará de forma solidaria.
Respecto a la interrupción de la prescripción, en el ámbito de la responsabilidad contractual el artículo 1974.1 del Código Civil interrumpe la prescripción de la acción en una obligación solidaria, aprovechando o perjudicando por igual a todos los acreedores y deudores. Es el fenómeno denominado «propagación de la solidaridad». En el ámbito de la edificación se aplicaba el citado precepto hasta que la relevante sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2003 (Sentencia 223/2003) matizó que no podía extenderse la aplicación del artículo 1974.1 del Código Civil a la solidaridad impropia (que es la que opera en litigios de defectos de construcción), sin perjuicio de aquellos casos en los que por razones de conexidad o dependencia, pueda presumirse el conocimiento previo del hecho de la interrupción, siempre que el sujeto en cuestión haya sido también demandado.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de junio de 2020 vino a corroborar el criterio adoptado en resolución de 3 de julio de 2018 donde los compradores de una vivienda unifamiliar demandaron al promotor, al arquitecto y al aparejador ante la aparición de defectos constructivos aunque había transcurrido más de dos años desde la interposición de la demanda, los compradores demandantes habían interrumpido la prescripción pero no lo hicieron respecto al arquitecto y aparejador.
La sentencia del Juzgado de Primera Instancia consideró que la reclamación extrajudicial interrumpiendo la prescripción efectuada al promotor era suficiente para entender interrumpida la misma frente al arquitecto y al aparejador por haber tenido conocimiento de dicha reclamación, condenando solidariamente a todos los agentes demandados. Sin embargo, la Audiencia Provincial consideró que el burofax enviado al promotor no era suficiente para considerar que la prescripción quedaba interrumpida frente al arquitecto y al aparejador a pesar de reconocer que ambos habían conocido de la reclamación extrajudicial enviada al promotor y eran conscientes de los defectos existentes.
Ante la resolución de segunda instancia, los compradores interpusieron recurso de casación, considerando finalmente el Tribunal Supremo que el burofax enviado al promotor era suficiente para entender interrumpida la prescripción frente al arquitecto y al aparejador debido al conocimiento que éstos tuvieron de dicho burofax, habiendo incluso llegado a personarse en las viviendas para inspeccionar los desperfectos y emitir un informe, de tal forma que la situación no les era desconocida como dependientes del promotor.
No hay que olvidar que la LOE atribuye responsabilidad solidaria en todo caso a las promotoras inmobiliarias. Hacer hincapié que aunque haya transcurrido el plazo de garantía de la LOE para el vicio o defecto de que se trate, los compradores pueden reclamar al promotor inmobiliario por incumplimiento del contrato de compraventa, siendo en ese caso el plazo de prescripción de 5 años desde la firma del contrato si éste es posterior al 7 de octubre de 2015 y de 15 años si es anterior a dicha fecha.
La conclusión es que ante el mínimo resquicio de duda se proceda a interrumpir la prescripción frente a todos los agentes de la construcción para evaluar con calma y precisión las conclusiones del informe pericial y dirigir la demanda de forma certera.
Desde el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se está trabajando en la elaboración de una normativa para comenzar a aplicarse esas deducciones.
El objetivo de dicha normativa es mejorar la actividad fiscal y rehabilitación de los particulares de manera que la deducción se hará sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Bruselas enviará al Gobierno una partida de 6.820 millones en tres años para la rehabilitación de vivienda y regeneración urbana y posteriormente una segunda partida de 13.200 millones destinados a la movilidad sostenida.
Entre las principalesventajas de las personas acogidas al plan se encuentran las siguientes;
Deducciones de un 20% de la cantidad invertida en obras de rehabilitación, mejora de la eficiencia energética que reduzcan al menos un 7% de demanda de calefacción y refrigeración vivienda.
Deducción del 40% si la mejora o rehabilitación ha contribuido a reducir un 30% del consumo de energía primaria no renovable, acreditable a través de certificado energético.
Deducción del 60% como máximo en el caso de que las obras constituyan la mejora de eficiencia energética de edificios de uso residencial que reduzcan el consumo de energía primaria no renovable un 30% o mejora de la calificación energética del edificio en A o B.
El Consejo de Ministros ya ha autorizado la nueva normativa que va a regular las ayudas provenientes de los fondos europeos. El plan del Gobierno es incrementar el número de actuaciones en los próximos cinco años, para mejorar la eficiencia en el sector inmobiliario. Todo pasa por impulsar nuevas medidas, y la más importantes son las deducciones fiscales que entrarán en vigor en breve, con cerca de 450 millones de euros de presupuesto.
En el texto del nuevo Real-Decreto se plasman tres deducciones en la cuota íntegra del IRPF de aplicación sobre las cantidades pagadas en obras de rehabilitación, cuando contribuyan a mejorar la eficiencia energética de la vivienda, ya sea la vivienda habitual o vivienda arrendada, pero de uso habitual, y que se acredite mediando el certificado de eficiencia energética.
Deducciones: tipos y bases
En lo dispuesto en el Real-Decreto respecto a las deducciones, se diferencian tres bonificaciones, que vamos a ver a continuación:
Deducción del 20%
Los contribuyentes, deducirán el 20% de las cantidades satisfechas desde que entre en vigor la nueva normativa, hasta el 31 de diciembre de 2022, por obras realizadas que contribuyan a reducir el consumo de calefacción y refrigeración de la vivienda habitual, o vivienda arrendada para uso habitual. En el caso de vivienda arrendada, debe estarlo al menos antes del 31 de diciembre de 2023.
La base máxima de deducción anual es de 5.000 euros.
Se entiende una reducción del consumo de calefacción y refrigeración cuando sea mínimo del 7% en la suma de los indicadores, reflejados en el certificado de eficiencia energética de la vivienda que debe ser firmado por un técnico competente tras la finalización de las obras de rehabilitación.
En el mismo periodo en que se expida el certificado de eficiencia energética, será aplicable la deducción. Si el certificado energético es posterior, la deducción será aplicada en el mismo periodo que el certificado pero tomando como referencia las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor de la nueva normativa.
El certificado energético deberá expedirse antes del 1 de enero de 2023.
Deducción del 40%
Los contribuyentes, podrán deducir el 40% de las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor del Real-Decreto 19/2021, hasta el 31 de diciembre de 2022, por las obras que se realicen en este periodo para mejorar el consumo de energía primario no renovable de la vivienda habitual, o vivienda arrendada para uso habitual, si es alquilada antes del 31 de diciembre de 2023.
El máximo deducible de la base anual es de 7.500 euros.
Se entiende una mejora del consumo de energía primario no renovable cuando la reducción sea de al menos un 30%, o haya una mejora en la calificación energético a las clases energéticas "A" o "B", todo ello debe estar acreditado en el certificado de eficiencia energética, aprobado por un técnico competente, tras las obras de mejora.
Esta deducción se aplicarán en el mismo periodo impositivo en el que se expide el certificado de eficiencia energética. Si este certificado se emite en un periodo posterior, la deducción se en el mismo periodo, pero se toma como referencia las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor de la nueva normativa hasta el 31 de diciembre del mismo periodo impositivo, y siempre antes del 1 de enero de 2023.
Los contribuyentes, podrán deducir el 60% de las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor del Real-Decreto 19/2021, hasta el 31 de diciembre de 2022, cuando sean propietarios de viviendas que estén ubicadas en edificios de uso predominante residencial, y que se hayan realizado obras de rehabilitación energética.
La base máxima de deducción anual es de 15.000 euros.
Se considerará como obras de rehabilitación energética del edificio, cuando este obtenga una mejora en la eficiencia energética, acreditándose en el certificado de eficiencia energética del edificio y firmado por un técnico competente tras la realización de las obras, y que exista al menos una reducción del 30% del consumo de energía primaria no renovable, o una mejora en la calificación energética del edificio con una clase energética "A" o "B".
Del mismo modo, las plazas de garajes y trasteros, adquiridos con la vivienda, también obtendrán esta deducción.
Las partes de una vivienda que tengan un uso destinado a actividad económica, no obtendrán deducción.
Las deducciones se llevarán a cabo en los periodos impositivos de 2021, 2022, y 2023, aplicadas a las cantidades satisfecha en cada uno de ellos, y en las obras realizadas antes de la expedición del certificado de eficiencia energética.
Si el certificado se expide en un periodo impositivo posterior a las cantidades abonadas por las obras, la deducción será en ese mismo periodo impositivo, pero tomando como referencia las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor de la nueva normativa.
Este certificado energético debe ser expedido antes del 1 de enero de 2024, y la base máxima anual de la deducción será de 5.000 euros. Las cantidades satisfechas no deducidas podrán deducirse con el mismo límite impositivo, pudiendo acumulas hasta cuatro periodos, pero nunca excederá del total de 15.000 euros.
Algunas aclaraciones de las deducciones
En las deducciones del 20% y el 40%, solo será aplicable en las cantidades satisfechas para la mejora de viviendas de uso habitual, y nunca para las partes destinadas a actividad económica, plazas de garaje, zonas ajardinadas, trasteros, piscinas, y demás elementos.
Las deducciones no son acumulables, por lo que si una obra es para tener una deducción del 20%, esa será su deducción, y si lo es para deducir un 40%, aunque implique también una deducción del 20%, el total a deducir será del 40%, nunca la suma de ambos.
Además, las deducciones del 20% y el 40% son solo aplicables a las viviendas y no a las obras en las mejoras de edificios. Las deducciones del 60% serán aplicables solo a edificios de uso predominante residencial.
Todas las cantidades satisfechas en las obras de mejora de eficiencia energética, serán aplicables en las deducciones si han sido abonadas mediante tarjeta de débito o crédito, transferencia bancaria, ingreso a cuenta, o cheque nominativo.
Si existe algún tipo de ayuda pública económica, no se debe tener en cuenta en las cantidades satisfechas en las obras para la deducción.
Son cantidades satisfechas aquellas que se destinaron para la ejecución de las obras realizadas, y se incluyen honorarios profesionales, dirección de obras, costes de redacción de proyectos técnicos, inversión en equipo y materiales, coste de ejecución de obra e instalaciones, demás gastos necesarios para la ejecución de la obra, y los certificados necesarios en la obra.
Los gastos de instalaciones que utilicen combustibles fósiles no serán considerados como cantidades satisfechas.
Los certificados serán válidos cuando sean expedidos y registrados antes del inicio de las obras en un periodo no mayor a dos años antes del inicio de dichas obras.
Dicho Plan de Recuperación destinará 6.820 millones a la rehabilitación de vivienda y generación Urbana.
La rehabilitación de viviendas contará con una deducción de hasta el 60% en el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF) si se contribuye a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual.
La rehabilitación de edificios residenciales ha de realizarse por particulares y el Gobierno será quien establecerá la deducción por obras que contribuyan a dicha mejora.
Esta deducción será aplicable a personas físicas que realicen determinadas obras en su vivienda habitual o en una vivienda de su titularidad, en arrendamiento como vivienda habitual.
Las deducciones que se contemplan según la mejora de eficiencia energética son las siguientes:
Se propone una deducción del 20% para quienes, al realizar determinadas obras, reduzcan, al menos, un 7% de la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda (por ejemplo la sustitución de ventanas por unas de altas prestaciones).
Se dará una deducción del 40% a quienes rebajen en un 30% el consumo de energía primaria no renovable, acreditable a través del certificado de eficiencia energética.
El Gobierno también establece una deducción del 60% por obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de edificios de uso predominantemente residencial, condicionadas a una reducción del consumo de energía primaria no renovable de un 30% como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edifico para obtener una clase energética ?A? o ?B?.
Finalmente estas deducciones se encuentran contempladas dentro del Plan de Recuperación y Resiliencia que enviará el Gobierno a Bruselas a finales de este mes con una primera partida presupuestaria de 6.820 millones para la rehabilitación de vivienda y regeneración urbana y una segunda partida de 13.200 millones dirigida a abordar una estrategia de movilidad sostenible.
Decreto: Artículo único Modificación del artículo 2.1 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. Se modifica el apartado 2.1 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, que queda redactado de la manera siguiente: "2.1 se modifica la letra d del artículo 3 de la Ley del derecho a la vivienda, que queda redactada de la manera siguiente: d) Vivienda vacía: la vivienda que permanece desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. A este efecto, son causas justificadas el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución. La ocupación sin título legítimo no impide que se pueda considerar vacía una vivienda."
Disposición final Entrada en vigor
Este Decreto Ley entra en vigor el mismo día de la publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya. Por lo tanto, ordeno que todos los ciudadanos y ciudadanas a los cuales sea aplicable este Decreto ley cooperen a su cumplimiento y que los tribunales y las autoridades a los cuales corresponda lo hagan cumplir. Barcelona, 21 de enero de 2020.
El siguiente paso es indicar el precio de venta y de compra de la vivienda. Esto se hace en la casilla 1633.
Excepciones declaración ganancia patrimonial;
El contribuyente podrá excluir de gravamen en el IRPF total o parcialmente la ganancia patrimonial siempre que la vivienda objeto de transmisión haya representado su vivienda habitual, en la medida en que el importe obtenido por la transmisión sea reinvertido en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Los contribuyentes mayores de 65 años que destinasen el importe obtenido por la venta de la vivienda a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor podrán excluir de gravamen en el IRPF la ganancia patrimonial ya sea de manera parcial a total de conformidad con lo dispuesto en la Ley del IRPF.
La viabilidad de estos beneficios fiscales debe ser valorada caso a caso para una correcta aplicación.
Si no se declaran debidamente los bienes y derechos fuera de España, el régimen sancionador vigente fija una multa de 5.000 euros por cada dato que hubiera debido incluirse en la declaración, con un mínimo de 10.000 euros.
El 31 de marzo de 2021 finaliza el plazo para la presentación del modelo 720 de declaración de bienes y derechos en el extranjero, cuyo propósito es informar a la Agencia Tributaria de elementos como cuentas bancarias, capitales o bienes inmuebles depositados o situados fuera de España, en los que el declarante sea titular o beneficiario o figure como autorizado.
Pese a que no siempre exista la obligatoriedad de declaración, conviene considerarla en caso de poseer alguno de los bienes citados anteriormente en el extranjero, "dado que, en caso de incumplimiento, se establece un régimen sancionador extraordinariamente severo", asegura Xavier López Villaécija, director del área Fiscal del despacho Sanahuja Miranda Abogados. De hecho, las sanciones en estos casos han sido calificadas como "abusivas y desproporcionadas" por la Unión Europea y por Tribunal nacional mediante sentencia.
En concreto, según la normativa nacional todavía vigente, en caso de no declarar los bienes fuera de España o de cometer errores en la declaración, "se establece una multa fija de 5.000 euros por cada dato o conjunto de datos referidos a un mismo elemento tributario que hubieran debido incluirse en la declaración o hubieran sido aportados de forma incompleta, inexacta o falsa, con un mínimo de 10.000 euros", explica López Villaécija al respecto.
Existe una rebaja de las sanciones para las presentaciones de la declaración fuera del plazo marcado: para todos aquellos que declaren después del 31 de marzo, la multa se rebaja a 100 euros por cada dato o conjunto de datos referidos a un mismo elemento tributario, con un mínimo de 1.500 euros. "Precisamente para evitar retrasos o errores en la tributación, es aconsejable que se acuda a un profesional y, así, no incurrir en sanciones abusivas como las vigentes", apunta el fiscalista del despacho Sanahuja Miranda Abogados.
¿En qué casos no es obligatorio declarar?
Se exonera de la obligación de presentar la declaración informando de cuentas bancarias, valores o bienes inmuebles ubicados en el extranjero, cuando el valor conjunto de todos los elementos fuera de España no supera los 50.000 euros.
Además, no será necesario declarar cada año por los bienes ubicados en el extranjero: una vez presentada correctamente la declaración de bienes situados fuera de España, durante los años sucesivos solo existirá la obligación de volver a tributar cuando se experimente un incremento de los valores superior a los 20.000 euros con respecto a la cantidad declarada anteriormente.
Nuevo varapalo a los propietarios de viviendas en alquiler cuyos inquilinos no pueden pagar la renta. El nuevo Decreto Ley aprobado este martes prohíbe los desahucios hasta el final del Estado de alarma. En el texto aprobado se pone de manifiesto que los propietarios tienen que esperar tres meses para poder solicitar compensación cuando no puedan desalojar a sus inquilinos morosos, si previamente las comunidades autónomas no han podido ofrecer una alternativa habitacional es decir "una vivienda digna antes de la suspensión". El Decreto especifica que si a partir de los tres meses de emisión del informe de vulnerabilidad por los servicios sociales no se hubiese facilitado una alternativa habitacional se compensará a los arrendadores en el momento en que se acordara la suspensión.
Por lo tanto si la alternativa habitacional no se da en los tres meses siguientes desde la emisión del informe el propietario tendrá derecho a solicitar una compensación por el perjuicio ocasionado siempre que acredite que la suspensión del lanzamiento le haya ocasionado perjuicio económico. Si no, no recibirán compensación.
Muchas han sido las críticas de los expertos respecto a este Decreto tanto por parte de los grandes propietarios de viviendas como por la Asociación de Propietarios de Viviendas en alquiler (Asval) porque lo que hay detrás realmente es la legalización de la okupación. Desde Asval se afirmaba que se "va a convertir a España en el único país avanzado que permite este tipo de prácticas fuera de la ley y peligrosas". Poniéndose en riesgo;
El derecho de la propiedad privada.
El derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza la resolución de problemas por vía judicial y sin injerencia de la administración pública.
Desde la asociación presidida por Joan Clos también se advertía que el texto legal puede dar lugar también a responsabilidad penal para el Estado en el caso de conflictos en las viviendas ocupadas tras la publicación del Decreto ya que los propietarios se verían privados de su derecho de propiedad y no podrian garantizar la seguridad de su vivienda.
Desde la agencia negociadora del alquiler se ha calculado que desde la aprobación de este Decreto se van a producir pérdidas medias superiores a los 9.000 eurosa cada arrendador de vivienda desde que se iniciara el Estado de alarma.
Según ha informado la Guardia Civil en un comunicado, en las denuncias recibidas en las oficinas de Atención al Ciudadano de este cuerpo, los perjudicados manifiestan un modus operandi de características similares, los autores se hacen pasar por propietarios de inmuebles que no son de su propiedad publicados en conocidas plataformas web para su alquiler, denunciando que han sido estafados cuando trataban de alquilar una vivienda.
Los investigadores han comprobado que se trata de anuncios en los que los estafadores alegan no poder enseñar el inmueble al encontrarse fuera. Las fotografías de la vivienda suelen ser llamativas, el precio asequible y las prisas por la competencia hacen que los perjudicados quieran cerrar el contrato de alquiler.
Los estafadores, según la Guardia Civil, buscan el contacto fuera de la plataforma donde han captado a su posible víctima, muchas veces por mail u otras plataformas de comunicación por mensajería y piden un adelanto del pago sin poder ver la vivienda antes.
Desde la Guardia Civil se recomienda no realizar ningún tipo de pago o transferencia bancaria sin estar completamente seguro de que el receptor es quién dice ser, así como no hacer gestiones fuera de las plataformas en las que son anunciados los inmuebles.
Si recibe un mail sospechoso con faltas de ortografía, frases mal construidas, la Guardia Civil advierte que puede tratarse de una posible estafa y pide desconfiar de los posibles beneficios que se ofrezcan.
Pero hay una diferencia, y es que si enviamos con la opción "CC..." a varios destinatarios, se manda una copia del email a cada uno de ellos, pero en el apartado de destinatario aparece el correo de todos ellos, es decir, cada uno de los destinatarios puede ver a todos los demás destinatarios a los que se les ha mandado el email. Para poder mandar el email a todos pero sin que les aparezca el correo de los demás destinatarios, debemos ocultarlo usando la opción "CCO...". Esta es la gran diferencia entre usar un tipo y otro, el ocultar la información de los demás usuarios.
Hay que tener mucho cuidado con este matiz, ya que podemos exponernos a una multa por el simple hecho de no ocultar los correos electrónicos de los demás destinatarios a quien vaya dirigido el email. La Agencia Española de Protección de datos (AEPD) ya ha publicado el pasado mes de diciembre, una resolución impuesta a un gabinete de abogados, en la que se les sancionaba con 10.000 euros por enviar un correo electrónico a distintos clientes sin ocultar sus correos.
En ese email, se informaba de que sus cuentas habían sido bloqueadas, una información delicada que los clientes consideraron especialmente privada, por lo que interpusieron denuncia contra el despacho de abogados por vulnerar su derecho a la privacidad de datos personales.
Reglamento General de Protección de Datos (RGPD)
Esta sanción asume el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) 2016/679 del parlamento europeo de 27 de abril de 2016, amparado por la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y Garantía de los Derechos Digitales. En el artículo 5 del Reglamento, se establecen los principios presentes en el tratamiento de datos personales como la integridad y la confidencialidad entre otros, los cuales garantizan la seguridad del tratamiento de datos personales.
Este Reglamento no enumera de forma expresa las medidas de seguridad que hay que aplicar al tratamiento de los datos personales, pero en su artículo 32 que habla de la Seguridad en el Tratamiento, dice "el responsable y el encargado del tratamiento tomarán medidas para garantizar que cualquier persona que actúe bajo la autoridad del responsable o del encargado y tenga acceso a datos personales solo pueda tratar dichos datos siguiendo instrucciones del responsable?".
En el caso de la sanción al despacho de abogados, se acusaron pruebas evidentes de que el bufete vulneró el artículo 32 del Reglamento, es decir, se vulneró la seguridad al tratar los datos personales de sus clientes. Si bien la AEPD no impuso sanción económica teniendo en cuenta el artículo 32, sí lo hizo por considerar que se infringió lo expuesto en el artículo 5.1 apartado f), en el que se dice que los datos personales serán "?tratados de tal manera que se garantice una seguridad adecuada de los datos personales, incluida la protección contra el tratamiento no autorizado o ilícito y contra su pérdida, destrucción o daño accidental, mediante la aplicación de medidas técnicas u organizativas apropiadas («integridad y confidencialidad»)".
En esta ocasión la sanción se saldó con un descuento al pagar el despacho de abogados de forma voluntaria en un plazo acordado, pero infringir el artículo 5 del RGPD puede suponer multas de hasta 20 millones de euros de sanción.
(55,3%), tasa de paro (24,8%), subempleo (15,8%) y realización de jornadas a tiempo parcial (26,8%).
Una particularidad adicional es que la mayor parte de la población joven (más del 93,1%) sigue trabajando por cuenta ajena y que, para este colectivo de personas asalariadas, ha sido en el sector público donde más trabajos se han estado generando desde finales de 2018.
Podría afirmarse que la relativa mejora de las condiciones de empleo que está ocurriendo desde 2018 no se ha traducido, al menos por ahora, en una incorporación significativa de personas jóvenes al mercado de trabajo.
Emancipación y nivel de estudios
En España es más probable que las personas jóvenes constituyan un hogar independiente cuando han finalizado su periodo de estudios. El 32,8% de la población entre 16 y 29 años que no cursa estudios está emancipada, frente al 6,7% de las personas jóvenes que continúa estudiando. Con el paso del tiempo, esta diferencia se ha ensanchado y siempre ha sido más acentuada entre las mujeres que entre los hombres, indistintamente del nivel de estudios. El hecho de que sea la población sin estudios o con tan solo estudios primarios la que ostente los mayores niveles de emancipación puede estar recogiendo pautas de emancipación prematura y precaria, aunque, a fin de cuentas, solo atañe al 5,6% de todas las personas jóvenes de España.
Acceso de la población joven a la vivienda
El precio de las viviendas libres en oferta de alquiler en España sigue encareciéndose de un modo notable (un 7,84% en apenas un año) y, de mediana, hoy alcanza los 880,00 euros mensuales. Hacer frente este importe supondría, para una persona joven, reservar la práctica totalidad de su sueldo neto (el 94,4%). Los precios de venta en España también han crecido a lo largo del último año, pero con menor celeridad (3,12%). Aunque el coste económico de acceso a la compra de una vivienda libre para una persona joven sería muy inferior al del alquiler (62,4%), tampoco es una alternativa viable para la mayoría de las personas jóvenes ya que, en primer lugar, significaría superar el umbral máximo de endeudamiento del 30% y, en segundo lugar, porque pocas personas jóvenes pueden reunir los requisitos previos que se exigen para formalizar un préstamo hipotecario. Una vía a la que están recurriendo las personas jóvenes es compartir el alquiler de una misma vivienda, puesto que en el segundo trimestre de 2019 implicaría tener que reservar el 30,8% de su salario.
Con el fuerte avance del PIB en el tercer trimestre, España sale de la recesión técnica en la que entró en el segundo trimestre del año después de haber registrado dos trimestres consecutivos en negativo, con caídas de la economía del 5,2% en el primer trimestre y del 17,8% en el segundo.
El avance trimestral del PIB en el tercer trimestre, supera las previsiones que manejaba el Gobierno, que apuntaba a un crecimiento trimestral del entorno del 13%. En tasa interanual, el PIB del tercer trimestre se contrajo un 8,7%, frente al descenso del 21,5% del trimestre anterior. Se trata del segundo mayor retroceso interanual de toda la serie tras el registrado en el segundo trimestre de este año.
En detalle la demanda nacional restó 7,8 puntos a la variación interanual del PIB en el tercer trimestre, tasa 11 puntos superior a la del segundo trimestre. Por su parte, la demanda externa restó 0,9 puntos, lo que supone 1,8 puntos más que en el trimestre pasado.
Incremento gastos de los hogares en España en verano
Los datos trimestrales muestran una subida histórica del consumo de los hogares españoles del 20,7%, en contraste con el desplome, que registró este indicador en el segundo trimestre (-20,4%). Sin embargo, este indicador, clave en el PIB, empieza a dar signos de repliegue. Los datos adelantados de BBVA y CaixaBank Research fueron los que anticiparon en agosto que la recuperación económica comenzaba a perder fuerza, algo que se ha confirmado más tarde.
Por su parte, el gasto público aumentó entre julio y septiembre un 1,1%, ocho décimas más que en el segundo trimestre, mientras que el gasto en consumo de las instituciones sin fines de lucro y al servicio de los hogares retrocedió un 0,4%, frente al aumento del 0,2% del trimestre previo. La inversión registró en el tercer trimestre un avance histórico del 19,9% (-22,1% en el segundo trimestre), con un incremento récord del 34,7% en el caso de la inversión en maquinaria y bienes de equipo. La inversión en vivienda, por su parte, creció un 16,6%, frente al retroceso del 22,6% del segundo trimestre.
El empleo de la economía, en términos de horas trabajadas, se disparó en el tercer trimestre un 24,7% respecto al trimestre anterior. Esta tasa es de menor magnitud que la de los puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo (del 16%, lo que supone 33,7 puntos más que en el segundo trimestre) debido al aumento que se observa en la jornadas medias a tiempo completo (+7,5%).
En términos interanuales, las horas trabajadas decrecen un 6,2%, tasa 18,7 puntos superior a la del segundo trimestre. Los puestos a tiempo completo retroceden un 5,5%, 12,9 puntos más que en el segundo trimestre, lo que supone que en un año se han destruido 1,01 millones de puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo.
?El número de contrataciones subirá un 35% interanual en la primera mitad del año, cinco puntos más que durante todo el año pasado, y que se mantendrá este crecimiento durante todo el ejercicio.
? Por otro lado, el organismo está detectando una leve reducción del precio del alquiler con seguro, que se ha situado en 661,07 euros en la primera parte de 2019, frente a los 680,28 del año anterior.
? La causa del alza de la contratación y de la reducción de la renta media se ha producido por la entrada en vigor del decreto ley del alquiler.
Está afectando:
A la duración de los contratos (si el propietario es un particular son cinco años y si es una empresa son siete)
A la exigencia de fianzas por parte de los propietarios (se pueden exigir un máximo de dos).
Hoy día este tipo de productos se están convirtiendo necesarios para todo tipo de rentas incluso las más reducidas.
¿En qué consisten? ¿Qué se suele contratar?
Estos seguros de impago de las rentas consisten en facilitar el cobro de la renta desde el segundo mes del impago con un coste aproximado del 2,8% de la renta anual.
Estos productos también incluyen la defensa jurídica del propietario para poder recuperar el inmueble y, en caso de desperfectos por actos vandálicos, disponen de coberturas de hasta 5.000 euros.
Se suele contratar:
Doce meses es la cobertura de meses de impago que se contrata con más asiduidad y la que más ha crecido en la primera parte de 2019.
Representa casi el 80% del total, 1,61 puntos más que durante el año pasado.
La de seis meses baja hasta situarse en el 16,7%, 3,39 puntos menos que en 2018. Por otro lado, un 2,7% corresponde a los seguros de 18 meses y el 1,78% restante, a los de nueve.
A estas páginas se llegan haciendo clic en un anuncio o botón, o cualquier enlace web o redes sociales. En la página se promociona exactamente lo mismo que anunciaba el enlace al que hemos clicado, es decir, no muestra nada más que la información a la que hemos tenido acceso, sin marearnos con otro tipo de informaciones. Por ejemplo, si en el anuncio nos ponía "tu segunda par de zapatillas a mitad de precio", la página de destino solo mostrará las zapatillas que te valen la mitad el segundo par que compres. No va a mostrar un catálogo completo de zapatillas o ropa, solo muestra la información concretada en el anuncio.
Existen dos tipos de páginas de destino dependiendo de a quién vaya dirigida:
Para e-commerce: están diseñadas para que el cliente haga clic en ellas. Son las más usadas por las tiendas online para que sus cliente accedan a la página de compra.
Para marketing entre empresas: por lo general, estas páginas utilizan un formulario para obtener la mayor información del cliente. Son más habituales en las empresas.
Planificación para usar una landing page
Es conveniente hacer una página de destino para cada sección o canal de todas las campañas de lanzamiento que tengamos pensado realizar.
De esta manera conseguiremos ser más eficaces, ya que adaptaremos el mensaje a cada momento, o a cada tipo de cliente. Porque no es lo mismo lanzar un mensaje de varios párrafos vía email, que un mensaje corto y directo mediante un banner en una web, todo va a depender del tiempo, el tipo de cliente, y el mensaje que queramos enviar.
Hay que tener en cuenta la ventaja de una lading page, ya que si lanzamos una promoción a una página general, podemos hacer que el cliente se pierda y acabe enlazando con otros productos o páginas que no nos interesan. De ahí la importancia de las lading, ya que somos más escuetos y eficaces mostrando solo lo que queremos vender.
Cómo hacer una landing page
Debemos recordar, que a la hora de diseñar nuestra página de destino debemos tener en cuenta una serie de recomendaciones, para hacer que nuestra página sea más visible, atractiva y eficaz:
Título llamativo.
El título debe mostrar el mismo mensaje que el anuncio, que ya debe ser atractivo de por sí. Y evitaremos encabezados largos y difíciles de leer.
Imagen a representar.
Por lo general, la imagen debe ser la del producto o servicio a ofertar.
Texto cuidado de fácil lectura.
Debemos ser concisos en los párrafos o frases, y tener un lenguaje entendible por cualquier usuario.
Información principal a la vista.
En la parte superior de la pantalla, deben situarse los detalles o información más relevantes.
Botón de acción llamativo.
El botón o formulario tiene que tener un buen tamaño y un color que haga contraste, visible y llamativo.
Oferta relevante.
Debemos adaptar la página al cliente objetivo, según su categoría y origen de reclutamiento (formulario, emails, banners, etc.). De esta forma podremos analizar cada perfil con unos resultados más eficaces.
Nada irrelevante.
Nada que no tenga que ver con la oferta o promoción, debe aparecer en la página. Nada. Solo podremos poner algunas valoraciones del producto o comentarios de clientes.
Son muchas las posibilidades para crear una página de destino. Una buena herramienta es Unbounce, que nos permite realizar de forma especializada este tipo de páginas, pero conlleva un precio mensual alto. Hay páginas que trabajan con WordPress, como Off The Shelf, que también nos puede ayudar a crear la página, pero si ya tenemos un dominio propio, podemos añadir un pluggin, como puede ser Beaver Builder, que también nos ayuda a hacer una landing page.
Noviembre, 2020.- La pandemia del coronavirus ha provocado una crisis sanitaria y una recesión económica muy importante, perjudicando al mercado laboral de una manera drástica. Cada día hay más población desempleada, lo cual hace que el mercado inmobiliario se resienta; de hecho, "la vivienda va a bajar más, aunque antes está situación también se podrán endurecer las condiciones de las hipotecas", asegura Cayetano Rengel Pérez, vicepresidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de España.
No solo el precio de las viviendas está destinado a una bajada para acercarse a la situación económica del país, sino que las condiciones hipotecarias en estas fechas son más aceptables y se espera una ?guerra? entre entidades financieras para subrogar las hipotecas de una entidad a otra, situación que lo cual puede beneficiar el consumidor dependiendo de su perfil económico.
En concreto, "hay dos perfiles de consumidores: los que estén en una buena situación económica y no se vean afectados por la pandemia, pueden aprovechar la situación, bajada de precios y bajada de intereses en las hipotecas, porque serán favorecidos por los bancos", asegura Cayetano Rengel Pérez. Por otro lado, no será así para los que tengan un perfil más delicado económicamente, ya que tendrán más problemas con las condiciones hipotecarias.
Situación actual del mercado de compraventa inmobiliaria
Las ventas del primer trimestre de 2020 bajaron de un 30%, en el segundo trimestre el porcentaje a la baja llegó hasta el 50%. Con estos parámetros, el tercer trimestre ha sido también un período con porcentajes importantes a la baja en la venta de todo tipo de inmuebles, como vivienda, hoteles y oficinas, entre otros.
En definitiva, el último trimestre se habría caracterizado, en tiempos normales, en un buen momento para financiar la compra de viviendas a través de una hipoteca, pero "el futuro no será nada halagüeño si sigue la virulencia de la pandemia y las condiciones socioeconómicas sean tan problemáticas", vaticina el vicepresidente del Consejo General e COAPI de España.
Octubre de 2020 ? Pese a que la crisis de la COVID-19 está dejando secuelas importantes en el sector inmobiliario, con una disminución de la compraventa de viviendas en agosto del 12,1% interanual, un descenso de 4.329 compraventas con respecto a los datos del mismo mes del año pasado, donpiso vislumbra que tras la segunda ola "la situación tenderá a volver a la normalidad".
Pese a que los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) destacan una bajada importante en la compraventa de inmuebles, la recuperación de la actividad de las oficinas y franquicias de donpiso ha estado en un 50% en septiembre, aunque aún está lejos de una situación de normalidad. En los próximos trimestres, se espera que las condiciones sanitarias permitan una normalización más acentuada.
"En donpiso estamos viviendo una recuperación de la actividad lenta, pero continuada. Poco a poco se van incorporando inputs más positivos y en septiembre hemos alcanzado en un 50% la normalidad. En los próximos trimestres esperamos consolidar esta estabilización", explica Emiliano Bermúdez.
Apertura de cinco nuevas franquicias en diversos puntos del país
En este contexto, Emiliano Bermúdez, subdirector general de la compañía decana del sector inmobiliario en España, ha anunciado que se prevé la apertura de cinco nuevas oficinas bajo el modelo de franquicia en toda España. "Lógicamente hemos tenido una baja en los objetivos de expansión, pero, así y todo, prevemos la apertura de cinco nuevas franquicias", ha subrayado.
El modelo de franquicia de las grandes marcas, en general, ha conseguido afrontar la crisis bajo el escudo de la garantía que da el desarrollo de un negocio amparado por una insignia con un histórico y un prestigio comprobados. Así es que Bermúdez ha explicado que "poco a poco se está incrementando el interés por la franquicia y nuestra marca, porque el pequeño y mediano inversor entiende que es un negocio seguro y rentable".
Evolución del sector inmobiliario
Según el informe de finales de agosto de 2020 de la Estadística de Transmisiones de derechos de la propiedad del INE, el número de compraventas de vivienda registradas fue de 31.394; este mismo dato, en agosto de 2019, alcanzó un total de 35.723 transacciones.
Bermúdez, subdirector general de donpiso, asegura que la posibilidad de una crisis económica que afecte al sector inmobiliario "depende de lo que se prolongue todo y de si la pandemia pone trabas para que la economía se pueda recuperar".
En el caso de que haya rebrotes o nuevos confinamientos, llevando a la falta de libertad para realizar actividades económicas, se podría producir una ruptura del tejido empresarial y una situación de crisis económica global.
El panorama post COVID-19 no ayuda a la emancipación juvenil Según el análisis de las consecuencias socioeconómicas de la COVID-19 sobre la población joven en España del Instituto de la Juventud (Injuve) y el Consejo de la Juventud de España (CJE), la tasa de paro de la población joven en España se sitúa en el 25,2% durante las primeras semanas del confinamiento, registrando un incremento trimestral más de dos veces superior al que se ha dado entre la población de 30 a 64 años.
Estos datos podrían atrasar la emancipación juvenil en nuestro país, ya que en generalmente los jóvenes acceden muy tarde al mercado de la vivienda. No es hasta los 33 años, de media, cuando firman la compra de su primera vivienda, mientras que, en el alquiler de un piso, la barrera se fija en los 27 años, según un estudio elaborado por donpiso. "Hoy en día la situación de los jóvenes a nivel laboral es complicada, lo cual provoca que la emancipación de sus domicilios paternos sea muy tarde", explica el subdirector general de donpiso.
La media de abandono de dicho domicilio y su primer contacto con la vivienda se produce entre los 25 y los 30 años, ya que la precariedad laboral y la tasa de desempleo provocan que tengan dificultades a la hora de alquilar una vivienda. La franja de edad para la adquisición de la primera vivienda, en el segmento de la población joven que puede comprar, ronda entre los 30 y 35 años. A esta edad es cuando se independizan, ya que tienen una situación económica estable y un deseo de crear familia.
El Tribunal indica que la mera descripción de un inmueble no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. De lo contrario, se estaría imponiendo una limitación ilegítima.
Los principales pasos a seguir serían:
En primer lugar comprobar el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal y los Estatutos al objeto de averiguar si existe una prohibición expresa de que el uso de los locales pueda cambiarse a vivienda. La mera descripción de los mismos como locales, no implica que dicha prohibición exista.
En segundo lugar de no constar la prohibición, no necesita el consentimiento de la Comunidad para acometer el cambio de uso, salvo que dicho cambio afecte a algún elemento común del edificio, en cuyo caso sí tendrá que recabar la correspondiente autorización en función de qué afectación se trate.
De tipo fiscal, van obligar a darse de alta en los Libros Registro del Impuesto sobre el Valor Añadido, y posteriormente tener que repercutirles el IVA a los arrendatarios personas jurídicas.
También los arrendadores estarían obligados a practicar retenciones sobre las rentas que cobran.
Perderían importantes exenciones fiscales que actualmente tiene el arrendamiento de viviendas a personas físicas, que son del 60% de los rendimientos netos obtenidos en el ejercicio en el IRPF.
VENTAJAS
En principio el arrendamiento de vivienda a sociedad estaría exento de IVA. Si en el propio contrato de alquiler el inquilino(que en éste caso es una empresa) redacta quiénes serán los inquilinos (nombres), sí estará exento de IVA.
No estarían sometidos al régimen de prórrogas obligatorias, por lo que se podrían pactar períodos de duración inferior a cinco años.
También las partes podrían pactar libremente las cláusulas que reflejaran los acuerdos que alcanzasen, sin tener que someterse al rigor imperativo de las normas que regulan los arrendamientos de viviendas.
Permitir a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos fijar límites en zonas tensionadas tanto en contratos nuevos como en vigentes.
De todas las zonas tensionadas Madrid es la única discordante ya que el resto están de acuerdo en aplicar límites al alquiler como es el caso de Navarra o País Vasco así como Cataluña, Canarias, Baleares o Comunidad Valenciana.
En este sentido, apuntan que "esta nueva regulación estatal resulta imprescindible para afrontar retos de la vivienda como el fortalecimiento de unos parques públicos estables, el blindaje de su función social, o el refuerzo de la transparencia y la información como garantías básicas del ejercicio del derecho".
El consejero de Obras Públicas, Transportes y Vivienda del Gobierno de Canarias, Sebastián Franquis, reconoce que "en este tiempo de pandemia los precios del alquiler de las viviendas están bajando, pero lo que también es evidente es que hay determinadas zonas muy tensionadas en Canarias en las que se paga demasiado y, por tanto, es necesario tomar medidas".
Madrid, Barcelona, las islas y la costa mediterránea son las principales zonas del país donde el Gobierno ha detectado tensión en los precios.
Sin embargo, la llegada del Covid ha supuesto un cambio de tendencia en algunas de las regiones que más se estaban encareciendo y donde se registran los precios por m2 más elevados.
Según los datos de Fotocasa, cuatro comunidades, que hasta hace tres años tenían incrementos anuales de doble digito, tras la pandemia, han cerrado el 2020 con abaratamientos de los precios. Este es el caso de Baleares (-7,7%), Madrid (-5,1%), Canarias (-3,5%) y Cataluña (-1%).
En estos casos, debemos analizar dichos contratos. Comprobar si se regulan las consecuencias jurídicas de la imposibilidad de cumplir las obligaciones derivadas de estos, ante sucesos excepcionales como el que estamos padeciendo siempre que no vulnere la Ley.
FUERZA MAYOR
En defecto de especial regulación, conviene detenerse en las concretas circunstancias. Valorar si existe o no causa de fuerza mayor (art. 1105 Código Civil). Se trata de un suceso imprevisible que impide el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Ya que se está hablando, con ocasión de esta crisis, y no siempre acertadamente, de fuerza mayor y de la cláusula "rebus sic stantibus" como medios para evitar el cumplimiento del contrato, o para modificar las obligaciones que de él se derivan.
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
En relación a las consecuencias del coronavirus en los contratos de arrendamiento de local de negocio, en el que se ejerce una actividad empresarial que debe de cerrar temporalmente, o cuyo volumen de negocio se reduce ostensiblemente como consecuencia de la crisis, sucede en este caso, como tiene declarado el Tribunal Supremo, que la fuerza mayor no es aplicable a las deudas de pago de dinero (como lo es el pago de la renta arrendaticia), pues el dinero, como cosa genérica, nunca se extingue. Por tanto, siempre es posible cumplir, aunque el deudor, en este momento, tenga dificultades extraordinarias para el pago.
CLÁUSULA "REBUS SIC STANTIBUS"
Ante esta situación, la Jurisprudencia ha venido aplicando la citada doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus", que permite la modificación de un contrato (revisión o suspensión temporal de la renta arrendaticia) por alteración sobrevenida de las circunstancias que se tomaron en cuenta en el momento de su celebración, siempre que:
Esas nuevas circunstancias sean imprevisibles y extraordinarias. Hayan supuesto una ruptura del equilibrio entre las partes contratantes, convirtiéndose su cumplimiento en gravoso para una de ellas.
La modificación temporal del contrato es la solución preferente, dado el principio de conservación de estos que rige en nuestro Derecho, siendo posible solicitar la resolución, si resulta absolutamente imposible restaurar el equilibrio de las prestaciones del contrato entre las partes.
Como resultado de esta crisis provocada por el coronavirus, en la que la gran mayoría de negocios han cerrado, sería conveniente aplicar la doctrina "rebus sic stantibus", por los Tribunales de Justicia, para moderar y reconfigurar las obligaciones contractuales, contribuyendo a reducir la carga económica de estos contratos, en las partes especialmente afectadas, de no fructificar las negociaciones tendentes a minorar, durante el horizonte temporal que se pacte, los efectos perjudiciales de esta imprevisible emergencia económica.
NUEVAS MEDIDAS EXTRAORDINARIAS
Ya está publicado el Boletín Oficial del Estado, de 22 de abril, el Real Decreto 15/2020, por el que se aprueban medidas extraordinarias para tratar de modular el pago de arrendamientos de locales de negocios explotados por autónomos, profesionales y pymes. Siempre que se den ciertos requisitos, recogidos en su clausulado, y que afectan a ambos intervinientes en el contrato.
Aunque no existe una respuesta generalizada para todos estos supuestos. Habrá de estarse a la específica regulación contractual a las circunstancias presentes en cada caso y así tomar la decisión más acertada y conveniente.
A pesar de los continuos cambios en el mercado del alquiler, existen una serie de puntos que el propietario nunca puede imponer al inquilino y si así se recoge en el contrato siempre serán consideradas cláusulas nulas.
Primero aclaremos que el inquilino puede finalizar el contrato de arrendamiento en cualquier momento a partir de los seis primeros meses y comunicándolo con una antelación mínima de 30 días. Así lo dicta la ley. Solo será diferente si se ha acordado y firmado una penalización entre ambas partes.
Sin embargo, no existe claridad en cuanto al caso de que el inquilino se vaya antes de los seis meses. Según el artículo 11 de la LAU de Desistimiento del contrato, el arrendatario podrá noticiar la finalización del contrato (como ya se ha indicado), pero además: "Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deberá el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".
Por lo tanto, todo lo referente a este supuesto debe estar acordado y firmado.
Cláusulas consideradas nulas en un contrato de alquiler.
A continuación, exponemos diferentes tipos de cláusulas que se consideran abusivas y, por lo tanto, nulas en los contratos de alquiler.
Sobre la duración de los contratos de alquiler.
Si el propietario incluye en el contrato de alquiler que este solo puede durar un año sin posibilidad de prórroga legal de hasta tres años (Actualización: cinco años el nuevo decreto), el inquilino podrá solicitar esa prórroga. Por lo que dicha cláusula quedará nula.
En cuanto a la fianza.
La fianza debe ser devuelta al inquilino cuando finalice el contrato. No se devuelve en el caso de que haya que cubrir desperfectos producidos por el inquilino en la vivienda. Es decir, si todo está correcto debe ser devuelta. No puede aparecer una cláusula en el contrato que haga referencia al concepto "No devolver la fianza" de antemano.
Además, durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no podrá estar sujeta a actualización.
Pago de las rentas.
El propietario no puede obligar por contrato al inquilino a pagar varias rentas por adelantado, ni su incumplimiento puede dar lugar a un desahucio.
Por otra parte, la revisión de la renta solo puede realizarse anualmente y cuando se cumpla la renovación del contrato.
Entrar en la vivienda.
El propietario no puede acceder a la vivienda cuando quiera. El domicilio es inviolable. Si en el contrato existe una cláusula que haga referencia a que el arrendador puede visitar la vivienda cuando quiera para comprobar el estado del inmueble, esta es una cláusula abusiva y nula.
Gastos de conservación de la vivienda.
El propietario debe hacerse cargo de los arreglos necesarios para mantener la vivienda en buenas condiciones y sean causados por el paso del tiempo y el uso cotidiano.
Por su parte, el inquilino debe cubrir los gastos de los elementos que hayan sido rotos o dañados por él. Así como los gastos derivados de pequeñas averías o reparaciones.
Toda cláusula que difiera de estos principios, también se considerará nula.
Si se vende la vivienda.
El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto en caso de venta, siempre que no haya renunciado a ese derecho en el contrato.
Arrendamientos de temporada.
Por último, en cuando a los arrendamientos de temporada hay que hacer una importante aclaración. Y es que, algunos propietarios recurren a firmar alquileres de menos de un año de duración. En este caso ya no se aplica la LAU y el inquilino no tendrá derecho a estar hasta tres años en la vivienda.
Julien Denormandie Ministro de ciudades y viviendas de Francia ha anunciado un revolucionario plan de sostenibilidad medioambiental de construcción de viviendas y otros inmuebles.
La construcción con materiales sostenibles (madera o de base biológica) dejan menor huella de carbono que el hormigón o el acero. Estas medidas junto a otras del Gobierno de Manuel Macron pretenden que Francia se convierta en un país "0% emisiones de carbono" en 2050.
"Cualquier edificio en el desarrollo que se eleve más de ocho pisos será construido completamente de madera", afirmo el Ministro galo.
Otra de las medidas anunciadas por el Gobierno Francés es la inversión de 20 millones de euros para la construcción de 100 huertos urbanos alrededor de las grandes urbes metropolitanas de la ciudad y sobre todo en París.
Con la puesta en marcha de los Juegos Olímpicos París 2024 la ciudad se ha comprometido a abordar tajantemente los efectos del cambio climático. Quieren que París 2024 sea la Olimpiada más sostenible de la historia.
La compra de inmuebles se presenta como una inversión segura, rentable y revalorizable, lo cual consolida la idea del inmueble como valor refugio; esta tendencia atrae a perfiles tradicionales como hogares e inversores y jóvenes, antes dedicados al segmento de alquiler. La crisis de la COVID-19 y la incertidumbre que ha generado ha impactado en el sector económico y en el mercado de valores, mandando notablemente a la baja los tipos de interés de los distintos productos financieros. Esta coyuntura ha beneficiado al sector inmobiliario español, donde hogares e inversores ven en la vivienda un activo atractivo en el cual invertir con rentabilidad a largo plazo, consolidando así la inversión en inmuebles en un valor refugio. De hecho, los inmuebles suponen en España entre el 80 y el 98% de la riqueza de las familias.
"Invertir en tiempos de crisis es una idea alejada de la realidad de muchos núcleos familiares, pero si esta inversión se realiza sobre un bien inmueble que resultará ser la vivienda familiar, el lugar donde construir un proyecto de vida y el cual se rentabilizará de cara a futuro, el esfuerzo económico al respecto merece la pena", destaca Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC). Y es que cada vez hay más familias que apuestan por la compra de vivienda pensando en sus hijos y en la rentabilidad a largo plazo que ofrecen estos bienes inmuebles.
La vivienda se presenta, pues, como una inversión segura, recuperable y revalorizable, y un activo conocido en el que invertir en tiempos de incertidumbre. Esta tendencia no parece que vaya a cambiar de cara a futuro, pues la crisis sanitaria ha puesto el foco en la importancia de la vivienda. "En plena crisis vivimos un parón en la demanda debido a la incertidumbre, pero la vuelta progresiva a la nueva normalidad ha incrementado las operaciones de compraventa, ya sea de hogares que ven en la vivienda una estabilidad, ya sea de familias que buscan nuevos espacios habitacionales que cumplan con sus expectativas", señala Anna Puigdevall.
Jóvenes y ?millenials?: los nuevos perfiles de compradores
La crisis sanitaria también ha atraído nuevos perfiles de compradores que hasta ahora habían apostado por el segmento de alquiler. Se trata de los jóvenes y los ?millenials", que además son los que peor ha tratado esta crisis y los que más problemas tienen de acceso a la vivienda. "Teniendo en cuenta que los tipos de interés están por los suelos, los jóvenes empiezan a ver cómo podrían rentabilizar su dinero frente al alquiler, de manera que los pagos mensuales no sean a fondo perdido sino a obtener un bien en propiedad", indica Puigdevall. Y es que España es un país de propietarios, con una tasa de 1,38 viviendas en propiedad por hogar.
Por lo que respecta a los inversores, las migraciones habitacionales junto con la necesidad de liquidez de los propietarios generan buenas oportunidades que hacen que este perfil también vea la vivienda como un valor seguro para invertir, adquiriendo inmuebles de segunda mano para su rehabilitación y futura puesta en alquiler. "Este perfil se define como compradores con liquidez que saben detectar las oportunidades del mercado y que ven en la compra de inmuebles una operación con la que revalorizar una vivienda y obtener rentabilidad de ella en un futuro", asegura Puigdevall.
Por todo ello, ya que es un contrato que compromete a ambas partes, es conveniente revisar algunos aspectos antes de firmar un contrato de arras:
Identificación de la vivienda, ubicación, registral y catastral: Antes de firmar un contrato de arras es muy importante obtener una Nota simple informativa del Registro de la propiedad el mismo día de la firma del contrato de arras. La Nota simple nos permitirá comprobar si el inmueble tiene embargos, hipotecas u otras cargas, que pasarían al nuevo propietario después de la venta. Por ello, es necesario que el vendedor libere el inmueble de todo tipo de cargas antes de la venta.
Vendedores o autorizados: También es muy importante que los compradores comprueben que las personas que vayan a firmar como vendedores sean los propietarios de los inmuebles o personas que tengan poder de representación de ellos
Precio de la vivienda: El precio de la vivienda debe estar perfectamente identificado en letra y en número, y en ambos casos, tanto el importe como la moneda ó divisa.
Forma de Pago: La forma y los plazos de pago de las cantidades deberán quedar detallados claramente. Así, si una parte se paga en efectivo, otra por cheque bancario, otra por transferencia, etc, deberá quedar claramente reflejado en el contrato de arras. Si se efectúa la entrega de la señal mediante cheque bancario, es recomendable que este sea nominativo, para poder acreditar su pago en caso de que sea necesario.
Reparto de gastos: es importante identificar claramente qué gastos asume cada parte. No es igual gastos según ley o gastos para el comprador salvo plusvalía, etc. Cada fórmula tiene implicaciones y obligaciones para las distintas partes, por lo que no hay que pasar ningún detalle por alto.
Plazo máximo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa: La transmisión de la propiedad y posesión del inmueble debe ser en el momento de la escritura pública y pago total del precio y no antes, por lo que en el contrato de arras debe quedar claramente reflejado el plazo máximo para la firma de la escritura.
Además, aunque se entregue una señal en concepto de arras, nose deben entregar las llaves de la vivienda al comprador a la firma del contrato de arras, sino hasta el momento en que se firme la escritura pública de compraventa del inmueble ante notario.
También, es esencialcomprobar que en el contrato de arras se haga constar de forma clara y concreta:
a).-Las cantidades que se entregan en concepto de arras.
b).- La deducción de la cantidad fijada como señal en el pago final de la vivienda.
c).- Las penalizaciones pertinentes en caso de incumplimiento de las partes, reflejando que si el comprador no cumple, éste perderá las arras entregadas; mientras que si el que no cumple es el vendedor, éste deberá devolver las arras dobladas. Si queda reflejado en el contrato (y sólo en ese caso), se considerará que no hay incumplimiento por parte del comprador si éste no ejecuta la compra debido a que no se haya conseguido la financiación para la misma.
Por último, destacar la importancia de hacer una revisión completa al inmueble antes de firmar el contrato de arras, para evitar hacer luego reclamaciones por vicios ocultos que serían bastante complicadas. Así, deberemos encender las luces, abrir los grifos, comprobar que la calefacción funcione, observar que no haya goteras visibles, etc.
Debido el nivel de compromiso que conlleva la firma del contrato de arras, y para evitar sorpresas posteriores, antes de la firma del contrato de arras deberemos solicitar al vendedor una serie de documentos (que éste deberá entregar obligatoriamente al comprador), y así comprobar que el vendedor tiene en regla todo lo relacionado con el inmueble(pago del IBI, deuda con la comunidad de propietarios, etc), y que detallamos en nuestro artículo sobre la documentación a comprobar por el comprador antes de la compraventa de un inmueble.
Estos son, entre otros, los detalles más importantes a tener en cuenta a la firma de un contrato de arras. Sólo empleando un poco más de tiempo en su redacción más completo será, y no debemos olvidar que cuanto más claro y detallado se redacte el contrato de arras mejor para ti.
Formación y Cursos sobre legislación inmobiliaria
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado dos cursos donde explicamos al detalle el contrato de arras, junto a otro tipo de figuras contractuales que se generan en el proceso de compra y venta inmobiliaria con modelos tipo de contratos. Los cursos son:
Planificar qué guardar en el trastero y cómo almacenar los objetos.
El espacio del que disponga el trastero será el que decida la cantidad de cosas a guardar. Para organizar todos los elementos que queramos que albergue dicha habitación hay que tener en cuenta la altura del techo, así como el resto de dimensiones, y aquellas zonas donde haya puntos de luz e interruptores (para no cubrirlas).
Una vez que sepamos qué cantidad de objetos podemos guardar, hay que utilizar un embalaje adecuado para los mismos, como cajas o fundas de plástico, con el objetivo de protegerlos. Las bolsas de plástico no son una buena opción.
Cajas de cartón, la forma de embalaje más usual.
De las cajas de cartón debemos resaltar:
-Son más útiles para guardar objetos pequeños y si quedan espacios vacios, deben rellenarse con tiras de papel.
-Deben llenarse hasta su capacidad, las cajas vacías tienen más riesgos de sufrir daños.
-Enumerar su contenido escribiendo algo en su exterior nos ayudará a localizar más rápidamente los objetos cuando los necesitemos.
-Hay que sellarlas firmemente con cinta de embalaje.
Por otra parte, con referencia al mobiliario, es aconsejable envolver las patas de mesas y sillas con plástico de burbujas (y haberlos limpiado antes de almacenarlos). Los colchones deben tener fundas protectoras para una mejor conservación.
Cubrir además los objetos refuerza la protección y los protegen de la suciedad.
Otra alternativa de almacenamiento son las cajas transparentes, con la ventaja de que dejan ver el contenido.
Clasificación
El orden en un trastero es fundamental. Es desaconsejable amontonar los objetos, para evitar problemas de limpieza y localización. Lo mejor es mantener una colocación adecuada y optimizar el espacio, para ello:
-Debemos dejar despejado un lugar de tránsito para que haya movilidad en el interior del trastero.
-Colocar en primer lugar los bultos más pesados.
-Ubicar juntas las cajas del mismo tamaño.
-Los objetos que sean más necesarios deben situarse cerca de la puerta.
-Tener en cuenta el espacio sabiendo que, de haber electrodomésticos como un frigorífico, es conveniente dejar la puerta abierta para su ventilación.
-La ropa puede ir colgada en una caja de armario.
-Los muebles que se puedan desmontar deben guardarse así.
Estructuras que ayudan
Una buena forma de aprovechar el espacio de un trastero es que disponga de almacenes modulares o estructuras metálicas que lleguen hasta el techo y recorran todo el perímetro del trastero.
Repartiendo bien el peso, por ejemplo, dejando los más pesados en el suelo y los más ligeros en las estanterías, ganamos tanto capacidad de orden como espacio.
También es muy útil tener siempre una escalera para acceder con facilidad a todos los rincones.
Limpieza
En un trastero limpio, los objetos estarán mejor conservados.
Es recomendable realizar al menos una limpieza en profundidad al año y limpiar con frecuencia superficialmente. Es más, si aprovechamos algunos de estos momentos para reordenar el trastero, haremos un pequeño inventario mental de lo que allí guardamos y quizás encontremos objetos que ya no vayamos a usar definitivamente.
Asimismo es muy importante fijarse en la aparición de humedades o cualquier otro desperfecto que se pueda haber llegado a producir para repararlo lo antes posible.
Dicho cambio está incluido en el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal aprobado en el Congreso de los Diputados.
El valor de mercado será calculado a partir del precio de las transacciones de los inmuebles según han informado los Notarios y Registradores por lo que no habrá necesidad de visitar los inmuebles.
El nuevo valor afectará no solo al ITP sino también al Impuesto sobre sucesiones y Donaciones. Por lo que la Hacienda autonómica ya no tendrá que hacer más visitas in situ para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, ya que la base imponible será el valor de referencia aprobado por el Catastro.
En esta línea, la Sociedad de Tasación Inmobiliaria pronostica que el mercado de compraventa de vivienda nueva y de segunda mano sufrirá un parón total hasta abril, incluso mayo, y que no será hasta finales de este año cuando comience a crecer. "Se cree que el ritmo que permitían 500.000 operaciones anuales -entre 40.000 y 50.000 mensuales- no se recuperará hasta diciembre de 2020", según el informe de tendencias del sector inmobiliario de este 1º trimestre.
El director general de la Sociedad de Tasación ha recalcado que "existirán diferencias en la recuperación de operaciones de compraventa de viviendas según la zona geográfica en que se encuentren las mismas". Las grandes ciudades como Madrid o Barcelona tardarán menos tiempo en notar este repunte de transacciones. Sin embargo, las localidades de menor tamaño sí sufrirán este efecto negativo, ha matizado Fernández-Aceytuno.
Con respecto a los precios, Sociedad de Tasación descarta grandes caídas en el mercado de compraventa, aunque sí un descenso de los alquileres en Madrid y Barcelona. Muchos propietarios de pisos vacacionales optarán por cambiar su modelo de negocio hacia el alquiler de larga duración.
A pesar de todo, Fernández-Aceytuno se muestra optimista con respecto al futuro del sector inmobiliario y vaticina una rápida recuperación aunque la caída haya sido mayor y de forma muy rápida.
Datos antes del covid-19
Según datos de la Sociedad de Tasación antes de esta crisis originada por el covid-19. El precio medio del conjunto de vivienda nueva y usada se situaba en 1.663 ?/m2 en España a finales de 2019, lo que supuso un incremento del 3,1% con respecto a diciembre de 2018. El ritmo de crecimiento anual se moderó por tercer año consecutivo.
El Índice de la Sociedad de TasaciónInmobiliaria ha protagonizado en este 1º trimestre de 2020 un significativo retroceso hasta los 49,3 puntos sobre 100, con un descenso de 1,5 puntos con respecto a los datos de diciembre de 2019. Este indicador continúa en caída y se sitúa por debajo de la barrera de los 50 puntos desde septiembre de 2015. Su valor más bajo se alcanzó en diciembre de 2012, con apenas 30,6 puntos.
La reducción en el 1º trimestre de 2020 ha sido generalizada en todas las Comunidades Autónomas. Las únicas que superan ligeramente los 50 puntos son; País Vasco (53,7), Asturias (52,9), Galicia (51,4) y Andalucía (50,6). Por contraposición, las que presenten los valores más bajos son La Rioja (43,1), Extremadura (44,4), Cantabria (46,3) y Castilla y León (46,4).
Ya son varias las previsiones recientes que estiman un freno durante seis meses en las transacciones de compraventa y solicitud de créditos hipotecarios durante este año.
Entre los bienes que se pueden adquirir a través de bitcoins, los inmuebles están cobrando cada vez más importancia, ya que la compraventa de estos activos a través de la criptomoneda en España es posible si se registra en euros.
La sociedad actual evoluciona a la velocidad de la luz, ahora más que nunca impulsada por la necesidad de seguir moviendo el mercado económico y financiero, amenazado por la crisis económica de la COVID-19. El mercado virtual de la criptomoneda, en este ámbito, está viendo una clara tendencia al alza: el precio de un bitcoin, de hecho, se sitúa en este período alrededor de los 40.000 dólares estadounidenses, una cifra cuadriplicada con respecto al último semestre de 2020.
Pese a ser una moneda descentralizada y caracterizada por una alta volatilidad de valor, las posibilidades que ofrecen los bitcoins a la hora de invertir en bienes materiales son infinitas, "aunque la mentalidad de la opinión pública y de los consumidores todavía no está preparada para dar este salto e invertir en criptomoneda", afirma Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.
Aun así, la idea tradicional del dinero podría desaparecen por completo, acelerando la transición a la digitalización de las transacciones; en esta línea, de hecho, el pasado mes de junio el PSOE proponía "la eliminación gradual del pago en efectivo, con el horizonte de su desaparición definitiva", para combatir la evasión y el fraude fiscal. "De la misma manera, hay todavía camino por recorrer por lo que respecta a la trazabilidad de las transacciones realizadas con criptomoneda, pues al ser un ámbito desconocido también está poco legislado", señala Bermúdez.
¿Es posible pagar una vivienda en bitcoins?
Aunque todavía no se hable de una legislación determinada para controlar los movimientos de la criptomoneda, entre los bienes que se pueden adquirir de manera totalmente legal a través de bitcoins, las viviendas y, en general, los inmuebles, están cobrando cada vez más importancia, ya que la compraventa de estos activos a través de la criptomoneda en España es posible si se registra en euros: "Imaginemos que queremos adquirir un piso y a día de hoy poseemos el valor equivalente de esa vivienda en bitcoins: se deberá traducir la criptomoneda en la divisa del país en el que queremos comprar el piso y formalizar todos los trámites con la Agencia Tributaria", explica Bermúdez. A diferencia de algunos países extracomunitarios, en la Unión Europea el cambio de bitcoins a euros no está sujeto al cobro del IVA.
La operación de compraventa de un bien inmueble a través de bitcoins deberá, en todo caso, pactarse previamente mediante un acuerdo entre la parte vendedora y compradora. "En este caso, los bitcoins en la compra de una vivienda se pueden comparar al uso de dinero en efectivo", señala Bermúdez. "El problema con los bitcoins en estos casos es que, al estar descentralizados, no se puede de ninguna forma escriturar el piso en criptomonedas, sino siempre en divisas vinculadas a un banco central", añade.
Pasos a seguir para adquirir un inmueble en criptomoneda
Dado que el bitcoin es una moneda muy inestable y sensible a los cambios, es conveniente fijar un momento exacto en el que hacer la traducción a euros ante notario, ya que en la escritura de la vivienda el precio aparecerá siempre en euros:"Es un trámite de compraventa normal y ordinario ante notario, con la única diferencia que, en el momento acordado, se traduce el valor de la criptomoneda en euros para poder escriturar el inmueble legalmente", aclara Bermúdez. La traducción de la criptomoneda a euros se lleva a cabo de manera online, por lo que, en ese mismo momento, el comprador deberá enviar los bitcoins correspondientes al vendedor.
En este tipo de operaciones, podría ser necesario que el comprador aclare el origen legítimo de la cantidad pagada en criptomonedas, mientras que la parte que podría asumir riesgos es el vendedor, en caso de que el valor del bitcoin bajase desde el momento de la operación: de hecho, "por lo general, los vendedores que aceptan este tipo de monedas son grandes inversores en el ámbito de las criptomonedas, por lo que casi siempre salen ganando", concluye Bermúdez.
Comprar una vivienda a través de una sociedad patrimonial es una práctica legal en España, incluso si no se es residente fiscal en nuestro país. No obstante, esta operación no se libra de la polémica.
¿Cuándo es preferible comprar una vivienda como persona física y cuándo mediante una sociedad?
La adquisición de una vivienda supone el pago de una serie de tributos comunes para personas físicas y sociedades, como son el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Sin embargo, en el caso de las personas físicas comprar una vivienda para uso propio no genera ningún tipo de renta en el IRPF, mientras que hacerlo mediante una sociedad implica facturar un alquiler de mercado al socio. Estos ingresos son tributados al 25%.
Compra como inversión.
Desde el punto de vista fiscal, no resulta rentable decantarse por la compra de un inmueble como inversión si se realiza a través de una sociedad patrimonial. Según los expertos, ofrecer el inmueble al mercado del alquiler genera un incremento de capital inmobiliario de las personas físicas. Aunque es posible aplicar una deducción de hasta el 60% al rendimiento neto (no extensible a los alquileres a cargo de sociedades patrimoniales).
Sin embargo, se puede considerar una ventaja la adquisición de viviendas a través de sociedades si los responsables de materializar las operaciones poseen grandes patrimonios inmobiliarios, ya que el beneficio se obtiene mediante la bonificación por la gestión de dichos inmuebles.
Para acceder a dicho beneficio, el número de viviendas arrendadas debe ser de al menos ocho y el alquiler debe tener una duración superior a tres años.
Compra como vivienda habitual y segunda residencia.
En este caso, los expertos aconsejan que comprar una vivienda habitual o un inmueble como segunda residencia es una operación que debe realizarse por personas físicas. Ya que la fiscalidad es más elevada si se trata de una compraventa llevada a cabo por una sociedad patrimonial.
Las compras por sociedades han descendido en los últimos años.
Según los registradores, comprar una vivienda a través de una sociedad es una práctica que ha descendido en los últimos años. El motivo podría ser "la recuperación económica y del propio mercado inmobiliario en la medida que la vivienda, en condiciones normales, corresponde a una tipología cuyo adquirente suelen ser personas físicas, existiendo una cuota de participación de personas jurídicas por la lógica presencia de actividades mercantiles, en algunos casos asociadas al alquiler".
Una de las tendencias que se está dando es la compra de vivienda para reformar y vender a un precio superior ya que está ofreciendo importantes beneficios a grandes inversores porque no todo el mundo puede asumir este tipo de inversión.
Esta inversión tiene una serie de peculiaridades; se ha de disponer de dinero por adelantado, se ha de solicitar préstamo o hipoteca y contar con efectivo para realizar la correspondiente reforma.
También hay que tener en cuenta el estado de la vivienda a adquirir, a mayor antigüedad más riesgo para el negocio debido al incremento de los costes.
El coste de la reforma es uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta calcular, bien su precio y el presupuesto de posibles imprevistos es crucial. Reformar todos los aspectos esenciales, instalaciones y aspecto incrementa su valor de manera considerable.
Una vez realizadas dichas reformas es el momento de vender, bien a través de agencias inmobiliarias, portales de compra-venta de inmuebles, anuncios y carteles. La ubicación y los servicios en la zona también serán determinantes para aumentar el precio de la vivienda hasta un 50%.
Hace diez años la preocupación principal de los compradores era la evolución del Euribor y cuanto iba a subir la cuota hipotecaria, en cambio actualmente la preocupación es cuál será la renta a pagar en la renovación del contrato del alquiler.
Sí que es verdad que en la última década estaban muy presentes los efectos de la crisis económica hasta el punto de estar al borde del rescate internacional. La situación empezó a mejorar en 2012 cuando Mario Draghi presidente del Banco Central Europeo tomó medidas en política monetaria cruciales para la mejora de la economía europea. Desde 2012 se produjeron bajadas de los tipos de interés llegando a mínimos históricos del 0% llevando el Euribor a terreno negativo.En la actualidad se mueve entorno al -0,48%. Todo esto ha permitido que las cuotas hipotecarias se hayan mantenido estables.
Según datos de los registradores de la propiedad la cuota hipotecaria se sitúa en 584 euros lo que supone un 30,6% del coste salarial mientras que en 2007 y 2008 la cuota media de los préstamos superaba los 800 euros.
Respecto a los tipos de interés los datos del BCE confirman que las hipotecas se están firmando a un 1,4% de interés, este nivel es el más bajo desde hace una década.
La evolución de la rentabilidad de la compra de vivienda también ha evolucionado a mejor situándose el rendimiento bruto en un 7,2% de media, mientras que las rentas del alquiler se han disparado. Según datos de idealista, la renta media se situó a cierre de mayo en 10,7 euros/m2, frente a los 7,7/m2 que se pagaban en 2010. Es decir, el precio del m2 se ha disparado casi un 40% en la última década.
En la actualidad varias han sido las causas que han impulsado la demanda de viviendas en arrendamiento;
La desaparición de la bonificación fiscal por la compra de vivienda que entró en vigor el 1 de enero de 2013 que permitía una deducción en la declaración de la renta del 15%.
La precariedad laboral de los jóvenes, Actualmente España es el país de la UE con una mayor tasa de paro juvenil, con un 38%, 20 puntos por encima del promedio comunitario (17,1%).
La evolución del precio de la vivienda en arrendamiento y la falta de política públicas destinadas a impulsar la oferta de vivienda en alquiler en los últimos años las políticas municipales no han ido enfocadas a la construcción de viviendas aunque la situación poco a poco está cambiando.
El Gobierno a día de hoy está trabajando en la realización de un plan para levantar 20.000 viviendas sociales destinadas al arrendamiento impulsadas con los fondos europeos del programa Next Generation, también el sector privado está desarrollando proyectos como el built to rent destinado a construir edificios de viviendas destinados al alquiler con planes de construcción de 90.000 viviendas.
En caso de que el arrendamiento no estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la fecha de inscripción de la compraventa, el comprador no estará obligado a asumirlo siempre que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria
Por otra parte, el arrendatario puede ejercitar los derechos de tanteo y de retracto, lo que implica que puede adquirir la propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador. Éste derecho de tanteo consistirá en que el arrendatario contará con un plazo de 30 días naturales para optar por la compra, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada.
Si el propietario no realiza esa notificación al inquilino, o si finalmente la venta se realiza a un precio inferior o con unas condiciones diferentes y menos onerosas que las que figuraban en la comunicación que se realizó al arrendatario, éste podrá impugnar la venta teniendo derecho a ejercer su derecho de retracto, subrogándose en la posición del nuevo adquirente en el contrato de compraventa, previo pago del precio y demás gastos consecuencia de la venta.
Por último, hay que tener en cuenta que en el contrato de arrendamiento se puede incluir una cláusula por la que el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente. Esta cláusula, sin embargo, no libera al arrendador de comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda como mínimo treinta días antes de la formalización del contrato de compraventa, comunicación que en este caso sería a título informativo.
No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
Por tanto, la persona que compra una vivienda que se encuentra arrendada, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el vendedor, por lo que está obligada a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento según lo establecido en el contrato y según la ley por la que se rija. Después podrá optar por su extinción de la misma manera que hubiera podido el propietario anterior.
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado dos cursos donde explicamos al detalle los contratos de arrendamiento con opción de compra de inmuebles, así como todas las figuras contractuales relacionadas con el contrato arrendamiento y de compraventa de inmuebles. Además podrás acceder y generar todos los modelos tipo de contratos necesarios en el proceso de compra y venta inmobiliaria con modelos tipo de contratos. Los cursos son:
El propietario de un inmueble alquilado ha de declarar estos ingresos:
Cuando se comparte la propiedad, cada copropietario declarará la parte correspondiente a su porcentaje en la propiedad.
Si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.
Si alquilas conjuntamente vivienda y garaje, sin distinguir precio, debes declarar la vivienda como inmueble arrendado. Para el garaje, debes marcar el uso 4,"arrendado como inmueble accesorio", sin señalar importes porque ya están incluidos en los de la vivienda.
Como casero recibes ingresos por el alquiler y tienes que hacer frente a una serie de gastos. Los que considera hacienda son:
Ingresos íntegros
Todos los ingresos que recibes por el alquiler de vivienda. Deben incluir:
Las rentas del alquiler y las cantidades asimiladas.
El importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble.
Las repercusiones de cualquier tipo de gasto que como propietario realices al inquilino tanto por obras, servicios, tributos, etc.
Aunque el arrendatario no pague el alquiler tienes que declarar los ingresos que se acuerdan anualmente.
Gastos deducibles del alquiler
Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. En concreto:
Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda (intereses de la hipoteca)
Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (si financiaste los muebles o los electrodomésticos, podrás incluir la parte destinada al pago de los intereses)
Gastos de conservación y reparación del inmueble (pintura, arreglo de instalaciones?)
Impuestos y tasas que recaigan sobre el inmueble (IBI, Tasa de basuras?)
Saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada como ya hemos visto.
Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la vivienda.
Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda o su rendimiento.
Primas de contratos de seguros.
Gastos de servicios y suministros, siempre que los pagues tú y no los repercutas al inquilino.
Gastos de amortización del inmueble: 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
? Menos coste de adquisición satisfecho.
? Menos valor catastral sin incluir el valor del suelo ya que Hacienda entiende que el suelo no se deteriora.
? Menos gastos de amortización de bienes que pueden ser utilizados más de un año y que son cedidos con la vivienda (muebles, electrodomésticos.): 10% del coste de adquisición.
Reducción del 60%
Obtenida la diferencia entre ingresos y gastos, si resulta un rendimiento neto positivo, se reducirá un 60% en los supuestos de alquileres destinados a vivienda.
Según datos del censo de locales del Ayuntamiento de Madrid, el número de espacios comerciales cerrados en la capital ha crecido un 14% desde febrero. Las estimaciones apuntan a que el sector empresarial se irá recuperando, una tendencia que antes de la pandemia ya estaba en auge y que podría aumentar en los próximos meses.
Aplicar el cambio de uso no es una tarea sencilla, no todos los locales comerciales pueden convertirse en vivienda. Ante esta situación, los expertos de Solvia nos dan las respuestas:
¿Cuáles son los requisitos imprescindibles para formalizar el cambio de uso?
Legalmente, una vivienda mínima tiene que contar con una superficie útil de, al menos, 38m2 por lo que todo espacio comercial que sea inferior a esas medidas no puede habilitarse para crear una vivienda. Además, es imprescindible que el inmueble esté construido sobre suelo urbano, algo que casi todos cumplen, ya que la mayoría de los comercios se encuentran dentro de las ciudades y pueblos. El resto de los requisitos varían dependiendo de la comunidad autónoma y el municipio.
Por último, es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea.
¿Cuál es el procedimiento a seguir?
Que un arquitecto compruebe que el cambio de uso siga todas las normas urbanísticas municipales.
Elaboración de un proyecto diseñado que posteriormente se presentará al Ayuntamiento.
Una vez que el proyecto técnico esté aprobado por el consistorio, hay que realizar la declaración catastral de alteración de bienes inmuebles, a fin de que en el Catastro conste que ese local pasará a ser una vivienda.
Finalmente pagar las tasas de licencia de obra y contratar a un equipo para que haga las reformas pertinentes y registrar la nueva vivienda ante un notario.
¿Cuánto cuesta realizar toda esta operación?
Entre el proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad, el coste puede ascender a los 3.000, y eso sin contar con los gastos de la licencia de obras y las reformas propiamente dichas.
¿Qué debo tener en cuenta para que suponga una buena inversión?
Se recomienda apostar por invertir en aquellas ubicaciones donde no hay mucha actividad comercial pero sí demanda de vivienda. En caso de que el propietario quiera después del cambio de uso y realización de las reformas venderla o alquilarla, obtendrá un beneficio extra, ya que habrá comprado a precio de local y lo estará alquilando o poniendo a la venta a coste de vivienda.
¿La hipoteca para un local es similar a la de una vivienda?
Las hipotecas para comprar un local funcionan de forma distinta a las de una vivienda. Sus interés son más altos, el porcentaje de concesión no suele llegar a más del 60%, sus plazos de devolución son más limitados y se exige una capacidad de ahorro y de gestión de fianzas demostrable.
¿Cómo se puede aprovechar mejor el espacio de un inmueble?
Contando con el asesoramiento adecuado de un experto inmobiliario y comprobando las indicaciones mínimas para que un local comercial se pueda transformar en un hogar.
Debe tener el espacio mínimo para construir un salón, una cocina, un baño y un aseo. Por supuesto, si el local es mucho más grande del mínimo establecido, siempre se puede aprovechar para construir más habitaciones.
Para que la novación hipotecaria tribute en el AJD, es necesario que se den dos requisitos. El primero es que la escritura tenga por objeto una cantidad o cosa valuable. El segundo, que contenga actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Registro Mercantil, Registro de la Propiedad Industrial o Registro de Bienes Muebles.
El pago del AJD de la novación hipotecaria.
La sentencia del Supremo viene a decir que si la novación o modificación del préstamo tieneun contenido económico (por ejemplo, la ampliación del periodo de carencia o la TAE), hay que pagar el impuesto, siendo la base imponible, no la totalidad de responsabilidad hipotecaria, como lo era antes, sino el contenido económico de las cláusulas financieras modificadas.
Es decir, la base imponible se aplicará sobre el contenido económico de las cláusulas financieras valuables que delimitan la capacidad económica susceptible de imposición.
Actuación del contribuyente.
Examinándose caso por caso, estospodrán solicitar la rectificación y devolución de ingresos indebidos. Pero solo en aquellos casos de haber pagado el tributo en los últimos cuatro años por la formalización de una novación hipotecaria. Y es que es un tributo que se autoliquida por los propios contribuyentes.
Los contribuyentes que consideren que las cláusulas financieras modificadas no tenían contenido económico, pueden solicitar la no sujeción al AJD y la devolución de todo el impuesto pagado. En caso de que no sea así, y toque tributar, podrán solicitar que la base imponible sea, tan sólo, el contenido económico de dichas cláusulas financieras, y no el total de la responsabilidad hipotecaria.
Con la llegada de las bajas temperaturas y las precipitaciones, los hogares tienen que combatir contra las filtraciones de agua. Estas filtraciones no solo causan daños en las paredes y en los techos, sino también pérdidas de eficiencia energética o problemas de salud.
Para evitar todos estos problemas, debemos realizar un buen mantenimiento de nuestras viviendas. Si después de esto, siguen apareciendo, hay que encontrar el origen de las filtraciones y llevar a cabo las reformas necesarias. Os damos claves para prevenirlas:
Prestar atención a la terraza, el tejado y la azotea
Para evitar el origen de filtraciones, debemos revisar exhaustivamente zonas como la azotea o el tejado, ya que el agua penetra por cualquier rincón de una vivienda. Zonas como una grieta, una tela asfáltica en mal estado, las tejas mal colocadas o dañadas o una mala instalación de una claraboya pueden sufrir goteras. Por este motivo, antes de la llegada del frío y las lluvias, debemos actuar para reparar tales desperfectos.
En cuanto a las terrazas, debemos centrarnos en la base aislante del suelo y en las juntas. Si estas zonas están en malas condiciones, el agua puede llegar a penetrar hasta en plantas inferiores.
Reparar canalones en mal estado
Con la caída de las hojas, estas se pueden calar en los canalones de las viviendas. Para ello, necesitamos llevar a cabo una limpieza profunda antes del otoño y las precipitaciones. Si tenemos los canalones sucios pueden atascarse y rebosar, causando que la parte del muro por donde se filtra el agua se deteriore, apareciendo en poco tiempo humedades.
Revisar los sumideros
Las juntas y el suelo son las zonas donde más atención debemos prestar tanto en las terrazas como en las azoteas, aunque los sumideros son también una zona a tener en cuenta. Desperfectos como un deterioro del material aislante, sumideros mal sellados o una mala limpieza pueden causar que el agua no evacue y tengan lugar filtraciones.
Las ventanas, otro punto débil
Las ventanas son otro punto en el que pueden originarse humedades por dos razones: el agua entrará con rapidez al interior si no están bien selladas; y si las ventanas no poseen una rotura de puente térmico sin posibilidad de ventilar el habitáculo, podemos tener problemas de condensación.
Al igual que las ventanas, los cajones y los marcos de las persianas también deben estar bien sellados. Si no, el frío entrará a la estancia y la humedad también.
Tratar problemas con la fachada
Los muros exteriores también son un elemento de la vivienda que puede experimentar filtraciones con solamente una mínima fisura. El musgo, el moho o una grieta en la fachada son problemas a resolver previamente a que llegue al interior.
Acudir a un profesional
Conocer el origen de las filtraciones y el largo viaje que realiza el agua desde la zona donde se origina hasta donde se manifiesta no es una tarea fácil, por lo que se recomienda acudir a manos de profesionales.
Son los únicos que pueden descubrir por donde se han originado las humedades o las goteras y dar las soluciones más eficaces para deshacerse de ellas. Y más sobre todo teniendo en cuenta que las humedades persistentes pueden causar en el futuro deterioros estructurales.
Sin embargo calcular la superficie no siempre es fácil, pues en función de la vivienda que se trate se aplicará un sistema de medida u otro.
Según la orden ministerial ECO 805/2003 la superficie útil es el espacio que se puede pisar físicamente cuando se recorre por dentro una vivienda, la cual incluye el espacio "que queda delimitado por las caras interiores de los muros perimetrales de la vivienda", ya sean fachadas o muros medianeros, y excluye la superficie ocupada por los tabiques, pilares, columnas o tuberías.
Elementos a tener en cuenta para realizar el cálculo correcto:
Superficie útil, es el espacio que se puede pisar físicamente cuando se recorre por dentro una vivienda. En este concepto entra todo el interior de una vivienda (incluso los armarios), pero quedarían excluidas todas las partes que aún estando dentro de la casa no son útiles, como el espacio de los tabiques, pilares y falseados.
Superficie construida incluye la superficie útil más el espacio ocupado por los cerramientos interiores fijos, los elementos estructurales verticales, las canalizaciones o conductos con sección horizontal superiores a 100 cm2 y las partes en las que la altura libre sea inferior a 1,5 metros". También se compone del espacio correspondiente a los cerramientos exteriores, computado al 100% si son de fachada o medianeros, o al 50% si son compartidos con otros elementos.
Superficie construida con elementos comunes es la superficie que realmente refleja el catastro y la que utilizan los tasadores a la hora de valorar un inmueble. Este término incluye, las zonas comunes de la finca y el espacio relativo a salas de comunidad, vestuarios, baños comunes o gimnasio. Un conjunto de componentes que aumenta la superficie construida de las viviendas con respecto a la útil entre un 30% y un 45%.
La problemática en la medición de terrazas y patios
Las mayores quejas de compradores y vendedores son cómo deben medirse las superficies de las terrazas o patios en pisos, áticos y bajos con jardín.
Para evitar inequívocos lo mejor es mostrar la superficie de la vivienda y de la terraza por separado.
Según el catastro las terrazas, porches o balcones que estén cubiertos computan al 50%, es decir, si tiene una terraza de 20 metros cuadrados sólo contarán como 10 metros cuadrados a la hora de obtener la superficie utilizada por el catastro. Sin embargo, si la terraza está cerrada por tres de sus cuatro paredes, computará al 100%. Esta norma es utilizada para pagar impuestos y sacar datos registrales de la vivienda.
Particularidades a la hora de medir una vivienda de protección oficial
Para medir los inmuebles de protección oficial, se determinan habitualmente dos indicadores:
El valor de módulo.
El valor de vivienda libre.
"Tomándose siempre como indicador de medición el que resulta inferior"
El valor de medición se halla haciendo uso de las mismas reglas de cómputo de superficies comunes y deberá coincidir con el valor que figura en la cédula de calificación de la vivienda.
Respecto a la superficie útil este espacio debe ser, como mucho, de 90 metros cuadrados. Además, la medición de los elementos contenidos en el apartado anterior, como son las terrazas o los patios cubiertos, "se computan al 10%, no al 50%, como en el resto de viviendas" decir, que si tenemos una casa de 80 metros cuadrados con una terraza de 50 metros cuadrados sólo la podremos computar por 8 metros cuadrados (el 10%) como máximo.
Finalmente, errores a evitar y a tener en cuenta a la hora de medir una vivienda
No confundir metros útiles con construidos.
No Incluir toda la superficie de la terraza.
Que el comprador trate de valorar la vivienda en función de los metros útiles.
No meter los trasteros y garajes en la superficie.
Por ello, no habría ningún inconveniente en donar el usufructo de una propiedad a una fundación y quedarse usted con la nuda propiedad. Por un lado, usted dispondrá de los siguientes derechos con respecto al usufructo:
1.- Constituir hipoteca sobre su derecho de nuda propiedad (artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria).
2.- Enajenar los bienes sujetos a usufructo, siempre que no perjudiquen al usufructuario (artículo 489 CC).
3.- Realizar obras y mejoras en la finca que no perjudiquen el derecho del usufructuario (artículo 503 CC).
4.- Derecho a que se le restituya la cosa usufructuada cuando finalice el usufructo (artículo 522 CC).
Por otra parte, como nudo propietario, tendrá las siguientes obligaciones:
1.- No alterar la forma ni la sustancia de la cosa, y por supuesto abstenerse de cualquier acto que pueda llegar a perjudicar el ejercicio por el usufructuario de su derecho.
2.- Pagar los impuestos que le correspondan, al igual que las contribuciones especiales o extraordinarias que sobre el usufructo se hayan impuesto sobre los bienes dados en usufructo (artículo 505 CC).
3.- Pagar las reparaciones extraordinarias, entendidas como aquellas reparaciones no ordinarias que corresponden al usufructuario (artículo 501 CC).
En definitiva, el nudo propietario será el dueño del inmueble con limitaciones, podrá enajenar su derecho de propiedad, pero no podrá hacer lo mismo con el bien inmueble en sí, es decir, no tiene derecho a alquilar dicho inmueble. Además, si se da alguna de las causas de extinción del derecho de usufructo, pasará nuevamente a ostentar la plena propiedad de la vivienda.
Debemos tener en cuenta que para modificar el título constitutivo y los estatutos se requiere unanimidad de los propietarios de la comunidad.
Se puede cambiar el uso de un local por vivienda siempre que no lo impida el Título constitutivo o los estatutos, ni afecte a servicios o elementos comunes.
Vamos a ver si existe posibilidad de cambiar el uso de un local por vivienda en cuanto a los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal.
Para ello vamos a analizar distintas sentencias del Tribunal Supremo y muy concretamente la de fecha 3.12.2014.
Cambiar el uso de uso de un local por vivienda. TRIBUNAL SUPREMO, sentencia 3.12.2014
Destacamos lo siguiente:
a) El derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias del Tribunal Supremo de 1 y 9 de octubre de 2013, está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.
b) En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad.
Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, DEBEN DE CONSTAR DE MANERA EXPRESA.
La sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo:
«Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».
Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
c) Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que ESTE USO ESTÉ LEGÍTIMAMENTE PROHIBIDO o QUE EL CAMBIO DE DESTINO APAREZCA EXPRESAMENTE LIMITADO por el régimen de dicha propiedad horizontal, su Título constitutivo o sus estatutos.
d) No consta acreditado en el procedimiento -nada dicen las sentencias de la Audiencia y del Juzgado-, que la transformación que hizo el propietario cambiando el destino de su local comercial a vivienda ALTERARA ELEMENTO COMÚN o MODIFICARA LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, habría sido necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios.
e) Como resulta de lo expuesto, la razón de la decisión de la Audiencia y la del Juzgado es contraria a la doctrina del Tribunal Supremo, ya que, pese a no existir prohibición expresa para cambiar el destino del elemento privativo (cambiar el uso de un local por vivienda), han considerado ilegal que el recurrente lo hiciera.
f) En consecuencia, procede estimar el recurso interpuesto por el propietario y por tanto desestimar todas las pretensiones formuladas en su demanda por la Comunidad de Propietarios.
CONCLUSIÓN:
Además de obtener los correspondientes permisos administrativos que se exijan, se puede cambiar el uso de un local por vivienda siempre que no lo impida el Título constitutivo, los estatutos de la comunidad o afecte a servicios o elementos comunes.
En el caso de que el cambio afectara a la estructura del inmueble, considero que con la redacción de la actual Ley de Propiedad Horizontal, se necesitaría la aprobación en Junta de propietarios de los 3/5 de propietarios y cuotas que dispone el art.10.3 b de la LPH.
La exoneración de deudas a través del mecanismo de segunda oportunidad es aplicable a toda persona física titular de una deuda de la que no puede hacer frente con independencia de que se trate de empresarios, autónomos o particulares que no ejerzan actividad económica.
Primer paso
El deudor solicitará el nombramiento de un mediador concursal mediante un formulario que presentará en notaría o Cámara de Comercio, dependiendo de si se trata de un particular o autónomo. Una vez aceptado el cargo el mediador, comenzarán los trámites con el fin de intentar alcanzar un acuerdo extrajudicial con sus acreedores.
Requisitos para conseguir el acuerdo extrajudicial de pagos
La propuesta de acuerdo para el caso del deudor que no tuviera la condición de empresario, podrá contener espera no superior a diez años, quitas y cesión de bienes o derechos a los acreedores en pago o para pago de totalidad o parte de sus créditos.
En el caso de un empresario, además podrá contener la conversión de los créditos en acciones o participaciones de la sociedad deudora o de otra sociedad.
Requisitos concurso de acreedores
Intentado el acuerdo extrajudicial de pagos, sin éxito, el mediador o deudor podrán solicitar concurso consecutivo en el juzgado. En este procedimiento, cuando el administrador concursal solicite la conclusión del concurso, el juez podrá exonerarle de gran parte de sus deudas bajo las siguientes condiciones: en primer lugar, cuando el deudor ya no tiene dinero ni activos; en segundo lugar, que dicho deudor haya demostrado obrar de buena fe y otros requisitos que a continuación se detallan.
Obrar de buena fe
Solo podrá solicitar el beneficio de exoneración de responsabilidad el deudor persona natural que sea de buena fe. Para que el emprendedor, o persona natural no empresario, sea considerado un deudor de buena fe, deberá cumplir varios requisitos. Entre ellos:
Que no haya sido declarado culpable en el concurso de acreedores.
Que en los diez años anteriores a la petición de concurso de acreedores, el deudor no haya sido beneficiado otra vez por la Ley de Segunda Oportunidad y que tampoco haya sido condenado por delitos contra el patrimonio, contra el orden socioeconómico, de falsedad documental, contra la Hacienda Pública y la Seguridad Social o contra los derechos de los trabajadores. Este requisito es de vital importancia y no se debe confundir este requisito temporal con haber cumplido con la pena de una sentencia condenatoria.
Otros requisitos
Que haya celebrado o intentado celebrar un acuerdo extrajudicial con sus acreedores y se hayan satisfecho una serie de créditos (los denominados contra la masa, -los generados con posterioridad a la declaración de concurso- y concursales privilegiados, ? como deuda pública-).
Si no se ha intentado el acuerdo extrajudicial de pagos previo, podrá obtener este beneficio, si además se cubren otro tipo de créditos (el 25% de los denominados créditos concursales ordinarios, -como pueden ser proveedores o financieros sin privilegio-).
Para el caso en que el deudor de buena de no hubiera satisfecho los créditos anteriormente mencionados, podrá solicitar el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho, con sujeción a un plan de pagos de la deuda que no quedaría exonerada, si cumpliera los siguientes requisitos:
1.º No haber rechazado dentro de los cuatro años anteriores a la declaración de concurso una oferta de empleo adecuada a su capacidad.
2.º No haber incumplido los deberes de colaboración y de información respecto del juez del concurso y de la administración concursal.
3.º No haber obtenido el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho dentro de los diez últimos años.
¿El deudor se puede librar de todas las deudas?
El deudor se puede liberar de las deudas privadas como proveedores y bancos pero no quedarán exonerados los créditos por alimentos y los créditos de derecho público.
¿Las deudas desaparecen?
De forma incondicional, no. Cualquier acreedor podrá pedir al juez la revocación de la exoneración de deudas si, en los cinco años posteriores a la admisión de la exoneración del pasivo insatisfecho, el acreedor entiende que su deudor ha obrado de mala fe o ha obtenido ingresos que no ha declarado. Si el acreedor pide la revocación de la exoneración de deudas y el juez la acepta, el deudor dejará de estar sometido a este beneficio y volverá a contraer sus deudas.
Actualmente la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales en el sector inmobiliario y de la financiación del terrorismo, obliga al comprador de una vivienda a justificar el origen del dinero con el que pagará el inmueble. Todos los profesionales implicados en la compraventa deben comprobar de dónde vienen los fondos para evitar el blanqueo de dinero procedente de actividades ilegales.
Tanto los promotores como los agentes inmobiliarios tendrían que poner sobre aviso a la agencia tributaria en caso de detectar alguna anomalía en las transacciones.
Requisitos necesarios a tener en cuenta:
1. Documento legal. Cuando se adquiere una vivienda, hay que cumplimentar y firmar el documento de blanqueo de capitales.
Este documento incluye:
Todos los datos del comprador.
Su situación económica y profesional.
La procedencia de los fondos, si provienen de financiación propia o ajena. El intermediario está obligado a comprobar si los fondos proceden de una cuenta corriente de un banco de nuestro país o extranjero.
2. Obligación de identificación. Cualquier profesional que intervenga en la transacción, debe cumplir con sus diligencias. Así, hablaríamos de promotores, agentes de propiedad inmobiliaria, comisionistas y consultores. También estarían incluidos el banco y, por supuesto, el notario, que antes de la firma, debe hacer las comprobaciones pertinentes.
3. Ausencia de mala fe. Muchos particulares desconocen esta obligación, y se sorprenden cuando descubren que deben justificar el origen del dinero. En cualquier caso, los expertos indican que las dudas es fruto del desconocimiento de las normas.
4. Multas millonarias. Cualquier indicio de delito debe ser comunicado a las autoridades. En caso contrario, el profesional inmobiliario podría ser sancionado. Las multas fijadas en la ley pueden ir desde los 150.000 euros hasta 10 millones de euros. Además, los administrativos o directivos que fueron cómplices por omisión de la infracción, además der ser sancionados económicamente, pueden ser inhabilitados hasta diez años.
5. Canales de denuncia. El SEPBLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias de España) como canal para denunciar cualquier trámite sospechoso. Señalar que la mayoría de las grandes promotoras y constructoras a día de hoy sí que cumplen las exigencias, pero las pequeñas agencias aun no han invertido en el soporte tecnológico que exige este control.
En último lugar decir, que el SEPBLAC en la actualidad ha señalado al sector inmobiliario como uno de los más deficientes a la hora de implantar controles internos para la detección del origen ilícito de fondos y sobre el que más se ha de trabajar.
Apertura de colaboración público-privada para aumentar el parque público de viviendas en régimen de alquiler.
Se pretende crear una bolsa de suelo para la promoción de pisos y cubrir así las necesidades de vivienda social y protegida.
La cooperación entre el sector público y privado debería desarrollarse a través de la concesión del derecho de superficie durante un plazo superior a 75 años. Siendo finalmente la totalidad de las viviendas propiedad de la Administración, lo que permite aumentar el parque público de viviendas de alquiler.
Esta aprobación contempla una financiación específica para los pequeños propietarios que rehabiliten sus viviendas y las pongan en el mercado a precios asequibles. Por lo que se apuesta por la deducción del IRPF para reformar la vivienda habitual o la rebaja al 10% del IVA de los materiales de construcción siempre que representen el 40% del valor del trabajo.
Limitación del precio del alquiler.
El ejecutivo va a permitir que las entidades locales actúen sobre el precio de los alquileres sobre todo en zonas de mercado tensionado. Aunque esta medida cuenta con opositores ya que toda intervención en el mercado conlleva la disminución de la oferta y por lo tanto la subida de los precios, cuando la Administración debe garantizar la seguridad jurídica y económica de las dos partes implicadas en un contrato de alquiler.
Modificación del régimen de tributación de lasSociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).
La intención es aplicar un tipo de gravamen del 15% sobre los beneficios no distribuidos de estas organizaciones, decisión que preocupa a distintos integrantes del sector.
Luchar contra la despoblación, aportando soluciones para la España vaciada por medio de una renta básica rural.
Se considera necesario tomar medidas que permitan potenciar el atractivo de las regiones más despobladas, por lo que proponen establecer una renta básica para el mundo rural.
El nuevo recibo se caracteriza por discriminación horaria y simplificación de tarifas. Los clientes que tengan contratados menos de 15kw pasarán a una sola tarifa y se facturará de manera diferente según los tres periodos horarios por lo que pagarán por la electricidad según la hora y el día.
El objetivo de los peajes y cargos es incentivar el gasto eficiente en electricidad consiguiendo una reducción y ahorro en la factura.
Normalmente la factura se desglosa de manera que el 55% del recibo corresponde a los cargos (32,6%) y los peajes (22%). El 24,1% corresponde al coste de la energía y el 21,4% a los impuestos.
El cambio será automático para los clientes con tarifa regulada. Los clientes que estén en el mercado libre deberán estudiar las ofertas con la compañía eléctrica contratada.
Se prevé que los peajes y cargos se reduzcan entre el 6,7% y el 6,8%, lo que supone un impacto en la tarifa del 3,4%, al ser los costes regulados en torno al 55% de esta. Afectará a los 19 millones de consumidores sin discriminación horaria.
La CNMC sostiene que más del 50% de las horas del año son valle y que el consumo puede llegar a ser un 95% más barato que en las horas punta.
En el caso de los consumidores de PVPC, las comercializadoras de referencia aplicarán los nuevos peajes y cargos por periodos horarios. Para el mercado libre, el comercializador deberá adaptar el precio del contrato para trasladar la variación del componente regulado de la factura, pero puede decidir la forma en que lo traslada.
El gobierno de coalición PP y C?s ha logrado la aprobación de la nueva Ley del Suelo de Andalucía. Esta ley actualiza la reglamentación urbanística actual y además facilita los procesos para aprobar instrumentos urbanísticos. Entre los aspectos más importantes se encuentran la nueva clasificación de los terrenos, divididos ahora en rústicos y urbanos, así como reducir los procedimientos de planos urbanísticos y simplificar los trámites, tal y como solicitaban los ayuntamientos.
Con todas estas medidas se prevé impulsar el planeamiento urbanístico de Andalucía que se encontraba bloqueado en numerosos lugares desde hace más de 10 años. El Gobierno andaluz concluyó que hay 60 localidades que están llevando a cabo un nuevo planeamiento, mientras que tres de cada cinco localidades carecen de un plano urbanístico. El número de planos se estima que se multiplique por tres con la nueva ley.
A pesar de su extensión y los tecnicismos presentes, podemos destacar diez puntos importantes de entre las novedades que se aplicarán:
La Ley tendrá como nombre la Ley LISTA cuyo fin reside en actualizar la normativa andaluza en materia urbanística y aunarla dentro de un único escrito.
Se suprimen términos como suelo urbano consolidado y no consolidado o el de suelo urbanizable. Al igual que la Ley de Suelo estatal, la calificación se simplificará, dividiendo solo en suelo rústico y suelo urbano. Dentro de este último encontraremos los siguientes suelos:
Aquellos suelos urbanizados cuyas obras de urbanización se han producido.
Los que se han transformado en suelos urbanos con conexión a servicios básicos de abastecimiento y con acceso para la circulación urbana.
Y los suelos que se han edificado con dos terceras partes de espacio urbano.
En cambio, en suelo rústico se encuentran aquellos que poseen protección especial especificado en la normativa sectorial o preservados y los suelos que no estén calificados como suelos urbanos.
Se crearán nuevos instrumentos de planeamiento para facilitar la ordenación territorial. Se expondrá un contenido más claro y conciso para evitar largos plazos de ordenación. Entre los nuevos planos destacan:
El PGOM, Plan General de Ordenación Municipal, se encargará de especificar qué es suelo rústico y qué es suelo urbano y sus características y sus diferentes tipos, establecer los elementos estructurales y por último, determinar cuáles serán los nuevos requisitos para próximos desarrollos.
El POU, Plan de Ordenación Urbana, se puede aplicar para el total del suelo urbano de una localidad o solamente para determinadas zonas. Por ello, es recomendable aprobar varios POU para según qué zonas.
En suma, los plazos y trámites para poder aprobar planes urbanísticos se verán reducidos con la LISTA. Pero, debemos resaltar que el texto del articulado, más concretamente el artículo 79, apunta que si pasan tres años desde que se aprueba inicialmente un proyecto y no hay respuesta, caducará dicho proyecto. En cambio, la LISTA indica todo lo contrario, se aprobará el proyecto al haber un silencio positivo. Pero, ante la LISTA prevale el texto del articulado.
Asimismo, la disposición final quinta de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental cambia la Ley 7/2007 del 9 de julio, debido a que se especifica en qué consistirá la evaluación ambiental que se necesitará para aprobar cada instrumento urbanístico.
En cuando a la energía renovable, se considera usos ordinarios en suelo rústico a aquellos usos que estén relacionados con las energías renovables. Esto supone un gran cambio, ya que previamente con la LOUA Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía se requería una autorización excepcional para implantar actividades de este tipo, mientras que con la LISTA solo se necesitará obtener una licencia urbanística municipal. Además, se suprime el requisito de abonar una prestación compensatoria.
En relación a la actividad edificatoria, se ha llevado a cabo una distinción entre aquellas que necesitan una licencia urbanista, una comunicación previa o una declaración responsable. En esta distinción, los actos que estén sujetos a licencia no se enumeran, mientras que los que necesitan comunicación previa o declaración responsable sí. Esto quiere decir que la licencia urbanística pasaría a ser algo más residual que solamente se aplicaría a los actos que necesitan una intervención administrativa, pero no una comunicación previa o una declaración responsable.
Respecto a los plazos y la caducidad para llevar a cabo obras, la LISTA diferencia entre las obras que estén autorizadas por una declaración responsable y aquellas que están amparadas por una licencia. En el caso de las primeras, si no se realizan a tiempo, la Administración tendría capacidad para fechar su caducidad, paralizando la obra, sin necesidad de tener una audiencia con el interesado.
En cuanto a sanciones, la LISTA capacita a la comunidad autónoma a ser el órgano responsable de imponer infracciones de las cuáles se han incluido nuevas sanciones respecto a ordenación del territorio. El importe de estas también se ha visto modificado. La cuantía máxima para las infracciones graves llegará hasta los 29.999 euros, un incremento respecto a la LOUA cuyo máximo era de 5.999 euros. Sin embargo, existirán excepciones en las cuales el importe máximo alcanzará el 75% del valor de los deterioros provocados.
Por otro lado, las infracciones pecuniarias se verán reducidas, debido a que la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas subraya el reconocimiento de la responsabilidad o cumplimiento de la resolución notificada. Cuando a parte del proceso sancionador, se da comienzo a otro procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística contra la misma persona y éste avala su responsabilidad, encargándose del restablecimiento en las fechas indicadas por la Administración, se le sumará una reducción adicional que podría llegar hasta el 50%. Sin embargo, la reducción podría ser solamente del 25% en el caso de que se realice el restablecimiento de forma voluntaria, pero fuera de los plazos exigidos.
Se renuevan las condiciones exigidas para los declaraciones de obra nueva anteriormente por la LOUA, añadiendo la declaración responsable como título habilitante.
Esta nueva ley prevé actuar de inmediato y por ello, se empezará a aplicar en aquellos procesos ya comenzados, incluyendo los títulos habilitantes requeridos para edificar, así como la aprobación de instrumentos de planeamiento.
De esta forma, la Ley intentará a mitad de 2022 aprobar tanto la actualización del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía como numerosos reglamentos de desarrollo. Todavía hay tiempo para comprobar si estas fechas se cumplen y si los municipios sin planeamiento podrán adaptarse a las normas de la LISTA.
A la hora de elaborar un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, es importante saber que existen una serie de cláusulas opcionales que, aunque no es obligatorio incluir en el contrato, es bastante conveniente para el arrendador que queden reflejadas en el mismo ya que, de no incluirse en el contrato, la legislación favorecería al arrendatario.
A continuación veremos una exposición detallada de las cláusulas opcionales en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual:
Cláusulas Opcionales
Propietarios
En caso de ser los propietarios, es importante que incluyamos ciertas cláusulas opcionales de contratos de arrendamientos urbanos o detalles en el contrato a fin de poder blindar nuestros derechos y reforzar nuestra posición.
Existen otras cláusulas que, aunque no es obligatorio incluir en el contrato, es bastante conveniente para el arrendador que queden reflejadas en el mismo ya que, de no incluirse en el contrato, la legislación favorecería al arrendatario:
Penalización por Desistimiento del Arrendatario: El arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos al menos los seis primeros meses desde la firma del documento, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
El arrendador podrá cubrirse frente a este derecho del arrendatario recogiendo expresamente y por escrito en el contrato que el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir (cantidad establecida por Ley). El arrendador no debe olvidar incluir esta cláusula, ya que de no hacerlo, no tendrá derecho a indemnización alguna.
Cesión y Subarriendo: El arrendador no debe olvidar que la prohibición de subarriendo debe venir reflejada de forma expresa en el clausulado del contrato. En caso contrario, el arrendatario podrá subarrendar el inmueble.
Renuncia al Derecho de Tanteo y Retracto: Se podrá incluir una cláusula en la que, en caso de venta del inmueble objeto de este contrato, el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente en la forma y en las condiciones establecidas en el artículo 25 de la L.A.U. La propiedad, deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Ésta cláusula deberá quedar reflejada de forma expresa en el contrato ya que en caso contrario se aplicará el artículo 25 de la L.A.U., teniendo el arrendatario derecho preferente sobre cualquier tercero a la compra de la vivienda en las mismas condiciones (aquellas que le debe haber comunicado el arrendador con 30 días de antelación).
Cláusula de Excepción de los Cinco (5) Años de Arrendamientopara el Arrendador El arrendador podrá incluir una cláusula que establezca que, pasado el primer año del contrato, el arrendador podrá disponer de la vivienda en el caso de que la necesite para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esto debe constar en el contrato inicial.
Renuncia Expresa en el Clausulado del Contrato por Parte del Arrendatario a la Subrogación en el Arrendamiento
Enajenación de la vivienda
En caso de enajenación de la vivienda, en el caso de que el contrato de arrendamiento sea mayor al plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Cláusula de AVALISTA ó FIADOR: En ocasiones el arrendador exige al arrendatario que además de la fianza aporte un fiador(ó un aval bancario). De ésta forma tendrá más posibilidades de cobrar la renta que el inquilino le deba.
En un contrato de arrendamiento con aval el arrendador debe tener en cuenta lo siguiente:
El avalista debe ser siempre un tercero no arrendatario. Si hay varios arrendatarios todos son deudores de todo lo que se deba.
Si un inmueble va a ser ocupado por más de una persona todos deben figurar, en la medida de lo posible, como arrendatarios. En caso contrario, que los ocupantes no arrendatarios sean avalistas.
El aval debe pactarse siempre sin beneficio de exclusión y ser solidario.
Otras cláusulas opcionales
También existen otras cláusulas opcionales de contratos de arrendamientos urbanos, fruto de pactos a los que han llegado las partes y que deben quedar reflejadas en el contrato para que quede constancia de dichos pactos y así evitar posteriores confusiones y/o disputas entre las partes:
Cláusula de OPCIÓN A COMPRA: Se podrá incluir una cláusula en la que el arrendatario tiene, durante un plazo estipulado en el contrato de arrendamiento, el derecho a la compra del inmueble a un precio estipulado previamente en el contrato de arrendamiento.
Formalización: El contrato podrá ser elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad a instancia de cualquiera de las partes, asumiendo los gastos y derechos de dicha formalización a iguales, salvo pacto en contrario.
Inventario de Mobiliario y Enseres. Será conveniente para el arrendador incluir en un Anexo dicho Inventario para revisar si se encuentra la vivienda con todos los objetos inventariados al final del contrato. Se trata de que quede constancia de lo que se deja en la vivienda para que luego no haya malentendidos. El arrendador podrá comprobar que todo esté como lo dejó y el arrendatario tiene una forma de asegurarse de que no le van a reclamar mobiliario o utensilios que no estaban.
Responsabilidad y Resolución: Además de las causas que se mencionan en los artículos 27 y 28 de la L.A.U., conforme a lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil se podrán establecer de forma expresa en el clausulado otras causas que si fueran incumplidas por parte del arrendatario provocarán la resolución del contrato como, por ejemplo, la cláusula de prohibición de animales.
Seguros: Es conveniente para el arrendador contratar un seguro de hogar. Aunque el arrendatario no está obligado, si se llegara a dicho acuerdo, se podrá incluir una cláusula en la que el arrendatario se comprometa a formalizar a su costa las pólizas de seguro correspondientes a incendio, responsabilidad civil, etc., teniendo en este caso la obligación de poner a disposición del arrendador el contrato de seguro y los recibos del pago.
Por último, también será conveniente incluir en el contrato un domicilio alternativo para realizar las notificaciones al inquilino para, en caso de que sea necesario, poder reclamarle algo por escrito y de forma fehaciente una vez que éste haya abandonado el piso objeto del arrendamiento. Sólo así podremos demostrar que nos hemos comunicado con el
Por último, es importante tener cuidado con las cláusulas opcionales que incluimos porque algunas, como las que hemos expuesto, están dentro de la legalidad, pero en algunos casos podríamos estar incluyendo cláusulas nulas que detallamos en otro de nuestros artículos.
Cursos de Apiformacion
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado cursos donde explicamos al detalle las cláusulas opcionales de contratos de arrendamientos urbanos para vivienda habitual, así como todas las figuras contractuales relacionadas con el contrato de arrendamiento y con el contrato de compraventa.
Además podrás acceder y generar todos los modelos tipo de contratos necesarios en el proceso de compra y venta inmobiliaria con modelos tipo de contratos.
Las cláusulas nulas que más frecuentemente se suelen incluir en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual son las siguientes:
Duración mínima del contrato de alquiler
Si la duración del contrato de alquiler de vivienda habitual es inferior al mínimo legal (un año) el inquilino podrá continuar en el piso alquilado ya que se trata de una cláusula nula por no respetar el plazo de duración legalmente establecido.
En el caso de que en el contrato alquiler no se refleje el plazo de duración, se considerará que éste es de un año, aplicándose una prorroga anual si el arrendatario así lo desea y que se extenderá hasta alcanzar los cinco años. Dicha prórroga será forzosa para el arrendador. Pasando dicho plazo si no se cancela el contrato este se prorrogará anualmente si el arrendatario así lo desea, siendo en este caso también de forma forzosa para el arrendador y extendiéndose en este ocasión hasta un máximo de tres años.
Desistimiento anticipado del inquilino
En los contratos de arrendamiento para uso de vivienda habitual el inquilino tiene derecho a desistir del alquiler una vez transcurridos los seis primeros meses del contrato con un preaviso mínimo de treinta días. Toda nula toda la cláusula de renuncia a esta derecho.
En caso de que el inquilino ejerza el derecho de desistimiento podrá acordarse una penalización que consistirá en la indemnización al propietario de una mensualidad de renta por cada anualidad de contrato que falte por cumplir(o la parte proporcional en períodos inferiores). Será nula cualquier indemnización que pueda imponerse en el contrato al inquilino por un importe superior.
Actualización de la renta
La actualización no podrá exceder el incremento de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC. Cualquier actualización pactada por importe superior será nula. Si el contrato no contempla la actualización de la renta, ésta no podrá ser actualizada por parte del arrendador.
Fianza legal y garantías adicionales
La fianza que se exija en el alquiler de una vivienda habitual será de una mensualidad. Será nula la exigencia de una fianza mayor a dicha mensualidad.
Sin embargo, la LAU sí contempla otras garantías legales, aunque no podrán superar el importe equivalente a dos mensualidades de renta, salvo que la duración del contrato de alquiler pactado sea superior a 5 ó 7 años. Por lo tanto, el arrendador sí podrá establecer garantías por importe de hasta tres meses (uno en concepto de fianza y otros dos en conceptos de garantías adicionales).
Aquí podemos encontrar las cinco cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de arrendamiento de vivienda:
Transferencia de responsabilidad al arrendatario respecto a los gastos de conservación de la vivienda. El art. 21 LAU regula la obligación del arrendador de efectuar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, sin derecho a elevar la renta por ello. Por consiguiente, será nula la cláusula que pretenda que sea el arrendatario el que haga frente a los gastos de conservación con la única excepción de los deterioros imputables al propio arrendatario.
Libre acceso del arrendador a la vivienda arrendada. Es frecuente que el dueño de la finca quiera reservarse el derecho a acceder libremente a la misma con la excusa de examinar que se está dando fiel cumplimiento al contrato. La negativa a la aceptación de esta estipulación debe ampararse en el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio recogido en el art. 18.2 de la Constitución que debe respetar el arrendador.
Cláusulas que penalizan económicamente al arrendatario si no permanece en la vivienda al menos un año. El establecimiento de un plazo de obligado cumplimiento al arrendatario no está permitido legalmente a diferencia de lo que sucede en los contratos de arrendamiento de local de negocio donde prima la libertad de pactos entre las partes. En el caso de viviendas, el art. 11 LAU concede derecho al arrendatario para desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, comunicando esta circunstancia al arrendador con un mes de antelación. En ese caso, siempre y cuando se hubiera pactado contractualmente, el propietario tendrá derecho a percibir una indemnización consistente en un mes de la renta vigente por cada año que reste por cumplir. Por consiguiente, en todo caso, la indemnización aparece tasada legalmente.
Denegación de la posibilidad de extender la duración del contrato al plazo de prórroga legalregulado en la LAU. Con frecuencia los arrendadores pretenden que el contrato quede extinguido una vez transcurrida la primera anualidad, vetando al arrendatario su derecho a extender la duración del arriendo hasta cinco años (siete años si el arrendador es una persona jurídica), según la última reforma de la LAU operada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Exigir el pago de rentas por adelantado. El art. 17.2 LAU recoge la prohibición expresa de que el arrendador pueda exigir el pago de más de una mensualidad de renta. Toda disposición que no se acomode a esta fórmula es nula.
Por lo tanto ante cualquier imprevisto, se aconseja anticiparse y revisar con carácter previo a la firma del contrato de arrendamiento todas aquellas cláusulas que puedan resultar nulas. Porque una vez en vigor el contrato será antieconómico demandar al arrendador para que se declare la nulidad parcial del contrato.
Dependiendo de la duración de los contratos de arrendamiento, estos se pueden clasificar en tres tipos diferentes con unas particularidades en concreto.
Estos tres tipos son los siguientes:
Arrendamiento de vivienda para residencia habitual
Arrendamiento de temporada
Arrendamiento de uso turístico
Las características específicas de estos deben ser conocidas por los propietarios con el fin de asegurar un correcto funcionamiento de este proceso económico. El alquiler se ha convertido en una de las actividades económicas más rentables de España.
Arrendamiento de vivienda para residencia habitual
Definición y duración.
Este tipo de contrato consiste en un acuerdo entre los interesados, el arrendatario o inquilino y el arrendador o propietario del inmueble. Con este contrato, el propietario cede al arrendatario el uso del inmueble que se convertirá en la vivienda habitual del inquilino. Este último se compromete en el acuerdo a pagar la renta correspondiente del alquiler.
La duración mínima en este tipo de contrato se sitúa en los tres años.
En el supuesto en el que la duración del contrato sea menor a los tres años, cuando llegue la fecha límite de este, el alquiler se prorrogará en plazos anuales hasta que se alcance los tres años mínimos requeridos. La única excepción a esto será cuando el inquilino notifique en un plazo de 30 días de antelación al propietario su decisión de no seguir renovando el contrato. Posteriormente a haber cumplido la duración mínima de tres años, el acuerdo se irá prorrogando automáticamente anualmente si ninguna de las partes implicadas manifiesta su voluntad de no seguir renovando. Esto recibe el nombre de "prórroga tácita automática".
Regulación.
La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, es la legislación vigente por la que se regula este contrato.
Obligaciones fiscales del propietario.
Siempre y cuando el inmueble no se dirija a una actividad profesional, el alquiler del domicilio no incluirá IVA.
Sin embargo, este contrato sí está sujeto al ITP (Impuestos de Transmisiones Patrimoniales) del arrendamiento. Según lo estipulado en la Comunidad Autónoma, el responsable de abonar tal impuesto será el arrendatario.
De la misma forma, el arrendador tiene que dejar constancia de los beneficios obtenidos en este proceso económica en la declaración del IRPF. Esto se debe a que los beneficios de esta actividad se consideran rendimiento de capital inmobiliario en aquellos casos en los que no se lleven a cabo como actividad económica.
Arrendamiento de temporada
Definición y duración.
En el arrendamiento de temporada, el inquilino necesita arrendar la vivienda por un tiempo en concreto. Esta duración la acuerdan el arrendador y el arrendatario sin necesidad de una duración mínima. En general, el arrendamiento dura semanas o meses, ya que se lleva a cabo por motivos laborales, de vacaciones o estudios.
Cabe destacar que no se promociona en plataformas turísticas de arrendamiento ni se oferta servicios complementarios de hostelería.
En esta ocasión, el arrendatario solamente tiene que pagar la suma acordada.
Regulación.
La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 también regula este tipo de contrato.
Obligaciones fiscales del propietario.
De la misma forma que el contrato para residencia habitual, este tampoco está sujeto al IVA, aunque en ocasiones las sociedades arrendatarias de inmuebles sí deberán abonarlo.
Los beneficios obtenidos por parte del arrendador deberán estar registrados en la declaración del IRPF.
Arrendamiento de vivienda de uso turístico
Definición y duración.
En los alquileres de uso turístico, la duración de tiempo del contrato es mínima. En esta ocasión, sí se promociona en plataformas turísticas y sí se oferta servicios complementarios de hostelería
Regulación.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula este tipo de contrato, sino que la Comunidad Autónoma es la responsable de hacerlo.
Obligaciones fiscales del propietario.
En este supuesto, el contrato de uso turístico no está exento del IVA. Al principio del contrato, hay que presentar las declaraciones correspondientes, así como el cambio y cese de las actividades y abonar la suma pactada.
Las rentas obtenidas por los propietarios proporcionados por el arrendamiento del inmueble deben ser tributados como capital inmobiliario en el IRPF. Esto se debe a que Haciendo ha comenzado a regular este negocio.
El pasado año, el decreto ley de Vivienda impulsada por la Generalitat de Cataluña fue denegada por el propio Tribunal Constitucional, ya que en dicha legislación se obligaba a los grandes tenedores a aportar un arrendamiento a aquellos grupos vulnerables, independientemente de si la vivienda se ocupase de forma ilegal.
El sector se pronunció respecto a esto, afirmando que el decreto ley legitimizaba la okupación. Ante esto, el Partido Popular presentó un recurso en el que se representaba la posición de los propietarios. Dicho recurso llevó al Tribunal Constitucional a denegar la ley catalana, ya que sus medidas, para ser aprobadas, tendrían que formar parte de un nivel mayor de norma.
Esta anulación del Tribunal Constitucional ha llevado al Gobierno catalán a presentar de nuevo la normativa de vivienda en formato ley para cumplir con las exigencias de la institución jurídica. El Parlamento catalán obtuvo el amparo de los partidos independentistas, los comunes y el PSC.
Ciudadanos y el Partido Popular decidieron abstenerse, ya que no se aceptó su petición de que el Consejo de Garantías Estatutarias estudiase la legislación, después de que esta institución declarase inconstitucional el primer decreto ley, debido a que no se garantizaba los derechos de los propietarios a obtener sus inmuebles de vuelta tras la ocupación. Vox fue el único partido que se posicionó en contra.
A las afirmaciones del Consejo de Garantías Estatutarias, se unió el TC para condenar la legislación por falta de racionalidad y por vulnerar los derechos de los dueños. Mientras tanto, los partidos a favor de la normativa presionan al Govern para aprobar definitivamente la legislación.
Subida de la okupación y reducción de la inversión
A pesar de ello, los partidos a favor de la norma continúan el camino hacia su aprobación, aunque dicha ley obligue a los dueños a brindar un alquiler social a aquellas personas pertenecientes a grupos vulnerables, que ocupen ilegalmente la vivienda. Además, con esta normativa, el concepto de gran propietario sufre modificaciones. Dentro de este término, se incorporarán aquellas personas jurídicas que sean propietarios de más de 10 inmuebles (el límite máximo antes era de 15), mientras que en las personas físicas, se mantendrá en 15 viviendas, al igual que se estipula en la norma estatal.
En el caso de finalización del contrato, también se requiere brindar un alquiler social:
En caso de que el gran propietario sea una persona física, estará vigente durante cinco años
Si se trata de una persona jurídica, el número de años aumentará a siete
O si, por el contrario, es un fondo de inversión o banco, estará vigente durante doce años.
El nuevo paquete de medidas de la normativa catalán ha provocado que el sector inmobiliario se posicione en contra de esta, ya que aumentará la cifra de ocupaciones ilegales, al igual que decaerá la inversión en el territorio catalán.
La normativa, tal y como exponen los propietarios e inversores, causa una anomalía dentro de la legislación europea, ya que se aumenta la inseguridad jurídica en los arrendamientos y no se garantiza los derechos de los dueños.
Mediante el IRPF. Es el modelo más extendido para los propietarios minoristas.
Como actividad económica. Es para los que tienen varias viviendas en alquiler de esta manera pueden gestionar estos ingresos cómo actividad económica y a cambio obtener beneficios fiscales pero es en este punto donde se introduce una novedad.El artículo 27 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas afirma que "se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa".
Mediante este modelo los beneficios de gestionar los alquileres como actividad económica son varios:
En el caso del IRPF se tienen más gastos deducibles haciendo que la factura a pagar a Hacienda sea más baja.
En el caso del Impuesto de Patrimonio, los arrendadores profesionales están exentos de pago, algo que ya ocurre en la Comunidad de Madrid para todos los propietarios, pero no en el resto de España.
En el caso del tributo de Sucesiones y Donaciones, también se aplican reducciones tributarias a nivel nacional.
Por último, en el caso del Impuesto de Sociedades se tiene una bonificación del 85% sobre el 25%. Para poder acceder a estos beneficios es necesario contar con un trabajador con contrato laboral y a jornada completa.
Ahora la Dirección General de Tributos, ha exigido que este trabajador que esté contratado lo haga en exclusiva para la empresa o persona que le ha contratado, es decir, no puede tener otros trabajos. Sin embargo, la ley no señala que el personal contratado por los arrendadores profesionales deba tener exclusividad, por tanto, esta interpretación de la DGT podría generar conflictos judiciales en un futuro.
Muchas personas desconocen que no es siempre así y que estos hogares tienen una serie de ventajas. En este artículo enumeramos los pros y los contras y estudiamos los factores a tener en cuenta antes de adquirir una.
¿Qué son las casas prefabricadas?
Las casas prefabricadas son viviendas construidas basándose en un sistema modular. Sus secciones son fabricadas previamente fuera de su ubicación. Después, son transportadas a este lugar de emplazamiento y son colocadas en la cimentación preexistente.
El diseño de estas secciones puede ser personalizado por el propietario.
Origen
Estas viviendas comenzaron a construirse a mediados del siglo XIX, pero fue después de la Segunda Guerra Mundial cuando se popularizó realmente la casa prefabricada modular. La demanda se incrementó debido a la necesidad de poder facilitar una vivienda a las personas desplazadas por conflictos bélicos.
En España comenzaron a verse hace algunos años, pero desde 2015 se han extendido considerablemente en el territorio.
Ventajas y desventajas de construir casas prefabricadas
La construcción de estos hogares, que siempre debe ser por profesionales, trae consigo una serie de pros y contras que enumeraremos a continuación:
Ventajas
-Reducción de los costos. Esta es sin duda la ventaja más importante. Los constructores de casas prefabricadas ahorran en el costo de los materiales debido a las grandes cantidades utilizadas. Además, las casas prefabricadas son construidas en una línea de montaje y se fabrican un gran número de unidades.
Por lo tanto, los compradores de este tipo de vivienda pagarán menos por su hogar que un comprador de una vivienda tradicional.
-Se fabrican en menos tiempo. El montaje de estas casas es muy rápido. Tras construir los módulos, se instalan en la cimentación.
-Diseño personalizado. El diseño de los módulos es totalmente personalizable. Asimismo, estas casas tienen diseños muy modernos y en su construcción se pueden utilizar materiales ecológicos.
-Control de gastos. Las casas prefabricadas están diseñadas previamente en catálogo. Se pueden consultar los modelos, materiales, etc. y saber cuál será el precio total de la construcción modular.
Desventajas
?Rechazo: Muchas personas piensan todavía que estas viviendas no son igual de resistentes y sólidas que las que son construidas de forma tradicional.
-Mantenimiento: Cada casa requiere un tipo de mantenimiento en función de sus características. El mantenimiento es distinto al de los hogares convencionales.
-Ubicación: La ubicación supondrá un gasto más al finalizar el proceso de construcción. Este puede variar si se construye en suelo urbano o rural.
Terreno, orientación, planos y materiales
Estos son elementos fundamentales a tener en cuenta antes de la construcción de una casa prefabricada.
Terreno.
Una de las decisiones más importantes es la elección del terreno donde se ubicará la vivienda. Este debe ser urbanizable, cada municipio cuenta con su Plan General de Ordenación Urbana y sus normas subsidiarias y se puede consultar la calificación del mismo. Si el terreno está en una zona rústica, será competencia de cada Comunidad Autónoma u órgano competente la gestión del suelo no urbanizable local.
Tras elegir el terreno, antes de su compra, se debe acudir al ayuntamiento y solicitar una ficha urbanística.
Para conocer el estado del mismo, como garantía, se puede pedir un estudio geotécnico y topográfico. También hay que prestar atención a la accesibilidad a la parcela.
Orientación.
A la hora de diseñar las estancias de la vivienda y la orientación de los espacios, se debe tener en cuenta por dónde sale y se pone el sol. Orientando la casa con respecto al sol, se ganará iluminación y calor.
Planos.
Una vez elegida la ubicación de la vivienda habrá llegado el momento de diseñar los planos de la construcción, contando con la ayudad de un profesional. Los diseños pueden ser variados. Los más modernos se caracterizan por casas de líneas rectas y simples con volúmenes geométricos.
Materiales.
Debido a los materiales de construcción, las viviendas prefabricadas son más livianas, económicas y ecológicas.
Podemos encontrar cuatro materiales fundamentales: madera, acero, hormigón y PVC.
Madera. Es el material preferido. Las casas construidas de madera son más económicas y ecológicas. Sin embargo, el mantenimiento es costoso y su tiempo de vida es menor.
Acero. Las casas prefabricadas de acero se caracterizan por la dureza, resistencia y durabilidad.
Hormigón. Son resistentes y adaptables a cualquier entorno.
PVC. Es un material muy ligero y actúa como buen aislante del frío y el calor. Requiere menos mantenimiento que las casas de madera, lo que supondrá un ahorro en los costes.
Normativa
Una vivienda prefabricada, ¿es un bien inmueble o un bien mueble?
El código Civil diferencia entre bienes inmuebles y muebles. En su artículo 334 describe a los bienes inmuebles como ?tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo?; mientras que define los muebles como aquellos que ?se pueden transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos?.
Una vivienda prefabricada que necesita administración y enganche a los suministros de agua y energía se considera un bien inmueble. En este caso se deberá regir por Ley de Ordenación de Edificios (LOE) y el Código Técnico de Edificación (CTE). Es decir, necesitará la licencia para la construcción, las obras, la ubicación y el anclaje en suelo urbanizable.
Si la vivienda puede transportarse, es un bien mueble. Los trámites son menos estrictos y la documentación será la relacionada con la ubicación de la casa. En general, la normativa considera que estas casas no exigen tantos permisos porque pueden cambiar de ubicación en cualquier momento.
Por otra parte, está la normativa urbanística de los terrenos. Estos se clasifican en urbanizables y no urbanizables. En los terrenos urbanizables es posible edificar según unas reglas que marca la normativa. En los no urbanizables no está permitido, pero hay algunas excepciones.
Hipotecas, tasas e impuestos
¿Se puede solicitar una hipoteca para una vivienda prefabricada?
Mientras que la casa sea considerada un bien inmueble, se puede solicitar una hipoteca. El fabricante o constructor suele contar con convenios de financiación con entidades bancarias.
Pero la vivienda debe estar correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad y no estar construida sobre suelo no urbanizable.
¿Qué tasas en impuestos pagan las viviendas prefabricadas?
Tanto si la vivienda se considera un bien inmueble como un bien mueble, se necesitará la licencia urbanística. El coste de la licencia urbanística supone entre el 0,5% y el 2% del coste de la vivienda.
Si la vivienda es un bien inmueble, además de esta licencia, se deberá abonar la presentación del proyecto, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Esto equivaldría al 4% del coste total de la vivienda.
También hay que prestar atención a la cédula de habitabilidad, un pequeño pago que establece cada Comunidad Autónoma y la licencia de primera ocupación certificada por el ayuntamiento, un 1% del coste total.
Por último, tenemos el coste de dar de alta los suministros.
Si la casa es un bien mueble, es decir, es móvil, los trámites son menores. Sin embargo, necesitará la licencia urbanística.
Si desean dar de alta los suministros correspondientes, la documentación será la misma que en las viviendas tradicionales.
Saber que la cancelación de la hipoteca en el registro no es obligatoria aunque es aconsejable realizarlo.
Es recomendable pagary realizar la tramitación correspondiente para cancelar la hipoteca en el registro y evitar así problemas futuros.
Si es verdad que no cancelar la hipoteca no conlleva ningún tipo de sanción económica, pero a la hora de venderla o rehipotecarla se necesita entregar un certificado que acredite que la propiedad esté libre de cargas.
Por lo tanto se recomienda la cancelación de la hipoteca y si buscas ahorrarte las tasas notariales vendido el inmueble, se puede esperar al vencimiento del plazo de prescripción de la hipoteca recogido en el art. 1964.1 del Código Civil en el que se establece que la hipoteca prescribe a los 20 años por consiguiente puede esperar un periodo de tiempo y presentar instancia al registro solicitando la cancelación de hipoteca por caducidad.
Dicha cifra supera en más de dos veces a la de la campaña anterior unos 700.000 y en apenas cuatro años se ha disparado. Ya en la renta de 2015 los mensajes comenzaron a aparecer a unos 21.000 contribuyentes.
Recordamos que la Agencia Tributaria poco a poco está ampliando las fuentes de información con las que cruza datos para conocer qué contribuyentes reciben unas rentas por alquiler, pero no lo declaran. Entre ellos están las Haciendas regionales, los organismos públicos de alquiler, los bancos o las empresas suministradoras de electricidad o gas.
No olvidarse del Modelo 179 que deben presentar los intermediarios dedicados al arrendamiento turístico, ya sean personas físicas o jurídicas. Su presentación es online y trimestral, y se convierte en una herramienta vital para Hacienda, ya que incluye datos como los titulares de la vivienda objeto del alquiler, la referencia catrastral de la misma, el número de días que se ha alquilado a turistas, así como el importe percibido.
Al margen de los alquileres, la Agencia Tributaria también se va a incrementar este año los avisos a otros colectivos, como los contribuyentes que perciben rentas del exterior o los que han realizado operaciones con criptomonedas.
En el caso de las rentas del exterior, se estima el envío de 2,32 millones de avisos en esta campaña, frente a los 2,17 millones del año pasado gracias, entre otros motivos a la nueva información del intercambio internacional de cuentas bancarias. En lo que se refiere a las operaciones en criptomonedas, los mensajes pasarán a 66.000, frente a los 14.700 del ejercicio pasado, gracias a los datos de información de la Oficina Nacional de Investigación del fraude (ONIF) y de los requerimientos que ha mandado la AEAT a bancos, empresas, intermediarios y casas de cambio.
También la Agencia Tributaria lanzará este año un nuevo mensaje de advertencia dirigido a todos los contribuyentes sobre los que tiene información de que mantienen abiertas cuentas en el extranjero.
El objetivo, ha explicado el director general de la Agencia Tributaria es avisar a los ciudadanos detectados de que han de reflejar este tipo de información en su declaración del IRPF. El contribuyente tiene así la oportunidad, de declararlo voluntariamente o de no hacerlo, en el caso de que sea una información errónea.
Los contribuyentes detectados recibirán una alerta para avisarles de que constan como titulares de cuentas bancarias radicadas fuera de España. Una declaración informativa de Hacienda que desde el 2013, los residentes en España están obligados a cumplimentar si se poseen bienes, depósitos y acciones en el extranjero, siempre que superen los 50.000 euros. En los dos primeros ejercicios, casi 200.000 contribuyentes regularizaron 124.500 millones de patrimonio en el extranjero.
La Agencia Tributaria también tiene previsto continuar con las alertas, a la hora de cumplimentar la declaración de la renta, para propietarios que alquilan viviendas de uso turístico. Este tipo de avisos se vienen realizando ya en los últimos años, basándose en los anuncios publicados en internet. Sin embargo, por primera vez, el fisco contará con la información que desde este enero deben facilitar las plataformas digitales.
Las plataformas de alquiler turístico como Airbnb, Homeaway, Wimdu o Niumba también tienen que remitir a Hacienda datos sobre los propietarios de las viviendas turísticas y los ingresos que han percibido por esta actividad el año pasado.
Cuando se tiene más de un pagador, el cálculo de las retenciones no está equilibrado, porque se desconocen los ingresos anuales del contribuyente, por lo que se le aplica la retención mínima o nula.
La campaña de la Renta de 2020, que empezó el miércoles 7 de abril, y está generando dudas entre aquellos que estuvieron en ERTE total o parcial durante le año pasado, ya que, si tuvieran que realizar la declaración de la Renta, en ella resultarían dos pagadores distintos, dato que podría afectarles a nivel fiscal. De hecho, el Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE) se considera como un segundo pagador a nivel de fiscalidad, junto con la empresa que tramitó el ERTE del declarante.
"Tener dos pagadores debería solo afectar en la declaración de la Renta, en ciertos casos; para todos aquellos que tienen una retribución bruta anual de entre los 14 y los 22 mil euros anuales, podría suponer una desventaja, ya que estarían obligados a declarar y tener que pagar a Hacienda en caso de que efectivamente la retención practicada por el SEPE sea inferior a la que correspondería por los ingresos anuales totales", explica Xavier López Villaécija, director del Área Fiscal del despacho Sanahuja Miranda Abogados.
Y es que el tener que pagar o no por tener dos pagadores depende de las retenciones aplicadas a lo largo del año fiscal: dado que las contribuciones fiscales se calculan en base al sueldo total anual, "en caso de tener un solo pagador, éste puede ajustar las retenciones y equilibrarlas en base a los ingresos anuales, porque los conoce, por lo que en la declaración de la Renta suele resultar un importe a pagar o a devolver mínimo, salvo que haya deducciones a aplicar por parte del contribuyente, que ayudarían a que el resultado fuera más favorable para el obligado tributario", analiza Xavier López Villaécija.
Cuando se tiene más de un pagador, como es el caso de los casi cuatro millones de trabajadores protegidos por ERTE durante 2020, el cálculo de las retenciones no está equilibrado, porque se desconocen los ingresos anuales del contribuyente, por lo que se le aplica la retención mínima o, a veces, la nula: "Esto se puede comprobar en el documento que envía el SEPE a los afectados por un ERTE, en el que se les indica que la retención es mínima o incluso del 0%. Es por ello por lo que, si tienen obligación de declarar, tendrán que abonar lo que no pagaron en su momento a través de las retenciones soportadas", destaca López Villaécija.
¿Cuándo es obligatorio hacer la declaración de la Renta?
La obligatoriedad de realizar la declaración de la renta está sujeta al número de pagadores y al total de ingresos durante el año. En caso de tener un único pagador, los contribuyentes estarán obligados a pagar solo si los rendimientos superan los 22.000 euros anuales.
En cambio, "si el SEPE aparece como segundo pagador, los contribuyentes tendrán que declarar a partir de los 14.000 euros de ingresos laborales durante el año, por lo que el límite se reduce, siempre y cuando los ingresos brutos del SEPE superen los 1.500 euros en términos anuales", señala López Villaécija. Por lo tanto, para todos aquellos que hayan tenido una Renta más baja de este límite, el hecho de tener dos pagadores no supondrá ningún cambio, dado que no existe la obligación de tramitar la declaración de la Renta.
A lo largo de este proceso de delimitarán los problemas que se pretenden afrontar con la iniciativa, se determinarán los objetivos específicos de la ley y se especificarán las soluciones más adecuadas para asegurar el ejercicio del derecho a la vivienda. No obstante, algunos de estos asuntos se han hecho públicos ya, lo que ha provocado que se instalen tanto en los medios de comunicación como en la opinión pública. A continuación analizamos los cambios que la futura normativa, la primera en democracia que regula el derecho a una vivienda digna, tiene previsto incluir en materia de alquiler.
La Ley de Vivienda busca aumentar el parque de vivienda en alquiler, aunque los expertos advierten de que este mercado ha sufrido importantes modificaciones en los últimos meses
Uno de los principales objetivos que persigue la Ley de Vivienda es el aumento del parque de vivienda en alquiler que existe en España. En este sentido, los expertos del sector señalan que se trata de un indicador que viene registrando caídas continuadas desde la década de 1950, año en el que representaba el 51% del total de viviendas que existían en nuestro país. No obstante, tal y como expone Andrés Horcajada, CEO de Tectum GM, esa evolución se revirtió entre los años 2001 y 2011, "cuando el alquiler recupera su peso, llegando a representar el actual 21,1% de las viviendas principales". Dentro de este porcentaje se incluyen tanto viviendas en alquiler a precio de mercado como el arrendamiento a bajo precio, la cesión gratuita y otras formas de tenencia.
En cuanto al recorrido de los precios, desde esta compañía reconocen que, atendiendo a los valores de la oferta, se ha producido "un notable incremento" en los últimos años, lo que ha dado lugar al surgimiento de "una preocupación creciente" sobre la dinámica al alza de estos valores, "vinculada en gran medida a la escasez de oferta disponible". De la misma opinión se muestra Mercedes Robles, directora de Arrenta, quien confirma que en los últimos años el mercado ha estado "tensionado". Sin embargo, advierte de que en los meses que nos preceden, y como consecuencia del coronavirus, el stock de vivienda en alquiler en España ha aumentado, hecho que está teniendo su correlato en una bajada de precios de este mercado.
Ello se debe, sostiene Robles, a que en 2020 la oferta de vivienda en alquiler se ha incrementado, "con inmuebles de contratos que han finalizado y no se han renovado, con pisos de estudiantes que han abandonado estos inmuebles o a través del trasvase del alquiler turístico al de temporada". De ahí que desde esta compañía lamenten que la normativa llegue "en un momento de tanta incertidumbre". "No es el momento de crear miedos que pueden provocar que el sector se retraiga. Estamos en un momento para incentivar y garantizar la actividad económica", agrega.
La normativa incluirá la limitación al precio de los alquileres, aunque esta no será de obligado cumplimiento para los ayuntamientos, entidades encargadas de su aplicación
El punto más controvertido de la futura legislación es la limitación al precio de los alquileres, que quedará incluido en la normativa resultante. En esta línea, desde el Gobierno central descartan que la medida sea una imposición. Por el contrario, han reiterado que se trata de un sistema de referencia, basado en los datos que se obtienen a partir de los ingresos que actualmente los propietarios con viviendas en alquiler están cobrando. El mismo será gestionado por los ayuntamientos, entidades encargadas de decidir si lo aplican o no.
A pesar de estas aclaraciones, el proyecto ha registrado el rechazo de la mayoría de los agentes del sector. Al respecto, Robles lamenta no solo que no se hayan tenido en cuenta las experiencias similares llevadas a cabo en otros países recientemente, sino que tampoco se haya echado la vista atrás a la historia de España, "pues ya tuvimos una experiencia similar al control de los precios del alquiler con los pisos de renta antigua". Esta iniciativa, añade esta experta, "condicionó y arrastró al sector durante mucho tiempo".
Respecto al momento presente, los profesionales del sector consideran que la medida acabará reduciendo la oferta de vivienda en alquiler. En paralelo, desde la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval), denuncian que en aquellos municipios donde los consistorios locales sí determinen topes del precio de los arrendamientos se generará un mercado negro de contratos y sobreprecios, "con el objetivo de eludir los límites". Asimismo, otros expertos, como Sergio Nasarre, catedrático de la Universidad Rovira i Virgili; apuestan por fomentar la cohesión territorial, de modo que se promueva un equilibrio "entre la España vaciada y las ciudades superpobladas", lo que haría bajar los precios del alquiler.
Se legislará el concepto de vivienda vacía con criterios comunes a todo el país, con el propósito de movilizar inmuebles hacia el alquiler y así aumentar el parque de arrendamiento disponible
Del mismo modo, está previsto que la ley aborde la definición del término "vivienda vacía", ya que en la actualidad no existe un concepto único de lo que se debe tener en cuenta como inmueble de estas características, lo que impide cuantificar el número de pisos que se encuentran en esta situación. El nuevo concepto se aplicará con criterios comunes a todo el país y tendrá como objetivo, de nuevo, elevar la oferta disponible de vivienda en alquiler.
Esta solución es percibida por muchos como un intento de promover los arrendamientos forzosos, pues defienden que se trata de una solución ineficaz y contraria al objetivo que persigue. Es el caso de Horcajada, quien denuncia que "la accesibilidad no se puede obtener por imposición regulatoria", ya que el efecto que se obtiene es la desaparición de la oferta y el abandono de la conservación de las viviendas.
Ante esta posibilidad, otras voces apuestan por aumentar el parque de vivienda en alquiler promoviendo los incentivos fiscales. En concreto, Robles ve necesario crear alguna línea de ventajas fiscales, "con la que se ayudaría a los propietarios a sacar sus inmuebles al mercado". "Las imposiciones no resuelven el problema de fondo, que requiere una nueva ponderación entre el derecho de propiedad y el derecho a la vivienda", concluye.
La limitación a 1.000 euros de los pagos entre empresarios.
La finalización de las amnistías fiscales.
Reducción del límite de deuda con Hacienda.
Más vigilancia sobre las criptomonedas.
El Ministerio de Hacienda detalla que "dada la elevada litigiosidad existente en la valoración de los bienes y derechos afectados por estos impuestos, se lleva cabo una reforma para dar seguridad jurídica a contribuyentes y administraciones tributarias, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo".
"En el caso de bienes inmuebles, el valor de referencia del Catastro se convierte en la base imponible de los tributos patrimoniales, de forma objetiva".
Lo que se traduce en que la base imponible que se utiliza en estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado; es decir, el valor de referencia que establezca la Dirección General del Catastro.
Según el fisco, "en todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas y formalizadas ante fedatario". Esto significa que se calculará a partir de los precios de las transacciones de los inmuebles y que sean facilitados por los notarios y los registradores.
El Ejecutivo insiste en que los nuevos cálculos se realizarán en base a "unas reglas técnicas justas y transparentes y se fijará por Catastro mediante un garantista procedimiento administrativo para su general conocimiento", los expertos tienen dudas sobre cómo va a conseguir la normativa cumplir con todos esos compromisos.
La nueva forma de valoración, pese a basarse en transacciones reales, nunca podrá tener en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble, ni su estado de conservación, o el hecho de haber sido reformado o no.
Recordemos que la Hacienda autonómica ya no tendrá que enviar a un perito a visitar ?in situ? cada inmueble vendido, heredado o donado, puesto que la base imponible será el valor de referencia que fije el Catastro. Ello contrasta con la situación actual, en la que los Tribunales exigen una valoración individualizada del inmueble y, en la mayoría de los casos, la visita del perito al inmueble.
"El Gobierno prefiere cambiar la norma, antes que adecuar sus prácticas a la jurisprudencia de los Tribunales".
En este sentido, Luis del Amo,secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas, recuerda que los cambios fiscales afectarían a la tributación.
Carlos Cruzado, presidente de los Técnicos de Hacienda (Gestha), por su parte, sostiene que el hecho de fijar un solo valor "permitirá reducir la litigiosidad y aumentar la transparencia, como admite el Gobierno", aunque no solo ve aspectos positivos.
"Está por ver cómo se va a llegar a esos valores de referencia y si efectivamente las reglas van a ser justas. Se está planteando que la entrada en vigor de esta normativa sea transitoria, pero todo esto requiere un reglamento que desarrolle cómo se va a materializar. Lo ideal sería que los cambios entraran en vigor cuando esté ese reglamento, no antes, y que, de alguna manera, se tenga en cuenta el caso individual de cada inmueble, además de que se consiga un valor ajustado al mercado real", añade.
Cruzado también pone sobre la mesa que estos cambios van a suponer "un trabajo ingente para el Catastro", lo que podría provocar un colapso del organismo (que en 2020 cuenta con cerca de 2.260 empleados públicos) y dificultar la consecución del objetivo inicial: que ese valor de referencia se publique con carácter anual para que se ajuste a la evolución del mercado.
Tanto el presidente de los Técnicos de Hacienda como el socio del despacho Ático Jurídico y el secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales reconocen que las modificaciones se traducirán en una subida de impuestos en muchos casos. Un alza que se enmarca en los objetivos del Gobierno de recaudar entre 2021 y 2022 cerca de 9.000 millones de euros adicionales a través de la creación de nuevas figuras tributarias (?tasa Google?) o la subida de otras ya creadas (el IVA de las bebidas azucaradas, Sociedades y previsiblemente el IRPF a las rentas altas). Un ejemplo evidente es en el Impuesto sobre Patrimonio.
En este caso los contribuyentes deben declarar los inmuebles de su propiedad conforme al mayor de estos tres valores: el catastral, el comprobado por la Administración o el de adquisición. Pero la aprobación de la nueva Ley añadirá un cuarto valor: el de referencia de Catastro". Y añade que "este nuevo valor de mercado afectará a quienes tengan inmuebles con un valor de adquisición o catastral muy bajo, ya que estarán obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo".
En esa línea, Luis del Almo cree que "los más perjudicados serán los que tengan inmuebles muy antiguos, cuyo valor catastral será seguramente muy bajo respecto al valor de referencia". En este caso, insiste el secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas, "incluso pueden verse discriminados".
Novedades
La nueva normativa dejará al contribuyente en una situación mucho más incómoda que hasta ahora. Y es que ese valor de referencia oficial aprobado por el Catastro se presume cierto, salvo prueba de lo contrario.
Una vez que entre en vigor, el contribuyente será el encargado de demostrar que el inmueble tiene un valor de mercado inferior al que dice el Catastro. Supone, por tanto, un traspaso de la carga de la prueba, ya que ahora será el contribuyente el que deba probar cuál es el valor real de un inmueble.
Dicha prueba podrá consistir en;
En la aportación de un acta notarial para acreditar el estado real del inmueble.
También podrá aportarse un informe pericial, que demuestre que el valor de referencia no se corresponde, con el valor real del inmueble.
En definitiva, estamos ante medios de prueba que tendrán un coste para el contribuyente.
El presidente de Gestha insiste en que, en caso de que haya discrepancias entre contribuyente-Administración o exista un error, "la única alternativa que va a tener el contribuyente será el recurso".
Sin olvidar que siempre está la tasación pericial contradictoria para reclamar lo que marcan las autonomías, aunque esto supone un coste para el contribuyente.
También recomienda crear un cauce sencillo para que los contribuyentes puedan, de forma individual, puedan reclamar el valor de referencia de un inmueble sin que exista una operación inmobiliaria de por medio.
Hacienda explica que este nuevo uso del valor de referencia "cuenta con el apoyo de las Comunidades Autónomas de forma unánime y la norma que se presenta es fruto del consenso alcanzado en el Consejo Superior para la Dirección y Coordinación de la Gestión Tributaria, órgano interadministrativo en el que estás representadas las CCAA, junto con el Ministerio de Hacienda y la Agencia Tributaria".
Todo apunta a que su implantación será rápida. El Ejecutivo insiste en que todas las autonomías "han manifestado su voluntad de suscribir, de forma inminente, convenios de colaboración con el Estado para la coordinación de actuaciones relativas al valor de referencia".
Fuentes de Hacienda explican que el Proyecto se hará público de forma inminente. Además, será necesario el desarrollo de un reglamento donde se especifique cómo se va a establecer el valor de referencia, qué tipo de factores de evaluación se incluirán y si se facilitará que el contribuyente recurra.
El Gobierno no descarta que la entrada en vigor definitiva de la normativa, pueda tardar meses. Los expertos, creen que podría estar operativa durante el primer trimestre de 2021.
Reducción del 60% del alquiler en el IRPF si no se declaró en la autoliquidación. Hasta ahora bastaba con que se declarara en Hacienda. A partir de ahora sólo los ingresos incluidos en la autoliquidación se tienen en cuenta para la reducción del 60%. La ley modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, incluyendo la siguiente redacción: "Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.". Los propietarios de viviendas en alquiler tampoco tendrán derecho a la desgravación del 60% si ha habido rendimientos erróneamente calculados en la autoliquidación y regularizados por la Administración por lo tanto no habrá reducción del 60% si el propietario declaró menos ingresos o si redujo indebidamente sus gastos.
En los pactos sucesorios se mantiene el beneficio fiscal de heredar vivienda en vida si se vende 5 años después. En dicha normativa se mantiene el beneficio fiscal que suponen los pactos sucesorios en el IRPF, pero sólo si el inmueble se transmite cinco años después de celebrar el pacto sucesorio o del fallecimiento del causante. De manera que si se vende 5 años después sólo hay que tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF. Existe una excepción y es que solo puede llevarse a cabo en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares para aquellos que cuenten con la vecindad civil.
Ventajas fiscales del pacto sucesorio La nueva ley introduce un periodo transitorio de cinco años en el que se eliminen esas ventajas fiscales, si la venta de la casa se produce cinco años después de suscribir el pacto sucesorio incluso aunque no haya fallecido el propietario original. El pacto sucesorio debe formalizarse en escritura pública ante notario y tiene que hacerse entre parientes (cónyuges, ascendientes, descendientes, etc.). Aunque los acuerdos que se lleven a cabo pueden favorecer a terceras personas ajenas a la familia. "Se trata de un acuerdo que sólo podrá modificarse o anularse por acuerdo de los firmantes, a diferencia del testamento que depende exclusivamente de la voluntad del testador". La mayoría de Comunidades Autónomas tienen aprobados mayores beneficios fiscales para el caso de transmisiones por herencia, que para el de donaciones. Por lo que la adquisición de bienes por pacto sucesorio se equipara a la transmisión por herencia. Además, el que transmite bienes por pacto sucesorio tampoco tendrá que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF, a diferencia de lo que sí ocurre cuando transmite por donación.
Cambios en la valoración de inmuebles, ITP y ISyD La base imponible de estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado. Y la normativa establece que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Por lo tanto, será el contribuyente el que tenga que demostrar que dicho valor de referencia no se corresponde con el que realmente tiene el inmueble. La Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro. Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores. Este nuevo valor de referencia del Catastro entrará en vigor en enero de 2022, con lo que afectará a todas las operaciones que se firmen a partir de esta fecha. Por lo tanto esta nueva valoración de mercado será el valor de referencia de Catastro y afectará tanto al ITP, como al ISyD y al Impuesto sobre el Patrimonio.
Cuidado con tributar conforme al valor de referencia en caso de escriturar por importe superior Con esta nueva ley antifraude fiscal el contribuyente está obligado a tributar por el valor escriturado si es superior al valor oficial de la Comunidad Autónoma. Así, la nueva redacción del artículo 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece que "si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes".
Impugnación del nuevo valor de referencia de Catastro La nueva Ley introduce una presunción las denominadas "iuris tantum", consistente en que el valor de mercado de los inmuebles es el valor de referencia oficial aprobado por Catastro. En la actualidad hay dos vías para impugnar este valor de referencia: ? Autoliquidar por el valor oficial y solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia. ? Autoliquidar por el valor que el contribuyente estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y posteriormente recurrir la comprobación de valores que pudiera llegar de la administración autonómica.
La nueva valoración de inmuebles afecta al Impuesto sobre el Patrimonio La nueva valoración de inmuebles conforme al valor de referencia de Catastro también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio. Así, el contribuyente no sólo deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir en donación una vivienda, sino que en el caso del Impuesto sobre el Patrimonio deberá declarar los inmuebles en propiedad conforme al valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. Es decir, el valor de referencia determinado por Catastro, a partir de enero de 2022, para la valoración de inmuebles en el ITP o el ISyD.
La comprobación de valores La Ley antifraude fiscal también contempla que la comprobación de valores que se notifique al comprador de una vivienda por debajo del valor oficial también le llegue a los que vendieron o transmitieron el inmueble. Es decir, Hacienda aplicará la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda, como al que la adquiere.
Hacienda podrá volver a entrar en el domicilio de los contribuyentes La nueva Ley de medidas y prevención de lucha contra el fraude también desestima la reciente sentencia del Tribunal Supremo que impidió a la Inspección de Hacienda entrar en el domicilio del contribuyente por sorpresa sin haberle siquiera notificado el inicio del procedimiento de inspección.
En principio, el texto del preacuerdo incluía a familias consideradas "en precario" que residiesen de forma irregular en viviendas degrandes tenedores.
El objetivo de esta medida es proteger a las familias en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional, con la novedad de que obligará a que sean las comunidades autónomas quienes deban encargarse de facilitar realojo. Quedando excluidos los albergues y centros de acogida.
Hasta que no se garantice este realojo por parte de las administraciones autonómicas, no podrán efectuarse los lanzamientos, según el borrador del decreto.
Para la realización de los lanzamientos será obligatorio que;
Los servicios sociales realicen un informe, que será de carácter vinculante, para discernir la condición de vulnerabilidad de las personas afectadas. Los tribunales deberán solicitarlo de forma obligatoria siempre que los afectados aleguen estar en situación de vulnerabilidad.
El Gobierno también tiene la intención de avanzar en la protección de las familias ante los cortes de suministros básicos a las personas en situación de vulnerabilidad. Esta medida se pretende incluir en la ampliación del escudo social decretado durante el estado de alarma, que se prolongará hasta el mes de mayo, al igual que la paralización de los desahucios sin alternativa para el realojo.
Aún está sin precisar si la paralización de los desahucios y los cortes de suministros se incluirán en el mismo decreto o en dos diferentes. Finalmente, esta medida no estará incluida en el decreto antidesahucios, por lo que se desarrollaría en un decreto aparte o, según se está estudiando, mediante la ampliación del bono social.
Concluyendo, mencionar que el decreto, que se impulsó después de una enmienda conjunta a los Presupuestos de Unidas Podemos, ERC y EH bildu, ha apuntado directamente al ministerio de Asuntos Económicos, que dirige la vicepresidenta tercera Nadia Calviño, como el principal obstáculo para sacar adelante el acuerdo.
En España, los tres primeros meses del año 2020, es decir, justo antes de declararse el estado de Alarma, el comercio online facturó más de 12 mil millones de euros, suponiendo más del 11,5% que el mismo periodo de 2019, promediando un incremento interanual de casi el 30%.
Si ya de por sí había incremento, durante la pandemia el crecimiento en facturación del comercio electrónico ha sido muy significativo. La Comisión Europea, que antes no precavía en estas grandes facturaciones, y que no tenía un control tan explícito en las condiciones de venta online, ha decidido cambiar la fiscalidad aplicada a este sector, simplificando el proceso de recaudación con el objetivo claro de recaudar más impuestos.
Nueva tributación de IVA
A día de hoy, las tiendas online no repercuten IVA con los países que están fuera de la Unión Europea. Pero sí lo hace dentro de la UE, con una condiciones confusas, ya que el IVA que repercute es el del país de origen, a no ser que los ingresos anuales superen cierta cantidad, en ese caso, debe repercutir el IVA del país al que vende, y por tanto es obligatorio tener su empresa registrada ante el organismo fiscal competente de ese país.
Si por ejemplo una tienda online española tiene una facturación anual por parte de clientes de Francia de más de 90.000 euros, esta tienda debe registrarse en el organismo fiscal francés, facturar con el IVA aplicado en Francia, y además hacer la declaración con las condiciones francesas en lo que respecta a la cantidad facturada.
A partir del 1 de Julio de 2021, las empresas ya no estarán exentas de pagar IVA, cosa que antes sí lo estaba con transacciones inferiores a 22 euros. Además de la eliminación del umbral de ventas online; tributación del IVA en envíos con escaso valor; y la recaudación del IVA aplicado a las ventas con países terceros (países proveedores).
Repasemos bien las medidas que entrarán en vigor:
Eliminación de umbrales de venta: a partir de 10 mil euros de facturación anual dentro de la UE, se factura con el IVA del país al que se vende. Pero no es necesario darse de alta en un organismo de ese país, basta con hacerlo en su propio país teniendo en cuenta una partida adicional para la tributación de ese tipo de IVA, que se podrá pagar de forma telemática.
Si la cantidad es inferior a 10.000?, el IVA aplicado es el de país de origen.
Tributación del IVA en envíos con escaso valor: independientemente de la cantidad de transacción en los envíos, ya no existe exención en el pago del IVA. Las importaciones tendrán el IVA aplicado en el país de destino. Aunque los aranceles en la aduana estarán exentos si la importación es inferior a 150?.
Gestión del IVA por parte de las plataformas de venta: las marketplaces o plataformas de vente online, como por ejemplo Amazon, serán consideradas como vendedoras, y tendrán la responsabilidad de gestionar el IVA de importaciones de países fuera de la Unión Europea.
En España, los tres primeros meses del año 2020, es decir, justo antes de declararse el estado de Alarma, el comercio online facturó más de 12 mil millones de euros, suponiendo más del 11,5% que el mismo periodo de 2019, promediando un incremento interanual de casi el 30%.
Si ya de por sí había incremento, durante la pandemia el crecimiento en facturación del comercio electrónico ha sido muy significativo. La Comisión Europea, que antes no precavía en estas grandes facturaciones, y que no tenía un control tan explícito en las condiciones de venta online, ha decidido cambiar la fiscalidad aplicada a este sector, simplificando el proceso de recaudación con el objetivo claro de recaudar más impuestos.
Nueva tributación de IVA
A día de hoy, las tiendas online no repercuten IVA con los países que están fuera de la Unión Europea. Pero sí lo hace dentro de la UE, con una condiciones confusas, ya que el IVA que repercute es el del país de origen, a no ser que los ingresos anuales superen cierta cantidad, en ese caso, debe repercutir el IVA del país al que vende, y por tanto es obligatorio tener su empresa registrada ante el organismo fiscal competente de ese país.
Si por ejemplo una tienda online española tiene una facturación anual por parte de clientes de Francia de más de 90.000 euros, esta tienda debe registrarse en el organismo fiscal francés, facturar con el IVA aplicado en Francia, y además hacer la declaración con las condiciones francesas en lo que respecta a la cantidad facturada.
A partir del 1 de Julio de 2021, las empresas ya no estarán exentas de pagar IVA, cosa que antes sí lo estaba con transacciones inferiores a 22 euros. Además de la eliminación del umbral de ventas online; tributación del IVA en envíos con escaso valor; y la recaudación del IVA aplicado a las ventas con países terceros (países proveedores).
Repasemos bien las medidas que entrarán en vigor:
Eliminación de umbrales de venta: a partir de 10 mil euros de facturación anual dentro de la UE, se factura con el IVA del país al que se vende. Pero no es necesario darse de alta en un organismo de ese país, basta con hacerlo en su propio país teniendo en cuenta una partida adicional para la tributación de ese tipo de IVA, que se podrá pagar de forma telemática.
Si la cantidad es inferior a 10.000?, el IVA aplicado es el de país de origen.
Tributación del IVA en envíos con escaso valor: independientemente de la cantidad de transacción en los envíos, ya no existe exención en el pago del IVA. Las importaciones tendrán el IVA aplicado en el país de destino. Aunque los aranceles en la aduana estarán exentos si la importación es inferior a 150?.
Gestión del IVA por parte de las plataformas de venta: las marketplaces o plataformas de vente online, como por ejemplo Amazon, serán consideradas como vendedoras, y tendrán la responsabilidad de gestionar el IVA de importaciones de países fuera de la Unión Europea.
Estos resultados muestran una tendencia muy diferente a la registrada en 2018, cuando el 60% elegían playa y el 40% las ubicaciones alejadas del mar. Entre ellos, el 26% apuesta por un inmueble cerca del mar (frente al 43% del año pasado) y el 15% por centros urbanos de costa (un 17% en 2018).
Según datos del último estudio de Casaktua.com, el 59% de los futuros compradores de segunda vivienda prefiere que esta se sitúe en el interior peninsular, frente al 41% que todavía opta por la costa.
De los que eligen el interior, el 28% quiere adquirir un inmueble en una zona rural (respecto al 19% del año anterior) y el 31% en urbe (un 21% en 2018).
Por el contrario, de los que optan por la costa, el 26% apuesta por un inmueble cerca del mar y el 15% por centros urbanos de costa.
La estabilización del sector y la mejora de la economía han llevado a un mayor interés por la compra de este tipo de inmuebles en el interior. El 65% de los propietarios reconoce que utiliza la segunda vivienda durante los fines de semana o periodos vacacionales ?el año pasado este porcentaje se situaba en el 51%. El resto opta por el alquiler a largo plazo (27%) o por el arrendamiento turístico (8%).
Pese a que el número de propietarios de segunda vivienda se mantiene un 25%, la intención de comprar una segunda vivienda se ha reducido a la mitad. Así, tan solo el 9% de los españoles mayores de 25 años piensa adquirir un segundo inmueble, nueve puntos menos que en 2018 (18%).
Una de las principales razones de este cambio de tendencia ha sido el incremento de los precios en la costa.
La pandemia ha traído consigo cambios en el sector residencial, según Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. Al respecto, afirma que durante la pandemia, e incluso antes, "se redujeron los proyectos de firma drástica antes de la pandemia porque se veía que la demanda flojeaba y en los primeros meses, por temor y desconocimiento de algo inesperado".
Este comportamiento ha llevado a una falta de oferta, por lo que este experto advierte de que, si no se incrementa el inicio de nuevos proyectos, "estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria en el segmento de vivienda nueva en ciudades como Madrid". "La Administración debe ponerse las pilas, para no llegar tarde o buscar fórmulas imaginativas", cree.
El presidente de CaixaBank ha explicado que "desde la entidad estimamos que, para el conjunto del año 2022, el PIB turístico se sitúe por encima del 80% respecto al de 2019".
"Los fondos europeos son una oportunidad única para atacar las vulnerabilidades crónicas de nuestra economía", ha defendido.
Goirigolzarri ha destacado el "compromiso inquebrantable" de CaixaBank con el sector turístico y ha apuntado que el banco concedió en el último ejercicio 2.600 millones de euros en nueva financiación al sector, la cifra más alta de su historia.
Madrid, 18 de enero de 2022.
El presidente de CaixaBank, José Ignacio Goirigolzarri, ha defendido este miércoles que "la reactivación del turismo es clave para la recuperación de la economía de nuestro país". Durante su intervención en el ´XI Foro de Liderazgo Turístico´ de Exceltur, que celebra su undécima edición bajo el lema ´Repensando el turismo post covid: nuevos desafíos y nuevas miradas´, Goirigolzarri ha señalado que "aunque hay elementos de incertidumbre, la inercia de la recuperación sigue manteniéndose muy fuerte".
Goirigolzarri ha explicado que desde CaixaBank Research "estimamos que en 2022 nuestra economía crezca un 5,5%, lo que nos dejaría a finales de año con cifras similares a las de la prepandemia; pero para que estas cifras se cumplan, la recuperación de los flujos turísticos va a ser absolutamente fundamental". El presidente de CaixaBank ha añadido que "en ese crecimiento estimado del 5,5%, el turismo contribuirá en un 2,4%, lo que supondrá casi el 45% del crecimiento total de la economía. La hipótesis que estamos barajando es que, para el conjunto del año 2022, el PIB turístico se sitúe por encima del 80% respecto al que tuvimos en 2019".
Más allá de las cifras para el año 2022, Goirigolzarri ha defendido la importancia de que "ampliemos nuestra mirada y reflexionemos sobre la necesidad que tenemos de transformar nuestra economía y también el sector turístico cara al futuro". "Todos los sectores, incluido el bancario, nos enfrentamos a enormes retos estratégicos", ha añadido.
El presidente de CaixaBank ha subrayado el "compromiso inquebrantable" de la entidad con el sector del turismo y con su reactivación. "Desde CaixaBank reconocemos el papel fundamental de este sector y somos muy conscientes del momento que vive. Es una realidad que vivimos de forma muy cercana a través del estrecho contacto que tenemos con las más de 11.700 empresas del sector que confían en CaixaBank, así como en nuestra relación con las 40 federaciones y asociaciones hoteleras con las que tenemos convenio".
Goirigolzarri ha explicado que "dos de cada tres hoteles en España son clientes de CaixaBank, un motivo de orgullo, pero también sentimos una enorme responsabilidad de la que somos muy conscientes". A este respecto, ha destacado que desde la entidad "hemos apoyado al sector durante la pandemia, a través de los préstamos con aval del ICO -el 14% de los créditos del sector hotelero en cartera cuentan con aval del ICO-, y con moratorias".
El presidente de CaixaBank ha apuntado que este apoyo de la entidad al sector ha continuado más allá de las medidas excepcionales de la pandemia. "El año 2021 ha sido el ejercicio en el que la nueva financiación al sector, de aproximadamente 2.600 millones, ha sido el más alto de la historia de CaixaBank", ha subrayado.
La oportunidad de los fondos europeos
José Ignacio Goirigolzarri ha dedicado parte de su discurso a destacar "la oportunidad única" que suponen los Fondos Next Generation de la Unión Europea para "atacar las vulnerabilidades crónicas de nuestra economía". El presidente de CaixaBank ha defendido la necesidad de "implementar medidas necesarias para enfrentarnos a esas debilidades" y ha señalado la "baja productividad" como uno de los principales puntos débiles de la economía española.
"Tenemos la posibilidad de salir de una crisis con un proceso de transformación financiado por unos fondos excepcionales y externos. Estos fondos son muy importantes tanto para la economía en su conjunto, como para el sector turístico, al que se han asignado 3.400 millones de euros", ha apuntado.
Sobre la utilización de estos fondos, Goirigolzarri ha defendido que "la mejora de la productividad debe basarse en políticas de oferta, lo que es sinónimo de reformas de calado, como, por ejemplo, en nuestro sistema de pensiones". El presidente de CaixaBank ha añadido que los fondos deben tener "una visión amplia y no cortoplacista" y que "deben ser gestionados con una enorme transparencia". También ha señalado que "no nos debemos olvidar que España es un país de pymes, y a ellas deberán llegar los fondos" y ha apuntado que "tiene que evitarse la utilización de estos fondos con una visión dirigista". "Creo mucho en la conjunción de inversión pública y privada, pero no nos debemos olvidar del papel del empresario", ha defendido.
Para finalizar, Goirigolzarri ha apuntado que en la distribución de los fondos europeos el sistema bancario puede ser clave. "Creo que la banca, dada su capacidad de movilizar fondos -como se demostró con los ICO-, su enorme capilaridad y la capacidad de cofinanciar proyectos, puede ser un aliado muy importante de las administraciones". El presidente de CaixaBank ha explicado que desde la entidad "nos estamos ofreciendo a las distintas administraciones para colaborar en la mejor aplicación de los fondos europeos y estamos desarrollando plataformas de información para los clientes".
En el transcurso del año 2021 hemos constatado que, a raíz de la pandemia, se ha producido un desajuste en el sector inmobiliario entre una demanda que se ha reactivado muy rápidamente y una oferta que se muestra más dependiente de factores de tipo estructural y que, por tanto, sigue rezagada en la recuperación. A causa del desajuste, los precios de la vivienda han iniciado una tendencia alcista, que puede tener cierta continuidad en los próximos trimestres como consecuencia del encarecimiento de los costes de producción del sector y los problemas de abastecimiento de determinadas materias primas. Sin embargo, a medio plazo, a medida que la nueva oferta se vaya incorporando al mercado y se atenúen las tensiones en las cadenas de distribución globales, los precios deberían volver a una senda de crecimiento más acorde con la evolución de la renta de las familias.
La demanda de vivienda ha sido una de las sorpresas más positivas de 2021
La situación de la economía española ha mejorado notablemente a lo largo de 2021, tras el histórico shock que supuso la pandemia. El avance de la vacunación y la efectividad de las medidas implementadas para mitigar el impacto económico y social de la COVID-19 han permitido que la actividad haya ido recuperándose progresivamente. Una trayectoria positiva que prevemos que se afianzará en 2022, gracias en parte al impulso adicional de los fondos NGEU. Así, nuestras previsiones apuntan a que el PIB de España acelerará el paso, creciendo un 4,4% en 2021 y un 5,9% en 2022.
En este contexto de recuperación económica, el mercado inmobiliario español exhibe una tendencia muy positiva, especialmente en lo que a la demanda se refiere. Tanto es así que la reactivación de las compraventas de vivienda ha sorprendido por su vigorosidad: hasta octubre de 2021 se realizaron 468.000 operaciones, lo que supone un crecimiento del +35,9% respecto a 2020 y del +8,3% respecto a 2019; de hecho, la actividad en el sector residencial se encuentra en máximos desde 2008. Gran parte de la reactivación de la demanda procede del afloramiento de la demanda embalsada y del ahorro «forzoso» acumulado durante los meses de confinamiento y fuertes restricciones de movilidad que, en combinación con unas condiciones de financiación muy favorables, han hecho más atractiva la compra y la inversión en activos inmuebles. Así, el sector residencial va camino de cerrar el año con 545.000 compraventas en el conjunto del año.
A partir de datos internos de CaixaBank sobre los importes de los recibos de alquiler, construimos indicadores sobre la evolución reciente del precio del alquiler de la vivienda a nivel provincial y para los municipios más grandes. Los resultados obtenidos muestran que el precio del alquiler ya mostraba una tendencia generalizada de desaceleración antes de la llegada de la pandemia, y que el estallido de la crisis sanitaria extendió las correcciones a la mayor parte de provincias y municipios, siendo los descensos especialmente acusados en los alquileres de importe más bajos y en los municipios más turísticos.
La tendencia bajista del precio del alquiler se acentúa a raíz de la pandemia
La tendencia a la moderación del precio del alquiler en España se inició antes de la aparición de la COVID-19, y la pandemia no hizo más que acelerarla. Así lo constatan los resultados del análisis que hemos llevado a cabo con datos internos de CaixaBank sobre los recibos pagados en concepto de alquiler (debidamente anonimizados y tratados de forma agregada mediante técnicas de big data). En concreto, seleccionamos las relaciones pagador-emisor que tienen seis meses o menos de antigüedad, con el objetivo de capturar los cambios de tendencia que se producen en el mercado, y construimos indicadores del precio del alquiler para cada provincia y para los principales municipios españoles.
Equipados con estos indicadores, en el primer gráfico observamos que la variación interanual del promedio de las provincias alcanzó su valor máximo en mayo de 2019 y se empezó a desacelerar de forma marcada en la segunda mitad del año. En concreto, un 42% de las provincias y un 40% de los municipios analizados alcanzaron el valor máximo del precio de los nuevos alquileres antes de diciembre de 2019. Por tanto, en muchas localizaciones, comprobamos que el precio del alquiler había tocado techo antes de la pandemia tras un lustro de incrementos muy superiores a los ingresos de las familias.
Sin embargo el precio de la vivienda en alquiler se ha incrementado un 1,4% en 2020, costando el m2 11,1 euros mensuales a diferencia de la tasa trimestral en la que los precios muestran una reducción del 3,7%.
Todo ello ha provocado una caída de los precios de las rentas en 2020 debido al incremento de la oferta disponible.
Por Comunidades Autónomas, sólo cuatro redujeron sus precios.
La mayor caída se produjo en Baleares, con un descenso de 7,3%, seguida por Madrid (-4%), Cataluña (-2,8%) y Canarias (-0,7%). En todas las demás autonomías se incrementaron. Galicia registra la mayor subida (6,7%), seguida por Castilla y León (6,4%), Extremadura (4,8%) y Castilla-La Mancha (4,7%).
El ranking de las provincias más caras está encabezado por Barcelona (14,2 euros/m2 al mes), Madrid (14,2 euros/m2) y Guipúzcoa (14 euros/m2). Cuenca y Jaén son las provincias más económicas para alquilar una vivienda, con 4,6 euros/m2 y 4,8 euros/m2 al mes, respectivamente. Les siguen Zamora (4,9 euros/m2) y Ciudad Real (5 ,1 euros/m2).
Pero en este 2020 de nuevo se ha vuelto a hundir el mercado inmobiliario extranjero. La compraventa de viviendas por extranjeros ha sido de 36.850 en contraste con 2019 que fue 47.150 operaciones, muy lejos de las cifras de 2018 de 65.300 compraventas de viviendas.
Según datos del colegio de registradores se ha reducido la compra de viviendas por parte de extranjeros un 20%.
Respecto al ranking de nacionalidades los británicos son los que encabezan la compra de vivienda manteniéndose la cuota entorno al 15% aunque se ha visto perjudicado por culpa de la crisis sanitaria y el Brexit. A dicho ranking le siguen alemanes y franceses junto a holandeses, belgas, suecos y rusos.
La curva de compraventa de inmuebles ha seguido el mismo trayecto que el de la crisis sanitaria. Durante los tres primeros meses las transacciones se redujeron un 7% es decir 14.850 compraventas. Con la llegada de los confinamientos se produjo una caída de ventas del mercado del 50% aunque en verano y coincidiendo con el levantamiento del estado de alarma se produjo un ligero incremento de compraventas del 75% durante el 3º trimestre. Aunque ha que destacar que franceses, belgas, alemanes y marroquíes han seguido manteniendo el mercado inmobiliario.
Las zonas más demandadas de compra por parte de extranjeros suelen estar en el litoral sus destinos preferidos son Baleares, Comunidad Valenciana, Canarias, Murcia, Cataluña y Andalucía.
Los blogs ayudan a mejorar la notoriedad de las agencias inmobiliarias y la visibilidad de su marca en internet. A través del mismo, se pueden compartir noticias de interés y comunicar todas las novedades de la agencia, estableciendo una mejor conexión con los consumidores. Además, si tiene un blog, podrá conocer mejor a sus clientes.
Ventajas de tener un Blog Inmobiliario
Un blog Inmobiliario aportará a la agencia muchos beneficios:
1. Profesionalidad. Un blog demuestra que la agencia es profesional porque se interesa en su área de especialización mediante la publicación de noticias y artículos del sector. 2. Contenidos de actualidad. Un blog permite publicar contenidos de actualidad tanto del sector, como de la zona de la agencia o las últimas noticias inmobiliarias del Ayuntamiento. Un canal para informar al cliente ampliamente. 3. Destacar servicios. Un blog permite promocionar los productos o servicios de la agencia, intercalando noticias de interés con los mismos. 4. Permite compartir el contenido en las redes sociales. Las publicaciones del blog pueden ser compartidas fácilmente en las redes sociales, tanto por la agencia como por los clientes. De esta forma, habrá mayor difusión. 5. Ayuda al posicionamiento. Los blogs bien gestionados se convierten en la mayor fuente de tráfico referido de una marca. Cada nueva publicación es una oportunidad para aparecer en los principales buscadores a través del posicionamiento orgánico, aumentado la visibilidad de su página a través de su blog.
Ejemplo Blog inmobiliario
Además un blog inmobiliario ofrece distintos espacios para promocionar la agencia o información de interés (como en la sidebar o columna derecha, junto a las publicaciones).
¿Qué contenidos publicar en el blog?
Un blog debe tener un contenido variado y existen tres tipos fundamentales:
Inmuebles: Publicaciones de inmuebles con mensajes claros y fotografías atractivas, vinculando siempre dicha publicación con la ficha del inmueble.
Contenido propio: Artículos realizados o redactados por la propia agencia y que sean relevantes para el sector (noticias de economía, hipotecas, alquiler, noticias locales?)
Contenido ajeno: Selección de noticias que pueden compartirse desde otras fuentes en el propio blog, indicando siempre la autoría de las mismas o de dónde proceden.
En la secciónNOTICIAS PARA TU WEBde INMONEWS podemos encontrar una selección de noticias neutras dedicadas a que se compartan en las redes sociales y los blogs de las agencias inmobiliarias.
Es muy importante que el blog esté siempre actualizado y que los diferentes tipos de contenidos vayan intercalados para que no resulte un canal demasiado repetitivo.
¿Cómo puedo crear un blog inmobiliario?
Las principales plataformas que alojan blogs son WordPress y Blogger.
Ambas permiten la creación del mismo y la posibilidad de darle un buen diseño al blog de forma intuitiva.
El Software Inmobiliario InmoPC ofrece un servicio de creación de un Blog inmobiliario.
Ésta es una de las reglas más básicas de la composición. Una vez que se entiende su funcionamiento, las fotografías tomadas mejoran considerablemente.
Consiste en dividir la imagen en 9 partes iguales mediante 2 líneas horizontales y otras dos verticales. En sus intersecciones se forman puntos de interés y es ahí donde se deben colocar los principales objetos (en este caso no es el centro lo de la imagen lo que más interés tiene).
Esta cuadrícula se puede activar en la cámara fotográfica a la hora de tomar la fotografía o después en un programa de edición para cuadrar bien la imagen.
Observemos en la siguiente imagen cómo se ha aplicado esta regla. Hay tres puntos de interés que coinciden con objetos de la habitación (lámpara, cuadros y sofá). En el cuarto punto no hay nada. En este caso se crea una sensación de vacío. Fijémonos también cómo los objetos del primer plano no van más allá del tercio de la imagen y que la ventana casi está cuadrada en el centro.
Tomando esta cuadrícula como base, obtendremos un buen encuadre.
Simetría
La simetría siempre es agradable a la vista y se puede usar de diferentes formas. Transmite equilibrio, como si el peso se distribuyera igualmente a ambos lados de la imagen si la dividimos por el centro.
En esta imagen se ha conseguido una simetría casi perfecta. Los elementos y espacios de cada lado se reparten por igual en ambas partes.
Línea del horizonte
Este concepto está muy relacionado con la simetría. En este caso, la línea del horizonte nos ayuda a dividir la composición en dos partes diferenciadas: el cielo y el resto de los elementos.
La línea de horizonte nunca debe estar en el centro. Dependiendo del cielo, este puede ocupar aproximadamente 1/3 de la fotografía o 2/3 de la misma (según el interés que tenga o queramos otorgarle).
La línea de horizonte debe ser completamente recta.
Líneas diagonales
Si la simetría transmitía equilibrio y estabilidad, las líneas diagonales se emplean para crear dinamismo y movimiento, huyendo así de una imagen estática.
En el siguiente ejemplo vemos el empleo de líneas diagonales, apoyadas por la perspectiva.
Esta imagen desprende una sensación muy dinámica.
Líneas conductoras
Las líneas también pueden utilizarse para guiar la mirada del espectador a un punto de interés de la imagen.
Tal y como está este encuadre las líneas convergen en un rincón y delante está la cama, el elemento más importante en un dormitorio y finalmente toma protagonismo.
Patrones
La repetición de elementos dan sentido de relación a las diferentes partes de la imagen y lo interesante está en romper esa repetición con otros elementos.
Por ejemplo, en la siguiente imagen vemos un patrón oscuro en el que se repiten una serie de dibujos. En contraposición, tenemos la pared y los muebles blancos, cuya superficie es lisa.
Se crea de esta forma un contraste que enriquece la imagen.
Conociendo estas reglas básicas y practicando la fotografía seremos capaces de obtener buenas imágenes, lo cual es fundamental para mostrar un inmueble si estamos hablando del sector inmobiliario.
Un nuevo recurso para sacar partido a las fotografías: El Homestaging Virtual
Una fotografía de una vivienda sin amueblar puede convertirse en una imagen más atractiva si le enseñamos al interesado un ejemplo virtual de decoración de la vivienda, que se puede hacer mediante algunos programas ya existentes.
Se mostrará una imagen interactiva del antes y el después.
Fuente: altamirainmuebles.com
Las decoraciones virtuales permiten incluso que el comprador vea una tabla de precios de reformas y se pueden aplicar diferentes opciones de decoración en un mismo espacio.
Este recurso puede tener un gran impacto en el cliente.
Tras un 2021 lleno de altibajos, el Euríbor ha vuelto a traspasar la cifra del -0,5% a finales de año, situándose otra vez en mínimos históricos.
Con estos datos, España consigue estar en números negativos por sexto año y de cara a 2023, se prevé que continúe la tendencia negativa por debajo del 0%. Así lo estipula el nuevo informe de Bankinter.
El departamento de análisis de la entidad llevó a cabo dicho informe para conocer las previsiones para el siguiente bienio. Dentro de 12 meses, según Bankinter, el Euríbor se situará en -0,3% para 2022 y para 2023 en -0,2%. Datos que se obtenían previos a la pandemia a finales de 2019.
Otros pronósticos que se han obtenido son la estabilización de los tipos de interés a manos del Banco Central Europeo, los cuales no se prevé que sufran ningún movimiento. El BCE ha asegurado que la subida de la inflación que según la entidad es puntual no es una tendencia que le preocupe, por lo que en 2022 no normalizarán la política monetaria.
Para dentro de un año, si Bankinter acierta con sus previsiones, el Euríbor se acercará a números positivos poco a poco. Esta previsión coincide con la de otros profesionales del mismo sector que esperan unos incrementos bastante paulatinos y leves.
Uno de los aspectos positivos de dicho informe es que de cara a finales de 2022 se espera que el Euríbor, el máximo indicador para la mayor parte de las hipotecas españolas, estabilice las cuantías de las hipotecas variables. Sin embargo, puede ser que se lleven a cabo suaves subidas de precio frente a los números que se están obteniendo hoy en día.
"Sin actividad notarial, registral o de tasadores, las transacciones inmobiliarias deberían ser próximas a cero mientras se mantengan las actuales medidas de contención. Asumimos que estas medidas afectarán de forma directa a tres meses de transacciones inmobiliarias. Además, esperamos que las transacciones de extranjeros se vean muy reducidas durante los próximos trimestres, dado que podrían mantenerse ciertas limitaciones a los movimientos internacionales".
Respecto a los precios, de suelo finalista podrían sufrir retrocesos próximos al 20%. También alerta de la desaparición de parte de la demanda de vivienda y de un retraso de la decisión de compra de entre seis y 12 meses de muchos potenciales compradores como consecuencia de la crisis económica y de la incertidumbre sobre el empleo.
De cara a 2021, Bankinter cree que habrá mayor equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda, y se confía en la rentabilidad del alquiler.
Aparte del segmento residencial, se analizan otros segmentos como las oficinas y los centros comerciales.
"A corto-medio plazo el impacto en oficinas vendrá determinado por la extensión de las medidas de contención y su coste en términos de empleo. Sin embargo, la principal preocupación está en los cambios estructurales que podrían estar produciéndose. El teletrabajo podría reducir las necesidades de espacio, dando lugar a menores tasas de ocupación y posible caída de rentas", explica Bankinter.
Sobre los centros comerciales detalla que "a corto plazo, las rentas sufrirán recortes parciales o totales, para minimizar el daño del virus y evitar el cierre de tiendas. Aunque los inquilinos están obligados por contrato a pagar rentas, los centros comerciales intentarán reducir los daños estructurales. A medio y largo plazo, el virus podría acelerar el crecimiento del comercio electrónico y, por tanto, la caída de rentabilidades y valoraciones de los centros comerciales. Durante el confinamiento, el único canal para acceder a algunos productos es el online, obligando al consumidor a familiarizarse con el medio. Además, es la tipología de activos más sensible a un potencial cambio de ciclo. Por tanto, recomendamos reducir exposición a centros comerciales y tiendas a pie de calle".
La logística es el sector mejor parado en estos tiempos. Ya que refleja un crecimiento del comercio electrónico, capacidad de incremento de las rentas en este segmento inmobiliario y los espacios ?de última milla?.
"Al contrario de lo ocurrido en el último ciclo, el recorte de precios podría ser más acusado en zonas ?prime? de grandes ciudades, superando el -10% acumulado entre 2020 y 2021. El covid-19 también favorecerá el traslado de parte de la población desde el centro de las ciudades a la periferia", sostienen los analistas de Bankinter.
Sin embargo, sí que espera un ajuste tanto en el precio del suelo urbano (que podría sufrir recortes superiores al 20%) como en el número de compraventas.
Se prevé una disminución del nivel de actividad inmobiliaria, con una caída del 35% en transacciones de vivienda en 2020. Por lo que habrá que esperar hasta 2020 para ver las 500.000 transacciones al año.
El año cerrará con unas 326.000 compraventas, lo que supone volver a los niveles de 2012-2014.
A día de hoy los vendedores todavía no se ven forzados en rebajar los precios debido al corto periodo de duración de la crisis y a las ayudas ofrecidas por los bancos. Si a esto le añadimos las limitaciones a turistas europeos a viajar a España, es de prever que las transacciones de extranjeros también se mantendrán en niveles mínimos reduciéndose este año a un 50%.
El coste medio de la vivienda en alquiler aumentó casi un 16,3% el primer semestre de este año en comparación con el del año pasado.
Del gráfico se desprende que durante el periodo 2013 y 2016 y superada la crisis, las personas con alquiler son las que más han incrementado su tasa de ahorro un 1,3% todo lo contrario de las propietarias de vivienda donde la tasa de ahorro se ha visto disminuidas un 2,1% y un 1,8%.
Se observa que los propietarios endeudados aumentaron su tasa de ahorro durante la recesión 6,5 puntos porcentuales de los 9,5 de subida y que contribuyeron también a la caída durante la recuperación 0,7 puntos porcentuales de los dos puntos de variación registrados. Los hogares que alquilan han tenido una tasa de ahorro positiva a lo largo de la recesión económica si bien su peso en la distribución de la renta es pequeño entorno al 15% en 2013.
El crecimiento del precio de los alquileres se está moderando, si bien sigue siendo muy intenso en las grandes ciudades, apuntando al agotamiento de esta tendencia causante de los mayores esfuerzos de los inquilinos españoles en términos de ahorro, siendo la renta de la vivienda uno de los principales gastos a afrontar.
De hecho, según datos de ING afrontar un alquiler en las grandes ciudades se ha convertido en una quimera, ya que el esfuerzo financiero para su pago supera el 30% de la renta disponible.
Modificación por parte de la administración autonómica de la fijación del precio de compra vivienda a grandes tenedores donde se aplica el derecho de tanteo y retracto.
Se ha modificado el derecho del Govern de fijar el precio y las condiciones de compra en operaciones entre grandes propietarios con el derecho de tanteo y retracto. Por el derecho de ejercer por el mismo precio y mismas circunstancias una compraventa entre los grandes propietarios.
Imponer una sanción administrativa a los bancos y grandes tenedores por no ofrecer una propuesta de alquiler social a los afectados por un desahucio de la vivienda que habitan.
La normativa no contempla la posibilidad de que los afectados por el desahucio renunciaran a la opción del alquiler social, por lo que en esta situación el gran tenedor no será sancionado.
Finalmente estos cambios ya han sido publicados en el Boletín Oficial de Estado (BOE) y de la Comunidad Autónoma (BOIB).
Factores como la reconversión de locales a viviendas, las ayudas europeas enfocadas a la rehabilitación, la financiación a rehabilitaciones y obra nueva con enfoque sostenible están entre las principales causas de la recuperación paulatina del sector inmobiliario.
La imagen de la marca España y sus principales ciudades, como Barcelona, Madrid, Valencia, Sevilla o Mallorca, ha quedado intacta y se espera que la vacunación y la contención de la crisis sanitaria reactive la demanda extranjera y el turismo.
Es incuestionable que la crisis sanitaria que hemos vivido este 2020 ha generado un fuerte impacto en todos los sectores de la economía española y, si bien es cierto que el sector inmobiliario ha acusado menos el golpe, este también se ha visto afectado con un alto total a la actividad durante los tres meses de confinamiento y una evolución del mercado irregular. Esto lo demuestran los datos que deja el cierre del año, donde el sector prevé una disminución de 50.000 operaciones de compraventa respecto 2019 y un precio medio de metro cuadrado de 1.430?, precios a niveles del 2012 y muy alejados de la recuperación pre COVID-19.
Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPI de España, explica así la evolución que ha vivido el mercado inmobiliario durante la pandemia: "Con el teletrabajo se dio servicio, pero difícilmente se generó negocio. Estas operaciones que estaban a medias se materializaron tras el confinamiento, pero la llegada temprana de la segunda oleada del virus ha parado la normal reactivación de la economía". Aun así, la pandemia ha dejado datos positivos, como la capacidad de ahorro de las familias, que ha pasado del 4,9% en 2018 al 18% ? provisional ? en 2020, "con lo cual se puede esperar que crezca la inversión en vivienda con menos endeudamiento de las familias del esperado", asegura.
Esta capacidad de ahorro y de inversiónen inmuebles comovalor refugio de los hogares españoles también se refleja en el hecho que España tenga la tasa más alta del mundo en tenencia de inmuebles: 1,38 viviendas de propiedad por hogar o, lo que es lo mismo, 25 millones de viviendas frente a 18 millones de hogares. "En 2019, el 76,2% de la población española poseía una vivienda de propiedad.De hecho, los inmuebles suponen en España entre el 80 y el 98% de la riqueza de las familias", señala Alcover.
Un futuro marcado por oportunidades y ayudas europeas
De cara a 2021, desde el Consejo General de COAPI de España prevén una estabilidad o crecimiento igual a cero para el primer semestre de 2021, reiniciando su tendencia al alza a partir del segundo semestre, "siempre y cuando el éxito de la vacuna y el fin de la crisis sanitaria se haga realidad", puntualizan.
Entre los factores que auguran este crecimiento progresivo del sector inmobiliario se destacan, por un lado, las circunstancias que podrían generar la salida de oportunidades al mercado. A este respecto, señalan la reconversión de locales a viviendas, fruto de su desocupación como consecuencia de la crisis, o el impacto de posibles normativas, como la limitación del precio del alquiler en Cataluña, lo cual puede generar un desvío del mercado de alquiler al de venta. "Además, también entrará en juego todo el ?stock? que se genere por otros efectos directos de esta pandemia, como herencias, quiebras, ERTES o la caída de ingreso de los autónomos", añade Alcover.
Las ayudas estatales provenientes de fondos europeos se apuntan como otro factor a tener en cuenta, pues buena parte de estas se enfocarán a la rehabilitación y el acondicionamiento energético de las viviendas y a inversión en infraestructuras y equipamientos públicos, "lo que obviamente beneficiará la actividad del sector" asegura Alcover. Además, ha añadido que se espera financiamiento para rehabilitaciones y promociones de obra nueva con un enfoque a la sostenibilidad y a la conciencia verde, tendencias en auge en el sector inmobiliario y financiero español.
Pese a la pandemia, la marca España y de sus principales ciudades como reclamo de inversión extranjera y poder de atracción turístico sigue intacta: "Ciudades como Barcelona, Madrid, Valencia, Sevilla, Mallorca entre otras han mantenido su imagen intacta y cabe esperar que, cuando la crisis sanitaria quede contenida, volverá la demanda extranjera y el turismo, con las consiguientes repercusiones positivas en el sector inmobiliario", explica la secretaria del Consejo General de COAPI de España.
Hipotecas y compraventas se recuperarán en la medida que lo haga la economía, siempre a expensas de la evolución de la pandemia y el paro.
La búsqueda de la vivienda abandona la máxima de la localización gracias a la expansión del teletrabajo, priorizando la periferia. El año que está a punto de llegar a su fin será recordado como uno de los más impactantes para el sector inmobiliario, pero no porque la irrupción de la pandemia haya supuesto un enorme traspiés para este negocio, sino porque la crisis sanitaria ha obligado a las empresas a repensar sus estrategias, abriendo la puerta de forma definitiva a la digitalización. Si bien el coronavirus ha afectado a precios, compraventas e hipotecas, lo cierto es que los principales indicadores ya venían acusando cierto agotamiento. Para el portal inmobiliario pisos.com, el coronavirus ha acelerado el cambio de ciclo, pero también ha dejado una lección importante: la tecnología es un pilar básico en la relación oferta-demanda.
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, indica que "aunque el gasto público está conteniendo el desempleo y el cierre de empresas, este esfuerzo ha demostrado ser insuficiente para recuperar los niveles anteriores a la crisis sanitaria en España, a los que tardaremos en llegar alrededor de dos o tres años mientras sigan operativas las restricciones y los confinamientos y no esté vacunada gran parte de la población". En este sentido, las últimas previsiones de la Comisión Europea estiman que el PIB en España sufrirá una contracción del -12,4% en 2020 para crecer un 5,4% en 2021 y un 4,8% en 2022.
Según el portavoz del portal inmobiliario, "en un contexto tan volátil como el actual, la demanda interna soporta buena parte de la recuperación, pero en lo que concierne a decisiones inmobiliarias, se impone la prudencia, dado que el temor a quedarse sin trabajo sigue latente en muchos hogares". Font confía en la flexibilidad y la creatividad del tejido empresarial inmobiliario: "Se han tenido que poner en marcha soluciones tecnológicas urgentes que en muchos casos llevaban años posponiéndose. Dirigir el enfoque a las necesidades del cliente y saldar la deuda pendiente con la vía telemática han permitido salvar muchas operaciones y que el flujo de reservas no se detuviera. Por otro lado, estamos siendo testigos del éxito de cada vez más iniciativas para facilitar el acceso a la vivienda fundamentadas en la colaboración pública-privada. Este es el camino que permitirá afrontar el futuro con moderado optimismo".
2021: La vivienda resiste
El shock pandémico auguraba una gran corrección de los precios de venta. Sin embargo, la intensidad de los ajustes no está siendo tan abrupta. "Las primeras previsiones apuntaban a que 2020 cerraría con una caída en la línea del PIB, alrededor del -10%. No obstante, este recorte será mucho más moderado, situándose entre el crecimiento plano y el -2%. Todo parece indicar que las bajadas se trasladarán al 2021 y, en menor medida, al 2022, por lo que en 2021 podremos ver devaluaciones de entre el -5% y el -7%", valora Font, añadiendo que la obra nueva y la segunda mano mejor situada y con más calidad aglutinarán el producto que mejor va a aguantar.
En lo que respecta a las compraventas, su comportamiento ha estado muy marcado por la alarma sanitaria, llegando a profundizar hasta el -53,7% en mayo según el Instituto Nacional de Estadística (INE). En septiembre, la anual acumulada ya alcanza el -22,1%, una cifra muy cercana a la manejada por el experto de pisos.com: "Es posible que las operaciones cierren 2020 con una caída interanual de en torno al -20% y un volumen cercano a las 400.000 unidades", comenta Font, que pronostica que "este indicador se recuperará en la medida que lo haga la economía, siempre a expensas de la evolución de la pandemia y el paro, por lo que podríamos estimar una tímida subida del 5% en 2021".
En el ámbito de las hipotecas también se han dejado sentir los embates de la COVID, marcando su registro más bajo en mayo con un -27,6%, según el INE. El último dato publicado por el organismo, del mes de septiembre, sitúa la caída acumulada en un -7,6%. El balance de Font va en esta línea: "Las hipotecas en 2020 caerán interanualmente la mitad que las compraventas, logrando un total de entre 320.000 y 330.000 firmas. De cara a 2021, la evolución de los préstamos para comprar vivienda estará ligada al contexto macroeconómico. No se espera una contracción del crédito o un endurecimiento de las condiciones, pero es obvio que las entidades financieras serán más cautelosas, por lo que los avales estatales podrían cobrar sentido".
En cuanto a los visados de obra nueva residencial, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos (CSCAE) cifra en un -14% la reducción de los mismos entre enero y septiembre. Algunos promotores vaticinan que la caída frente a 2019 rondará el -30%. Font cree que la contención también afectará a este indicador: "Es muy probable que los proyectos caigan hasta el -15% o el -20% y que en 2021 no haya un cambio de tendencia importante. Nos enfrentamos a un ajuste en el producto residencial de nueva planta que tendrá su correspondencia con la demanda, ya que el interés comprador también se moderará sustancialmente", argumenta Font.
Por último, respecto al alquiler, hemos asistido a un cambio de rumbo en el mercado. "Acostumbrados a registrar abultadas variaciones interanuales en las grandes capitales, 2020 ha significado un vuelco en la trayectoria al alza de las ciudades más tensionadas", admite Font, que estima que este año "la media nacional se moverá entre el -1% y el -2%, pero en capitales de primera línea podrían alcanzarse rebajas de hasta el -10%". Según Font, "estos ajustes se generalizarán en 2021, llegando a otros territorios con menor presión arrendataria". En cualquier caso, el experto expone que "la incertidumbre que rodea a los alquileres es muy alta, dada la normativa relativa a la limitación de los precios que ya ha entrado en vigor en Cataluña y su posible traslado al resto de España". Al mismo tiempo, "estamos a expensas de que se materialice el empuje a la vivienda en alquiler a precios asequibles prometido por las administraciones y a que tendencias como el build to rent se afiancen".
Nueva normalidad inmobiliaria
2020 ha puesto sobre la mesa nuevas expectativas por parte de la demanda. "La búsqueda de vivienda parece ir abandonando el viejo cliché de la localización gracias a la expansión del teletrabajo, priorizando los espacios al aire libre sin salir de casa y el contar con más superficie en el interior, lo que traslada el interés a la periferia, donde por el mismo precio se obtiene una mayor calidad de vida", declara Font. Estas exigencias deben ser tenidas en cuenta por los promotores, que tendrán que ofrecer "productos más personalizados que nunca". De este modo, habrá que "encontrar soluciones polivalentes sin perder de vista la comodidad y la eficiencia, un aspecto que también debe aplicarse a la vivienda usada a través de la rehabilitación energética".
Al hilo de la sostenibilidad en la construcción, Font indica que "los fondos europeos que se destinarán al sector van a enarbolar la bandera de la transición ecológica, por lo que la regeneración del parque de viviendas antiguas y los nuevos desarrollos residenciales que apuesten por la certificación energética más alta estarán de enhorabuena". En este sentido, Font también apunta que la digitalización es otro los frentes indispensables para la recepción de ayudas, dado que permitirá la adecuación de las plantillas y el fomento del empleo: "La transformación digital dentro de las empresas inmobiliarias se vislumbra como una acción más que necesaria para que el mercado de la vivienda siga cumpliendo un papel fundamental dentro de la economía española", concluye.
Modificación de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude.
Se modifican el número 1 del apartado Uno, los números 4 y 5 del apartado Dos, el número 1 del apartado Tres y se añade un número 5 al citado apartado Tres, del artículo 7 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, que quedan redactados de la siguiente forma:
«"1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 euros o su contravalor en moneda extranjera. No obstante, el citado importe será de 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional."
Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 36.5, permite que se incluyan otras garantías con el objetivo de hacer frente a los riesgos por impago: "Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico".
Incluir en el contrato de alquiler un avalista como garantía adicional a la fianza. En teoría un pacto verbal sobre este asunto es perfectamente válido.
El avalista tiene la obligación de cubrir el incumplimiento de las obligaciones del inquilino. En todo caso, nunca puede ser superior.
Otro factor importante sobre las obligaciones del avalista reside en si queda obligado de forma subsidiaria o solidaria. Si el avalista lo hace de forma subsidiaria, deberá responder de las obligaciones que el arrendatario no pague y de las que no pueda responder con su patrimonio. En cambio, cuando se opta por un aval solidario, el acreedor puede actuar contra el deudor avalado y el avalista indistintamente.
La única situación en la que no existen dudas es cuando en el contrato existe una disposición expresa según la cual el avalista responderá durante toda la duración del contrato, incluyendo las prórrogas, y hasta que se entregue la posesión del inmueble.
Sin embargo, si no existe mención expresa, es cuando surgen diferentes interpretaciones.
En cualquier caso, una buena forma de intentar guiarnos es si la prórroga se produce por causa legal, es decir, se basa en el artículo 9 de la LAU, o si, en cambio, se trata de una prórroga voluntaria, a la que hace referencia el artículo 10 de la LAU.
Esto significa que si el contrato tiene una duración de un año y el inquilino decide continuar hasta los cinco años que le permite la norma, el avalista quedará obligado durante ese tiempo.
Diferentes son aquellos casos en los que las prórrogas son voluntarias; es decir, una vez superados los cinco años, si en el contrato no se dice lo contrario, el avalista quedará liberado de sus obligaciones.
Sin duda, la mejor decisión es que conste por escrito en el contrato las condiciones a las que se obligan las partes y evitar así cualquier tipo de inconveniente.
De las 9.199 nuevas viviendas para las que solicitaron visados, 7.042 eran pisos en bloques y 2.150 casas unifamiliares. La superficie de los primeros retrocede a los 106,5 metros cuadrados, la media más baja desde mayo de 2015. Por el contrario, la superficie media de los unifamiliares se situó en 202,1 metros cuadrados, superior a la del mes anterior (198,8 metros cuadrados).
En la actualidad el sector inmobiliario sigue encadenando un problema de oferta y aunque los visados de obra nueva crecieron un 8,8 % en España en 2019, el resultado fue "mucho más moderado" al registrado el año anterior.
En este sentido, se ha detallado que el nivel de producción de nuevas viviendas el año pasado fue de 107.000, por debajo de la creación neta de hogares (120.000 según la EPA) y la proyección de 135.000 hogares anuales proyectada por el INE.
Aunque octubre fue el mes en el que se concedieron el mayor número de visados de los últimos diez años, hoy día representa un 54 % menos de los que se otorgaron en octubre de 2008, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.
Datos que sorprenden ya que la venta de viviendas unifamiliares nunca antes había supuesto una de cada cinco transacciones en España registrándose así su máximo histórico. Por ejemplo, en verano de 2012 suponían un 15%, mientras que en 2019 protagonizaron el 19,1% de las operaciones de compraventa.
Con respecto al trimestre precedente se ha registrado un incremento en el peso de compraventas de vivienda unifamiliar de 1,94 puntos porcentuales aumentando así el interés de los compradores por cambiar de vivienda.
Los datos por CCAA, muestran que las cinco que lideran las ventas de viviendas unifamiliares durante el 3º Trimestre son Castilla-La Mancha, Extremadura, Castilla y León, Comunidad Valenciana y Andalucía, mientras que el País Vasco es la región con menor número de transacciones.
En concreto, una de cada tres viviendas vendidas en Castilla-La Mancha han sido unifamiliares, mientras que en Extremadura han supuesto casi un 28% y en Castilla y León, un 26,5%. Le siguen Comunidad Valenciana, con un 23,7%, y Andalucía, con un 22,6%. Por encima de la media nacional también están Murcia y Navarra (20,8% en ambos casos).
Al otro lado de la tabla se encuentra el País Vasco, con solo un 5% de las transacciones de viviendas durante el tercer trimestre. Asturias, La Rioja y Madrid también están por debajo del promedio, con menos de un 15% sobre el total.
Crece el tamaño medio de las viviendas vendidas
Según los datos del Registro, "la superficie media de se ha incrementado nuevamente (0,8%), registrando su máximo con 101,7 m2 para el conjunto de vivienda. En vivienda nueva libre la superficie media transferida se ha elevado a los 110,2 m2, próximo al máximo histórico del segundo trimestre (110,4 m2). Por su parte, la vivienda usada alcanzó una superficie media de 100,25 m2, que también supone su mayor registro de la serie histórica. En consecuencia, se está produciendo una generalización del crecimiento de la superficie media transferida.
Castilla-La Mancha lidera el ranking nacional, con un tamaño medio de más de 126 m2 (incluyendo vivienda nueva libre, vivienda nueva protegida y usada) seguida por Extremadura con (116 m2) y Castilla y León (109 m2). Entre las comunidades con los inmuebles de menor tamaño están Asturias, Canarias y el País Vasco, con menos de 90 m2.
Debido al aumento de demanda, ciudades situadas en un radio de 10 a 50 km como Badalona, Sant Cugat, Manresa y Terrassa están entre las localizaciones que más están subiendo de precio.
La perspectiva de realizar más vida en el hogar está influenciando la búsqueda de viviendas más amplias, con espacios exteriores y zonas comunes compartidas, características que por relación calidad-precio se encuentran generalmente ubicadas en los anillos urbanos, es decir, en localidades situadas entre 10 y 50 km de la ciudad. Esta fuga de familias hacia nuevas ubicaciones está impactando en los precios de compra y alquiler de la vivienda, donde se espera que bajen entre un 3 y un 7% en la ciudad de Barcelona, según analiza Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC).
"Se está generando un efecto expulsión. El que tiene un piso en Barcelona no se irá, porque tiene un activo que va a valer más, pero ante la posibilidad de elegir, las familias están priorizando zonas al aire libre y bien conexionadas con la ciudad", explica Hernández Reche. En este sentido, las comarcas que más están subiendo de precio como consecuencia del aumento de demanda son el Maresme y el Vallès Occidental y Oriental, con ciudades como Badalona, Sant Cugat, Terrassa y Manresa como principales destinaciones demandadas.
"Estos espacios también se encuentran cercanos a Barcelona ciudad, pero la capacidad financiera que requiere por parte de las familias es más alta, por eso muchos núcleos familiares optan por ciudades colindantes", afirma Hernández Reche. Por lo que respecta a los barrios de Barcelona más demandados, Diagonal Mar, Poblenou y Sarrià- Sant Gervasi se sitúan a la cabeza por ofrecer viviendas con las deseadas características habitacionales, comercializándose sin problemas todas las promociones de obra nueva que se están construyendo.
El mercado de alquiler y el coliving en auge
La compra de vivienda, aun así, no está al alcance de todos. Aunque el sector inmobiliario se presenta como un valor refugio de inversión atrayendo perfiles con cierto patrimonio, en especial en la actualidad debido a la desconfianza que presentan las inversiones bursátiles, las entidades financieras están aplicando restricciones a determinados colectivos con problemas de liquidez como el de la gente joven, por lo que se debería encontrar un tipo de financiación que se ajuste a su situación.
"Hay un mantra sobre que los jóvenes no quieren comprar porque prefieren un estilo de vida menos comprometido, pero es una falacia. El problema es que no tienen liquidez y que las condiciones bancarias son más restrictivas con este perfil de comprador, y por este motivo no puede adquirir una vivienda", afirma Hernández Reche, que considera que esta dificultad de acceso a la vivienda está desviando esta demanda hacia otros mercados menos comprometidos, potenciando nuevas vías de inversión.
"Se trata del mercado de alquiler, que a su vez está generando nuevas formas de vivir como es el coliving o el cohousing y que Catalunya ya ha empezado a regular", señala Hernández Reche, que destaca que esta nueva modalidad abre una vía de inversión para promotores del sector inmobiliario.
El futuro incierto del sector inmobiliario
"Hay un consenso social que nos dice que la salida de la crisis económica dependerá de la vacunación y la recuperación progresiva de los trabajadores en ERTE, pero hay que tener en cuenta que hay muchas empresas pasando una situación complicada y cuando los trabajadores vuelvan a su puesto de trabajo, igual este ya no existe", afirma Hernández Reche, que ve en el desempleo la principal dificultad para la recuperacióneconómica española.
Por lo que respecta a la inversión extranjera, esta también influirá en el desarrollo del mercado inmobiliario, pero también repercutirá a la recuperación económica a nivel nacional. "Que los extranjeros no inviertan aquí en el sector inmobiliario influye en la pérdida de negocio colateral, pues se deja de consumir en todo sentido: gastronomía, hotelería, entre otros". En el contexto económico actual, la inversión de capital extranjero en España está bajando y, según afirma el CEO, existe un descrédito sobre cómo se están haciendo las cosas a nivel legislativo.
En este sentido, el problema de acceso a la vivienda y la manera cómo la administración pública ha trasladado la responsabilidad al sector privado hace desconfiar a inversores extranjeros y nacionales. "Limitar el precio del alquiler solo funciona cuando se plantea como una medida temporal y cuando va acompañada de políticas públicas de vivienda", afirma Hernández Reche, que considera, además, que ofrecer incentivos fiscales al propietario por reducción de renta habría mejorado la acogida de esta medida.
El informe refleja un incremento del Índice de Actividad de la Construcción situándose en +17 en el segundo trimestre. En la actualidad España sigue una trayectoria similar a la del resto de Europa aunque está por debajo de las cifras europeas. El sector del mercado no residencial también se está recuperando. En el segundo trimestre del año se ha registrado un índice de actividad de +23% comparado con el -19% del trimestre anterior.
Según el sector de la obra civil y las infraestructuras ha habido un pequeño incremento aunque las perspectivas son mucho mejores para el sector digital y energético +41% y +44%. Se espera que en los próximos meses el sector de la construcción siga creciendo liderándolo el sector residencial privado junto a la estabilización de los tipos de interés.
Según las previsiones de RICS y CGATE la construcción de nuevas infraestructuras tomará un papel más relevante en los países europeos para reconstruir así la economía después de la pandemia. La industria adquirirá mayor importancias a pesar de la escasez de materiales y mano de obra y el incremento de los precios según señala RICS.
Finalmente y concluyendo el sector de la construcción evoluciona favorablemente y se espera su continua crecimiento durante el segundo semestre a pesar de los baches, de la escasez de mano de obra cualificada y los altos costes de las materias primas.
La rehabilitación de viviendas experimentó gran actividad durante el segundo trimestre de 2020, con un ritmo superior al de 2019 y un incremento importante del 28,5% entre abril y junio.
El visado en rehabilitación registró en 2020 una caída moderada pero desde 2021 no ha dejado de aumentar la concesión de visados.
Desde el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (Cscae) afirman que la rehabilitación es el gran reto que tiene España en los próximos años y que el plan de recuperación anunciado en esta materia es el estímulo para promover la "ola de renovación" que precisa el parque edificado.
En este sentido, ATA propone que se acometan las siguientes medidas en consonancia con lo que recomienda el Pacto de Toledo:
Permitir que los autónomos mayores de 48 años (prácticamente la mitad de autónomos) puedan adecuar de forma voluntaria su cotización a sus ingresos pudiendo cotizar por una base superior a los 2.077?/mes que se les permite actualmente.
Permitir que los autónomos societarios (más de 900.000 autónomos) puedan deducir como gasto de empresa, al igual que las cotizaciones de los trabajadores, su cotización a la seguridad social. El 60% de los autónomos societarios estarían dispuestos a subir su cotización mensual si esto fuera posible.
Permitir aportaciones a lo largo del año independientemente de la cuota mensual que paga cada autónomo que permitan mejorar su contributividad y sus prestaciones. Y que se pudieran hacer en el momento que el autónomo tenga liquidez o disposición financiera.
Permitir que los autónomos puedan elegir su base de cotización, cambiarla para subir o reducir, 6 veces al año.
Reducir la cotización a los autónomos cuyos rendimientos netos en el último año estén por debajo del SMI cotizando a la Seguridad Social de la siguiente forma:
?Reducción del 50% de la cuota mínima para aquellos autónomos cuyos rendimientos netos no lleguen al SMI.
Reducción del 75% de la cuota mínima para aquellos autónomos cuyos rendimientos netos no lleguen al 50% del SMI.
"Siguiendo estas recomendaciones y aplicando estas propuestas se podrían mejorar las cotizaciones y aumentar la recaudación sin tener necesidad de obligar a subir la cotización a muchos autónomos que estos momentos tienen una situación económica de asfixia", ha asegurado Lorenzo Amor, presidente de ATA.
Desde la patronal que representa a grandes fondos y pequeños propietarios de viviendas en alquiler, advierten que "si se aprueba el decreto con la propuesta actual, los propietarios de vivienda en alquiler afectados reclamarán al Estado responsabilidades por expropiación del derecho de uso de sus activos".
Consideran también que el decreto generará un efecto llamada a nuevas ocupaciones, "como ya hemos visto en Cataluña con la aprobación de normativa similar".
"Este texto legal puede dar lugar también responsabilidades de tipo penal para el Estado en el caso de que se produzcan conflictos en las viviendas ocupadas tras la aplicación del decreto, ya que los propietarios se verán privados de su derecho de propiedad y no podrán garantizar la seguridad de su vivienda" , explican desde Asval.
Los propietarios que forman parte de Asval son favorables a buscar soluciones para los inquilinos con dificultades temporales para pagar las rentas de sus alquileres por efecto de la crisis. Sin embargo, se manifiestan en contra de ofrecer estas mismas soluciones a los ocupas ilegales.
El decreto propuesto establece que serán los servicios sociales los encargados de acreditar la vulnerabilidad de las familias y las Comunidades Autónomas las que tengan que proporcionarles un alojamiento alternativo en un plazo de tres meses. Sin embargo, el problema radica en que "las administraciones autonómicas carecen de un parque de vivienda social suficiente para garantizar el realojo", una opinión compartida por todos los expertos en la materia.
España cuenta con uno de los parques de vivienda social más reducidos de Europa, ya que, según datos de Eurostat, tan solo representa el 2,5% del total de viviendas, frente al 30% de los Países Bajos, el 24% de Austria o el 17% de Francia.
Desde ASVAL se considera que esta nueva ley generará un efecto llamada a la ocupación ilegal, generando inseguridad jurídica en el mercado de vivienda. Beatriz Toribio, directora general de Asval, explica que la normativa que el Gobierno va a aprobar "perjudicará a los colectivos con menores recursos, ya que habrá menos oferta de vivienda, será más cara y los propietarios priorizarán a los inquilinos más solventes".
Así, Asval advierte que este acuerdo perjudica al sector, frena su profesionalización y desarrollo y contradice las recomendaciones de organismos internacionales.
"El Fondo Monetario Internacional (FMI) ha publicado recientemente un informe dedicado a la situación del alquiler en España, en el que advierte de los riesgos de sobreproteger a los inquilinos y sobrerregular el sector, y en el que aboga por incrementar el parque social de vivienda en alquiler, una propuesta que también defendemos desde Asval", explican.
Con esta medida "se pone en riesgo además del derecho de propiedad, el derecho a la tutela judicial efectiva, que garantiza la resolución de los problemas por vía judicial y sin injerencia de la Administración Pública. Desde ASVAL consideramos, asimismo, que este acuerdo es discriminatorio, ya que distingue de forma arbitraria y no justificada jurídicamente grandes y pequeños propietarios, lo cual está prohibido por la ley".
El grueso de la futura medida va en contra de los grandes tenedores, que son cruciales para el desarrollo del este mercado en Españay que requieren de seguridad jurídica para mantener sus inversiones en nuestro país. Además, es una medida completamente desproporcionada, ya que carga toda la obligación de dar solución al problema social de la vivienda en el sector privado, cuando es una obligación de la Administración.
Poco a poco se está volviendo más habitual que las personas acudan a compartir piso. Por ello, debemos analizar previamente a firmar un contrato de alquiler de una habitación varios aspectos importantes.
Este fenómeno está creciendo en las grandes ciudades como Barcelona o Madrid, un hecho que no extraña, ya que lo que cuesta un alquiler de un piso en estas ciudades supera en gran medida las opciones económicas de algunas personas.
Clasificación de los contratos de alquiler
Para aquellos que estén interesados en compartir vivienda, debemos tener en cuenta la tipificación que existe en cuanto a los contratos de alquiler de una habitación. Entre estos tipos de contrato, podemos encontrarnos con tres:
Contrato alquiler piso compartido: A diferencia de los siguientes dos casos, aquí se opta por compartir el alquiler de un piso, un modelo completamente diferente.
Contrato alquiler habitación temporada: Cuando hablamos de contratos de larga duración para alquilar una habitación, estamos hablando de alquileres para una larga temporada. En este caso, en los contratos de temporada, donde también incluimos los contratos para estudiante, la Ley no estipula ninguna duración específica.
Contrato alquiler habitación de larga duración: En esta categoría, entrarían todos aquellos contratos donde se indica que la duración mínima de alquiler se sitúa en 5 años.
¿Qué debo hacer para alquilar una habitación?
Este tipo de alquiler es un fenómeno que está aumentando cada vez más, debido a que sirve como alternativa a los alquileres tradicionales para aquellas personas que buscar obtener beneficios económicos a la vez que pueden seguir viviendo en su domicilio. De esta forma, se facilita el acceso a un alquiler a las personas.
En este caso y al contrario que ocurre con el alquiler de las viviendas, el arrendamiento de habitaciones está regulado por el Código Civil. Una de las diferencias entre ambos tipos de de alquileres es que en los arrendamientos de habitación la duración es la que aparece plasmada en el contrato, sin opción a prorrogarlo. Sin embargo, en el alquiler de una vivienda sí existe la opción de la prórroga.
Para poder alquiler, se requerirá el contrato de alquiler, que debe estar compuesto por diversos puntos. Entre ellos, los más importantes son los puntos fiscales, debido a que el arrendador está obligado a declarar en Hacienda los ingresos que obtendrá por alquilar dicha habitación.
Cuestiones a tener en cuenta
¿En qué consiste alquilar una habitación?
Alquilar una habitación consiste en arrendar una o varias habitaciones de una vivienda a uno o varios arrendatarios, pudiendo vivir o no en el domicilio alquilado. Al no alquilar la vivienda completa, únicamente una parte de ella, la Ley de Propiedad Horizontal no regula este tipo de contrato, sino que lo hace el Código Civil.
¿Cómo puedo llevar a cabo un contrato para alquiler una habitación?
Durante el desarrollo del contrato, debemos incluir dentro de él los siguientes puntos primordiales:
La duración del contrato
Reflejar todos aquellos servicios de los que se disfrutará en el alquiler, por ejemplo conexión WiFi o el poder cocinar...; así como la división tanto de los gastos extra como los comunes por si llegan a ocurrir.
Apuntar la habitación que se va a alquilar y a ocupar
A veces, también es recomendable señalar si existen normas de convivencia para evitar posibles problemas entre los inquilinos.
Concretar si se podrá o no subarrendar la habitación
Formular el preaviso que se necesitará para cancelar el arrendamiento previamente a la fecha que se haya pactado.
Indicar el precio y el método de pago
¿Si no tiene contrato, cómo puedo expulsar a un inquilino de mi habitación?
En el caso en el que no exista ningún contrato físico de alquiler, puede ocurrir que sí exista un contrato verbal que está amparado por la ley. Aunque, pueden ocurrir situaciones que provoquen problemas en este tipo de contrato.
Para aquellos propietarios que están viendo como un inquilino que no tiene ni contrato ni paga está causando problemas en el barrio con los vecinos u otras razones, se les puede echar por diferentes métodos según los motivos del desalojo:
Por cualquier motivo, por ejemplo el impago, siempre y cuando se avise con 30 días de antelación, excepto si existe una situación de retaliación o discriminación ilegal.
También se puede notificar únicamente con 7 días de antelación en los casos en los que exista una causa grave, por ejemplo desperfectos en la vivienda, problemas con vecinos o incluso un cambio de cerradura.
Independientemente de ambas circunstancias, debemos actuar de la siguiente manera:
Notificar a través de un escrito o burofax al inquilino que está obligado a salir del domicilio y el plazo en el que lo tiene que abandonar.
Si aún así, no lo abandona, tendremos que acudir a la vía judicial, adjuntando una copia de las escrituras del domicilio, otra copia de la demanda del pago si se trata de un impago y los justificantes de este y Poder General para pleitos.
En un plazo aproximado de un mes, el inquilino obtendrá la demanda y la fecha en la que se llevará a cabo el juicio. En suma, se expondrá en dicha demanda la fecha en la que el propietario podrá volver a su domicilio, es decir, la fecha de lanzamiento.
¿Debemos declarar el alquiler de nuestra habitación?
Entre las cuestiones más frecuentes respecto al contrato de alquiler de una habitación se encuentra la de la declaración de renta. ¿Debemos indicar en dicha declaración los beneficios económicos que hemos obtenido alquilando una habitación de nuestra vivienda?
De la misma forma de los alquileres de viviendas, en los de habitación también podremos quitar al que cobras los gastos provocados, como la luz, la comunidad o el agua, siempre y cuando el arrendador sea el encargado de pagarlos. El dinero que restamos siempre tiene que ser proporcional al espacio alquilado. Sin embargo, en el caso en el que se comparta gastos, esta resta no podrá tener lugar.
Pero, ¿qué significan exactamente estos conceptos? Un error muy común a la hora de medir una superficie es no conocer la diferencia uno y otro.
Estas son sus definiciones:
La superficie útil
Es el área que se puede pisar dentro de la vivienda. Se refiere a todo el interior de la casa que se puede utilizar (incluso armarios empotrados). No se cuenta la superficie por donde no se puede caminar, como el interior de los muros. Es decir, es el espacio real del que puede disponer el usuario del inmueble. Los metros útiles son los que indican de qué espacio podrá disponer el usuario de la vivienda.
La superficie construida
Es la superficie delimitada por el perímetro exterior de los cerramientos del inmueble. Se incluyen todos los metros cuadrados cubiertos que estén dentro de la vivienda. No se cuentan los espacios descubiertos como patios y jardines. No se considera superficie construida los espacios con una altura inferior a 1,5 metros. En las zonas semi-descubiertas se computa el 50% del espacio. Los metros construidos son el total de la superficie que suma el perímetro de la vivienda, incluyendo los muros.
Sin embargo, además de estos conceptos existen otros dos tipos de medidas: la denominada Superficie Registral y la superficie catastral.
Veamos también sus definiciones:
La Superficie Registral
Según el Registro de la Propiedad, se debe incluir en la descripción de los inmuebles la superficie construida sin la repercusión de elementos comunes.
La superficie catastral
En ella se tiene en cuenta la superficie construida con elementos comunes. Esto significa que si la vivienda forma parte de una comunidad de vecinos, ésta tendrá un porcentaje de participación en esos elementos comunes que también es incluido.
Como podemos observar, es necesario tener claros estos conceptos para interpretar los datos correctamente, pues según la fuente que se consulte, la medida puede venir indicada de una forma u otra.
Algunas veces se utiliza este tipo de contratos en programas de viviendas públicas. En estos casos, las familias deben tener ingresos limitados y se establece un tiempo determinado para que los arrendadores adquieran la vivienda.
De cualquier forma, al cumplirse el tiempo establecido para que los arrendatarios ejerzan el derecho de adquisición de la vivienda, éstos deben buscar una financiación permanente para completar el pago de la vivienda.
Los consumidores interesados en alquilar con opción a compra deben tener cuidado de que el contrato les resulte conveniente, ya que algunas veces no pueden cumplir los pagos y terminan perdiendo la opción a compra y el dinero invertido.
Esto es así debido a que en los contratos de arrendamiento que llevan incluidas la cláusula de opción a compra las rentas suelen ser bastante mayores que si no incluyeran esta cláusula, pagando así la posibilidad de ejercer la opción a compra.
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado dos cursos donde explicamos al detalle los contratos de arrendamiento con opción de compra de inmuebles, así como todas las figuras contractuales relacionadas con el contrato arrendamiento y de compraventa de inmuebles. Además podrás acceder y generar todos los modelos tipo de contratos necesarios en el proceso de compra y venta inmobiliaria con modelos tipo de contratos. Los cursos son:
A través de la nueva funcionalidad la calculadora "Quiero rehabilitar mi edificio", la aplicación arroja datos orientativos sobre el coste neto que puede suponer una rehabilitación energética, teniendo en cuenta aquellas actuaciones susceptibles de subvención: aislamiento térmico por el exterior (SATE) en fachadas y cubiertas, y la sustitución de ventanas.
Madrid, 21 de febrero de 2021.- Con la entrada en vigor del Real Decreto 853/2021, por el que se regulan los programas de ayudas en materia de rehabilitación residencial, procedentes de los Fondos Next Generation, no son pocas las dudas que surgen sobre cómo tramitar estas ayudas y, sobre todo, el coste que tendrán que afrontar las comunidades de propietarios para renovar energéticamente sus edificios con las subvenciones previstas y sin necesidad de aprobar derramas.
Para ayudar a las comunidades de propietarios, al administrador de fincas y, en general, a los agentes rehabilitadores, a calcular la cuantía de la ejecución de los trabajos de rehabilitación, pero también a los particulares que tienen en propiedad una casa unifamiliar, el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE) ha actualizado su Calculadora Energética, que integra, como novedad, la posibilidad de conocer el coste energético aproximado mensual del edificio, sin la necesidad de incluir los datos del Certificado Energético.
"A partir de los datos del Certificado, si se conocen, y de otros solicitados, como la provincia, altitud y superficie del edificio, la calculadora estima el coste energético anual, tras simular distintas actuaciones de rehabilitación energética (renovación de la fachada y la cubierta y sustitución de las ventanas) y aplicar la subvención regulada por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana", explica Juan López-Asiain, director del Gabinete Técnico del CGATE.
Con más de 6.700 consultas descargadas en esta calculadora, el CGATE, que ha analizado miles de viviendas, según su etiqueta energética y los precios actuales de la energía (gas, gasóleo y electricidad), presupuestando unas mejoras en el inmueble para poder escalar de letra en la calificación, examina ahora los edificios completos (bloques de viviendas y casas unifamiliares) teniendo en cuenta las ayudas procedentes de los fondos europeos post COVID-19.
Para conocer las funcionalidades de esta herramienta, los Arquitectos Técnicos han simulado los resultados para un edificio, en Madrid centro, de los años 60, con 9 viviendas (cada una de ellas con una media de 80 m2, más los metros correspondientes a las zonas comunes existentes -portal y escalera-).
Situado a una altitud de 650 metros, y con una superficie total de 720 m2, el edificio (que ha obtenido en comparación con otros edificios de similares características y zona, una letra G) utiliza como suministros gas natural para calefacción centralizada y ACS, además de electricidad, resultando el consumo energético total de 16.535 euros al año.
A través de la nueva funcionalidad de la calculadora "Quiero rehabilitar mi edificio", se arrojan datos orientativos sobre el coste neto que supondría su rehabilitación energética, teniendo en cuenta aquellas actuaciones susceptibles de subvención y en base a la consecución de un ahorro total de energía del 30% para poder optar a ellas: aislamiento térmico exterior (SATE) en fachadas y cubiertas, y la sustitución de ventanas.
Aplicando una intervención de SATE en la fachada de 600 m2 de este edificio se estima un coste final desde 25.965 euros, tras la subvención del 40% (17.310 euros). Si el SATE también incluye actuaciones en la cubierta del inmueble (de 160 m2 aproximadamente), el coste se reduce a los 21.000 euros, llegando a ser una partida subvencionable hasta el 60%.
"Los costes en la rehabilitación energética conseguidos en este edificio tipo nos ayudan a reflexionar sobre que nos encontramos en un momento único para renovar el parque inmobiliario edificado. Además, las desgravaciones fiscales por tramos, y no tener la obligación de declarar las subvenciones de estas subvenciones en la declaración de la renta, ayudan a conseguir los objetivos de rehabilitación que busca el Gobierno a través de los fondos europeos", argumenta Alfredo Sanz, presidente del CGATE.
Para el presidente de los Arquitectos Técnicos, "identificar qué actuaciones a gran escala pueden ayudar a reducir el gasto, mejorando el confort y la salud de sus ocupantes, es prioritario para conseguir la descarbonización de los edificios y culminar su transformación energética. Además, con la calculadora el ciudadano podrá conocer cuánto gasta en energía y qué puede hacer para ahorrar y mitigar la pobreza energética".
CamToPlan calcula de forma instantánea la superficie (en metros cuadrados o en pies cuadrados) y traza el plano de la habitación utilizando todas las medidas. Con tan solo un clic, podrás compartir tus planos por correo electrónico, por mensaje o en las redes sociales.
360 Panorama
Panorama 360 te permite crear y compartir atractivas imágenes panorámicas de calidad profesional de 360 grados y gratis.
Comparte imágenes panorámicas de alta resolución y creación fácil y rápida en redes sociales, incluyendo Facebook y Twitter. Descubre qué está sucediendo en el mundo con nuestra fuente de imágenes panorámicas en directo y comparte tus increíbles panorámicas con otros miembros.
Evernote Scannable
Scannable te ayuda a avanzar con el papeleo. Escanea contratos, recibos, tarjetas de visita, y cualquier papel que veas. Guarda o comparte documentos al instante y sigue adelante.
Captura automáticamente documentos escaneados con alta calidad en cualquier lugar:
? Escanea rápido: apunta tu cámara a documentos, recibos de gastos o pizarras. Scannable los captura inmediatamente.
? Ahorra tiempo: Scannable gira, recorta y ajusta las imágenes automáticamente para que los documentos escaneados sean claros y fáciles de leer.
? Comparte o guarda: envía documentos a tus compañeros por correo electrónico o texto, o expórtalos como archivos PDF y JPG a Evernote y otras aplicaciones.
Lidia con los papeles de manera profesional
? Convierte las tarjetas de visita en contactos: obtén información de las tarjetas de visita y guárdala en tu lista de contactos.
? Digitalízate: Scannable funciona perfectamente con el ScanSnap edición Evernote para que los documentos de varias páginas se guarden en el lugar correspondiente.
? Un escáner para todos: con Scannable, todo tu equipo podrá controlar un escáner ScanSnap edición Evernote desde sus propios dispositivos y enviar documentos que originalmente estaban en papel.
MagicPlan
Esta aplicación magicplan le permite crear planos profesionalmente, simplemente tomando fotografías. Use magicplan para generar presupuestos de trabajo completos, ver sus espacios en 3D, o planear proyectos hechos por usted mismo, o amueblar su hogar.
Cree planos de planta en minutos y edítelos fácilmente. Agregue objetos, fotos, anotaciones, lista de precios de productos, tareas e impuestos en un solo toque.
Compre sus planos para obtener archivos en formato PDF, JPG, DXF, PNG, SVG y CSV. Compártalos con cualquier usuario de magicplan. Visualice los planos en 3D. Publíquelos como planos interactivos en la Web o guárdelos en magicplan Cloud, para verlos y editarlos en múltiples dispositivos.
Snapseed
Snapseed es un completo editor de fotos profesional desarrollado por Google.
Una imagen vale más que mil palabras y más en todo lo relacionado con la venta online. Para acompañar anuncios online de propiedades, es esencial tener buenas imágenes y para ello, además de un buen móvil, es necesario editarlas y con Snapseed se puede tener una gran herramienta para tratar fotografías con un acabado profesional y de manera intuitiva.
Simulador de hipotecas del Banco de España
Ante unos posibles compradores es vital tener la máxima información y poder ofrecerles datos sobre cómo sería su posible hipoteca. Con esta aplicación oficial del Banco de España sólo es necesario introducir los datos de los clientes para hacer los cálculos necesarios y darles los datos aproximados.
Vitrio, herramienta imprescindible del profesional inmobiliario: una plataforma que te permite gestionar toda tu agencia: clientes, comerciales, agenda, todos los documentos y toda la actividad a tiempo real.
Todo esto y muchos más en un mismo gestor: Vitrio Agency CRM. Podrás extraer datos imprescindibles, sacar estadísticas sobre el perfil o el medio por el que han entrado tus leads y compradores, para extraer así información muy valiosa y tomar las mejores decisiones estratégicas comerciales y de marketing. De un solo vistazo entenderás cuál es el estado general de tu agencia, las visitas que han tenido tus inmuebles, los mails o llamadas, así como realizar tours virtuales y compartirlos en tu propia página web.
Para obtener mejores datos se ha realizado un estudio con una muestra de 29 viviendas arrendadas en Madrid del cual se han extraído las siguientes conclusiones;
Si el Gobierno interviniera las rentas del alquiler empleando este índice la mayoría de los alquileres subirían de precio, con incrementos del 33%.
Uno de los principales inconvenientes manifestados por el sector inmobiliario es la exigencia de tener los datos de los precios del mercado actualizados.
Además los expertos señalan que el mercado se autoegula frenando las subidas del alquiler en zonas tensionadas.
El sistema estatal de índices de referencia de precios de alquiler fue presentado el 30 de junio de 2020 por el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana cuando empezaba a cambiar el sector inmobiliario. Poniendo de manifiesto que serviría como herramienta estadística para que particulares y agentes pudieran operar con mayor conocimiento en el mercado y también como instrumento de toma de decisiones.
Este índice permitiría limitar los precios máximos del alquiler en las principales zonas tensionadas.
El estudio refleja que en 23 de las 29 viviendas seleccionadas, el 79 % de la renta media que recoge el índice estatal es superior al precio que actualmente pagan sus inquilinos mientras que en las seis restantes es inferior en 80, 10, 162, 7, 21 y 24 euros, respectivamente, es decir, desde un 1,2 % hasta un 18 % por debajo del precio de mercado.
De esta manera el índice permitiría subir las rentas de 29 viviendas aplicando la horquilla de precios que establece el índice.
Destacan que siete de ellas cuentan con un precio mínimo por encima del precio que están pagando actualmente los inquilinos mostrándose una importante brecha entre lo que plantea el índice y los actuales precios de mercado.
Se acaba de publicar el "Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2021 en la que se incluyen previsiones económicas que contemplan la recuperación prevista tras los efectos producidos por la pandemia del coronavirus, así como la situación del mercado inmobiliario tanto residencial como no residencial, y las tendencias previstas.".
Sus autores son el despacho de abogados madrileño Rodríguez Acuña, quien desde hace décadas proporciona cada año una visión cuantificada de lo que ha pasado y unas previsiones sobre nuestro futuro próximo.
Recomendamos vivamente su lectura.
A continuación le presentamos la nota de prensa que nos han remitido
Pese a la reciente revisión a la baja de las perspectivas de crecimiento para 2021, se espera un avance del PIB cercano al 6%, tras el retroceso del 10,8% anual del año anterior
Todos los componentes de la demanda interna acusaron descensos en el último trimestre de 2020, excepto el consumo público. La inversión en construcción encadenó cinco trimestres consecutivos de caídas interanuales correspondiendo a la inversión en vivienda la mayor caída (-14% anual en 2020). Para 2021 se anticipa una recuperación de la tasa de avance anual de la inversión en construcción, hasta el 7,4%, que se verá impulsada por la aplicación de fondos europeos del programa Next Generation EU.
Nuestras estimaciones para 2021 anticipan una recuperación de la demanda de vivienda cercana al 5%, con lo que se situaría en 450 mil viviendas.
Los efectos de la pandemia se han visto acotados en el mercado residencial por la reducción de tipos de interés, la ausencia de sobreoferta, la sólida posición financiera de los hogares y la contundente respuesta de las políticas económicas. Nuestro escenario central anticipa una recuperación de la demanda de vivienda cercana al 5% con lo que la demanda bruta se cifraría en torno a las 450 mil viviendas, niveles inferiores a los registrados antes de la pandemia. Para el ejercicio 2022 esperamos que se amortigüe el ritmo de avance de las ventas una vez se desactiven las medidas de estímulo como los ERTE o las moratorias hipotecarias.
Parte del dinamismo de la demanda de vivienda observada en 2021 responde al afloramiento de la demanda embalsada durante los meses de confinamiento, un efecto que tenderá a disiparse.
Además, la demanda extranjera seguirá debilitada mientras no se reestablezca por completo la movilidad internacional. Asimismo, las tensiones inflacionistas desatadas por la vertiente de la oferta, derivadas del encarecimiento de las materias primas y de la escasez de suministros, anticipan una reversión de los tipos de interés negativos, lo que redundaría en un tensionamiento de las condiciones de financiación.
En nuestro escenario central anticipamos un estancamiento de los precios en 2021 (0,1%) y un avance anual del 2,8% el próximo año
La previsión de precios sigue sujeta a elevados niveles de incertidumbre ante la materialización de los efectos de la crisis del coronavirus a medio plazo, pero lo cierto es que su evolución durante la pandemia ha sorprendido por la resiliencia, particularmente de los precios de vivienda nueva. En este segmento esperamos un tibio avance de los precios del 0,2% anual en 2021 y un repunte del 2,9% el próximo año.
En el mercado de obra nueva el precio se mantuvo más resiliente por factores como la relativa escasez de oferta, que no parece que vaya a perdurar en el tiempo, y por las nuevas preferencias de los compradores hacia ubicaciones más periféricas y viviendas de mayor dimensión.
Tras el recorte de la oferta durante la pandemia (-8,2% en 2020), la recuperación de la actividad promotora y el fuerte avance de la oferta de vivienda usada elevarán hasta las 400 mil viviendas la oferta total generada (23,4%)
El dinamismo de los visados de dirección de obra refleja el avance de la actividad promotora y un aumento de las viviendas terminadas que podrían superar ampliamente las cifras de prepandemia.
Así, tanto en 2021 como el próximo año la oferta de vivienda nueva se situaría en torno a las 100.000 unidades, registrando tasas de crecimiento anuales de dos dígitos.
Por lo que se refiere a la vivienda usada, el principal factor impulsor será el componente de rotación y herencias, tras alcanzar un mínimo histórico en 2020 como consecuencia del cierre de la actividad registral durante los sucesivos confinamientos. Así, la oferta total se situaría en 2021 en torno a las 400.000 viviendas y esperamos un nuevo avance anual del 7,2% el próximo año.
En el mercado no residencial sigue el auge del logístico y cierta normalización del retail mientras que el segmento de oficinas se encuentra condicionado por factores contrapuestos
Durante el confinamiento se impuso el teletrabajo provocando un sensible deterioro del sector de oficinas, tendencia que marcó un punto de inflexión a partir del período estival.
Las previsiones coinciden en señalar un incremento significativo de la contratación de oficinas hasta alcanzar niveles similares a los de prepandemia. Los sectores que liderarán esta reactivación serán el sector público, el de tecnologías de la información y telecomunicaciones, el sanitario y la industria farmacéutica.
El sector logístico fue el gran beneficiado por el auge del comercio electrónico, que impulsará la mejora de las infraestructuras tecnológicas y de almacenamiento. Esta tendencia ya venía observándose en los últimos años, si bien se ha visto reforzada a partir del confinamiento, despertando el apetito inversor por este tipo de activos, ya sean almacenes, parques industriales, naves aisladas o bien plataformas de distribución.
En línea con las previsiones para los indicadores del sector comercial, se espera una tímida recuperación de la demanda de locales en 2021, que se consolidaría a lo largo del próximo año. De hecho, ya se anticipa una reactivación de la inversión en este segmento animada por la recuperación del consumo privado que ha permitido el avance de las campañas de vacunación frente al virus.
Los pronósticos realizados han sido efectuados en el contexto de las previsiones económicas contempladas por los principales organismos tanto internacionales (FMI y la OCDE), como nacionales (Banco de España y Gobierno de España) y teniendo en cuenta el posible impacto de las medidas y ayudas económicas implementadas (hasta el cierre de la publicación en septiembre de 2021) para paliar la crisis derivada del coronavirus. Estos pronósticos pueden verse seriamente comprometidos si persiste la aparición de nuevos brotes del COVID-19 o si entra en escena algún otro suceso que pueda dañar aún más la economía mundial
El Gobierno actualmente está tramitando un Anteproyecto de Ley por el derecho a la Vivienda con el objetivo principal de mejorar el mercado del alquiler para los arrendatarios.
Se plantea una subida general de la fiscalidad del alquiler de vivienda en IRPF (pasando de una reducción del 60% al 50% del rendimiento neto), considerando también otros estímulos en forma de bajada si se baja el precio de las viviendas en zonas tensionadas: reducción del 90% si se baja la renta en al menos un 5%; del 70% si se alquila a jóvenes o se ponen a disposición de programas de renta limitada o del 60% si se hacen obras de rehabilitación o mejora.
Las viviendas vacías podrán tener un recargo en el IBI, si no justifican la razón de su falta de uso.
Se estudia también poner un sistema de limitación de aumentos de rentas en las zonas tensionadas, dirigida sobre todos a grandes tenedores (más de 10 viviendas).
La intervención en el mercado de alquiler dirigido al control del precio, no ha provocado nunca buenos resultados, el propietario que le impiden subir las rentas, desatenderá la vivienda y no invertirá en nuevas. Las grandes corporaciones inmobiliarias no invertirán en un mercado muy regulado y restrictivo, provocando una disminución de la oferta inmobiliaria.
Creemos sinceramente que la administración pública debe proporcionar suelos baratos para la construcción de viviendas asequibles, tanto de venta como de alquiler, es decir potenciar la creación de oferta, en vez de tratar de regular sus precios.
El verano cerró con datos positivos el tercer Trimestre. Según las estadísticas del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana entre julio y septiembre se contabilizaron 132.006 transacciones de vivienda, el mejor dato en lo que va de un 2020 marcado por la pandemia del coronavirus.
El incremento interanual alcanza al 6,7% de media nacional, un 67% si lo comparamos con el trimestre anterior (abril-junio), cuando España se paralizó por el estado de alarma. Recordar que el descenso registrado en el primer y segundo trimestre del año fue de un 16% y un 47%, interanual, respectivamente.
La mayor actividad se registró en la obra nueva, con un incremento del 43,6% interanual hasta las 17.333 operaciones, la cifra del año. En el caso de las viviendas de segunda mano, las transacciones también crecieron, aunque de forma más moderada con un 2,7%, hasta las 114.673 ventas. La venta de casas usadas supuso el 86,8% del total de operaciones durante el tercer trimestre.
Por regiones, Andalucía (26.917) , Comunidad Valenciana (19.465) y Madrid (17.056) tuvieron un buen comportamiento en cuanto al volumen de transacciones y acapararon el 48% del total. Las tres regiones crecieron un 13,2%, un 6,7% y un 2,7% interanual, respectivamente.
Cataluña, recogió 18.451 operaciones entre junio y septiembre, más que en Madrid, tuvo una caída del 7,3%, debido sobre todo a la caída del un 14,5% en Barcelona.
Además de Cataluña, el mercado de la vivienda vio descensos en ventas en Baleares (-16,4%), Navarra (-15,7%), País Vasco (-11,4%) y Canarias (-4,8%).
Sin embargo en Asturias (48,7%), Castilla y León (25,9%) y Galicia (22%) aumentaron las ventas frente al verano de 2019.
La hipoteca inversa consiste en que clientes mayores de 65 años con vivienda en propiedad hipotequen un porcentaje de la misma para recibir liquidez y así mantener su economía.
El cliente que adopta este tipo de préstamo puede recibir el importe para complementar sus ingresos a través de un pago único, mensual, o combinado mediante pago inicial y renta mensual. La cuantía que suelen recibir está entre los 300 euros. Si tenemos en cuenta la esperanza de vida media es de 83,3 años en España, el beneficiario recibiría como máximo el 18,4% del valor de la vivienda 17,6% en el mínimo, según recoge el II Barómetro de Hipotecas elaborado por Asufin (Asociación de Usuarios Financieros), que analiza por primera vez las características de las hipotecas inversas. El documento detalla que si viviera más, el porcentaje será mayor, para tener garantizada la recuperación del bien. En casos de supervivencia muy prolongada de los beneficiarios, se puede llegar a entregar porcentajes de hasta un 30%-35% de la vivienda generando deudas que no sobrepasarían, salvo en casos muy excepcionales, el 60% del valor de la vivienda.
Estos créditos tienen la particularidad de que sus tipos de intereses se comercializan en España tres veces por encima de las hipotecas habituales, la media está en 6,38% TAE frente al 2,35 TAE para las hipotecas variables y para las personas entre 65 y 70 años 2,37% en el caso de las fijas.
A día de hoy las entidades bancarias son reacias a ofrecer estos productos y los que lo comercializan son Óptima Mayores, Vitalitas y Cáser.
Los motivos son los siguientes; heredar la deuda generada, incremento de la litigiosidad sino pueden asumir la deuda y en tercer lugar la falta de mercado.
Las hipotecas inversas se suelen ofrecer a personas entre 65 y 100 años siendo la media de edad de 77 años y habitualmente el importe que se presta está en torno a los 180.000 euros.
Por ciudades, Madrid está en primer lugar cuya cuota de mercado abarca el 38% del total, le sigue Barcelona con un 28% y Valencia con un 12% y la liquidez que ofrece es de un 30% del valor de tasación de la vivienda.
Lola Alcover, secretaria del Consejo General remarca los siguientes datos comparativos, dentro del contexto de las incidencias de la pandemia sobre la economía española, y realiza estas valoraciones:
Pese a que los índices que figuran en sus titulares El número de hipotecas sobre viviendas baja un (27?6 -mayo-, 12?7 -junio-, 23?0 -julio-, y 3?4 -agosto-) % en tasa interanual, se hace preciso la lectura más detenida para encontrar conclusiones más completas -más de conjunto- para, puestas en contexto, poder hacer previsiones razonables.
Alcover destaca cuatro cuestiones:
1ª.- "El índice del mes de agosto (último en las estadísticas publicadas) arroja una muy sensible recuperación en cuanto a las cifras de hipotecas que se han realizado, apuntando un inicio en el cierre de la brecha abierta".
2ª.- "Las tasas mensuales del número de hipotecas sobre viviendas muestran una respuesta ágil del mercado a la salida del confinamiento, periodo durante el cual eran más que previsibles descensos en el número de operaciones".
3ª.- "El importe medio de las hipotecas presenta un continuo y discreto incremento (con un total de un 5?3 % para los últimos seis meses); muestra de la estabilidad y madurez del mercado".
4ª.- "Los tipos de interés aplicados se mantiene estable en los últimos 16 meses, al menos (con mínimas variaciones en el entorno del 2?5 %); signo claro de la confianza que al sector financiero tiene en nuestro mercado".
Alcover aclara que, al margen de esta valoración, "todas estas referencias tendrán que ser contrastadas con los futuros datos que ofrezca el mercado una vez que se coteje el impacto que pueda suponer la segunda ola de la Covid19".
Y concluye: "Aun así, hay que resaltar que la condición de la vivienda como bien de primera necesidad le otorga al mercado inmobiliario las características de agilidad, estabilidad y madurez. La proyección temporal de este hecho sobre diferentes posibles futuros a corto plazo -algunos de ellos muy críticos- merece una visión razonablemente tranquilizadora".
Actualmente están trabajando en los expedientes de regulación de empleo ERTES. Y próximamente se aprobará la extensión de las moratorias de créditos hipotecarios y no hipotecarios hasta el 31 de marzo.
En un primer momento el Gobierno ya puso en marcha la moratoria hipotecaria y la moratoria de créditos al consumo para aliviar la carga económica por el parón de empleo. Y posteriormente se prorrogaron en Julio para que se pudieran solicitar hasta el 29 de septiembre de 2020.
Durante los últimos días se ha reclamado al Gobierno en funciones, que se recuperen algunas de las medidas finalizadas el pasado mes de septiembre como las moratorias para créditos hipotecarios y no hipotecarios. De hecho hay fijada una videoconferencia de los ministros de Economía y Finanzas del Eurogrupo en la que se debatirán entre otras medidas, las aquí planteadas, para hacer frente a la crisis pandemica que estamos viviendo.
Y la suspensión desahucios para colectivos vulnerables.
Ambas medidas iban a expirar el 9 de mayo y el Gobierno ha ampliado su vigencia hasta el 9 de agosto.
El nuevo decreto engloba todas las medidas de ayuda para los inquilinos aprobados a principio de la pandemia y que han sido prolongadas sistemáticamente.
Entre estas medidas se encuentra a la posibilidad de solicitar una moratoria de pago de la renta por un máximo de cuatro meses o una reducción del 50% de la misma durante ese mismo periodo.
Los arrendatarios pueden solicitar dicha medida, salvo que haya un acuerdo diferente que haya modificado ya las condiciones del contrato. El arrendador está obligado a aceptarlo si es un gran propietario sin embargo los pequeños propietarios no tienen la obligación de aceptarla.
Con carácter general todos los propietarios deben aceptar una prórroga extraordinaria del arrendamiento durante seis meses, sin modificar sus condiciones, en el caso de que el contrato expire y el inquilino así lo solicite. Estas medidas solo se pueden solicitar una vez y se aplicaría para aquellos arrendamientos finalizados entre el 10 de mayo y 9 de agosto.
Disfrutadas estas moratorias y quitas, la única alternativa de seguir teniendo ayudas sería llegar a un acuerdo con el propietario o recurrir a créditos ICO vigentes hasta el 31de mayo.
Dicho Decreto también amplia a tres meses la suspensión de desahucios de arrendatarios vulnerables. Incluye a inquilinos con contrato de alquiler vigente.
En el caso de los ocupas el juez paralizará los desahucios durante un tiempo hasta que se encuentre una vivienda alternativa. Esta excepción está acotada sobre todo a víctimas de violencia de género, hogares con personas dependientes o menores a cargo.
El Decreto también extenderá hasta agosto la prohibición de cortar suministros básicos (luz, gas y agua) a hogares vulnerables.
Finalmente el Gobierno ha aprobado también que hasta el 31 de diciembre las comunidades de propietarios no tengan que celebrar reuniones. La ley obliga a celebrar una junta de vecinos al año para aprobar los presupuestos de la comunidad y renovar cargos. El decreto establece que estos se entienden por prorrogados automáticamente hasta finales de 2021.
El lector estará recibiendo desde algunas fuentes inmobiliarias muy establecidas en nuestro sector, múltiples mensajes positivos. Y eso está bien? salvo que algunos de ellos caen en la exageración típica, tópica y errada, de que todo es posible y, si en su caso no lo ha logrado, es porque usted no ha hecho el esfuerzo suficiente. Es decir no solo nos atontan y tientan con su aroma de superhéroes sino que, además, nos culpabilizan por no serlo.
No se deje engañar, de la mayor parte de los males que nos suceden, no somos culpables. Han nacido en el entorno lejano de nuestras agencias inmobiliarias y nada podemos hacer para influir en ellos. Solo podemos defendernos y adaptar nuestra respuesta a aquellos males que otros han causado en la lejanía y en la oscuridad remota.
La crisis inmobiliaria actual en España NO ha sobrevenido al sector inmobiliario por excesos cometidos en esta época inmediatamente anterior a nuestros días? pues estábamos en la vía de la recuperación y corrección. Los excesos han sido de otros a los que no podemos alcanzar. Y no se sienta culpable de estar ante una situación peligrosa.
Cierre los oídos a los mensajes que solo le digan que vamos a salir de esto sin decirle a la vez que la salida va a costarle "sangre, sudor y lágrimas." No necesitamos profetas-Disney, sino instructores clásicos que no oculten el enorme esfuerzo que deberemos de hacer para no ahogarnos en la Crisis.
Hoy le voy a recordar uno de los caminos que debería emprender para salir del pantano en el que estamos: la preparación.
2 La preparación antes de la acción
Dicen que las inmobiliarias lo primero que hacen cuando la Crisis los envuelve es bajar los gastos de publicidad y de formación. Y lo dicen tantos que debe ser cierto. Al menos en muchos casos.
La reducción de gastos superfluos es siempre una buena y eficaz recomendación; de hecho, yo mismo en el Plan de Gestión contra la Crisis he escrito sobre ello, pero? ¿es superfluo el aprender cada vez mejor cómo hacer las cosas en nuestras agencias, incrementalmente mejor?
No, de hecho esa es una de las cosas que aconsejamos para salir de aquella maldita e indeseada compañía.
Háganos caso, la crisis se vence con liquidez y una de sus fuentes es la de hacer más y mejores operaciones. Y no se pueden hacer estas si no sabemos cómo hacerlas bien. Por eso los gastos de formación no debieran ser los primeros en desaparecer sino los primeros en reactivarse cuando enfoque o ensaye su respuesta general a su situación actual. Haga de la Preparación su amante. Es fiel por esencia y nunca le traicionará.
3 La frase AMAT VICTORIA CURAM
La Victoria ama la Preparación es un viejo dicho romano cuya atribución u origen es escaso. Y sin embargo se repite en miles de sitios sin referencia a su autor. Pero en la excelente página heráldica Blasón (3) se atribuye su autoría a Gayo Valerio Catulo (4):
Non frustra meditantur: habent memorabile quod sit.
Nec mirum, penitus quae tota mente laborant.
Nos alio mentes, alio divisimus aures:
Iure igitur vincemur: amat victoria curam. (5)
Que José María Alonso Gamo, traduce, en los muy poco comunes versos eneadecasílabos (6), así:
Anotan todo lo digno de recordar y no ensayan en vano,
que no nos sorprenda, pues sus mentes se concentran en el trabajo.
Pero si distraemos los oídos y el pensamiento dispersamos,
por ley que nos derrotarán, pues la victoria ama a los preocupados.
?A los preocupados en conseguirla, decimos nosotros, y, por ello, a los que se preparan concentrados, ensayando previamente todos los pasos previstos, sin dispersión o distracción alguna, cuando van detrás de algún logro.
Es antigua la observación que, en los sucesos victoriosos, a todos ellos acompaña la exquisita y esforzada preparación, aspecto que casi suele no encontrarse en los fracasos. Podríamos decir que Catulo nos recuerda que la improvisación rima con la derrota.
3 ¿Y para nosotros los inmobiliarios?
En el curso que impartimos en aquellas fechas de la publicación del artículo inicial, o en la antigua patronal AEGi, sobre el tema de Captación inmobiliaria, recordé a los asistentes esta frase de Catulo cuando hablábamos de la necesaria preparación de la Entrevista de Captación. Siempre hemos preparado la Captación pero ahora, en estos momentos de postcrisis, el esfuerzo debe ser mayor. Ahora, es más difícil el triunfo porque la situación ha cambiado mucho respecto de las fechas de inicio de la Crisis (primera semana de agosto de 2007). Ahora, la Victoria ante la Captación, exige una mucho mejor Preparación.
Y añadíamos entonces que:
Y en esta pueden encontrarse tres áreas:
a) La preparación psicológica del comercial ante la inmediata entrevista con el Propietario. La captación debe ser realizada con la mejor actitud mental? y si ese no fuera el caso, acudir a las herramientas de "oxigenación inmediata" que comentamos, a fin de conseguirla.
b) La preparación material. Antes de salir a captar deberemos asegurarnos de que disponemos de la documentación y útiles necesarios que nos ayudarán a lograrla. Para ello usaremos las listas de verificación que poseemos para este momento.
c) La meta preparación. Es la parte más difícil porque no es instantánea, sino que es consecuencia de una reflexión y explicitación de lo que debe y puede, y en qué circunstancias debe de hacer el captador, en la entrevista de captación. El tipo de producto, el tipo de operación, la localización, las áreas de captación, los criterios de aceptación y rechazo deben de formar parte del equipamiento a "llevar" en la mente del captador.
Incluso en los casos en los que el propietario viene a dejarnos el inmueble, todas las cosas anteriores tienen que estar a mano -en la cabeza- del captador.
Si eso era necesario hacer antes de cualquier entrevista de Captación, cuanto más necesaria no será la preparación ante la Crisis actual. Solo meditando en ella y estableciendo los caminos para salir de la misma podremos afrontar la travesía. Nadie sale de viaje sin preparar las maletas con las cosas que necesitará en el mismo. Prepárese, si es que ya no lo ha hecho, para el viaje. No va a ser fácil, no tenemos asegurado la ausencia del naufragio ni tampoco la supervivencia. En cambio, sí está asegurado que si no nos ponemos a remar el temporal terminará con nosotros. Remando en cambio, podremos salir, eso sí con gran esfuerzo.
4 Fuentes distintas para el lema: La Victoria ama la Preparación.
Catulo tenía razón. Y aunque la poesía sea una herramienta olvidada en la venta, ya ve, el dicho del poeta romano, no puede ser más actual y necesario.
La frase goza de "muy buena prensa", y muchas encontrará el lector en la Web. Véase estas referencias, por ejemplo:
En la obra de Tomá? Kleisner (7) citada se aportan más datos sobre el uso histórico de esta sentencia romana.
Hay un blog titulado Amat Victoria Curam dedicado a la Información Financiera para Mandos Militares.
Otro blog de la FEDERACIÓN INTERNACIONAL SUPERVIVENCIA Y COMBATE (FISYC) tiene en su escudo la misma leyenda
Una logia masónica argentina se llama así: Logia Amat Victoria Curam Nº595
En la película The mechanic (2011), del director Simon West, protagonizada por Jason Statham entre otros, aparece una pistola, que lleva grabada en ambas caras, una en latín y otra en inglés, la frase romana que venimos comentando. La propia película ?no confundir con la anterior de Charles Bronson, de igual título, de 1972?, es una demostración en imágene, algo violenta, es verdad, de la verdad de la frase romana.
Y la que más me inquieta, en la página numismática que le indico aparece una moneda extraña, de 2014, de 20.000 euros de valor, en oro, con la frase señalada y con una serie de aditamentos ocultistas, realmente chocantes. (8)
Y muchos otros que toman la frase como etiqueta, marca, eslogan, nombre de la empresa o del medio de expresión, nombre del blog o círculo de amigos, páginas de aprendizaje, páginas de centros educativos, tatuadores que ofrecen esa frase, comunidad de jugadores on line, página de erótica hard en Tumblr, etc.
La frase sin duda goza de muy buena fama y aceptación general.
Me despido, recomendándole que le dé a la Preparación lo que esta se merece: un uso intenso y extenso. ¡Siga con salud!
Miguel Villarroya Martín, a 27 de noviembre de 2020 / Madrid/España
Notas:
(1) Esta es una revisión del artículo publicado en 05/04/2017
(2) Véase nuestro artículo Esta no es una crisis inmobiliaria como la de 2008? ¡cierto, pero básicamente, es la misma! (https://www.inmonews.es/no-es-una-crisis-inmobiliaria-como-la-de-2008/) donde le señalo que a pesar de sus evidentes y múltiples diferencias entre las crisis de 2008 y de 2020, en lo sustancial NOS PRESENTAN EL MISMO RETO: SUPERARLAS O MORIR.
(3) Es esta: www.Blasón.es Y en ella se anota que: el origen del lema está las 3 últimas palabras de [Catulo, C. V.; Siglo I a. C.; poema 62, verso 16] que dice «Iure igitur vincemur: amat victoria curam.» que pueden leerse, por ejemplo, en [Gaio da Legnago, A. del; 1375; reverso del folio 17] o más recientemente en [Alonso Gamo, J. M.; 2004; página 242].
De este último autor se señala en la misma fuente la referencia bibliográfica de su obra sobre Catulo, que reproducimos con sumo placer: José María Alonso Gamo, «Cayo Valerio Catulo: Poesías Completas», Tomo I Obras Completas de Alonso Gamo, AACHE Ediciones de Guadalajara, 385 páginas, ISBN 84-96236-15-3, Depósito Legal GU-202/2004, Guadalajara, 2004.
(6) Eneadecasílabos: Versos de diecinueve sílabas. (No confundir con los versos endecasílabos, de once sílabas.)
(7) En la web indicada se encuentran los escudos nobiliarios de una familia española, Quesada Valles, cuyo blasón incorpora la frase Amat Victoria Curam. También se da cuenta en ella de Tomá? Kleisner y su obra: «Amat Victoria Curam: The Device of Archduke Matthias on his Medals»
Otra de sus funciones es comprobar su situación de habitabilidad si es necesario realizar reformas o mejoras de mantenimiento en un plazo de 24 a 48 para conseguir que el edificio permanezca vacío el menor tiempo posible.
El objetivo de esta empresa es acabar con la okupación y las dificultades de acceso a la vivienda. Estas medidas del alquiler temporal han conseguido reducir la okupación un 30% del total del parque de viviendas de los Países Bajos estando solo un 2% de los inmuebles vacíos a diferencia de España en el que el fenómeno Okupa se ha incrementado un 50% desde 2015 y el 13,7% permanecen desocupadas.
Este modelo de negocio está muy implantado en Países Bajos de hecho hay más de 50 empresas de estas características, en Holanda cuando un propietario sabe que su edificio se va a quedar vacío acude a una empresa de gestión de espacios vacantes modelo de éxito que también se ha implantado en Reino Unido, Francia y Alemania. Dicho modelo de negocio va dirigido a grandes propietarios tanto del sector público como privado.
Después de un minucioso estudio realizado por los Países Bajos consideran que nuestro país es un enclave con gran potencial para aplicar este tipo de negocio y servicios. Desde la firma holandesa aseguran un gran interés por entrar en contacto con nuestras administraciones públicas, grandes tenedores de inmuebles vacíos, inmuebles de uso residencial así como la gestión tanto de colegios y oficinas.
Al tratarse de una vivienda de protección oficial y no haber transcurrido el periodo de tiempo estipulado para considerarse libre requiere una serie de especialidades: la renta no puede ser fijada libremente por los arrendatarios sino que está acotada a unos máximos.
El arrendamiento de vivienda de protección oficial está regido por la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos Urbanos de acuerdo con la Disposición adicional Primera de la misma.
Por tratarse de una vivienda de protección oficial ¿Pueden incluirse los gastos de comunidad al inquilino?
Según el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se dispone: "Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración".
En el contrato de arrendamiento que se formalice entre las partes, se podrá pactar que se incluyan los gastos de la comunidad a cargo del arrendatario, pero para que este pacto sea válido deberá constar por escrito y determinar el importe anual de estos gastos a la fecha del contrato.
De esta manera podrá repercutirle al arrendatario los gastos de comunidad devengados. En el caso de que no exista este pacto, los gastos de comunidad corresponderían al arrendatario.
De forma que si nada se dice al respecto en el contrato, se aplicaría la regla general, y los gastos serán asumidos por el arrendador.
El turismo en España es un sector económico muy importante. Según los datos del INE, en 2019 visitaron España 83,7 millones de turistas extranjeros que dejaron un gasto de 92.278 millones de euros. Esta cifra supone un 12,5% del PIB nacional, un porcentaje que pone de manifiesto la importancia de este negocio. Dentro de este segmento concurren varios negocios: el transporte aéreo, la hostelería, la restauración o los alojamientos turísticos.
La paralización del país ha golpeado a muchas empresas aunque no a todas por igual. Por ejemplo, con respecto a los alojamientos, los expertos han señalado que las cadenas hoteleras podrán soportar una hibernación total de su actividad durante 2020 porque han entrado en la recesión con un bajo nivel de endeudamiento y con una gran tesorería. Por contra, los operadores medianos y pequeños correrán peor suerte al no tener el músculo financiero para soportar reaperturas con niveles de ocupación no superiores al 20%, que es lo que vaticinan los expertos del sector.
Pero ¿qué ocurre con las viviendas de uso turístico? En este negocio se abren varios escenarios: pesimismo en el futuro más cercano, pero un gran optimismo a largo plazo. Para los propietarios de pisos turísticos este 2020 es un año casi perdido. La asociación Fevitur espera que a finales de junio -fecha prevista por el Gobierno para entrar en lo que han denominado "nueva normalidad"- el sector pueda volver a operar con una entrada de reservas para el último trimestre del año, y que esto suponga un principio de recuperación de cara a 2021.
En el sector asumen que el turismo internacional no se reactivará durante 2020 y por este motivo se centran en atraer los movimientos de turistas nacionales para intentar salvar la temporada de verano. Una opción que otros propietarios han decidido cambiar por el alquiler temporal. Se trata sobre todo de viviendas de uso turístico, en zonas urbanas de grandes capitales de provincia, que buscan alivio en esta modalidad de arrendamiento hasta que el turismo vuelva a reactivarse.
Esta medida ha significado que algunos propietarios de este tipo de activos hayan cambiado no sólo su modelo de contrato de alquiler, sino también el perfil del cliente, los lugares donde se anuncian o el precio de sus viviendas. La gran mayoría de expertos y de empresas dedicadas a este negocio reconocen a idealista/news que se trata de una acción de "supervivencia" en un mercado repleto de incertidumbres.
"Un elevado número de propietarios que antes del covid-19 destinaban sus viviendas 100% al alquiler turístico (por días), han reaccionado previendo la parálisis del sector turístico durante varios meses y reorientando sus viviendas al alquiler temporal por meses, no al alquiler de largas temporadas o al uso conforme la LAU Vigente (5 o 7 años dependiendo del tenedor), como forma de minimizar la ausencia de ingresos en el alquiler turístico".
Por contra, la posibilidad de alquilar apartamentos por meses es una alternativa muy interesante para quienes vean demorada la entrega de sus viviendas por el parón de las obras en dichas promociones, para quienes traten de reubicarse desde alquileres que ya no pueden pagar a otras posibilidades, y para quienes en definitiva busquen una vivienda puente hasta poder tomar decisiones de carácter más permanente".
Es posible que aquellos inmuebles en manos de pequeños propietarios y que no tenían "profesionalizado" el alquiler turístico, decidan poner estas viviendas en el mercado del medio o largo plazo, algo que puede provocar menos oferta de alquiler turístico y ser incluso positivo para el sector". En este sentido, cabe destacar que el 95% de estos pisos turísticos están en manos de propietarios particulares.
Regulación alquiler temporada
El alquiler de temporada aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su art. 3.2, de uso distinto al de vivienda, cuya regulación contempla el Título III. La gran ventaja respecto al de vivienda es que se rige por la voluntad de las partes, de ahí que la duración es la que se establezca en el contrato, sin que exista un plazo mínimo.
Es el caso del arrendamiento de una vivienda por temporada escolar, verano o traslado laboral, no se encuentra canalizado en plataformas turísticas de alquiler. Precisamente, si se dieran estos requisitos, estaríamos ante un apartamento turístico.
Por poner un ejemplo, la vivienda alquilada en verano en la playa por una semana, quincena, un mes o tres meses, que no cuenta con otros servicios complementarios de limpieza, cambio de sábanas o centralita telefónica, ni es promocionada en canales de oferta turística, será un arrendamiento de temporada sometido a la LAU 29/1994.
¿Cuál es el perfil de cliente interesado?
Los expertos del sector inmobiliario tienen claro cuál es el perfil de usuario que podría estar interesado en un arrendamiento de entre seis meses y un año.
Los trabajadores desplazados en otra ciudad que no es la de su residencia habitual.
Los estudiantes que busquen viviendas para los próximos cursos.
Las personas interesadas en un arrendamiento de transición para después optar por un alquiler de larga duración o incluso por la compra.
Todo lo que sea flexibilizar el acceso al mercado de alquiler para propietarios e inquilinos redundará favorablemente en la oferta y la demanda.
Perspectivas de futuro
De todos modos, optimistas y pesimistas coinciden en que se trata de una situación temporal, de supervivencia y que el futuro de los negocios a largo plazo volverán al uso turístico, al que los expertos le auguran un gran futuro.
La pandemia del covid-19 no va a terminar con el alquiler turístico y es posible que no se produzcan grandes cambios. Para esto nos basamos en tres premisas. Primero, el alquiler turístico es una tendencia social que no desaparecerá. Segundo, está por ver cómo afectarán los efectos de la pandemia en la sociedad y sus costumbres y hábitos en cuanto a ocio y vacaciones. Y tercero, es posible que la pandemia potencie un turismo más selectivo, menos socialmente compulsivo y donde las personas toman decisiones con carácter independiente.
En cuanto a inversores profesionales y grandes tenedores de producto residencial para alquiler turístico, esta situación puede generar dudas, pero los planes de negocio continuarán y ajustarán los precios en función de la oferta y la demanda.
Por su parte, el presidente de Fevitur muestra su confianza en el sector y busca la diferenciación con el sector hotelero. "Cuando se recupere la actividad, el turista buscará lugares seguros y salubres. En este sentido, una vivienda siempre otorga mayor seguridad al cliente que la habitación de un hotel donde existe más tránsito de personas. Por este motivo, ya estamos promoviendo un sello de calidad y certificación covid-19 para que los pisos turísticos puedan demostrar a sus clientes su compromiso contra la lucha de esta pandemia".
El problema que hay actualmente, es que son contratos nada rentables para los propietarios de las viviendas, ya que el valor de mercado actual supone una pérdida evidente de dinero para ellos. Estos contratos implican pagar prácticamente la misma cuantía que el día que se firmaron, y tienen la obligatoriedad de una prórroga forzosa hasta que el inquilino lo desee o este fallezca, incluso aplicable a cónyuge o descendientes.
En la actualidad aún quedan casi 200 mil viviendas con contratos de alquiler de renta antigua. Estos contratos consistieron en firmar alquileres a muy bajo precio en los años 50 en España, bajo la dictadura franquista, a consecuencia de las necesidades por las que estaba pasando la sociedad española.
Según lo que determinara la ley, los contratos pueden ser prorrogables de forma indefinida, hasta el fallecimiento del inquilino. Teniendo en cuenta que las personas que firmaron en su día eran jóvenes con la mayoría de edad recién estrenada, a día de hoy son ancianos que se han pasado toda la vida viviendo en alquiler.
En 1994 se publicó una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, con el que se quería ser más justo tanto para propietarios como para inquilinos, y poner fin a los contratos de renta antigua.
Los contratos de alquiler de renta antigua, se firmaron bajo las leyes sociales del momento, entre los años 50 y hasta antes de 1985, con el propósito de favorecer el acceso a la vivienda.
Como ya hemos dicho, estos contratos tenían una prórroga forzosa, que empezó a ser un incordio para los propietarios de viviendas, por tanto, a partir de 1985, empezaron a haber modificaciones en las leyes.
En 1985 se publicó un decreto para acabar con los contratos indefinidos de alquiler, es decir, acabar con las prórrogas forzosas. Este decreto es el llamado Decreto Boyer. Además, los nuevos contratos de alquiler tenían una duración consensuada entre inquilinos y propietarios. Los nuevos contratos firmados a partir de mediados de este año, ya eran bajo la nueva normativa.
En 1994 se promulga la Ley de Arrendamientos Urbanos, con una modificación posterior en 2013, estableciendo una duración en los contratos de alquiler de 5 años, aunque en la modificación se estableció 3 años, con prórrogas de entre 1 y 3 años.
En 2019 se publica un Real Decreto que modifica la Ley de 1994, en el que se aplica una duración de 3 años el contrato de alquiler, con una prórroga de hasta 5 años más. A partir de los 8 años totales, la ley no determina nada, por lo que habrá que esperar jurisprudencia al respecto.
Duración del contrato de alquiler de renta antigua
En España, las leyes no tienen carácter retroactivo, por lo que todo contrato de alquiler que se firmara bajo las leyes de alquiler de renta antigua, quedan sujetas a las leyes del momento de la firma.
Por tanto, la duración de un contrato de alquiler de renta antigua se extingue cuando el inquilino lo desee, o por fallecimiento de este. Pero, ¿Qué pasa con las subrogaciones?
En la ley anterior, las subrogaciones formaban parte del contrato, es decir, un inquilino podía subrogar el contrato de alquiler en favor del cónyuge o descendientes.
Pero la Ley de 1994 sobre Arrendamiento Urbanos, estimó que todo contrato de alquiler que tuviera implícito una subrogación, no podría darse más de dos subrogaciones.
Esto significa, que si una persona con un alquiler de renta antigua había hecho dos subrogaciones del contrato, ya no podía subrogarlo más. Si no había hecho ninguna, puede subrogar el contrato a cónyuge o descendientes hasta 2 veces, y si ya había hecho una, solo puede subrogarlo una vez más.
Las subrogaciones solo pueden ser a cónyuges no separados, o personas con un vínculo de afectividad igual que la del cónyuge. También pueden ser a los hijos, siempre que estos hayan estado viviendo con el arrendatario al menos 2 años antes del fallecimiento del inquilino.
Existe también la posibilidad de ejercer una subrogación en favor de ascendientes, siempre que hayan estado conviviendo y estando a cargo del arrendatario, al menos, 3 años antes del fallecimiento del inquilino.
Una vez agotadas las dos subrogaciones, el contrato se extingue, a no ser que el beneficiario sea descendiente del anterior arrendatario con una minusvalía superior al 65%, en este caso se da un plazo de 2 años, o hasta que el nuevo inquilino cumpla 25 años de edad, o fallecimiento de este.
¿Se puede cancelar un contrato de renta antigua?
A priori la respuesta es NO. Pero hay algunos casos en los que se puede dar una cancelación de este tipo de contratos. Uno de ellos es que el propietario necesite la vivienda de forma forzosa para sí mismo o para algún familiar directo ascendiente. También es posible romper el contrato si se demuestra la necesidad de derrumbamiento de la finca.
Si se demuestra el impago de la renta por parte del inquilino, o el subarriendo a un tercero sin consentimiento, es posible anular dicho contrato.
Cualquier otro supuesto, deberá ser considerado por la justicia, y teniendo en cuenta cualquier jurisprudencia marcada en algún caso relativo a los contratos de alquiler de renta antigua.
Por comunidades autónomas, los ajustes más intensos fueron los experimentados por Madrid con un descenso del 13,42%, Baleares con una caída del 12,48% y Canarias con un retroceso del 10,21%. En la otra parte de la tabla, Navarra (5,72%), Cataluña (4,46%), Andalucía (4,30%) y La Rioja (2,22%) arrojaron las únicas subidas interanuales, según los datos del portal inmobiliario.
De un año a otro, Madrid es la provincia que experimenta una mayor caída en el precio del alquiler, un 13,42% frente a abril del año pasado. Le siguen Las Palmas con un descenso del 13,39% y Baleares, con un retroceso del 12,48%. En el lado contrario, 16 provincias experimentaron repuntes interanuales, siendo el de Soria el más abultado con una subida del 9,99%.
Por su parte, dos capitales arrojaron subidas por encima del 10% respecto al mes de abril de 2020: Huesca (13,56%) y Teruel (11%). En este caso, los mayores ajustes se dieron en Cádiz (-18%), Barcelona (-17,30%) y Palma de Mallorca (-16,44%).
En cuanto a la variación mensual de los precios del alquiler, Madrid (2,11%) fue la autonomía que más creció frente a marzo, y Andalucía (-2,07%) la que menos. A nivel de provincias, 29 de ellas aumentaron sus precios del alquiler en marzo, con los mayores ascensos en Jaén (3%), Toledo (2,96%) y Álava (2,95%).
El informe de pisos.com refleja que hasta 22 capitales de provincia registraron subidas mensuales con Guadalajara a la cabeza (3%). Por su parte, la renta media mensual de Salamanca y Santa Cruz de Tenerife se incrementó por encima del 2,9%.
Cuatro regiones superan los 1.000 euros de renta de alquiler: Madrid (1.583 euros/mes), Cataluña (1.342 euros/mes), Baleares (1.292 euros/mes) y País Vasco (1.092 euros/mes). Por su parte, Extremadura (445 euros/mes), Castilla-La Mancha (558 euros/mes) y Galicia (606 euros/mes) registraron las rentas más económicas.
Madrid resultó ser la más cara para los inquilinos, con una renta media de 1.642 euros al mes, seguida de Barcelona y San Sebastián con 1.551 y 1.224 euros/mes, respectivamente. Ciudad Real fue la que menor renta tubo, con 437 euros de renta mensual.
Según el estudio del Instituto para la Diversificación y Ahorro de Energía, más del 50% de los hogares en España sufren pérdidas de calor debido a un mal aislamiento. Además, existe un 30% de la energía que la climatización consume que se pierde por los puentes térmicos de la vivienda, entre ellos, suelos, tejados, ventanas y paredes. De todas estas pérdidas, encontramos que podemos evitar hasta un 80% de ellas a través de un buen aislamiento.
Esta mejora de la cobertura térmica de las viviendas supone una inversión a largo plazo, ya que de 5 a 7 años se amortizará dicha inversión, ahorrando grandes cantidades de energía. Cifras como un 50% o hasta un 60% menos de consumo en climatización, lo que llevado a euros significaría como mínimo un ahorro de 300 euros al año y como máximo el doble.
¿Cómo mejorar el aislamiento de mi vivienda?
Con el precio de la luz actual, es recomendable reformar nuestro hogar para impulsar su eficiencia enérgica. Dependiendo de las características de nuestra casa como la fecha de construcción, tendremos que invertir más o menos.
Entre las reformas que podemos realizar, en primer lugar nos centraremos en ventanas y puertas donde perdemos un 20% de energía. Para solucionarlo, se podrían cambiar por otras puertas y ventanas de doble acristalamientos o de PVC o aluminio con rotura de puente térmico, perfiles no conductores.
Sin embargo, donde perdemos un 50% de energía y cuya inversión es más cara está en los tejados, fachadas y muros exteriores. Para ello, tendremos que aislarlos. En muros exteriores podemos implantar fachadas ventiladas con mayor aislamiento o cámaras de aire creadas con materiales aislantes o realizar trasdosados en el interior de los muros. Otra opción es aislar las cubiertas desde el interior o exterior.
Para ello, podemos optar por diversos materiales como corcho, fibra de vidrio, poliestireno o lanas minerales, pero independientemente del material, la eficiencia térmica mejorará y la factura de la luz decaerá.
En suma, a parte del dinero y la luz, tener un aislamiento correcto nos ayudaría a ahorrar también en gasoil, gas o biomasa si utilizamos uno de estos combustibles en nuestro sistema calefacción y a reducir las humedades.
A largo plazo, la inversión en eficiencia energética sale rentable. Además, existen subvenciones para llevar a cabo dichas reformas si nuestra vivienda tiene cierta antigüedad.
Las primeras líneas del Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, no dejan lugar a ninguna duda, el nuevo plan estatal de vivienda centra sus esfuerzos en facilitar el acceso a la vivienda mediante ayudas al alquiler a los ciudadanos vulnerables, en propiciar el incremento del parque público de vivienda (no el de viviendas protegidas) y del parque de vivienda en alquiler asequible o social.
Compartiendo la necesidad de establecer ayudas directas a los colectivos más vulnerables y las vinculadas al reto demográfico, como una forma no solo de protección social sino como un derecho constitucional, resulta insólito no encontrar en esta norma ni una sola referencia a la vivienda social, a la vivienda con protección en régimen de propiedad, ni a la iniciativa privada. En los últimos 40 años en nuestro país, en torno al 80% de las viviendas sociales o con protección pública han sido promovidas desde la iniciativa privada y muchísimas de ellas, en régimen de cooperativa apoyadas por gestoras que han demostrado una gran experiencia y profesionalidad, a la que añadiríamos que, en parte a estas formas de olvido, una enorme resiliencia.
Es momento entonces de vindicar el elevado valor social del cooperativismo, donde los socios son los verdaderos actores sociales; propietarios y autopromotores a precio de coste de sus hogares, desde el primer momento, alejados de la especulación, en donde algunos de forma obsesiva, sitúan al sector inmobiliario y no como una forma natural de crear riqueza y valor ciudadano. Nada más social que esto.
Ya con pocas esperanzas, nos hemos adentrado un poco más en el desarrollo de este Real Decreto, donde pasa a describir las dificultades de emancipación y de acceso a la vivienda que tienen fundamentalmente los jóvenes en relación con sus ingresos y a los precios de adquisición; de ahí se establecen como recetas mágicas una ayuda de 250 euros durante 2 años para el alquiler, pobre lenitivo temporal que nos recuerda la dificultad de que en dos años esas dificultades desaparezcan, y la lentitud de la administración para activar normas y gestionar fondos, que, en proporción, aminoran el bálsamo prometido, además de la intención de generar más vivienda pública en alquiler.
Estas recetas mágicas no son tan extraordinarias, y tampoco van a resolver el problema de acceso a una vivienda. Más bien, se va a privar a muchos jóvenes de esa capacidad de ahorro para poder adquirir una vivienda en propiedad en un futuro y se les va a cercenar esa capacidad de comprar su vivienda, no solo como solución de emancipación o independencia, sino a la vez como forma de ahorro e inversión que les permita afrontar su desarrollo vital y crecimiento familiar con más seguridad.
Una verdadera solución al acceso a la vivienda pasaría por crear sistemas mixtos de cohabitación entre la vivienda en alquiler y la vivienda en propiedad; donde cada ciudadano tenga la posibilidad y la facilidad de elegir libremente qué es aquello que más le interesa en cada etapa de su desarrollo personal, familiar o profesional, mezclando la urgencia con la inversión, generando valor para el futuro de los jóvenes.
Para ello, más allá de subvencionar una parte del alquiler que incluso puede llevar a un aumento de los precios, son necesarias otras muchas cosas. Por ejemplo, generar suelo destinado a la promoción y construcción de viviendas protegidas, ha funcionado en el pasado y seguro que, si se hace una apuesta decidida por ello, seguirá funcionando.
No olvidemos que el incremento del coste del suelo provocado por la escasez de este es uno de los principales factores, si no el principal, del incremento de los precios de venta de las viviendas. Suelo que pueda ser utilizado como vía de protección social para esos sectores desprotegidos, y que esté fuera del valor especulativo, fuera de la subasta, dispuesto para ser reconocido en su valor social, mediante concursos reales en los que se primen estos valores, y de la mano de una vivienda protegida revisada en profundidad, que no represente un fantasma social irrealizable en cuanto a la distancia que aparece entre los módulos que lo regulan, la dignidad y la necesaria adaptación energética y funcional de las viviendas actuales y el precio de su gestión y realización digna.
Otras de las medidas absolutamente necesarias son las tendentes a mitigar la falta de capital inicial de que disponen los jóvenes para acceder a su primera vivienda. No olvidemos que tienen que desembolsar con fondos propios un 30% del precio de venta, el 20% que no financian las entidades bancarias y el 10% de IVA.
En relación con esto, es necesario bajar el IVA del 10% al 4% para la vivienda protegida, y para ese 20% que no financian las entidades bancarias, podría ser una buena medida el establecer avales públicos en determinadas circunstancias como ya se hace en alguna región española o Reino Unido o establecer créditos con interés cero.
Todas estas medidas, junto a una mayor colaboración público-privada y una Ley de Cooperativas de Viviendas -que llevamos muchos años reclamando desde el sector-, son imprescindibles para encontrar una solución real, no parches o brindis al sol, al enorme y grave problema de acceso a una vivienda digna en nuestro país.
"Hoy en día, las garantías legales y económicas que se exigen a las cooperativas de viviendas y a sus gestoras aportan mucha seguridad a los socios cooperativistas y las convierten en un vehículo idóneo para garantizar el acceso a la vivienda en propiedad con un precio justo a todos nuestros ciudadanos",Juan José Perucho, Presidente Asociación de Gestoras de Viviendas, AGV.
El bono del alquiler ofrecerá una prestación de 250 euros a los jóvenes de entre 18 y 35 años con un sueldo inferior a 24.318 euros, es decir, un 1,7% de la población española.
Desde la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) aseguran que se trata de "un parche temporal que producirá subidas de precios y discriminaciones con los jóvenes con salarios superiores".
Enero 2022 - El Gobierno de España ha aprobado esta semana el bono joven del alquiler, una medida muy esperada por los más de 70.000 jóvenes de entre 18 y 35 años que podrían beneficiarse de una prestación de 250 euros, siempre y cuando su sueldo sea inferior a 24.318 euros.
Según informa el Observatorio de Emancipación Juvenil, en España tan solo el 15,8% de los jóvenes de entre 16 y 29 años se han emancipado del hogar familiar. Con estos datos, podría parecer que esta medida solo traerá consecuencias positivas, no obstante, desde la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) advierten de que podría tratarse de un arma de doble filo que provoque un aumento del precio del alquiler a corto plazo.
Iñaki Unsain, presidente de AEPSI, opina que "el Gobierno se equivoca en la medida, ya que se trata de un parche temporal que producirá subidas de precios y discriminaciones con los jóvenes con salarios algo superiores". "Una vez más, el Estado subsidia en vez de destinar esos recursos a crear un parque de vivienda asequible, el cual permitiría aumentar la oferta y por lo tanto regular los precios sin intervencionismos", continúa experto.
El Banco de España ha alertado que, ante un incremento de la demanda, la medida intervencionista del Estado podría traducirse en una subida de las rentas, algo que ha pasado anteriormente en países como Francia o el Reino Unido. Y es que, la falta de aumento de la oferta de vivienda asequible se puede traducir en un efecto inflacionista.
En esta misma línea, Montse Moreno, vicepresidenta de AEPSI, detalla que esta medida es "más estructural que coyuntural".
"Los ingresos que van a dar a jóvenes, luego tributan vía IRPFy puede que luego tengan que devolver una parte en función del porcentaje les estén reteniendo". Además, la experta recuerda que los arrendadores deberán evaluar "si será suficiente para alquilar a alguien con un contrato temporal, si no va acompañado de más garantías, ya que el contrato es de 5 años".
¿Una ayuda utópica?
El límite del arrendamiento que contempla el bono joven del Estado es de 600 euros salvo excepciones. Con todos estos condicionantes, se estima que podrán acceder una media de 70.000 jóvenes.
"En las grandes ciudades se van a producir pocas firmas de contratos por una cuantía inferior a 600 euros y, de hecho, algunos propietarios que alquilaban a precios inferiores podrían aumentar el precio hasta el límite que estipula esta nueva medida", concluye Unsain.
"Las comunidades autónomas tienen potestad para aumentar el límite de los 600 euros por piso y 300 euros por habitación, porque hay lugares como Madrid, Barcelona, donde es imposible encontrar nada de ese precio donde pueden subir los precios, es en ciudades en que los alquileres medios son más bajos", añade Montse Moreno.
Sobre AEPSI
La Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) es la principal organización a nivel nacional que representa al colectivo de personal shoppers inmobiliarios en España. AEPSI ofrece a todos sus asociados asesoría jurídica, soporte para la participación en ferias inmobiliarias nacionales e internacionales, acceso a un sistema de valoración de inmuebles y a un gestor CRM personalizado, central de compras y ayuda de acceso a acreditaciones internacionales. El objetivo de la asociación es difundir el servicio de estos profesionales, generar sinergias y nuevos negocios e incrementar el prestigio de su actividad.
Las operaciones sobre Bienes Inmuebles crecieron el 24,6% y las de Bienes Muebles crecieron el 32,9%.
Madrid, 10 de enero de 2022.- Las empresas españolas invirtieron mediante leasing 6.272 millones de euros para financiar activos mobiliarios e inmobiliarios hasta noviembre de 2021, una cifra superior en el 31,7% a la de igual periodo del año anterior, según la información ofrecida por la Asociación Española de Leasing y Renting (AELR).
"La mayoría de las actividades productivas que utilizan el leasing presentan cifras positivas de crecimiento y esperamos que esto anticipe una etapa de consolidación de la economía", ha señalado José Coronel de Palma y Martínez-Agulló, presidente de la AELR.
La inversión nueva mediante leasing sobre bienes inmuebles alcanzó 808,2 millones de euros, el 24,6% más, y la de bienes muebles creció el 32,9%, hasta 5.464 millones.
Por regiones, en Madrid se firmaron contratos de leasing por 1.065 millones de euros -el 12,4% más-. En Cataluña, el volumen de negocio llegó a 1.260 millones de euros, con un aumento del 42,1%.
El plazo de duración de los contratos en los once primeros meses de este año fue de 56,2 meses, frente a los 55,6 meses de igual periodo de 2020. En cuanto al ratio de morosidad, se situó en el 3,6%, superior al del 3,3% de igual periodo del ejercicio precedente. El grado de cobertura alcanzó el 65,4%, inferior al comparable del año anterior del 77,9%.
Cifras del mes de noviembre considerado individualmente
La inversión nueva en leasing en el mes de noviembre considerado individualmente fue de 760,8 millones de euros, con un aumento del 59,3%. El leasing de bienes inmuebles subió en noviembre hasta 91,2 millones de euros -el 129,9% más-, mientras el de bienes muebles subió el 52,9%, con una contratación de 669,6 millones de euros.
Hasta ahora no era obligatorio dejar constancia en la web del uso de Cookies, pero muchas empresas ya habilitaron sus páginas web adaptándolas a las nuevas normativas. Pero desde ya, es obligatorio que todas las páginas web estén adaptadas al RGPD.
Mensaje de Cookies
El típico mensaje de "Seguir navegando" no es suficiente para el Comité Europeo de Protección de Datos, ya que considera que solo con esta acción, el usuario no deja constancia del tipo de interacción que va a tener con la web que está visitando.
En los llamados muros de cookies, los usuarios tienen la opción de aceptar las cookies de toda la página web, o tan solo alguno de los servicios, pero en este caso, el CEPE considera que la aceptación de cookies es obligatoria al no ofrecer una alternativa, pudiendo incluso la página impedirnos el acceso en caso de no aceptarlas.
La nueva normativa entró en vigor el 31 de octubre de 2020, y la Agencia Española de protección de Datos, ha puesto a disposición de todos, una Guía sobre el uso de las Cookies.
La aplicación en su día no se optimizó para móviles, y eso se traduce en un gran consumo de recursos, no solo de procesador, sino de RAM, disminuyendo la velocidad de los dispositivos. Pero no solo eso, si no que el consumo de batería es mucho mayor, y la seguridad ha dejado mucho que desear en los últimos años, por ello desde 2017 la mayoría de navegadores pedía permiso para ejecutar Flash. Algo que ha repercutido muy mucho, ya que el usuario ha dejado de consumir Flash poco a poco.
La indexación de páginas es cada vez peor
Una de las consecuencias del mal servicio, es que las páginas con Flash dejan de indexar, y no salen en los resultados de búsqueda de los buscadores, algo esencial en el mundo actual, en el que el posicionamiento de una web es dinero. Pero no solo eso, el gran problema ha sido que simplemente, Flash ha dejado de ser imprescindible. Hay nuevas tecnologías que perfectamente suplen las utilidades de Flash y utilizando muchísimos menos recursos.
Desde 2015, con la absorción de YouTube por parte de Google, las páginas HTML5 para ser vistas en Chrome (navegador de Google) iban a tener como reproductor de vídeos a YouTube, con la incorporación por código dentro de la web. Un cambio significativo y eficaz, que haría que poco a poco el resto de navegadores también lo incluyeran.
Este efecto hace que una página en HTML5 posicione antes que cualquier otra, teniendo en cuenta que la plataforma de vídeos más grande del mundo ayuda muchísimo a posicionar una web. Jaque Mate a Flash.
Flash no ha podido con HTML5
HTML5 ha provocado definitivamente la muerte de Flash, ya que con la ayuda de CSS y JavaScript, herramientas con las que cuentan la gran mayoría de las nuevas webs (por no decir todas), hacen que el Flash no sea necesario, ya que se pueden incorporar vídeos o animaciones sin necesidad de un plugin.
Con la nueva tecnología, se ha conseguido que los vídeos cada vez consuman menos ancho de banda, a la vez que se adaptan a la velocidad de conexión de cada usuario. Además, desde hace tiempo, los vídeos dan la opción de verse a pantalla completa, algo que antes no era posible.
Actualmente, las páginas en Flash suponen menos de un 3,5% del total, y dejarán de indexar en los buscadores, dejará de tener soporte por parte de Adobe, y no se podrán usar más.
Paro, precariedad, inestabilidad e incertidumbre. Son las palabras que resuenan en las mentes de los jóvenes españoles que, al contrario que las generaciones anteriores, ven muy complicado acceder a la vivienda. Con estos condicionantes, surge la pregunta de cómo pueden los jóvenes acceder con garantías a la compra de vivienda. España lidera a nivel europeo los datos de paro juvenil, situándose, según Eurostat, sobre el 40% en los menores de 25 años, ocho puntos por encima de la media del resto de los vecinos del continente.
Esta situación, según señala Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de API España, se agrava por las condiciones precarias de los que sí disfrutan de un empleo: "El salario medio de los jóvenes no supera los mil euros al mes, la mitad que el de los mayores de 55, y el empleo muchas veces es temporal, lo que impide una estabilidad económica", añade.
Como consecuencia de ello, los datos de emancipación "que se han agravado con la pandemia", apunta la experta, también reflejan estas dificultades para acceder a la vivienda. De hecho, según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España, solo 17,3% de la población joven de entre 16 y 29 años está emancipada. "Estos datos muestran la dificultad que tienen los jóvenes para acceder a la vivienda, en muchas ocasiones porque, a pesar de tener un empleo, los alquileres son tan altos y los salarios tan bajos que los jóvenes prefieren quedarse viviendo con sus padres", señala la experta.
Además, continúa Anna Puigdevall, "para la juventud más formada, con un potencial acceso a mejores salarios, la incertidumbre de no saber si van a emigrar frena la decisión de comprar una casa".
Alternativas actuales para el acceso a la vivienda de los más jóvenes
A pesar del panorama actual en España, existen alternativas, señala la experta, como acogerse al Plan Estatal de Vivienda, recientemente ampliado hasta 2022. El plan prevé ayudas para menores de 35 años y cuyos ingresos en la unidad de convivencia sean inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). La ayuda está orientada al alquiler, rehabilitación y promoción de inmuebles en las casi 7.000 poblaciones de menos de 5.000 habitantes de España.
Bajo este plan, se puede otorgar una ayuda a los jóvenes para comprar viviendas de hasta 100.000 euros por valor de 10.000 euros. Las ayudas al alquiler son del 50% para el alquiler mensual que no supere los 600 euros y hasta el 30% en el tramo entre 601 y 900 euros.
Por otro lado, si se poseen recursos para comprar una vivienda, la bajada de precios como consecuencia de la crisis de la COVID-19 puede acelerar la decisión, teniendo en cuenta un ahorro previo. "En general, aconsejamos que para pedir una hipoteca se tengan unos ahorros de entre el 25-30 % del precio de la adquisición de la vivienda", señala Anna Puigdevall.
Por otro lado, las entidades financieras también ofrecen hipotecas con ventajas para los jóvenes. "Algunos bancos ofertan hipotecas con un interés más bajo hasta que el cliente cumpla los 35, porque asumen que para esa edad ya tendrá unos ingresos más estables", concluye la tesorera de FIABCI España.
En este sentido, el Banco Santander ha anunciado recientemente que lanzará un programa piloto con 1.000 hipotecas para jóvenes en las que concederá financiación de hasta el 95%. Este plan irá destinado a jóvenes solventes, pero sin capacidad de ahorro.
Qué son los certificados SSL y cuál es su función SSL es el acrónimo de las siglas en inglés «Secure Socket Layer» (o «capa de puertos seguros»), un protocolo de seguridad para cifrar las comunicaciones entre el servidor de una web y el navegador de la persona que entra en esa web.
Con esto se reduce el riesgo de que roben los datos que se envían por la red, como los datos personales de los formularios, los números de tarjeta de crédito ?etc.
Los protocolos SSL tienen dos funciones:
Cifrar información:todos los datos que se comunican vía internet, entre la web y el usuario (o viceversa) son cifrados mediante una clave de seguridad de 128 bits de longitud.
Autentificar la identidad:el certificado SSL nos dará la garantía que la web no es falsa ya que la emisión del certificado es como una firma electrónica que acredita la identidad y credenciales del sitio web.
¿Cómo sabemos que una web tiene el certificado SSL?
De forma muy sencilla, podremos comprobar si una web tiene instalado el protocolo SSL:
Prefijo de la URL: En la url del navegador, en lugar de aparecer http, la dirección de la web será
Icono de candado: normalmente a la izquierda de la url, en función del navegador, aparecerá un candado.
Un sello de confianza. En algunas web si se desea se puede poner un sello, que hará enlace con la empresa certificadora.
Barra de direcciones verde. Algunos navegadores cambian el color de la barra de direcciones si es SSL o no.
¿Tipos de Certificados SSL y quién los emite?
Hay muchos tipos de certificados de seguridad en internet, según determinadas características, como el uso deseado del mismo, los grados de validación, nombres de dominio web o subdominios, tipos de garantía, tráfico?etc.
¿Quién emite y renueva los Certificados SSL?
Los Certificados SSL solo pueden emitirlos las autoridades de certificación (CA), que cuentan con los permisos oficiales para certificar solicitudes, verificarlas y mantener informes sobre la situación de los certificados emitidos.
Cada autoridad emite un «Certification Practice Statement» o certificado declarativo (CPS) donde se establecen los procedimientos de verificación empleados. Hay un gran número de certificantes privados y públicos. Las más conocidas son VeriSign, Thawte, GeoTrust, RapidSSL o Symantec.
¿Cómo se instalar un certificado SSL? Hay que adquirirlo con una empresa CA, descargar la secuencia de comandos y añadirlo en las páginas web pertinentes, modificando los códigos de las páginas web.
Aunque lo normal es adquirirlo a través del proveedor de dominios o hosting web, que actual como distribuidores de las empresas CA, simplificando sus instalación para el usuario normal.
¿Es obligatorio instalar el certificado SSL? Es obligatorio, si tienes una tienda online o un desarrollo que solicita algún tipo de contraseña o credencial de pago, No es obligatorio en caso contrario; pero es una forma de dar seguridad y confianza a nuestros visitantes online, la seguridad en la transmisión de datos es un requisito indispensable para el comercio electrónico, casi un 70 % de los compradores online ha dejado de comprar en una tienda virtual porque no ha confiado en la página y deciden contactar con otro proveedor que les transmita mayor seguridad.
¿Qué pasa si no tengo HTTPS?
Los navegadores con el desea de mejorar la seguridad de las páginas webs y eliminar las webs falsas, están empezando a mostrar iconos en la barra de dirección con la palabra "No Segura", castigando con este mensaje a las webs que no lo tienen.
Google desde Enero del 2017, ha obligado a sus anunciantes a poner un certificado SSL en las páginas web, y en su nuevo navegador Google Chrome 56, esta avisando como "No Seguras" las webs que carecen del Https. También Mozilla Firefox ha comenzado a etiquetar los sitios con certificado de seguridad HTTPS como seguros, mostrando una marca en verde o una marca gris si no son seguros, visible en la barra de direcciones.
Esta etiqueta de "No es seguro", se mostrará en cualquier página de tu sitio que contenga algún formulario donde se pidan contraseñas o credenciales de pago, como números de tarjetas de crédito.
También cada vez más plataformas exigen tener el certificado, para operar con ellas, por ejemplo Facebook obliga para la integración con su plataforma, que los dominios estén bajo el entorno Htpps, como la utilidad de añadir los motores de búsqueda inmobiliarios.
¿Cómo afecta al posicionamiento y rentabilidad de mi web?
Muy negativamente, por dos factores: Primero, porque cada vez habrá más internautas, que abandone nuestra web, por los avisos de seguridad de los navegadores.
Y segundo, porque el aumento de la tasa de rebote (abandono) de la web y los tiempos de permanencia en la misma, repercutirán en el tráfico, lo que se reflejará en una pérdida de posiciones en los SERP (páginas de resultados en el motor de búsqueda).
En definitiva, con esta medida Google materializa los avisos que ha ido dando sobre la necesidad de que una web sea segura, y de que contar con el certificado SSL va a ser un factor decisivo en el ranking del buscador.
El primer elemento con el que podemos crear una notable sensación visual es la pared. Para dotar de iluminación un espacio, una gran idea es pintar las paredes de color claro, ya que es el color más práctico. Sin embargo, si no queremos utilizar el blanco puro, podemos optar por diferentes gamas: blanco crema, blanco marfil, blanco grisáceo, blanco fresco? O por tonos pasteles o con poca saturación.
Una vez que hemos conseguido la luminosidad de esta forma, podemos añadir notas de color a través de los textiles: cortinas, alfombras, cojines, colchas?
2 Despejar las ventanas
Las ventanas deben estar siempre limpias para que dejen pasar toda la cantidad de luz solar posible a la estancia.
Además, deben estar completamente libres, sin nada que las obstruya. ¡Ojo con la colocación de los muebles! Tampoco deben estar tapadas desde fuera. Hay que recortar regularmente las ramas de los árboles o arbustos que limiten la entrada de luz.
3 Dar luz a la estancia con los muebles
Otra buena forma de aportar luminosidad a una estancia oscura es a través de los muebles, teniendo en cuenta su diseño, color y acabado. Las características fundamentales que debe tener el mobiliario son: acabados en tonos claros, blanco o pastel; una superficie con textura o brillo y partes cromadas.
Como punto de contraste también se puede colocar una cajonera o un mueble pequeño con un tono más oscuro.
4 Colocar accesorios que potencian la luminosidad
Si para decorar utilizamos accesorios brillantes, de oro o plata, conseguiremos que la luz se refleje y, de paso, darle un toque distinguido a la decoración.
Por ejemplo, podemos hacer uso de jarrones brillantes, ya sea un jarrón grande o un conjunto de ellos. El jarrón es el elemento decorativo por excelencia. Quedará bien y además transmitirá la función reflectante que buscamos.
Otros elementos que potencian la reflexión son las mesas con cristal.
5 Sacarle partido a los espejos
Y continuando con las superficies reflectantes, tenemos una por excelencia: el espejo. Un espejo puede llegar a duplicar la luz natural.
Un truco muy útil es colocar un espejo grande o una serie de ellos frente a la ventana de mayor extensión.
Si además el marco del espejo es brillante, el efecto se verá reforzado.
6 Colocar bien las lámparas
Una buena colocación de las lámparas en el espacio es fundamental. Por ejemplo, una lámpara de pie con la luz dirigida hacia el techo compensará la falta de luz a medida que pase el día.
Asimismo, la cantidad de luz artificial y la potencia de la misma dependerán del tiempo de uso que le demos a la estancia. En dormitorios puede bastar con una lámpara de techo.
En el mercado existe una gran cantidad de diseños de lámparas y también pueden convertirse en un potente elemento decorativo.
¿Y si la habitación no tiene ventanas?
Por último, añadimos este breve apartado. Si hemos hecho habitable una habitación sin ventanas (como puede ser un trastero), la mayoría de estos consejos también son útiles. Pero además en este caso habrá que prestar bastante atención al diseño de la iluminación. Podemos recurrir desde a lámparas hasta, dependiendo de la estancia, luz de velas.
Una buena opción es decantarse por una iluminación que se asemeje a la luz natural. Para ello, podemos hacer uso de focos incandescentes blancos, aunque las bombillas de espectro total parecen ser la mejor alternativa.
Con las velas se puede crear un ambiente muy acogedor y podemos encontrar muchísimas variedad en el mercado, por no hablar de las velas aromáticas.
En definitiva, estos trucos nos ayudarán a combatir la oscuridad en esas habitaciones a las que no llega la cantidad necesaria de luz natural. No obstante, nunca hay que olvidar que, aun siguiendo estos consejos, también hay que imprimirle nuestra personalidad a las habitaciones.
Incluso existen otros recursos que permiten crear una visita virtual a través de fotografías.
En este artículo te mostramos algunas de estas aplicaciones:
1 Vitrio: Permite generar recorridos virtuales.
Esta aplicación no se usa para crear un vídeo, pero resulta muy interesante porque permite generar Realidad Virtual.
Se presenta como la aplicación por excelencia para agentes inmobiliarios y es una App gratuita para Smartphones de uso sencillo.
Los clientes podrán realizar recorridos virtuales por las propiedades.
En la web www.vitriovr.com podemos descargar la aplicación para realizar el recorrido virtual y publicar los anuncios de los inmuebles.
2 Adobe Premiere Clip: Edición automática o manual.
Esta aplicación mejora el aspecto de los vídeos que grabamos en Android o iOS y permite compartirlos en las redes sociales. La edición de la imagen puede ser automática o manual.
La edición de vídeos es fácil. Mediante un sistema de arrastrar, soltar y recortar clips se puede realizar un montaje sin mucha dificultad.
3 Filmic Pro: La aplicación utilizada por profesionales.
Es una de las mejores Apps para grabar vídeos de calidad. Sus controles manuales permiten ajustar el color, el tinte, la exposición o la velocidad de obturación entre otros. Además se puede elegir entre varias resoluciones o formatos, pudiendo obtener vídeos con una calidad increíble.
En su web está toda la información junto con una gran cantidad de ejemplos y tutoriales de uso: www.filmicpro.com
4 Videona: Edición en tiempo real.
Esta aplicación permite el uso de docenas de filtros y efectos al mismo tiempo que grabamos. De esta forma, vemos el resultado de la imagen sobre la marcha. También permite editar el vídeo.
La grabación se puede compartir al momento en las redes sociales.
Por último tenemos una herramienta básica que permite cortar, editar, añadir filtro, insertar textos, transiciones, etc, como se haría en un editor básico de escritorio.
Además de éstas existen una gran variedad de opciones, que pueden ir desde Apps concierta complejidad hasta otras con unos controles más básicos. Editando los vídeos que grabamos desde el móvil podemos hacer que ganen calidad y profesionalidad e incluso hemos visto que tenemos al alcance la realización de recorridos virtuales.
Merece la pena dedicar un poco de tiempo a estudiar estas herramientas, pues el uso de estos nuevos recursos puede marcar la diferencia.
Nota: Las imágenes de las aplicaciones han sido obtenidas de las páginas web de las mismas.
Hay un juzgados por cada una de las 54 provincias que componen la geografía española y cómo podemos observar en la tabla hay cuatro provincias cuyas tasas de resolución es inferior a la media nacional. Estamos hablando de Cataluña, Andalucía, Madrid y Cantabria.
En Cataluña se han resuelto menos de 10.000 casos a pesar de haber recibido 50.000 peticiones se trata de una resolución que ni siquiera llega al 20%.
Seguida va Andalucía que ha recibido 88.000 casos y solo se han resuelto 21.000 suponiendo solo el 24%. El tercer puesto lo ocupa Madrid con 46.000 peticiones y solamente 12.000 resoluciones, registrándose una tasa del 26,2%. El cuarto lugar lo ocupa Cantabria con una tasa de resolución del 33%, esta Comunidad ha recibido 9.000 casos y han dado salida a 3.000.
En el extremo opuesto nos encontramos con Asturias y La Rioja que se caracterizan por tener juzgados especializados en cláusulas suelo y han resuelto más de un 70% de los casos recibidos. Le sigue Castilla y León y Castilla-La Mancha con un porcentaje de resolución del 50%.
Un 97% de Sentencias resueltas a favor del cliente
Según datos del CGPJ estos órganos judiciales han dictado 112.032 sentencias, de las cuales 108.373 han sido resueltas a favor de los clientes suponiendo un 96,73%.Manteniéndose una tendencia al alza desde la creación de estos órganos especializados.
Durante los siete primeros trimestres, las tres regiones que han dictado más sentencias son Castilla y León 14.427, Andalucía 13.367 y Madrid 10.515.
A pesar de la mejora en las resoluciones judiciales, estos órganos ponen de manifiesto el atasco que sufren ante el aluvión de casos recibidos por lo que el CGPJ ya anunció la decisión de prorrogar un año más su funcionamiento e insistió que los juzgados provinciales son la mejor opción para dar salida a las miles de demandas recibidas de los consumidores contra los bancos por las cláusulas abusivas hipotecarias.
Según el Monitor Adecco de Ocupación II, desde 2008 hasta 2020, el empleo en actividades inmobiliarias ha crecido un 33,5%.
Desde la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias FIABCI y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña AIC han explicado las causas del crecimiento "Durante la crisis muchas cadenas cierran sus agencias inmobiliarias y cuando se recupera la actividad, algunas personas abren sus propias oficinas".
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) relativos al número de empresas que se dedican a las actividades inmobiliarias, estas han crecido un 58% entre 2008 y 2020. Además, también ha aumentado el número de locales donde se realizan actividades inmobiliarias, en un 62%.
Lola Alcover, secretaria del Consejo General del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) comenta que otra razón por la que el sector ha crecido en cuanto a número de profesionales es porque es una actividad de "fácil acceso" al tratarse de un sector en el que se puede trabajar sin apenas formación.
Otra de las causas del crecimiento del sector se encuentra en:
-El alquiler turístico.
-Intromisión de más profesionales en la actividad inmobiliaria.
-Nuevos nichos de mercado de crecimiento.
-Built to rent como tendencia impulsora del sector, es decir construcción de viviendas para el alquiler.
Puigdevall reconoce que la situación financiera de las inmobiliarias con la llegada de la pandemia era mucho mejor que en la anterior crisis. "Los endeudamientos eran mucho menores, y eso ha permitido hacer frente a la situación".
La pandemia también ha cambiado las preferencias de vendedores y compradores. Han bajado la oferta de casas con jardín por las nuevas necesidades surgidas durante la pandemia debido al incremento de la demanda de este tipo de viviendas.
Sin embargo es cierto que el negocio se ha paralizado durante 2020 aunque esperan que se recupere en cuanto lo haga el turismo.
Tras la sentencia del 26 de octubre del Tribunal Constitucional en la cual se sostenía que el impuesto de plusvalía municipal se encontraba fuera de los límites de la constitucionalidad, el sistema fiscal español comenzó a revolucionarse. Tal y como expondremos, el cálculo con el que se fijaba dicho impuesto se declaró inconstitucional, ya que siempre se observaba un aumento del valor cuando un terreno se transmitía, sin tener en cuenta ni si este aumento era real ni la cifra resultante del cálculo.
Con la salida a la luz de la revolucionaria sentencia el 25 de noviembre de 2021, se comenzó a aplicar los efectos jurídicos de esta normativa. Debido a esto, los contribuyentes que deseen reclamar la plusvalía lo tendrán más complicado que aquellos que recurrieron previamente a la sentencia y a sus efectos jurídicos.
Después de ser declarada inconstitucional, el 10 de noviembre se empezó a aplicar los cambios de la normativa para un correcto y legal uso de las plusvalías. Estos cambios aparecen reflejados en el Real Decreto-ley 26/2021 del 8 de noviembre.
A continuación, os aportamos los aspectos más importantes de las modificaciones realizadas y de los entramados que envuelve a la plusvalía inmobiliaria.
El pasado 8 de noviembre se aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, con BOE nº 268 que regula las plusvalía inmobiliarias en base a un nuevo criterio de valoración para evitar la anulación del impuesto de plusvalía con motivo a la sentencia del Tribunal Constitucional del 26 de octubre, que declaraba nula dicho impuesto, porque estimaba que con el antiguo cálculo siempre se producía una revalorización del terreno.
Claves del impuesto de plusvalía inmobiliaria
¿Qué es la plusvalía inmobiliaria?
Es un impuesto que se produce cuando existe un aumento en el valor del inmueble en el momento en que se venda, done o herede y solo será aplicado sobre el valor del terreno y no sobre lo construido.
Se define como "un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos [los urbanos] y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos".
¿Tiene carácter retroactivo?
Pese a que el tribunal constitucional, ha considerado que el impuesto de plusvalía inmobiliario es nulo e inconstitucional, que se ha infligido el principio de capacidad económica, no tiene carácter retroactivo, cerrando la puerta a posibles reclamaciones. Ahora bien, si será aplicable a aquellas operaciones que estaban en proceso de reclamación o rectificación de las autoliquidaciones, asimismo las realizadas entre la sentencia del tribunal constitucional del 26 octubre y la publicación en el BOE del Real Decreto-ley 26/2021 el 8 de noviembre
Recordemos la nota de prensa del Tribunal Constitucional sobre la sentencia de plusvalía inmobiliaria
"En definitiva, es la absoluta desatención hacia esas singularidades, lo que hace que el método legal, único e imperativo de delimitación de la base imponible no sea razonable y, por tanto, no esté justificada constitucionalmente la falta de conexión entre el hecho imponible y la base imponible, infringiéndose el principio de capacidad económica.
La sentencia cuenta con el voto particular formulado por el magistrado Cándido Conde-Pumpido Tourón al que se adhiere la magistrada María Luisa Balaguer Callejón. El magistrado propone un sistema alternativo al vigente de estimación objetiva de la base imponible. En su opinión, la solución más adecuada debería haber sido no declarar la nulidad de la norma reguladora de la base, sino dar un plazo al legislador para regular el sistema alternativo, de aplicación retroactiva, que hubiera permitido pedir la devolución del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en todos aquellos casos en los que la cantidad abonada no se adecuase a la plusvalía del terreno efectivamente obtenida. Por otro lado, consideran que la nulidad de la norma cuestionada provoca un vacío normativo innecesario y desequilibrado que beneficiará a quienes, aun habiendo obtenido importantes plusvalías, no se verán obligados a pagar el impuesto. Tampoco se verán favorecidos los que pagaron el impuesto sin presentar reclamación ni rectificación de autoliquidación alguna."
¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria y que excepciones hay?
El Gobierno afirma que sólo lo pagarán impuestos de plusvalía inmobiliaria quienes "ganen dinero" al vender su propiedad y marca excepciones
Según el Real Decreto-ley 26/2021 que regula la plusvalía, no se aplicará dicho impuesto en casos como las aportaciones de bienes hecha por los cónyuges a la sociedad conyugal, o entre cónyuges o a favor de los hijos cumpliendo una sentencia de nulidad, separación o divorcio. Hay otras excepciones como algunas operaciones hechas por la Sareb u otros organismos de la reestructuración bancaria.
Dos opciones a elegir por el contribuyente
Con la nueva reforma se permitirá elegir si paga por la ganancia real obtenida con la venta de suelo o por la resultante de aplicar el sistema objetivo, siempre que existan ganancias; sino estará exento de pago.
Con este cambio se garantizará la constitucionalidad del impuesto de plusvalía al reflejar la realidad del mercado inmobiliario y que no se paguen impuestos a pérdidas.
¿Cómo se aplica el impuesto plusvalía inmobiliaria?
Se ha sustituido los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral del terreno por unos coeficientes máximos, en base al número de años transcurridos entre la compra y la venta del inmueble.
Los ayuntamientos podrán rebajar esos coeficientes, además tienen la potestad de rebajar hasta un 15% los valores catastrales para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.
Por este método, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos. Los coeficientes máximos establecidos en la norma estatal van desde el 0,13 cuando haya transcurrido un año entre la compra y la venta hasta el 0,45 cuando hayan pasado 20 años o más. Estos coeficientes se actualizarán anualmente en los presupuestos generales del Estado en función de la evolución del mercado inmobiliario.
Ejemplo del impuesto plusvalía inmobiliaria
Hacienda ha elaborado varios ejemplos para entender cómo funciona el nuevo sistema de cálculo y demostrar que en función de la situación, puede ser más beneficios un sistema u otro.
Uno de ellos es la venta de un inmueble en 2021 por 350.000 euros, adquirido en 2017 por 310.000, por lo que la plusvalía real es de 40.000 euros. El valor catastral -se puede también consultar en los datos fiscales que la Agencia Tributaria pone a disposición para confeccionar la declaración de la renta- es de 100.000 euros, el 60% (60.000 euros) relativo al suelo el 40% (40.000 euros) al inmueble. Para calcular la base imponible según la plusvalía real habrá que calcular el 60% de la ganancia obtenida por la transmisión, que da como resultado 24.000 euros; si se empleara el método objetivo, habría que aplicar a los 60.000 euros del valor catastral del suelo el coeficiente que corresponde, en este caso 0,17, que daría lugar a una base imponible inferior, de 10.200 euros.
El ejemplo contrario es el de una vivienda comprada en 2014 por 250.000 euros y vendida en 2021 por 260.000 euros (una plusvalía de 10.000 euros). El valor catastral total en la fecha de venta es de 100.000 euros, 80.000 correspondientes a la vivienda y 20.000 al suelo. Si se aplicara el sistema de la plusvalía, la base imponible sería de 2.000 euros (el 20% de 10.000); con el método objetivo habría que aplicar a los 20.000 euros del valor catastral del suelo un coeficiente de 0,12, que daría un resultado superior: 2.400 euros.
¿Cuándo se aplica la plusvalía inmobiliaria?
Solo se aplicará el impuesto en aquellas operaciones inmobiliarias sonde se haya produjo un aumento de valor si no existiera no estaría sujeta a este impuesto, el contribuyente deberá dejar constancia de que no ha obtenido ganancia. En caso de ganancia, el contribuyente podrá elegir entre pagar conforme al nuevo sistema objetivo o en función de la plusvalía real. El contribuyente reclamará la aplicación de la plusvalía real si la diferencia entre el valor de trasmisión y el de adquisición es inferior al resultante de la estimación objetiva.
Operaciones a corto se encarecen
Los nuevos coeficientes del impuesto de plusvalía en función de los años transcurridos entre la compra y venta del inmueble, perjudican claramente a operaciones a corto plazo, haciendo menos rentables las mismas.
Ayuntamientos y plusvalía inmobiliaria
El impuesto de plusvalía esta delegado a los ayuntamientos, que tienen la potestad de aplicarlo o no, actualmente más del 50% de los ayuntamientos lo aplican, suponiendo el segundo impuesto más importante tras el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En 2019 se recaudaron más de 2.500 millones de euros por la plusvalía.
Los ayuntamientos tienen un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto-ley Real Decreto-ley 26/2021, para adecuar sus normativas al nuevo marco legal.
Un 27% se ha mudado por cuestión de espacio, un 22% por tener terraza y jardín y un 18% pot tener espacios verdes.
Por Comunidades;
Las Comunidades Autónomas que más han cambiado de vivienda son Baleares un 11%, Andalucía un 10,8%, Extremadura un 10,4%. Y al contrario Madrileños un 3,4%, Castilla y León un 3,8% y Vascos un 4%.
De 3,9 millones de hogares de españoles el 21% han realizado reformas o lo harán próximamente. Han ampliado la zona de la terraza o el balcón un 23%, han recreado un espacio de trabajo en casa un 20%, reformar el baño, cocina y habitaciones un 59% y mejorar el aislamiento un 25%.
Además, el 17,3% de los ciudadanos ha hecho algún tipo de cambio en su hogar, sin necesidad de obra, para adaptarlo al confinamiento: la mayoría ha optado por cambiar la distribución del mobiliario 65,1% y comprar mesas de escritorios para teletrabajar 31,4% u otros muebles (26,5%).
Si tenemos en cuenta el género, los hombres prefieren mudarse mientras que las mujeres optan más por cambiar la decoración de la casa.
"Para muchas familias, la pandemia del Covid-19 ha transformado el concepto de hogar dado que han pasado mucho más tiempo en casa de lo habitual. Por eso, Línea Directa ha querido analizar cómo ha cambiado el hogar durante la crisis sanitaria, cómo las familias se han encontrado en sus viviendas durante los meses de confinamiento y cuáles han sido las consecuencias para ellos, así como los cambios de hábitos de trabajo, consumo y gastos", afirma Francisco Valencia, director del área de comunicación y sostenibilidad de Línea Directa Aseguradora.
La duración del ?bono joven? para la vivienda será de dos años, y supone 250 euros mensuales.
Los requisitos son dos:
Edad: entre 18 y por debajo de los 35 años.
Renta: anual inferior a 23.725 euros.
Para las familias con altos niveles de vulnerabilidad, el bono puede suponer hasta un 40% el valor del alquiler.
La Ministra ha declarado que "Para los jóvenes, que hasta ahora han tenido imposible poder desarrollar su proyecto vital.
Con las medidas que se están activando vamos a cambiar mucho su expectativa de acceder a una vivienda".
Una ley para los jóvenes
En el I Foro Urbano de España, celebrado en Sevilla, el presidente del gobierno Pedro Sánchez ha dicho que va a incluir en los próximos Presupuestos Generales del Estado la Ley Estatal de Vivienda.
Esta ley ayudará a los más jóvenes a emanciparse en todas las ciudades de España, según Sánchez.
La Ministra Raquel Sánchez ha declarado que "las Comunidades Autónomas deberán regular y activar la limitación de los precios del alquiler de las viviendas".
Esta regulación está pensada para propietarios con muchas propiedades (más de 10 viviendas en propiedad) y que estés constituidos como personas jurídicas.
El Real Decreto-ley 19/2021 para los pequeños propietarios de viviendas, no les obligará a limitar los precios del alquiler, sin embargo le ofrecerá incentivos para su reducción o contención.
Las 150.000 viviendas representarían aproximadamente el 6% del parque total de viviendas en alquiler en España.
Actualmente existen unos 2,34 millones de viviendas en alquiler en España según Consejo General de Economistas, sin embargo el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) apuntan a unos 2,57 millones.
Estas 150.000 viviendas afectadas por la regularización del precio del alquiler de la vivienda, disminuiría mucho si no se aplican en las comunidades gobernadas por el PP, que ya ha anunciado su intención de llevar esta Ley de Vivienda al Tribunal Constitucional y no aplicarlas en las regiones de Madrid, Andalucía, Galicia, Castilla y León y Murcia.
Además Extremadura, por voz de su presidente, afirma que no tiene zonas tensionadas, por lo que no aplicaría la regulación.
Mientras que otras autonomías como Aragón y Cataluña han recordado al Gobierno central que la vivienda es una competencia autonómica y que no permitirán que les transgredan sus competencias.
El gobierno pide tranquilidad, dice que no es intervencionismo
HAMSWAN
Fuente:INE
